T.C.
İSTANBUL
16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1223 Esas
KARAR NO: 2019/672
ASIL VE BİRLEŞEN DAVA: Alacak
ASIL DAVA TARİHİ: 13/03/2009
BİRLEŞEN DAVA TARİHİ : 24/04/2009
ASIL VE BİRLEŞEN DAVADA
KARAR TARİHİ: 11/07/2019
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesi'ne verilen 13.03.2009 tarihli dava dilekçesinde özetle;.”Müvekkili şirket ile davalı arasında ... ... Alışveriş Merkezi 2. kat No: 202'de bulunan bağımsız bölümün müvekkiline kiraya verilmesine ilişkin 01.02.2008 başlangıç tarihli Kira Sözleşmesinin akdedildiğini, müvekkili şirketin sözleşmeye istinaden 01.02.2008 tarihinden, 01.02.2009 tarihine kadar olan ilk yıl kira bedelinin tamamı olan 178.800,00 Euro kira bedelini mecuru teslim dahi almadan evvel davalı tarafa peşin olarak ödediğini. davalının hukuka aykırı yapı konumundaki taşınmazı AVM'ye dönüştürdüğünü ve sözleşmeye konu mağazayı müvekkili şirkete kiraya verdiğinin anlaşıldığını, kötü niyetli davalının tüm bu hukuka aykırılıkları ve AVM binası için yıkım tehlikesi olduğu gerçeğini müvekkili şirketten gizlediğini, bu aykırılıklardan haberdar olmayan müvekkili şirketin de kira sözleşmesini akdettiğini, ayrıca tüm bu aykırılıklardan haberdar olmayan müvekkili şirketin sözleşmeye konu mağazanın iç dekorasyon ve tadilatı için hatırı sayılır bir bütçe kullandığını, müvekkili şirketin sözleşmenin akdi ile birlikte ilk yıl kira bedelinin tamamını davalı şirkete ödemiş olmasına karşın sözleşmenin akdi esnasındaki taahhütlerini yerine getirmediğini, davalının önceki taahhütlerinin aksine ... ... Alışveriş M'nin yönetimindeki sorunlar ve yönetimce yapılan hatalar nedeni ile sürekli olarak basında olumsuz haberler yer aldığını, yönetimin kusuru ve çıkan olumsuz haberler nedeni ile AVM'nin beklenen müşteri kitlesini yakalayamadığını, bu nedenle de ciroların hedeflenenin çok altında kaldığını, kusurlu yönetim ve az ziyaretçi sayısı nedeni ile mağaza ciroların kira bedelinin yarısını dahi karşılamayacak kadar düşük olduğundan, müvekkili şirketin sözleşme ile üstlendiği edimini ifa etmesinin imkânsız hale geldiğini, ayrıca müvekkili şirketin ciddi maddi ve manevi kayıplara uğradığını, müvekkili şirket iradesini etkileyerek kira sözleşmesini yapmasına neden olan şartların sözleşmenin akdinden sonra esaslı olarak değiştiğini, oluşan koşullar nedeniyle tarafların edimleri arasında açık bir nispetsizlik oluştuğunu, taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmedeki dengenin ilk kira dönemi içinde müvekkili kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulduğunu, tarafların edimleri arasındaki dengesizlik nedeni ile müvekkili şirketin ekonomik anlamda çok zor durumda kaldığı, uğradığı zararlar ve yaşadığı büyük ekonomik sıkıntılar nedeni ile yıllardır yatırım yaptığı markasını satmak durumunda kaldığını, markasını satan müvekkili şirketin uğradığı ekonomik kayıplarını telafi de edemeyince tasfiye sürecine girdiğini, bu bağlamda taraflar arasındaki sözleşmenin 2. maddesi uyarınca mecurun başka bir marka için kullanılmasının söz konusu olmadığını, markasını satmak zorunda kalan ve tasfiye sürecine giren müvekkili şirket açısından 01.02.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin fiilen uygulanma şansının da kalmadığını, kira sözleşmesinin müvekkili şirket açısından fiilen uygulama şansı kalmadığı için sözleşme adaletinin müvekkili aleyhine bozulduğunu ve müvekkili şirketin bu sözleşme ile artık bağlı tutulamayacağının belli olduğunu, 01.02.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin müvekkili şirketçe haklı olarak feshedildiğini ve bu durumun keşide edilen ihtarname ile davalı tarafa da bildirildiğini, davalı şirkete akdin fesih edildiği aylar öncesinden bildirilmiş olmasına karşın tahliye için ilk kira yılının dolmasının beklendiğini, tahliye anına kadar geçen döneme ilişkin kira bedelleri ile sair giderlerin de ödendiğini, kira akdinin feshi ile taşınmazın tahliye edileceği 18.09.2008 tarihli ihtarname ile kiraya verene bildirildiğini ve mecurun 31.01.2009 tarihinde tahliye edildiğini, anahtarının mal sahibi tarafından hiçbir itirazı kayıt konulmaksızın teslim alındığını, sözleşmenin feshedildiği ve taşınmazın anahtarının davalı tarafça teslim alınmış olmasına karşın, davalının, müvekkili şirketten depozit bedeli olarak aldığı 58.700,00 Euro bedelli 2 adet teminat mektuplarını iade etmediğini, ayrıca sözleşmenin akdi esnasında müvekkili şirketten hiçbir yasal dayanağı olmaksızın almış olduğu 74.500,00 Euro hava parasının da tüm başvurularına karşın iade edilmediğini, hal böyle olunca alacaklarının hüküm altına alınması için iş bu davayı açma zaruretinin hâsıl olduğunu, taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşmede ilk yıl kira bedelinin mecurun brüt alanının 100,00 Euro ile çarpılması sonucu elde edilecek tutar olduğunun belirtildiğini ve bu bağlamda da taşınmazın kirasının aylık 14.900,00 Euro + KDV olarak belirlendiğini, müvekkilinin ilk yıl kira bedelinin tamamını mecuru teslim almadan önce peşin olarak ödemiş olmasına karşın, sözleşmenin akdinden sonra kiralananın brüt alanının 149 m2 olmadığının, dolayısı ile müvekkilinden fazla kira bedeli tahsil edildiğinin görüldüğünü, sözleşmenin 4. maddesi doğrultusunda müvekkili şirketin fazla ödediği kira bedelinin iadesini talep ettiğini, ancak davalının bu bedeli iade etmekten kaçındığını, taraflar arasından akdedilmiş olan sözleşmenin 10. maddesinde müvekkili şirketin davalı-kiralayana 56.668,00 Euro depozito bedeli ödemesinin kararlaştırıldığını, bu tutarın mecurun tahliye edilmesi halinde müvekkili şirkete iade edileceğinin açıkça hüküm altına alındığını, sözleşmede iş bu depozito bedelinin kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde müvekkili şirkete iade edileceğinin açıkça düzenlendiği, müvekkili şirketin tahliye anına kadarki tüm kira ödemelerini sözleşmenin başında ve nakit olarak yapılmış olmasına karşın, davalının mektupları iade etmediğini ve kötü niyetli olarak paraya çevirdiğini, davalı tarafın sözleşme süresince her ay " katılım payı, reklâm gideri, ortak gider" vs. kalemler altında bir takım giderleri müvekkili şirketten tahsil etmiş olduğunu, ortak yerlerden elde ettiği geliri ortak hesaba katmayarak haksız kazanç sağladığını, haksız olarak AVM yönetimine ilişkin kişisel gider ve masrafları da müvekkili şirketten tahsil ettiğini, ayrıca gider olarak topladığı aidatları usulüne uygun olarak kullanmadığını ve dayanaksız olarak ortak gider adı altında topladığı bu aidatlardan gelir elde ettiğini, davalının ortak giderlerinin müvekkili şirket dahil olmak üzere tüm kiracılara ödettirmesine karşın, ortak yerlere koyduğu elektronik reklâm panosundan, otoparktan, dış cepheye konulan reklâmlardan ve diğer ortak yerlerden gelir elde ettiğini ve bu gelirleri ortak hesaba katmamasının hiçbir hukuk mantığına sığmadığını, arz ve izah edilen nedenlerle munzam zararları ile fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile, fazla ödenmiş kira bedeli alacağından 500,00 Euro, depozito bedeli olarak verilen alacaktan şimdilik 1.000,00 Euro, şantiye kirası adı altında haksız olarak tahsil edilen 74.500,00 Euro hava parası alacaklarından şimdilik 1.000,00 Euro, ortak gider başlığı altında haksız olarak tahsil edilen kalemlere ilişkin şimdilik 500,00 Euro, ortak yerlerden elde edilen gelirlerden davacı şirketin payına düşen kısımdan şimdilik 500,00 Euro'dan oluşan alacakların faizi ile davalıda tahsili hüküm altına alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesi'ne sunmuş olduğu 14.09.2009 tarihli cevap dilekçesinde özetle; “Müvekkili şirket olan ... A.Ş.'nin 18.01.2008 tarihinde İstanbul'un en güzide semtlerinden olan Nişantaşı'nda Türkiye'nin en modern ve en şık AVM' lerinden biri olan ... Alışveriş Merkezini açtığını, AVM' nin ana çatısı oluşturulduktan hemen sonra, oluşturulan profesyonel yönetim şirketi aracılığı ile kira faaliyetlerine başlandığını, AVM' nin % 60'ının üzerinde mağazanın kira sözleşmelerinin açılış öncesinde imzalandığını, AVM bünyesinde dükkan kiralamak amacıyla davacı ...Tekstil yetkilileri ile görüşüldüğünü ve uzun süren görüşmeler neticesinde tarafların, basiretli tacirler olarak karşılıklı birbirine uygun serbest ortak iradeleri ile ... AVM 2. kat 202 Nolu dükkanın kiralanması hususunda 01.02.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesinin imzalandığını, davacı vekilinin AVM' nin bulunduğu taşınmazın hukuka aykırı bir yapı olduğunu iddia ettiğini, ancak ... AVM' nin arsasının ... Vakfı'na ait olduğunu, Vakıf ile yapılan sözleşmelerin tamamının ...Genel Müdürlüğü tarafından onaylandığını, söz konusu taşınmazın tadilat için gerekli yasal müracaatlar yapılarak, tüm onaylar alındıktan sonra ticari alana dönüştürüldüğünü, daha sonra 16.07.2005 tarihinde imarı onaylanarak, 18.11.2005 tarihinde de imar durumu verildiğini, 14.12.2005 tarihinde ... Vakfı ile yapılan Sürekli Üst Hakkı Sözleşmesinin tapuya tescil edildiğini ve 24.10.2007 tarihinde inşaatın tamamladığını. 24.10.2007 tarihinde iskân müracaatının yapıldığını, müracaattan 30 gün geçtiği ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Yapı Kullanma İzni ile bilahare Yapı Kullanma İzin Belgesinin de ilgili makamca tanzim edilerek kendilerine verildiğini, ... AVM' nin hâlihazırda varlığını devam ettirmekte olmasının bile davacının bu iddialarının asılsızlığını gözler önüne serdiğini, kira akdinin imzalanmasında sonra müvekkili şirketin kusurlu eylemleri sonucu davacının ticari anlamda mağdur olduğu iddiasının gerçekleri yansıtmadığını, ... AVM Türkiye standartlarında en profesyonel yönetim kadrosu ile yönetildiğini, davacı tarafın ticari mağduriyetine gerekçe olarak müvekkili şirketin eylemlerini gösterdiğini, oysa ortada ticari anlamda bir mağduriyet var ise, bunun sorumluluğunun basiretli bir tacir olarak davacı tarafta olduğunu. ... AVM de otopark ücretlerinin AVM' nin bulunduğu yer ve özellikleri nazara alındığında, az olduğunun görüleceğini, zira diğer AVM' lerdeki otopark ücretlerinin daha fazla olduğunu, Pazar günleri otoparkın ücretsiz olduğunu, diğer günlerde 0-1 saatleri arasında ücretsiz, 1-2 saat arasıda 5,00 TL, 2-3 saat arasında 6,00 TL ve bu şekilde devam eden normalin de altında bir fiyatlandırma yapıldığını, yine davacı yanın dava dilekçesinde içki ruhsatı ile ilgili öne sürmüş olduğu gerekçelerin son derece yanlış ve kabulünün imkânsız olduğunu, hali hazırda AVM bünyesindeki tüm restoranların içki ruhsatlarını aldığını ve içki satışını yapabilir durumda olduklarını, hatta bu konuda ... Bakanlığından Turizm İşletme Belgesi alan kiracıların dahi bulunduğunu, davacı yanın kira sözleşmesinin edimleri arasında oransızlık meydana geldiği ve bu suretle sözleşmenin çekilmez hale geldiği iddiasını ispat etmekle yükümlü olduğunu, ancak bu konuda hiçbir somut vakıa ya da delili ileri sürmediğini, tarafların, hele ki tacir olmaları sebebi ile bir sözleşmenin bağlayıcılığından sıyrılmasının bu kadar kolay olmaması gerektiğini, davacı tacirin sözleşmeyi imzalaması ile birlikte tüm sorumluluğu üzerine aldığını ve bunun sonuçlarına katlanmak zorunda kalacağının yerleşik Yargıtay kararları ile de açık biçimde kabul edildiğini, davacı tarafın bugüne kadar, kiralanan dükkânda ...'den başka bir marka satmak hususunda müvekkili şirketten herhangi bir talepte bulunmadığını, böyle bir talebi ileri sürmeksizin, ifanın imkânsızlığını ileri sürmenin, ortada bir imkânsızlık olduğunun bir an için kabul edilmesi halinde bile, bu imkânsızlığın tamamen davacının kendi kusurundan kaynaklandığını ve iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığını gösterdiğini. Taraflar arasında hukuki geçerliliği tartışma konusu dahi edilemeyecek kira sözleşmesinin varlığına ve bu kira sözleşmesinin tek taraflı feshedilemeyeceğinin Yerleşik Yargıtay ihtiyaçları gereği olmasına rağmen, davacının tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi feshettiğini ve bir kiracılık ilişkisinin olmadığını ileri sürmesinin hiçbir hukuki dayanağının olmadığını, davacının fesih için haklı bir sebebinin bulunmadığını, sözleşmede kiracı yana sözleşmeyi haksız olarak feshetme hakkının da tanınmadığını, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin ayakta ve halen devam etmekte olduğunu, davacının depozito olarak verilen 58.700,00 Euro'yu talep etmesinin de sözleşme ve genel hukuk kuralları çerçevesinde kabul edilebilir olmadığını, kira sözleşmesinin "Depozito" başlıklı 10. maddesi gereği iş bu kira sözleşmesinden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere 3 aylık brüt asgari kira bedeli olan 56.688,00 Euro'luk kesin teminat mektubunun depozito olarak kendilerine teslim edildiğini, müvekkilince kabul edilmiş olan bir fesih bulunmadığını, teminat mektubunun davacı tarafa iade edilmesinin sözleşme hükümleri gereği mümkün olmadığını, davacının ileri sürmüş olduğu, hiçbir yasal dayanağı olmaksızın 74.500,00 Euro bedelli hava parası alındığı iddiasının şaşırtıcı olduğu, davacının hava parası olarak nitelediği bedelin şantiye kirası olduğunu ve bunun dayanağının basiretli tacir olarak davacı ile müvekkili arasında uzun görüşmeler neticesinde, tarafların özgür iradeleri ile imzalamış oldukları kira sözleşmesinin 7,4. maddesinde düzenlendiğini ve faturalandırılmış bir bedel olduğunu, şantiye kirasının hava parası olmadığını, iş bu bedelin dünyadaki bütün AVM' lerde yapılan mutat bir uygulama olduğunu, davacı ile müvekkili şirket arasında hukuki geçerliliği tartışma konusu dâhi edilemeyecek bir sözleşmenin mevcut olduğunu, iş bu kira sözleşmesinin 8. maddesinde belirtildiği üzere AVM' ye ait bilcümle tüm ortak giderlerin kiracıya ait olduğunu, bu ortak giderlerin 8. madde vd. sayıldığı gibi, AVM yönetim şirketince belirlenecek her türlü harcama ve giderlerin ortak giderler içerisinde kaldığının açıkça kabul edildiğini, bu durumda ortada davacının ileri sürmüş olduğu gibi herhangi bir haksız kazanç söz konusu olmadığını, zira belirtilen sözleşme hükmü gereğince ortak giderlerin davacının sorumluluğunda olduğunu, davacının dava dilekçesinde belirtmiş olduğu tüm gerçek dışı iddia ve isnatlar nedeni ile açıklanan gerekçelerle iş bu davanın reddine karar verilmesi isteminde bulunmuştur.
Birleşen İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/315 E. Sayılı dosyasında;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; “davalılar hakkında 01.02.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden doğan 6 aylık bakiye kira alacağının ve sözleşmenin 12.224 maddesine göre cezai şart ve cari hesap bakiyesinden kaynaklı borçların ödenmesi için Şişli ... İcra Müdürlüğünün ... takip sayılı dosyası üzerinden toplam 395.538,79 TL'nin ödetilmesi istemiyle icra takibi başlatıldığını ve yasal süresi içerisinde haksız ve dayanaksız olarak davalı tarafın yapmış olduğu itirazlar sonucu icra takibinin durduğunu ileri sürerek borçlu davalının vaki itirazının iptaline, takibin devamına, % 40 icra inkar tazminatına karar verilmesi talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; “müvekkilleri aleyhine açılmış olan dava ve dayanak teşkil eden icra dosyasına konu taleplerin maddi ve hukuki dayanaklardan tamamen yoksun olduğunu, kötü niyete dayandığını, davacının müvekkilleri nezdinde doğmuş/doğacak herhangi bir hak ve alacaklarının mevcut olmadığını beyanla haksız davanın reddine karar verilmesi isteminde bulunmuştur.
TAHKİKAT, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
İstanbul 21.Asliye Ticaret Mahkemesi ve mahkememizece delillerin ibrazını müteakip celbi gereken deliller de celp edilerek dosyamız arasına alınmıştır.
İstanbul (Şişli ...) İcra Müdürlüğünün... Esaslı dosyası dosyamız içerisine getirtilmiştir. Dosyanın incelenmesinde 395.538,79 Tl asıl alacağa % 12 temerrüt faizi ile birlikte 395.538,79.-Tl için takip yapıldığı, ödeme emrinin ... Tekstile 04.03.2009 tarihinde tebliğ edildiği Yusuf İlbak'a tebligat yapılamadığı, borçluların süresi içersinde ... Tekstilin 06.03.2009 tarihinde, ...'ın 16.04.2009 tarihinde borca itiraz ettiği anlaşılmıştır.
Yanların tüm delilleri toplandıktan sonra dosya iddia, savunma ve yanların tüm delilleri ile ticari defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılarak asıl davada davacının davalıdan alacağının bulunup bulunmadığı, birleşen davada ise icra takip tarihi itibarıyla davacının davalıdan alacağı varsa saptanması için Hukukçu Prof.Dr...., mali bilirkişi İrfan Demirci,emlak Uzmanı ...,İnşaatçı ... ve Hukukcu ... 'den oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyeti düzenlediği 17.02.2011 tarihli 20 sayfadan ibaret raporunda özetle; “davacının kira sözleşmesini fesih nedenleri çerçevesinde yapılan değerlendirmede; BK. m. 264'ün uygulanması bakımından mali incelemenin taraf ilişkisi ile sınırlı istenmesi nedeniyle davacının ileri sürdüğü ciro düşüklüğünün değerlendirilemediği bu konunun ispata muhtaç olduğu, işlem temelinin çökmesi nedenine dayanılması bakımından da davacının ispat külfeti altında olduğu ve ispatlayamadığı, davacı yanın taleplerinden kira bedeli fazlasının, ortak yere ilişkin giderler ve ortak yerlerden elde edilecek gelir miktarı talebinin kira sözleşmesinin haklı-haksız feshi ile bağlantılı olduğundan bu konu netlik kazanmadan değerlendirilemediği, BK. m. 18 bağlamında yapılan değerlendirmede 74.500,00 Euro + KDV tutarında şantiye kirası ve reklâm katılım 6570 sayılı Kanunda yasak olan hava parası olarak nitelendirileceği ve iade edilmesi gerektiği, 58.700,00 Euro'nun ise sözleşmenin "Depozito" başlıklı 10. maddesi gereği iş bu kira sözleşmesinden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere verildiğinden sözleşme nedeniyle borçlu olunmadığının ispatı halinde iadesinin talep edileceği, davacıya tazminat borcunun olmadığı ispata muhtaç olduğundan bu konuda değerlendirme yapılamadığı” kanaati ile raporunu sunmuşlardır.
Bilirkişi raporuna yapılan itirazların değerlendirilmesi ve dosyamız ile birleşen dosyanında değerlendirilmesi için dosya ek rapor düzenlenmek üzere yeniden bilirkişi kuruluna verilmiştir.
Bilirkişi heyeti düzenlediği 27.02.2012 tarih 20 sayfadan ibaret ek raporlarında özetle; “Depozito teminatı karşılığında davalı yana verilen 45.000,00 Euro ve 13.700,00 Euro banka teminat mektuplarının davacı borcuna mahsubu yapıldığı. 01.02.2009/10027 tarih ve nolu 40.923,86 TL'lik fatura ile birlikte ancak davacıya fatura edilmeyen kur farkı ve noter masrafları, cezai şart, 6 aylık kira talebi ve teminat mektubu tazmin bedellerinin davacı ticari defter kayıtlarında yer almadığını, bu kayıtların dışındaki davalı kayıtları ile davacı kayıtlarının örtüştüğü. diğer yandan davalının 23.02.2009 tarihinden sonra değişik tarihlerde kendi lehine 17.697,52 TL, davacı lehine de 10.701,27 TL davacı cari hesabına borçlandırıp veya alakalandırdığı, özetle, davacı ile davalı tarafa lit 2008 ve 2009 yıllarına ilişkin ticari defter ve kayıtların incelemesinde sadece davalı ticari defter kayıtlarında olduğu tespit edilen ve davalı tarafından davacının borçlandırıldığı tutarların dışındaki işlemlere ait kayıt bilgilerinin her iki tarafın ticari defter kayıt bilgileri ile örtüştüğü, esas davada davacının 74.500,00 Euro + KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katılım 6570 sayılı Kanunda yasak olan hava parası olarak nitelendirileceği ve iade edilmesi gerektiği yönündeki görüşümüzün de Sayın Mahkemenin takdirine sunulduğu, davacının şimdilik 500 Euro talep ettiği, yine aynı depozito bedeli taşınmazın teslim edildiği şekilde iade edilememesi halinde zararları tazmin amaçlı kullanılacak bir bedel olup, davalı böyle bir zararı olduğunu ispatlamış olmadığından bu bedelin de talep edileceği, davacının şimdilik 1000 Euro talep ettiği, davacının diğer taleplerinin kabul görmediği” kanaati ile raporunu sunmuştur.
Dosyaya getirtilen yanlara ait tüm deliller, getirtilen icra dosyası, davacı şirketin ticari defter ve belgeleri üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen rapor ve tüm dosya kapsamından anlaşıldığı üzere;
Kiralayan ...A.Ş. ile kiracı ...A.Ş. arasında düzenlenmiş bulunan, 01.02.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile ... Mah. 99 pafta, 830 ada, 3 parselde kayıtlı arsa üzerinde bulunan ... Alışveriş Merkezinin, 2. kat 202 nolu, 149,00 m2 yüzölçümlü bağımsız bölümünün, Garize markası için kiracı tarafından kiralanması kararlaştırılmıştır.
Sözleşmenin "Kullanılma Amacı" başlıklı maddesinde; Kiracının satacağı ürün ve hizmetlerin ve bunların satış - sunuş tekniklerine ilişkin ilkelerin maddeler halinde yazıldığı, kira sözleşmesinin yürürlüğe girme tarihi ve mecurun teslimi il ilgili hususlar yazılmış olup; sözleşmenin başlangıç tarihinin: İş bu sözleşmenin imza tarihi 01.02.2008 olduğu, sözleşmenin süresinin: Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden itibaren 10 yıl olduğu yazılmıştır. Mecurun yüzölçümü, 5. maddesinde süre ile ilgili hususlar açıklanmış olup, sözleşmenin süresinin, Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden itibaren 10 yıl olduğu tekrar edilmiştir.
Davaya konu dükkanında içinde bulunduğu,... adresinde bulunan ... Alışveriş Merkezine gidilerek yapılan incelemeler neticesinde; Alışveriş Merkezinin Betonarme karkas sistemde inşa edilmiş olduğu, Mağaza katlarında toplam 126 mağazanın yer aldığı, ancak bu mağazaların bazılarının birleştirilmiş olması nedeni ile mağaza sayısının 92 ye düştüğü ve alışveriş merkezinin tamamının incelenmesi sırasında ise davaya konu 2. kat 202 nolu mağazanın da içinde bulunduğu binanın yol kotu altında 10 kat, yol kotu üstünde 6 kat olmak üzere toplam 16 katlı olduğu tespit edilmiştir. Keşif tarihi 01.12.2010 itibari ile doluluk oranının % 94 olduğu, bu tarihte alışveriş merkezinde toplam 6 adet dükkanın boş bulunduğu belirlenmiştir. Davaya konu 2. kat 202 nolu dükkan, asansörlerin karşısındaki bölümde yer almakta olup, dükkanda asma tavan ve spot aydınlatma yapılmış olduğu, yerlerin seramik kaplanmış bulunduğu görülmüştür.
Depozito teminatı karşılığında davalı yana verilen 45.000,00 Euro ve 13.700,00 Euro banka teminat mektuplarının davacı borcuna mahsubu yapıldığı. 01.02.2009/10027 tarih ve nolu 40.923,86 TL'lik fatura ile birlikte ancak davacıya fatura edilmeyen kur farkı ve noter masrafları, cezai şart, 6 aylık kira talebi ve teminat mektubu tazmin bedellerinin davacı ticari defter kayıtlarında yer almadığını, bu kayıtların dışındaki davalı kayıtları ile davacı kayıtlarının örtüştüğü belirlenmiştir.
Diğer yandan davalının 23.02.2009 tarihinden sonra değişik tarihlerde kendi lehine 17.697,52 TL, davacı lehine de 10.701,27 TL davacı cari hesabına borçlandırıp veya alakalandırdığı, özetle, davacı ile davalı tarafa 2008 ve 2009 yıllarına ilişkin ticari defter ve kayıtların incelemesinde sadece davalı ticari defter kayıtlarında olduğu tespit edilen ve davalı tarafından davacının borçlandırıldığı tutarların dışındaki işlemlere ait kayıt bilgilerinin her iki tarafın ticari defter kayıt bilgileri ile örtüştüğü görülmüştür.
Esas davada davacının 74.500,00 Euro + KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katılım 6570 sayılı Kanunda yasak olan hava parası olarak nitelendirileceği ve iade edilmesi gerekir. Davacının şimdilik 500 Euro talep ettiği, yine aynı depozito bedeli taşınmazın teslim edildiği şekilde iade edilememesi halinde zararları tazmin amaçlı kullanılacak bir bedel olup, davalı böyle bir kararı olduğunu ispatlamış olmadığından bu bedelin de talep edileceği, davacının şimdilik 1.000 Euro talep ettiği, davacının diğer taleplerinin kabul görmediği anlaşılmıştır.
Dosyamız ile birleşen İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/315 E. Sayılı dosyasında ki davada kira parası, kur farklarından doğan alacaklar ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şart uygulamasından doğan talepler istenilmektedir. Haklı sebeple fesih cezai şart uygulamasına imkan vermeyeceğinden haklı sebeple feshi kabul ettiği takdirde birleşen dava davacısının cezai şart talebi değerlendirilmeyecektir. Ayrıca yukarıdaki değerlendirmeler çerçevesinde BK. m. 264 uygulaması haklı görürse kendi kusurundan kaynaklanmayan bu sebeple sözleşmeyi fesheden, tazminat olarak davalının kiralananın yeniden kiraya verileceği süre için kira bedelini de isteyemeyeceğinden birleşen davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Taraflar tacir olduklarından ilişkilerinde faiz esas olup, önceden kararlaştırılmasa bile faiz istenebilir. Bir alacağa faiz istenebilmesi için, ödeneceği tarihin net olarak belli olması veya belli değilse alacaklı tarafından çekilerek bir ihtar veya ihbar ile borçlunun temerrüte düşürülmesi veya icra takibine başvurulması gerekir. Dosyamızda davalının temerrütüne dair bir belge ve iddia yoktur. Bu nedenle temerrüt dava ile oluşmuştur. Zaten talepte bu yöndedir.
Tüm bu nedenlerle davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile şimdilik 1.000 Euronun 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince dava tarihinden itibaren yürütülecek yıllık USD faizi ile birlikte B.K 83 madde gereğince fiili ödeme günündeki kur karşılığı TL nin iş bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine, dosyamız ile birleşen İstanbul 6 ATM nin 2009/315 E sayılı dosyası ile açılan davanın reddine dair verilen 2011-79 Esas ve 2012-250 Karar sayılı 09.11.2012 tarihli hüküm davalı-birleşen dosya davacısı ve birleşen dosya davalıları vekilinin vaki temyizi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2013/4905 esas, 2013/8954 karar sayılı ilamı ile;
Mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı yürürlükten kaldırılan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 388.maddesi ile bunun karşılığı olarak düzenlenen ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2 maddesinde belirtilmiştir. Buna göre karar (hüküm), tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsar. Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Hüküm gerekçesi dosya içeriğine uygun olmak zorundadır. Ayrıca,davanın kabulüne karar verildikten sonra hükmün kendi içinde çelişki oluşturacak şekilde, sanki davanın kısmen kabulüne karar verilmiş gibi karar verilmesi de doğru değildir.
Somut olayda; davacı vekili, dava dilekçesinde özetle, “...fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile, fazla ödenmiş kira bedeli alacağından 500,00 Euro, depozito bedeli olarak verilen alacaktan şimdilik 1.000,00 Euro, şantiye kirası adı altında haksız olarak tahsil edilen 74.500,00 Euro hava parası alacaklarından şimdilik 1.000,00 Euro, ortak gider başlığı altında haksız olarak tahsil edilen kalemlere ilişkin şimdilik 500,00 Euro, ortak yerlerden elde edilen gelirlerden davacı şirketin payına düşen kısımdan şimdilik 500,00 Euro'dan oluşan alacakların faizi ile davalıda tahsili istenmiştir. Mahkemece, hükmün gerekçesinde, “esas davada davacının 74.500,00 Euro + KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katılım payı adı altında alınan paranın 6570 sayılı Kanunda yasak olan hava parası olarak nitelendirileceği ve iade edilmesi gerekeceği, davacının şimdilik 500 Euro talep ettiği, yine depozito bedeli taşınmazın teslim edildiği şekilde iade edilememesi halinde zararları tazmin amaçlı kullanılacak bir bedel olup, davalı böyle bir kararı olduğunu ispatlamış olmadığından bu bedelin de talep edileceği, davacının şimdilik 1.000 Euro talep ettiği, davacının diğer taleplerinin kabul görmediği...” yazıldıktan sonra devam eden paragrafta ise “davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile şimdilik 1.000 Euro'nun tahsiline...” karar vermek gerektiği yazılmış, hüküm fıkrasında ise asıl davada, davanın kabulü ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile şimdilik 1.000 Euro'nun davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Mahkemece, yürürlükten kaldırılan 1086 sayılı HUMK'nun 388 ve 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nun 297.maddesine aykırı olacak şekilde,hükmün gerekçe kısmında çelişkili ifadelere yer verilerek, üst paragrafta bir kısım taleplerin kabulü, bir kısım taleplerin reddi gerektiği yazıldığı halde,devam eden paragrafta davanın kabulünden bahsedilmiş, ancak talep daha fazla olmasına rağmen 1.000 Euro yönünden dava kabul edilmiştir. Ayrıca mahkemece gerekçe ile hüküm arasında çelişkiye düşüldüğü gibi hüküm fıkrasında davanın kabulüne ibaresi yazıldıktan sonra dava kısmen kabul edilmiş gibi bir ifade ile infazda da tereddüt yaratacak şekilde karar verilmesi doğru değildir. Zira, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle,taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer açık,şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gerekir. Tüm bu nedenlerle mahkemece gerekçe ve hükmü çelişkili, infazda tereddüt yaratacak ve Yargıtay denetimine elverişli olmayan bir şekilde hüküm verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.'' gerekçesi ile bozularak, HSYK’ nın 26/8/2014 tarih ve 1876 sayılı müstemir yetkilere ilişkin kararı gereğince, Kapatılan İstanbul ...Asliye Ticaret Mahkemesi dosyası mahkemesine devredilmiştir.
İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesince... Esasına kaydedilen dava dosyasında bozma sonrası yapılan yargılamada; bozmaya uyma yönünden karar verilerek yargılama neticesinde; davanın kısmen kabul kısmen reddi ile depozito bedeli olarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 1.000-Euro alacağın ve şantiye kirası olarak fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydı ile 1.000-Euro alacağın esas dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince yıllık Euro faizi ile BK 83 maddesi gereğince fiili ödeme günündeki kur karşılığı TL nin esas dava davalısından alınarak davacıya verilmesine, diğer taleplerin reddine, birleşen dosya davasının reddine dair verilen hükmün davalı-karşı davacının temyizi üzerine Yüksek Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2015-3559 esas ve 2016-736 karar sayılı ilamı ile;
Asıl dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan depozito, hava parası ve fazla ödenen kira-ortak gider parasının iadesi ile ortak yerlerin kiralayan tarafından haksız kullanımı nedeniyle elde edilen gelirden "davacı payına düşen paranın tahsili istemlerine ilişkindir. Birleşen dava ise, kiralayan tarafından kiracı ve kefil aleyhine cezai şart ve cari hesap alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak koşulu ile 1.000 Euro şantiye kirası ve 1.000 Euro depozitonun 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince dava tarihinden itibaren yürütülecek yıllık USD faizi ile birlikte B.K 83 madde gereğince fiili ödeme günündeki kur karşılığı TL' nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen İstanbul 6 Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/315 E sayılı dosyası ile açılan davanın reddine karar verilmiş, hüküm davalı (birleşen davanın davacısı) vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Asıl davanın davacısı vekili, dava dilekçesinde; müvekkili şirketin, davalının kiralayanı olduğu ... Alışveriş Merkezi yapım halinde iken varılan mutabakat uyarınca 01.02.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesini imzalamış olduğunu, kira akdi özel şartları ile kiralama aşamasında şantiye kirası adı altında hava parasının ödeneceği ve inşaat bitiminde çarşının çalışmaya başlaması ile tahakkuk edecek kiraların teminatı olarak da bir teminat mektubunun verileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme uyarınca müvekkilinin şantiye kirası adı altında 74.500 Euro yu davalıya ödediğini, ayrıca davalıya 56.680 Euro bedelli teminat mektubu verildiğini, alışveriş merkezinin kötü yönetilmesi ve yapı kullanma izin belgesinin olmaması nedeniyle basında olumsuz haberler çıktığını bu nedenle AVM'nin yeterli doluluk oranına ulaşmadığından cirolarının kira bedelini dahi karşılamayacak derecede düşük kaldığını ve oluşan bu durum karşısında sözleşmedeki dengenin katlanılamayacak hal aldığını bu nedenle haklı olarak kira sözleşmesinin 18.09.2008 tarihli ihtar ile fesh edilip taşınmazın 31.01.2009 tarihinde tahliye edilerek anahtarların davalıya teslim edildiğini, bu nedenle, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile, fazla ödenmiş kira bedeli alacağından 500 Euro, depozito "bedeli olarak "verilen alacaktan şimdilik 1.000 Euro, şantiye kirası adı altında Haksız olarak tahsil edilen 74.500 Euro hava parası alacaklarından şimdilik 1.000 Euro, ortak gider başlığı altında haksız olarak tahsil edilen kalemlere ilişkin şimdilik 500 Euro, ortak yerlerden elde edilen gelirlerden davacı şirketin payına düşen kısımdan şimdilik 500 Euro'dan oluşan alacakların faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.
Birleşen dosya davacı (asıl dosya davalısı) vekili dava dilekçesinde; davacının sözleşme özel hükümleri gereğince ödemesi_gereken ortak gidgrleri ödemediği gibi, sözleşmeyi haksız olarak fesh etmesi nedeniyle "şimdilik 50.000 Euro cezai şart ve 6 aylık makul süre kirasınında alacak olarak kaydedildiği ve depozito bedelinin mahsubu sonucu toplam 395.538,79 TL'nin tahsili için kiralayan tarafından kıracı ve kefil aleyhine cezai şart ve cari hesap alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. Mahkemece, ciro azalmasının fahiş otopark ücretleri, basında çıkan olumsuz haberlerden kaynaklandığından ve davacı kiracı tarafından sözleşmenin feshinin haklı olduğundan BK 44. maddesi gereği tazminatsız fesh hakkı olduğundan birleşen davanın reddine karar verilmiş, esas davada davacının 74.500 Euro + KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katılım payı adı altında alman paranın 6570 sayılı Kanunda yasak olan hava parası olarak nitelendirileceği ve iade edilmesi gerekeceğinden, yine depozito bedeli taşınmazın teslim edildiği şekilde iade edilememesi halinde zararları tazmin amaçlı kullanılacak bir bedel olup, davalı böyle bir kararı olduğunu ispatlamış olmadığından bu bedelin de talep edileceği, gerekçesi ile fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 1000 Euro depozito ve 1.000 Euro şantiye kirasının davalı kiralayandan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı kiralayan (birleşen dosya davacısı) tarafından temyiz edilmiştir. Asıl Dava Yönünden Yapılan İncelemede;
1- Sözleşmenin feshinin haksız olup olmadığı;
Taraflar arasında 01.02.2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği davacı kiracının 31.01.2009 tarihinde kiralananı tahliye edip anahtarları AVM yönetimine teslim ettiği hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi özel şartlar 12.27 maddesine göre kiralanan verin iş yapmaması iş potansiyelinin kiracının tasavvur ettiği ciroya ulaşmaması nedeniyle kiracı tarafından kiralayana bir sorumluluk yüklenemeyecegi ve bu nedenle akdin çekilmez olduğu ileri sürülemeyeceği kararlaştırılmıştır. Tarafların şirket olması karşısında, özgür irade ile belirlenmiş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Uyuşmazlık" davacı kiracının kira sözleşmesini feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığı üzerinde toplanmaktadır. Davacı kiracı, ... Alışveriş Merkezinde davalının kusurlu yönetimi sebebiyle beklenen müşteri potansiyeline ulaşılamadığını, otopark ücretlerinin yüksek tutulduğunu, AVM nin iskan ruhsatı olmadığına ve yıkılacağına ilişkin haberler nedeniyle beklenen müşteri kitlesine ulaşılamadığını bu nedenlerin kiracı yönünden haklı fesih sebebi olduğunu belirterek müşteri potansiyelinin olumsuz etkilendiğini ileri sürmüş, mahkgmece de, bu iddialar doğrultusunda davacı kiracının akdi feshinin haklı olduğu kabul edilmiş ise de, sözleşmenin 12.27. maddesine göre ciro düşüklüğü nedeniyle davalı kiralayanın sorumlu tutulamayacağına ilişkin hüküm basiretli tacir olması gereken davacı şirketi bağlayacağı gibi, kiracı yaklaşık 1 yıl süren kiracılığı sırasında ileri sürdüğü eksikliklerin "giderilmesi için kiraya vereni yazılı olarak uyarmamıştır. Kira ilişkisinin başında meydana gelen bu olumsuzluklara rağmen 1 yıl boyunca kiracılığını devam ettiren davacı kiracının 1 yılın sonunda" yeterli "müşterisi olmadığı ve ciro yapamadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshi haklı fesih olarak kabul edilemez.Bu nedenle mahkemece davacı kiracının feshinin haksız fesih olduğu kabul edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
2- Şantiye Kirasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde; sözleşmenin şantiye kirası ve reklam katılım payı başlıklı 7.4 maddesinde; kiracının şantiye kirası adı altında 5 aylık brüt kira bedeli toplamı 74.500 Euro+KDV ödeneceği, şantiye kirası bedelinin her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından geri istenemeyeceği düzenlenmiştir. Mahkemece, şantiye kirasının hava parası olduğu gerekçesi ile davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de; şantiye kirası olarak tahsil edilen paranın, kiralayan tarafından verilen taşınmazların dekorasyon gibi işlerin yapımı, proje onayı ye dengtim görevinin yapılmasında, bu işlerin yürütülmesi sırasında bir takım inşaat, elektrik, makine mühendisleri, mimar ve diğer teknik eleman istihdam edilmesinde kullanıldığı, bu şekilde tahsil edilen paraların bir takım hizmetlerin bedeli olarak tahsil edildiği, şantiye kirası ve reklam katılım payı alınacağı hususu taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 7.4. maddesinde de açıkça belirtildiği, bu nedenle alınan paranın hava parası olarak nitelendirilmesinin mümkün olmadığı, kaldı ki davacı kiracının sözleşmeyi görerek imzalamış olup, bunu daha sonrasında ilen sürmesinin Türk Ticaret Kanunu 20/2 maddesine de aykırılık teşkil edeceği sonuç olarak Gayrimenkul kiraları hakkında kanunun 16. maddesine göre alınan şantiye kirası ve reklam katılım bedelini hava parası olarak nitelendirme imkanı bulunmamaktadır. Bu nedenle bu yöndeki talebin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü doğru değildir.
3-Depozito bedelinin iadesine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; birleşen dosya davacısı kiralayan tarafından birleşen dosyada; fazlaya dair hakları saklı tutularak 50.000 Euro cezai şart, 6 aylık makul süre kirası ve ortak giderlere ilişkin cari hesap alacağı olarak 395.538,79 TL yönünden yapılan icra takibine itirazın iptali istenmiş olup, bilirkişi raporunda ödenmeyen ortak gider katılım payı üzerinde durulmadığı gibi diğer talepler yönünden de, kiracının akdi feshinde haksız olmasına göre birleşen davanın sonucuna göre depozito bedelinin iadesinin gerekip gerekmeyeceği üzerinde durularak, birleşen davanın sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi de doğru görülmemiştir.
Birleşen Dava Yönünden Yapılan İncelemede;
1- Davalı (birleşen dosya davacısı) vekilinin birleşen dosya hakkında verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Sözleşme ile davacıya ait alışveriş merkezi dahilindeki 210 nolu mağaza davalıya kiraya verilmiştir. Davacı sözleşmenin davalı kiracı tarafından haklı bir nedene dayanmaksızın süresinden önce feshedildiğini ve tahliye tarihinden önceki bir kısım ortak gider payı borçlarının ödenmediğini belirterek, erken tahliye nedeniyle kira tazminatı, cezai şart ve ortak giderden kaynaklı cari hesap alacağına yönelik icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir.
Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar sözleşme süresi ile bağlı olup kural olarak akdin süresinden önce feshi mümkün değildir. Aksi durumda haklı bir neden olmaksızın sözleşmeyi fesheden tarafın giderim yükümlülüğü doğar. Ancak sözleşmede kiracı lehine erken fesih hakkı tanınabilir. Bu durumda kiracının feshinin sözleşmede kararlaştırılan düzen ve koşullara uygun" Olması zorunludur. Ancak bu durumda kiracının tazminat yükümlülüğü ortadan kalkabilir. Somut olayda sözleşmenin 12/24. maddesinde kiracı lehine erken fesih hakkı düzenlenmemiştir. Anılan maddeye göre; Kıracının kiralama süresinin ilk 2 yılı içinde taşınmazı tahliye etmesi durumunda cezai şart olarak" 100.000 Euro ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Uyuşmazlığa konu olayda davalı (asıl dosya davacısı) kiracı keşide ettiği 18.09.2008 tarihli ihtarda; aradan geçen süreye rağmen AVM'nin beklenen marka ve mağaza portföyüne ulaşamadığı, başlangıçta Türkiye'nin en cazip alışveriş merkezi olarak lanse edilen işyerinde bu koşullarda kiracılık sıfatının sürdürülemeyeceği ve akdin 01.10.2008 tarihi itibariyle sonlandırılacağı bildirilmiş ve 31.01.2009 tarihinde taşınmaz tahliye edilmiştir. Feshin haklılığına ilişkin ileri sürülen olguların varlığı da davalı tarafından kanıtlanamadığı gibi sözleşmenin 12-27. Maddesi gereğince ileri sürüler hususlar kiracının akdi feshetmesi için haklı neden oluşturamaz. Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere davalı kiracının erken fesihten kaynaklanan sorumluluğu gündeme gelecektir. Kiraya verenin erken feshe bağlı kaybının sözleşmede maktuen tayin edilen 100.000 Euro cezai şarttan ibaret olduğu kabul edilmelidir. Davacının bunun yanında ayrıca makul süreye ilişkin kira tazminatı isteyebilmesi mümkün değildir. Bu durum karşısında mahkemece uyuşmazlığın_yukarıda açıklanan ilke ve esaslar çerçevesinde hareket edilip, B.K.nun 161 ve 484. maddesi de gözetilerek çözüme kavuşturulması gerekmekte olup, davalının akdi feshinin haklı olduğu gerekçesi ile ve davacı kiralayanın diğer alacak kalemlerinin olup olmadığı üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi de hatalı olup, hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle bozulmakla ...'nın konuya ilişkin kararına istinaden İstanbul ... ATM' nin kapatılması ve mahkememizle birleştirilmesi nedeniyle dava dosyası mahkememize aktarılarak ve 2016/1223 esasına kaydı yapılarak, mahkememizce de usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmuş ve yargılamaya devam olunmuştur.
Mahkememizce; birleşen dosya heyetinde yer alan mali bilirkişi ...'tan münferiden iş bu defa bozma ilamı doğrultusunda gerekli inceleme yapılarak tarafların sorumluluklarının irdelenmesi, özellikle birleşen davada davacı kiraya veren tarafından talep edilebilecek icra takibine konu alacak miktarının temerrüt haliyle birlikte (cezai şart ve sair alacak kalemleri yönünden) belirlenerek takipten öncesinde tazmin edilen teminat mektubu ve asıl davada talep edilen depozito alacağının takas mahsupta değerlendirilerek var ise bakiye alacağın tespiti ve davacı birleşen dosya davalısının 12.07.2017 tarihli dilekçesindeki hususların da tartışılması babında bilirkişiden mali incelemeye ilişkin bilirkişi ... marifetiyle inceleme icra edilerek konuya ilişkin 08/11/2017 tarihli rapor teminle dosyamız arasına alınmış, yine mahkememizce; görevlendirilen bilirkişi ...'ın yanına değerlendirme uzmanı önceki raporda görev alan emlakçı Funda İnan Duçar'ın dahili ile öncelikle davalı birleşen dosya davacısının itirazlarının karşılanması ayrıca davalı birleşen dosya davacısının talebine konu cezai şart açısından davacı birleşen dosya davalısının ekonomik mahviyetine sebep olup olmayacağı hususlarının belirlenerek tartışılması özellikle davaya ve kiraya konu mecrun makul kiraya verilme süresinin de tespit edilerek cezai şart, zarar dengesinin tartışılması ve buna göre alternatifli olarak gerektiğinde davalı birleşen dosya davacısının talep edebileceği cezai şart alacağı ile varsa sair alacaklarının yine davacı birleşen dosya davalısının asıl dosyada talep edebileceği alacaklarının taraflar arasındaki cari hesap dökümünden ziyade her bir talep açısından ayrı ayrı değerlendirme yapılarak ve teminat mektubu mahsuplaşması da yapıldıktan sonra her bir kalemden tarafların talep edebileceği alacakların belirlenmesi ve bu doğrultuda tarafların dava dilekçesine konu ettikleri talep miktarları da aşılmaksızın mütalaada bulunulması hususlarında alınan 16/04/2018 tarihli ek rapor teminle dosyamız arasına alınmış, ayrıca mahkememizce görevlendirilen bilirkişiden iş bu defa genel cari hesap mahsuplaşması yapılmaksızın bozma ilamında belirtilen hususlara riayet edilerek asıl ve birleşen dava kapsamında tarafların birbirinden talep edebilecekleri alacak kalemlerinin ve neticeten toplam alacağın denetime olanak verecek şekilde mütalaa edilmesi için 30/05/2019 tarihli ek rapor teminle dosyamız arasına alınmıştır.
Asıl dava;fazla ödenmiş kira bedeli alacağından 500,00 Euro, depozito bedeli olarak verilen alacaktan şimdilik 1.000,00 Euro, şantiye kirası adı altında haksız olarak tahsil edilen 74.500,00 Euro hava parası alacaklarından şimdilik 1.000,00 Euro, ortak gider başlığı altında haksız olarak tahsil edilen kalemlere ilişkin şimdilik 500,00 Euro, ortak yerlerden elde edilen gelirlerden davacı şirketin payına düşen kısımdan şimdilik 500,00 Euro ile teminat mektuplarının paraya çevrilmesi nedeniyle uğradıkları zarar nedeniyle şimdilik 500Euro'dan oluşan alacakların faizi ile davalıda tahsili istimine, Birleşen dava ;ise 6 aylık makul kiraya verme süresine isabet eden kira alacağı ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şartın tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkememizce asıl dava açısından bozma sonrası alınan rapor ve ek raporlar bozma ilamında işaret olunan hususlar doğrultusunda işlem tesis edilmediğinden ve hesaplama sırasında bozma ilamında reddedilmesi gerektiği gerekçe yapılan şantiye kirası ve benzeri masrafların iadesinin istenemeyeceği yönündeki bozmaya rağmen hesaplamaya dahil edilmiş olmakla hüküm vermeye elverişli olmadığından;
raporlardan da yararlanmak süretiyle bozma ilamında işaret edilen hususlar doğrultusunda gerekli hesaplama mahkememizce reesen yapılmış ve bu kapsamda davacı-birleşen dosya davalısının 58.700Euro depozito iadesi alacağından 50.000 Euro davacı birleşen dosya davalısının cezai şart alacağının mahsubu sonucu 8.700,00Euro depozite bedeli iadesi alacağı ve fazla yapılan tahsilatlardan dolayı (468.381,36TL-461.985,40TL)= 6.396,46TL iade alacağı belirlenmiş ise de; talep aşılamayacağından depozito bedelinin iadesi ve fazla yapılan tahsilat yönünden asıl davanın kabulü ile 1.000,00 Euro depozito bedeli iadesi ve 500,00Euro (13.03.2009 dava tarihindeki kur 2,1993x500,00Euro'nun TL karşılığı)= 1.099,65TL'nin, Euro cinsi alacağa dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4a maddesi gereğince yasal faiz, TL cinsi alacağa ise dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle davalı birleşen dosya davacısından tahsili ile davacı birleşen dosya davalısına ödenmesine karar vermek gerekmiştir. Asıl davada davacı-birleşen dosya davalısının sair talepleri bozma ilamında belirtilen gerekçeler doğrultusunda ve bozma ilamına uyulmakla usuli kazanılmış hak kapsamında reddedilmesi gerektiğinden ve bu husus kesinleştiğinden ayrıca davacı-birleşen dosya davalısınca yapılan fesih haksız olmakla yerinde görülmemiş, ancak yazım hatası nedeniyle kısa kararda " fazlaya ilişkin istemin reddine" tabirine yer verilmemiştir.
Birleşen davada her ne kadar davacı taraf hem cezai şartı hem de 6 aylık yoksun kalınan kira bedelini talep etmiş ise de; bozma ilamında da işaret edildiği üzere davalı-birleşen dosya davalısı hem makul kiraya verilme süresine isabet eden kira alacağı, hemde sözleşmeye aykırılık cezai şartını isteyemeyeceğinden ve talep edebileceği maksimum zarar sözleşmede betimlenen 100.000 Euro cezai şart olduğundan, cezai şart ve mahrum kalınan kar dengesine bakılması açısından makul kiraya verilme süresinin tespiti için ve cezai şart yönünden de ekonomik mahfiyet açısından ek rapora gidilmiş ve bilirkişilerce üç aylık mahrum kalınan kira gelirinin 49.000 Euro olduğunu mütalaa edilmiş olup birleşen davada davacının itirazın iptali talebine konu ettiği 50.000 Euro 'luk cezai şart talebi ile ile uyumluluk arz ettiğinden birleşen davada; davacısının (talep aşılamayacağından) 50.000 Euro cezai şart talebine hakkı olduğu, ancak bozma ilamında asıl davaya konu depozito bedelinin iadesi koşullarının, birleşen davadaki cezai şartın neticesine bağlı olduğunun bozma gerekçesi yapılmış olması karşısında; bozma ilamının gereğinin yerine getirilmesi zorunluluğuna binaen birleşen davada; davacının 50.000 Euro cezai şart alacağını dava öncesinde yedinde bulundurduğu 58.700 Euro depozito bedelinden mahsup etme imkanı var iken dava açmasında hukuki yararı bulunmadığından birleşen davanın konusu 50.000 Euro cezai şartın hukuki yarar yokluğundan reddine, sair talebi olan makul kiraya verme süresine isabet eden kira alacağı açısından cezai şart ile birlikte talep edilemeyeceğinden reddine karar verilmesi cihetine gidilmiştir.
Mahkememizce icra edilen yargılama ve tekmil dosya münderecatından edinilen vicdani kanaat gereğince; asıl davada davacı-birleşen dosya davalısının 58.700Euro depozito iadesi alacağından 50.000Euro davacı birleşen dosya davalısının cezai şart alacağının mahsubu sonucu 8.700,00Euro depozite bedeli iadesi alacağı ve fazla yapılan tahsilatlardan dolayı (468.381,36TL-461.985,40TL)=6.396,46TL iade alacağı belirlenmiş ise de; talep aşılamayacağından asıl davanın kabulü ile 1.000,00Euro depozito bedeli iadesi ve 500,00Euro (13.03.2009 dava tarihindeki kur 2,1993x500,00Euro'nun TL karşılığı)= 1.099,65TL'nin, Euro cinsi alacağa dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4a maddesi gereğince yasal faiz, TL cinsi alacağa ise dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle davalı birleşen dosya davacısından tahsili ile davacı birleşen dosya davalısına ödenmesine, birleşen davada; davanın 50.000Euro'luk cezai şart kısmının davalı birleşen dosya davacısı elinde bulunan 58.700,00Euro depozito bedelinden dava öncesi tahsili mümkün olduğundan ve bu kapsamda kaldığından hukuki yarar yokluğu nedeniyle, sair alacak taleplerinin ise yerinde görülmediğinden esastan reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda yazılı nedenlerle;
1-Asıl davada davacı-birleşen dosya davalısının 58.700Euro depozito iadesi alacağından 50.000Euro davacı birleşen dosya davalısının cezai şart alacağının mahsubu sonucu 8.700,00Euro depozite bedeli iadesi alacağı ve fazla yapılan tahsilatlardan dolayı (468.381,36TL-461.985,40TL)= 6.396,46TL iade alacağı belirlenmiş ise de; talep aşılamayacağından asıl davanın kabulü ile 1.000,00Euro depozito bedeli iadesi ve 500,00Euro (13.03.2009 dava tarihindeki kur 2,1993x500,00Euro'nun TL karşılığı)= 1.099,65TL'nin, Euro cinsi alacağa dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4a maddesi gereğince yasal faiz, TL cinsi alacağa ise dava tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle davalı birleşen dosya davacısından tahsili ile davacı birleşen dosya davalısına ödenmesine,
Hüküm altına alınan miktar üzerinden hesaplanan 225,35 TL karar harcından 116,80 TL Peşin harcın mahsubu ile arda kalan 108,55 TL bakiye karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Davacı tarafından yatırılan 134,90TL toplam harç tutarının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Davacı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 2.725,00 TL ücret-i vekaletin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Davalı, kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 2.750,00 TL ücret-i vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
Davacı tarafından yapılan 4.645,00TL yargılama giderinin red ve kabul durumuna göre takdiren oranlayarak 1.741,90TL’nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
2-Birleşen davada; davanın 50.000Euro'luk cezai şart kısmının davalı birleşen dosya davacısı elinde bulunan 58.700,00Euro depozito bedelinden dava öncesi tahsili mümkün olduğundan ve bu kapsamda kaldığından hukuki yarar yokluğu nedeniyle, sair alacak taleplerinin ise yerinde görülmediğinden esastan reddine,
Davacı tarafından yatırılan 3.265,00TL peşin harçtan 44,40TL‘nin mahsubu ile arda kalan 3.220,60TL'lik kısmın karar kesinleştiğinde talep halinde davacıya iadesine,
Davalılar, kendilerini vekille temsil ettirmiş olmakla karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan cezai şarta ilişkin talep hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedildiğinden 2.725,00 TL maktu, bakiye kısım için ise 22.782,10TL olmak üzere toplam 25.507,10TL'nin ücret-i vekaletin davacıdan tahsili ile davalılara verilmesine,
Davacı tarafından yapılan masrafların kendi üzerinde bırakılmasına,
3-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 günlük kesin süre içerisinde Yargıtay nezdinde temyizi kabil olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...