T.C.
İSTANBUL
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2021/785 Esas
KARAR NO:2022/390
DAVA:İpotek - Menfi Tespit (İpotekten Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:05/10/2020
KARAR TARİHİ:14/04/2022
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonrasında;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı gerçek kişi tarafından davalı bankadan kullandırılan krediye teminat olarak müvekkiline ait taşınmazın ipotek verildiğini, .... İcra Müdürlüğünün ... E sayılı dosyasından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, müvekkili tarafından teminat amacıyla verilen krediye konu borcun ödendiğini, müvekkili tarafından verilen ipoteğin asıl borçlunun yeniden çekmiş olduğu kredinin teminatı olarak sayıldığını, ipotek sözleşmesinin geçersiz olduğunu, eş rızasının alınmadığını, ipoteğin verildiği ilk kredi borcunun ödendiğini ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle ipoteğin kaldırılmasına, müvekkilinin davalı bankaya borçlu olmadığının tespite karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı banka vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı borçlu gerçek kişinin müvekkili bankadan kullanmış ve kullanacağı kredilerin teminatı olarak davacı taraf adına kayıtlı taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, kredi borçlarının ödenmemesi üzerine alacağın tahsili amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, eş muvafakatinin alındığını, kaldı ki ipotek tesisinde muvafakatinin bulunmamasının ipoteğin geçerliliğine etki etmediğini ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Diğer davalı davaya cevap vermemiştir.
Dava; davaya ve takibe dayanak yapılan ipoteğin dilekçede ileri sürülen nedenlerle geçersizliği iddiasına dayalı olarak borçlu olunmadığının tespiti ve ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
Alacaklı davalı taraf takibini; davalı gerçek kişi ile yapılmış genel kredi sözleşmesine, kredi borçlusu ile yapılmış ve yapılacak sözleşmeler ile doğmuş ve doğacak borçların teminatı olarak ipotek veren davacı tarafından tesis edilen 400.000 TL'lik ipoteğe dayandırmış; davacı takip borçlusu ise alacağın takip konusu ipoteğin kapsamında kalmadığını ve belirttiği nedenlerle ipoteğin geçersiz olduğunu ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.
Öncelikle, ipotek kavramı üzerinde durulması ve kesin borç (anapara) ipoteği ile üst limit (maksimal) ipoteği arasındaki ayrımın ortaya konulması gerekmektedir.
İpotek ile sağlanan amaç alacağa teminat sağlamaktır. İpotek, rehni verenle alacaklı arasında yapılacak resmi senede dayanır. Rehin hakkı, ayni hak olarak bu senede dayanılarak tapu kütüğüne yapılacak tescille doğar. Doğmuş bir alacağı teminat altına almak için kurulan ipotek kesin borç ipoteğidir. İlerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipotek ise üst limit ipoteğidir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 881/1. maddesi hükmüne göre; “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” Aynı Kanun’un 851/1. maddesi gereğince, “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.”
Kesin borç ve üst sınır ipoteği ayrımı, ipotekle alacak arasındaki ilişkinin yoğunluğu esas alınmak suretiyle yapılmıştır. İpotek tesis edilirken alacağın miktarının belirli ve borcun mevcut olması kaydıyla ipotek miktarı dışında faiz ve takip giderlerinin de rehin teminatından yararlanacağının öngörülmüş olması halinde, tarafların anapara ipoteği kurmak istedikleri kabul edilebilir. Rehin sözleşmesinde ipoteğin alacağa bağlı olarak limitli tesis edildiği hallerde üst sınır ipoteği olduğu kabul edilmelidir. İpoteğin kesin borç veya üst sınır ipoteği olması yapılacak takibin türü bakımından önem taşımaktadır.
Kesin borç ipoteğinde temel ilişkiden (borç ilişkisinden) doğan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Temel borç ilişkisinin geçersiz olması nedeniyle alacak doğmamışsa yapılan tescil görünürde alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Rehin sözleşmesinde temel borç ilişkisinin gösterilmesi geçerlilik şartı olmamakla beraber hangi alacak için rehin kurulduğunun ispatını kolaylaştırır. Paraya çevirme anında geçerli bir alacağın varlığı rehin hakkının kullanılması için zorunludur. Alacak mevcut değilse, tescil edilmiş ipotek alacaklı için güvence oluşturmaz. Bu halde hakkın kullanılmasında ipoteğin alacağa bağlılığı mutlaktır.
Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edildiği için bu belirsizliğin ileride getireceği sorunları önlemek amacıyla taşınmazın bu belirsiz borca azami ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosunda bir limitle belirlenir. İşte bu nedenledir ki ileride vücut bulacak ana borç ile buna eklenecek faiz, icra takip giderleri ile yanlarca kararlaştırılan diğer ferileri, yani TMK.nun 875. maddesinde belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir. Bu özellik üst sınır ipoteğini kesin borç ipoteğinden ayıran önemli bir unsur olmaktadır. Zira, kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka TMK.nun 875. maddesi uyarınca takip giderleri ile faiz ve diğer fer'ileri de teminat kapsamına girmektedir. Üst sınır ipoteğindeki bu ana ilke başlangıçta belirli olmayan bir borca giren ve taşınmazında alacaklı lehine ipotek tesis ettiren borçlu veya borçlu lehine ipotek veren üçüncü kişiler bakımından önem taşıdığı gibi tapu sicilinde kayıtlı ipotek limitine itibar ederek aynı taşınmazda alacakları için ipotek tesis ettirecek üçüncü kişiler yönünden de tapu sicilindeki kayda itibar edilmesi bakımından büyük bir önem taşımaktadır. (YHGK’nun 24.05.1989 gün ve 1989/11-294., 1989/378 K. sayılı ilamında aynı hususlar vurgulanmıştır.)
Hemen burada, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe ilişkin yasal düzenlemeler ve taşıdığı özelliklerin belirtilmesinde yarar bulunmaktadır:
Borç ödenmediğinde alacaklı rehni paraya çevirerek alacağını elde eder. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK'nın) Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip başlıklı Beşinci Babında yeralan ipoteğin paraya çevrilmesi Kanun'un (148-150d) maddeleri arasında düzenlenmekte, ilamlı takip (149-149a,150.),ilamsız takip (149 b-150 a) maddelerinde yer almaktadır.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte kesin borç ipoteğine dayanılmış ise; eş söyleyişle, doğmuş bir alacağın temini için düzenlenen ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva ediyorsa başvurulacak yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takiptir ve bu durumda 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK'nın) 149. maddesi gereği borçluya ve taşınmaz sahibi üçüncü şahsa birer icra emri gönderilir. Aynı Kanun'un 149/a maddesine göre, ilamların icrasına ilişkin aynı Kanun'un 33/1, 2, 3. maddeleri hükmünce, icranın durdurulması kararı alınmazsa da taşınmaz satılır. Nitekim bu husus, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun "İcra emri" başlığını taşıyan 149. maddesinde;
"İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını ihtiva ettiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir.
Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir." şeklinde düzenlenmiştir.
Buna karşılık, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte üst sınır ipoteğine dayanılmışsa, kredi sözleşmesi-cari hesap ilişkisi nedeniyle hesap özeti-ihtarname tebliğ edilip edilmemesine göre uygulama yapılarak;
a) Kredi sözleşmesi-cari hesap ilişkisi nedeniyle hesap özeti-ihtarname tebliğ edilmiş ise; İİK'nın 150/ı maddesine göre yukarıda açıklanan şekilde icra emri gönderilmeli; şikayet vukuunda icra mahkemesince, ihtarnameye 8 gün içinde itiraz edilmesi halinde krediyi kullandıran tarafın alacağını İİK 68/b kapsam ında diğer belgelerle ispatlaması halinde şikayet reddedilmeli; eğer ihtarnameye 8 gün içinde itiraz edilmemişse de İİK'nın 149. maddesine göre ilamlı takibe ilişkin işlem yapılarak ve İİK 149/a maddesi göndermesi ile ilamların icrasına ilişkin İİK'nın 33/1, 2, 3. maddeleri hükmü uygulanmalı; icranın durdurulması kararı alınmazsa da taşınmaz satılmalıdır.
b) Kredi sözleşmesi-cari hesap ilişkisi nedeniyle hesap özeti-ihtarname tebliğ edilmemiş ise; bu durumda ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takip yoluna başvurulmalı; borçluya İİK 149/b maddesine göre ödeme emri gönderilmelidir. (HGK 22/02/2012 tarih ve 2011/12-778 Esas - 2012/94 K).
Limit ipoteğinde alacaklı taraf ipotekle teminat altına alınan alacağını ve miktarını kanıtlamak zorunda olup, alacağın kanıtlanması halinde borçlu ve varsa ipotek veren de ipotek limitiyle sınırlı olmak üzere sorumludur.
Bu açıklamaların yanında eş rızasının aranması, 6098 sayılı TBK'nın 584.maddesinde kefalete ilişkin düzenlemelerde sözkonusu olup, ipotek tesis işlemi TMK'nın 881.maddesinde düzenlenmiş ve anılan düzenlemede ipotek tesis işlemlerinde eş rızasının aranacağı yönünde herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.
Somut olayda, davaya dayanak 26/04/2016 tarihli Resmi Senet ile, ipotek alacaklısı davalı bankanın davacı ve davalı gerçek kişi arasında imzaladığı/imzalayacağı ve/veya 3.kişiler ile davalı banka arasında imzalanmış/imzalanacak kefaletin yer aldığı her türlü kredi sözleşmesinin teminatı olarak davacının adına kayıtlı, ... İlçesi, Merkez Mah. 6845 Ada, 2 Parsel, 3 nolu bağımsız bölüm üzerinde ipotek tesis ettirdiği görülmüştür.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, incelenen ipotek resmi senedi ile tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; davalı banka ile davalı gerçek kişi arasında imzalanmış ve/veya imzalanacak her türlü kredi sözleşmelerine istinaden kullandırılan tüm borçların teminatı olarak davacının adına kayıtlı İstanbul İli, ... İlçesi, Merkez Mah. 6845 Ada, 2 Parsel, 3 nolu bağımsız bölüm üzerinde 26/04/2016 tarihli ipotek tesis ettirdiği; TMK 194.maddesindeki düzenleme gereğince ipotek edilen taşınmazın aile konutu olması halinde eş rızasının alınması gerektiği ancak, incelenen tapu kayıtlarında ipoteğe konu taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunmadığı, bu nedenle eş muvafakatinin alınmasının zorunluluğu bulunmadığı, bu nedenle taraflar arasında yapılmış ipotek sözleşmesinin geçerli olduğu; ipoteğin doğmuş ve doğacak borçların teminatı olarak verilmesi (limit ipoteği) göz önüne alındığında, ipotek kaldırılmadığı sürece borçlunun daha sonra kullandığı kredinin de teminatı olmaya devam edeceği, buna bağlı olarak alacaklının sözkonusu ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla borçlu ve ipotek veren hakkında giriştiği takipte herhangi bir usulsüzlük bulunmadığı, davacının kredi borçlusu tarafından kullanılan takip konusu borç miktarına yönelik bir itirazının da bulunmadığı, sonuç olarak ipoteğin geçersizliği yönündeki iddialar yerinde olmadığı gibi borç ödenmeden ipoteğin kaldırılmasının da olanaklı olmadığı anlaşılmakla davanın reddine ilişkin aşağıdaki kararı vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gerekli olan 80,70 TL maktu karar ve ilam harcının, başlangıçta yatırılan 6.731,00 TL peşin ve tamamlama harcından mahsubu ile bakiye 6.650,30 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir olunan 36.450,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalı bankaya verilmesine,
4-Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı banka vekillerinin yüzünde, diğer davalı gerçek kişinin yokluğunda, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.14/04/2022
Başkan ...
e-imzalı
Üye ...
e-imzalı
Üye ...
e-imzalı
Katip ...
e-imzalı