T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/304 Esas
KARAR NO:2021/120
DAVA: Alacak (Kıymetli Evraktan Kaynaklanan), Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 22/05/2019
KARAR TARİHİ: 10/02/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kıymetli Evraktan Kaynaklanan), Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA :Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasındaki 26.11.2018 tarihli İş Modem Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin önce davacı tarafından tek taraflı imza edildiği daha sonra davalı firma yetkililerince imza ve onay işlemleri yapılarak kargo ile davacıya gönderildiği, kargonun davacı firma yetkilisi tarafından 12.12.2018’de teslim alındığı, 14.12.2018’de yasal süre içinde sözleşmeden tazminatsız cayma hakkının kullanılacağının davalıya bildirildiği ve buna rağmen kaparo olarak verilen 50.000,00 TL’nin iade edilmediği, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’nin noter huzurunda iki tarafça imzalanmak sureti ile geçerlilik kazanan bir sözleşme olduğu, söz konusu sözleşme bakımından kamu düzeninden olan şekil şartlarına uyulmadığı, karşılıklı olarak imzalanmayan imza ve onay işlemleri daha sonra tamamlanan sözleşmenin süresi içinde cayma hakkı kullanılarak hükümsüz hale getirildiği, cayma hakkının kullanıldığının ve 50.000,00 TL’nin iadesinin talep edildiğinin davalıya ....Noterliğinin ... yevmiye no lu ihtarnamesi ile bildirildiği, ....Noterliğinin ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile herhangi bir ödemenin yapılmayacağının ve kendilerine ödeme yapılması gerektiğinin bildirildiği, süresi içinde cayma hakkının kullanılması sebebi ile geçersiz olan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında Ödenen 50.000,00 TL’nin ihtarname gönderim tarihi olan 20 Aralık 2018’den itibaren işleyecek reeskont faizi ile iadesini, sözleşme nedeniyle borcun kalanı için davalıya verilen senetlerin davacıya iadesi için ....Tüketici Mahkemesi’nin ... Esas sayılı dosyası ile dava açıldığı, ....Tüketici Mahkemesi’nin ... Esas, 2019/149 Karar sayılı, 12.03.2019 tarihli karan ile görevsizlik kararı verdiği, daha sonra Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğu kanaatine varıldığından önce zorunlu dava şartı olan arabuluculuk yoluna gidildiği, arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama şeklinde sonuçlandığı, bütün bu sebeplerle kaparo olarak ödenen 50.000,0 TL’nin ihtarname tarihinden işleyecek reeskont faizi ile iadesini ve davalının elinde kalan konusuz kalmış senetlerin ödenmesinin tedbiren durdurulması, iptali ve iadesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekilinin 23/08/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Tarafların ....Noterliğinin 26.11.2018 tarih, ... yevmiye no lu Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalıya ait ve İş Modem Ambarlı Projesinde yer alan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi’nde kain, tapuda ... pafta/6 ada/ 24 parselde kayıtlı 1 .kat 132 nolu bağımsız bölümde bulunan iş yeri vasıflı taşınmazın satışı konusunda anlaştığı, söz konusu sözleşmenin ....Noterliği huzurunda düzenleme şeklinde yapıldığı ve taraflarca imzalandığı, sözleşmenin ilk sayfasında davalının satış vaadinde bulunan sıfatı ve davacının satış vaadini kabul eden sıfatı İle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlettirmek istedikleri ancak iş yoğunluğu sebebi ile sözleşmenin şirket merkezinde düzenlenmesinin talep edildiği ve davet sebebi ile anılan adrese gelindiği şeklinde noter beyanının bulunduğunu, Noterlik Kanunu m.89’a göre düzenleme şeklinde hazırlanan ve noter huzurunda imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ilgili sözleşmede bulunan noter beyanı ve resmi şekil şartı hilafına yapıldığı iddialarının gerçeği yansıtmadığı, davacının bu iddialarını destekleyecek maddi delil de sunmadığı, sözleşmenin imza tarihinin 26.11.2018 olduğu ve sözleşmenin lejantmda tazminatsız cayma hakkı için davacıya imzadan itibaren 7 günlük süre tanındığı, davacının cayma hakkını bu süre içinde kullanmadığı, sözleşmede başka türlü bir cayma hakkının yer almadığı, sözleşmenin 5.b maddesinde alıcının tek taraflı ve haksız feshi için düzenlemenin yer aldığı, davacının basiretli tacir olarak davranmak zorunda olduğu, sözleşmedeki süre içinde iletilmeyen cayma beyanına ....Noterliğinin 27.12.2018 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile cevap verildiğini, bu cevapta cayma hakkı talebinin süresi içinde yapılmaması sebebi ile dikkate alınmadığı ve bu iradelerinin sözleşmenin haksız ve tek taraflı feshi olarak kabul edileceğinin belirtildiği, yine bu ihtarın kaparo olarak ödenen 50.000,00 TL’nin mahsubu ile sözleşme 5.b maddesine göre hesaplanan 346.778,50 TL’nin kendilerine ödenmesi gerektiğini içerdiği, sözleşme kapsamında davacı tarafından verilen senetlerin bu borcun teminatı olarak tutulduğu; karşı dava açma, icra yoluna başvurma haklarının saklı tutulduğunu belirterek davanın ve ihtiyati tedbir talebinin reddini, ayrıca Yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve diğer tüm belge ve kayıtlar beraber incelenmiştir.
Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersizliği iddiası ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
... 26 Kasım 2018 tarih, ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi ve davacı Firma tarafından düzenlenmiş 14.12.2018 tarihli sözleşmeden teminatsız cayma yazısı, ... 13. Noterliğinin ... yevmiye nolu ihtarname suretlerinin dosyamız içine alındığı görülmüştür.
Mahkememizce, iddia ve savunmalar ile dosya kapsamında sunulan kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir. Bilirkişi raporunda özetle; somut olayda sözleşmenin, bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olup olmadığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamakta olduğu, davacı sözleşmenin davalı tarafından sonradan imzalandığı ve onay yapılarak kendilerine yollandığını beyan etmekte ise de dosya kapsamındaki hukuki işlemin konusu bir taşınmaz olmakla, noter tarafından onaylama şeklinde yapılan bir işlem ile gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığı, iddianın içeriğinin davalı tarafın imzasının sahteliği olmadığını. Karşı tarafın imzasının sahteliği iddia edilmemekle birlikte karşı tarafça sözleşmenin noter tarafından (somut olayda noter vekili tarafından) düzenlendiği tarihte değil sonraki bir tarihte imzalandığı iddia edilmekte olduğu, Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklaması ile kurulacağı, bu sözleşmenin, TBK m.237, MK m. 706 ve Noterlik Kanunu m.60/III uyarınca resmi geçerlilik koşuluna bağlı olduğu, buna göre satış vaadi sözleşmelerini düzenleyecek makamın noterler olacağı, Noterde yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenleme şeklinde yapılmış olması gerektiği, düzenleme şeklindeki senetler oluşturulurken Noterlik Kanunu m.86 hükmünde, ilgilinin gerçek isteği hakkındaki beyanı yazıldıktan sonra tutanağın okuması için kendisine verileceği ve ilgilinin tutanağı okuyup, içindekiler isteğine uygun ise, bu husus da yazıldıktan sonra altını imzalayacağının düzenlendiği, somut olaydaki sözleşmede de noter tarafından düzenleme şeklinde bir işlem yapıldığı, sözleşmenin başlığından, sözleşmenin içeriğindeki “ diye sözlerini bitirdikleri, yapılan bu takriri ben yeminli noter vekili bir asıl iki suret olarak tanzim ettim, ilgililere okumaları için ayrı ayrı verdim, taraflar satış vaadi sözleşmelerini huzurumda okuyup içerdiklerinin arzu ve beyanlarına uygun olarak yazılmış olduğunu beyan ve ikrar etmeleri üzerine tutanağın altı birlikte imzalandı ve noterlik mührü ile mühürlendi...” şeklindeki ifadeden anlaşılmakta olduğu, Türk Borçlar Kanunu’nda ve Noterlik Kanunda tarafların sözleşme metnini aynı anda imzalaması gerektiği konusunda bir hüküm bulunmamakta olup, somut olayda, taraflar arasındaki düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin m. 17 hükmünde, sözleşmenin tek nüshasının alıcıda kalacak şekilde tanzim edildiği ve imzalandığı düzenlendiği, dolayısıyla bu hükümden hareketle, somut olayda sözleşmenin kurulma anında her iki tarafça imzalandığı ve bu tarihin de sözleşmenin düzenlendiği 26.11.2018 olduğu, ....Noterliği tarafından mahkemeye gönderilmiş 19.09.2019 tarihli cevap içerir yazı ile işlemin düzenleme şeklinde yapılması sebebi ile başlangıç ve bitişinde tarih bulunduğu, ilgililerin imzalarının davalının adresinde aynı tarihte, noter katibinin varlığında alındığı belirtilmiş olduğu, dosya kapsamında bulunan ve üzerinde aslı gibidir şerhi yer alan fotokopi sözleşmede ise (ilgili noterlikçe sözleşmenin aslı T.C .... Asliye Hukuk Hakimliğine teslim edildiği beyan edilmiştir), “ ....diye sözlerini bitirdiler. Yapılan bu takriri ben yeminli noter vekili bir asıl iki suret olarak tanzim ettim, ilgililere okumaları için ayrı ayrı verdim Taraflar satış vaadi sözleşmelerini huzurumda okuyup içerdiklerinin arzu ve beyanlarına uygun olarak yazılmış olduğunu beyan ve ikrar etmeleri üzerine tutanağın altı birlikte imzalandı ve noterlik mührü ile mühürlendi Yazı ile ve rakamla 26.12.2018” ifadesi bulunmakta olduğu, Noterlik Kanunu m. 83 hükmü gereğince, noterler, noterlik işlemlerini dairelerinde yaparlar. Şu kadar ki, işlemin dairede yapılması gecikmeye sebep olur veya başka bir zorluk arz ederse, sebebi iş kağıtlarında gösterilmek suretiyle daire dışında da işlem yapılabilir. Bu nedenle, noterler kural olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesini dairelerinde yapmak zorundadır. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, daire dışında yapılmasını gerektirecek nedenlerin varlığı halinde, noterler bu sözleşmeyi daireleri dışında düzenleyebilecektir hükmü olduğu, dosya kapsamında bulunan düzenleme şeklindeki sözleşmede, sözleşmenin noterlik dairesi dışında davalının merkezinde yapıldığının anlaşılmakta olduğu,19/02/2020 tarihli raporlarında yer verilen tüm bu hususlardan sözleşmenin 26.12,2018 tarihinde her iki tarafça imzalandığı ve sözleşmenin bu tarihte TBK m. 1 Uyarınca kurulduğu sonucuna ulaşılmakta olduğunu. Davacının iddiası ise sözleşmenin bu tarihte kurulmadığı, zira bu tarihte metne davalı tarafından imza atılmadığı hususu olduğunu, HMK m. 204/1’in ilamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar” şeklindeki ifadesi ve dosya kapsamında ve raporlarında da yer verdikleri, sözleşmede her iki tarafında 26.11.2018 tarihinde belgeyi imzaladığı ve Mahkemenin müzekkeresine verilen cevapta da imzaların 26.11.2018 tarihinde noter vekilinin önünde imzalandığının bildirildiği hususları göz önüne alındığında bu durumun aksini ispatlayacak bir belgeye dosya kapsamında rastlanmadığı, sonuç olarak dosya kapsamındaki bilgiler, sözleşmede yer alan ifadeler, noter tarafından tarafların 26.11.2018 tarihinde birlikte imzaladıklarının sözleşmede hüküm altına alınması ve noterlik tarafından Mahkemenin müzekkeresine verilen tarafların 26.11.2018 tarihinde sözleşmeyi birlikte imzaladıklarını içeren cevap sonucu, Mahkemenin uyuşmazlığın dayandığı sözleşmenin 26.11.2018 tarihinde kurulduğunu kabul etmesi halinde, bu sözleşmeden cayma hakkının en geç 03.12.2018 tarihinde kullanılması gerektiği, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi lejantında, cayma süresinin sözleşmenin imza tarihinden itibaren 7 gün içinde kullanılması gerektiğinin düzenlendiği, somut olayda ise cayma dilekçesinin 14.12.2018 tarihli olduğu tespit edildiği, lejantta yer alan hüküm uyarınca en geç 03.12.2018 tarihinde kullanılması gereken cayma hakkının, nihai takdirin Mahkemede olmak üzere 14.12.2018 tarihinde kullanıldığı tespit edildiği hususlarında görüş ve kanaat bildirildiği görülmüştür.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, gayrimenkul satış vaadi usulüne uygun şekilde imzalanıp imzalanmadığı, davacının süresinde cayma hakkını kullanıp kullanmadığı noktalarında toplanmaktadır.
TBK 237/2.maddesinde "Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz." hükmü düzenlenmiş, Medeni Kanun 706.maddesinde ise "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." hükmü yer almaktadır. Noterlik Kanunu 60/3.maddesinde ise noterlere "Gayrimenkul satış va'di sözleşmesi yapmak" görevi verilmiştir.
HMK 204.maddesinde "1)İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri, sahteliği ispat olunmadıkça kesin delil sayılırlar.
2)İlgililerin beyanına dayanılarak noterlerin tasdik ettikleri senetlerle diğer yetkili memurların görevleri içinde usulüne uygun olarak düzenledikleri belgeler, aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılırlar.
3) Mahkeme, yukarıdaki belgelerden biri hakkında şüphe uyandıran bir hâl görürse, ilgili daireden açıklama isteyebilir." hükmü düzenlenmiştir.
Dosya kapsamında, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı ve imzaların geçerliliği hususunda çekişme bulunmamaktadır. İhtilaf, g.menkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noktasındadır. Mahkememizce, ....noterliğine yazılan müzekkere cevabı ve dosyada mevcut kayıtlar beraber değerlendirildiğinde, g.menkul satış vaadi sözleşmesinin, ....Noterliği ... yevmiye numarası ile üzerinde bulunan 26/11/2018 tarihinde imzalamış olduğu, farklı bir tarihte imzalandığının davacı tarafça usulünce ispat edilemediği, ancak sahtelik iddiasının ileri sürülebileceği, sahteliğinin ispat edilemediği, sözleşmenin geçerli olduğu anlaşılmıştır. Düzenleme şeklindeki sözleşmenin HMK 204/2 .maddesi uyarınca kesin delil olarak sayılması nedeniyle, davacının tanık dinletme talebi HMK 201.madde uyarınca yerinde görülmemiştir. Sözleşme eki niteliğinde olan "Lejant" a göre cayma süresi olarak sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 7 günlük sürenin kararlaştırılmış olduğu, somut durumda, g.menkul satış vaadi sözleşmesi 26/11/2018 tarihinde imzalandığı kabul edildiğine göre sözleşmeden cayma hakkının 7 günlük süreden sonra 14.12.2018 tarihinde kullanıldığı anlaşıldığından, süresinde yapılmış, geçerli bir caymanın mevcut olmadığı, taşınmaz peşin satış bedelinin KDV dahil 2.497.059,36 TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 5/b maddesinde sözleşmenin alıcı tarafından tek taraflı feshi halinde satış bedelinin %10' una karşılık gelen tutarda tazminatı ve %5 tutarında cayma akçesi ödemeyi kararlaştırıldığı, bu durumda davacının 14/12/2018 tarihinde cayma hakkını kullanması halinde 249.705,93 TL tazminat ve 124.852,96 TL cayma akçesi ödemesi gerektiği anlaşıldığından, davacının başlangıçta ödemiş olduğu 50.000,00 TL' yi talep edemeyeceği kanaatine varılarak, davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM yukırada açıklanan nedenlerle
1-Davacının davasının bütün talepleri yönünden ayrı ayrı reddine,
2-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 59,30 TL ilam harcının peşin alınan 853,88 TL'den düşümü ile geri kalan 794,58 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacının yaptığı yargılama giderlerinin üstünde bırakılmasına
4-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden lehine Asgari Ücret Tarifesi gereği 7.300,00 TL ücret takdirine, bunun davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
5- Karar kesinleşene kadar yapılacak yargılama giderlerinin davacı gider avansından karşılanmasına, karar kesinleştikten sonra bakiye gider avansının istek halinde davacıya iadesine,
Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup anlatıldı.10/02/2021
Katip ...
E-imza
Hakim ...
E-imza