T.C. İSTANBUL 16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/1212 Esas
KARAR NO: 2018/177
DAVA: Alacak (Bankacılık İşlemlerinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 02/04/2013
KARAR TARİHİ: 07/03/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Bankacılık İşlemlerinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkil ...bank AŞ Bodrum Şubesinin müşterilerine kullandıkracağı kredinin teminatı olacak olan ...parsel sayılı arsa üzerinde kain, ... nolu iki adet bağımsız bölümün mesken vasfındaki taşınmazların ekspertizlerinin yapılması davalı şirketten talep edildiğini, Didim icra müdürlüğü ... talimat sayılı dosyasıyla taşınmazın satışı için yapılan 1.açık artırmada satışa iştirak eden olmamasına rağmen bankaın zararını en azak indirebilmek adına muhammen bedel olan 60.000,00TL üzerinden alacağa mahsuben alındığını, satış işleminden sonra Bodrum 2. İcra Müdürlüğü ... esas sayılı dosyasında almış olduğumuz rehin açığı belgesine göre, 02/08/2012 tarihinde 35.061,55TL kalan alacağı bulunduğunu, davalı şirketin hatalı ekspertiz raporu düzenlemiş olması nedeniyle müvekkil bankanın işbu zararının ortaya çıktığını, tarafların tacir olup basiretli bir işadamı gibi davranmaları dikkat ve özen yükümlülüğüne uygun hareket etmeleri gerektiğini, müvekkilin zararı olan 35.061,55TL'nin rehin açığının alındığı tarih olan 02/08/2012 tarihinden itibaren işleyecek olan ticari faiziyle birlitte davalıdean alınark müvekkile verilmesini talep ettiğini, bu nedenlerle fazlaya ilişkin talep ve dava hpakları saklı kalmakkaydıyla açılan davanın kabulünü davalının düzenlediği hatalı ekspertiz nedeniyle davacının alındığı tarih olan 02/08/2012 tarihinden itibaren işleyecek olan ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini,y yargılam giderleriyel lehimize hükmedilecek olan vekalet ücretinin davalı yana tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava yer itibariyle selahiyetsiz mahkemede açıldığını, davalının ikametgahı ve ticaret merkezi İstanbul'da olduğundan dava dilekçesinin yer itibariyle selahiyet yönünden reddinin gerektiğini, dava dilekçesi ekleri ve delillerin davalı tarafa tebliğ edilmediğini, olayda davalıyı mütemerrit kılacak hukuki işlem gerçekleşmediğini, müvekkile herhangi bir ihtar ve ihbarda bulunulmadığını, bir bankanın müşteriye kredi açmadan önce, bu sürece uygun hareket etmesi bankacılık yasasının ve bankacılık usul ve teamüllerinin gereği olduğunu, ayrıca kredi açılacak olması halinde ipotek alınacak taşınmazın ve mali tahlil raporu tanzim etmeden, ipotek alınan taşınmazı yerinde görmeden sadece değerleme raporu ile yetinerek kredi açılması halinde doğan sonuçlardan karşı tarafı sorumlu tutması mümkün olmadığını, bu nedenlerle usul ve esas yönünden hukuka aykırı davanın reddini, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Dava; taraflar arasındaki hizmet sözleşmesi uyarınca davalı tarafça yapılan gayrimenkul değerlemesi sebebiyle davacı tarafın uğradığı zararın tazmini istemine ilişkindir.
Dosya kapsamında ilk olarak Bodrum 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... karar sayılı kararı ile mahkemenin yetkisizliğine ve dosyanın yetkili İstanbul Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine dair karar verildiği, İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ise 2013/407 esas 2014/162 karar sayılı kararı ile TTK'nın 4 ve 5. maddeleri uyarınca görevli mahkemenin ticaret mahkemeleri olduğundan bahisle davanın görev yönünden reddine karar verildiği görülmüştür.
Bodrum 2. İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı takip dosyası celp edilmiştir. Anılı takip dosyasının tetkikinde; "...74.486,45TL tutarındaki asıl alacak, 344,62TL işlemiş temerrüt faizi, 17,23TL temerrüt faizinin %5 gider vergisi olmak üzere, alacaklarının tamamının asıl alacak tutarlarına takip tarihinden tamamen tahsiline kadar faizin gider vergisi, avukatlık ücreti, icra harç ve masraflarıyla birlikte fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla sözleşmelerdeki teselsül hükümleri gereğince" davacı bankanın dava dışı şahıslar aleyhine...nolu bağımsız bölümün borçlular adına kayıtlı taşınmazların tamamı üzerinde 1. derecede 112.420 Euro bedelli ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunduğu, 02/08/2012 tarihinde anılı takip dosyası kapsamında; borç miktarının 95.061,55 TL , rehinli malın kıymetinin 60.000 TL, rehinli malın ihale tarihinin 24/02/2012, satış tutarının 60.000 TL, geriye kalan alacak tutarının 35.061,55 TL olarak belirtildiği rehin açığı belgesinin tanzim edildiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasında akdedilen 15/05/2015 tarihli ekspertiz hizmet protokolü, 20/10/2008 tarihli değerlendirme raporu, 13/11/2008 tarihli değerlendirme raporu, mortgage sözleşmesi, rehin açığı belge sureti, 25/03/2008 tarihli ekspertiz hizmet protokolü tadil sözleşmesi suretlerinin davacı vekilince ibraz edildiği görülmüştür.
Didim Tapu Sicil Müdürlüğü'ne yazı yazılarak ... bağımsız bölüme ait tapu kaydı celp edilmiştir. Didim tapu müdürlüğü tarafından mahkememize gönderilen yazı cevabında ayrıca uyuşmazlığa konu ekspertiz hizmetinin verildiği taşınmazın davacı banka tarafındandan dava dışı Meryem Kocaman'a 26/ 06/2015 tarihinde 100.000 TL bedelle satıldığı görülmüştür.
Didim Asliye Hukuk Mahkemesi'ne talimat yazılarak fen, inşaat , mülk bilirkişilerinin mahallinde keşif yapmak sureti ile uyuşmazlığa konu ekspertiz hizmetinin verildiği taşınmazın ekspertiz tarihi itibariyle değerinin tespiti istenilmiştir. Anılı talimatımız gereğince inşaat mühendisi bilirkişi Ömer Haldun Ergun ve mülk bilirkişi Recep Er marifetiyle hazırlanan 09/02/2016 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "...Didim icra müdürlüğünce alınan raporda gayrimenkullün tamamlanma oranını 2011 yılında %60 seviyesinde olduğu belirtildiği, buna rağmen, davalı...AŞ tarafından yapıtrılan 14 ekim ve kasım 2008 tarili gayrimenkul değerleme raporlarında taşınmazların yerinde fiili durumunun incelenmeden sadece proje üzerinden ve 3 boyutlu lansman resimleri üzerinde adeta tamamlanmış gibi değerlendirmeye tabi tutuldukları kanısına varıldığı, oysa 2008 yılı tarihli ekspertiz raporlarından 3 yıl sonra aynı 2011 yılında Didim icra müdürlüğünce gerçekleştirilen keşif sonrası alınan bilirkişi raporunda taşınmazların 2011 yılında daha ancak %60 oranında tamamlanmış olduklarının anlaşıldığı,
keşif tarihi itibari ile halihazırda %93 oranında tamamlanmış olduğunu tespit ettiği taşınmazın değeri 120.000TL olduğu,
keşif tarihi itibari ile halihazırda %93 oranında tamamlanmış olduğunu tespit ettiği taşınmazın değeri 120.000TL olduğu,
Taşınmazların ekspertiz raporlarının hazırlanma tarihleri olan 14 Ekim ve Kasım 2008 tarihlerindeki fiili tamamlanma oranını kanıtlamanın mümkün olmadığından dolayı yine de bu tarihe en gerçekçi ve yakın referans olarak ancak bu tarihten 3 yıl sonraki Didim icra müdürlüğünce yapılötesi yok canım dosya numarasını pazar ı an tespiti müteakip bilirkişilerin 06/10/2011 tarihli raporunda belirtilmiş olduğu vechile yapının %60 oranında tamamlandığını varsaydığımız takdirde taşınmazlar %60 bitirilmişlik oranına göre,
Ekspertiz değerleme raporu tarihi olan 14/10/2008 tarihi itibari ile %60 seviesinde tamamlanmış olduğunu varsaydığımız da 49.000TL
Ekspertiz değerleme raporu tarihi olan 14/11/2008 tarihi itibari ile %60 seviesinde tamamlanmış olduğunu varsaydığımız da 49.000TL olduğu..." yönünde mütalaada bulunulduğu anlaşılmıştır.
Mahkememizce alınan SMMM bilirkişi Adnan Gün marifetiyle hazırlanan 11/10/2017 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "...Davalı tarafa davalı tarafından düzenlenen gayrimenkul raporunda 170.000,00TL değer biçilen gayrimenkul 112.420,00 EUR üzerinden ipotek alınarak ... adlı kişilere toplam 62.000,00 EUR kredi kullandırıldığı, icra takibine düşen kredinin tahsili için başlatılan ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takipte düzenlenen kıymet takdir raporunda binanın %60 tamamlanma seviyesinde olması gibi nedenlerle bu kez 60.000,00 TL olarak değerleme yapıldığını, bu tutarın davacı banka tarafından icra dairesine ödenerek gayrimenkul satın alınmış icra dairesince yapılan hesaplama neticesinde de 35.061,55TL rehin açığı bulunduğu tespit edilerek davacı tarafa rehin açığı belgesi verildiğini, gayrimenkulün değerinin tespitinde değer düşüklüğüne yol açacak önemli hatalar bulunduğu, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmenin 7. Maddesi gereği davacı tarafın uğradığı kayıp nedeni ile dava tarihi olan 02/04/2013 itibariyle davalıdan alacaklı olduğu kanaatine varıldığı, takdir mahkemede olmak üzere alternatif üç ayrı hesaplama yapıldığı,
Bodrum 2. İcra Müdürlüğü tarafından yapılan 03/03/2012 tarihli hesaplama neticesinde ( 74.848,30TL takip miktarı + 1.852,49TL tahsil harcı + 8.037,86TL vekalet ücreti + 9.653,60TL Faiz miktarı + 669,30TL masraf = 95.061,55TL - 60.000,00 Ödenen = 35.061,55TL) rehin açığı 35.061,55TL olarak tespit edildiği,
Bu tutara hesaplamada belirtildiği üzere vekalet ücretinin de dahil edilmesi durumunda davacının davalıdan 35.061,55TL alacağının bulunduğu,
Bu tutara vekalet ücretinin (8.037,86TL) dahil edilmemesi yönünde hesaplama yapıldığında da davacının davalıdan (35.061,55TL - 8.037,86TL) 27.023,69TL alacağının bulunduğu, her iki durumda da tutarlara dava tarihinden itibaren %13,88 oranında faiz yürütülmesi gerektiği,
Didim tapu müdürlüğü tarafından mahkemeye gönderilen 01/12/2015 tarihli yazıda ilgili gayrimenkulün maliki olan ...bank AŞ tarafından davadışı ...'a 26/06/2015 tarihinde 100.000,00TL bedelle satılmış olduğu, bu durumda davacı 60.000,00TL olarak iktisap ettiği gayrimenkulü 26/06/2015 tarihinde satarak 40.000,00TL kendi lehine kazanç yaratmış olduğu, bu göz önüne alındığında gayrimenkul satış tarihi olan 26/06/2015 tarihi itibariyle
Vekalet ücreti dahil hesaplama;
Rehin açığı tutarı 35.061,55TL
Dava tarihi 02/04/2013
Gayrimenkul satış tarihi 26/06/2015
Arada geçen gün sayılı 1180 gün
Faiz %13,88
İşleyen faiz tutarı 35.061,55TL x 1180 gün x 13,88/ 36500= 15.732,93TL
Toplam bakiye 35.061,55TL + 15.732,93TL = 50.794,48TL
Toplam alacak 50.798,48TL - 40.000,00TL = 10.794,48TL
Vekalet ücreti hariç hesaplama;
Rehin açığı tutarı 27.023,69TL
Dava tarihi 02/04/2013
Gayrimenkul satış tarihi 26/06/2015
Arada geçen gün sayılı 1180 gün
Faiz %13,88
İşleyen faiz tutarı 27.023,69TL x 1180 gün x 13,88/ 36500= 12.126,16 TL
Toplam bakiye 27.023,69TL + 12.126,16TL = 39.149,85TL
Toplam alacak 39.149,85TL - 40.000,00TL = - 850,15
Bu durumda alacak bulunmadığı..." yönünde mütalaada bulunulduğu anlaşılmıştır.
Huzurdaki davada uyuşmazlık; davalı şirketin sözleşme kapsamında edimlerini tam olarak yerine getirerek ekspertiz raporu düzenleyip düzenlemediği, düzenlenmediğinin kabulü halinde davacının bundan dolayı bir zararının olup olmadığı, zararının varlığı halinde ise, davalı eylemi ile oluşan zarar arasında illiyet bağının olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Taraflar arasında akdedilen ekspertiz hizmet protokolünün sorumluluk başlıklı 7. maddesi uyarınca davalı şirketin kendisinden talep edilen Türkiye'nin herhangi bir yerinde bulunan gayrimenkulleri ekspertiz raporlarının ipotek alınacak gayrimenkullerin değer tespitinde her türlü özen ve dikkati göstermeyi, herhangi bir etki altında kalmadan profesyonel olarak hareket etmeyi kabul ettiği, sözleşme gereğince hazırlanmış ekspertiz raporlarının doğru ve gerçeği yansıtacağını, davalının tespit ettiği değerin tespit tarihi itibariyle gayrimenkulün muhammen değerine uygun olduğunu bizzat davacı bankaya taahhüt ettiği, bu sözleşmeye uygun olarak hazırlanan ekspertiz raporlarında bir veya birkaç unsurun hatalı eksik belirtilmesi hatalı ekspertiz yapılması durumunda belirlenen değerden bariz sapmalardan davalı şirketin sorumlu olacağının hüküm altına alındığı görülmüştür.
Davalı tarafça düzenlenen ekspertiz raporu davacı bankanın dava dışı müşterisine bankacılık mevzuatı gereğince vereceği mortgage kredisinin asli teminatı olan gayrimenkulü değerlendirmek amacıyla düzenlenmiştir. Dosya kapsamındaki teknik raporlar ve tüm belgelerin tetkiki sonucunda, bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmeliğin değerleme hizmeti başlıklı 4-1-a/2 maddesi hükmü uyarınca bankaların kredileri ve diğer alacaklarına ilişkin olarak aldıkları teminatların değerlemesinde 4-2. maddesi gereği ilgisine göre sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartları tebliğin 5.1 maddesinde UDES'e uygun olarak hazırlanan her bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari hususların belirtildiği, değerlenmenin sonuçlarının yanıltıcı olmayan bir şekilde ve açıkça ve doğru olarak ortaya konmasının gerektiği, değerlemenin planlanan kullanım amacının belirtilmesinin gerektiği, değerlemeyi oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamının açıklanmasının gerektiği, ulaşılan nihai değerin bağlı olduğu tüm varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar belirtilmesinin, özel, olağan dışı veya olağanüstü varsayımların belirtilmesinin, bu koşulların oluşma olasılığından bahsedilmesinin gerektiği, bankaların kredi teminat oranlarının, konut edimleri amacıyla tüketicilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminata konu olan gayrimenkulün %75 ini, gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak ticari kredilerde ise kredi tutarının teminata konu olacak gayrimenkulün değerinin %50 'sini aşmaması kuralının getirildiği, bu sınırın belirlenmesinde esas alınacak teminata konu konutların değerinin BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine tespit edilmiş olmasının zorunlu tutulmasına karar verildiği, ayrıca somut olayda ...bank inşaat ve emlak bölümü sorumlu değerleme uzmanı Serdar Ergün'ün ve şube müdürü ...'ın kendisine ulaşan fotoğraflar ekli değerleme raporunu imzalı şekilde kontrol ettiği anlaşılmıştır. Davalı tarafın hazırlayıp davacı tarafa sunduğu 14.10.2008 tarihli gayrimenkul değerleme raporu kapsamında bina değerinin 65.000 TL, arsa değerinin 105.000 TL olarak, arsa ve bina birleşenlerinin arsa ve inşai yatırımın ayrı ayrı satışına esas alınabileceği değerler anlamında olmayıp taşınmazın toplam değerinin oluşumuna ışık tutmak üzere verilmiş fiktif büyüklük olarak belirtildiği, icra takibi kapsamında yapılan kıymet takdiri raporunda ise 06.10.2011 tarihinde taşınmaza 60.000 TL değer biçildiği, ayrıca taşınmazın %60 inşaat aşamasında olduğunun tespit edildiği, bunun üzerine icra müdürlüğü tarafından 24.02.2012 tarihinde yapılan ihale neticesinde taşınmazın davacı banka tarafından 60.000 TL'ye satın alındığı, devamında taşınmazın davacı banka tarafındandan dava dışı Meryem Kocaman'a 26/06/2015 tarihinde 100.000 TL bedelle satıldığı görülmüştür. Davalı tarafından hazırlanan değerleme raporunda taşınmazın hangi seviyede inşaat aşamasında bulunduğuna dair açıklamanın yapılmaması nedeniyle kusurlu olmakla birlikte davacı bankanın basiretli bir tacir olarak değerleme raporuna ekli fotoğraflar kapsamında davacı banka bünyesinde görevli değerleme uzmanı ve şube müdürü nezdinde gayrimenkul üzerinden 1. dereceden ipotek alınmasının uygun olduğu yönündeki tespiti noktasında zararın oluşmasında müterafik kusurlu bulunduğu, ayrıca davacı bankanın tazminat talebine konu bir zararından bahsedebilmek için dava dışı kredi borçlularından olan alacağını tahsil edip edemediğinin kesin bir şekilde ortaya konulabilmesinin gerektiği, bu nedenle davacı bankanın kredi alacağının diğer borçlulardan veya teminatlardan temin etme imkanının olup olmadığının kesin olarak belirlenmesinin gerektiği, somut olayda taşınmazın davacı banka tarafından 60.000 TL'ye satın alındığı ve devamında dava dışı Meryem Kocaman'a 26/06/2015 tarihinde 100.000 TL bedelle satıldığı, bu haliyle davacı bankanın alacağını tahsil ettiği sonuç ve kanaatine varılmakla, sübut bulunmayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gerekli 35,90 TL karar harcının davacının peşin yatırdığı 598,80 TL harçtan mahsubu ile artan 562,9 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davalı taraf kendisini vekille temsil ettirmiş olduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap ve takdir edilen 4.206,77-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafın yapmış olduğu yargılama masraflarının üzerinde bırakılmasına,
5-Tarafların yatırmış olduğu gider avansından kullanılmayan kısmının, hükmün kesinleşmesinden sonra ilgili tarafa iadesine,
6- Hükümden sonra, gerekçeli kararın talep halinde taraflara tebliğine, masrafın talep eden tarafça karşılanmasına,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere istinaf dilekçesi sunulmak suretiyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 07/03/2018
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza