T.C.
İSTANBUL
15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/890 Esas
KARAR NO: 2022/279
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 27/09/2018
KARAR TARİHİ: 31/03/2022
Mahkememizde görülen Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA /Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle;
Müvekkili ile davalılar arasında Zeytinburnu, Maltepe'de kain ... Ada, ... Parselde bulunan projeden satışı vaaad edilen 11 adet taşınmazın alımı için Beşiktaş ... Noterliğinin 09.06.2015 tarih ve... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin ekinde projenin teslim tarihinin 01.12.2017 olarak belirlendiğini, müvekkkilinin sözleşmede belirlenen yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak ifa ettiği halde taşınmazların sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmediğini
Taşınmazların sözleşmede belirtilen 6 aylık ek süre sonunda da teslim edilmemiş olduğunu, müvekkilinin temerrüde düşmüş olan davalılara Bakırköy ... Noterliğinin 06.07.2018 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile son kez mehil vermiş olduğunu, bilahare sözleşme konusu dairelerin tapunun devri ihtirazi kaydı ile 07.07.2018 tarihinde fiilen teslim alınmış ancak tapu devirlerinin yapılmamış olduğunu, müvekkilinin alımında banka kredisi kullandığı bu taşınmazların tapusunun müvekkili adına olmadığından müvekkilinin bu taşınmazları teminat gösterip kredi de kullanamadığını,
Müvekkilinin Bakırköy ... Noterliğinin 14.08.2018 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalıların müvekkiline gönderdiği 27.07.2018 ve 31.07.2018 tarihli e-faturalara itiraz ederek bunların herbirine karşı e-fatura tanzim ederek gönderildiğini,
Müvekkilinin sözleşme gereği ödemiş olduğu 5.105.706,66 TL satış bedeli, 47.196,06 Noter masrafı ve 47.886 TL peşin tahsil edilen KDV olmak üzere toplam 5.200.787,72 TL nın işlemiş 785.030,53 TL faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesini ihtar ettiğini ve da sonra müvekkilinin Bakırköy ... Noterliğinin 05.09.2018 tarih ve... yevmiye nolu ihtarnamesi ile TBK M. 125 gereği seçimlik haklarından dönme hakkını kullanmış olup gayrimenkul satış vaadi sözleşmsinden geçmişe yönelik döndüğünü ve menfi zararının kendisine ödenmesi gerektiğini davalılara bildirdiğini, bu ihttarnamelere davalıların bir cevap vermediğini, her iki davalının sözleşmeden dolayı hukuki sorumlulukları çerçevesinde tutarın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili gerektiğini belirtmişler ve de talep olarak da izah olunan sebeplerle şimdilik 10.000 TL nın ödeme tarihinden itibaren değişecek değişen oranlı avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ve müvekkiline verilmesine , yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 31/03/2021 tarihli dilekçesi ile talebini ıslah ederek ; 5.198.761,31 TL ’nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek değişen oranlı avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı müvekkiline verilmesine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP /Davalı ... AŞ vekili cevap dilekçesinde ve özetle;
Davacının iddialarının hukuki dayanaktan yoksun olduğu gibi fiilen teslimi yapılan taşınmazların tapuda tescilinin gerçekleşmediğinden bahisle sözleşmeden dönülmesinin haksız ve kötüniyetli olduğundan huzurdaki davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,
Sözleşmeye konu 11 adet dairenin fiilen kullanıma elverişli olarak daavacıya teslim edildiğini, ülkemizde bu süreçte yaşanan olayların mücbir sebepler olarak konu edilmesi gerektiğini, inşaat sektöründe bir darboğaz yaşandığını, müvekkilinin bu denli zor şartlar altında projeyi tamamlayarak süresinde taşınmazları davacıya teslim ettiğini, davacının da belirttiği gibi konu olan taşınmazların kullanıma elverişli bir şekilde davacıya teslim edildiğini, davacının imzaladığı teslim tutanakları ile konu olan taşınmazlarda ayıp/eksik/kusur bulunmadığını kabul ettiğini,
Davacının sözleşmeden dönmesinin mümkün olmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmede teslim tarihi olarak bir tarih belirlenmiş olup tapuda tescil işlemlerinin yapılması için ise belirli bir tarih öngörülmemiş olduğunu, sözleşmede teslimin 6 ay uzayabileceğinin belirtilmekte olduğunu, dolayısıyla müvekkili şirketin sözleşmeye aykırı bir davranışı olmadığını, davacının teslimden sonra sözleşmeden dönmesinin MK.M.2 de yeralan dürüstlük kuralı ile bağdaşmamakta olduğunu, davacının tapu tescil işlemlerinin yerine getirilmesi için müvekkiline verilen 12 günlük sürenin makul olmadığını, işbu davada teslim ve sözleşmeden dönme bakımındanTüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri da dikkate alınarak karar verilmesi gerektiğini, KDV nin kanuna göre vergiyi doğuran olay malın teslimi ile gerçekleşmekte olup tapu devir işlemlerinin alıcının talep ettiği tarihte gerçekleşmemesinin sözleşmeden dönmek için haklı bir neden olarak kabul edilemeyeceğini belirterek ;
Davacıya satış vaadine konu 11 adet taşınmazın fiilen teslimi sözleşmeye ve projeye uygun olarak ayıpsız/'eksiksizgerçekleştirildiğinden, tapu tescil işlemlerinin davacının talep ettiği tarihte gerçekleştirilememesinin sözleşmeden tek taraflı dönmek için haklı bir sebep olarak kabulünün mümkün olmadığını, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun iş bu davanın reddine ,usuliitirazlarıının kabulüne, hukuki dayanaktan yoksun davanın esastan reddine, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... AŞ vekili cevap dilekçesinde ve özetle;
Müvekkili şirketin taşınmazların yeraldığı projeyi eksiksiz olarak ve üstün özveri göstererek tamamlamış ve taşınmazları davacı şirkete fiilen teslim etmiş olduğunu, bu nedenle davacının taşınmazın geç teslim edildiği yönündeki iddialarının yerinde olmadığını,
Dava konusu taşınmazların geç tesliminin söz konusu olmadığını, mücbir sebepten kaynaklanan gecikmelerin inşaat süresine ilave edileceğini, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde konutun teslimi başlıklı madde ile taşınmazın zilyetliğinin teslimi konusu düzenlenmiş olup işbu madde ile belirlenen sürenin de zilyetliğin teslimine ilişkin olduğunu, taşınmazların tapuda tescil işlemi ile mülkiyetin geçirilmesi için sözleşmede herhangi bir tarihin belirlenmemiş olduğunu, sözleşme ile yükümlendiği tüm yükümlülükleri eksiksiz olarak yerine getiren müvekkili şirket tarafından tapuda devir işlemlerinin gerçekleştirilememesinin tek nedeninin davacının tapu harç vb. masraflara ilişkin yükümlülüğü yerine getirmemesi olduğundan davacının sözleşmeden dönme iddiasının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, taşınmazların yapımı ve fiili teslimi gerçekleştirilmiş olduğundan, müvekkilinin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile üstlendiği edimleri eksiksiz yerine getirdiğinden ve davacı şirketin tapunun devri için gerekli yükümlülükleri yerine getirmediğinden davacının sözleşmeden dönme iddiasının haksız ve kötü niyetli olduğunu belirterek ;
Davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasında hukuki yarar olmadığından davanın usulden reddine, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde eksik peşin harç tamamlanmadan yargılamaya devam edilemeyeceğinden eksik harcın tamamlanmasını, ispatlanamayan, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddi ile yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafta bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle dönülen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık mahkememizin 10/04/2019 tarihli duruşmasında; sözleşmeden dönme iradesinin taraflar arasındaki ilişkiye ve mevzuata uygun olup olmadığı, sözleşme konusu edimlerin sözleşmeye uygun şekilde yerine getirilip getirilmediği şeklinde tespit edilmiştir.
31/03/2022 tarihli duruşmada mahkememiz dosyası ile birleşen İstanbul ... ATM nin ... sayılı dosyasının mahkememiz dosyasından tefriki ile yeni esasa kaydına karar verilmiştir.
Mahkememizce taraflarca bildirilen deliller toplanmıştır.
11 adet taşınmazın davacı tarafından alımı için düzenlenen Beşiktaş ... Noterliğinin 09.06.2015 tarih ve... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi incelenmiş; alıcının davacı ...Ltd. Şti. ile satıcının davalılar...A.Ş. ve...A.Ş.olduğu, sözleşme bedelinin 5.105.706,66 TL olduğu, taşınmazların 01/12/2017 tarihinde tesliminin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Taşınmazların tapu kayıt örnekleri alınmış, davalılar adına tapuda kayıtlı olduğu görülmüştür. Mahkememiz dosyasında borçlar hukukçusu Prof. Dr. ... , mali müşavir ... ve İnşaat mühendisi ...'in 05/03/2020 tarihli heyet raporu alınmış, tarafların itirazlarının değerlendirilmesi bakımından ikinci rapora gidilmiş İnşaat mühendisi ... , Prof. Dr.... ve YMM Dr ...'ın 22/03/2021 tarihli heyet bilirkişi raporu alınmıştır .
Dava dosyasında alınan 1. ve 2. bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğundan 17/06/2021 tarihli duruşma ara kararı ile; davalının mücbir sebep savunması nedeniyle taşınmazların teslim tarihinin geçip geçmediği ve davalıların sözleşme yükümlülüğünü ifada temerrüde düşüp düşmediği konusunda çelişkinin giderilmesi için SMM ... ,Yüksek mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı ... , nitelikli hesaplamalar uzmanı Av. ... dan oluşan heyetten 3. bilirkişi raporu alınmıştır. Alınan 3. Bilirkişi raporu hükme esas alınmıştır.
Tüm dosya kapsamına göre;
Taraflar arasındaki 09.06.2015 tarihli sözleşmenin, inşaat yapmak üzere akdedilmiş bir eser sözleşmesi olmadığı, sözleşmeye konu taşınmazların zilyetliğinin ve mülkiyetlerinin, satıcı tarafından bedeli karşılığında alıcıya tesliminin sağlanması temeli üzerine hazırlandığı, taşınmaz satım vaadi saikiyle akdedildiği sabittir. Sözleşme gereğince karşılıklı edimleri içeren (...) niteliği gereğince kendi edimini yerine getirmeyen tarafın karşı taraftan edimini yerine getirmesini talep edemeyeceği de açıktır.
09.06.2015 tarihli sözleşmenin "3.1" maddesinde; 11 adet taşınmaza ait satım bedellerini ( toplam 5.105.706,66 TL ) alıcı/davacı ödeyecektir.
09.06.2015 tarihli sözleşmenin "4.4" maddesinde; satıcı konut'un inşasının tamamlanmasını, kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmesini ve alıcı nın bu Sözleşmeye uygun olarak tüm yükümlülüklerini yerine getirmesini ve Toplam Satış Bedelinin bakiyesini ödemesini müteakiben alıcı adına tapu satış ferağ takrirlerini verecek ve konut'un mülkiyetinin alıcı adına tescilini sağlayacaktır
09.06.2015 tarihli sözleşmenin "5.6" maddesinde; Sözleşme ile ilgili damga vergisi dahil her türlü vergi, resim ve harçlar ile; Damga Vergisi bedellerini ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması sırasında oluşacak ve Satıcı tarafından kendisine bildirilecek tapu harcı, resim vb. ödemelerini Satıcı tarafından bildirildiği tarihten itibaren 3 işgünü içinde peşin ve nakden ödeyecektir.
09.06.2015 tarihli sözleşmenin "8.1" maddesinde; davalı satıcıların,konutları sözleşme tarihi olan 09.06.2015 tarihinden itibaren 36 ayı (09.06.2018 tarihini) geçmemek kaydıyla teslim tarihine 6 ay ekleyerek 01.06.2018 tarihine kadar teslim süresini erteleme hakkı bulunmaktadır.
09.06.2015 tarihli sözleşmenin "8.12" maddesinde; " Satıcı konut un zilyetliğinin devrinin yapılması ve kat irtifaklı tapunun alıcı adına tescilinden itibaren 6 (altı) ay içinde iskân izni için başvurusunu yapacaktır. İskan izninin alınmasından sonra altı ay içerisinde kat mülkiyeti tapusunu alarak alıcıya teslim edecektir. " şeklinde üç aşamalı devir açıklanmıştır.
Somut olayda;
Davacı alıcının sözleşmenin 3.1 maddesi gereğince 11 adet konutun bedeli olarak toplam 5.105.706,66 TL yi ödediğinde uyuşmazlık yoktur.
Sözleşmeye konu taşınmazların davacıya intikalinde üç aşama olacağı 8.12 . Maddede öngörülmektedir.
İlk aşama; taşınmazın fiziken teslimiyle zilyetliğin devrinin sağlanmasıdır. Davaya konu konutların zilyetliğinin davacıya 27.07.2018 tarihinde teslim edildiği tarafların kabulünde olup, ibraz edilen 27/07/2018 tarihli ihtirazi kayıtlı tutanak ile de sabıttir.
İkinci aşama; kat irtifaklı tapunun alıcı davacıya tesciliyle mülkiyet hakkının devredilmesidir. Davacı bu konuda teslim tutanağındaki ihtirazi kayıtta (bilahare 06.07.2018 tarihli ihtarname ile) davalılara taşınmazların tapusunun tescili için 08.08.2018 tarihine kadar süre vermiştir.
Ancak öncelikli olarak kat irtifaklı tapunun alıcı/davacı adına düzenlenmesi gerekmektedir. Bunun içinde alıcı/davacının sözleşmenin 4.4 ve 5.6 maddeleri gereğince tapu harç ve giderlerini ödemesi gerekmektedir.
Beyoğlu ... Noterliği nin 18.07.2018 tarih ve...yevmiyeli ihtarname ile satıcı/davalılar Tapu Devri / ... / Emlak Vergisi ödemelerinin yapılmasını alıcı/davacı dan talep etmiştir. Davacı vekilinin 18.12.2020 tarihli dilekçesi ekinde sunduğu 15.11.2018 tarihli e-posta yazışmalarına göre de; satıcı/davalıların, davacıya , satın aldığı her bir bağımsız bölüme ait Tapu Ve Döner Sermaye Harcı, İşlem Ve Takip Gideri ile Emlak Vergisi kalemlerinden oluşan toplam tutarları ve ödenecek banka hesap numarasını ayrı ayrı bildirdiği tespit edilmiştir.
Alıcı/davacının bu giderleri ödediğine dair dosyaya belge-bilgi ibraz edilmemiştir. Alıcı/davacı bu giderleri ödediğini de iddia etmemektedir. Yukarıda açıklanan ihtar ve mail sonucu alıcı/davacının temerrüdü oluşmuş, taşınmazların satıcı/davalılar tarafından 08/08/2018 tarihine kadar tapu devrinin yapılabilmesi için alıcı/davacının sözleşmenin 5.6 maddesindeki edimini yerine getirmesi şartı gerçekleşmemiştir.
Davacının sözleşmeden dönme ve alacağın dayanağı olarak bildirdiği taşınmazların tapu devrinin yapılmamasının sebebi davacının kendi edimini yerine getirmemesidir. Bu nedenle kat irtifaklı tapu hazırlanmamış, ardından üçüncü aşama olan; iskanın alınarak kat mülkiyetli malik statüsü ile hukuki teslim tamamlanmamıştır.
Getirtilip incelenen tapu kayıtlarından; davaya konu taşınmazların halen tapuda davalılar adına kayıtlı olduğu, taşınmazların üzerinde 21.09.2018 tarihi itibariyle Kat Mülkiyeti nin kurulduğu ancak davacı tarafından sözleşme hükümleri yerine getirilmediğinden devir yapılmadığı anlaşılmıştır.
Sözleşmeden dönmenin hukuka ve sözleşme koşullarına uygun olduğu, alacağın istenebileceği davacı tarafça ispat olunamadığından, mahkememizce davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
H Ü K Ü M /.
1-Sabit olmayan davanın reddine
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan ve hesap olunan 80,70 TL karar harcının davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç 88.612,00 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 88.782,78 TL harçtan mahsubu ile hazineye gelir kaydına,
Karar kesinleştikten sonra ve talep halinde 88.702,08 TL bakiye harcın davacı tarafa iadesine
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından yapılan 2.423,10 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalılar vekil ile temsil edildiğinden yürürlükte olan AAÜT gereğince 140.612,61 TL nispi ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
6-HMK. 333. md. uyarınca taraflarca yatırılan gider avansından bakiyesinin kararın kesinleşmesi sonrası talep halinde yatıran taraflara iadesine,
Davacı vekilinin ve davalı vekillerinin yüzüne karşı , gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul BAM da istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.
31/03/2022
Başkan
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Katip
¸e-imzalıdır