T.C.
İSTANBUL
12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2020/134 Esas
KARAR NO:2021/285
DAVA:Tazminat
DAVA TARİHİ:22/04/2011
KARAR TARİHİ:20/04/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, mülkiyeti davalı ...'a ait, ... cad. ... sokak, ... Apt, ... Blok No: ... .../... adresindeki işyerini, 01/08/2009 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiraladığını, müvekkilinin söz konusu mecurda 5 yıllık Franchising sözleşmesi ile ...'nin şubesi olarak faaliyetine başladığını, ... bölgesinin en nezih caddelerinden biri olan İnönü caddesinde, şık mimarisi ve sunduğu lezzetle, kısa zamanda beğeni kazanarak zengin müşteri portföyü oluşturduğunu, Her geçen gün kar marjını yükselterek 1.5 yıl gibi kısa bir süre içerisinde iyi bir noktaya geldiğini ancak tamamen davalının tekeffülünde bulunan ayıp nedeniyle müvekkilinin işletmesinin mühürlendiğini ve ticari faaliyetine son verildiğini, bu sebeple müvekkilinin zararlarının büyük boyutlarda olduğunu, mecurun mühürlenmesi nedeniyle müvekkilinin kira akdinin haklı olarak feshetmesinin tamemen yasal olduğunu, en az 5 yıl süre ile kullanabileceği mecuru tahliye etmek zorunda kalması sebebiyle müvekkilinin 1,5 yıllık emek ve zahmetler ile oluşturduğu müşteri çevresini kaybettiğini, kar mahrumiyeti doğduğunu, iş bu davanın açldığı tarihte ... ile imzalanan Franchising sözleşmesinden doğan zararlar için kanuni işlem başlatılmamış olduğundan dolayı bu kalem zararları için dava açma haklarını saklı tuttuklarını, dava dilekçesinde belirttikleri malların bir kısmının özellikle dava konusu işyerne uygun olarak yapılmış olduğundan söküp götürülmesinin veya başka şekilde değerlendirilmesinin mümkün olmadığını beyanla kira akdinin haklı feshi nedeniyle uğranılan fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00-TL zararlarının davalıdan tazminine, tarafların tacir olması nedeniyle tazminat bedeline akdin feshi tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanmasına, yargılama masrafları ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının mülkiyeti müvekkiline ait ..., ..., ... Cad. ... Sokak, No:.../... adresindeki işyerinde 01/08/2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olarak bulunduğunu, kira paralarının tahsili amacı ile ... İcra Dairesinin ... Esas sayılı icra dosyası ile icra takibi yapıldığını, işlerinin çok iyi olduğunu söyledikleri tarihlerde dahi apartman ortak giderlerinden 1.060,00-TL, elektrik borcu, 3.970,00-TL, su borcu 2.206,00-TL'yi ilgili kuruluşlara ödeyemediklerini, müvekkilinin davaya konu taşınmazı satın aldığı şekli ile davacıya kiraladığını, müvekkilinin taşınmaza bir müdahalesinin olmadığını, davacının kira akdinin tanzimini takip eden günlerde kira sözleşmesine ve binanın onaylı projesine aykırı tadilat yaparak müvekkilinin olurunu almadan bodrum katta ikinci bir wc ilave ettiğini, zeminin kırılarak baca çıkışı yapıldığını ve merdiven projesine aykırı olarak büyütüldüğünü, projeye aykırı hususların bunlar olduklarını, müvekkilinin kira akdi devamında mecura hiçbir müdahalesi olmadığı için Borçlar Kanunu hükümlerine aykırı hareket ettiğinin de söylenemeyeceği, müvekkilinin mecuru davacıya 01/08/2009 tarihinde kiraladığını, 1,5 yıl işlerinin ve kâr marjının giderek arttığını söyleyen davacının müvekkilinin bu 1,5 yıllık dönem içinde ya da sonunda mecura onaylı projeye aykırı bir müdahalesinin varlığını iddia etmediğine göre kusurun kendisinden kaynakladığının açık olduğunu, bu nedenlerle davanın reddine, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
KARŞI DAVA:
Davalı / Karşı Davacı vekili karşı dava dilekçesinde; davalı ... aleyhine dava konusu kiralanandan dolayı toplam 31.500,00-TL kira alacağı için ... İcra Dairesinin .../... Esas sayılı icra dosyası ile takip yapıldığını, davalının itirazı üzerine takibin durduğunu, .... İcra Hukuk Mahkemesinin .../... Esas sayılı dosyası ile itirazın kaldırılması davası açıldığını, yapılan yargılama sonucunda takip tarihine kadar işlemi ve ödenmemiş olan 11.500,00-TL için yapılan itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına, fazla talebin reddine karar verildiğini, kira akdinin özel şartlarının 5.maddesine göre henüz işlememiş olan 2011 yılı Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait kira paraları toplamı 20.000,00-TL'nin de davalı kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini, davalı kiracının haksız ve kötü niyetli davranışları sonucu mecur tahliye edildiğindne ve üç ay geçmesine rağmen müvekkilinin davaya konu mecuru henüz kiraya veremediğinden dolayı müvekkilinin zararlarının arttığını beyanla fazlaya dair talep ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile karşı davalarının kabulü ile şimdilik 20.000,00-Tl'nin 04/03/2011 tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesine, yargılama gider ve avukatlık ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı / Karşı Davalı vekili 18/10/2011 tarihli dilekçesinde; davalı kiraya verenin sorumluluğunu yerine getirip ayıplı ifayı ortadan kaldıramadığı için davacı işletme ile ilgili bütün zararlarını tazminle mükellef olduğundna tazminat davalarının kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan sözleşmenin haklı feshi nedeniyle kiracı zararından oluşan şimdilik 10.000 TL tazminatın tahsili, karşı dava ise, kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen kira paralarından kaynaklanan 20.000 TL kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.
Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir.
Taraflar arasında bir kira sözleşmesi yapıldığı, bu kira sözleşmesine istinaden davacının belirli bir süreyle dava konusu taşınmazda kiracı olarak ticari faaliyetine başladığı, ancak taşınmazın belediye yetkililerince bir takım imara aykırılıklar bulunduğu gerekçesiyle mühürhenmiş olduğu hususlarında bir uyuşmazlık yoktur.
Taraflar arasında asıl dava yönünden ihtilaf; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmiş olup olmadığı ve buna bağlı olarak davacının davalıdan isteyebileceği bir tazminatın bulunup bulunmadığı, karşı dava yönünden ise davacının ödemekle yükümlü olduğu bakiye kira parası borcu bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Bilirkişi incelemesi ile, davalı kiralayanın imara aykırı değişiklikler yaptığı, dolayısıyla da kiraya konu taşınmazın bu nedenle mühürlendiği sonucuna varıldığından davacının sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.
Davacının sözleşmeyi fesheden taraf olması ve seçimlik hakkını müspet zararın tazmini yönünde kullanmamış olması nedeniyle müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı ve portföy tazminatı talepleri yerinde değildir. Davacı taraf müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı ve portföy tazminatı taleplerini atiye bıraktığını beyan etmiş, davalı taraf da bu beyana bir diyeceğinin olmadığını ifade etmiştir.
Mahkememizce, 12/02/2015 tarihli karar ile; davacı tarafın, dava konusu taşınmazın mühürlendiği 21/03/2011 tarihine kadar mecuru kullandığının kabulü gerektiğinden bu tarihe kadar tahakkuk eden kira bedellerini ödemesi gerektiğinden, davalı / karşı davacı tarafın 2011 yılı Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait kira paraları toplamı olan 20.000,00-TL'nin ödenmesi istemli karşı davası yerinde görülmemesi,, davacı tarafın menfi zararına yönelik davasının yerinde olduğu, bu zarar açısından davalı tarafın davadan önce temerrütünün oluşmadığı, temerrütün dava tarihinde başladığı, karşı davanın yerinde olmadığı, davacı tarafın müspet zarar kapsamındaki taleplerin atiye bırakılmış olduğu saptanmış olduğu gerekçeleriyle, asıl davada davacının menfi zarara yönelik davasının kabulü ile 58.900,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek değişebilir oranlarda reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacı tarafın müspet zarar kapsamındaki kâr kaybı ve portföy tazminatı taleplerinin atiye bırakılmış olması sebebiyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına, karşı davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 2015/... Esas, 2016/... karar, 29/03/2016 tarihli ilamı ile; dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte kullanmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim edilmediği, davacı kiracının seçimlik haklarından akdin feshi ile kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın verilmesini istediğini, Mahkemece davacı kiracının menfi zararlarının tahsiline karar verilmiş ise de davacı kiracının franchising sözleşmesi gereğince mimari hizmetler firma tarafından verildiğinden mimari hizmete ilişkin yaptığı ödemeleri davalı kiraya verenden talep edemeyeceği, ayrıca dava konusu yerde işleteceği pide salonu için alınan ve başka yerde kullanılamayacak masa-sandalye bedellerinin de davalı kiraya verenden tahsiline karar verilmesinin doğru olmadığı, davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek belirlenen değerlerinden de yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerektiği, karşı dava yönünden ise kiracının tahliye tarihi olan 20.05.2011 tarihine kadarki kira paralarından sorumlu olduğu kabul edilerek davacı tarafça varsa kira ödemeleri de dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile karşı davanın tamemen reddine karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkememizce, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000,00 TL, işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000,00 TL, mecurun tüm elektrik ve aydınlatma, telefon, data, ses düzeni, elektrik panosu, proje işleri için malzeme ve işçilik dahil 15.000,00 TL, havalandırma sistemi için 8.000,00 TL olmak üzere toplam 40.000,00 TL olarak belirlenen imalat bedellerinden %10 yıpranma payı düşülerek, davacı kiracının 36.000,00 TL zararı olduğunun tespit edildiği belirtilerek, asıl davada davacının menfi zarara yönelik zararının kısmen kabulü ile 36.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, davacı karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi yönünden bozma öncesi verilen karar kesinleştiğinden tekrar hüküm kurulmasına yer olmadığına, karşı davada davacının talebinin kısmen kabulü ile 5.000,00 TL nin 03/04/2011, 3.166,66 TL nin 03/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 2019/... Esas, 2019/... karar, 03/12/2019 tarihli ilamı ile; tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000,00 TL, işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000,00 TL, mecurun tüm elektrik ve aydınlatma, telefon, data, ses düzeni, elektrik panosu, proje işleri için malzeme ve işçilik dahil 15.000,00 TL, havalandırma sistemi için 8.000,00 TL olmak üzere toplam 40.000,00 TL olarak belirlenen imalat bedellerinden %10 yıpranma payı düşülerek, davacı kiracının 36.000,00 TL zararı olduğunun tespit edildiği belirtilerek hüküm kurulduğu, Taraflar arasında düzenlenen, 20/05/2011 tarihli, teslim ve tesellüm belgesi başlıklı belgede, 5 kalem olarak belirtilen eşyaların bedelsiz olarak mal sahibine bırakıldığı belirtilmiş olup söz konusu belgede bedelsiz bırakılacağı belirtilen imalatlar arasında havalandırma sistemi ile aydınlatma ve elektrik sistemi bulunmaktadır. Ayrıca ilk hükme esas alınan bilirkişi raporunda da 20/05/2011 tarihli belgede yer alan imalatların bedeli düşülerek davacının zararı 58.900 TL olarak belirlenmiş ve bu miktarda tazminata hükmedilmiş, bu husus temyiz sebebi yapılmamıştır. Bu durumda, bedelsiz olarak mal sahibine bırakılacağı kararlaştırılan havalandırma sistemi ile aydınlatma ve elektrik sistemi bedeline hükmedimesi doğru görülmemiş, aynı zamanda usuli kazanılmış hakkın ihlali niteliğinde de olduğu gerekçeleri ile mahkememiz kararının bozulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce bozma ilamı sonrasında dosya mahkememizin iş bu esasına kaydedilmiş, yeni duruşma gün ve saati taraflara tebliğ edilmiş olup, 20/04/2021 tarihli celsede; Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 2019/... Esas, 2019/... karar, 03/12/2019 tarihli ilamına uyulmasına karar verilmiş; bozma ilamı doğrultusunda yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; kiralanan taşınmazda menfi zarar kapsamında davacıya iadesi gereken kalemlerin, dosya arasında bulunan ve taraflar arasında düzenlenen 20/05/2011 tarihli, teslim ve tesellüm belgesi başlıklı belgede, 5 kalem olarak belirtilen eşyaların bedelsiz olarak mal sahibine bırakıldığı belirtilmiş olup söz konusu belgede bedelsiz bırakılacağı belirtilen imalatlar arasında havalandırma sistemi ile aydınlatma ve elektrik sistemi belirtilmiş, ilk bozma sonrasında bozmaya uyularak bozma ilamı doğrultusunda alınan bilirkişi raporunda davalıya bedelsiz bırakılacağı kararlaştırılan mecurun tüm elektrik ve aydınlatma, telefon, data, ses düzeni, elektrik panosu, proje işleri için malzeme ve işçilik dahil 15.000,00 TL, havalandırma sistemi için 8.000,00 TL olmak üzere toplam 23.000,00 TL faydalı, zorunlu imalatın bulunduğu anlaşılmakla, menfi zarar kapsamında yalnızca tuvalet tadilatı için işçilik dahil 12.000,00 TL ve işyeri tavanının yapılması ile boya işleri için işçilik dahil 5.000,00 TL, olmak üzere toplam 17.000,00 TL faydalı zorunlu imalat masrafının bulunduğu, 17.000,00 TL 'ye ise %10 yıpranma payı uygulanmak sureti ile davacı lehine 15.300,00 TL tazminata hükmedilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmakla, asıl davanın kısmen kabulüne, asıl davadaki davacı / karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi ile karşı dava yönünden mahkememizce verilen 04/10/2018 tarihli karar bozma kapsamı dışında bırakıldığından, bozma öncesi verilen kararın kesinleşmiş olması sebebiyle davacı / karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi ile karşı dava yönünden mahkememiz 04/10/2018 tarihli kararının (-2) ve (-3) nolu hüküm fıkraları tekrar edilmekle yetinilmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak izah edildiği üzere;
1-Asıl davanın KISMEN KABULÜ ile 15.300,00-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalı / karşı davacıdan alınarak davacı / karşı davalıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin REDDİNE,
2-Davacı / karşı davalının portföy tazminatı ve kar kaybı talebi yönünden bozma öncesi verilen karar kesinleşmiş olduğundan yeniden karar verilmesine yer olmadığına,
3-Karşı davanın KISMEN KABULÜ ile 5.000,00-TL'nin 03/04/2011 tarihinden ve 3.166,66-TL'nin ise 03/05/2011 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı / karşı davalıdan alınarak davalı / karşı davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin REDDİNE,
Asıl Dava Yönünden;
4-Alınması gereken 1.045,14 TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 148,50 TL harç ile 835,10 TL ıslah harcı toplamı olan 983,60 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 61,54 TL nispi harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafça başlangıçta yapılan 21,30 TL gider ile yargılama aşamasında yapılan 2.000,00 TL olmak üzere toplam 2.021,30 TL yargılama giderinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 525,05 TL yargılama gideri ve peşin yatan harç gideri 148,50 TL harç ile 835,10 TL ıslah harcı toplamı olan 983,60 TL'nin toplamı olan 1.508,65 TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, geriye kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Kalan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
7-Davacı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
8-Davalı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 6.468,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Karşı Dava Yönünden;
9-Alınması gereken 341,55 TL karar ve ilam harcının, peşin alınan 297,00 TL harcın mahsubu ile geriye kalan 44,55 TL nispi harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
10-Davacı tarafça başlangıçta yapılan 18,40 TL gider ile yargılama aşamasında yapılan 1.612,50 TL olmak üzere toplam 1.630,90 TL yargılama giderinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 407,72 TL yargılama gideri ve karşılık yatan harç gideri 297,00 TL'nin toplamı olan 704,72 TL yargılama giderinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, geriye kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
11-Kalan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
12-Davacı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
13-Davalı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki haftalık kesin süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/04/2021
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza