T.C.
İSTANBUL
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2020/284 Esas
KARAR NO:2021/886
DAVA:İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:25/06/2020
KARAR TARİHİ:03/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesini özetle; Müvekkile ait “... Mah. ... yolu No.20 .../... adresinde mecuru davalı tarafa İşyeri ve Depo olarak 01.07.2017 tarihli Kira Sözleşmesi ile temiz ve her şeyiyle sağlam vaziyette kiralandığını, davalı tarafça keşide edilen ... 41. Noterliğinin 02.10.2019 tarih ... yev, Ihtarnamesi ile mecurun 08.11.2019 tahliye edileceği bildirildiği, aynı zamanda müvekkile mecurun halihazır durumunun tespiti ile anahtar teslimi için tahliye tarihinde mecurda hazır bulunması ihtar olunduğunu, müvekkil kendisine bildirilen 08.11.2019 tarihinde mecurda hazır bulunmasına rağmen davalı taraf anahtar teslimi ile mecurun son hali hazır durumunun tespitinin yapılması amacıyla hazır olmadığını, bu nedenle , mecurun hali hazır durumu ila hor kullanım olup olmadığı ve varsa oluşan zarar ziyanın bilirkişi marifetiyle tespiti amacıyla 11.11.2019 tarihinde ... SHM “Delil Tespit amaçlı başvurulduğunu, ... SHM ... D. İş sayılı dosyası üzerinden yapılan bilirkişi incelemesi ile 16.12.2019 tarihli bilirkişi raporu ile TBK. Hükümlerine aykırı olarak hor kullanım sonucu oluşan hasarların 161.860.00 TL olduğu ve 25 işgününde onarımın mümkün olabileceği tespit ve değerlendirmede bulunulduğunu, alınan rapor üzerine davalıya ... 59 Noterliğinin 27.12.2019 tarih ... yev. İhtarname keşide edilerek Söz konusu mecurda oluşan hasarın tazmini istendiğini, ancak davalı keşide ettiği ,... 41 Noterliğinin 09.01.2020 tarih ... yevmiyeli ihtarnamesi ile cevaben taleplerin kabul edilmediği bildirildiğini, talebin sonuçsuz kalması üzerine davalı aleyhine ... İcra Md. ... E Sayılı dosyası ile takip başlatıldığını, davalı 04.02.2020 tarihinde takibe itirazı ile takibi durdurduğunu, borçlunun itirazı müvekkilin alacağına ulaşmasını engelleme amacıyla kötü niyetli olduğunu, İtirazın iptali ve takibin devamını sağlamak üzere Arabuluculuk başvurusu yapıldığını, ancak anlaşmama ile sonuçlandığını, davalının ... İcra Md. ... E Sayılı takibe yaptığı haksız itirazın iptaline, takibin devamına, davalı aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama harç ve mastaflar ile vekalet ücretinin davalı taraftan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesini özetle;Tahliye esnasında Müvekkil hazır bulunmuş ise de davacı yan mecurun anahtarını teslim almaktan İmtina ettiğinden notere tevdii edildiğini, müvekkili şirket Mecuru 08.11.2019 tarihinde tahliye edeceğini ve anahtarın teslimi için Mecurda hazır olunması ihtar edildiğini, tahliye gününde Müvekkilin Mecurda hazır olduğu ancak davacının hazır olmadığını ve anahtarı teslim almadığından Anahtar 08.11.2019 tarih ... emanet tutanağı ile ... 41 Noterliğine teslim edildiğini ve emant tutanağı Noter tarafından davacıya tebliğ edildiğini, davacı eksik/ayıp iddialarını yasal süresinde bildirmediğini, delil tespiti şartları oluşmadığı gibi gıyapta yapılan keşif ve incelemenin hükmü bulunmadığını, davalının delil olarak dayandığı tespit dosyası kapsamında alınan bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, bilirkişi raporu hazırlanmasında mecurun müvekkili şirkete teslimi itibariyle arz ettiği hali gösterir Her hangi bir bilgi ve belge istememiş, mecurun mevcut halini incelediğini, eksik inceleme mahsulü bilirkişi raporunun kabulünün mümkün olmadığını, keşif ve bilirkişi incelemesine konu bazı yapılar taraflar arasındaki kira sözleşmesine konu olmadığını, bilirkişi tespitinde yer alan bazı demirbaşlar davacı tarafça müvekkili şirkete Mecurla birlikte teslim edilen demirbaşlar olmadığını, mecurun müvekkil şirketçe Hor Kullanılmış olmasının söz konusu olmadığı, mecur müvekkil şirketten önce başka bir firma tarafından kullanılırken ve sonrasında yoğun bir şekilde su basmalarına ve çatı akmalarına matuz kaldığını, 04.02.2019- 24.05.2019, 17.08.2019, 19.08.2019 ve 23 08.2019 tarihlerinde depoyu su bastığını, bilirkişilerin İnşaat ve Makine mühendisi olduklarını, mecura yapılacak masraflara ilişkin uzmanlıkları bulunmadığı, takdir edilen onarım masraflarının fahiş olduğunu, tanzim edilen rapor denetime elverişli olmadığını, müvekkil tarafından mecur 08.11.2019 tarihinde tahliye edilerek, mecur ne durumda teslim alınmışsa o durumda geri verildiğini, müvekkilin olağan kullanımından kaynaklı mecura ait Eskime ve Bozulmalardan sorumluluğu bulunmadığını, iş bu bilirkişi raporunda tespiti yapılan kalemlere detaylı itiraz ve bayanlara ilişkin olarak da Kantar Yapısı 3-4-5-6 nolu resimlere konu yapı, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin konusu olmadığını, bu yapının bizzat ... A.Ş tarafından kullanıldığını, tespit edilen 5.000 TL hasar bedeline itiraz edildiğini, İdari Yapı : Resim 7-16 , işbu yapı Kira sözleşmesi kapsamında olmadığı, binanın anahtarı dahi müvekkilde bulunmadığı, müvekkil şirket sorumluluğu bulunmadığı, Boya giderlerinin bir kısmı idari bina ile ilgili olduğu müvekkilin sorumluluğu olmadığı, Raporun 4 sıra nolu hasar kalemine ilişkin 15 nolu resim olduğu sadece 2 adet Priz için belirlenen 2.500 TL tutarın fahiş olduğu, bu tutarın kaç adet vrize denk geldiğinin belirtilmediği, 5 nolu sırada kapı tamir bedeli takdir edildiği, ancak fotoğraflarda kapı hasarından bahsedilmediği, 6.sırada belirtilen 2.500 TL onarım bedeline ilişkin hasarlı laminat parkeler raporda gösterildiği Bu alab idare yapı içinde olup, müvekkilin sorumluluğu bulunmadığını, Küçük Depo : Binanın teknik özelliğinden kaynaklanan çatı kapısı, kolon, çatı Kontrüksiyonları, yapı tekniğine ve Bayındırlık Bakanlığının teknik şartnamelerine uygunluğundan kiraya verenin sorumlu olduğu, ŞAP Tamir bedeli olarak 7.500 TL'nın fahiş olduğunu, 20-21 nolu resimler boya hasar/kirleri , duvar önüne dizili olduğu duvarla teması olmadığını, yıpranamaya sebebiyet verilemeyeceğini, raporda idari yapı ve küçük depodaki boya işi 25.000 TL olarak takdir edildiği belirtilen bedelin ne kadarıidari ne kadarı küçük depo için olduğu belirtilmediğini, kapı tamiri için bedel belirlendiği, ancak kapı hasarına ilişkin raporda her hangi bir beyan olmadığını, Büyük Depo : Binanın yapt tekniği, dış ve iç bölme duvarları, inşai özellikler, Bayındırlık bakanlığı şartnamalerinden müvekkilin sorumlu olmayacağını, binada şap bedeli olarak 17.500 TL tespitinin fahiş olduğunı, Depoda 5 kez su baskını olduğunu, çatılarda su akmaları olduğunı, sandviç panel için takdir edilen 6.500 TL fahiş olduğunu, trapez panale için takdir edilen 2.500 TL fahiş olduğu, su tahliye borularının tamiri için belirlenen 3.500 TL fahiş olduğunu, Büyük Depo için belirlenen bedellerin tamamının fahiş olduğunu, Mekanik ve Otomatik Sistemler : Mekanik bölüm/2 sıradadaki takdir edilen 22.500 TL fahiş olduğunu, Mekanik bölüm/3 sıradaki 12.000 TL fahiş olduğu, Mekanik bölüm/4 sıradaki takdir edilen 4.000 TL'nın fahiş olduğunu, Mekaanik bölüm/1 sıradaki 8.500 TL bedelin fahiş olduğunu, WC'deki su kaçaklarının idari bina içerisinde olup, müvekkilin sorumluluğu bulunmadığını, itirazın iptali davasının reddine, haksız ve kötü niyetli takip yapan alacaklı hakkında dava konusu alacağın % 20'den az olmamak üzere tazminata mahküm edilmesine yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Davanın; itirazın iptali davasından ibaret olduğu anlaşılmıştır.
Davacı vekili delil ve belgelerini ibraz etmişler, ....İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyası, ....Sulh Hukuk Mahkemesi ... D.İŞ sayılı dosyası, ticari defter ve belgeler, kanuni ve takdiri her türlü delile dayanmışlardır.
.... İcra Dairesi'nin 2020/2510E. sayılı dosyası sureti celp edilerek dosyamız arasına alınmış olup, takip dosyası incelendiğinde; alacaklının ... Metal San.ve Tic.A.Ş. borçlunun ... A.Ş. Olduğu, 161.860,00 TL asıl alacak 1.219,49 TL işlemiş faiz olmak üzere 163.079,49TL alacağa ilişkin , 27/01/2020 ilamsız takip olduğu, takip tarihli ödeme emrinin borçluya 31/01/2020 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun 04/02/2020 tarihinde süresi içerisinde takibe, borca itiraz ettiği görülmüştür.
İddia savunma ve toplanan deliller ve tarafların ilişki dönemini kapsayan ticari defter ve dayanağı belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılarak davacı yanın icra takip tarihi itibariyle davalıdan alacağı varsa miktarın saptanmasına, taraf defterlerinin usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediğinin belirlenmesi için bilirkişiden rapor alınmış , 05/07/2021 tarihli bilirkişi raporu özetle; Kiracının, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlü olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin 15. maddesine göre de kiracının taşınmazı kiraladığı haliyle tahliye ve teslim etme yükümlülüğü altına girdiği, kiralanan taşınmazın davalı tarafından hor kullanıldığı, bu kullanım sonucu dava konusu bedel oranında hasar oluştuğu, oluşan bu zararın davalı tarafından tazmin edilmesi gerektiği, bu bakımdan icra takibine yapılan itirazın haksız olduğu, davalı taraf icra takibinden önce temerrüde düşürülmediğinden icra takip tarihi itibariyle ticari faiz yürütülmesi gerektiğini beyan ve rapor edilmiştir.
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, tarafların defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere; taraflar arasındaki hukuki ihtilafın davacı yanın,27/01/2020 tarihinde davalı borçlu aleyhine .... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası 163.079,49TL tutarlı alacağı için icra takibi başlatması karşısında, davalı yanın takibe itiraz etmesi üzerine çıkmış bulunduğu,
... SHM ... D.İş Sayılı dosyası ile talebin delil tespitine ilişkin olduğu, Delil tespit amaçlı olarak ... Metal A.Ş “nin maliki olduğu Taşınmaz ... Lojstik A.Ş'ne 01.07.2012 başlangıç tarihli Kira Sözleşmesi ile Kiralandığı, Kiralama konusu Taşınmaz ile ilgili olarak keşfen yapılan inceleme, tespitlere ilişkin olarak raporda yer verilen hususlar özetle: Kira Sözleşme nsüresinin 3 yıllık olduğu, 128.000 TL/ay üzerinden kira belirlendiği, Lojistik depolama, dağıtım işlerinde kullanılmak üzere Kiraya verildiği, Kiralanan şeyin şimdiki durumu : “İyi ve temiz işyeri ve depo” olarak belirtildiği, Sözleşmenin Hususi Şartlar Bölümü 9 Maddesi : “.. Kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesi ile Bina içi Elektrik, su, gaz, ısıtma vs. tam ve eksiksiz olarak kiracı tarafından teslim alınmöş olduğundan bu tesisatların. yangın vs.den dolayı hasarları ve periyodik bakım proğramlarının hazırlanması ve uygulanması zorunluluğu kiracıya aittir...” şeklinde tespit ve rapor edildiği,
Taraflar arasında 01.07.2012 başlangıç tarihli, Aylık 128.000 TL + KDV bedelli 3 yıl süreli İmzalanan Kira Sözleşmesi ile Davacının Maliki Olduğu ... Mah. ... Cad. ... Sk No 4 .../... adresindeki 16.000 m2 buyüklüğündrki DEPO davlı şirkete kiralandığı, kira Sözleşmsinin ön bilgilerin yer aldığı bölümde , “Kiralanan Şeyin şimdiki Durumu : İyi ve temiz durumda işyeri ve depo ““Kiralanan Şeyin ne için Kullanılacağı , Lojistik Depolama, Dağıtımı İşleri “ yer aldığı,
Taraflar arasında İmzalanan 17.03.2016 tarihinden geçerli olmak üzeere “Kira Sözleşmesi EK Protokolü”
Taraflar arasında imzalanatı 01.07.2012 tarihinden itibaren geçerli olan Kira sözleşmesi süresinin 01.07.2015 tarihinden itibaren 31.12.2020 tarihine kadar geçerli olacağını Kabul ve taahhüt edildiği,
Taraflar arasında bir kira sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmenin davalı tarafından gönderilen fesih ihbarıyla sona erdirildiği, fesih ihbarının sözleşmede öngörülen fesih öneline uygun olarak yapıldığı, dolayısıyla bir haksız fesih durumunun bulunmadığı, sözleşmeden kaynaklanan kira bedellerinin ödendiği hususlarında bir ihtilaf bulunmadığı, davacının iddiası, kiralanan taşınmazın hor kullanıldığı, dava konusu bedel oranında zarara uğradığı yönünde olduğu, davalının iddiası ise kira konusu yerin hor kullanılmadığı, olağan eskime ve yıpranmaların olduğu, tespit edilen zarar kalemlerinin fahiş olduğu, ayıp iddiasının zamanında bildirilmediği yönünde olduğu, bu durumda taraflar arasında ihtilaf konusu olan ve raporumuzda çözüme kavuşturulması gereken temel problemler, davalının taşınmazı hor kullanmış olup olmadığı, davacının bu nedenle zarara uğrayıp uğramadığı, zarara uğradığının tespit edilmesi durumunda, davacının oluşan zararları talep etme şartlarının oluşup oluşmadığı noktalarında toplandığı,
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK. m. 316/1). Taraflar arasındaki sözleşmenin 15. maddesine göre de “Kiracı taşınmazı Kiraladığı haliyle tahliye ve teslim eder”. Dolayısıyla hor kullanım bulunması halinde, hor kullanımdan kaynaklanan zararlardan davalının sorumlu olacağı açık olduğu, Davalı tarafından, taşınmazın ayıplı olduğu gerekçesiyle davacıya başvurulduğuna ilişkin herhangi bir somut delil bulunmadığı, dolayısıyla taşınmazın, ayıptan yoksun bir şekilde sözleşmenin sonuna kadar davalının kullunımına hazır bulundurulduğunun kabulü gerekir. Davalı tarafından kiraların eksiksiz bir şekilde herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürülmeden ödenmiş olması da vamış olduğumuz sonucu desteklediği, bu bakımdan, davalının, taşınmazda bir kısım ayıpların bulunduğu, kira sözleşmesinden sonra da su baskınları nedeniyle zararların oluştuğu dolayısıyla tespit edilen hasarların hor kullanımdan kaynaklanmadığı yönündeki iddiası yerinde olmadığı,
“kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme” yükümlülüğüne ilişkin TBK. m. 335 hükmüne göre: “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının
sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır”. Sözkonusu hükümde bir bildirim süresi öngörülmemiş “hemen” bildirileceği belirtildiği, taşınmazın anahtarının 08.11.2019 tarihinde notere teslim edildiği, ayıp bildiriminin de 27.12.2019 tarihinde yapıldığı, davacı tarafından bu tespitler mahkeme aracılığıyla aldırılan bilirkişi raporuyla yapıldığından makul sure içinde ayıp bildiriminin yapıldığı sonucuna varıldığı, bu bakımdan ayıp bildiriminin süresinde yapılmadığı yönündeki davalının iddiası da yerinde olmadığı,
Kiracının, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlü olduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin 15. maddesine göre de kiracının taşınmazı kiraladığı haliyle tahliye ve teslim etme yükümlülüğü altına girdiği, kiralanan taşınmazın davalı tarafından hor kullanıldığı, bu kullanım sonucu dava konusu bedel oranında hasar oluştuğu, oluşan bu zararın davalı tarafından tazmin edilmesi gerektiği, bu bakımdan icra takibine yapılan itirazın haksız olduğu, davalı taraf icra takibinden önce temerrüde düşürülmediğinden icra takip tarihi itibariyle ticari faiz yürütülmesi gerektiği hususu tespit ve rapor edildiği denetlemeye ve hükme dayanak etmeye elverişli bilirkişi raporuna göre davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
1-Davacının davasının KISMEN KABULÜ İLE;
-Davalının ....İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın 161.860,00TL asıl alacak üzerinden İPTALİNE, takibin 161.860,00-TL asıl alacak üzerinden yıllık %13,75 avans faiz uygulanmak sureti ile DEVAMINA,
2-Alacak üzerinden %20 icra inkar tazminatı 32,372,00-TL' nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
-Fazlaya ilişkin talebin REDDİNE,
4-)Harçlar Yasası uyarınca alınması gerekli 11.056,65-TL harçtan peşin alınan 1.969,59-TL harcın mahsubu ile bakiye 9.087,06-TL harcın ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26.maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan arabuluculuk ücretinin davada haksız çıkan taraftan karşılanması gerekmekle, 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
-Davacı tarafından dava açıldığı sırada yatırılan 1.969,59-TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 54,40 başvurma harcı, 1.600,00-TL bilirkişi ücreti, 44,00-TL davetiye ve teskere gideri olmak üzere toplam 1.698,40-TL yargılama giderinin davanın red ve kabul oranına göre 1.681,41-TL'sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, geri kalan yargılama giderinin davacı yan üzerine bırakılmasına,
6-Davacı duruşmalarda kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 19.326,70-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-)Davalı duruşmalarda kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca alınması gerekli 1.219,49TL maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
8-)Karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacının / davalının gider / delil avanslarından artan bakiyelerinin davacı / davalı / vekillerine iadesine,
Dair davacı ve davalı vekilinin yüzünde; tarafların gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.03/12/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır