T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/1000
KARAR NO: 2018/362
DAVA:Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden ve Ticari Satımdan Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 17/09/2014
KARAR TARİHİ: 15/03/2018
Mahkememizde görülmekte olan dava sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, Müvekkili şirketin, davalı şirketlerin oluşturduğu ... Adi Ortaklığı tarafından ... İli, ... İlçesi sınırları dahilinde gerçekleştirilen ... Konut Projesi kapsamında bulunun 422,03 m2 yüzölçümlü C1 Blok 12. kat, No:53' de bulunan bağımsız bölümü taraflar arasında akdedilen 10/04/2018 tarihli ... 2-B konut Satım Sözleşmesi uyarınca 701.089 ABD doları karşılığında satın aldığını, sözleşmeye göre 30 Kasım 2010 tarihinde teslim edilmesi gereken konutun müvekkiline 01 Ekim 2012 tarihinde 2 yıl geçikmeli ve eksik işlerle teslim ettiğini, eksikliklerin konutun satışı sırasında yapılacağı taahhüt edilen hastane, okul, peyzaj ve yeşil alanlar gibi yasam alanlarının yapılmamış olduğunu, müvekkili tarafından B.Çekmece 3 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/66 DİŞ sayılı dosyasında delil tespiti yaptırılarak tespit edildiğini, yine ... 3 Sulh Hukuk Mahkemesinin ... DİŞ sayılı dosyasında bilirkişi raporu alındığını, ... 1 Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/124 DİŞ sayılı dosyasında da konut ve projeye ilişkin tespit yaptırıldığını, daha sonra müvekkili şirket tarafından 01 Ekim 2012 yılında konutun teslim alındığını ve eksikliklerin davalılara bildirildiğini, konutun geç teslim edilmesi nedeniyle müvekkili tarafından noter aracılığıyla davalının eksikliği tamamlaması için ihtarnameyle süre verildiği ancak verilen süreye rağmen eksikliklerin giderilmediğini, bu nedenlerle müvekkiline teslim edilen konuttaki ayıplar ile eksik işlerin mahallinde yapılacak keşifle tespitini, tespit sonucunda belirlenecek konutta oluşan değer kaybının konut bedelinin ödendiği tarihten itibaren işleyecek en yüksek faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili Islah dilekçesinde; Davanın kabulü ile bilirkişi raporunda belirtiği gibi 324.350 ABD doları olacak şekilde (davanın belirsiz alacak davası niteliğinde olduğu da dikkate alınarak) arttırılmasını ve iş bu miktara müvekkilinin gayrimenkulün bedelini ödediği tarihten itibaren işleyecek devlet bankalarının ABD doları ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.
Davalılardan ... İnşaat San ve Tic Aş vekili, öncelikle davanın görev yönünden Tüketici Mahkemesinde açılması gerektiğini, müvekkili şirketin ortakları ve davacı taraf arasında imzalanan 10/04/2018 tarihli konut satım sözleşmesi şartnamesine göre davaya konu konutun uygun olarak yapılacağını, davacının " konut yapılım sözleşme ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamış ve konut tarafıma teslim edilmiştir. Bu şekilde sözleşmedeki yükümlülükleri tamamen ifa eden satıcı ... Akiş adi Ortaklığından her ne nam altında olursa olsun doğmuş ve doğacak hiç bir hak alacak ve talebim kalmadığını gayrikabili rücü ibra ettiğimi beyan ve kabul ederim" şeklinde ibra beyanında bulunduğunu, konut tesliminden 2 sene sonra davacının tespit ileri sürmesinin hukuken mümkün olmadığını, konutun teslim sırasında davacının beyan ettiği ayıpların hiç birinin teslim sırasında kayıt altına alınmadığını, davacının iddialarının haksız ve yersiz olduğunu bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan ... İnşaat ve Taah. Ltd Şti vekili, müvekkili şirketin ortakları arasında bulunan ... Akfil Adi Ortaklığı ile davacı arasında akdedilen 10/04/2018 tarihli konut satım sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi ... Sok. 383 Ada 2 parselde bulunan C1 Blok kat 12, 53 numaralı bağımsız bölümün teslimi konusunda anlaşmaya vardığını, Satım Sözleşmesine konu konutun resmi mercilerce tasdikli plan ve projesine uygun olarak inşa edilerek 01/10/2012 tarihinde davacıya teslim edildiğini, davacının sözleşmede belirtilen " konut yapılım sözleşme ve teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamış ve konut tarafıma teslim edilmiştir. Bu şekilde sözleşmedeki yükümlülükleri tamamen ifa eden satıcı ... Akiş adi Ortaklığından her ne nam altında olursa olsun doğmuş ve doğacak hiç bir hak alacak ve talebim kalmadığını gayrikabili rücu ibra ettiğimi beyan ve kabul ederim" şeklinde ibra beyanında bulunduğunu, davacının yaptırdığı tespitlerin eksik bilgi, belgeler ve müvekkilinin gıyabında yapıldığından kabul etmediklerini, davacı tarafça eksikliğin teslimde bildirilmediğini, davacı tarafça bildirilen dış mahal ayıplarının taahhütlerinin arasında yer almadığını bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Aş vekili, Müvekkili şirketin ... Ortaklığından çıktığını, adi ortaklıkla hiç bir ilgisinin kalmadığını, davanın Adi Ortaklık Tadil Sözleşmesinde belirtilen ortaklara yöneltilmesini, müvekkili yönünden pasif husumet yokluğundan davanın red edilmesi gerektiğini, davacı tarafa davaya konu konutun projeye uygun şekilde tamamlanması üzerine teslim edildiğini, davacı tarafça ayıp ihbarı için 30 günlük yasal süreye uyulmadığını, satış sözleşmesine uygun konuta yönelik davacının ayıp iddiasının yersiz ve mesnetsiz olduğunu, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava hukuksal niteliği itibariyle, satın alınan konuttaki eksik ifa nedeniyle gerçekleşen değer kaybına ilişkin alacak davasıdır.
Davalı vekilince davacı tarafın iddia ettiği ayıpların hiçbirinin konut teslim esnasında teslim tesellüm belgesine ihtirazi kayıt - çekince konulmadığını, teslimden iki yıl sonra dava konusu bu hususların ileri sürülemeyeceğini belirtmiş ise de, konut teslim tutanakları incelendiğinde tutanağa şerh düşüldüğü görülmektedir. Ayrıca, iddianın ileri sürüş biçimi ve uyuşmazlık noktaları dikkate alındığında davanın davalıların taahhüt ettiği edimleri yerine getirmemesine bağlı olarak eksik ifadan kaynaklandığı, dolayısıyla sözleşmeye aykırılığın söz konusu olduğu ve 10 yıllık genel zamanaşımı süresinin uygulama alanı bulacağı, ayıp hükümlerinin uygulanamayacağı kanısına varılmıştır. Nitekim, Yargıtay kararlarında da konut projeleri yönünden reklam ve broşürler ile tanıtımı yapılan ve taahhüt edilen sosyal yaşam alanlarının eksik iş olarak tanımlandığı ve satıcının TBK hükümleri uyarınca bu eksikliklerden sorumlu olacağı istikrarlı olarak vurgulanmıştır. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2012/25184 Esas, 2013/16764 Karar sayılı, 19/06/2013 tarihli emsal içtihadı)
Bilirkişi heyetince sözleşmeye konu konutun satımında taahhüt edilen stor panjur ve daireler arası konuşma sistemi gibi eksikliklerin bulunduğu, davalıların sunmuş oldukları kataloglar ve fotoğraflar bir arada değerlendirilerek yerinde keşif yapılmak suretiyle satın alınan konutun projesine, görsel ve yazılı medyadaki reklamlarına aykırı bir biçimde ortak ve sosyal alanların taahhüt edilen katalog reklamlarındaki gibi yapılıp yapılmadığı, tamamlanıp tamamlanmadığı, hala yapımına devam eden tesisler var ise davacının bu tesislerden istifade edip etmemesinde somut zararının olup olmadığının tespiti ile yapılmayan ve bundan sonra yapılamayacağı belirgin olan projeye aykırılıklar var ise bunlardan ötürü davacının uğradığı zararın nispi metoda göre hesaplanması cihetine gidilmiştir. (Yargıtay 13 Hukuk Dairesi'nin 2014/4633 Esas, 2015/37090 Karar sayılı, 17/12/2015 tarihli benzer uyuşmazlıklardaki emsal uygulamasına ilişkin kararı)
Taraflar arasındaki konut satış sözleşmesinde konutun satıcın tarafından yetkili mercilerce tasdik edilen plan ve projeler ile sözleşme ekindeki teknik şartnameye uygun olarak arsa üzerine yapılarak alıcıya teslim edilecek ekli Vaziyet planında yeri belirlenmiş olan bağımsız bölüm olduğu bu bağımsız bölümün C1 Blok, Kat:12, No:53 ve 422,03 m2 alanlı Pa tipinde olduğu kararlaştırılmıştır. Mimari uygulama projesi incelendiğinde 53 kapı numaralı davaya konu dairenin brüt alanının 351,75 m2 olması gerekirken keşfen yapılan incelemede 344,05 m2 olduğu, böylelikle %2 oranında küçük inşa edildiği, projede 12. katta dava konusu taşınmaz da dahil olmak üzere 3 adet bağımsız bölüm mevcut iken fiiliyatta 6 adet bağımsız bölüm dizayn edildiği görülmektedir.
Teknik şartnamede, dava konusu dairenin içinde yer aldığı akkoza evlerinde kurulacak sistemlerde blok girişi ve daireler arası görüntülü interkom, site girişi ve daireler arası telefon sistemi öngörülmüş, salonlarda ve odalarda korniş ve perdelik kartonpiyer yapılacağı, doğramalar bölümünde stor panjur sistemi yapılacağı kararlaştırılmış ise de, keşfen yapılan incelemede daireler arası yapılacak telefon sisteminin kurulduğu, ancak sistemin faal durumda bulunmadığı, stor panjur sisteminin de yapılmadığı anlaşılmaktadır.
... evlerine ait tanıtım broşürlerinin incelenmesinde, peyzaj alanı, anaokulu, ilköğretim okulu ve lise, tam teşekküllü hastanesi, tenis kortu, festival bahçesi ile ... sakinlerine benzersiz bir ayrıcalık suna ..., ... AVM, ..., ... sokağı'nın bulunduğu bilgiler ve fotoğraflar yer almıştır. Ne var ki yerinde yapılan keşifte; tenis kortu, festival bahçesi, ..., ... AVM ve ... Sokağı'nı yapıldığı ancak okulların yapılmadığı, tam teşekküllü hastanenin başka bir parselde inşa edildiği, ... yapılmadığı, peyzaj alanının %81 oranında olacağı vaat edilmesine rağmen %29 oranında kaldığı görülmüştür.
Sonuç olarak; dava konusu 53 nolu dubleks bağımsız bölümün, net ve brüt alanının mimari taktikli projesinden küçük olarak inşa edildiği, proje katta 3 adet bağımsız bölüm varken fiiliyatta o katta 6 adet bağımsız bölümün inşa edildiği, konut sahiplerine daha kaliteli bir yaşam sağlamak amacıyla yapılması gereken stor panjurların yapılmadığı, daireler arası konuşma sisteminin faal olmadığı, tanıtım broşürlerinde belirtilen ve vaat edilen anaokulu, ilköğretim okulu, lise, hastane ve çarşıparkın inşa edilmediği, peyzaj alanı vaat edilenin çok altında kaldığı anlaşılmış eksik iş nedeniyle nisbi metot kullanılarak satış tarihi itibariyle satılanın eksik ve tam yapılmış değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı tespit edilerek değer kaybı 25/09/2017 havale tarihli bilirkişi raporunda Yargıtay denetimine elverişli olarak tespit edilmiş olup aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulü ile; 3095 sayılı yasanın 4/a md uyarınca 210.326,70 USD nin dava tarihinden tahsil tarihine kadar devlet bankalarının bu yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı tarife gereğince, alınması gereken 41.349,40 TL karar harcından peşin alınan 85,40TL ve alınan 15.942,00 TL ıslah harcı toplamı 16.027,40 TL' nin mahsubu ile arda kalan 25.322,00 TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 85,40TL peşin ve 15.942,00 TL ıslah harcı, 25,20 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 18.547,40TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Kabul edilen miktar üzerinden davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 38.163,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Red edilen miktar üzerinden davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. Göre hesaplanan 25.942,00TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 5820,00 TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 2.070,00 TL' nin davacı üzerinde bırakılmasına; arda kalan 3750,00 TL' nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının 6100 sayılı Yasanın 333.maddesi ile Yönetmeliğin 207.maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra hesap numarası bildirilmiş ise elektronik ortamda hesaba aktarmak suretiyle; hesap numarası bildirilmemiş ise masrafı kalan paradan karşılanmak suretiyle PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak yazı işleri müdürü tarafından iadesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süresi içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu kabil olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 15/03/2018
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip ...
¸
*5070 Sayılı Kanun Gereğince Elektronik İmza İle İmzalanmıştır.*