T.C.
İSTANBUL
14. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/87 Esas
KARAR NO:2021/670
DAVA:İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:18/08/2015
KARAR TARİHİ:08/07/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile dava dışı şahıslar arasmda ... ili, ... İlçesi, ... Köyü, ... mevkiinde kain ve tapuda ... parselde kayıtlı taşınmazın, birinci dönem 5 yıl, ikinci dönem 4 yıl süre ile müvekkiline kiralanmasına ilişkin bir Kira Sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin tamamının dava dışı şahıslara ödendiğini, davalının ise 04/04/2012 tarihinde iş bu taşınmazı satın aldığını ve münakit Sözleşmenin tarafı haline geldiğini, taşınmaz üzerinde yer alan akaryakıt istasyonu ile ilgili olarak müvekkili ile dava dışı .... Ltd. Şti. arasında 04/03/2013 tarihli Satış Yeri Çerçeve Protokolü ve Bayilik Anlaşması’nın imzalandığını, davalının ise iş bu... Akaryakıt Şirketinin yetkilisi olduğunu, ... Şirketinin, .... Noterliğinden keşide ettiği 16/04/2016 tarih ve 4540 sayılı ihtarname ile taraflar arasındaki sözleşmelerin 07/04/2015 tarihinde sona erdiğinin ve yeni bir sözleşmenin imzalanmayacağının müvekkiline bildirildiğini, kira sözleşmesinin 07/04/2015 tarihinde sona erdirilmesi nedeniyle ilk 5 yıllık kira dönemine ilişkin işlememiş kira dönemine tekabül eden 16.822,00.-USD+KDV’nin ve ikinci 4 yıllık kira dönemi için bu döneme tekabül eden kira bedelinin, kira sözleşmesinin imza tarihinde geçerli 12 aylık USD Libor+5 üzerinden beş yıl süre için hesaplanacak faiziyle birlikte müvekkiline ödenmesinin gerektiğini, bu kapsamda müvekkilinin davalıya toplamda 543.849,98.-USD tutarlı 4 adet fatura tebliğ ettiğini, ancak davalının herhangi bir ödemede bulunmadığını, bu nedenle davalı aleyhine .... İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını ancak davalının itirazları üzerine takibin durduğunu beyanla neticeten itirazın iptaline, takibin devamına, davalının icra takibi tutarının %20 sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki uyuşmazlığın ticari işletmeye ilişkin hususlardan doğan bir uyuşmazlık olduğundan davanın Asliye Ticaret Mahkemelerine ait olduğunu, kira sözleşmesini davacı ile imzalayan maliklerin kira bedelini tamamıyla almalarından sonra davaya konu taşınmazı satın aldığını, satın alma sırasında tapu kaydında önceki maliklerin yapmış olduğu kira sözleşmesinin şerhi ile birlikte adına tescil yapıldığını, söz konusu taşınmaz tapuda arsa niteliğinde olarak görülmekle birlikte, üzerinde benzinlik olarak kullanma amacına yönelik bir binaya da sahip olduğunu, taşınmazın ilk maliklerinin taşınmazı müvekkiline satılmasından önce de bu taşınmazı benzin istasyonu olarak ve davacımn bayisi sıfatıyla işlettiğini, uygulamada petrol şirketleri petrol istasyonlarını bayilerden önce sanki petrol istasyonunu şirketin kendisi işletecekmiş gibi kiraladığını, ancak petrol şirketleri benzin istasyonunu kendileri işletmemekte, istasyonu kiraladıkları mal sahibine bayilik vererek, istasyonu kiralayanın bayi sıfatıyla petrol istasyonunu işletmesini sağladığını, burada kira sözleşmesini yapmaktaki amacının, kiralayanı bayii olarak elinde uzun süre tutabilmek olduğunu, yoksa kiralananı bizzat işletmenin söz konusu olmadığını, uzun süreli bu kira sözleşmeleri ile petrol istasyonunu kiralayan bayilerin, petrol şirketine bağlanmış olmasının rekabet kuruluna açılan davalarda olumsuz olarak değerlendirildiğinden bu tür kira sözleşmelerinin 5 yıldan fazla olamayacağının rekabet kurulu kararlarıyla hüküm altına alındığını, davaya konu olayda da kira sözleşmesi 5 ve 4 yıllık iki dönem yapılmış olmasının sebebi rekabet kumlunun kararlarının dikkate alınması nedeniyle olduğunu, bu davada kira bedelleri müvekkillerine ödenmediğini, önceki maliklere ödendiğini, davacı tarafından beyan edildiğini, 9 yıllık kira sözleşmesi yapılarak petrol şirketi tarafından rekabet kumlu kararına aykırı olarak bayiinin kendine bağlanması yasaya aylan olduğundan öncelikle kira sözleşmesi geçerli olmadığını, dolayısıyla davacı tarafından sona erdirilen kira sözleşmesine dayalı olarak davalıdan ilk maliklere ödenmiş kira bedeli istenemeyeceğini, aynca görev yönünden de olay değerlendirildiğinde her ne kadar davacı taraf davayı kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelinin fazla ödenmiş bölümünün tahsili olarak nitelendirmiş ise de, davaya konu çekişme fazla ödenmiş kira bedelinin tahsili niteliğinde olmadığını, bayilik anlaşması uyarınca şirket ve tacir arasında kurulan ticari ilişkiden kaynaklanan ticari nitelikte bir çekişme olduğunu, dolayısıyla görevli mahkeme ticaret mahkemesi olduğunu, aynca davacının ilk 5 yıllık kira dönemi tamamlanmadan akdin feshi iddiasına katılmadıklarını, ilk 5 yıllık kira dönemi tamamlandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkememizin 27/02/2020 tarihli celsesi 4 numaralı ara kararı gereğince, dosyamızda bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verildiği, bilirkişilerin 01/12/2020 tarihli raporlarında özetle;
''SONUÇ:
Sonuç olarak kurulumuz, kira konusu taşınmazın mülkiyetinin kiranın devamı sırasında devri üzerine yeni malikin ( davalının), tapuya şerhedilen kira hakkının sahibi (davacı-kiracı) ile eski malik (kiraya veren) arasında kurulan borç ilişkisinin tarafı olacağı ve dava dışı eski malikin borç ilişkisinden doğan hakları ve borçları yeni malike (olayda davalıya) geçeceğinden, davacı kiracının, kıstelyevm usulüne göre, kira süresinin boşa çıkan kısmı için, önceden peşin olarak eski malike ödediği kira bedelinin istirdatını davalıdan isteyebileceği, davacının talep edebileceği bedelin 408.806,82.-USD ve sözleşmenin 7-a bendine göre bu tutar üzerinden hesaplanan 93.191,83.-USD faiz alacağı olmak üzere toplam alcaklı olduğu tutar 501.998,65.USD olacağı kanaatine ulaşmıştır.
Bilcümle hukuki tavsif ve değerlendirme münhasıran Sayın Mahkeme'nize ait olmak üzere, işbu tespit, inceleme ve hesaplamalarımızı Sayın Mahkememizin yüksek takdirlerine saygılarımızla arz ederiz.'' denilmiştir.
Dava, tapuya şer verilen sözleşmenin feshedildiği iddiasına dayalı kira fesih bedeli, kira fesih faiz bedeli alacağı davasıdır.
Davacı ile dava dışı ..., ..., ..., ... arasında 11/06/2010 tarihinde ... parsel sayılı taşınmazın kiralanması ve kiraya verenlerden ...'e ... bayiliği verilmesi hükümlerini içeren bir sözleşme imzalandığı, sözleşmenin konusu olarak, "taşınmaz üzerinde akaryakıt ve otogaz satış istasyonu kurulacak olan gayrimenkulun yazılı şartlar ve hükümler çerçevesinde ...'ye kiralanması ve işletilmesi" ibaresinin sözleşmede yazılı olduğu, sözleşmenin kullanım amacı başlığının 2.2 alt başlığında ...'nin bayilik sözleşmesi ile akaryakıt satış-servis istasyonunun işleticiliğini 5 yıl süre ile kiraya verenlerden ...'e tevdii edeceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 3. maddesinde sözleşmenin süresi, 7. maddesinde kiralayan/bayinin sözleşmeyi tek taraflı fesih hakkı ve sonuçlarının düzenlendiği,
Kiralanan taşınmazın üzerindeki kira şerhi ile birlikte 04/04/2012 tarihinde dosya davalısı ...'a satışının yapıldığı,
Davacı ... ile dava dışı... ..... Ltd. Şirketi arasında 04/03/2013 tarihinde Bayilik Anlaşması imzalandığı, bayii olan dava dışı .... Şirketinin yetkilisinin davalı ... olduğu, bayilik sözleşmesinde kira sözleşmesinin de konusunu oluşturan ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu akaryakıt satış yeri ve müştemilatın işleticiliğinin ... tarafından, bayi olan .... Şirketine tevdii edildiğinin hüküm altına alındığı, anlaşmanın süresini belirleyen 12. maddede; anlaşmanın 21/03/2013 tarihinden 07/04/2015 tarihine kadar geçerli olduğunun yazılı olduğu,
Yukarıda açıklanan sözleşmeler, tarafları, konuları, yapılan ödemeler ve sözleşmelerin diğer hükümleri bakımından taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı,
Dava dışı .... Şirketinin 16/04/2015 tarihli noter ihtarnamesi ile davacıya bayilik sözleşmesinin sözleşme gereğince 07/04/2015 tarihi itibariyle sona erdiğini ve bu tarihten sonra bayii olarak faaliyetlerini sürdürmeyeceklerini bildirdiği,
Davacının, davalı ile aktedilen kira sözleşmesinin 7/1. maddesinde yazılı olan ikinci kira dönemine tekabül eden 4 yıl için sözleşmeye devam iradesini yazılı olarak bildirmemesi ve bu nedenle sözleşmenin tek taraflı feshi durumunun varlığına dayalı olarak sözleşmenin 7/2-a,b maddeleri gereğince tazminat kabilinden alacağını tahsil için icra takibi başlattığı,
Takibin .... İcra Dairesinin ... Esas sayılı dosyasında devam ettiği, davalı-borçlu ...'ın itirazı üzerine durduğu, asıl alacak miktarının 419.849,97 USD olduğu,
Sözleşmenin kira bedeli ve ödeme şekli başlıklı 4. Maddesinin ''.... Mecurun ;
A. İlk 5 yıllık dönem için kira bedeli ; toplam ve brüt 518.750 USD
B. 2. döneme tekabül eden 4 yıllık dönem içinse toplam ve brüt 400.000 USD olarak toplam 918.750 USD olarak tespit edilmiştir.'' şeklinde olup, 1. Ve 2. Kira dönemi kira borcu brüt olarak 918.749,96 USD olarak ve taahhuk ettirilen bu tutar üzerinden 183.749,92 USD %20 stopaj kesintisi yapıldığı, önceki maliklere ödenen intifa bedelinden kullanılmayan süreye isabet eden 199.995,92 USD iadeye intifa alacağının davacı tarafça fatura edilerek önceki maliklerin kira alacağının mahsup edildiği, geriye kalan 535.000 USD tutarındaki kira bedelinin eski maliklere hisseleri oranında ödendiği,
Dava dışı... şirketinin 16.04.2015 tarihli ihtarname ile 1. Dönemin 04.05.2015 tarihine kadar olduğu, bu tarihten itibaren bayilik faaliyetlerinde sürdürmeyeceğini bildirdiğini, davacı tarafından da 14.05.2015 tarihli ihtarname ile ilk dönem işlememiş kira dönemine ilişkin bedel ile ikinci döneme ilişkin kira bedeli ve faiz toplamının talep edildiği,
Sözleşmenin 3. maddesi gereğince, kira sözleşmesinin 2. dönem için uzatılacağına dair davacı tarafından davalıya gönderilen bir bildirimin bulunmadığı, kira sözleşmesinin 15.06.2010 tarihinde tapu siciline şerh verildiği, ilk akaryakıt alım tarihinin 15.06.2010 olmakla, birinci dönem sözleşme başlangıç tarihinin bu tarih olduğu, sözleşmedeki ilk dönemin 15.06.2015 tarihinde dolduğu, davacının şerhin terkin tarihinin 15.05.2015 olduğu,
Rekabet Kurumunun 4059 sayılı kanunun 4. maddesi gereğince 2002-2 sa yılı Dikey Anlaşmalar Grup Muafiyeti Tebliğine çıkarmış olduğu ve tebliğ de belirtilen anlaşmanın 5 yıl süreyle grup olarak kanunun 4. maddesindeki yasaklamadan muaf tutulmasına karar verildiği, bu tebliğin 2003-3 sayılı tebliğ ile değiştirilerek belirli bir mal ve hizmet piyasasında uygulanan ve rekabet etmeme yükümlülüğü içeren belirsiz veya süreli uzun süreli anlaşmalar, 5 yıllık süreyle grup muafiyetinden yararlanacakları, bu 5 yıllık süreyi aşan kısmın ise hukuka aykırı ve yasak olacağı belirtilmiş ve uyumluluk açısından 2 yıllık bir geçiş süresi tanımış olduğu,
Uygulamada bayilik sözleşmeleri 5 yılı geçmeyecek şekilde düzenlense de intifa ve kira sözleşmelerinde 5 yılı aşar şekilde düzenlenmeye devam ettiği, bu duruma ise Rekabet Kurumu bayilik sözleşmesi dışındaki sözleşmelerin geçerliliğinin özel hukuk problemi olduğunu belirttiği,
Bayilik sözleşmeleri intifa, kira, ariyet ve kredi ve benzeri gibi sözleşmelerden oluşan dikey ilişki bütünü olup, bu ilişki bütününün asıl amacının bayilik ilişkisi olduğu,
Rekabet Kurumunun ''sık sorulan sorular ve cevaplar'' başlıklı açıklamasında, 5 yılı aşan ve rekabet etmeme yükümlülüğünün 4059 sayılı kanunun 5. maddesi gereğince muafiyet kapsamında kalmaması halinde yasak bir anlaşma olduğu, bu durumun özel hukuk alanındaki sonucunun anlaşmanın 5 yılı aşan süreler bakımından aynı kanunun 56. maddesi gereğince geçersizlik olduğu, geçersizliğin sonucu olarak da ifada bulunulan edimlerin isteme hakkının BK 63-64. maddeleri gereğince bulunduğu görüşü bildirilmiş olduğu,
Sözleşmenin 7. maddesindeki kiralayanın sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih hakkı başlıklı maddesinde, kiralayan 2. kira dönemine ilişkin kabul iradesinin yazılı olarak göstermeyerek iş bu sözleşmeyi ilk 5 yıllık kira süresinin hitamında tek taraflı olarak feshetmesi haline düzenlediği, kira sözleşmesinin 5+4 yıl olmak üzere 9 yıl olarak düzenlenildiği, ancak kira sözleşmesinin 7. maddesi ile malik/bayiye tek taraflı olarak fesih yetkisi tanınmış olsa da, sözleşmesinin feshedilmesi sonrasında tapuya şerh verilen kira şerhinin terkin edilmesinin kalan süreye ilişkin kira bedeli ile yatırım ve ekipman desteği bedellerinin ödenmesi gibi bir takım hükümlülüklere bağlandığı, bunun da malik/bayiye 5 yıllık süreyi aşar nitelikte rekabet etmeme yükümlülüğünü yaratabileceğini ve bu nedenle 4059 sayılı kanunun 4. maddesindeki düzenlemeye aykırı olduğu,
Sözleşmenin 2. maddesi gereğince, taşınmazın kiralanma amacının ... veya ...'nin tayin edeceği marka veya logo altında akaryakıt ve otogaz satış faaliyeti olup, sözleşmedeki amacın alt maliklerle kira sözleşmesi yapmak olmayıp, esas amacın 5 yıl süreyle akaryakıt istasyonunda maliklerden ... ile akaryakıt istasyonu bayilik sözleşmesi yapmak olduğu,
Davalı ...'ın ise 04/04/2012 tarihine kadar dava konusu sözleşmenin ilişkili olduğu akaryakıt istasyonunun bulunduğu taşınmazı satın aldığında, kira sözleşmesi şerhinin tapu da bulunduğu,
Davacı tarafından kira şerhinin kaldırılmasından sonra davalının akaryakıt istasyonunun farklı bir dağıtım şirketi ile tekrar kira sözleşmesi yaparak peşin kira geliri elde etmesinin mümkün olduğu,
Gerek BK gerekse Türk Medeni Kanunu gereğince tapuya şerh edilen hisse hak niteliğindeki kiracılık hakkının taşınmazın el değiştirmesi halinde malike karşı da şerhin munzam etkisi nedeniyle ileri sürülebileceği, kiracılık hakkının tapuya şerhe aynı zamanda borç ilişkisine eşyaya bağlı borç durumuna sokacağından, şerhten sonra taşınmaza malik olan kişi kendi mülkiyeti sırasında doğacak borçtan yükümlü olacağı, buna göre davalının kira sözleşmesiyle yükümlü hale geldiği, buna göre davalı tarafın kira sözleşmesinin davacı ile eski malik arasında akdedildiği ve kira bedelinin tümünün de esasen eski malike ödendiği, davacının boşa çıkan kira dönemi için ödediği, kira bedelini ancak kira sözleşmesini akdettiği eski malikten isteyebileceği savunmasının yerinde olmadığı, her ne kadar boşa çıkan süre açısından 3. kişi Şirketin bayilik ilişkisine devam etmeyeceği iradesi neden olmuş ise de, kira sözleşmesinin amacına ilişkin sözleşmenin 2. maddesi dikkate alındığında ve de kira sözleşmesinin bayilik sözleşmesinin süresini belirleme amacıyla yapıldığı, her iki sözleşme birlikte değerlendirildiğinde baskın sözleşmenin bayilik sözleşmesi olduğu, kira sözleşmesinin varlığının ve geçerliliğinin bayilik sözleşmesine bağlı olduğu, bu kapsamda her iki sözleşmenin bağlantılı sözleşme olarak kabul edilmesi gerektiği tüm bunlara göre bayilik ilişkisinin bayilik anlaşmasının 12.maddesi gereğince kendiliğinden son bulması nedeniyle kira ilişkisinin amacının ve konusunun kalmayacağı ve bu nedenlerle de boşa çıkan süre nedeniyle doğan durumdan tapuya şerh verilen bu kira sözleşmesi gereğince davalının sorumlu olduğu anlaşılmıştır.
Sözleşme gereğince, ilk akaryakıt ürününün faturasındaki tarihin ilk kira dönemi başlangıç tarihi olduğu ancak davacı tarafından ilk kira dönemi için talep edilen kullanılmayan süreye karşılık gelen kira bedelinin hesabında üst tarihin kira sözleşmesinin davacı tarafından tapuda terkin edildiği 15/05/2015 tarihi olduğu, buna göre 1. kira dönemindeki 15.05.2015 tarihi ile kira sözleşmesinin 1.dönem sonu arasındaki peşin ödenen kira bedelinin iadesi gerektiği, sözleşme gereğince 1. kira döneminden kaynaklanan davacı alacak miktarının 8.806,82 USD iken, 2. kira dönemi açısından davacı fatura alacak miktarının 400.000 USD olduğu anlaşılmıştır.
https://www.global-rates.com/en/interest-rates/libor/american-dollar/2010.aspx web adresinden öğrenilebileceği gibi Haziran ayında Libor faiz ortalaması% 0,298 olup, Sözleşmenin 7/a meddesi gereğince temerrüt faizi oranı, + 5 puan fazlası olan % 5,298 olup; bu faiz oranına göre mahkememizce resen bilirkişi hesaplaması revize edilmiştir.
8806,82 USD için
Başlama Tarihi
Bitiş Tarihi
Gün Sayısı
Oran (%)
Tutar
02.07.2010
19.06.2015
1813
5,298
2.317,59
400.000 USD için
Başlama Tarihi
Bitiş Tarihi
Gün Sayısı
Oran (%)
Tutar
11.01.2011
19.06.2015
1620
5,298
94.057,64
Tüm bu nedenlerle sonuçta aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda gerekçesi ve ayrıntısı açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabulüyle davalının .... İcra Dairesinin ... sayılı takip dosyasında 505.182,05 USD'ye ve % % 5,298 işleyecek yıllık temerrüt faizi oranına yapmış olduğu itirazın iptaline,
Takibin 408.806,82 USD asıl alacak ve 96.375,23 USD işlemiş faiz olmak üzere asıl alacak üzerinden % 5,298 işleyecek yıllık temerrüt faizi ile birlikte tahsili için ödeme emrindeki diğer koşullarla birlikte devamına
Takip tarihi olan 19.06.2015 tarihindeki Merkez Bankası Efektif Satış kuru olan 2,7234 TL ye göre 505.182,05 USD'nin karşılığı olan 1.375.812,79 TL'nin % 20'si olan 275.162,55 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 93.981,77-TL ilam harcından 19.260,53-TL peşin harcın düşümü ile eksik kalan 74.721,24-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 12,80-TL başvuru harcı, 19.260,53-TL peşin harç olmak üzere toplam 19.273,33-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı, kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 80.953,45-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 21.607,46-TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 8.203,20-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 7.217,19-TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı tarafından yapılan 100,00-TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 12,02-TL'nin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine; arda kalan bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının karar kesinleştiğinde resen taraflara iadesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu kabil olmak üzere verilen karar alenen okunup usulen anlatıldı.08/07/2021
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...