T.C.
İSTANBUL
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2022/290 Esas
KARAR NO:2024/490
DAVA:İtirazın İptali
DAVA TARİHİ:27/04/2022
KARAR TARİHİ:04/07/2024
Yukarıda tarafları ve konusu yazılı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonrasında;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı taraftan satın alınan taşınmazların kiraya verilmesi konusunda müvekkili ile davalılar arasında 04/04/2018 tarih ve 09/05/2018 tarihli Taahhüt ve Garanti Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeler konusu taşınmazlara ilişkin davalı şirketçe kira garantisi verildiğini, diğer davalı ...'in ise davalı şirketçe üstlenilen kira getirisi taahhüdünü yerine getirememesi halinde borcu ifa etmeyi taahhüt ettiğini, taşınmazların kiraya verilemediğini, anlaşmaya göre beher metrekare için aylık 32 USD kira garantisi olduğunu, taşınmaz satış tarihin olan 10/04/2018 tarihinden sonra başlayan 6 aylık ödemesiz dönemden itibaren 5 yıl süreyle kira garantisi verildiğini, 6 aylık ödemesiz dönemin Bağımsız Bölümler A bakımından 10/10/2018 tarihinde dolduğunu ve kiralaya verilemediği, yine 6 aylık ödemesiz dönemin Bağımsız Bölümler B bakımından ise 11/11/2018 tarihinde sona erdiğini ve kiraya verilemediğini, bu tarihten sonra davalılara ihtar çekildiğini ve kira garantisine uyulmasını istediklerini, garanti yükümlülüğüne rağmen bugüne dek davalılarca sözleşmeden kaynaklanan borcun ifa edilmediği, bunun üzerine 3.471.522 USD alacağın tahsili amacıyla davalılar aleyhine .... İcra Müdürlüğünün ... E. Sayılı dosyasından takip başlatıldığını, davalı tarafça takibe haksız itiraz edildiğini ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle itirazın iptaline, davalıların icra inkar tazminatına mahkumiyetine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın, müvekkili ... İnşaat şirketine ait İstanbul ili, ... ilçesi, Mecidiyeköy semti, 303 pafta, 1946 ada, 141 parselde kayıtlı ana taşınmazın 7.katında yer alan A43, A44, A45, A46, A47, A48 numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 bağımsız bölümleri satın almadan önce ... İnşaat ve ... ile .... Noterliğinin 04/04/2018 tarih, 13288 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde sözleşme imzalandığını, daha sonra 15. Katında yer alan A83 ve ... numaralı toplam brüt alanı 1.722 m2 olan bağımsız bölümleri satın almadan önce ... İnşaat ve ... ile .... Noterliğinin 09/05/2018 tarih, 18126 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde sözleşme imzalandığını, müvekkillerinin davalı tarafından satın alınacak taşınmazların gayrimenkul satış sözleşmesinin imza tarihinden itibaren 6 aylık dönemden sonraki aylarda davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi halinde buna rağmen taşınmazların kiraya verilememesi durumunda asgari bir kira taahhüdünde bulunulduğunu, 10/04/2018 tarihinde A43, A44, A45, A46, A47, A48 numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 bağımsız bölümlerin müvekkili şirket tarafından davacıya devredildiğini, 10/04/2018 tarihinde ise .. ve ... numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 olan bağımsız bölümlerin davacıya devredildiğini, taraflar arasında imzalanan bu garanti sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu, tarafların borçlarının biri diğerine karşılık gelmekte olduğunu ve birbirine bağlı olduğunu, müvekkili şirketin ve ... Meriçten' in sözleşmeden kaynaklanan bir edim yükümlülüğünün doğmasının ancak davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edim yükümlülüğünü tam ve gereği gibi ifa etmesine rağmen kiraya vermeme halinde oluşacağını, sözleşmelerde taraflar arasında hakkaniyet ve dürüstlük ilkesinin, geçerli en temel borçlar hukuku ilkelerinden olduğunu, ödemezlik defi de yine bu ilkelerden doğduğunu, sözleşmelerde taraflardan birisinin karşı edimi ifa talebi ancak kendi edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi koşuluna bağlı olduğunu, yine sözleşme serbestisi ilkesi hukuk ve ahlaka aykırılık ile sınırlandırıldığını, kötü niyetli olarak göstermelik ifa, çaba ve senaryoların sözleşmeden kaynaklanan edimin tam olarak ifası anlamına gelmediğini, davacı tarafın taşınmazın teslim alınmasından 9 aylık bir süre içinde taşınmazı kiraya vermek için hiçbir çaba gösterdiğine dair bir delil, bir iddia ortaya koyamadığını, dolayısıyla 6 aylık tahahhütsüz dönemin başlayabilmesi için davacının mecuru kiralamak için kendi edimlerini yerine getirmeye başlamış olması gerektiğini, oysa davacının 10/04/2018 - 02/01/2019 tarihleri arası taşınmazı kiraya vermek için ortaya koyduğu herhangi bir çabadan bahsedilmediğini, dava konusu dönemin pandemiye denk geldiğini ve Covid 19 nedeniyle mücbir sebep oluştuğunu, bu nedenle de talebin haksız olduğunu ileri sürerek dilekçesinde bildirdiği diğer nedenlerle davanın reddini savunmuştur.
Takibin başlatıldığı, .... İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası getirtilmiş, yapılan incelemede; davacı tarafça davalı borçlular hakkında davaya dayanak sözleşmeye ve ihtarnameye alacağın fer'ileriyle birlikte tahsili amacıyla ilamsız icra takibine girişildiği, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük yasal süre içerisinde davalı borçluların vaki itirazı üzerine takibin durduğu ve yasal 1 yıllık süre içerisinde davacı tarafça, itirazın hükümden düşürülmesine yönelik dilekçede ileri sürülen nedenlerle eldeki davanın açıldığı görülmüştür.
Dava; taraflar arasında yapılmış davaya konu sözleşmelerden kaynaklı kira garantisi alacağının tahsili amacıyla davalılar aleyhine başlatılan takibe vaki itirazın İİK'nın 67.md gereğince iptali istemine ilişkindir.
Uyuşmazlığın niteliği itibari ile çözümü uzmanlık gerektirdiğinden, tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları sundukları tüm belgeler getirtilen takip dosyası ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilmek suretiyle; ileri sürülen hukuksal nedenlere bağlı olarak davacı tarafça takipte talep edilen alacağın yerinde olup olmadığının, yerinde ise miktarının tespiti için bilirkişi kurulu raporu alınmasına karar verilmiş, bu yönden dosya Özel Hukukta nitelikli hesaplamalar konusunda uzman bilirkişi Doç. Dr. ... ile SMMM Finans Uzmanı bilirkişi Prof. Dr. ...'a tevdi edilmiş, adı geçen bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 19/10/2023 tarihli bilirkişi kurulu raporunun ve davacı tarafın itirazı üzerine aynı bilirkişiden alınan 21/03/2024 tarihli raporun dosya arasında olduğu görülmüştür. Alınan bilirkişi kurulu kök raporunda özetle; taraflar arasındaki sözleşmenin kira getirisi taahhüdü başlıklı maddesinde; davalı şirketin davacıya gayri kabulü rücu ve koşulsuz olarak bağımsız bölümlerin gayrimenkul satış sözleşmesinin imzalanma tarihinden itibaren altı ay içerisinde kiraya verilememesi halinde aylık ödemeler yapacağının, altı aylık ödemesiz dönemin ardından başlamak üzere beş yıl
boyunca m2 başına 32 USD üzerinden hesaplanacağının, 32 USD’den daha az bir miktara kiraya verilmesi durumunda davalı şirketin ilgili kira miktarının 32 USD’ye tamamlanması için denkleştirme ödemesi yapacağının kararlaştırıldığı;
04.04.2018 tarihli Sözleşmenin taraflar arasında akdedilmesinin ardından, 10.04.2018 tarihinde taraflar arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Semti, 303 pafta, 1946 ada, 141 parselde kayıtlı, ... Cad. No:174 ... 34398 adresinde bulunan ... Signature binasının 7. katında yer alan A43, A44, A45, A46, A47 ve A48 numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 olan bağımsız bölümlere ilişkin olarak, ... Tapu Sicil Müdürlüğü’nde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin akdedildiği; bu sonuçla bahse bağımsız bölümler, 04.04.2018 tarihli sözleşmeye uygun olarak davalı şirket tarafından davacıya devredildiğini, 09.05.2018 tarihli sözleşmenin taraflar arasında akdedilmesinin ardından, 11.05.2018 tarihinde taraflar arasında ... Signature Binası’nın 15. katında yer alan A83 ve A84 numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 olan bağımsız bölümlere ilişkin olarak, ... Tapu Sicil Müdürlüğü’nde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi’nin akdedildiği, bu sonuçla
bahse bağımsız bölümlerin, 09/05/2018 tarihli sözleşmeye uygun olarak davalı şirket tarafından davacıya devredildiğinin anlaşıldığı,Davalıların, devre konu bağımsız bölümleri sözleşmede öngörülen 6 aylık sürede kiraya vermediğinin anlaşıldığı, davalı tarafça cevap dilekçesinde ileri sürülen Covid 19 mücbir sebep hakkında davacı tarafın bu yönde edim yükümlülüğünün bulunmadığı, davalıların da bahse konu taşınmazları kiraya vermek için herhangi bir çaba sarf etmedikleri anlaşıldığı, bu yönü ile davalıların sözleşme ile üstlendikleri edim yükümlülüğüne aykırı hareket ettiklerinin düşünüldüğü, Davacı tarafın sözleşme konusu edimlerini ifa ettiği davacı tarafın takipte talep ettiği alacağın yerinde olduğu kanaati durumunda alacağın miktarının, ... Signature binasında bulunan 7. katında yer alan A43, A44, A45, A46, A47 ve A48 numaralı ve toplam brüt alanı 1.722 m2 olan bağımsız bölümler için 1.789.043,20 USD,
... ... binasının 15. katında yer alan A83 ve A84 numaralı ve toplam brüt alanı 1.722 m2 olan bağımsız bölümler içinse 1.732.092,00 USD, olmak üzere toplamda 3.521.135,20 USD olarak hesaplandığı; ancak davacı tarafın 3.471.552,00 USD’lik talepte bulunduğu hususu nazara alındığında taleple bağlılık ilkesi gereği kira alacağının 3.471.552,00 USD olduğu;Alınan bilirkişi kurulu ek raporda ise; davacının taşınmazları 6 aylık sürede kiraya veremediğinin anlaşıldığı, bu nedenle de kök raporda sözleşme hükmü nazara alınarak ifada sırada davalıların sorumluluğuna gidildiği, zira davalıların sözleşmede üstlendikleri altı aylık süre içerisinde taşınmazları kiraya verip vermedikleri; vermedikleri ihtimalinde ise altı aylık ödemesiz dönemin ardından başlamak üzere beş yıl boyunca m2 başına 32 USD üzerinden hesaplanacağı, 32 USD'den daha az bir miktara kiraya verilmesi durumunda davalı şirketin ilgili kira miktarının 32 USD'ye tamamlanması için denkleştirme ödemesi yapacağı yönünden taahhütlerine ilişkin olduğu,
Davalılar tarafından davacının dürüstlük kuralına aykırı şekilde 6 aylık kiraya verme hususunda herhangi bir eyleme girişmedikleri, taraflar arasında düzenlenen sözleşmeler, TMK madde 2 ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirildiği zaman davalıların garanti ve taahhüdünün devreye girmediği, davacının TMK madde 2'ye aykırı bir şekilde hakkını ileri sürdüğünün iddia edildiği,Taraflar arasındaki “Kira Getirisi Taahhüdü” başlıklı sözleşme hükmünün lafzından davacının ilk altı aylık süreçte kiraya verme yükümlülüğünün bulunduğu da anlaşılamadığı, zira anılan düzenlemede davalıların garanti sorumluluğunun doğması için taşınmazların ilk altı ay içerisinde kiraya veril(e)memesi değil, verilmemesi koşulunun arandığı, dolayısıyla nihai takdir ve kanaat Muhterem Mahkemeye ait olmak üzere anılan düzenlemeden davacının bu yönde bir yükümlülüğünün bulunmadığının düşünüldüğü, Bu durumda, davacı tarafın sözleşme konusu edimlerini 6 aylık sürede kiraya verme hususunda çaba da sarf etmek sureti ile ifa ettiği kanaatinde olunması durumunda davacı tarafın kök raporda ulaşıldığı hali ile alacağının toplamda 3.521.135,20 USD olarak hesaplandığı; ancak davacı tarafın 3.471.552,00 USD’lik talepte bulunduğu hususu nazara alındığında taleple bağlılık ilkesi gereği kira alacağının 3.471.552,00 USD olduğu, davalıların kök rapora karşı itiraz dilekçesinde ileri sürdüğü hali ile davacının dürüstlük kuralına aykırı şekilde 6 aylık kiraya verme hususunda herhangi bir eyleme girişmedikleri, dolayısıyla TMK m. 2 kapsamında davalıların garanti ve taahhüdünün devreye girmeyeceği kanaatinde olunması durumunda davacıların talepte bulunup bulunamayacağının takdirinin mahkemeye ait olduğu yönünde görüş bildirilmiştir.
Davacı ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmeler sonrası, taşınmazların davacıya, iç dekorasyonu yapılmamış halde satıldığı ve teslim edildiği uyuşmazlık konusu değildir.
Taraflar arasındaki ön sözleşmenin 2 ve 3. Maddeleri ile Ek 1 Garanti Beyanı ile davalılara, davacı alıcıya kiracı bulup önerme hakkının tanındığı, davalıların kiraya verme yetkisinin olmadığı, kiraya verme ve kiracı bulma hakkının özünde davacı alacıda olduğu, satıcı garantörün sadece kiracı önerme hakkına sahip olup, kiracı bulma ve önerme yükümlülüğünün bulunmadığı, önerilen kiracıya onay verip vermemenin tamamen alıcı davacının takdirinde olduğu, kiracıların şeriat kanunlarına uygun olması koşulunun de getirildiği, satış tarihinden itibarın 6 aylık süre içinde davacının kiracı bulamaması halinde, 6 aylık süreden sonra azami 5 yıl süreyle metrekare başına 30 USD ödeneceği, bulunan kiracının daha düşük bir bedelle kiralamış olması halinde ise 32 USD ile aradaki farkın satıcı davalı şirket tarafından tamamlanacağı kararlaştırılmıştır.
Davacının, taşınmazların içi yapılmamış halde satın ve teslim aldığı, 6 aylık sürede dekore etmediği gibi, emlakçılarca önerilen kiracıların davacı tarafça beğenilmediği, bir kısım kiracı adaylarının ise, ofislerde iç dekorasyonu olmadığından mevcut haliyle kiralamak istemediği ve mülk sahibinin dekorasyonunu üstlenmesini istediklerinin bildirildiği, davcının sahibi olduğu ve iddiasına göre kiralamak üzere aldığı dava konusu bağımsız bölümlerin hiç birini hiç kiraya vermediği, takip tarihine kadar geçen süre boyunca hiç bir bağımsız bölümün İstanbul ... gibi bir yerde kiraya verilememesinin hayatın olağan akışına uygun olmadığı, davacının kiraya verme konusunda bir girişiminin bulunmadığı, Türk Medeni Kanunun 2. Maddesine göre davacının dürüstlük kuralına uygun davranmadığı, kendi edimi olan kiracı arayışına girme işini yapmayıp davalılardan kiracı bulmalarını istemesinin sözleşmeye uygun bir davranış olmadığı, emlak şirketinin bulduğu düşük bedel teklif eden kiracıları geri çevirmemiş olması halinde davacının davalılardan aradaki farkı talep etmekte haklı kabul edilebilecekken, davacının bu imkanı da red ettiği, sonrasının Covid 19 pandemisine denk geldiği ve ticari hayatın iyice yavaşladığı, o dönemde artık ofise yeni kiracı bulmanın mümkün olmayacak derecede zor olduğu, zira evden çalışma hayatına geçildiği ve ofis ihtiyacının büyük bir oranda ortadan kalktığı, bir çok işyerinin kapandığı, bu nedenle pandemi etkisinin kaçınılmaz ve mücbir sebep olduğu, dolayısıyla hem davacının kendi edimini yerine getirmeyerek dürüstlük kuralına aykırı davranması, hem de pandemi etkisi nazara alındığında davalıların sorumlu tutulamayacağının değerlendirildiği, bu haliyle davacının talebinin hukuka ve sözleşmeye uygun olmadığı kanaatine varıldığından ve bu konudaki değerlendirmeler hukuki mahiyette olup; mahkememizce değerlendirildiğinden bilirkişilerce yapılan hesaplamalar dikkate alınmaksızın davanın reddine ilişkin aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın Reddine,
2-Alınması gerekli 427,60 TL karar ve ilam harcının 363.913,50 TL peşin harçtan mahsubu ile kalan 363.485,90 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacıya iadesine,
3-6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği gereğince Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.360,00 TL arabulucu ücretinin davacıdan alınıp maliyeye gelir kaydına,
4-Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir olunan 605.608,44 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalılara verilmesine,
5-Davalılar tarafından yapılan 34,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzünde, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkca okunup, usulen anlatıldı.04/07/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip
e-imzalıdır