T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/353 Esas
KARAR NO:2022/6
DAVA:Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:08/11/2018
KARAR TARİHİ:05/01/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Komisyonculuk Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalı arasında 22/08/2016 tarihli satış için yetki belgesi imzalandığını, imzalanan bu belge gereğince, ... İli, ... İlçesi, 6587 ada, 14 parselin satış bedelinin 2.413.200 USD olarak belirlendiğini, davacı ile ... ... Ltd. Şti arasında da 03/10/2016 tarihinde komisyon paylaşım sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin ortağı olan ... ... Şirketi ile alıcı olarak çıkan ... ... Araçlar İnşaat ve Taahhüt ve Tekstil San. Tic. Ltd. Şti arasında 31/01/2017 tarihinde gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi imzalandığını, bu şekilde müvekkil ve ortağının taşınmaza alıcı bulduklarını, müşteri ile 1.400.000 USD olarak satış bedelini kararlaştırıldığını, ...... Ltd. Şti'nin bu bedel üzerinden taşınmazı 05/12/2017 tarihinde almayı kabul ettiğini; müvekkili şirketin alıcı ve davalı satıcıyı bir araya getirdiğini, satışın gerçekleştiğini, taşınmazın ... ... Araçlara satıldığını ve tapudan devredildiğini ancak davalının komisyon parasını ödemediğini, sözleşme gereğince komisyon ücretine hak kazandıklarını belirterek fazlaya dair haklarını saklı tutmak suretiyle şimdilik 50.000,00 TL komisyon ücretinin davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile tahsiline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının davasını HMK 107 uyarınca açtığını oysa HMK 197, Madde de öngörülen belirsiz alacak davası dava değerinin net olarak belirlenemediği durumlarda açılabildiğini, huzurdaki dava da davacının talep ettiği tutarın net ve belirlenebilir olduğunu, zira ihtilaf konusu taşınmazın bedelinin tapu memuru huzurunda yapılmış satış sözleşmesi ile sabit olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmede komisyon bedelinin % 2 olarak kararlaştırıldığını, bu nedenle davacıya talebini belirli hale getirmesi için süre verilmesi gerektiğini veya davar . reddedilmesi gerektiğini. davacının T. Borçlar Kanunu 523. Maddesi uyarınca simsarlık sözleşmesinden doğan borcuna aykırı davrandığını ve aynı kanunun öngördüğü açık yaptırıma göre simsarlık sözleşmesinden doğan ücret hakkını kaybettiğini, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, Davacı tarafın uluslararası bir gayrimenkul şirketinin ismini kullanmakta olduğunu (Coldwcll Banker Maya Gayrimenkul), 03.10.2016 tarihli Komisyon Paylaşım Sözleşmesinde davacının komisyon paylaşımı yaptığı ... ... Limited Şirketi isimli firmanın da aynı uluslararası gayrimenkul şirketinin çatısı altında faaliyet gösterdiğini, 6098 saydı TBK 523. Maddesinde simsarlık sözleşmesinde simsara, lehine aracılık ettiği kişinin menfaatine uygun hareket etme, aracılık ettiği sözleşmenin diğer tarafının menfaatine hareket etmeme ve diğer taraftan ücret sözü almama yükümlülükleri yüklediğini, somut olayda ise davacının taraflarına bilgi vermeden ve herhangi bir şekilde onaylarını almadan aynı uluslararası firma çatısı altında faaliyet gösterdiği bir diğer emlak firması ile komisyon paylaşım sözleşmesi imzaladığını, gerek taraflarından onay alınmamış olması gerekse anlaşma yaptığı diğer emlak firması ile aralarında bağlantı bulunmasının davacının 523. Madde anlamında dürüstlük kuralına aykırı davranması anlamına geldiğini, davacının davalı lehine aracılık faaliyetini bu anlaşmadan bağımsız, olarak ve salt davalı menfaatine yürütülüp yürütmediği, ... Alım Si tim Aracılık Hizmetleri Ltd.Şti. isimli firma ile aralarındaki bağlantının ölçüsü ve iki firma arasındaki dava dilekçesine yansımayan işbirliğinin niteliğinin taraflarınca bilinmediğini,davacı tarafın teklif formu ismiyle sunduğu belgenin hukuken geçersiz olduğunu, söz konusu belgenin kötü niyetli ve usulsüz olarak hazırlandığını, davacının dava konusu taşınmazın satışında aracılık etmediğini, sözleşme süresi boyunca herhangi bir alıcı ile davalıyı bir araya getirmediğini, simsarlık sözleşmesinden doğan külfetini yerine getirmediğini ve ücrete hak kazanmadığını, ayrıca davacı ile davalı şirket arasında imzalanan satış için yetki belgesi başlıklı sözleşmenin 12. Maddesine göre taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıklarda İstanbul mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olduğunu, söz konusu davanın İstanbul Anadolu mahkemelerinde açıldığını, tüm bu nedenlerle öncelikli olarak, davanın yetkisizlik nedeniyle reddine, davacının belirsiz alacak davasının hukuki yarar bulunmadığından talebini belirli hale getirmesi için süre verilmesini veya davanın bu nedenle reddine, davanın esastan reddine karar verilmesini, ayrıca vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Dava, taşınmaz simsarlık sözleşmesine dayalı alacak davasıdır.
Davada, uyuşmazlığın taraflar arasındaki imzalanan "Satış İçin Yetki Belgesi" kapsamında, davacının davalıdan sözleşme gereğince ücret talebinde bulunup bulunamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Dava, ....Asliye Ticaret Mahkemesine tevzi olunmuş, mahkemece 12/04/2019 tarih, 2018/... esas, 2019/... karar sayılı yetkisizlik kararı verilmiştir.
....Asliye Ticaret Mahkemesince verilen yetkisizlik kararı gereğince, dosya mahkememizin 2019/... esasına tevzi olunmuştur.
Mahkememizce tarafların iddia ve savunmaları, sunulan delil ve kayıtlar üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir. Bilirkişi heyetince sunulan raporda özetle; Davacı ile Davalı arasındaki 22.08.2016 tarihli Satış İçin Yetki Belgesi imzalandığı, davalının maliki bulunduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada, 4 Parsel ve 4.022 m2 olarak tanımlanan taşınmazın, 6 ay içinde 600.-Usd/m2 olarak bedel üzerinden satılmasının sağlanmasının amaçlandığı, yetki belgesinin 1.maddesinde, davalı-satıcının, sözleşme ile davacıyı taşınmazın satışına aracılık etmek üzere yetkilendirdiği, 2.madde de ise satıcının %3+ KDV tutarındaki Hizmet Bedelini satışın gerçekleştiği gün nakden ve herhangi bir ihbara gerek olmaksızın davacıya ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında taşınmaz simsarlığı sözleşmesi bulunduğu sonucuna ulaşıldığı, davacı ile dava dışı üçüncü kişi ... arasında 03/10/2016 tarihinde Komisyon Paylaşım Sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede yer verilen ve Arsa, 6587 Ada 14 Parsel Tuzla İstanbul şeklinde özellikleri belirtilen taşınmazın uyuşmazlık konusu taşınmaz olduğu, taşınmazın satılması konusunda yardımlaşacağı ve müşteri portföylerini birbirleri ile paylaşacağı, taşınmazın, ... ... Ltd. Şti.'nin aracılık ettiği bir müşteriye satılması durumunda, alıcı tarafından ödenecek komisyonun dava dışı üçüncü kişiye ait olacağı, satıcı tarafından ödenecek komisyonun ise davacıya ait olacağı kararlaştırıldığı, taraflar arasında bir alt simsarlık sözleşmesi bulunduğu, alt simsarın; simsarın simsarlık sözleşmesi ile üstlendiği faaliyetini tamamen veya kısmen, kendi yönetim ve gözetimi altında olmaksızın yerine getirmesi amacıyla bıraktığı ve esas sözleşmenin kurulması karşılığında ücret borcu altına girdiği üçüncü kişi olduğu, somut olayda sözleşmede de alt simsar olarak dava dışı üçüncü kişi (...) olduğu, alt simsarlık sözleşmesinde, alt vekaleti düzenleyen TBK m. 506 hükmünün uygulanacağı , esasen simsarın kural olarak borcunu bizzat ifa ile yükümlü olduğu, TBK 506/2 maddesi uyarınca alt simsarlığın söz konusu olabileceği durumların, simsara bu hususta yetki verilmesi veya durumun zorunlu kılması veya teamülün izin verdiği durumlardan ibaret olduğu, aynı şekilde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 18 hükmünde hizmet ortaklığı sözleşmesi olarak ifade edilen alt simsarlık sözleşmesinin, ancak yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla yapılabileceğini ve hükümde yer alan yetkilendirme sözleşmesi ile ise Yönetmelik m. 15 hükmü uyarınca, simsarlık sözleşmesi kastedildiği, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 18 ve TBK m. 506 uyarınca, davacıya davalı tarafından alt simsarlık sözleşmesi yapması için izin verildiğine ilişkin dosya kapsamında bir bilgiye ulaşılamadığı ve şu halde söz konusu komisyon paylaşım sözleşmesinin caiz olmayan alt vekalet niteliği taşıdığı, doktrinde caiz olmayan alt vekalet sözleşmesi, vekilin özen borcuna aykırı davranışı olarak değerlendirildiği, ancak caiz olmayan alt vekaletin varlığı her durumda, davacının davalının menfaatine aykırı hareket ettiği anlamına gelmeyeceği, öncelikle simsarın ücrete hangi hallerde hak kazanabileceğinin değerlendirilmesi gerektiği, simsarın ücrete hak kazanabilmesinin temel koşulu simsarın faaliyetleri sonucu sözleşmenin kurulması olduğu, simsarın ücret hakkı, simsarın çabası ile üçüncü kişi ile kurulan sözleşme arasında nedensellik bağı bulunmasına bağlı olduğu (TBK m. 520/1, 521/D), nedensellik bağının ispâtının simsara ait olduğu, simsarın faaliyetleri sözleşmenin kurulması için yeterli değilse ve sözleşme başka etkenlere bağlı olarak kurulursa faaliyet ile sözleşmenin kurulması arasında nedensellik bağı olmadığından ücret de talep edilemeyeceği, simsarlığında özel olarak uygulama alanı bulan Yönetmelik m. 20 uyarınca ise taşınmaz simsarlığı sözleşmesinde, simsarın ancak taşınmazın tapu sicilinde alıcının adına tescili ile hak kazanacağı düzenlendiği, somut olayda davacı ile davalı arasındaki simsarlık sözleşmesinin süresi içinde dava dışı alıcı adına tapu siciline malik sütununa tescil yapılmışsa da bu tescilin doğrudan veya dava dışı ... aracılığıyla yapılıp yapılmadığı dosya kapsamındaki bilgilerden belirlenemediği, davacının, dava dışı ... tarafından taşınmaz satışında hizmet verileceği, bu hususta aralarında bir paylaşım sözleşmesi yapıldığı hususunda davalıya bildirdiğine ilişkin bir belgeye dosya kapsamında rastlanılmadığı, davalı tarafından ibraz edilen boş teklif formunun kim tarafından hangi tarihte yollandığı; davacı tarafından ibraz edilen aynı teklif formunun ise sonradan doldurulup doldurulmadığı konusunda bir değerlendirme yapılamadığı, davacının, davalı ile dava dışı alıcı arasında aracılık edip etmediği, sözleşmenin kurulması için gereken şartları sağlayıp sağlamadığı, satıcıya alıcının varlığının bildirilip bildirilmediği belirlenemediği, dava dışı ... ile yapılan alt simsarlık sözleşmesi konusunda davalının izni veya onayı söz konusu olmadığı, dolayısıyla doğrudan dayacı tarafından veya dolaylı olarak alt simsar tarafından sözleşmenin kurulmasında ve tescili yapılmasında simsarlık faaliyetinin gerçekleşip gerçekleşmediği hususunun belirlenemediği dosya kapsamında, alıcı ... ile dava dışı Model Gayrimenkul arasında imzalanan ve bu iki taraf arasında bağımsız bir simsarlık sözleşmesi anlamına gelen 31.1.2007 tarihli Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi mevcut ise de bu sözleşmenin (davalı ile ... arasında borç ilişkisi bulunmadığı için) davacı tarafından şimsarlık faaliyetinin gerçekleştirildiğinin tespite yeterli olmayacağı, TBK m. 506 Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 15 uyarınca, davacının başka bir simsar ile birlikte faaliyet yürütmesi, işin kısmen veya tamamen alt simsara bırakması için davalının izni veya onayının arandığını onay alınmadan komisyon paylaşım sözleşmesi yapılmasının, nihai takdirin mahkemeye ait olmak üzere doktrinde simsarın özen borcuna aykırı davranış olarak değerlendirildiği yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Tarafların rapora itirazları nedeniyle, mahkememizce ek rapor alınmasına karar verilmiştir. Bilirkişi ek raporunda özetle; kök rapordaki tespitler sonrasında davacının, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümlerinin uygulama kabiliyeti
olmadığını beyan ettiği, komisyon paylaşım sözleşmesinin 03.10.2016 tarihli olduğu, anılan Yönetmelik’in “Yürürlük” başlıklı m. 23 hükmü, “(1) Bu Yönetmeliğin; a) 21 inci maddesinin birinci fıkrası yayımı tarihinden üç ay sonra, b) Diğer maddeleri yayımı tarihinde, yürürlüğe girer” şeklin olduğu, Yönetmelik 05.06.2018 tarihinde 30442 sayılı Resmi Gazetede yayınlandığı, Yönetmelik hükümlerinin somut olaydaki komisyon paylaşım sözleşmesi bakımından uygulanamayacağı, kök rapor bu bilgi açısından gözden geçirildiği, kök raporda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile ilgili olarak esasen TBK m, 506 hükmüne göre özel nitelikli ve TBK m. 506’daki temel ilkeyi tekrar eden özel bir düzenleme olduğu, davacı, TBK m. 506 hükmünde de komisyon paylaşım sözleşmesinin haber verilmesinin bir yükümlülük olarak düzenlenmemiş olduğu yönünde beyanda bulunduğu, kök raporda belirtildiği komisyon paylaşım sözleşmesinin alt simsarlık sözleşmesi olarak değerlendirilmesi halinde, TBK m. 503/II’nin, vekâlete ilişkin hükümler,niteliklerine uygun düştükleri ölçüde, bu Kanunda düzenlenmemiş olan iş görme sözleşmelerine
de uygulanır hükmü gereği, alt vekaleti düzenleyen TBK m. 506 hükmünün uygulama alanı bulacağı, simsar (davacı), kural olarak borcunu bizzat ifa ile yükümlü olduğu, TBK m. 506/II hükmünde belirlenen hallerde alt simsarlık söz konusu olabileceği, davacıya davalı tarafından alt simsarlık sözleşmesi yapması için
izin verildiğine ilişkin dosya kapsamında bir bilgiye ulaşılamadığı için TBK m. 506/II uyarınca alt simsarlığın durumun zorunlu kılması veya teamülün izin verdiği durumlara dayandığının kabul edilmesi halinde caiz olan aksi halde caiz olmayan alt simsarlığın varlığı sonucuna ulaşılacağı, terditli olarak hesaplama yapılmasına ilişkin ara kararı uyarınca Davacının ücrete hak kazandığı sonucuna varılması halinde; İstanbul İli, Tuzla İlçesi, 6587 Ada 14 Parsel'de kayıtlı 4.022,11 m2 arsanın 16.04.2012 tarihli ilk malikinin ... olduğunu, 05.01.2018 tarihinde dosyamız davacısı... ... Ticaret Ltd.Şti. adına satış ile tescil edildiği, 05.01.2018 tarih ve 346 yevmiye numaralı Resmi Senet ile; söz edilen emlak beyan değeri 1.352.899,84 TL olan taşınmazın ... yetkilileri tarafından alınan karar ile davacı... Mekanik ... .Ltd.Şti.'ne 2.137.886,72 TL bedel ile satıldığı,14.02.2018 tarihinde ise dava dışı ... ...Ticaret Ltd.Şti. adına satış ve ipotek ile tescil edildiği,14.02.2018 tarih ve 2945 yevmiye no.lu Resmi Senet'e göre; tam Mülkiyet hisse maliki... ... Ticaret Ltd.Şti.adına kayıtlı iken bu kez 2.550.00,00 TL bedel ile ... ...Ticaret Ltd.Şti.'ne satıldığı, ... Şirketi adına işlemlerin ...imzası ile gerçekleştiği, satış için yetki sözleşmesinin 2. Maddesi ; "Satıcı, yukarıda belirtilen Hizmet Bedeli Oranı ve ortaya çıkan meblağ üzerinden hesaplanacak % 3+ KDV tutarındaki Hizmet Bedelini satışın gerçekleştiği gün nakden ve herhangi bir ihbara gerek olmaksızın ... Tic.A.Ş.'ne ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder." Şeklinde olduğu, Davacının 22.08.2006 tarihli satış için yetki belgesine göre ödenmesi gereken hizmet bedeli buna göre; satış bedeli 2.550.000,00 TL olduğundan Hizmet Bedeli ücreti bu tutarın % 3' olan 76.500,00 TL + % 18 KDV 13.770,00 TL =90.270,00 TL olacağı görüş ve kanaati bildirilmiştir.
Dosya kapsamı değerlendirildiğinde;
TBK m. 506.maddesinde, "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır."
TBK’nın 520/1. Maddesinde ise simsarlık; "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir." şeklinde tanımlanmıştır.
TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" hükmü düzenlenmiştir. Simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanacaktır. Simsarın yaptığı hizmet ile satış arasında illiyet bağının varlığı mevcut değilse ücret alacağı elde edemeyecektir.
Somut durumda, taraflar arasında 22.08.2016 tarihli Satış İçin Yetki Belgesi imzalandığı, davalının maliki bulunduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi ... Ada, 4 Parsel ve 4.022 m2 olarak tanımlanan taşınmazın, 6 ay içinde 600.-Usd/m2 olarak bedel üzerinden satılmasının sağlanmasının amaçlandığı hususlarında çekişme yoktur. Uyuşmazlık, yetki sözleşmesine göre davacının simsarlık faaliyetini yerine getirip getirmediği, ücret alacağına hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır. Dosyaya sunulan kayıtlara göre, davacı tarafça üçüncü kişi ... arasında 03/10/2016 tarihinde Komisyon Paylaşım Sözleşmesi yapıldığı, sözleşmede yer verilen ve Arsa, 6587 Ada 14 Parsel ... ... şeklinde özellikleri belirtilen taşınmazın uyuşmazlık konusu taşınmaz olduğu, taşınmazın satılması konusunda yardımlaşacağı ve müşteri portföylerini birbirleri ile paylaşacağı, taşınmazın, ... ... Ltd. Şti.'nin aracılık ettiği bir müşteriye satılması durumunda, alıcı tarafından ödenecek komisyonun dava dışı üçüncü kişiye ait olacağı, satıcı tarafından ödenecek komisyonun ise davacıya ait olacağı kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu sözleşme incelendiğinde, alt simsarlık sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Dosyadaki yer g.menkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesine göre asıl simsarlık faaliyeti işlemlerinin davacı tarafça değil dava dışı şirket tarafından yürütüldüğü anlaşılmaktadır. Simsarlık sözleşmesine göre davacının işi bizzat yapmayı üstlendiği, ancak TBK m. 506/II hükmünde belirlenen hallerde alt simsarlık söz konusu olabileceği, davacıya davalı tarafından alt simsarlık sözleşmesi yapması için
izin verildiğine ilişkin dosyaya bir kayıt veya bilgi sunulmadığı, durumun zorunlu kıldığı veya teamülün izin verdiğininde davacı tarafça ispatlanamadığı, bu durumda davacının ücret alacağına hak kazanmadığı anlaşıldığından, davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar yasası uyarınca alınması gereken 80.70 TL ilam harcının peşin alınan 853,88 TL'den düşümü ile geri kalan 773,18 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
4-Davacının yaptığı yargılama giderlerinin üstünde bırakılmasına,
5-Davalı kendini vekille temsil ettirdiğinden lehine Asgari Ücret Tarifesi gereği 7.300,00 TL ücret takdirine, bunun davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Davalı tarafından yapılan 150,00 TL yargılama giderinin, davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
7-Karar kesinleştiğinde ve talep halinde artan gider avansının ilgili tarafa iadesine,
Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 05/01/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır