T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/96 Esas
KARAR NO: 2019/1026
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 28/03/2012
KARAR TARİHİ: 07/11/2019
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında ... Noterliği'nin 25.09.2002 tarih, ... yevmiye numaralı... Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince davalı tarafın üstlenmiş olduğu bina yapım işini öngörülen 25 Mart 2005 tarihinde bitiremediğini, müvekkili şirket tarafından davalıya karşı ikame olunan İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin... esas, ... karar sayılı kararıyla taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğini ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2006/6869 esas, 2007/7610 karar sayılı kararıyla onandığını, davalının inşaatı süresinde bitiremesi ve natamam bırakması nedeniyle sözleşme süresince 25.03.2005 temerrüt tarihi ile sözleşmenin fesih tarihi olan 27.11.2007 tarihi arasında geçen 32 aylık zaman zarfında ve devamında müvekkili şirketin maruz kaldığı bir takım menfi müsbet zarar kalemlerinin oluştuğunu,14 adet daire her biri minimum 350,00 TL kira geliri getirecekken bunlardan mahrum kalındığını, mahrum kalınan tutarın toplam 156.800,00 TL olduğunu, 1564-1565 sayılı parsellerle ilgili proje çizimleri ve inşaatı yasal hale getirip kurtarabilmek için proje çalışmaları yapıldığını, bunlara ödenen bedellerin tutarının 28.538,00 TL olduğunu, ruhsat, kanal, otopark harçlarına toplam 18.000,00 TL ödeme yapıldığını, ödenen emlak vergilerinin 8.000,00 TL olduğunu, 1564-1565 parsel sayılı arsalarla ilgili danışmanlık hizmetleri bedelinin ise toplam 41.300,00 TL tuttuğunu, davalı tarafın sebep olduğu zararların ödenmesi için davalıya ... Noterliği'nin 01.03.2012 tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin keşide edildiğini, davalı tarafça ihtarnameye karşı cevap verilmediğini ve ödeme yapılmadığını, açıklanan nedenlerle; inşaatın sözleşmede öngörülen sürede bitirilememesi nedeniyle sözleşmenin başlangıcından temerrüt tarihine ve sözleşmenin feshi davasının Yargıtayca onanıp kesinleştiği tarihe kadar olan bahsi geçen masraf ve zararlara karşılık fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak kaydıyla şimdilik 252.638,00 TL'nin sözleşmenin feshinin kesinleşme tarihi olan 27.11.2007 tarihinden, mahkemece bunun uygun görülmemesi halinde ihtarname tarihinden en kötü ihtimalle dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek ticari faiziyle birlikte ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalıya usulüne uygun tebligatın yapıldığı ancak cevap verilmediği görüldü.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir.
Mahkememiz dosyasının İstanbul ....Asliye Ticaret Mahkemesinin ... E.sayılı dosyası ile arasındaki fiili ve hukuki irtabat dikkate alınarak birleştirildiği, ancak birleşen mahkemece birleşen dosyanın HMK uyarınca tefriki ile mahkememize iade edildiği ve yargılamasına devam olunduğu görüldü.
Dava, taraflar arasında imzalanan düzenlenme şeklinde arsa payı karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi gereğince davalının inşaatı süresinde bitirememesine dayalı olarak davacının uğradığı zararın tazmini istemine ilişkindir.
İddia, savunma, toplanan deliller ve tarafların ilişki dönemlerine ait taraf ticari defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiştir. Bilirkişi raporunda özetle; taraflar arasında 25/09/2002 noter onay tarihli üzenlenme şeklinde arsa payı karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre işin süresinin noterden onaylandıktan sonra 30 ay olduğu, bağımsız bölümlerin anahtar teslim tarihinin 25/03/2005 olduğu, Ümraniye...Sulh Hukuk Mahkemesinin... D.İş dosyasından düzenlenen tespit raporunda 1564 sayılı parseldeki binanın gerçekleşme oranının %30, 1565 parseldeki binanın gerçekleşme oranının %24 olarak tespit edildiği, davacı kooperatif tarafından İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas, ... Karar sayılı dosyası ile sözleşmenin feshine karar verildiği, kararın kesinleştiği, ... Belediyesinin 28/04/2009 tarihli yazısı ile davaya konu bloklarda su basman kotunun 70 cm yükseltildiği, yeniden ruhsat düzenlenebilmesi için bu aykırılığın giderilmesi gerektiği, belediye tarafından ayıplı inşaatın yıkımına karar verildiği ve yıkımın gerçekleştiği, mevcut uyuşmazlığın çözümünde mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun uygulanması gerektiği, arsa payı karşılığı inşaat ve g.menkul satış vaadi sözleşmelerinin eser sözleşmesinin bir türü olduğu, müteahhidin eseri teslim borcunda temerrüte düşmesi durumunda BK 101.maddesi ve devam eden maddelerinin uygulanacağı, iş sahibinin BK 106.maddesinde yer alan seçimlik hakları ve o haklardan biri olan sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu, sözleşmeden dönme halinde ancak menfi zararın talep edilebileceği, davacının kira alacağı ve cezai şart talebinde bulunabileceği, "Cezai Şart Talebi" yönünden; sözleşmeye göre davacıya verilecek 14 adet dairenin her biri için minimum 350,00-TL kira gelirinden 32 ay gecikme nedeni ile toplam 156.800,00-TL kira talep edildiğini, inşaatın zamanında bitirilememesi halinde her ay her bir bağımsız bölüm için 200 USD cezai şart ödeneceğinin düzenlendiği, cezai şart ile kira tazminatının aynı anda istenemeyeceği, talep edilebilecek cezai şart miktarının 5.600 USD olduğu, aylık ortalama kira bedelinin 350,00-TL olduğu, bu durumda toplam kira bedeli alacağının 147.000,00-TL olacağı, "Proje Bedelleri" talebi yönünden; proje çizimleri ve inşaatı yasal hale getirmek için proje çalışmaları yaptırarak toplam 28.538,00-TL harcama yapıldığı, bu bedelin davalıdan talep edilebileceği, "Belediye Harçları" talebi yönünden; ruhsat, kanal, otopark harçları için 18.000,00-TL ödeme yapıldığı, ödemelere ilişkin kayıt sunulmadığı, bu bedellerden sorumluluğun davacıya ait olduğu, "Emlak Vergileri" talebi yönünden; 8.000,00-TL emlak vergisi ödendiği, emlak vergisi makbuzlarının büyük çoğunluğunun okunmadığını, sözleşmeden önceki yıllara ait emlak vergilerinden davacının sorumlu olduğu, "Danışmanlık Harcamaları" talebi yönünden davacının 1564 sayıl parsel için 23.600,00-TL, 1565 sayılı parsel için 17.700,00-TL olmak üzere toplam 41.300,00-TL danışmanlık hizmet bedellerine ait fatura sunduğu, danışmanlık hizmetine neden gerek görüldüğü, davalıdan kusurundan mı kaynaklandığının açıklanmadığı, sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra ki bir dönemde yapıldığı, bu bedellerin talep edilemeyeceği görüş ve kanaati bildirilmiştir. Bilirkişi raporuna, davacı tarafın itirazlarını sunması üzerine ek rapor, 2.ek rapor alınmasına karar verilmiştir. Bu raporlara da itirazların olması nedeniyle mahkememizce yeni bir heyetten bilirkişi raporu alınmıştır. Bilirkişi heyetinin 21/06/2019 tarihli raporunda özetle; davacının, cezai şart olarak 5.600-USD ve 147.000,00-TL kira kaybı, belediyeye ödediği harçlar toplamı 1.089,36-TL, belediyeye ödenen 2002/2 ile 2207/1 arası dönemlerine ait 3.623,94-TL emlak vergisi toplamı olan 161.723,30-TL' nin davalı taraftan talep edilebileceği, danışmanlık hizmeti bedeli ve proje harcamalarının danışmanlık hizmetinin içeriğinin anlaşılmaması, fatura tarihlerinin temerrütün sona ermesinden sonra olması nedeniyle talep edilemeyeceği görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Dosya kapsamı değerlendirildiğinde; taraflar arasında 25/09/2002 noter onay tarihli üzenlenme şeklinde arsa payı karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre işin süresinin noterden onaylandıktan sonra 30 ay olduğu, bağımsız bölümlerin anahtar teslim tarihinin 25/03/2005 olduğu, davacı kooperatif tarafından İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas, ... Karar sayılı dosyası ile sözleşmenin feshine karar verildiği, kararın kesinleştiği, ... Belediyesinin 28/04/2009 tarihli yazısı ile davaya konu bloklarda su basman kotunun 70 cm yükseltildiği, yeniden ruhsat düzenlenebilmesi için bu aykırılığın giderilmesi gerektiği, belediye tarafından ayıplı inşaatın yıkımına karar verildiği ve yıkımın gerçekleştiği, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle, davacının zarara uğradığı anlaşılmaktadır. Somut uyuşmazlıkta ihtilafın davacının hangi zarar kalemlerini davalıdan talep edebileceği noktasında toplandığı anlaşılmaktadır. Öncelikle, taraflar arasındaki sözleşmenin feshine karar verildiği ve fesih kararı kesinleştiğine göre davacının davalıdan ancak menfi zarar kalemlerini talep edebileceği açıktır. Davacı tarafça dava dilekçesi ile birlikte mahrum kaldığı kira geliri, proje çizim masrafları, belediyeye ödenen ruhsat, kanal, otopark harçları bedelleri, belediyeye ödenen emlak vergileri, danışmanlık hizmet bedelleri yönünden talepte bulunduğu anlaşılmıştır. Kira bedelleri ve cezai şart talepleri yönünden yapılan incelemede; dosyaya sunulan bilirkişi asıl ve ek raporlarında mahrum kalınan kira alacağı ve cezai şart tutarları hesaplanmıştır. Mahkememizce yapılan değerlendirmede, davacının, sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle mahrum kaldığı kira bedellerini talep edebileceği bu tutarın davacı kooperatife kalacak 14 adet dairenin, sözleşmenin feshine ilişkin açılan dava tarihi olan 20/05/2005 ile sözleşme ilişkisini sona erdiren mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 27/11/2007 tarihi arasındaki 30 aylık dönem için hesaplanması gerektiği, ortalama kira bedelinin 350,00-TL olduğu göz önüne alındığında, 14 x 350,00-TL x 30 ay çarpımı neticesinde 147.000,00-TL olduğu, davacının mahrum kaldığı kira bedelini davalıdan talep edebileceği kanaatine ulaşılmıştır. Bilirkişi raporlarında hesaplanan cezai şart noktasında ise davacının dava dilekçesinde cezai şart talebi yer almamaktadır, HMK 26.maddesi uyarınca hakim tarafların talepleri ile bağlı olduğuna göre, davacı tarafça talep edilmeyen bir alacağa ilişkin olarak hüküm kurulması olanaklı değildir, ayrıca, sözleşmede yer alan cezai şart hükmü ifaya eklenen cezai şart niteliğindedir. TBK'nun 179/II. (BK. md. 158/II) maddesine göre; “ceza borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkca feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.” hükmü yer almaktadır. ifaya eklenen ceza koşulunda, şart gerçekleştiği takdirde alacaklı, hem ifayı hem de cezayı talep edebilecektir. Buna öğretide “taleplerin birleşmesi” veya “toplanması” denmektedir. TBK, “borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi” hali için kararlaştırılmış ceza koşulunun, ifaya eklenen ceza koşulu niteliğinde olacağına dair bir karine koymuştur. Bu iki olasılık dışında kalacak eksik ifa hallerinde TBK'nun 179/II. md. değil, 179/I. md. hükmü uygulanacaktır. Zira, Kanun, 179. maddenin ikinci fıkrasında bütün eksik ifa hallerini değil, bunlardan sadece zaman veya yer itibariyle aykırılık teşkil edenlerin ifaya eklenen ceza koşulu olduğunu kabul etmiştir. TBK'nun 179/II. md. hükmü emredici yapıda olmayıp düzenleyici nitelikte olduğundan taraflar, yukarıda belirtilen iki hal dışında kalan eksik ifalarla, bütün ifa etmeme hallerinde de ifa ile birlikte cezai şartın istenebileceğini kararlaştırabilirler, bu durumda, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre davacının davalıdan cezai şart talep etmesi olanaklı değildir. Belediyeye ödenen ruhsat, kanal, otopark harçları bedelleri talebi yönünden yapılan incelemede; davacının, dava dilekçesi ile bu kısım alacağı için 18.000,00-TL talepte bulunduğu anlaşılmaktadır. Ancak, dosyaya sunulan kayıtlarda yapılan ödemeler belgeleri toplamı ise 1.089,35-TL olduğu, davacı tarafça ruhsat alımı öncesi imar ile ilgili olarak belediyeye ödemeleri yaptığı, boşa giden ödemelerin dosyaya sunulan kısmı yönünden davalıdan talep edilebileceği kanaatine varılmıştır. Belediyeye ödenen emlak vergileri talebi yönünden yapılan incelemede; davacı tarafından belediyeye ödenen emlak vergilerinin de davalıdan tahsili talep edilmiş ise de 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa 3.maddesinde ve kanunun uygulanmasına ilişkin 6 seri nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinin 2.maddesinde emlak vergisi mükellefi açıklanmıştır. Kanun ve tebliğe göre bina vergisini, binanın maliki, intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerin ödemekle yükümlü mükellef oldukları belirtilmiştir. Dosya kapsamında, her ne kadar taraflarca yapılan sözleşmede emlak vergisini ödeme sorumluluğu davalıya yükletilmiş ise de sözleşmenin fesh edilmesi nedeniyle, ayakta kalan bir sözleşme ve hükümlerinin bulunmadığı, mülkiyetin davalıya hiçbir aşamada geçmediği, emlak vergisinin mülkiyeti takip ettiği ve vergi sorumluluğunun kanundan değil taraflarca yapılan sözleşmeden kaynaklandığı anlaşıldığından, davacının davalıdan ödenen emlak vergilerine ilişkin talepte bulunamayacağı kanaatine varılmıştır. Proje çizim masrafları ve danışmanlık hizmet bedelleri talepleri yönünden yapılan incelemede; davacı tarafça dosyaya danışmanlık hizmet bedellerine ait faturalar sunulmuş ise de, danışmanlık hizmetinin ne amaçla alındığı, davalı tarafın ifa eksiklikliği ile ilgisinin bulunup bulunmadığı hususlarına ilişkin davacı tarafça dosyaya herhangi bir kayıt ve açıklayıcı beyan sunulmadığından, proje çizim masraflarının ise davacının her iki parsel ait projelerinin 01/01/1998 yılında yürürlüğe giren deprem yönetmeliğine göre hazırlanması gerektiği, projelerin yönetmeliğe aykırı olarak hazırlanmadığına ilişkin davacının bir iddiası bulunmadığı, yıkım sebebinin projeden kaynaklı olarak değil uygulama hatası neticesinde olduğu, ruhsat süresi zamanında alınmadığı için yeniden ruhsat alınması gerektiği, mevcut projenin uygulanabilir olduğu ve yeniden proje yapılmasına gerek bulunmaması nedeniyle davacının proje çizim bedelini davalıdan talep edemeyeceği kanaatine varılmıştır. Sonuç olarak, davacının davalıdan 147.000,00-TL mahrum kaldığı kira bedeli, belediyeye ödenen ruhsat, kanal, otopark harçları bedelleri ilişkin olarak ispatlanan kısım olan 1.089,36-TL olmak üzere toplam 148.089,36-TL talep edebileceği kanaatine ulaşılarak, davanın kısmen kabulüne, davacının diğer taleplerinin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM
1-Davacının davasının kısmen kabulü ile kira kaybı bedelinden kaynaklanan 147.000,00 TL , belediyeye ödenen ruhsat, kanal, otopark harçlarından kaynaklanan 1.089,36 TL toplamı 148.089,36 TL'nin dava tarihinden itibaren değişen oranlarda işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Davacının diğer tüm taleplerinin ayrı ayrı reddine,
3-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 10.115,98 TL karar harcından peşin alınan 3.751,67 TL'nin mahsubu ile geri kalan 6.364,31 TL bakiye harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine,
4-Davacının yaptığı 3.776,12 TL ilk masraf, 294,75 TL posta gideri ve 4.400,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 8.470,87.-TL yargılama giderinden red ve kabul oranına göre hesaplanan 4.965,39.-TL nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereği 14.597,15 TL vekalet ücreti takdirine, bunun davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Karar kesinleşinceye kadar yapılacak giderlerin davacı gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştikten sonra bakiye gider avansının istek halinde davacıya iadesine,
Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
Katip ...
E-imza
Hakim ...
E-imza