T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/638 Esas
KARAR NO: 2020/292 Karar
DAVA: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 09/07/2018
KARAR TARİHİ: 10/03/2020
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin vermiş olduğu 09.07.2018 tarihli dava dilekçesinde özetle; "Müvekkili ... Ltd. Şti. İstanbul/Şişli adresinde profesyonel emlakçılık hizmetleri verdiğini, Davalı İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Ş... Mahallesi, ... Sok. No: ... adresinde bulunan ... ada, ... pafta, ... parsel tapu kayıtlı bina niteliğine haiz ticari taşınmazın tüm katlarının satışı amacıyla müvekkilini yetkili kıldığını. Taraf arasında yapılan aracılık sözleşmesinin tekel olma hükmünü ihtiva ettiğini, sözleşmenin 5.3 ve 5.4 maddelerinde de görüleceği üzere davalı, üçüncü kişilerden gelen teklifleri müvekkiline bildirmeyi ve müvekkilinin onayı olmadan satış işlemi yapmamayı taahhüt etmiş ayrıca davalı işbu sözleşme süresi boyunca gerek kendisi gerek başka kişi ve kuruluşların aracılığıyla taşınmaza ilişkin satış işleminde bulunmamayı taahhüt, kabul ve beyan ettiğini, davalının hür ve açık iradesiyle bu taahhütleri yerine getirmeyi kabul etmesine rağmen söz konusu ticari taşınmazı, davacı müvekkilinin bilgisi ve onayı olmaksızın, belirlenen sözleşme süresi içerisinde,3. kişiye sattığını, sözleşmeye aykırı davrandığını, aracılık sözleşmesinin 5.7.maddesi uyarınca taraflarca belirlenmiş taşınmaz satış bedeli olan 1.950.000,00 TL'nin %6'sı + KDV olmak üzere ceza koşulu kararlaştırıldığını, buna göre “Müşteri işbu Sözleşmenin 5.1, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6 maddelerindeki taahhütlerini yerine getirmemesi halinde ...’a 3.maddede taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın %6+KDV’sine denk düşen meblağı cezai-şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder.” denildiğini, bu nedenle davalının sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunu ödemesi için kendilerine ... Noterliği aracılığıyla, 26.03.2018 tarihli ... yevmiye nolu ihtarname çekildiğini, söz konusu ihtarname davalı tarafa 28.03.2018 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunu müvekkiline ödenmediğini, davalı tarafın sözleşmeden doğan yükümlülüklerine aykırı hareket ettiği ve aracılık sözleşmesinden doğan borçlarını ifa etmediği görülmüş olup, ihtarname üzerine talep edilen cezai şartı ödememesi sabit olup, ihtarnamenin tebliğinden temerrütte düşmesi ve halen borcunu ifa etmemesi üzerine , yürürlükteki mevzuat uyarınca müvekkilinin sahip olduğu hak ve alacakların kazai yollardan yerine getirilmesi için dava açma gereği hasıl olduğunu, davalının sözleşmeye aykırı davranışı sebebiyle sözleşmede kararlaştırılan ceza koşulunun şimdilik 5.000,00-TL'lik kısmının, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, ihtarnamenin karşı tarafa tebliğinden itibaren işleyecek olan ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline verilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekilinin vermiş olduğu 06.09.2018 tarihli davaya cevap dilekçesinde özetle; Sözleşmeye konu taşınmazın İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokakta bulunan, ... ada, ... pafta, ... parsel de bulunan taşınmaz dava dışı ...'ya ait olup, müvekkiline ait olmadığını, davacı taraf ile dava dışı ... arasında daha önceden aracılık sözleşmesi imzalanmış ancak bu sözleşme süresi içerisinde herhangi bir satış olmadığını, davacı taraf, davalı müvekkilinin söz konusu taşınmazın maliki olmadığını -davalının babasına ait olduğunu- ve taşınmaz ile ilgili yetkisinin olmadığını bildiğini, davacı taraf, sözleşmeye konu taşınmaz ile ilgili taşınmazın maliki olan ... ile sözleşme imzalamasına rağmen sözleşme süresince taşınmazı satılmasına aracılık edemediğini, müvekkilinin söz konusu taşınmaz ile ilgili yetkisinin olmadığını (babasına ait olduğunu), sözleşme hükümlerini kabul etmediğini beyan ederek sözleşmeyi imzalamak istemediğini, davacı tarafça sözleşmenin bir önemi olmadığını, davacı taraf kendilerinin bulduğu bir müşteriye satılması halinde bedel isteyecekleri bunun dışında bir taleplerinin olmayacağını beyan ederek müvekkilinin iradesinin sakatlandığını, müvekkili babasının bilgisi olduğu yönünde yanıltılmış ve babasının haberi dahi olmadan iş bu sözleşmeyi imzalamak durumunda kaldığını, davacı tarafça imzalatılan sözleşme, sözleşme özgürlüğü ilkesine ve dürüstlük kuralına aykırı olarak yalnızca kendi çıkarlarını koruyacak şekilde , müvekkilinin durumunu ağırlaştıracak şekilde hazırlamış olup, söz konusu sözleşmeye herhangi bir müdahalesinin olmadığını, davacının sözleşme konusu edimlerini yerine getirdiğine dair iddialarını kabul etmediklerini, sözleşmeye konu taşınmaz, davacı tarafın aracılık ettiği bir faaliyet sonucunda satılmadığını, bu nedenle davacı tarafın talebinin yerinde olmadığını beyan etmiş, dilekçesinde vs açıklamalarda bulunarak sonuç olarak davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Yanların tüm delilleri toplandıktan sonra dosya iddia, savunma ve yanların tüm delilleri ile ticari defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılarak temerrüt tarihi itibarıyla davacının davalıdan alacağı varsa saptanması için bilirkişiye verilmiştir.
Bilirkişinin düzenlediği 11.09.2019 tarihli 5 sayfadan ibaret raporunda özetle; "Tellal ücrete hak kazanabilmesi için gerekli olan şartları gerçekleştirmek amacıyla belirli bir faaliyette bulunur. Müvekkil (iş sahibi) için, tellalın ediminin kapsamından ziyade, bu edim sonucunda ortaya çıkan sonuç önemlidir. Gerçekten de müvekkil, tellala, “göstereceği çaba” için değil, bunun neticesinde “ulaşılacak başarılı sonuç” için bir ücret vaat etmektedir. Bu nedenle, tellalın hak kazanacağı ücret, bir “başarı ücreti” olduğu , olayda bir başarı söz konusu değildir. Davacı davaya konu taşınmazın, satış ve pazarlaması için yapılan masrafları ve emek yada mesaiyi de belgelememektedir. Sözleşmenin yapıldığı tarihte yaşanan ekonomik olumsuzluklar ve pazarlama eksiklikleri nedeni ile taşınmaz pazarlanamamıştır. Davacının pazarlama için yaptığı harcamaları belgelemesi halinde ( taşınmaz için verilen ilan bedelleri, tabela yapılmış ise tabela bedeli vs. ) yi davalıdan talep etmesi gerektiği" kanaati ile raporu sunmuştur.
Bu rapora yapılan itiraz üzerine bilirkişiden itirazların değerlendirilmesi için ek ropor düzenlenmesi talep edilmiştir.
Bilirkişinin düzenlediği 09.01.2020 tarihli 3 sayfadan ibaret ek raporunda özetle; "Tellal ücrete hak kazanabilmesi için gerekli olan şartları gerçekleştirmek amacıyla belirli bir faaliyette bulunur. İş sahibi için, tellalın ediminin kapsamından ziyade, bu edim sonucunda ortaya çıkan sonuç önemlidir. Tellala, “göstereceği çaba” için değil, bunun neticesinde “ulaşılacak başarılı sonuç” için bir ücret vaat etmektedir. Bu nedenle, tellalın hak kazanacağı ücret, bir “başarı ücreti” olduğu, olayda bir başarının söz konusu olmadığı, davacı davaya konu taşınmazın, satış ve pazarlaması için yapılan masrafları ve emek yada mesaiyi de belgelememektedir. Sözleşmenin yapıldığı tarihte yaşanan ekonomik olumsuzluklar ve pazarlama eksiklikleri nedeni ile taşınmaz pazarlanamamıştır. Davacının pazarlama için yaptığı harcamaları belgelemesi halinde (taşınmaz için verilen ilan bedelleri, tabela yapılmış ise tabela bedeli vs.) yi davalıdan talep etmesi gerektiği, Hukuki görüş ve takdir Mahkemeye ait olmak üzere Davacının davalıdan alabileceği bir alacak bedeli olmadığı görüş ve kanaatine varılmıştır. Denilmekte Takdir Mahkemede olmak üzere Kök raporumuzdaki görüşümüz değişmemiş olup, davacının talep ettiği cezai şartın Taşınmaz bedeli: 1.950.000 TL olup, Sözleşmedeki cezai şart oranı: % 6 olup 1.950.000.-TL X % 6 = 117.000 TL olduğu . bu bedelin ödenip ödenmeyeceğinin takdiri mahkmeye ait olduğu" görüş ve kanaati ile bu ek raporun düzenlendiği anlaşılmıştır.
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen delil dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor, ek rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere;
Huzurdaki dava Taşınmazın Satışı hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesinden kaynaklı mahrum kalınan komisyon bedeli alacağının tazmini talebi davasıdır. Davacı ... ile Davalı ... arasında 28.06.2017 tarihinde dava konusu taşınmazın satışı için sözleşme imzalanmıştır.
Tapu kayıtlarına göre Davaya konu taşınmaz 14.09.2017 tarihine kadar ...ya aittir. Dosyada mevcut 28.05.2019 tarih ve ... sayılı tapu kaydına göre, İstanbul İli , Beyoğlu İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... parselde kayıtlı 65 m2 miktarlı kagir bir ev nitelikli taşınmaz ... adına kayıtlı iken , vekaleten ... hissesinin tamamını 155.000 TL bedelle 14.09.2017 tarih ve ... yevmiye ile ... ’ye satmıştır. ..., konu taşınmazın sahibinin kızı olduğu anlaşılmaktadır.
... ile ... arasında yapılan protokol 13 Eylül 2017 tarihinde ...’nın antetli kağıdı üzerine kimin el yazısı ile yazıldığı tespit edilememiş, her iki tarafın imza ve TC kimlik numaralı yazılı kağıtta , ... dan 120.000 USD alacağı olduğu , davaya konu taşınmazın satışı için verilen vekaletnameyi aldığını ve satış yapıldıktan sonra, alacağını alıp geri kalan bedeli teslim edeceği yazılmıştır.
Tellallık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin akdedilmesi hususunda aracılık etmektir. BK. göre, tellallık bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkânını hazırlamağa veya akdin icrasına tavassut etmeğe memur edilir. Anılan hükmün, mehaz Kanuna uygun olarak, bir sözleşme kurma fırsatı vermek (fırsat gösterici tellallık) ya da bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek (aracı tellallık) şeklinde anlaşılmıştır.
Tellal ücrete hak kazanabilmesi için gerekli olan şartları gerçekleştirmek amacıyla belirli bir faaliyette bulunur. Tellalın ediminin kapsamından ziyade, bu edim sonucunda ortaya çıkan sonuç önemlidir. Tellalın , “göstereceği çaba” için değil, bunun neticesinde “ulaşılacak başarılı sonuç” için bir ücret vaat etmektedir. Bu nedenle, tellalın hak kazanacağı ücret, bir “başarı ücretidir.
Dava konusu olay kapsamında; Sözleşme 28.06.2017 tarihinde yapılmıştır. Taşınmazın satış tarihi 14.09.2017 tarihidir. Olaya bu açıdan baktığımızda 3 ay süresince yetkili olan davacı taşınmazın satışı konusunda başarı gösterememiştir. Dosya da taşınmazın bu süre içerisinde gezdirilip gösterildiğine dair ya da satış konusunda bir teklife de rastlanmamıştır. Davalı yönünden bakıldığında da taşınamzın satışının bir mağduriyet ( borç altında olma ) nedeni ile yapıldığı kesindir. Davacı taşınmaz için yaptığı pazarlama harcamaları da dosya kapsamında bulunmamaktadır.
Tüm bu nedenlerle davacının Tellal ücrete hak kazanabilmesi için gerekli olan şartları gerçekleştirmek amacıyla belirli bir faaliyette bulunur. Davacı için, tellalın ediminin kapsamından ziyade, bu edim sonucunda ortaya çıkan sonuç önemlidir. Gerçekten de satış isteyen, tellala, “göstereceği çaba” için değil, bunun neticesinde “ulaşılacak başarılı sonuç” için bir ücret vaat etmektedir. Bu nedenle, tellalın hak kazanacağı ücret, bir “başarı ücreti” olduğu , olayda bir başarı söz konusu değildir.
Davacı davaya konu taşınmazın, satış ve pazarlaması için yapılan masrafları ve emek yada mesaiyi talep etme hakkı var isede davacı bunu belgelememektedir. Açıklanan nedenlerle davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Bu nedenle aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1- Davanın Reddine,
2- 54,40-TL karar harcının peşin ve ıslahla alınan 170,77 -TL den düşümü ile kalan 116,37-TL nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3- Davalı taraf kendisini dava ve duruşmalarda vekili ile temsil ettirdiği anlaşılmakla AAÜT gereğince 3.400,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Tarafların gider avansından artan bakiyesinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı ve davalı vekilinin yüzünde ilamın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde Mahkememize verilecek bir dilekçe ile veya başka bir yer Mahkemesi aracılığı ile gönderilecek bir dilekçe ile İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 10/03/2020
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır