T.C.
İSTANBUL
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/402 Esas
KARAR NO:2022/1179
DAVA:Alacak
DAVA TARİHİ :17/01/2012
KARAR TARİHİ:26/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile müvekkili arasında 04.07.2005 tarihinde bir sözleşme yapıldığını, bu sözleşme ile kooperatifin müvekkilinde dair tahsisine karar verildiğini, müvekkilinden daire tahsisine karşılık 35.000,00 TL tahsil edildiğini, davalı tarafın inşaat bitiminde müvekkiline daireyi teslim etmediğini, ... 40.Noterliğinin 27.01.2011 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile dairenin teslimini veya ödenen paranın faizi ile birlikte iade edilmesini, ancak davalı tarafın cevap vermediğini, parayı ödemediğini, ... 3.İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takiple ödenen paranın faizi ile birlikte talep edildiğini, davalının bu takibe haksız yere itiraz ettiğini, müvekkili tarafından yapılan araştırmada davalı tarafın bütün daireleri teslim ettiğini müvekkile verecek bir dairesinin bile kalmadığını, bu nedenlerle alacağın temini bakımından davalı taraf adına ... Tapu Sicil Müdürlüğünün ... parsel numaralı gayrimenkullerin kaydına şerh edilmek üzere ihtiyati tedbir kararı ittihazını, fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile müvekkili tarafından ödenen 35.000,00 TL bedelin denkleştirici adalet gereğince müvekkiline tahsis edilen dairenin bugünkü rayiç değeri itibari ile davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili mahkememize sunmuş olduğu 25/12/2022 tarihli ıslah dilekçesi ile; davanın kabulüne, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile 39.981,39-TL alacağın ihtarname tarihi olan 27.01.2011 tarihinden itibaren işletilecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının yaptığı ödemelerin üyelik aidatı olduğu, Kooperatiften ayrılmayan üyenin üyelik aidatını geri isteme hakkının olmadığını, Kooperatifin henüz tasfiye edilmediğini, üyelerle yaptığı sözleşme gereği ... ili ... ilçesi ... mevkiinde kain 7513, 7577, 7578, 7579, 7580 ve 7581 parsel üzerinde üyelerin ihtiyaçları için inşaat yapıldığını, yeni imar durumunun ... Belediyesine tasdik için sunma aşamasına geldiğini, bu nedenlerle davacının davasının reddini talep etmiştir.
DELİLLER:
Davacı taraf delil olarak; ödeme makbuzları, kooperatif ortaklık kayıt belgesi, noter ihtarnamesi, tapu kayıtları, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delillere dayanmıştır.
Davalı taraf delil olarak; eski ... 3. İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası, üye kayıt ve karar defteri, sicil kayıtları, tapu kayıtları, mimarlık hizmet sözleşmesi, genel kurul tutanakları ve sair delillere dayanmıştır.
Mahkememizden (Kapatılan ... Asliye Ticaret Mahkemesinin) verilen ... Karar sayılı, 21/04/2014 tarihli karar, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/3644 Esas ve 2016/25 Karar sayılı ilamı ile '' ...Bu incelemenin sonucuna göre, davacıya dairesinin teslim edilip edilmeyeceğinin B Blok üyeleri arasındaki nispi eşitlik ilkesi uyarınca somut delillerle kesin olarak belirlenmesi, B Bloktan ya da başka bir bloktan konut tesliminin mümkün bulunmadığının tespiti halinde davacının konut yerine tazminat talep hakkı doğduğunun kabulü ile yukarıda açıklanan 5 aşamalı formüle göre belirlenecek tazminata hükmedilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır. '' gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş olup, bozma ilamına uyularak devam edilen yargılamada;
Bilirkişi raporu:
Mahkememiz 04/10/2021 tarihli celsesinde alınan ara karar uyarınca: Mahallinde Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda keşif yapılması için talimat yazılmasına karar verildiği ve ... 1 Asliye Ticaret Mahkemesinden ... talimat numarasıyla dosya harita ve kadastro teknikeri ..., gayrimenkul değerlendirme uzmanı Sinan Karademir ve TBK. Nit. Hes.Uzm. Av. ...'a tevdi edilmiş bilirkişiler sunmuş olduğu raporunda: Davalı Kooperatifin Yönetim Kurulunun 04.07.2005 tarih ve 8 karar sayılı kararı ile, davacının kooperatif üyeliğine kabulüne ve üye defterine kaydının yapılmasına, kendisine B Blok A Giriş soldan 3.Kat Köşe Dairenin kendisine teslim edilmesine karar verildiği, 2. Keşif tarihinde heyetimizce yapılan incelemelerde Kooperatif tarafından inşa edilen 7513 sayılı parsel üzerinde A ve B blok olmak üzere iki ayrı bina inşa edilmiş olduğu, davacıya tahsis edilen B Blok A Giriş soldan 3.Kat Köşe Dairenin yapılmış olduğu ve başka bir üyeye tahsis edilmiş olduğu, Kooperatif tarafından davacıya tahsisi mümkün başkaca bir daire bulunmadığı, 3. 24.03.2010 tarihli Kooperatif 2007-2008-... yılı Olağan Genel Kurulun 9. Maddesi ile, kooperatif üyelerine daire seçmeleri konusunda tolerans gösterilmesi ve seçtikleri dairelerin kendilerine tahsisi için Yönetim Kuruluna yetki verilmesine karar verilmiş olduğu, Kooperatif tarafından sadece 2 adet blok inşaatının yapılmasına karşın bazı üyelere daire tahsisi yapılamaması durumunda, yetersiz daire bulunması nedeni ile daire tahsislerinin üyelerin seçimine bırakılmasının eşitlik ilkesine uygun kabul edilemeyeceği, bu
noktada Noter huzurunda çekiliş ile tahsis yapılmasının eşitlik ilkesine uygun kabul edilebileceği, daire sayısına yeter sayıda üye bulunması durumunda ise davacıya neden tahsis yapılmadığının davalı Kooperatif tarafından izahata muhtaç olduğu, inşaatı bitmeyen (başlamayan) diğer üyelere tahsis edilen binaların yapım süreçleri devam ederken bir kısım üyeye tahsis edilen bitmiş binaların teslim edilmesi KK.m.23 ile düzenlenen eşitlik ilkesine uygun kabul edilemeyeceği, Dava konusu yapı ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 7513 parsel içerisinde kalmakta olduğu, 7513 nolu parsel 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında konut (Ayrık Nizam, 4 Kat, TAKS:0.40, KAKS:1.60) alanında kaldığı, imar planına göre imar uygulama işlemi yaptığı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre 29.05.1995 tarih ve 95*14 sayı ile yapı ruhsatı aldığı, ancak yapı ruhsatına istinaden yapılması gerekli işlemleri Belediyesinde ve Tapu Müdürlüğünde yapmadığı bu nedenle kat mülkiyetine geçilemediği, ... sayılı parselde yer alan taşınmazda hak sahipleri tarafından 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alınmış olduğu, davacı üyeye B Blok A Giriş soldan 3.Kat Köşe Dairenin tahsis edilmiş olduğunun kabulü halinde davacı üye tarafından Kooperatife dava tarihi olan 17.01.2012 tarihi itibari ile 52.841,66 TL ödeme borcu bulunduğu, buna karşın davacı üye tarafından 35.000,00 TL ödeme yapılmış olduğu bu itibarla dava tarihinde bakiye 17.841,66 TL ödenti borcunun bulunduğu, davacı üye tarafından ödenti borçlarının tam olarak ödenmemiş olduğu eksik ödeme yapılmış olduğu, ödentilerini tam olarak ifa eden bir üyeye tahsis edilen dairenin rayiç değerinin;
Keşif Tarihi İtibari ile Değeri: 80 m2 x 3.125,00-TL/m2= 250.000,00-TL,
Dava Tarihi İtibari ile Değeri: 80 m2 x 697,61-TL/m2= 55.808,80-TL olarak hesaplandığı,
Davacının konut karşılığı tazminat talep hakkının bulunduğunun kabulü halinde Yargıtay kararında belirtilen hesaplama yöntemi ile yapılan hesaplama sonucunda davacının 39.981,39-TL alacağının bulunduğuna dair rapor sunmuşlardır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:
Dava, davacı/kooperatif üyesinin kendisine konut verilmemesinden kaynaklanan tazminatın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekilince dava dilekçesinde, müvekkili tarafından ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsis edilen dairenin rayiç değerinin tahsili istenmiştir.
Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda, davacıya tahsis edilen B Bloktaki dairenin inşaatı biten parseller üzerinde olup olmadığı, başka bir üyeye verilip verilmediği, inşaat başlanacak parseller üzerinde olup olmadığı hususlarına ilişkin olarak mahkememizce yapılan araştırma ve talimat mahkemesince yerinde yapılan incelemeler neticesinde, davacıya tahsis edilen B Blok A Giriş soldan 3.Kat köşe dairenin yapılmış olduğu ve başka bir üyeye tahsis edilmiş olduğu, Kooperatif tarafından davacıya tahsisi mümkün başkaca bir daire bulunmadığı tespit edilmiştir.
Yargıtay bozma ilamında da değinildiği üzere, bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, ortak için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı vardır.
Yargıtay bozma ilamında formüle edildiği şekilde hesaplama ve tespit yapılmak üzere; harita mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve nitelikli hesaplamalar uzmanı bilirkişilerden oluşan heyetten alınan 10/05/2022 tarihli raporda özetle; davacı üye tarafından Kooperatife dava tarihi olan 17/01/2012 tarihi itibari ile 52.841,66 TL ödeme borcu bulunduğu, buna karşın davacı üye tarafından 35.000,00 TL ödeme yapılmış olduğu, bu itibarla dava tarihinde bakiye 17.841,66 TL ödenti borcunun bulunduğu, davacı üye tarafından ödenti borçlarının tam olarak ödenmemiş olduğu/eksik ödeme yapılmış olduğu, ödentilerini tam olarak ifa eden bir üyeye tahsis edilen dairenin dava tarihi itibariyle rayiç değerinin; 55.808,80 TL olarak hesaplandığı, davacının konut karşılığı tazminat talep hakkının bulunduğunun kabulü halinde Yargıtay kararında belirtilen hesaplama yöntemi ile yapılan hesaplama sonucunda davacının 39.981,39 TL alacağının bulunduğuna dair rapor sunmuşlardır.
10/05/2022 tarihli bilirkişi raporunun Yargıtay bozma ilamı ve dosyamız kapsamı ile uyumlu, gerekçeli ve denetlenebilir olması nedeniyle rapora itibar edilmiştir.
Somut olayda; davacının kooperatife eksik ödeme yapmış olduğu, eksik ödeme yapmış olması nedeniyle konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu, eksik ödeme yapan davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarının 39.981,39 TL olduğu, ancak davacının dava dilekçesi ile 10.000,00 TL talep ettiği, mahkememizin 10/10/2022 tarihli 9. celse ara kararı ile davacı vekiline ıslah için bir haftalık kesin süre verildiği, verilen kesin süre içerisinde de ıslah işleminin yapılmadığı anlaşılmakla, davacı vekilinin 25/12/2022 tarihli ıslah talebinin reddine karar verilerek taleple bağlılık ilkesi dikkate alınarak davanın kabulü ile 10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelere binaen;
DAVANIN KABULÜ İLE;
1-10.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gerekli olan 80,70-TL maktu karar ve ilam harcının, başlangıçta yatırılan 148,50-TL peşin harçdan ve bilahare ikmal edilen 518,00-TL mahsubu ile bakiye 585,80-TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir olunan 9.200,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından yapılan 78,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafça yatırılan ve harcanmayan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Yargıtay ilgili hukuk dairesi nezdinde TEMYİZ yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup ana hatları ile anlatıldı.
26/12/2022
Katip ...
e-imzalı
Hakim ...
e-imzalı