T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2018/52 Esas
KARAR NO:2023/65
DAVA:Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:17/01/2018
KARAR TARİHİ:23/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili banka ile davalı değerleme şirketi arasında akdedilen değerleme hizmet sözleşmelerine ve eklerine istinaden müvekkili bankanın, kredi müşterisi ... Giyim İnşaat Teks. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye kullandıracağı kredilerin teminatını teşkil etmek üzere ipotek tesis edeceği ... İli ... ilçesi ... Mah. ... mevkiinde kain 979 ve 981 parsel sayılı taşınmazlar için 12.08.2015 tarihinde davalı şirketten değerleme raporu talep ettiğini, bu talep üzerine davalı şirket tarafından 18.08.2015 tarihli değerleme raporu düzenlendiği, söz konusu raporla ..., ... Mah. ... mevkiinde kain 979 parsel nolu taşınmaza 1.500.000,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaza ise 1.750.000,00 TL piyasa değeri takdir edildiğini, müteakiben müvekkili banka tarafından ... Giyim İnşaat Tekstil Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye ticari kredi açılarak kullandırıldığı, söz konusu kredinin teminatı olarak 18.08.2015 tarihli değerleme raporuna istinaden 979 parsel nolu taşınmaz üzerinde birinci derecede 3.750.000,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaz üzerinde ise 4.735.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, ... Giyim İnşaat Teks. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye kullandırılan kredinin zamanında geri ödenmemesi üzerine müvekkili banka tarafından ... 2. İcra Müdürlüğünün ...esas sayılı dosyası ile kredi alacağının tahsilini teminen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi başlatıldığını, söz konusu takipte talep edilen alacak miktarının 3.020.671,46 TL olup henüz bir tahsilat yapılamadığını, yasal takip sürecinde ... 2. İcra Müdürlüğü tarafından düzenlenen 03.04.2017 tarihli kıymet takdir raporu ile müvekkili bankaya ipotekli 979 parsel nolu taşınmaza 439.000,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaza ise 468.288,00 TL değer takdir edildiğini, icra müdürlüğü tarafından düzenlenen söz konusu kıymet takdir raporu ile taşınmazlara takdir edilen değer ile davalı şirket tarafından düzenlenen değerleme raporu ile takdir edilen değer arasında fahiş fark bulunması üzerine kıymet raporuna süresi içinde itiraz edildiği, ayrıca müvekkili banka tarafından gayrimenkullerin gerçek değerinin tespitini teminen ... A.Ş ve ... A.Ş'den ayrı ayrı değerleme raporu düzenlenmesinin talep edildiğini, bunun üzerine ... A.Ş tarafından düzenlenen 10.05.2017 tarihli rapor ile ... ... Mah. ... mevkiinde kain 979 parsel nolu taşınmaza 265.000,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaza ise 310.000,00 TL, ... A.Ş tarafından düzenlenen 09.05.2017 tarihli rapor ile 979 parsel nolu taşınmaza 240.000,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaza ise 280.000,00 TL, değer takdir edildiğini, diğer taraftan kıymet takdir raporuna vaki itirazları üzerine ... İcra Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası üzerinden düzenlenen 15.09.2017 keşif tarihli 22.09.2017 tarihli raporla 979 parsel nolu taşınmaza 526.800,00 TL, 981 parsel nolu taşınmaza ise 572.352,00 TL kıymet biçildiğini, mahkemenin 27.09.2017 tarihli kararı ile satışın bu bedeller üzerinden yapılmasına karar verildiğini, bu suretle davalı şirket tarafından düzenlenen 18.08.2015 tarihli değerleme raporunun mevcut yasal mevzuata ve taraflar arasında akdedilen sözleşmelere açıkça aykırı olarak gerçeğe aykırı düzenlendiği ve davalı tarafça belirlenen değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, bu nedenle yapılan bu işlemle müvekkili bankaya çok büyük zarar verildiğini belirterek davanın kabulüne, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 191 gereği, dava dilekçesinde davacının adresinin bulunmasının zorunlu olduğunu, dava dilekçesinde davacı tarafın adresinin yer almadığını, bu durumun HMK md. 191'e aykırı olduğunu, davacı ve davalı tarafın ad, soyad ve adresinin dava dilekçesinde bulunması zorunlu olduğundan ve dava dilekçesinde davacı tarafın adresinin yer almamasından dolayı davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerektiğini, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nu 6. maddesine belirtildiği üzere; ''Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.'' müvekkil şirketin adresinin ... olmasına rağmen, dava yetkisiz İstanbul Mahkemeleri'nde açıldığını, davanın yetkisiz İstanbul Mahkemeleri'nde açılmış olmasından ve işbu davada ... Mahkemeleri'nin yetkili olmasından dolayı yetki itirazında bulunduklarını, izah edilen nedenlerden dolayı, esasa girilmeden yetkisizlik kararı verilmesini talep ettiklerini, ... Giyim İnşaat Tekstil Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.'nin ... ili ... İlçesi ... Mah. ... mevkiindeki 979 ve 981 parsel numaralı taşınmazları satın almak için ... ... A.Ş'den kredi talep ettiğini, davacı bankanın da müvekkili şirket ile arasında yapılan sözleşme uyarınca ... ili ... İlçesi ... Mah. ... mevkiindeki 979 ve 981 parsel numaralı taşınmazlara değerleme yapılması talebinde bulunduğunu, bu talep üzerine müvekkili şirketin 18.08.2015 tarihinde dönemin piyasa koşullarına, mevzuata ve değerleme uzmanı vasfına uygun olarak ... ... A.Ş'ye söz konusu taşınmaza ilişkin değerleme raporu sunduğunu, müvekkili şirketin değerleme raporu hazrıladığı taşınmazların krediye teminat olarak gösterilen taşınmazlar olmayıp, kredi ile satın alınacak olan taşınmazlar olduğunu, söz konusu taşınmaz değerleme raporunun SPK kriterlerine uygun olarak düzenlendiğini belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Davanın, kullanılandırılan krediye karşılık taşınmazın değerinin davalı değerleme firması tarafından olması gerekenden düşük belirlendiği, kredi borcunun tahsil edilememesi üzerine taşınmazın satışından elde edilen bedelin düşük olduğu iddiası ile oluşan zaranın tahsiline yönelik tazminat davası görüldü.
Mahkememizin 21/11/2018 tarihli celse ara kararı uyarınca dava konusu olan ve bilahare satışı yapılan taşınmazın bulunduğu yer ... Asliye Hukuk (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) talimat yazılarak davalının eksper raporunu sunduğu tarih itibariyle taşınmazların rayiç değerlerinin keşfen SPK lisanslı gayrımenkul değerlendirme uzmanı vasıtasıyla tespitinin istenilmesine karar verilmiştir.
Talimat mahkemesince aldırılan bilirkişi raporunda özetle;
979 parsel: 878,01 m2 X 140 TL/m2= 122.921,40 TL
981 parsel: 1040,64 m2 X 140 TL/m2= 145.689,60 TL değer belirlenmiştir.
Mahkememizin 13/01/2021 tarihli celse ara kararı uyarınca mahkememiz dosyasının resen seçilecek bir bankacı bilirkişi, sözleşme bilirkişisi D.... ve emekli icra müdürü bilirkişiden oluşacak heyete tevdi ile davacı banka tarafından ne miktarda kredi kullandırıldığı, kredinin teminatları dava dışı kredi borçlusunun borç miktarı, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan tahsilatlar, diğer ilamsız takipler ile yapılan tahsilatlar ve miktarları, yapılan tahsilatlar neticesinde bankanın mevcut alacak miktarı, icra takiplerinin derdest olup olmadığı, aciz vesikası alınıp alınmadığı, dosyalardan yapılan hacizler ile icra dosyalarından tahsilat olanağının bulunup bulunmadığı hususlarının tespitinin istenilmesine karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti raporunda özetle;
Taraflar arasındaki ihtilafın, gerçek değerleri 526.800,00 TL ve 572.352,00 TL olan ... İli, ... İlçesi, ... Köyü, ... Mevkii, 878,01 m2 alanlı Arsa niteliğindeki 979 Parsel Nolu taşınmaz ile 1.040,64 m2 alanlı Arsa niteliğindeki 981 Parsel Nolu taşınmaz için davalı ... A.Ş. tarafından, sırasıyla 1.500.000,00 TL ve 1.750.000,00 değer tespiti yapılması ve söz konusu değer üzerinden alınan ipoteklere istinaden davacı bankaca, dava dışı ... Giyim İnşaat Teks. Gıda San. ve Tic.Ltd.Şti.'ye kullandırılan kredilerin geri ödenmemesi sonucunda, davacı bankanın teminat noksanlığı nedeniyle uğradığı zararın tazminine yönelik olduğu,
Davacı banka tarafından dava dışı ... Giyim İnşaat Teks.Gıda San. ve Tic.Ltd.Şti. lehine kefalet + çek ya da kefalet + ipotek teminatlı 2.000.000,00 TL tutarında ve sadece kefalet teminatlı 370.000,00 TL olmak üzere toplam 2.370.000,00 TL kredi limiti onaylandığı,
Taraflar arasında imzalanan Hizmet Sözleşmesi kapsamında, dava dışı ... Giyim İnşaat Teks. Gıda San. ve Tic.Ltd.Şti.'ye kullandırılacak kredilerin teminatına alınacak detayı yukarıda belirtilen 979 ve 981 parsel nolu taşınmaztar için davalı değerleme şirketine değer tespiti yaptırıldığı ve adı geçen davalı şirket tarafından düzenlenen 18.08.2015 tarihli rapor ile 979 parsel no.lu taşınmaz için 1.500.000,00 TL ve 981 parsel no.lu taşınmaz için ise 1.750.000,00 TL değer tespiti yapıldığı ve davacı banka tarafından söz konusu tutarlar esas alınarak, taşınmazlar üzerine 02.09.2015 tarihinde sırasıyla, 3.750.000,00 TL ve 4.375.000,00 TL tutarlı ipotekler tesis edildiği,
Davacı banka tarafından, dava dışı kredi borçlusuna 01.06.2016 tarihinde 2.424.000,00 TL'lik kredi kullandırıldığı, fakat daha sonra 09.11.2019 tarihinde, davalı asıl borçlunun da talebi ile, dava dışı şirkete kullandırılan 60 ay vadeli 2.723.500,00 TL'lık kredi ile 2.424.000,00 TL'lik kredinin anapara borcu ve işlemiş faiz tutarlarının kapatıldığı, ancak en son kullandırılan krediye de geri ödeme yapılmaması üzerine, davacı bankaca kredi hesabının kat edildiği ve sonrasında da dava dışı asıl borçlu aleyhine, .... İcra Müdürtüğü'nün ...esas sayılı dosyası ile İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla icra takibi başlatıldığı, dava dışı kefiller hakkında ise .... İcra Müdürlüğü'nün ... (Eski Esas: ...) E. sayılı dosyasından İlamsız icra takibi açıldığı,
.... İcra Müdürlüğü'nün talimat dosyası ile taşınmazların satışı için ... 2. İcra Müdürlüğü tarafından kıymet takdiri yaptırıldığı, ancak belirlenen değerin ekspertiz raporundaki tutarlardan düşük olması nedeniyle gerek davacı bankaca, gerekse davacı banka tarafından açılan davalar nedeniyle ilgili mahkemelerce yaptırılan ekspertiz veya kıymet takdir raporlarında, 979 parsel no.lu taşınmaz için ortalama 318.744,28 TL, 981 parsel nolu taşınmaz için ise ortalama 355.265,92 TL değer tespiti yapıldığı,
Bu durumda, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Degerleme Hizmeti Verecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'in Sorumluluk başlıklı 10. Maddesi ve BDDK tarafından Resmi Gazete'de yayımlanan Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik'in Mesleki özen ve titizlik başlıklı 7. Maddesi birlikte değerlendirildiğinde, davalı gayrimenkul değerleme şirketi tarafından, mesleki özen ve titizlik gösterilmeden dava konusu ekspertiz raporunun düzenlendiği ve bu sebeple, söz konusu raporda gayrimenkullerin değerinin olması çok bariz şekilde (düşük) farklı olduğu ve Sayın Mahkemenin hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla, uyuşmazlığın temeli olan değerleme raporunun belirlenen standartlara uygun olmadığı kanaatine ulaşması halinde davalı şirketin, davacının kullandırdığı kredilerin teminatsız kalmasından sorumlu tutulabileceği değerlendirilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazlar için ... İcra Hukuk Mahkemesi tarafından yaptırılan kıymet takdir raporunda tespit edilen toplam 1.099.152,00 TL'lik tutarın, mahkeme kararı ile kesinleştiği ve ... 2. İcra Müdürlüğü tarafından yapılan ihale sonucunda; 979 Parsel Nolu taşınmazın 400.000,00 TL bedelle, 981 Parsel No.lu taşınmazın ise 380.000,00 TL ihale bedeli ile 07.08.2018 tarihinde toplam 780.000,00 TL'ye satıldığı ve söz konusu taşınmazların satışından davacı ... ... A.Ş.'ye, 26.09.2018 tarihinde 658.455,54 TL ödeme yapıldığı,
Davacı tarafından dava dışı kredi borçlusu için onaylanan kredi limitlerine göre, davalı şirketçe 3.250.000,00 TL'lik değer tespiti yapılan taşınmaz ipoteği ile azami kullandırılabilecek kredi tutarının 2.000.000,00 TL olduğu, bu durumda, gerçek değeri 1.099.152,00 TL olduğu anlaşılan taşınmaz ipoteği ile verilebilecek azami kredi tutarının ise 676.401,23 TL (1.099.152,00 / 3.250.000,00 = % 34 x 2.000.000,00 TL = 676.401,23 TL) olabileceği, bu durumda, davalı tarafından taşınmaza biçilen değere göre verilen 2.000.000,00 TL kredi tutarı ile, taşınmazın gerçek değerine göre verilecek 676.401 23 TL kredi tutarı arasındaki 1.323.598,77 TL fark tutarından, davalı ... A.Ş.'nin sorumlu tutulabileceği,
Sayın Mahkeme tarafından 1.323.598,77 TL tutardan davalının sorumlu tutulabileceği görüşümüzün benimsenmesi halinde; davacı bankaca, 1.323.598,77 TL'nin ve bu tutara, alacak tutarının zarar hesaplarına intikal ettirildiği 29.03.2019 tarihinden itibaren, tarafların tacir olması nedeniyle TCMB tarafından belirlenen değişen oranlarda avans faiz oranları üzerinden işleyecek faizi ile birlikte davalıdan talep edilebileceği, belirlenmiştir.
Mahkememizin 04/04/2022 tarihli celse ara kararı uyarınca Dosyanın bilirkişilere yeniden tevdi ile davacı temlik alan vekilinin hesaplamada yanlış raporun esas alındığına yönelik itirazları başta olmak üzere rapora yönelik olan bütün itirazların detaylı olarak değerlendirilerek ek rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti ek raporunda özetle; "tüm delillerin takdiri tamamen sayın Mahkemeye ait olmak üzere, davacı ve davalı tarafın beyan ve itirazları bir kez daha ayrıntılı olarak değerlendirilmiştir. Yukarıda arz ve izah edilen sebeplerle; Kök Raporumuzda belirtilen görüşümüzün özünde bir değişiklik bulunmadığı yönündeki görüş ve kanaatimizi, takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere saygılarımızla arz ederiz2 şeklinde değerlendirmeler yapmışlardır.
Netice olarak mahkememizce yapılan değerlendirmeye göre, davacı bankanın davalıdan iddia ettiği alacağını talep edebilmesi için ilk aşamada taraflar arasındaki değerleme sözleşmesinden bağımsız olarak alacağını kredi borçlularından tahsil etmek için tüm yolları tüketmesi ve ancak yine de alacağını tahsil edememesi gerekmektedir. Başka bir deyişle davacı banka, alacağını tahsil edebilmek için kredi müşterisine, her tür şahsi ve ayni teminatlara başvurmalı, buna rağmen alacağını tahsil edemezse davalıdan talepte bulunmalıdır. Davacının kredi borcunun tahsili için asıl borçlu ve kefillere yönelik olan .... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyasında da takip yürüttüğü, mahkememiz dosyasında talep edilen zararın talep edilebilmesi için, bahsedilen bu icra dosyasında takip sonucunda aciz belgesi alınması gerektiği, bütün bunlar sonucunda hala tahsil edilememiş bir kredi alacağı varsa bu takdirde davalıya başvurabileceği, netice olarak, davacı bankanın alacağını tahsil etmek için tüm yolları tüketmediği, mahkememizdeki işbu davanın erken açılan bir dava olduğu kanaati ile, davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Davanın reddine,
2-Alınması gerekli harç 179,90 TL olup, peşin alınan 1.024,65 TL ve ıslah harcı 41.156,77 TL'den mahsubu ile fazla alınmış olan 42.001,52 TL harcın karar kesinleştikten sonra istek halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı taraf vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 13/4 maddesine göre (tazminat davasının tamamı reddedildiğinden) hesap ve taktir olunan 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
5-Karar kesinleşene kadar yapılacak yargılama giderlerinin davacı gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştikten sonra bakiye gider avansının istek halinde davacıya iadesine,
Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 23/01/2023
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza