T.C.
İSTANBUL
15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/253
KARAR NO: 2020/185
DAVA: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 16/03/2018
KARAR TARİHİ: 03/03/2020
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalıya ait Gebze’deki taşınmazın satışı hususunda taraflar arasında 17.10.2016 tarihli 120 gün süreli Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi imzalandığını, Sözleşmenin 6. maddesinde sözleşmenin sona ereceği tarihten 15 gün öncesine kadar taraflar yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşmenin aynı koşullarda ve aynı süre için uzayacağının öngörüldüğünü, Sözleşmenin imzası ile müvekkilinin taşınmazın satışı için aracılık faaliyetine başladığını, internet sitelerinden satış ilanları yayınladığını, sms ve e-posta yolu ile taşınmazın satışta olduğunu birçok firmaya duyurduğunu, tarafların sözleşmenin sona ereceği 14.02.2017 tarihinden 15 gün öncesine kadar yenilememe konusunda yazılı bildirimde bulunmadıklarını, dolayısıyla sözleşmenin kendiliğinden 120 gün daha 15.06.2017 tarihine kadar uzadığını, davalının 30/03/2017 tarihli e-posta bildirimi ile sözleşmeyi süresinin dolması ve bu süre zarfında satışın gerçekleşmemesi nedeniyle fesih ettiğini, davalının 13.04.2017 tarihinde taşınmazı sattığının anlaşıldığını, sözleşme hükümleri gereğince davalının müvekkiline her halükarda hizmet bedeli ve cezai şart ödemekle yükümlü olduğunu, Sözleşmenin 5.8 maddesinde davalının taahhüdüne aykırı davranması halinde müvekkiline hem sözleşmede belirlenen ücretin tamamını hem de ücret bedeli kadar cezai şartı ödeyeceğinin öngörüldüğünü, bu nedenle davalıdan sözleşmede öngörülen satış bedelinin % 2 + KDV’si olan 200.600 TL hizmet bedeli ile bu bedel kadar cezai şart olmak üzere toplam 401.200 TL talep etmeye hakkı bulunduğunu, bu nedenlerle davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 TL hizmet bedeli ve 10.000 TL cezai şart olmak üzere toplam 20.000 TL’nin 03.08.2017 fesih bildirimi tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Öncelikle usule itirazlarının bulunduğunu, Mahkemenin görevsiz olduğunu, görevli Mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, bu nedenle öncelikle görev yönünden davanın reddine karar verilmesinin gerektiğini, esasa ilişkin itirazlarında ise; taraflar arasında 17.10.2016 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesinin, davacının 19.01.2017 tarihinden sonra taşınmazın satışına yönelik faaliyet göstermemesi sebebiyle müvekkili tarafından 30.03.2017 tarihli yazı ile haklı olarak fesih edildiğini, davacının Sözleşmede belirlenen 120 günlük süre içinde taşınmazı satamadığını, 19.01.2017 tarihinden sonra da taşınmazın satışı için hiçbir faaliyet göstermediğini, müvekkilinin taşınmazı davacının hiçbir şekilde aracılık ettiği müşterilerinden olmayan ve sözleşmenin feshinden sonra kendisinin bulduğu bir firmaya sattığını, bu sebeple taşınmazın satışına hiçbir şekilde aracılık etmeyen davacının TBK m.521 hükmüne göre hiçbir şekilde ücret ve cezai şart talebinde bulunamayacağını, davacının sadece müvekkili ile arasındaki Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesinin kurulmasıyla ücrete hak kazanacağı iddiasının hukuka aykırı olduğunu, kanun hükmüne göre davacı simsarın ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacağını, dava konusu olayda davacının alıcı ile müvekkili arasında hiçbir aracılık yapmadığını ve sözleşme kurulmasında çalışması olmadığını, bu sebeple ücreti hak etmediğini, taşınmazın fesihten 14 gün sonra satıldığını, müvekkilinin hiçbir şekilde davacıyı aradan çıkarmak suretiyle 3. kişi ile anlaşmadığını, öncelikle sözleşmeyi haklı olarak fesih ettiğini ve sonrasında kendi bulduğu bir kişiye sattığını, bu nedenlerle haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE:
Dava, taraflar arasındaki tellallık sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle oluşan cezai şart alacağı talebine ilişkindir.
Dava konusu uyuşmazlığın; Taraflar arasında mevcut tellalik sözleşmesinin davalı tarafından süresi içerisinde usulünce feshedilmemesi nedenine dayalı olarak sözleşmenin kendiliğinden uzadığı sonrasında ise haksız olarak fesih iddiasına dayalı olarak davacının sözleşme ile belirlenen ücret ve cezai şart alacağına hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplandığı görüldü.
Her ne kadar davalı vekili cevap dilekçesi ile mahkememizin görevine itiraz etmiş ise de taraflar tacir olup sözleşme konusu taşınmazın fabrika olduğu ve dava konusu uyuşmazlığın da tarafların ticari işi ve işletmesi ile ilgili olduğu görülmekle görev itirazının reddine karar verilmiştir.
Mahkememizce dosyanın bilirkişiye tevdi ile taraf iddia ve savunmaları, dosyaya ibraz edilen deliller üzerinden inceleme yapılarak rapor düzenlenmesinin istenilmesine karar verildiği, İstanbul Üniversitesi Medeni Hukuk Borçlar Hukuk Em. Öğretim Üyesi Bilirkişi Prof. Dr. ... tarafından düzenlenen 15/04/2019 tarihli bilirkişi raporunda; TBK.m.521 hükmü anlamında, davacı tellalın yaptığı bir faaliyet sonucunda satım sözleşmesi kurulmadığı, alıcıyı bizzat davalının bulduğu, dava dışı bu alıcının davacının evvelce temas kurduğu kişilerden olmadığı, tümü davacının önceden hazırladığı genel işlem koşullarından oluşan sözleşme hükümlerine dayanılarak sözleşmenin normal süresinin bitmesinden en az 15 gün öncesinde davalının yenilememe beyanında bulunmaması ile sözleşmenin aynı süre için yenilenmesi hükmünün (madde 6.2), dürüstlük kuralına aykırı olarak davalının aleyhine ve onun durumunu ağırlaştırıcı niteliği nedeniyle TBK.m.25 hükmüne aykırı ve kesin geçersiz bulunduğu, dolayısıyla davacının tellallık ücreti ve/veya cezai şart talep edemeyeceği kanaati bildirilmiştir.
Davalının bağlı bulunduğu vergi dairesinden davalıya ait 2016 yılı ve önceki yıllara ait son 3 yılın bilançosu celp edilmiş, daha sonra dosya mali müşavir bilirkişiye tevdi edilerek; Takdiri mahkemeye ait olmak üzere ve kabul anlamına gelmemek kaydıyla taraflar arasındaki sözleşme kapsamında kararlaştırılan cezai şartın davalı maffına uğrayıp uğramayacağı hususunun davalı bilançoları incelenerek irdelenmesinin istenmesine karar verildiği, Muhasebe ve Finans Uzmanı Bilirkişi ... tarafından sunulan 29/11/2019 tarihli 2. Bilirkişi raporunda; Davalı şirketin finansal Kaldıraç Oranı: (KVYK + UVYK) Pasif toplamı formülünden hareketle, bilanço verileri dikkate alınarak şirketin finansal kaldıraç oranı; (1.664.801,77 + 0,00) / 3.675.226,67 = %45 olarak hesaplandığı, kaldıraç oranının yüksek olması, firmanın spekülatif tarzda finanse edildiğini faiz ve anapara taksitlerini ödeyememek nedeniyle mali yönden şüç durumlara düşme olasılığı olduğunu gösterdiği, Batı ülkelerinde finansal kaldıraç nispetinin %50'nin üzerine çıkması genellikle tehlikeli görüldüğü, ancak ülkemiz gibi gelişmekte olan ekonomilerde öz sermaye sağlanmasındaki ekonomik güçlükler nedeniyle bu oranın %60 ‘a kadar yükselmesini kabul etmek normal sayılabileceği, bu oranın davalı şirkette %45 olarak gerçekleştiği dikkate alındığında, şirketin spekülatif tarzda finanse edilmediği, faiz ve anapara taksitlerini ödeyememek nedeniyle mali yönden güç durumlara düşme olasılığının bulunmadığı, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşme kapsamında kararlaştırılan 401.200,00 TL tutarındaki cezai şartın ödenmesine karar verilmesi halinde davalı şirketin 31.12.2018 tarihli kesinleşmiş bilanço tablosu verileri dikkate alınarak yapılan finansal analiz sonuçlarına göre davalının mahvına sebep olmayacağı kanaati bildirilmiştir.
Dosya kapsamı ile uyumlu bulunarak hükme esas alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirildiğinde;
Taraflar arasında 17.10.2016 tarihinde imzalanan Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesin Simsarlık Sözleşmesi mahiyetinde olup, TBK nun 520 maddesi uyarınca simsarlık sözleşmesinin yazılı olması geçerlilik koşuludur ve davaya konu sözleşme uyarınca geçerli bir simsarlık ilişkisi mevcuttur.
TBK.m.520 gereğince “Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir”. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır ( HGK. 30.03.2016 gün 2014/859E., 2016/428 K.).
TBK 521 maddesi uyarınca "Simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır " hükmü mevcut olup, somut olayda alıcı ve satıcı arasında simsarın faaliyeti neticesinde herhangibir sözleşme kurulmamıştır. Ancak simsarın ücrete hak kazanabilmesi için aracılık yaptığı sözleşmenin kurulmasına dair bir yasal düzenleme mevcut olmayıp yedek hukuk kuralıdır.
Somut olayda Taraflar arasında 17.10.2016 tarihinde imzalanan 120 gün süreli Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi kurulmuş olup, Sözleşmenin 6. maddesinde; sözleşmenin sona ereceği tarihten 15 gün öncesine kadar taraflar yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşmenin aynı koşullarda ve aynı süre için uzayacağının öngörüldüğü, davacının ilk dönem içerisinde taşınmazın satışı için aracılık faaliyetine başladığı, internet sitelerinden satış ilanları yayınladığı ,ilk dönem süresince gayrimenkulün satılamadığı, sözleşmenin sona ereceği 14.02.2017 tarihinden 15 gün öncesine kadar davalı tarafça yenilememe konusunda yazılı bildirimde bulunmadığı bu hali ile sözleşmenin aynı koşullar ile yenilendiği anlaşılmıştır.
Sözleşmenin kendiliğinden 120 gün daha 15.06.2017 tarihine kadar uzadığı davalının 30/03/2017 tarihli e-posta bildirimi ile sözleşmeyi süresinin dolması ve bu süre zarfında satışın gerçekleşmemesi nedeniyle haksız olarak fesih edildiği ve davalı tarafça sözleşme konusu gayrimenkulün 13.04.2017 tarihinde fesihten kısa bir süre sonra satıldığı hususu taraflar arasında tartışmasızdır.
Taraflar arasındaki Sözleşmenin 5.8 maddesinde davalının taahhüdüne aykırı davranması halinde davacıya hem sözleşmede belirlenen ücretin tamamını hem de ücret bedeli kadar cezai şartı ödeyeceği öngörülmüş olup, TBK.m.521 hükmü anlamında, davacı tellalın yaptığı bir faaliyet sonucunda satım sözleşmesi kurulmadığı, alıcıyı bizzat davalının bulduğu, dava dışı bu alıcının davacının evvelce temas kurduğu kişilerden olmadığı tartışmasız olup bu koşulda davacı ücrete değil sözleşme uyarınca haksız fesihten kaynaklı taraflar arasında mevcut ve davalı tarafından imzası inkar edilmeyen sözleşme uyarınca kararlaştırılan cezai şarta hak kazanacaktır.
Davacı tarafça dava dilekçesi ile talep olunan Sözleşmenin 5.8 maddesi uyarınca davalının taahhüdüne aykırı davranması halinde müvekkiline hem sözleşmede belirlenen ücretin tamamını hem de ücret bedeli kadar cezai şartı ödeyeceğinin öngörüldüğünü belirterek açtığı davadaki talebinin tamamının esasen cezai şart mahiyetinde olduğu değerlenirilmiştir.
Dosyadaki davacı delillerinin incelenmesinden davacının taşınmaz hakkında renkli resimli internet ilanları verdiği, İlanlarda taşınmazın satım bedeli 3.100.000 Amerikan Doları olarak belirlendiği, taraflar arasındaki sözleşmede ise satış bedeli 2.900.00 Amerikan Doları olarak yazılmış ise de davacı taraf 10.01.2017 tarihli mail mesajında 542 kişinin ilana baktığını, Dolar kuru yükseldikçe alıcıların uzaklaştığını, TL olarak 30 Kasım’da 7.500.000 TL fiyat verildiğini, fiyatın yüksek bulunduğunu, fiyatın TL olarak 7.900.0 TL olarak değiştirilmesini önerdiği, davalının 12.01.2017 tarihli mailinde satım bedelinin 8.500.000 TL olarak revize edilmesini kabul ettiği bu itibarla satışa konu taınmaszın değerinin 8.500.000 TL olduğu anlaşılmıştır.
Sözleşmenin 5.8 maddesi uyarınca; davalının taahhüdüne aykırı davranması nedeni ile belirlenen cezai şartın sözleşmede belirlenen ücretin tamamı yanında ücret bedeli kadar cezai şartı ödeyeceğinin öngörüldüğü nazara alındığında davacının davalıdan sözleşmede öngörülen satış bedelinin % 2 + KDV’si olan 200.600 TL hizmet bedeli ile bu bedel kadar cezai şart olmak üzere toplam 401.200 TL talep etmeye hakkı bulunduğunu ancak TBK 182 maddesi uyarınca tacirler arasında sözleşme ile belirlense bile fahiş olan cezaların tenkisi ve bu hususun hakim tarafından resen gözetilmesi gerektiği nazara alınarak ve ibraz edilen mali müşavir bilirkişi raporu ile cezai şartın uygulanması halinde davalının ticari mahfına sebebiyet verme durumunun söz konusu da olmadığı gözetilerek 1/2 oranın da indirim uygulanması kanaatine varılmış taleple bağlı kalınarak 20.000 TL cezai şart alacağının kabulüne karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar ibraz edilen bilirkişi raporu ile " Sözleşmenini tümü davacı tarafından önceden hazırladığı, genel işlem koşullarından oluşan sözleşme hükümlerine dayanılarak sözleşmenin normal süresinin bitmesinden en az 15 gün öncesinde davalının yenilememe beyanında bulunmaması ile sözleşmenin aynı süre için yenilenmesi hükmünün (madde 6.2), dürüstlük kuralına aykırı olarak davalının aleyhine ve onun durumunu ağırlaştırıcı niteliği nedeniyle TBK.m.25 hükmüne aykırı ve kesin geçersiz bulunduğu yönündeki görüşüne yukarıda izah edilen nedenlerle itibar olunmayarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın taleple bağlı kalınarak KABULÜ ile 20.000-TL cezai şart bedelinin 03/08/2017 temerrüt tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesap olunan 1.366,20-TL nispi karar harcından davacı tarafından peşin yatırılan 341,55-TL harcın mahsubu ile bakiye 1.024,65-TL harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 3.400-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 377,45-TL ilk gider, 1.450-TL bilirkişi, 156,20-TL tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam 1.983,65-TL. Yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-HMK. 333. md. uyarınca davacı tarafından yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi sonrası talebi halinde davacıya iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf nezdinde temyizi kabil olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.03/03/2020
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır