T.C.
İSTANBUL
ESAS NO:2022/202 Esas
KARAR NO :2024/742
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:07/10/2021
KARAR TARİHİ:22/10/2024
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında, "Istova" projesi ile ilgili olarak "..." numaralı taşınmazın satışı için 16.04.2020 tarihinde bir adet "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, müvekkilinin söz konusu daire için davalı firmaya aynı gün peşin 1.050.000,00-TL ödeme yaptığını, projenin süresinde bitirilemediğini ve taşınmazların geç ve eksik teslim edildiğini, teslim işleminden sonra, müvekkilinin davalı yanın projeyi sözleşmede belirtilen, vaat edilen, ayrıca satış katalogları ve görsellerinde belirtilen şekilde teslim etmediğini gördüğünü, dış cephenin teknik şartnamede belirtildiği gibi yerden tavana kadar cam olmaması, sosyal alan ve aktivite alanlarının hazır olmaması bir yana dairenin alımına esas teşkil eden m² bile sözleşmede belirtilenden çok eksik olduğunu, dairenin insanca ve sağlıklı olarak bir yaşam sürmek için çok küçük olması vb. gibi tüm hususların ancak dairenin teslim aşamasında anlaşıldığından gerek sözlü olarak gerek teslim tutanağına şerh düşülerek gerek satıcı firmaya mail atmak suretiyle davalı firmaya süresi içinde hemen ihbar edildiğini ancak bir sonuç alamadığını belirterek davanın kabulü ile davalının kusurlu olarak, taahhütlerini hiç yerine getirmemesi, eksik veya geç yerine getirmesinden dolayı şimdilik maddi zararlar ve değer kaybına karşılık 15.000,00-TL tazminatın, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren işleyecek faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının talepleri haksız ve dayanaksız olup gerektiğini, projenin süresinde bitirilmediği, projenin vaad edilen satış katalogları ve görsellerinde belirtilen şekillerde teslim edilmediği iddiası “Sözleşme dışındaki satış ile ilgili diğer ilan veya reklamlarda belirtilen hususlar alıcıya herhangi bir talep hakkı vermez” maddesinin; “Satıcı yapımını sürdürdüğü bağımsız bölüm projesini yapımı sırasında yönetimsel ve teknik zorunluluk sayılabilecek gerekli görebileceği her türlü değişikliği serbestçe yapabilir. Alıcı, Satıcı tarafından yapılacak bu değişikliklere ilişkin herhangi bir hak ve talepte bulunmayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder. Alıcı iş bu maddede belirtilen durumda zarara uğradığı iddiasıyla hiçbir hak ve talepte bulunmayacağını gayrikabili rücu beyan ve kabul etmiştir” hükmünü, “7.e” maddesinin; “Satışa sunulan bağımsız bölümün bulunduğu proje ile ilgili olarak satıcı tarafından yayınlanan her türlü afiş, broşür, el ilanı vb. Yayınlarda kullanılan ifadeler tanıtım ve bilgi mahiyetinde olup taahhüt niteliğinde değildir” hükmünü taşıdığını, davacının satış kataloglarında resmi internet sitesinde galeri ve görsellerde olmasına rağmen birtakım işlerin eksik olduğu iddiasının da gerçeği yansıtmadığını, tarafların aralarında imzaladığı sözleşmeye istinaden mevcut katalog ve görseller bilgilendirme ve fikir verme mahiyetinde olup taahhüt olarak nitelendirilmesinin tamamen hatalı olduğunu, Davacı tarafın mevcut yapıda eksikliklerin olduğu sebebiyle müvekkil şirketten talepte bulunmasının taraflar arasında mutabık kılınan sözleşme uyarınca mümkün olmadığını zira söz konusu yapının sözleşmeye uygun bir şekilde eksiksiz ve zamanında tesliminin yapılmış olduğunu, ayrıca dairenin sözleşmede belirtilen ölçülerden küçük olarak teslim edildiği iddiasının da gerçeği yansıtmadığını, bahse konu bağımsız bölümün, projesine uygun inşa edilmiş, daire sahiplerine de projeye uygun bir şekilde teslim edilmiş olduğunu, bu bakımdan davacının haksız taleplerinin reddini ediyoruz içeriğinde beyanda bulunmuştur.
GEREKÇE:
Dava; Taraflarca düzenlenen Gayri Menkul Satış Vaadi Sözleşmesine aykırılık nedeniyle maddi zarar ve değer kaybından kaynaklı alacak davasıdır.
Mahkememizce toplanan delillere, iddia ve savunmaya göre 13/01/2023 tarihinde mahallinde keşif yapılmış;
Yapılan keşif neticesinde bilirkişiler heyetinden alınan 02/05/2023 tarihli raporunda; "..5.1. Davaya konu, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 20-21 parselde bulunan C Blok, 12 nolu dairenin 16.04.2020 tarihinde 1.050.000,000 TL “ye davacı tarafından satın alındığı görülmüştür.
5.2. Davaya konu, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 20-21 parselde bulunan C Blok, 12 nolu bağımsız dairede keşif günü yapılan dış ve iç duvarlar hariç ölçüm sonucu: 62,30 m2 olarak ölçülmüştür.
5.3. Mimari proje ile yerinde yapılan ölçüm sonucu aradaki fark: 72,80-62,30 - 10,50 m2 olmaktadır. Bu fark dış ve iç duvarlar, dairedeki kolonlar ve havalandırma bacası olarak değerlendirilebilir.
5.4. Satış Sözleşmesi ve ekleri irdelendiğinde;
Taşınmaz dairenin teslim tarihi olarak Satış Sözleşmesinde geçen; Ruhsat tarihinden itibaren 30 ay olarak belirlenmiş, ancak Müteahhit, bir defaya mahsus olmak üzere 6 ay uzatabilir ve bu süre zarfında teslim etmediği takdirde satış bedelinden binde 2 oranında alıcıya ödeme yapar denilmektedir.
5.4.2. Ayrıca "... ÖN BİLGİLENDİRME FORMU" geçen bilgilendirme formunda şu maddeler olduğu görülmüştür.
5.4.3. “7. Madde:
c) Sözleşme dışındaki satış ile ilgili diğer evrak, broşür, ilan veya reklamlarda belirtilen hususlar alıcıya herhangi bir talep hakkı vermez,
d) Satıcı yapımını sürdürdüğü bağımsız bölüm projesini yapımı sırasında yönetimsel ve teknik zorunluluk sayılabilecek gerekli görebileceği her türlü değişikliği serbestçe yapabilir. Alıcı, Satıcı tarafından yapılacak bu değişikliklere ilişkin herhangi bir hak ve talepte bulunmayacağını peşinen kabul ve taahhüt eder. Alıcı iş bu maddede belirtilen durumda zarara uğradığı iddiasıyla hiçbir hak ve talepte bulunmayacağını gayrikabili rücu beyan ve kabul etmiştir.
e) Satışa sunulan bağımsız bölümün bulunduğu proje ile ilgili olarak satıcı tarafından yayınlanan her türlü afiş, broşür, el ilanı vb. Yayınlarda kullanılan ifadeler tanıtım ve bilgi mahiyetinde olup taahhüt niteliğinde değildir.”. Ancak bu hükümlerin sözleşme öncesi görüşmelerde dürüst davranma ilkesi kapsamında ve genel işlem şartları kapsamında değerlendirmesi sayın Mahkemenizin takdirindedir.
5.5. Dava konusu taşınmaz, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 21 parsel için 21.06.2017 tarihinde inşaat yapım ruhsatı alınmış olduğu görülmüş ve 17.09.2021 tarihinde teslim tutanağı düzenlenerek taraflar arasında imza altına alınmıştır. İnşaat yapım süresi 6 ay uzatma dahil 36 ay yani 3 seneye tekabül etmektedir. 21.06.2020 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 17.09.2021 tarihinde gecikmeli olarak teslim edilmiştir..." tespit ve rapor edilmiştir.
Bilirkişi heyetinin 11/10/2023 tarihli ek raporunda; "...Davaya konu, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 20-21 parselde bulunan C Blok, 12 nolu dairenin 16.04.2020 tarihinde 1.050.000,000 TL “ye Net: 81,69 m2 davacı tarafından satın alındığı görülmüştür.
Davaya konu, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 20-21 parselde bulunan C Blok, 12 nolu bağımsız dairede keşif günü yapılan dış ve iç duvarlar hariç ölçüm sonucu: 62,30 m2 olarak ölçülmüştür.
GAYRİMENKUL DEĞERİ YÖNÜNDEN
Nispi Yöntem ile değer kaybı azalması:
Sözleşme Değeri: 1.050.000 TL, 81,69 M2 net alan için anlaşılan değerdir.
M2 değeri: 1.050.000 TL/81,69 ml - 12.853,47 TL/m2 olup
Değer Azalması: 81,69 m2 -62,30 m2- 19,39 m2 lik alana denk gelen
19,39 m2 x 12.853,47 TL /m2 - 249.228,78 TL dir.
Davacının sözleşme gereği satın aldığı taşınmaz dairenin küçük olması yönünden, sözleşme tarihi itibariyle; 249.228,78 TL değer kaybına uğradığı..."
Bilirkişi heyetinin 14/05/2024 tarihli 2. ek raporunda; "...Dava dosyasına sunulan; "İstanbul ... ... Mah. 6856 adada bulunan ... Sitesi C Blok 012” nolu taşınmaz daire ile ilgili tarafların tüm itirazları ve dosyadaki Mimari Proje, taraflar arasındaki Satış Sözleşmesi, Keşif Sırasında Yapılan Ölçümler, Kök Rapor ve Ek Rapordaki bilgiler doğrultusunda yapılan değerlendirmede;
Gerek kök raporda ve gerekse 1. ek raporda ve keşif sırasındaki ölçümler, Mimari Projedeki alınan ölçümler ve Satış Sözleşmesindeki taahhüt edilen ölçümler karşılaştırılmış, net ve brüt alanlar hesap edilmiş ve söz konusu raporlarda değer kaybı hesabı yapılmıştır.
Ek raporda hesap edildiği gibi, davacının sözleşme gereği satın aldığı taşınmaz dairenin küçük olması yönünden, sözleşme tarihi itibariyle; 249.228,78 TL değer kaybına uğradığı..." kanaatine varılmıştır.
Davacı vekili 23/07/2024 tarihli dava değerini arttırım dilekçesi ile; "...Fazlaya ilişkin talep ve haklarımız saklı kalmak kaydıyla, talep artırım dilekçemizin kabulüne ve arttırdığımız kısım ile dava dilekçesinde talep ettiğimiz miktarların birleştirilmesi sonucu toplam 249.228,78 TL değer kaybı tazminatının, 16.04.2020 olan ödeme tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkilimize ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini..." talep etmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında taşınmazın geç ve eksik teslim edildiği iddiasına dayalı olarak alacak istemine ilişkindir.
Davacı vekilince İstanbul 9. Tüketici Mahkemesinde, 07.10.2021 ve 2021/409 Esas nolu dava açılmış, ancak aynı mahkemenin 2021/409 Esas 2022/66 Karar sayılı 01/02/2022 tarihli görevsizlik kararının 23/03/2022 tarihinde kesinleşmesi üzerine dosyanın mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle ; taraflar arasında ... ... ... Mah. 6856 Adada Bulunan ... Sitesi C Blok 012 Nolu Dairenin satışı için Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusu daire için davalıya 1.050.000 TL ödeme yapıldığını, projenin süresinde bitirilmediğini ve taşınmazın geç teslim edildiğini, projenin sözleşmede ve katologlarda belirtilen özellikleri taşımadan teslim edildiğini, dairenin alanının da sözleşmede belirtilen alandan daha küçük olduğunu, bu eksiklerin dairenin teslimi aşamasında tespit edildiğini ve firmaya mail atıldığını ancak sonuç alınamadığını, belirtilen şekilde geç ve eksik teslimler nedeniyle ortaya çıkan zarar nedeniyle alacak davasının açıldığı anlaşılmıştır.
Tarafların iddia ve savunmaları , toplanan deliller , yapılan keşif, aldırılan bilirkişi kök ve ek raporu ve tüm dosya kapsamında yapılan değerlendirmeler sonucunda ; davaya konu, tapuda davacı adına kayıtlı İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. 6856 ada 20-21 parselde bulunan C Blok, 12 nolu dairenin 16.04.2020 tarihinde 1.050.000,000 TL ye davacı tarafından satın alındığı ,21.06.2017 tarihinde inşaat yapım ruhsatı alınmış olduğu 17/09/2021 tarihinde teslim tutanağı düzenlenerek taraflar arasında imza altına alındığı, yapım süresi 6 ay uzatma dahil 36 ay yani 3 seneye tekabül ettiği ; 21.06.2020 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 17.09.2021 tarihinde gecikmeli olarak teslim edildiği , dairenin 16.04.2020 tarihinde 1.050.000,000 TL ye Net: 81,69 m2 davacı tarafından satın alındığı , bağımsız dairede keşif günü yapılan dış ve iç duvarlar hariç ölçüm sonucu: 62,30 m2 olarak ölçüldüğü , davacının sözleşme gereği satın aldığı taşınmaz dairenin küçük olması yönünden, sözleşme tarihi itibariyle 249.228,78 TL değer kaybına uğradığı aldırılan dosya kapsamına uygun hükme dayanak bilirkişi heyet raporuyla tespit edilmiş olmakla davacı vekilinin 22/07/2024 tarihli dava değerini arttırım dilekçesi de göz önüne alınarak ; davanın kabulü ile 249.228,78 TL değer kaybı tazminatının, 16.04.2020 (ödeme) tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
DAVANIN KABULÜ İLE;
1-249.228,78 TL değer kaybı tazminatının, 16.04.2020 tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 17.024,81-TL harçtan peşin alınan 256,16-TL, 4.256,21 -TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 12.512,44-TL harcın davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26.maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 680,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan 80,70 -TL başvurma harcı, 256,16-TL peşin harç, 4.256,21 -TL ıslah harcı, 8,50 -TL vekalet harcı, 571,90 -TL keşif harcı, 600,00 -TL ATGV araç ücreti, 387,50-TL tebligat/ posta gideri, 8.400,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 14.560,97-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Kendini vekille temsil ettiren davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 39.876,60-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Yatırılan avanstan artan kısmın karar kesinleştiğinde yatırana/ vekiline iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı; gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize verilecek bir dilekçe ile veya başka bir yer Mahkemesi aracılığı ile gönderilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 22/10/2024
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır