T.C.
İSTANBUL
13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2023/147 Esas
KARAR NO:2023/323
DAVA:Tazminat (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:01/03/2023
KARAR TARİHİ:19/04/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "...Müvekkil şirket ... Teknoloji ile davalı ... arasında, 10.12.2020 başlangıç tarihli ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı taşınmaza ilişkin, yine müvekkilin diğer şirketi olan ... ile davalı ... arasında, 01.06.2020 başlangıç tarihli İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı taşınmaza ilişkin kira sözleşmeleri akdedilmiştir. ... Teknoloji ve ... kardeş şirket olup sahibi aynı kişidir. Davalı yan, ... 30. Noterliğinin 24.03.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, ... ile davalı arasında akdedilen kira sözleşmesinin 01.06.2021 tarihinde biteceği iddiasıyla, sözleşmenin tekrar yenilenmeyeceğini, kiralanan mecurun belirtilen tarihte tahliye edilmesini, yeni bir bedel üzerinden kiralama teklifi sunduklarını bildirmiştir. ...'e gönderilen ihtarname ile henüz kira dönemi içinde olmasına rağmen, 25.000,00 TL olan kira bedelinin 45.000,00 TL'ye yükseltilmesi yönünde fahiş kira zammı teklif edilmiş, aksi halde kiralananın tahliyesi talep edilmiştir. Bilahare, müvekkil ... Teknoloji ile davalı arasında akdedilen kira sözleşmesine konu taşınmaz ise dava dışı ....'e satılmış, devir işleminden hemen sonra yeni malik ... 51. Noterliğinin 05.04.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazın ihtiyaç nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Tahliye amaçlı yapılan yoğun baskılar neticesinde müvekkil, hem ... için kiralanan İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı adresteki mecuru, hem de Mobit için kiralanan İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı mecuru tahliye etmek zorunda kalmıştır. Müvekkile, kiralanan mecurlar için yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ödenmediği gibi, kiralananın tahliyesi nedeniyle ticari işletmelerin faaliyetlerinin sekteye uğramasından kaynaklı maddi zararları doğmuştur. Bununla beraber, müvekkilin diğer şirketi olan ...'e kiralanan mecuru tahliye etmesine rağmen depozito bedeli dahi iade edilmemiştir. Müvekkilin kiralanan taşınmaz için yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile tahliye sebebiyle uğramış olduğu maddi zararların tarafımıza ödenmesi amacıyla huzurdaki davayı ikame etme gereği hasıl olmuştur. Şöyle ki; müvekkilin kiracısı olduğu taşınmaz müvekkile önceden bilgi verilmeksizin satılmıştır. Müvekkil ... Teknoloji ile davalı ... arasında 10.12.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedilmiş, bilahare kira konusu İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı taşınmaz müvekkile bilgi verilmeksizin dava dışı ....'e satılmıştır. Devir işleminden hemen sonra dava dışı yeni malik ... 51. Noterliğinin 05.04.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, taşınmazı satın aldığını bildirmekle ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Başka bir deyişle, müvekkil taşınmazı kiraladıktan 4 ay sonra tahliye tehlikesi ile karşı karşıya kalmış, kira başlangıç tarihinden 6 ay sonra ise taşınmazı tahliye etmek zorunda kalmıştır. İş yeri niteliğinde olan taşınmazın üretim faaliyeti yürüten bir şirkete kiralanması, devamla henüz 4 ay geçmeden kiralanan taşınmazın başka birine satılmasının iyi niyetli olmadığı ve müvekkile doğrudan doğruya zarar verme kastıyla yapıldığını bildiririz. Taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı masraflar müvekkile ödenmemiştir. Kira sözleşmesinin verdiği güvene dayanarak müvekkil, kira konusu taşınmaza zorunlu ve faydalı masraflar yapmış ve bu masrafların en az 546.000,00 TL olduğu tarafımızca tespit edilmiştir. Şöyle ki; müvekkil kira konusu taşınmazı kullanılamaz haldeyken kiralamış, kiralanan taşınmaza zorunlu ve faydalı masraflar yapılmış ve işbu masrafların tutarı en az 546.000,00 TL olup bununla birlikte ciddi bir emek de sarf edilmiştir. Dolayısıyla müvekkilin kiralanan taşınmazda yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masraflar neticesinde ilgili taşınmazın değeri artmış ve bununla doğrudan ilişkili olarak, kiralanan taşınmaz değerinden çok daha yüksek bir bedelle satılmıştır. Bu sebeplerle işbu yapılan en az 546.000.00 TL masrafın davalıdan alınarak tarafımıza ödenmesini talep ederiz. Belirtmek isteriz ki, müvekkil taşındığı esnada kiralananın bina ruhsatı olmamakla, bu ruhsat masrafını dahi müvekkil ... Teknoloji kendi uhdesinden karşılamıştır. Yukarıda bahsedilen zorunlu ve faydalı masraflar, kiralanan taşınmazda uzun süreli kalma ve süreklilik arz etmesi amacıyla yapılmış olup, işbu durum davalı tarafça bilinmesine rağmen kötü niyetli olarak herhangi bir bildirimde bulunmaksızın taşınmazın 3. kişiye satılması hakkaniyete aykırıdır. Kiralanan taşınmazın satışı aynı zamanda müvekkil şirkete telafisi güç ve imkansız zararlar doğurmakla müvekkilin daha önce anlaşma sağladığı ihalelerde işleri aksamış ve bu süreçte birçok ihaleye katılamamıştır. Bununla beraber, ticari hayatı sekteye uğramış, üretim faaliyeti için kiralamaya uygun başka bir işyeri bulamamasından kaynaklı cirosunda ciddi azalma meydana gelmiştir. Dosyaya bilahare sunacağımız ticari defterler incelendiğinde, taşınmazın satışından sonra müvekkil ... Teknoloji cirosunun ciddi oranda düştüğü hususu sübuta erecektir. Kiralanan taşınmazın 4 ay gibi kısa bir süre sonra satılması iyiniyetli olmadığı gibi, müvekkile doğrudan doğruya zarar verme kastı taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunundaki konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler ışığında kira süresinin sözleşme süresine ek olarak 10 uzama yılı devam edeceği, kira sözleşme süresinin dahi 1 yıl olması hususları birlikte gözetildiğinde, kiralanan mecurun 4 ay sonra başka birine satılması Türk Medeni Kanununda düzenlenen ve özel hukuk ilişkilerinin temel ilkesi olan dürüstlük kuralı ile bağdaşmamaktadır. Her ne kadar, taşınmazı kiraladıktan 6 ay gibi kısa bir süre sonra tahliye etmek zorunda kalan müvekkilin taşınmazın satışından ve tahliyesinden kaynaklı uğramış olduğu zararlar ... 51. Noterliğinin 05.04.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davalıya bildirilmiş ve işbu zararların tarafımıza ödenmesi talep edilmişse de, davalı yanca herhangi bir ödeme yapılmamıştır. Tahliye sebebiyle ortaya çıkan masraflar ile ticari işletmenin faaliyetlerinin sekteye uğramasından kaynaklı mali kayıplar da müvekkilin uğramış olduğu maddi zararlardandır. Müvekkil, netice olarak batarya, maske, birtakım üretim araçları ve mal deposuyla birlikte tüm faaliyet alanını tahliye ettikleri dava konusu kiralananı taşımış, söz konusu taşınmazdan haksızca tahliye edilmesinin ardından bu sefer de üretim araçları ve mal deposunu yeni işyeri olan taşınmazın bulunduğu bölgeye taşımıştır. Müvekkil şirkette üretim faaliyeti gösterilmekte olup kiralanan mecurda üretim faaliyetleri yapıldığından ötürü kiralanan taşınmaz için epoksi, boya, elektrik tesisatı, havalandırma, basınçlı hava çalışmaları ve personel için tuvalet, banyo vs. yapılmıştır. 30 adet maske makinesi asma kata taşıtılmış olup bu sebepten ötürü cam ve çerçeve yapılmıştır. Taşıma faaliyetleri sırasında birçok kez forklift kullanılmış olup müvekkil firmamızın bünyesinde bulunan personel aracılığıyla yoğun yerleşme yapılarak planlama ve organizasyon çalışmaları gerçekleştirilmiştir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi esnasında, tahliyenin güçlüğü ve uzun sürecek olması nedeniyle, müvekkil şirketin ticari faaliyetleri sekteye uğramış, işbu nedenle ticari işletme kazanç elde edememiş ve mali zarar ortaya çıkmıştır. Kiralanan taşınmaz tahliye edilmesine rağmen depozito bedeli olan 40.000,00 TL müvekkile iade edilmemiştir. İşbu nedenle, iade edilmeyen depozito bedeli olan 40.000,00 TL'nin davalı yandan tahsilini talep ederiz. Kötü niyetli ve hukuka aykırı olarak tahliyeye zorlanan müvekkilin diğer şirketi ..., yeni bir işyeri kiralamış, taşındığı yeni işyeri kira bedeli ile davalı yandan kiraladığı iş yerinin kira bedeli arasındaki aylık fark 28.000,00 TL'dir. Bununla beraber, her ay için 5.600,00 TL fazladan stopaj bedeli ödemek zorunda kalmıştır. Sözleşmenin bitimine henüz 6 ay kaldığı da göz önünde bulundurulduğunda, 6 aylık toplam kira farkı 168.000,00 TL, 6 aylık toplam stopaj bedeli ise 33.600,00 TL'dir. Kiralanan mecur tahliye edilmesine rağmen depozito bedeli ...'e iade edilmemiştir. Davalı yan, ... 30. Noterliğinin 24.03.2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, müvekkilin diğer şirketi olan ... ile davalı arasında akdedilen kira sözleşmesinin 01.06.2021 tarihinde biteceği iddiasıyla, sözleşmenin tekrar yenilenmeyeceğini, kiralanan mecurun belirtilen tarihte tahliye edilmesini, ayrıca yeni bir bedel üzerinden kiralama teklifi sunduklarını bildirmiştir. Yukarıda izah olunan ve re'sen gözetilecek sair nedenlerle;
Kullanılamaz haldeyken kiralanan İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Caddesi ... numaralı taşınmaza ilişkin yapılan en az 546.000,00 TL tutarındaki zorunlu ve faydalı masrafların, kiralan taşınmaza bina ruhsatı alınması için yapılan masrafların, kiralananın tahliyesinden kaynaklı müvekkilin mahrum kaldığı ticari gelir ile yaşamış olduğu ciro düşüklüğü sebebiyle uğranılan zararın, HMK md. 109 doğrultusunda fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL'sinin, (zorunlu ve faydalı masraflar ile bina ruhsat alım masrafı için 2.000,00 TL, mahrum kalınan kar ile ciro düşüklüğü için 3.000,00 TL), kiralanan taşınmaz tahliye edilmesine rağmen iade edilmeyen 40.000,00 TL tutarındaki depozito bedelinin,
Avans faiziyle birlikte davalıdan tazminini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yana tahmilini..." karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: "...işbu dava kira sözleşmesinden doğan bir alacak iddiası kapsamındadır. HMK m. 4/1-a 'nın açık hükmü uyarınca görevli Mahkeme "Sulh Hukuk Mahkemesi" dir. Bu nedenle kamu düzenine ilişkin olarak re'sen Görevsizlik kararı verilmesini, işbu alacak davası HMK m. 6 genel yetki hükümleri uyarınca müvekkilimiz şirketin yerleşim yeri mahkemesidir. Müvekkilimiz şirketin yerleşim yeri adresi ... olup, ... Adliyesi yargı çevresi içindedir. Bu nedenle yetkili ve görevli mahkeme ... Sulh hukuk Mahkemeleridir. Sayın Mahkemenizce yetkisizlik kararı verilmesini talep ederiz. Davacı alacak iddiasını kısmi dava olarak ikâme etmiştir. Oysa ki dilekçesinde de müteaddit kere belirttiği üzere alacağın 546.000,00 TL. Olduğunu tespit ettiklerini belirtmektedir. Dolayısıyla davacı zaten alacağını net olarak kendi açısında daha önce hesaplamıştır. Bu nedenle davanın belirsiz alacak davasına konu edilmesi mümkün olmayıp davanın usulden reddi gerekmektedir. Dava dilekçesinde bahsedilen dava dışı ... Ltd. Şti. İle ilgili hususların bu dava ile bağlantısı ve bu davaya etkisi yoktur. Diğer yandan davacı ... Teknoloji Ltd. Şti. Müvekkilimizin eski kiracısı olup, mecuru kendi rızası ile yeni malik ile anlaşarak tahliye etmiştir. Müvekkilimiz, davacı kiracı iken dava konusu mecuru .... İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti 'ne satmıştır. Bundan sonra Mahkemenizce de malûm olduğu üzere kira kontratına dair tüm hak ve borçlar kanunen dava dışı yeni malike devrolmuştur. Dolayısıyla davacının muhatabı yeni maliktir. Kaldı ki davacı yeni malikten aldığı belli bir bedel karşılığında taşınmazı anlaşarak sulhen boşaltmıştır. Bu nedenle söz konusu tahliyenin kontrat devrolduktan sonra yani yeni malik zamanında gerçekleşmesi nedeniyle davanın .... İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti 'ne yöneltilmesi gereklidir. Bu nedenle davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi arz ve talep ederiz. Davanın yeni malik .... İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti 'ne ihbarı gerekmektedir. Davacı yeni malik ile uzlaşarak taşınmazı tahliye etmiştir. Bu nedenle dava dışı .... İthalat İhracat Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. Ne davanın ihbarı ile davacıya ödeme yapıp yapmadıklarının bu konudaki varsa yazılı sözleşmelerini sunmalarının istenmesi gerekmektedir. Zira davacı tamamen kötüniyetli olup, kendi rızası ile yeni malik döneminde tahliye ettiği ve bu konuda ödeme aldığı taşınmaz için mükerrer ve haksız bir tahsilat yoluna girişmiştir. Davacı kendi rızası ile yeni malik ile anlaşarak taşınmazı tahliye etmiştir. Müvekkilimizin taşınmazın satılmayacağına dair bir taahhüdü yoktur. Malik için satış öncesi kiracıdan izin almak yönünde bir yasal zorunluluk da düzenlenmemiştir. Dolayısıyla davacının düşündüğü şekilde Kiracının malikin mülkiyet hakkı üzerinde böylesi bir tahakkümü bulunmamaktadır. Bu nedenlerle; mahkemenizin görevsizliğine, mahkemenizin yetkisizliğine, husumet yokluğundan davanın reddine, davanın yeni malik .... ithalat ihracat sanayi ve ticaret ltd. şti 'ne ihbarına,
haksız ve kötü niyetli davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine..." karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, taraflar arasında akdedilen 10/12/2020 ve 01/06/2020 kira sözleşmeleri kapsamında davacının davalıdan kiraladığı taşınmaz için kira dönemi içerisinde kiralanan taşınmaza yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların, kiralanan taşınmaza bina ruhsatı alınması için yapılan masrafların ve tahliye sebebiyle uğranıldığı iddia edilen zararların, mahrum kalınan kar kaybının davalıdan tahsili talebine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde ve değerlendirildiğinde;
Dosya kapsamından, davanın konusunun taraflar arasında akdedilen 10/12/2020 ve 01/06/2020 tarihli iki adet kira sözleşmesi olduğu, davacı tarafın, kira dönemi içerisinde kiralanan taşınmazlara yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları ve kiralanan taşınmazların tahliyesi nedeniyle uğradığı zararları talep ettiği, davacının tüm taleplerine konu alacağın temelinin taraflar arasındaki kira sözleşmesi ve kira ilişkisini oluşturduğu anlaşılmakla, uyuşmazlığın 6100 Sayılı HMK'nın 4.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesince görülüp sonuçlandırılması gerektiği, görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olduğu anlaşıldığından Mahkememizin görevsizliğine, davanın HMK'nun 114/1-c ve 115/2 maddeleri uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-İş bu davaya bakmaya Mahkememiz görevli olmadığından HMK 'nun 114/1-c ve 115/2 madde uyarınca Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİ sebebiyle davanın dava şartı yokluğundan USULDEN REDDİNE,
HMK 20 madde uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın GÖREVLİ VE YETKİLİ İSTANBUL SULH HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE,
2-H.M.K.'nun 20. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesi tarihinden itibaren taraflardan herhangi birinin iki hafta içerisinde Mahkememize başvurarak dosyanın görevli ve yetkili Mahkemesine gönderilmesi talebinde bulunmaması halinde dosyanın Mahkememizce resen ele alınarak davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine,
3-Yargılama giderleri, harç ve vekalet ücreti hususunun H.M.K'nun 331. maddesi uyarınca davaya görevli ve yetkili mahkemede devam edilmesi halinde o mahkemede, davaya başka bir mahkemede devam edilmediği takdirde dosya ele alındığında davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi halinde mahkememizce değerlendirilmesine,
Dair, tarafların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yoluna başvurma hakları hatırlatılmak suretiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır