T.C.
İSTANBUL
16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2022/127 Esas
KARAR NO:2025/475
DAVA TARİHİ:24/02/2022
KARAR TARİHİ:19/06/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin 1,2,9,10 numaralı bağımsız bölümlerinin kat maliki olduğu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... pafta, 368 ada, 25 parselde tapuya kayıtlı taşınmazın, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında yıkılması ve yeniden inşa edilmesi için ihale sonucu belirlenmiş ana yüklenici davalı şirket ile ... Apartmanı malikler yönetim kurulu arasında 03.11.2016 tarihli , .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Ana Yüklenici sözleşmesi akdedildiğini, ana yüklenici tarafından anahtar teslim götürü bedel usulü ile yapılması hususunda anlaşıldığını, sözleşme bedeli 13. Madde gereği 4.025.000,00 TL + KDV olarak belirlendiğini, 14. Madde gereği ise işin sözleşme imza tarihinden itibaren 480 takvim gününde bitirilmesi öngörüldüğünü ve taraflar işbu sözleşme hükümlerinde karşılıklı olarak mutabakata vardıklarını, ana yükleniciye sözleşme gereği yer tesliminin 06.12.2016 tarihinde yapıldığını , işbu teslim tutanak ile imza altına alındığını, yer teslimi ile davalı ana yüklenicinin sözleşmeyi ifa yükümlülüğünü başlattığını, projenin 03.03.2018 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesinin öngörüldüğünü, davalı ana yüklenicinin inşaatı belirlenen tarihte tamamlayamadığını, sözleşmeye aykırı olarak iki defa süre uzatım talebinde bulunulduğunu, davalı ana yüklenici firmanın ihtarname ile mün akit sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca taşınmazın eksikliklerinin giderilmesi ve teslimi konusunda ihtar edilmesine ve kendisine 15 günlük kesin süre verilmesine rağmen eksik ve kusurlu işlerin tamamlanmadığını, bunun üzerine sözleşmenin feshi sonucu olarak işin görüldüğü taşınmaz mahalli halihazırda yüklenicinin uhdesinde olduğundan ve delillerin ortadan kalkması ihtimali ile eksik yada gereği gibi yerine getirilmeyen işleri davalının nam ve hesabına tamamlama amacıyla ... AHM ... değişik iş sayılı dosyası ile tespit talebinde bulunulduğunu, sözleşmeye göre işin süresinin 45 gün işin bedelinin ise 545.136,35 TL + KDV olarak belirlendiğini, davalı yanın yapmış olduğu ancak ayıplı olarak imal ettiği işlerin tamamlanması için Kat Malikleri ile ... İnşaat Danışmanlık San. Ve Tic. Ltd. Şti. Arasında ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 106/4 pafta , 368 ada, 25 parselde tapuya kayıtlı gayrimenkulün iyileştirme işleri sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre işin süresinin 30 gün, işin bedelinin ise 115.087,20 TL + KDV olarak belirlendiğini, taşınmazın inşaatının akdedilen bu yeni sözleşmeler ile şartnameye uygun olarak tamamlanabildiğini, taşınmazın iskanı alınarak kat maliklerine teslim edildiğini beyanla davalı yanın sözleşmede belirlenen tarihe göre inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi nedeni ile sözleşmeye bağlı gecikme cezasının, kat maliklerinden olan müvekkili şirketin arsa payı oranında bulunan 178.871,00 TL'nin sözleşmenin feshedildiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, davalı yanın sözleşmede belirtilen işleri yapmaması, eksik yada ayıplı imal etmesi nedeni ile işlerin 3. Kişilere tevdii edilmesi nedeni ile müvekkili şirketin ödemek zorunda kaldığı 215.592,08 TLnin sözleşmenin feshedildiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini, müvekkili şirketin taşınmazın sözleşmede belirtilen tarihte tamamlanıp teslim edilmemesi sebebi ile maliki olduğu dört bağımsız bölümü kiralayamadığından uğradığı kira kaybına, HMK madde 107 gereği şimdilik belirsiz alacak olarak 50.000 TL kira alacağının muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini, .... AHM ... değişik iş sayılı dosyası ile delil tespiti dosyasından yapılan toplam 3.790,00 TL yargılama gideri ve 536,70 TL tutarındaki harcın değişik iş dosyası karar tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile masrafların davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalıya usulüne uygun tebligat yapılmış, ancak davaya karşı cevap dilekçesi sunulmadığı görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememiz tarafından deliller toplanılmış, ilgili belgeler celp edilerek dosya içerisine alınmıştır.
Mahkememizde açılan işbu dava, eser sözleşmesinden doğan cezai şart bedelinin, sözleşmede belirtilen işin 3. Kişilere yaptırılması nedeni ile yapılan harcamaların ve işin süresinde tamamlanamaması nedeni ile oluşan kira alacağının tazmini talebine ilişkindir.
Mahkememizce dosya inceleme yapılmak üzere bilirkişilere gönderilmiş olup,
A-Bilirkişiler ... tarafından hazırlanan 11.09.2023 tarihli raporda özetle;
"İşveren ... ve Yüklenici ... ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında imzalanmış ....noterliğinden 03.11.2016 tarih ... yevmiye numaralı Ana Yüklenici Sözleşmesinin imzalandığı,
İstanbul ili, ... ilçesi, 106/4 pafta, 368 ada 25 parselde tapuya kayıtlı olan taşınmazın malikler yönetim kurulu tarafından davalı ... ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına .... Noterliğince düzenlenen 01.09.2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamenin keşide edildiği, bu ihtarnamede "... ili, ... ilçesi, 106/4 pafta, 368 ada, 25 parselde tapuya kayıtlı taşınmazın Malikler Yönetim Kurulu ile muhatap şirket arasında akdedilen 03.11.2016 tarihli " Ana yüklenici sözleşmesi" ve bu sözleşmeye ek protokoller , ek sözleşmeler ve taraflarca usulüne uygun akdedilmiş her türlü hukuki belge gereği, muhataba tevdi edilen işin 15 gün içinde tamamlanması, aksi halde münakit sözleşme gereği sözleşmenin feshedileceği ve muhataba ait teminat mektubunun nakde çevrileceğinin" ihtar edildiği, ihtarnamenin muhatabın adresinde daimi çalışanına 03.09.2020 tarihinde tebliğ edildiği,
Taraflar arasında düzenlenen .... Noterliği , ... tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmenin 14.maddesinde işin süresinin 16 ay olduğu, (tasarım süreci: 4 ay + yıkım ve inşaat süreci + iskan alınması : 12 ay = 16 ay) belirtilmiş olmakla, işin teslim tarihi: 03.11.2016 + 16 ay= 03.03.2018 tarihi olarak hesaplandığı,
Davaya konu taşınmaz üzerindeki yapı için ... Belediyesi tarafından yeni yapı ruhsatının ... tarih ve ... no ile verildiği,
İsim değişikliği işlemi nedeniyle 10.06.2021 tarih ve ... no ile yapı kullanma izin belgesi (iskan) verildiğinin belirlendiği,
İskan belgesinin alınması, sözleşmenin 14.maddesi gereği teslim şartı olarak kararlaştırıldığı, huzurdaki davanın 24.02.2022 tarihinde açıldığı, iskan tarihi ile teslim tarihi arasında 3 yıl + 3 ay + 7 gün bulunduğu,
Buna göre işin tesliminde 3 yıl + 3 ay + 7 günlük gecikme olduğu,
Dosya kapsamında bulunan ... AHM nin ... değişik iş dosyasında yapılan tespit incelemesinde ve huzurdaki dosya kapsamında yapılan incelemelerde söz konusu inşaatın sözleşme ile belirlenen sürede tamamlanmadığı, 3 yıl + 3 ay + 7 günlük gecikmenin söz konusu olduğu, işin tamamlandığı, tamamlanması için 2 ayrı firma ile tamamlama ve bitirme işleri sözleşmesi düzenlendiği,
Davalı tarafından sözleşmede belirtilen işlerin eksik yada ayıplı yapılması nedeniyle yapılan masrafların tutarının yapılan incelemeye göre 864.905,50 TL olduğu, bu tutardan davalıya ait teminat mektuplarının nakde dönüştürülmesinden tahsil edilen 379.775,00 TL nin düşülmesi neticesinde kalan masrafların toplamının 485.130,50 TL olduğu, bu tutarın davacıya düşen payının 215.591,99 TL olduğu,
Davacıya ait 4 adet bağımsız bölümün, gecikmeden dolayı kira kaybı bedelinin toplam 1.593.413,90 TL olduğu,
Sayın mahkemeniz tarafından davacının cezai şart talebinin kabulü halinde davacı tarafından talep edilebilecek cezai şart tutarının 178.871,00 TL olduğu " şeklinde mütalaada bulunulduğu görülmüştür.
B-Bilirkişiler ... tarafından hazırlanan 03.10.2024 tarihli ek raporda özetle;
"Dosyaya sunulan 11.09.2023 tarihli kök raporda, davaya konu taşınmazların tüm nitelikleri belirlenmiş olmakla, yakın çevreden yapılan emsal araştırması ile taşınmazda bulunan 4 adet bağımsız bölüm için talep edilen 03.03.2018 (teslim tarihi) ile 10.06.2021 (iskan tarihi ) arasındaki Toplam 3 yıl + 3 ay +7 günlük dönemi kapsayan sürelerde kira bedeli hesaplanmıştır.
Kök raporda yapılan hesaplamalarda;
- 1.kat,1 nolu daire için 259.282,90 TL,
- 1.kat ,2 nolu daire için :255.473,00 TL,
- 1.Bodrum kat, 9 nolu ofis için 345.359,90 TL,
-Zemin kat, 10 nolu dükkan için :783.298,10 TL olmak üzere :
4 adet bağımsız bölüm için Kira bedeli toplamı : 1.593.413,90 TL olarak hesaplanmıştır.
Kök raporda 4 adet bağımsız bölümün, 03.03.2018 teslim tarihi itibariyle aylık kira bedelinin toplam ; (5.500,00 + 5.400,00 + 7.300,00 + 15.500,00) = 33.700,00 TL/ay olarak hesaplanmıştır.
Heyetimiz tarafından belirlenen Kira bedelleri, taşınmazın bulunduğu mevkii,ulaşım durumu,belediye hizmetlerinden faydalanması, emsal taşınmazların ,davaya konu taşınmazla eksik ve üstün yönlerinin mukayese edilerek kiralamaya yönelik bedelleri esas alınmıştır.
Yeniden yapılan incelemeler neticesinde kök raporda belirlenen kira bedellerinin uygun ve isabetli olduğu, taşınmazın tüm niteliklerinin irdelendiği,getirebileceği kira bedellerinin araştırıldığı,bu nedenle kira bedellerine yönelik herhangi bir değişikliğin söz konusu olmadığı hususu Mahkemenizin takdirlerine saygı ile sunulmuştur.
Bununla beraber; Mahkemenizin ara kararı gereği, kök raporda belirlenen kira bedelleri esas alınarak ; İş bu ek raporla , teslim tarihinin 06.08.2018 ve 14.12.2018 tarihleri olmak üzere davalı tarafa iki kez ek süre verilmiş olması sebebiyle bu ek sürelerin de gözetilerek yapılan hesaplamalara göre;
1.ek süre olan 06.08.2018 tarihi esas alındığında- Toplam 2 yıl*10 ay*4 günlük süreler için;
- ... arsa paylı, 1.kat,1 nolu daire için 260.831,90TL
- ... arsa paylı, 1.kat,2 nolu daire için 256.092,20 TL
- ... arsa paylı1.Bodrum kat,9 nolu Ofis için 345.758,30 TL
-... arsa paylı, Zemin kat, 10 nolu Dükkan için : 735.069,80 TL olmak üzere toplam kira bedeli alacağının : 1.597.752,20 TL olarak hesaplanmıştır.
¸
2.ek süre olan 14.12.2018 tarihi esas alındığında Toplam 2 yıl + 6 ay + 6 günlük süreler
- ... arsa paylı, 1.kat,1 nolu daire için 236.240,10TL
- ...arsa paylı, 1.kat,2 nolu daire için 231.944,90 TL
-... arsa paylı1.Bodrum kat,9 nolu Ofis için 311.553,00 TL
- ... arsa paylı, Zemin kat, 10 nolu Dükkan için : 665.762,50TL olmak üzere toplam kira bedeli alacağının : 1.445.500,50 TL olarak hesaplanmıştır.¸
Yine, davacı vekilinin itiraz dilekçesi doğrultusunda, ekte sunulan “Gayrimenkul Değerleme Raporu" ile belirlenen kira bedelleri esas alındığında takdiri Mahkemenize ait olmak üzere ,taşınmazların kira bedelleri aşağıda belirtilmiştir.
Gayrimenkul Değerleme Raporunda değerleme tarihi olarak 26.12.2018 rapor yazılım tarihi alınmıştır.
Söz konusu raporda;
1 nolu dairenin aylık bedeli 21.140,00 TL,
2 nolu dairenin aylık bedeli 20.440,00 TL,
9 nolu ofisin aylık bedeli 12.998,00 TL,
10 nolu dükkanın aylık bedeli 50.000,00 TL alınmıştır.
4 adet bağımsız bölümün, 26.12.2018 değerleme raporunun yazılım tarihi itibariyle aylık kira bedelinin toplam ; (21.140,00 + 20.440,00 + 12.998,00 + 50.000,00) = 104.578,00 TL/ay olarak hesaplanmıştır.
Buna göre, davaya konu bağımsız bölümlerin 26.12.2018 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin; ÜFE endeksleri kullanılmak suretiyle 03.03.2018 başlangıç tarihine uyarlanması neticesinde;
1 nolu daire için 21.140,00 TL/ay x 333,21/422,94 = 16.655,00 TL/ay
2 nolu daire için 20.440,00 TL/ay x 333,21/422,94 = 16.103,50 TL/ay
9 nolu ofis için 12.998,00 TL/ay x 333,21/422,94 = 10.240,40 TL/ay
10 nolu dükkan için : 50.000,00 TL/ay x 333,21/422,94 = 39.392,00 TL/ay olmuştur.
Gayrimenkul Değerleme Raporuna göre 4 adet bağımsız bölümün, 03.03.2018 teslim tarihi itibariyle aylık kira bedelinin toplam ; (16.655,00 + 16.103,50 + 10.240,40 + 39.392,00) = 82.390,90 TL dir.
Bu bedeller esas alınarak bağımsız bölümlerin 03.03.2018 (teslim tarihi) ile 10.06.2021 (İskan Tarihi) arasında talep edilen dönemler için hesaplanan kira bedelleri aşağıda gösterilmiştir.
-...arsa paylı, 1.kat , 1 nolu daire için : 789.441,80 TL
-... arsa paylı, 1.kat, 2 nolu daire için : 761.849,40 TL
-... arsa paylı, 1.bodrum kat, 9 nolu ofis için :484.469,40 TL
-... arsa paylı, zemin kat, 10 nolu dükkan için :1.863.618,80 TL Olmak üzere toplam kira bedeli alacağının : 3.899.379,40 TL olarak hesaplanmıştır. ¸
Takdiri Yüksek Mahkemenize ait olmakla, davacı vekilinin itirazı doğrultusunda “Gayrimenkul Değerlendirme Raporu” ile tespit edilen kira bedellerinin 1.ek süre tarihi olan 06.08.2018 tarihi ve 2.ek süre tarihi olan 14.12.2018 tarihinin esas alındığında taşınmazlar için hesaplanan kira bedelleri aşağıda gösterilmiştir.
Gayrimenkul değerlendirme raporu ile belirlenen kira bedelleri yönünden;
1.kat,1 nolu daire için 03.03.2018 başlangıç tarihi itibariyle 16.655,00 TL/ay belirlenmiş olup, bu bedelin ; 1.ek süre tarihi olan 06.08.2018 tarihine ulaştığı değerin : 19.824,50 TL/m²,
2. Ek süre tarihi olan 14.12.2018 tarihine ulaştığı değerin: 21.140,00 TL/ m²
1.kat , 2 nolu daire için 03.03.2018 başlangıç tarihi itibariyle 16.103,50 TL/ay belirlenmiş olup, bu bedelin ;
1.ek süre tarihi olan 06.08.2018 tarihine ulaştığı değerin : 19.168,00 TL/m²,
2.ek süre tarihi olan 14.12.2018 tarihine ulaştığı değerin : 20.440,00 TL/m²,
1.Bodrum kat, 9 nolu ofis için 03.03.2018 başlangıç tarihi itibariyle 10.240,40 TL/ay belirlenmiş olup, bu bedelin ;
1.ek süre tarihi olan 06.08.2018 tarihine ulaştığı değerin : 12.189,20 TL/m²,
2.ek süre tarihi olan 14.12.2018 tarihine ulaştığı değerin : 12.998,00 TL/m²,
Zemin kat, 10 nolu dükkan için 03.03.2018 başlangıç tarihi itibariyle 39.392,00 TL/ay belirlenmiş olup, bu bedelin,
1.ek süre tarihi olan 06.08.2018 tarihine ulaştığı değerin : 46.888,30 TL/m²,
2.ek süre tarihi olan 14.12.2018 tarihine ulaştığı değerin : 50.000,00 TL/m² olacağı, görüş ve kanaatine varılmıştır.
1.ek süre olan 06.08.2018 tarihi esas alındığında- Toplam 2 yıl + 10 ay + 4 gün-
-... arsa paylı, 1.kat,1 nolu daire için 789.848,50 TL
- ... arsa paylı, 1.kat,2 nolu daire için 763.692,30 TL
- ... arsa paylı1.Bodrum kat,9 nolu Ofis için 485.644,20 TL
-... arsa paylı, Zemin kat, 10 nolu Dükkan için : 1.868.123,40TL
Olmak üzere toplam kira bedeli alacağının : 3.907.308,40 TL olarak hesaplanmıştır.
¸
2.ek süre olan 14.12.2018 tarihi esas alındığında- Toplam 2 yılt6 ay46 gün;
- ... arsa paylı, 1.kat,1 nolu daire için 715.372,20 TL
- ... arsa paylı, 1.kat,2 nolu daire için 691.684,20 TL
- ... arsa paylı1.Bodrum kat,9 nolu Ofis için 439.848,70TL
- ... arsa paylı, Zemin kat, 10 nolu Dükkan için : 1.691.985,00TL
Olmak üzere toplam kira bedeli alacağının : 3.538.890,10 TL olarak hesaplanmıştır.
Yine, davacı vekilinin itiraz dilekçesi ekinde yer alan Kira Sözleşmesinde, taşınmazdaki Bodrum kat 1-2 nolu bağımsız bölüm, Zemin kat 3 nolu bağımsız bölüm, 1.katta 4-5 nolu bağımsız bölümden oluşan işyeri için ; 01.11.2010 başlangıç tarihi itibariyle toplam 35.000,00 TL aylık kira bedeli belirlendiği görülmüş olup, hangi bağımsız bölümlerin ne kadar aylık kira ile kiralandığı belirtilmemiştir. Kira sözleşmesinde, 5 adet bağımsız bölüm için kira bedeli belirlenmiştir. Bağımsız bölümlerin nitelikleri ile ilgili herhangi bir bilgi ve belgeye rastlanılmamıştır. ,01.11.2010 başlangıç tarihi ile teslim tarihi olan 03.03.2018 tarihi arasında 7 yıl 4 aylık bir süre bulunmakta olup, açıklanan nedenlerle söz konusu Kira Sözleşmesinin bağımsız bölümlere ait kira bedeli ayrı ayrı belirtimediğinden ,davaya konu taşınmazların kök raporda belirlenen ayrı ayrı kira bedelleri ile mukayesesinin yapılamadığı hususu Yüksek Mahkemenizin takdirlerine saygı ile sunulmuştur.
Bununla birlikte Kira Sözleşmesinde belirlenen 01.11.2010 başlangıç tarihi itibariyle toplam 35.000,00 TL aylık kira bedelinin 03.03.2018 tarihine ulaştığı miktar:
35.000,00 TL/ay x 333,21/176,78 - 65.971,00 TL/ay olarak hesaplanmıştır.
Bu bedelin, Gayrimenkul Değerleme Raporunda hesaplanan 82.390,90 TL/ay bedelinden daha düşük olduğu görülmekle, fikir verici mahiyette değerlendirilmiştir.
İş bu ek raporla, istenen hususlarda yapılan inceleme ve değerlendirmeler az yukarıda belirtilmiş olup, kök raporumuzda incelenen diğer bölümlerde herhangi bir esaslı değişikliğin söz konusu olmadığı heyetimizce yeniden görüş ve kanaatine varılmıştır. " şeklinde mütalaada bulunulduğu görülmüştür.
Davacı vekili 04/03/2025 tarihli dava değer artırım dilekçesi ile; 03.10.2024 Tarihli Bilirkişi Ek Raporu'ndan değerleme raporları esas alınarak; 14.12.2018 tarihinden iskan tarihi olan 10.06.2021 tarihleri arasında hesaplanan kira alacağı baz alınarak, 50.000,TL tutarında kira alacağını 3.488.890,10-TL artırarak 3.538.890,10-TL'ye yükselttiklerini beyan etmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda ; Davacı ... .. A.Ş. davacı şirketin 1,2,9,10 numaralı bağımsız bölümlerinin kat maliki olduğu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 106/4 pafta, 368 ada, 25 parselde tapuya kayıtlı taşınmazın, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında yıkılması ve yeniden inşa edilmesi için ihale sonucu belirlenmiş ana yüklenici davalı ... ... ... Ltd. Şti. ile ... Apartmanı malikler yönetim kurulu arasında 03.11.2016 tarihli , .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı Ana Yüklenici sözleşmesi akdedildiğini, ana yüklenici tarafından anahtar teslim götürü bedel usulü ile yapılması hususunda anlaşıldığını, sözleşme bedeli 13. Madde gereği 4.025.000,00 TL + KDV olarak belirlendiğini, 14. Madde gereği ise işin sözleşme imza tarihinden itibaren 480 takvim gününde bitirilmesi öngörüldüğünü ve taraflar işbu sözleşme hükümlerinde karşılıklı olarak mutabakata vardıklarını, davalı ... ... ... Ltd. Şti. 'nin dava konusu işin yapılması için öngörülen sürenin ana yükleniciye sözleşme gereği yer tesliminin 06.12.2016 tarihinde yapıldığını , işbu teslim tutanak ile imza altına alındığını, yer teslimi ile davalı ana yüklenicinin sözleşmeyi ifa yükümlülüğünü başlattığını, projenin 03.03.2018 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesinin öngörüldüğünü, davalı ana yüklenicinin inşaatı belirlenen tarihte tamamlayamadığını, eksik ve ayıplı işlerin tamamlanması için iki defa süre uzatımına gidilmesine rağmen işlerin tamamlanmadığı, bunun üzerine sözleşmenin feshi sonucu olarak işin görüldüğü taşınmaz mahalli halihazırda yüklenicinin uhdesinde olduğundan ve delillerin ortadan kalkması ihtimali ile eksik yada gereği gibi yerine getirilmeyen işleri davalının nam ve hesabına tamamlama amacıyla ... AHM ... değişik iş sayılı dosyası ile tespit talebinde bulunulduğunu, sözleşmeye göre işin süresinin 45 gün işin bedelinin ise 545.136,35 TL + KDV olarak belirlendiğini, davalı yanın yapmış olduğu ancak ayıplı olarak imal ettiği işlerin tamamlanması için Kat Malikleri ile ... İnşaat Danışmanlık San. Ve Tic. Ltd. Şti. Arasında İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 106/4 pafta , 368 ada, 25 parselde tapuya kayıtlı gayrimenkulün iyileştirme işleri sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre işin süresinin 30 gün, işin bedelinin ise 115.087,20 TL + KDV olarak belirlendiğini, taşınmazın inşaatının akdedilen bu yeni sözleşmeler ile şartnameye uygun olarak tamamlanabildiğini, taşınmazın iskanı alınarak kat maliklerine teslim edildiğini beyanla davalı yanın sözleşmede belirlenen tarihe göre inşaatı tamamlayıp teslim etmemesi nedeni ile ;
a) Sözleşmeye bağlı gecikme cezasının, kat maliklerinden olan müvekkili şirketin arsa payı oranında bulunan 178.871,00 TL'nin sözleşmenin feshedildiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte,
b) Davalı yanın sözleşmede belirtilen işleri yapmaması, eksik yada ayıplı imal etmesi nedeni ile işlerin 3. Kişilere yaptırılması nedeni ile davacı şirketin ödemek zorunda kaldığı 215.592,08 TLnin sözleşmenin feshedildiği tarihten itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte,
c) Davacının, davalı şirket tarafından işin süresinde tamamlanıp teslim edilmemesi nedeniyle davacının maliki olduğu dört bağımsız bölümü kiralayamadığını, bu nedenle kira kaybı nedeniyle zarara uğradığından bahisle, HMK madde 107 gereği şimdilik belirsiz alacak olarak 50.000 TL kira alacağının muaccel olduğu tarihten avans faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesine,
d) .... AHM ... değişik iş sayılı dosyası ile delil tespiti dosyasından yapılan toplam 3.790,00 TL yargılama gideri ve 536,70 TL tutarındaki harcın değişik iş dosyası karar tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile masrafların davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava ettiği görülmüştür.
Mahkememiz dosyasında sözleşme konusu taşınmaz üzerinde işveren olarak taşınmaz malikleri yönetim kurulu ile davalı yüklenici ... ... ... Ltd. Şti. arasında yapılan 03/11/2016 günlü .... Noterliğinin ... yevmiye nolu sözleşme kapsamı ve taraf delilleri dikkate alınarak davacının talep edebileceği tazminatın belirlenmesi için dosya bilirkişi kuruluna tevdi edilmiş, bilirkişi kurulu tarafından tanzim edilen 11/09/2023 ve itirazlar üzerine alınan 03/10/2024 günlü rapor dosya kapsamına alınmıştır.
Mahkememizce alınan bilirkişi raporları ve dosya kapsamındaki delillere göre bahsi geçen sözleşmenin yüklenici tarafından işin süresinde ve ek sürede tamamlanmaması nedeniyle, davacı ve diğer kat malikleri tarafından haklı nedenle fesih edildiği mahkememizce benimsenmiştir.
Mahkememizce alınan kök ve ek raporlarda belirlendiği üzere davalı yüklenici, dava konusu taşınmazdaki üstlendiği işi 03/03/2018 tarihinde tamamlayıp dava ve diğer kat maliklerine teslim etmesi gerekirken kendisine davalı şirketin talebi üzerine işin teslim süresi önce 06/08/2018 sonrasında 14/12/2018 e kadar uzatılmasına rağmen işin verilen sürelerde tamamlanmadığı, dosyadaki delillere göre dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yıkılarak yeniden inşasını, davalı tarafından tamamlanmaması nedeniyle emanet usulü ile tamamlanmasının sağlandığı ve iskanın alındığı 10/06/2021 tarihinde taşınmazın davacı yana teslim edildiği mahkememizce benimsenmiş ve buna göre talep edilen kira bedelinin hesaplanması gerektiği kabul edilerek alınan bilirkişi raporları ile davacının maliki olduğu 4 bağımsız bölüm için davacının taşınmazın geç teslimi nedeniyle kira geliri kaybının davacı hissesi ve taşınmazları için, davacı yanın rızaları ile davalı şirkete verdiği ikinci ek sürenin tamamlandığı 14/12/2018 tarihinden 10/06/2021 tarihine kadar hesaplanan rayiç kira bedeli üzerinden yoksun kalınan kira bedelinin toplam dava tarihi itibarı ile 1.445.500,50 TL olduğu mahkememizin yaptığı bilirkişi incelemesi ve bilirkişilerce tespit edilen emsal taşınmazlar esas alınmak üzere belirlenmiştir. Davacı bu konuda itirazlarında gayrimenkul değerleme raporları alarak gayrimenkul raporları doğrultusunda hesap yapılmasını talep etmiş ise de, mahkememizce dosyadaki deliller ve bilirkişilerin serbestçe belirlediği rayiçler esas alınmak üzere yapılan hesaba itibar edilmesi gerektiği, davacının tek yanlı aldığı değerleme raporunda aldığı bedellerin mevcut emsal kiralara göre daha fazla belirlendiği tespit edilerek davacının sunduğu raporlardaki değerlere itibar edilmemiştir. Davacı tarafından yargılama devam ederken alınan ek rapora göre dava dilekçesinde talep edilen 50.000,00 TL gecikmeden kaynaklanan yoksun kalınan kira bedeline ilişkin tazminat talebi 04/03/2025 tarihinde yapılan ıslah ile 3.538.890,10 TL çıkartılmış ve 14/12/2018 tarihinden itibaren avans faizi talep ettiği görülmüş ise de, mahkememizce davacı tarafından sunulan değerleme raporundaki hesaplamaya itibar edilmemiş ve bilirkişi kurulumuzca yapılan rayiç bedeller üzerinden yapılan hesaplamaya göre 1.445.500,50 TL üzerinden iş bu kira bedeli tazminatının kabulü gerektiği sonucuna varılmıştır.
Davacı ve diğer kat malikleri tarafından, davalının eksik ve ayıplı işleri yapılan ihtarlara rağmen tamamlamaması nedeniyle 3. şahıslara yaptırdığı ve bedelleri ödedikleri toplam harcama masrafının 864.905,50 TL olduğu bu miktardan davalıya ait teminat mektuplarının nakde dönüştürülmesi nedeniyle 379.775,00 TL'nin düşülmesi ile kalan nama yapılan masrafın 485.130,50 TL olup, bu miktarın davacının arsa payı olan %44,44 oranına göre payına düşen miktarı 215.591,99 TL olduğu belirlinmiş olup, mahkememizce de iş bu miktarın rayiçler ile uyumlu olduğu davacının kendi payı için dava dilekçesinde netice-i talep olarak 215.592,08 TL talep ettiği, mahkememizce bilirkişi belirlenen miktar üzerine 215.592,00 TL hükmedilmesi gerekirken maddi hata sonucu 215.000,00 TL yazıldığı davacının daha sonra bu miktarı düzeltilmesini talep ettiği görülmekle HMK'nın 304 maddesi gereğince kısa karardaki maddi hatanın 215.592,00 TL olarak düzeltilmesi uygun görülmüş ve temerrüt tarihi olarak sözleşmenin fesih tarihi olan 18/09/2020 tarihi esas alınarak avans faizi uygulanmasına karar verilmiştir.
Davacının cezai şart tazminatı talebi yönünden mahkememizce yapılan değerlendirmede, sözleşmenin 35. maddesinde yüklenici iş bu sözleşme ve ekleri için belirlenen iş programında ön görülen ara süre ve nihai sürede işin tamamlanmamasından kaynaklı olarak oluşan temerrüdü için, gün başına sözleşmenin %0,01 oranında gecikme cezası ödeyeceğini kabul etmiş olup, sözleşmenin feshi halinde işverenin gecikme cezalarının tahsili hakkının saklı olduğu, her ne şart altında olursa olsun yüklenici uygulanacak cezaların toplamını , sözleşme bedelinin %10 unu aşamayacağı tespit edilmiştir. Sözleşmede iş bedeli olarak 4.025.000,00 TL + KDV belirlenmiş olup, sözleşmenin 10.1 ve 10.2 maddesine göre sözleşmede işin teslim edilmesi gereken tarih ile iskanın alındığı tarih arasında 3 yıl 3 ay 7 günlük gecikme olup, 1192 gün toplam gecikme için günlük gecikme için cezai şartın 4.025,00 TL olduğu buna göre 4.797.800,00 TL cezai şartın %10 u olan 402.500,00 TL cezai şartın belirlendiği davacının iş bu miktarın %44,44 hissesine düşen ceza miktarının 178.871,00 TL olduğu bilirkişi kurulunca 11/09/2023 günlü raporda belirlenmiş olup, esasen bu hesaplamaya bir itiraz yapılmamış ve mahkememizce de benimsenmiştir, benimsenen iş bu miktar üzerine davacının cezai şart miktarının kabulü gerektiği ve sözleşmenin fesih tarihinden itibaren avans faizi uygulanması gerektiği benimsenmiştir.
Davacının değişik iş dosyasında yapılan masraflara ilişkin talepleri yargıla gideri niteliliğinde olup red ve kabul oranında taraflar arasında paylaştırılması gerektiği kanaatine varıldığından .... AHM ... değişik iş sayılı dosyası ile delil tespiti dosyasından yapılan toplam 3.790,00 TL yargılama gideri ve 536,70 TL tutarındaki harca yönelik talep konusunda karar tesisine yer olmadığına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç olarak, davacının talebi ve 27/06/2025 günlü tavzih dilekçesi ile düzeltilmesini talep ettiği, eksik ve ayıpların giderilmesinden kaynaklanan alacağın maddi hata sonucu düşük yazıldığı tespit edilmekle HMK 304. Maddesi dikkate alınarak davacının taleplerini;
a)Eksik ve ayıplı işlerin 3.kişilere nama ifa yolu ile kaynaklanan tazminat olarak 215.592,00 TL ,
b)Sözleşmeden kaynaklanan davacı payına düşen cezai şart tazminatı alacağı olan 178.871,00 TL,
c)Sözleşme konusu taşınmazların geç tesliminden kaynaklanan yoksun kalınan kira bedelinden kaynaklanan tazminat alacağı olarak 1.445.500,50 TL hesaplandığı halde maddi hata sonucu kısa kararda 1.455.500,50 TL olarak gösterildiği, 6100 sayılı HMK nın 304 maddesi gereğince bu maddi hatanında 1.445.500,50 TL olarak hüküm fıkrasında kısa kararda değiştirilmesi gerektiği böylece toplam miktarın kısa kararda 1.849.371,50 TL olarak gösterilmiş ise de, bu miktarın 1.839.963,50 TL olarak düzeltilerek hüküm fıkrasında maddi hatalar giderildikten sonra iş bu miktara sözleşmesinin fesih tarihi 18/09/2020 tarihinden itibaren avans faizi uygulanması gerektiği iş bu tazminat taleplerine fazlaya ilişkin taleplerin reddine ve yine değişik iş masrafları yönünde yargılama gideri olarak değerlendirilmesine ilişkin hüküm tesis etmek gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı ve ... Apt. Diğer malikleri tarafından taraflar arasındaki kentsel dönüşüm kapsamında dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın yıkılıp yeniden yapılması amacıyla .... Noterliğinin 03/12/2016 tarih ve ... yevmiye nolu ana yüklenici sözleşmesinin işin verilen sürede yapılmaması ve verilen ek sürelerde de tamamlanmaması nedeniyle kat maliklerinin sözleşmeyi haklı feshettiği tespit edilmiş olmakla;
Davanın KISMEN KABULÜ İLE,
a-Davacının, davalı yükleniciden talep ettiği kendisine ait bağımsız bölümlere yönelik emanet usulüyle üçüncü şahıslara yaptırdığı işler nedeniyle ödediği iş tamamlama bedeli olarak 215.592,00-TL'nin sözleşmenin fesih tarihi olan 18.09.2020 tarihinden itibaren,
b-Sözleşmeye bağlı cezai şart alacağı olarak 178.871-TL'nin sözleşmenin fesih tarihi olan 18/09/2020 tarihinden itibaren,
c-Davacının dava konusu taşınmazların geç tesliminden ötürü oluşan kira kaybı tazminatı olarak 14/12/2018-10/06/2021 tarihleri arası yoksun kalınan kira bedelinin rayiç değer esasına göre 1.445.500,50-TL'nin sözleşmenin fesih tarihi olan 18/09/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte olmak üzere toplam 1.839.963,50 -TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
İşbu talepler yönünden fazlaya ilişkin istemin REDDİNE,
2-Davacının değişik iş yargılama gideri ve harca ilişkin taleplerinin nitelikleri dikkate alınarak yargılama giderleri arasında değerlendirilmesi gerektiğinden bu taleplerin esası hakkında HÜKÜM TESİSİNE YER OLMADIĞINA,
Müddeabih kapsamında değerlendirilmemesine,
3- Kabul edilen dava değeri üzerinden hesaplanan 125.687,90 TL karar-ilam harcından, davacı tarafça peşin yatırılan (7.664,21 TL peşin harç ile 59.581,53 TL ıslah harcı olmak üzere) 67.245,74 TL harcın mahsubu ile bakiye 58.442,16 TL harcın davalıdan tahsili ile Hazine'ye gelir kaydedilmesine,
4- Davacı tarafça yapılan 15.000,00 TL bilirkişi ücreti ve 202,00 TL tebligat tezkere gideri toplam 15.202,00 yargılama giderinin davanın kabul nispetine göre 7.109,97 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından yapılan herhangi bir yargılama gideri olmadığından bu hususta karar tayinine yer olmadığına,
6-Davacı vekili delil tespiti dosyasında (.... Asliye Hukuk Mahkemesi ... D.İş) yüklenici firma tarafından sözleşmeye aykırı, eksik ve süresinde yapılmayan her türlü iş ve işlemlerin tespiti ve söz konusu eksiklerin giderilmesi için gerekli tutar ve zamanın ne kadar olduğunun tespit edilmesi hususunda delil tespiti talep etmiş olup mahkememizce yapılan yargılama sonunda bu talepler yönünden kabul ile sonuçlandığından delil tespiti dosyasından yapılan toplam 3.790,00 TL yargılama gideri (bilirkişi ücreti) ve 536,70 TL tutarındaki harcın -tahsilde tekerrür etmemek üzere- davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7- Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve takdir olunan 262.395,99 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya ödenmesine,
8- Taraflarca yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının 6100 sayılı Yasanın 333. maddesi ile Yönetmeliğin 207. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra hesap numarası bildirilmiş ise elektronik ortamda hesaba aktarmak suretiyle; hesap numarası bildirilmemiş ise masrafı kalan paradan karşılanmak suretiyle PTT merkez ve işyerleri vasıtasıyla adreste ödemeli olarak yazı işleri müdürü tarafından iadesine,
9- Davacı tarafça yatırılan 80,70 TL başvuru harcı, 7.664,21 TL peşin harç ve 59.581,53 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 67.326,44 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
10- Devletçe karşılanan 1.560 TL arabuluculuk ücretinin, davanın kabul oranına göre (% 46,77) hesaplanan 729,61 TL 'sinin davalı taraftan, bakiye 830,39 TL'sinin davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı , davalıların yokluğunda, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.19/06/2025
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır