T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/844 Esas
KARAR NO: 2018/899
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 08/08/2016
KARAR TARİHİ: 04/10/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, mülkiyeti davalı ...'a ait, ... adresindeki işyerini, 01/08/2009 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiraladığını, müvekkilinin söz konusu mecurda 5 yıllık Franchising sözleşmesi ile Sampi'nin şubesi olarak faaliyetine başladığını, Kadıköy bölgesinin en nezih caddelerinden biri olan İnönü caddesinde, şık mimarisi ve sunduğu lezzetle, kısa zamanda beğeni kazanarak zengin müşteri portföyü oluşturduğunu, Her geçen gün kar marjını yükselterek 1.5 yıl gibi kısa bir süre içerisinde iyi bir noktaya geldiğini ancak tamamen davalının tekeffülünde bulunan ayıp nedeniyle müvekkilinin işletmesinin mühürlendiğini ve ticari faaliyetine son verildiğini, bu sebeple müvekkilinin zararlarının büyük boyutlarda olduğunu, mecurun mühürlenmesi nedeniyle müvekkilinin kira akdinin haklı olarak feshetmesinin tamemen yasal olduğunu, en az 5 yıl süre ile kullanabileceği mecuru tahliye etmek zorunda kalması sebebiyle müvekkilinin 1,5 yıllık emek ve zahmetler ile oluşturduğu müşteri çevresini kaybettiğini, kar mahrumiyeti doğduğunu, iş bu davanın açldığı tarihte Sampi Pide ile imzalanan Franchising sözleşmesinden doğan zararlar için kanuni işlem başlatılmamış olduğundan dolayı bu kalem zararları için dava açma haklarını saklı tuttuklarını, dava dilekçesinde belirttikleri malların bir kısmının özellikle dava konusu işyerne uygun olarak yapılmış olduğundan söküp götürülmesinin veya başka şekilde değerlendirilmesinin mümkün olmadığını beyanla kira akdinin haklı feshi nedeniyle uğranılan fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL zararlarının davalıdan tazminine, tarafların tacir olması nedeniyle tazminat bedeline akdin feshi tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanmasına, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının mülkiyeti müvekkiline ait...adresindeki işyerinde 01/08/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunduğunu, kira paralarının tahsili amacı ile İstanbul ...İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra dosyası ile icra takibi yapıldığını, işlerinin çok iyi olduğunu söyledikleri tarihlerde dahi apartman ortak giderlerinden 1.060,00-TL, elektrik borcu, 3.970,00-TL, su borcu 2.206,00-TL'yi ilgili kuruluşlara ödeyemediklerini, müvekkilinin davaya konu taşınmazı satın aldığı şekli ile davacıya kiraladığını, müvekkilinin taşınmaza bir müdahalesinin olmadığını, davacının kira akdinin tanzimini takip eden günlerde kira sözleşmesine ve binanın onaylı projesine aykırı tadilat yaparak müvekkilinin olurunu almadan bodrum katta ikinci bir wc ilave ettiğini, zeminin kırılarak baca çıkışı yapıldığını ve merdiven projesine aykırı olarak büyütüldüğünü, projeye aykırı hususların bunlar olduklarını, müvekkilinin kira akdi devamında mecura hiçbir müdahalesi olmadığı için Borçlar Kanunu hükümlerine aykırı hareket ettiğinin de söylenemeyeceği, müvekkilinin mecuru davacıya 01/08/2009 tarihinde kiraladığını, 1,5 yıl işlerinin ve kâr marjının giderek arttığını söyleyen davacının müvekkilinin bu 1,5 yıllık dönem içinde ya da sonunda mecura onaylı projeye aykırı bir müdahalesinin varlığını iddia etmediğine göre kusurun kendisinden kaynakladığının açık olduğunu, bu nedenlerle davanın reddine, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
KARŞI DAVA:
Davalı / Karşı Davacı vekili karşı dava dilekçesinde; davalı ... aleyhine dava konusu kiralanandan dolayı toplam 31.500,00-TL kira alacağı için İstanbul ...İcra Dairesinin...Esas sayılı icra dosyası ile takip yapıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, İstanbul ... İcra Hukuk Mahkemesinin ...Esas sayılı dosyası ile itirazın kaldırılması davası açıldığını, yapılan yargılama sonucunda takip tarihine kadar işlemi ve ödenmemiş olan 11.500,00-TL için yapılan itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına, fazla talebin reddine karar verildiğini, kira akdinin özel şartlarının 5.maddesine göre henüz işlememiş olan 2011 yılı Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait kira paraları toplamı 20.000,00-TL'nin de davalı kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, davalı kiracının haksız ve kötü niyetli davranışları sonucu mecur tahliye edildiğindne ve üç ay geçmesine rağmen müvekkilinin davaya konu mecuru henüz kiraya veremediğinden dolayı müvekkilinin zararlarının arttığını beyanla fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile karşı davalarının kabulü ile şimdilik 20.000,00-Tl'nin 04/03/2011 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesine, yargılama gider ve avukatlık ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı / Karşı Davalı vekili 18/10/2011 tarihli dilekçesinde; davalı kiraya verenin sorumluluğunu yerine getirip ayıplı ifayı ortadan kaldıramadığı için davacı işletme ile ilgili bütün zararlarını tazminle mükellef olduğundna tazminat davalarının kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir.
Mahkememizin ... Esas, ... Karar sayılı kararı ile davacı tarafın menfi zararına yönelik davasının kabulü ile 58.900,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek değişebilir oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacı tarafın müspet zarar kapsamındaki kar kaybı ve portföy tazminatı taleplerinin atiye bırakılmış olması sebebiyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, yerinde görülmeyen karşı davanın reddine karar verildiği, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile; "...davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/08/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyadaki bilgi ve belgelerden 21/03/2011 tarihinde Belediye tarafından yapı tatil zaptı düzenlendiği, 29/03/2011 tarihinde işyerinin mühürlendiği, davacı kiracı tarafından 01/08/2011 tarihli ihtar ile akdin feshedildiği ve 20/05/2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile kiralananın tahliye edildiği anlaşılmıştır. Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediğinin kabulü gerekir. Davacı kiracı yukarıda bahsi geçen seçimlik haklarından akdin feshi ile kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın verilmesini istemiştir. Mahkemece de, davacı kiracının menfi zararlarının tahsiline karar verilmiş ise de; davacı kiracının kiralanan işyerinde "..." markası adı altında pidecilik yapacağı gerekçesiyle "..." Pide ile imzalanan Franchising sözleşmesi gereğince mimari hizmetler firma tarafından verildiğinden mimari hizmete ilişkin yaptığı ödemeleri davalı kiraya verenden talep edemez, ayrıca dava konusu yerde işleteceği pide salonu için alınan ve başka yerde kullanılamayacak masa-sandalye bedellerinin de davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesi doğru değildir. Davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek belirlenen değerlerinden de yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Davalı-karşı davacı vekilinin karşı davaya ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı kiracı tarafından kira sözleşmesi her ne kadar 01/03/2011 tarihinde feshedilmiş ise de kiralanan 20/05/2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile tahliye edilmiştir. Bu durumda kiracı tahliye tarihine kadarki kira paralarından sorumludur. Mahkemece, davacı-karşı davalı kiracının tahliye tarihi olan 20/05/2011 tarihine kadarki kira paralarından sorumlu olduğu kabul edilerek davacı tarafça varsa kira ödemeleri de dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karşı davanın tamemen reddine karar verilmesi doğru değildir." gerekçesi ile bozulmuş, dosya Mahkememizin yukarıdaki esasına kaydedilmiş ve bozma ilamına uyulmak suretiyle yargılama devam olunmuştur.
Mahkememizce bozma ilamı doğrultusunda bilirkişi incelemesi yaptırılmış, bilirkişi raporunda davalının ayıplı işyeri teslim etmesi nedeniyle, kira sözleşmesinin feshi sonucunda kiracı davacının kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle mahalli malzeme ve işçilik rayiçlerine göre bedellerinin yıpranma payları da düşürülerek 56.250,00 TL olduğu, bu bedel içerisinde işyerine özel olarak yaptırılan masa ve sandalyelerin bedelinin 15.000,00 TL, Sampi Franchising sözleşmesi gereği mimari hizmet bedelinin ise 7.500,00 TL olduğu belirtilmiş, sözleşmenin fesih tarihi olan 01/03/2011 tarihi ile anahtarların tutunak ile teslim edildiği tarih olan 20/05/2011 tarihleri arasındaki 2 ay 19 günlük süre itibariyle karşı davacının talep edebileceği kira tutarının aylık 4.500,00 TL'den toplam 11.850,00 TL olduğu hesap edilmiştir.
Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan sözleşmenin haklı feshi nedeniyle oluşan zararın tahsili, karşı dava ise, kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen kira paralarından kaynaklanan kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.
Asıl dava yönünden değerlendirme;
818 sayılı BK 249. Maddesi (6098 sayılı TBK 301. Maddesi) gereği kira sözleşmeleri iki taraflı borç doğuran ivazlı sözleşmelerden olup, kiraya veren davalı, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bulundurmakla yükümlüdür. Yine Türk Borçlar Kanunu 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Bozma ilamında da kabul edildiği üzere; taraflar arasında 01/08/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, kiralanana ilişkin 21/03/2011 tarihinde Belediye tarafından yapı tatil zaptı düzenlendiği, 29/03/2011 tarihinde işyerinin mühürlendiği, davacı kiracı tarafından 01/08/2011 tarihli ihtar ile akdin feshedildiği ve 20/05/2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile kiralananın tahliye edildiği, yani dava konusu yerin sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği belirlenmiştir. Bozma ilamı doğrultusunda yaptırılan bilirkişi incelemesi neticesinde; davacı kiracının kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000,00 TL, işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000,00 TL, mecurun tüm elektrik ve aydınlatma, telefon, data, ses düzeni, elektrik panosu, proje işleri için malzeme ve işçilik dahil 15.000,00 TL, havalandırma sistemi için 8.000,00 TL, ayrıca işyerine özel olarak yaptırılan masa ve sandalyelerin bedelinin 15.000,00 TL, Sampi Franchising sözleşmesi gereği mimari hizmet bedelinin ise 7.500,00 TL olduğu hesap edilerek, toplam bedelden %10 yıpranma payı düşülerek 56.250,00 TL olduğu hesap edilmiş ise de bozma ilamında belirtilen "SAMPİ Pide ile imzalanan Franchising sözleşmesi gereğince mimari hizmetler firma tarafından verildiğinden mimari hizmete ilişkin yaptığı ödemeleri davalı kiraya verenden talep edemez, ayrıca dava konusu yerde işleteceği pide salonu için alınan ve başka yerde kullanılamayacak masa-sandalye bedellerinin de davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesi doğru değildir." gerekçesi dikkate alınarak, bozma doğrultusunda tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000,00 TL, işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000,00 TL, mecurun tüm elektrik ve aydınlatma, telefon, data, ses düzeni, elektrik panosu, proje işleri için malzeme ve işçilik dahil 15.000,00 TL, havalandırma sistemi için 8.000,00 TL olmak üzere toplam 40.000,00 TL olarak belirlenen imalat bedellerinden %10 yıpranma payı düşülerek, davacı kiracının 36.000,00 TL zararının olduğu tespit edildiğinden bu bedelin davalıdan tahsiline, davacı karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi yönünden bozma öncesi verilen karar kesinleştiğinden tekrar hüküm kurulmasına yer olmadığına karar karar verilmiştir.
Karşı dava yönünden;
Davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi 01/03/2011 tarihinde feshedilmiş ancak kiralanan 20/05/2011 tarihli anahtar teslim tutanağı ile tahliye edilmiş olduğundan, karşı davalının kiralananın tahliyesine kadar kira bedellerinden sorumlu olduğu belirlenmiştir. Karşı dava dilekçesinde kiracının 2011 yılı nisan, mayıs, haziran ve temmuz aylarına ilişkin kira bedellerini ödemediği belirtilmiş, bu aylara ilişkin kira bedelleri aylık 5.000,00 TL olarak talep edilmiştir. Taraflar arasında başlangıç kira bedelinin 4.500,00 TL olduğu ancak taraflar arasında devam eden takip dosyalarında da kira bedelinin 2011 yılı için 5.000,00 TL olarak kabul edildiği, bu durumda 2011 yılı nisan ayı ile anahtar teslim tarihi olan 20/05/2011 tarihine kadar mayıs ayı 19 gün kira bedelinin aylık 5.000,00 TL üzerinden hesap edilmesi neticesinde, karşı davacının 1 ay 19 gün kira alacağının 8.166,66 TL (nisan ayı için 5.000,00 TL, mayıs ayı 19 gün için 3.166,66 TL) olduğu belirlenmiş olmakla, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M:
1-Asıl davada davacının menfi zarara yönelik zararının kısmen kabulü ile 36.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Davacı karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi yönünden bozma öncesi verilen karar kesinleştiğinden tekrar hüküm kurulmasına yer olmadığına,
3-Karşı davada davacının talebinin kısmen kabulü ile 5.000,00 TL nin 03/04/2011, 3.166,66 TL nin 03/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
4-Asıl dava yönünden;
a-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 2.459,16 TL karar harcından peşin ve ıslah harcı ile birlikte alınan 983,60 TL'nin mahsubu ile geri kalan 1.475,56 TL bakiye harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine,
b-Davacı tarafça yapılan 2.184,45 TL yargılama giderinden davanın kabul red oranına göre hesap edilen 1.332,51 TL ile peşin harç ve ıslah harcı 983,60 TL toplamı olan 2.316,11 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
c-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden, avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 4.310,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
d-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden, avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 2.748,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Karşı dava yönünden;
a-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 557,87 TL karar harcından peşin alınan 297,00 TL'nin mahsubu ile geri kalan 260,87 TL bakiye harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine,
b-Davacı tarafça yapılan 1.415,60 TL yargılama giderinden davanın kabul red oranına göre hesap edilen 566,24 TL ile peşin harç 297,00 TL'nin toplamı olan 863,24 TL'nin karşı davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
c-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden, davacı vekiline avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine,
d-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden, davalı vekiline avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca 2.180,00 TL vekalet ücreti karşı davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ve istek halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük kesin süre içerisinde Yargıtay yolu açık olmak üzere karar verildi.
Katip ...
Hakim ...
5070 Sayılı Elektronik İmza Kanunu Hükümleri Gereği Elektronik İmzalıdır.