T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1208 Esas
KARAR NO: 2019/1290 Karar
DAVA: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/12/2016
KARAR TARİHİ: 17/12/2019
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin vermiş olduğu 21.12.2016 tarihli dava dilekçesinde özetle; "Taraflar arasında ... Mah. ... sok. No: ... Ataşehir – İstanbul adresinde bulunan ve ... pafta ... ada, ... parsel numarada kayıtlı ve sözleşme tarihi itibari ile inşaat halindeki taşınmazdaki bağımsız bölümlerin kiralanması konusunda, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 01/09/2014 tarihinde ve 12 ay süreli Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi akdedildiğini, taraflarca sözleşmenin aynı süre ve şartlarla uzaması hususunda mutabık kalındığından sözleşmenin 01/09/2015 tarihinden itibaren başlamak üzere 12 ay süre ile 01/09/2016 tarihine kadar uzatıldığını, aracılık sözleşmesinin 5.1 maddesi uyarınca müşteri, ...’ ın taşınmaza tabela ve/veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt ettiğini, binanın dış cephe cam ve pencereleri takılı olmadığından, bunlar takıldıktan sonra ... afişinin asılması beklendiğini, ne var ki, cam ve pencerelerin takılması sonrasında davalı taraf müvekkiline hiçbir bildirimde bulunmaksızın ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak binanın dış cephesine bizzat kendisi KİRALIK tabelası astığını, bunun üzerine müvekkili şirket yetkilisi ... tarafından davalı şirket yetkilisi faks yoluyla gönderilen 15.02.2016 tarihli yazı ile binaya asılan tabelanın kaldırılması ve ... KİRALIK tabelasının asılacağı ifade edildiğini, bundan 1 gün sonra davalı şirket yetkilisi ... tarafından davacı şirket yetkilisi ...’e gönderilen .... Noterliği’nin 16.02.2016 tarih ... yevmiye sayılı İhtarnamesi ile sözleşmenin haksız bir şekilde feshedildiğini, davalı tarafın sözleşmeyi feshinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, zira taraflar arasında münakid Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesinin 5,1, maddesinde "müşteri ...'ın taşınmaza tabela veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt ettiğini beyan etmiş, dilekçesinde geniş bir biçimde açıklamalarda bulunarak sonuç olarak; Davalının sözleşmeden kaynaklı hizmet bedeli olarak 174.337,00-USD hizmet bedeli ve 174.337,00-USD cezai şart bedelini sözleşme maddeleri gereği ödemekle yükümlü olduğunu, bu miktarın şimdilik 10.000,00-USD'nin 11.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek Devlet Bankalarının Amerikan Doları ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödenen en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin vermiş olduğu 21.04.2016 tarihli davaya cevap dilekçesinde özetle; Yapılan sözleşmenin süresinin dolduğunu, süre dolmasından sonra davacı firma ile herhangi bir mutabakata varılamadığını, huzurda açılan davanın sebepsiz zenginleşme niyeti taşıyan kötü niyetli açılmış bir dava olduğunu, Davaya konu sözleşmenin belirli süreli sözleşme olmasından ve cezai şart gerektirecek herhangi bir fiil olmadığından, gerekse de aradaki husumet yönünden davanın reddine karar verilmesini gerektiğini beyan etmiş, dilekçesinde vs açıklamalarda bulunarak sonuç olarak; Davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Yanların tüm delilleri toplandıktan sonra dosya iddia, savunma ve yanların tüm delilleri ile ticari defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılarak temerrüt tarihi itibarıyla davacının davalıdan alacağı varsa saptanması için bilirkişiye verilmiştir.
Bilirkişinin düzenlediği 21.04.2017 tarihli 8 sayfadan ibaret raporunda özetle; "Taraflar arasında imzalanan 01.09.2014 tarihli sözleşme gereği gereken özen, ilgi ve çalıma yapılmadığı, 2,5 yıl boyunca herhangi bir kiralama işleminin gerçekleştirilmediği, davalı şirket yetkilisi tarafından davacı şirket yetkilisine gönderilen ... Noterliği’nin 16.02.2016 tarih ... yevmiye sayılı İhtarnamesi ile "ilgi zayıflığından dolayı gördüğü lüzum üzerine" sözleşmenin feshinin haklı olduğu. Bu nedenle davalı firmadan talep edebileceği herhangi bir ücret ve cezai şart bedeli bulunmadığı , davanın reddinin uygun olacağı, Ancak mahkeme aksi kanaatte ise hizmet bedeli olarak 174.337.-USD ve 174.337.-USD cezai şart bedeli olmak üzere toplam 348.674.-USD nin faizi ile birlikte ödenebileceği" kanaati ile raporunu sunmuştur.
Davacı vekilinin bilirkişi raporunun eksik inceleme yapılarak düzenlendiği itirazı üzerine yeni bilirkişiden rapor alınmasına karar verilmiştir.
Yeni bilirkişinin düzenlediği 17.04.2018 tarihli 9 sayfadan ibaret raporunda özetle; "Hukuki nitelendirme Mahkemeye ait olmak üzere teknik olarak taraflar arasında akdedilen sözleşme yükümlülüklerinin taraflarca yerine getirilip getirilmediği, taraflarca sözleşme hükümlerine aykırı davranışta bulunup bulunulmadığı hususlarında davacının 4.1 maddede kararlaştırılan tanıtımlarla ilgili hususları yerine getirdiği ,aynı maddede son cümlede yer alan kira akdi ilişkisinin kurulmadığı, davalının yükümlülüklerinden 5.1 maddesi kapsamında aykırılığı söz konusu olduğu, Davacının ücret alacağına ilişkin sunulan yazışmalar kapsamında fesihten önce en son 90.000 USD aylık kira bedeline ilişkin görüşme söz konusu olduğu , bu tutar üzerinden hizmet bedeli ücretinin 12 aylık kira bedeli üzerinden % 12 'sinin 129.600.-USD hesaplandığı, Cezai şart olarak ücret kadar bedelin aynı tutar hesaplandığı, tenkisine dair yukarıda tespit edilenlerin takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere arz edilen kıstaslar kapsamında KDV hariç 38.880 USD hesaplama yapıldığı, Faize ilişkin ihtarnamenin tebliğ şerhinin dosyada görülemediği" kanaati ile raporunu sunmuştur.
Bu bilirkişi raporuna yapılan itirazlar, dosyaya sunulan mütala, kiralacak olan gayrimenkule ilişkin fotoğrafların değerlendirilerek bilirkişi ...’in yanına emlakçı ve hukukçu bilirkişi atanarak oluşturulan yeni bilirkişi kurulundan ek yeni bir rapor alınmasına karar verilmiştir.
Yeni bilirkişi kurulunun düzenlediği 16.09.2019 tarihli 6 sayfadan ibaret raporlarında özetle; "Heyetimiz mensubu bilirkişi ...’in daha önce dosyaya müştekilen sunduğu Rapor’da tafsilen anlatıldığı; yanlar arasındaki ilişkinin 1.9.2014’de başladığı ve sözleşme ile dosya mündericatından istidlal edildiğine göre, 1.9.2016 tarihinde sona erecek şekilde işleyiş kazandığı, kiralama konusu yerin henüz inşaat halinde iken istikbale matuf olarak kiralanması için, dava yanlan arasında simsarlık ilişkisi kurulduğu, Davacının kiralama yapılması için çaba sarf ettiğinin dosya mündericatından anlaşıldığı, bunun ücreti hak etme için yeterli çaba olup olmadığının takdirin sayın Mahkemeye ait olduğu, Davacı yanın fesih gerekçesine savlarının ve bu anlamda sunduğu Uzman Görüşü’nde yer bulan anlatımların yüce yargı makamınca yerinde görülmesi halinde davanın reddi konusunda sayın Mahkemenin muhtar olduğu, Eğer Mahkeme, somut deliller itibariyle davacının savlarının yerinde olduğu kanaatine varacak olursa, heyetimiz mensubu ...’in dosyada mevcut ve yukarıda özetlenen Raporu kapsamında hüküm kurulabileceği" kanaati ile raporunu sunmuştur.
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen tüm belgeler, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor, yeni bilirkişi raporu, heyet raporu ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere;
Huzurdaki davada Taraflar arasında ... Mah. ... sok. No: ... Ataşehir – İstanbul adresinde bulunan ve ... pafta ... ada, ... parsel numarada kayıtlı ve sözleşme tarihi itibari ile inşaat halindeki taşınmazdaki bağımsız bölümlerin kiralanması konusunda, davacı şirket ile davalı şirket arasında 01.09.2014 tarihinde ve 12 ay süreli Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi akdedildiği anlaşılmaktadır. Taraflarca sözleşmenin aynı süre ve şartlarla uzaması hususunda mutabık kalındığından sözleşmenin 01.09.2015 tarihinden itibaren başlamak üzere 12 ay süre ile 01.09.2016 tarihine kadar uzatıldığını, aracılık sözleşmesinin 5.1 maddesi uyarınca müşteri, ...’ ın taşınmaza tabela ve/veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt ettiği, binanın dış cephe cam ve pencereleri takılı olmadığından, bunlar takıldıktan sonra ... afişinin asılması beklendiği, ne var ki, cam ve pencerelerin takılması sonrasında davalı taraf davacıya hiçbir bildirimde bulunmaksızın ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak binanın dış cephesine bizzat kendisi KİRALIK tabelası astığı, bunun üzerine davacı şirket yetkilisi ... tarafından davalı şirket yetkilisi ...’a faks yoluyla gönderilen 15.02.2016 tarihli yazı ile binaya asılan tabelanın kaldırılması ve ... KİRALIK tabelasının asılacağı ifade edildiğini, bundan 1 gün sonra davalı şirket yetkilisi ... tarafından davalı şirket yetkilisine gönderilen .... Noterliği’nin 16.02.2016 tarih ... yevmiye sayılı İhtarnamesi ile sözleşmenin haksız bir şekilde feshedildiği anlaşılmaktadır.
Davacı tarafından davalı tarafın sözleşmeyi feshinin haksız ve kötü niyetli olduğunu, zira taraflar arasında imzalanan Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesinin 5,1, maddesinde "müşteri ...'ın taşınmaza tabela veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt ettiğinden davalının sözleşmeden kaynaklı hizmet bedeli ve cezai şart bedelini sözleşme maddeleri gereği ödemekle yükümlü olduğu gerekçesi ile davalının yükümlülüklerine uymaması ve sözleşmenin bozulmasına neden olması kapsamında sözleşmeden doğan ücretle birlikte ifaya eklenmiş cezai şartı fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak bu belirsiz alacak için tazminat davasının açtığı anlaşılmaktadır.
Davacının sözleşme kapsamında yapmış olduğu işlerle ilgili sunmuş olduğu davalı şirket yetkilileriyle mail yazışmaları, gazete ilanı ve ... Gayrimenkul olarak sözleşme konusu taşınmaz ile ilgili internet adresinde ki ilanları yaptığı anlaşılmaktadır.
Davacının sözleşmede 4. Maddede ki yükümlülüklerine ilişkin ... ofisleri ağı internet sistemi içine aldığı, ....com adresinde yayınladığı, gazete ilanı verdiği, ... Gayrimenkul den gelen maillerle birlikte Kanadalı bir şirkete okul olarak kiraya verilmesine ilişkin çalışma mevcut olduğu , 2016 yılı başında davalı şirket yetkilileri ile bu oluşumun paylaşıldığı anlaşılmaktadır.
Ancak sözleşmenin davalı tarafından .... Noterliği’nin 16.02.2016 tarih ... yevmiye sayılı İhtarnamesi ile eksikliğinden bahisle fesih edildiği davacıya bildirilmiştir.
Sözleşmenin taraflarının kararlaştırdığı gayrimenkulün kiralanmasının gerçekleşmediği, bu hususta çekişmesiz olup ,davacının dayandığı sözleşmenin 5.1 maddesi uyarınca davalının tabela asılmasına imkan tanımadığı kendi tabelasının astığı ve bu nedenle sözleşmeye aykırı davranan davalının 5.8. maddesi kapsamında ücretin tamamını ve ücret kadar cezai şart talep ettiğini bildirmektedir.
Müşteri öncelikle ...'ın sözleşme ile üstlendiği edimini yerine getirebilmesi için taşınmaza her zaman serbestçe giriş imkanı sağlamayı kabul ve taahhüt eder. ... yetkisi ile birlikte gelen müşterileri kabul ve ...'ın tabela ve/veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt eder.
..., ticari işletme olarak TTK'nun 22. Maddesi ile BK'nun 404 ve devam eden maddeleri uyarınca, müşteriye vermiş bulunduğu hizmet sonucu olarak; Kiralama işlemine aracılık ediyorsa; kiralamanın gerçekleşmesi veya kiralama için müşteri ile kiralayanın bir araya getirilmesi veya ön anlaşmanın yapılması halinde taşınmazın yıllık kiralama bedeli olarak belirlenen bedelin %12+KDV'si ücrete hak kazanır. Ücret peşinen ve defaten ödenir. Her iki durumda da, ücret müşteri tarafından ödenmediği takdirde, ... tarafından müşteriye gönderilecek ihtarnamenin tebliğinden itibaren (7) gün İçerisinde de ödenmemesi durumunda, 5.7. madde bedeli belirtilen ceza-i şarta aynen uygulanır.
Müşteri, sözleşme süresi boyunca veya sürenin sona ermesinden itibaren 90 günden az olmamak şartıyla sözleşme süresi kadarki süre içerisinde ...'ın temsil ettiği; bulduğu, kendisine gönderdiği tanıştırdığı kişi veya kuruluşlarla ...'ın onayı olmadan taşınmaza ilişkin satış ve /veya satış vaadi ve/veya kiralama işlemini yaptığı takdirde ücretin tamamını ve 5.7. maddede belirtilen cezai şartı öden... peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder.
Kiralama İşleminin söz konusu olduğu durumlarda; sözleşme süresi içerisinde müşteri tarafından taşınmazın satılması veya herhangi bir şekilde kiralamaya hazır edilmemesi, halleri sözleşmenin feshini ve 5.8. maddede belirtildiği şekilde ücret ve cezai şartın müşteri tarafından ödenmesini gerektirir.
Bilindiği gibi taraflar arasındaki sözleşme, tellal ile bu sözleşmeyi imzalayan kişi arasında hak ve borç doğuran bir sözleşmedir. Davacı ücrete hak kazanılmasına ilişkin 5.2.b maddesi düzenlemesi kapsamında komisyon ücretinin istenebilmesi için kiralama işleminin gerçekleşmiş olması sonucuna bağlı ücreti talep etmemekte, 5.8. maddesi hükmü kapsamında davalının yükümlülüklerine uymaması ve sözleşmenin bozulmasına neden olması kapsamında sözleşmeden doğan ücretle birlikte ifaya eklenmiş cezai şart talep etmektedir.
Teknik olarak taraflar arasında akdedilen sözleşme yükümlülüklerinin taraflarca yerine getirilip getirilmediği, taraflarca sözleşme hükümlerine aykırı davranışta bulunup bulunulmadığı hususlarında davacının 4.1 maddede kararlaştırılan tanıtımlarla ilgili hususları yerine getirdiği, aynı maddede son cümlede yer alan kira akdi ilişkisinin kurulmadığı, davalının yükümlülüklerinden 5.1 maddesi kapsamında aykırılığı söz konusu olduğu, Davacının ücret alacağına ilişkin sunulan yazışmalar kapsamında fesihten önce en son 90.000 USD aylık kira bedeline ilişkin görüşme söz konusu olduğu , bu tutar üzerinden hizmet bedeli ücretinin 12 aylık kira bedeli üzerinden % 12 'sinin 129.600.-USD hesaplandığı, Cezai şart olarak ücretini hak etmediği kanaatine varılmıştır.
Ancak davacı her ne kadar belirsiz alacak olarak davasını açmış isede davasını ıslah etmemiştir.
Bu durumda davanın kabulü ile Islah edilmediğinden 5.000.-USD ücret alacağı dava tarihinden itibaren 3095 SY 4/a mad uyarınca USD faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, cezai şart alacağının isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
Bu nedenle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1- İş bu davanın kabulü ile Islah edilmediğinden 5.000.-USD ücret alacağı dava tarihinden itibaren 3095 SY 4/a mad uyarınca USD faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, cezai şart alacağının isteminin reddine,
2- Karar ve ilam harcı 1.203,34-TL nin peşin alınan 601,68-TL den düşümü ile kalan 601,66-TL bakiye ilam harcının davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 635,18-TL peşin ve başvuru harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4- Davacı tarafından yapılan 2.476,50-TL yargılama giderinin kabul edilen miktar oranlanarak takdiren 1.238,30-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5- Davacı taraf kendisini dava ve duruşmalarda vekili ile temsil ettirdiği anlaşılmakla AAÜT gereğince, kabul edilen miktar üzerinden hesap ve takdir olunan 2.725,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6- Davalı kendisini dava ve duruşmalarda vekili ile temsil ettirdiği anlaşılmakla AAÜT gereğince, red edilen miktar üzerinden hesap ve takdir olunan 2.725,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7- Davalı tarafından yapılan 11,00-TL yargılama giderinin red edilen miktar oranlanarak takdiren 5,50-TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-Tarafların gider avansından artan bakiyesinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı ve davalı vekilinin yüzünde ilamın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize verilecek bir dilekçe ile veya başka bir yer Mahkemesi aracılığı ile gönderilecek bir dilekçe ile İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/12/2019
Katip ...
Hakim ...