T.C.
İSTANBUL
16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/291 Esas
KARAR NO: 2022/80
DAVA: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/05/2019
KARAR TARİHİ: 08/02/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında akdedilen 07.06.2016 tarihli “Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” gereğince; davalının, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, No:9, 97 sayılı parsel üzerinde bulunan B1 Blok giriş kat 6+2 tipteki 2 numaralı bağımsız bölümü 750.000 TL bedel ile müvekkili şirkete sattığını, satış bedelinin davalı şirkete ödendiğini, gayrimenkulün peyzajı ile birlikte 30.09.2018 tarihine kadar anahtar teslim şekilde tesliminin kararlaştırılmasına karşın konutun belirlenen tarihte teslim edilmediğini, sözleşmenin 3.2. maddesinde “.... süre içinde konut teslim edilmediği takdirde, alıcı eksikliklerin tamamlanması için satıcıya 4 ay ek süre verecektir..." koşulu bulunduğunu, davalının ek sürenin bitiş tarihinde de (30.01.2019) konutu teslim edemediğini, müvekkili şirket tarafırıdan ... Noterliği'nin 07.01.2019- ... numaralı ihtarnamesi ile 30.01.2019 tarihine kadar gayrimenkulün teslim edilmemesi halinde aylık 5.000 lira kâr ve kira kaybı talep edildiğini, halen “4+2 tipte” inşa edilen dairenin, “6+2 tipte” inşa edilerek teslim edilmemesi halinde müvekkili şirketin gayrimenkulü teslim almayacağının ihtar edildiğini, oldukça küçük odaların ikisinin bölünmesi sureti ile “6+2 tipe” dönüştürüleceğinin ve tamamlanacağının kabul edilmez olduğunu, konutun küçük inşa edilerek sözleşmenin ruhuna aykırı bir yapı haline getirildiğini, müvekkili şirketin zararlara duçar olduğunu, davalının dava tarihine (15.05.2019) kadar konutu anahtar teslim şekilde teslim etmediğini, işlemiş kira ve kar kaybını da ödemediğini, müvekkili şirketin gayrimenkulü ticari kazanç amacı ile müşterisine satarak, tapuda devrini sağladığını, davalının edimini ifa etmemesi nedeni ile de müşterisi (satın alan) ile anlaşmazlıklar yaşamaya başladığını, müvekkilinin müşterisine taşınmazın geç teslimi/kira kaybı sebebi ile ödeme yapmak zorunda kaldığını, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, 30.01.2019 tarihinden itibaren, şimdilik aylık 2.000,00 TL toplamda üç aylık 6.000,00 TL kar ve kira kaybı ve devam eden ayların bedeli ile gayrimenkulün sözleşmede belirtilen “6+2 tipte” inşa edilmediğinden güncel durumu ile arasındaki fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL değer farkı olmak üzere toplam 16.000 TL'nin reeskont faizi ile birlikte davalı şirketten tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğuna dair yetki itirazından sonra; müvekkilinin, inşaat sektöründe yıllardır faaliyet gösteren köklü bir şirket olduğunu, taraflar arasında da daha önceden ticari ilişkiler kurulduğunu, anılan sözleşme kapsamında ... Konakları, B1 Blok, 2 numaralı konutun “6+2” sayısına sahip biçimde teslimi konusunda anlaşıldığını, ancak inşaat devam ederken davacının anılan konut üzerinde talep ettiği bazı değişiklikler nedeni ile taraflar arasında bazı problemler yaşandığını, her ne kadar taraflar arasında akdedilen sözleşmede teslim edilecek konutun oda sayısının “6-+2” olarak anlaşılmış ise de, davacı firma yetkililerinin, müvekkili firma yetkilileri ve mühendisleri ile şifahen yaptığı görüşmelerde konutun “5+1” tipine çevrilmesi yönünde talebini dile getirdiğini ve “5+1” oda yapısına sahip konutun daha geniş ve havadar olacağını ifade ettiklerini, alıcının bu talebi üzerine müvekkil firma yetkililerinin konutun inşaatının başladığını, tekrardan bu daireyi düzenlemenin masraflı olacağını ve zaman alacağını davacıya ifade ettiklerini, davacı firma yetkililerinin de bunu kabul ederek kendileri için bir problem olmayacağını ifade ettiklerini, müvekkili tarafından “6+2” tipinde yapımına başlanan konutu inşa aşamasında revize edilerek “5+1” tipindeki yapıya çevrilerek inşaata devam edildiğini, davacının bir süre sonra kendi talepleri doğrultusunda konutta revize yapılmış olsa da, sanki müvekkili firmanın keyfiyeti sebebi ile sözleşme aksine bir oda yapısı inşa edilmişçesine ihtamame göndererek “ 6+2” tipi konut ile “4+2” tipe sahip konut arasındaki farkı talep ettiğini, ihtarname incelendiğinde davacının dava dilekçesinde iddia edildiği gibi “6+2” şeklinde teslimi talep etmediğini, yalnızca bilirkişi marifetiyle hesaplanacak bedel farkını talep ettiğini, müvekkili firmanın uzlaşmak adına iki kere revize teklifini sunarak öngöremeyeceği boyutlarda masraf yapmayı göze almasına karşın, davacının kötü niyetli olarak bedel farkı talep ettiğini beyan ederek davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
TAHKİKAT VE DELİLLER;
Mahkememizce delillerin ibrazını müteakip celbi gerekli delillerde celp edilerek dosyamız arasına katılmıştır.
Bilirkişiler ... tarafından düzenlenen 09/03/2020 tarihli bilirkişi raporunda;
"Anılan dubleks konutun katlarında yapılan dahili tadilat nedeni ile bağımsız bölümde bir alan(m2) kaybı olmamış buna ilişkin olarak da parasal açıdan bir değer azalması yaşanmamıştır.
Ana yapı ve bağımsız bölümün sahip olduğu özellikler, konutun kullanım alanı(net 198,25 m2) gözetilmiş ve 30.01.2019 tarihinden itibaren üç aylık dönem için kira kaybı; 3 ay x 2.500 TL/ay =7.500 lira olarak hesaplanmıştır. Davacının 3 aylık dönem için bu yöndeki talebi şimdilik kaydı ile 6.000 liradır.
Taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan oda sayısına uymadığı, projede ve sözleşmede öngörülenden daha eksik oda sayısına sahip olduğu anlaşılmakta olup, davalı taraf bu durumun davacının şifahi istek ve talimatları doğrultusunda yapıldığını savunmuştur. Davalı bu savunması ile yazılı sözleşmenin aksini ileri sürmekte, senedin hüküm ve kuvvetini düşürmektedir; ne var ki bu nitelikte, yazılı sözleşmenin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıran savunmaların yine yazılı belge ile yapılması usul kanunu gereğidir. Davalı bu doğrultuda bir yazılı delil sunamamıştır. Bununla beraber mahallinde yapılan inceleme göstermektedir ki, yapılan tadilat ve değişiklikler projenin asli şekline oranla ek bir planlamayı gerektiren ve daha değişik bir çalışmayı zorunlu kılar niteliktedir. Projenin ve sözleşmenin asli şeklinden ayrılmanın, davalıya bir kazanç değil, tersine ek bir külfet getirdiği anlaşılmakta olup, bu değişiklik ve tadilatın davacının istek ve talimatı olmadan davalı tarafından yalnız başına yapıldığını kabul etmek mümkün görülmemektedir. Mevcut ptojeden ayrılıp raporda bahsedilen ve taşınmazın değerini artıran nitelikte bulunduğu kabul edilebilecek tadilat ve değişiklikler, açıktır ki, davacının istek ve talimatı olmadan davalı bakımından katlanılması gerekmeyecek bir ek külfet anlamına gelecektir. Bu nedenlerle davalının yaptığı işlerde, davalının sorumluluğunu gerektirir bir ayıp söz konusu olmadığı kanaatine ulaşılmaktadır. Buna karşılık davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslimde gecikmesi nedeni ile davacı taraf gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini isteyebilecektir." şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.
Bilirkişiler ... tarafından düzenlenen 26/11/2020 tarihli ek raporda;
"Davaya konu taşınmazın bedelinde bir eksilme olmamıştır. Hali hazırda dava konu taşınmazın bulunduğu site de aynı nitelikteki taşınmazın 1.500.000 TL olduğu, davaya konu taşınmazın geç teslimi nedeni ile yukarıda açıklanan emsaller doğrultusunda toplam 12.250 TL geç teslim bedeli hesaplanabilineceği; davacının talebinin 6000 TL olduğu, görüş ve kanaatine varılmıştır. " şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.
Bilirkişiler ... tarafından düzenlenen 05/04/2021 tarihli 2.ek raporda;
"Davacı vekillinin itirazında "Ek raporda bilirkişi m2'de bir değişiklik olmaması sebebiyle herhangi bir ayıbın ve zararın bulunmadığını belirtmiş ve yine dava konusu taşınmazın bulunmuş olduğu sitede emsal konut piyasa değerini sunmuştur. Tarafımızca mezkur taşınmazın 6+2 olması durumunda iktisap edilecek olan değer kaybı talep edilmiştir. Bilirkişi raporunda 6+2 tipindeki bir konuta alt herhangi bir piyasa değeri sunulmamıştır. Yalnızca bu husus bile dikkate alındığında haklılığımız ortaya çıkacaktır." denildiği,
Bizim görüşümüze göre ek raporda da belirtildiği üzere m2 değişmemiştir. Anılan m2 nin altında yapılan bir taşımamızın değer kaybı olur. Taşınmaz değerlemesi ek raporumuzda detayları ile açıklanmıştır. Değerleme standartlarına göre taşınmaza en yakın emsal, emsal olarak alınabilir. O nedenle dava konusu taşınmazın bulunduğu sitedeki taşınmazlar emsal alınmıştır. Emsaller için fikir verici ve emsal olaraktan açıklamalar eklenmiştir.
4- Şöyle ki; bilirkişi öncelikle senetle ispatın zorunlu olduğunu iddia etmi iş ise de daha sonra davalının savunmalarını tekrar etmiş ve hukuki görüşten uzaklaşmıştır. Zira hem davalı hem de müvekkilimiz şirket, basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadırlar. Dava konusu taşınmazın güncel bedeli 1.500.000 TL olup niteliğinin şifai söylemlerle değiştirildiği iddiası abesle iştigaldir.
Taşınmazın sözleşmede kararlaştırtan oda sayısına Uymadığı, projede ve sözleşmede öngörülenden daha eksik oda sayısına sahip olduğu anlaşılmakta olup, davalı taraf bu durumun davacının şifahi istek ve talimatları doğrultusunda yapıldığını savunmuştur. Davalı bu savunması ite yazılı sözleşmenin aksini ileri sürmekte, senedin hüküm ve kuvvetini düşürmektedir; ne var ki bu nitelikte, yazılı sözleşmenin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıran savunmaların yine yazılı belge ile yapılması usul kanunu gereğidir. Davalı bu doğrultuda bir yazılı delil sunamamıştır. Bununla beraber mahallinde yapılan inceleme göstermektedir ki, yapılan tadilat ve değişiklikler projenin asli şekline oranla ek bir planlamayı gerektiren ve daha değişik bir çalışmayı zorunlu kılan niteliktedir. Projenin ve sözleşmenin asli şeklinden ayrılmanın, davalıya bir kazanç değil, tersine ek bir külfet getirdiği anlaşılmakta olup, bu değişiklik ve tadilatın davacının istek ve talimatı olmadan davalı tarafından yalnız başına yapıldığını kabul etmek mümkün görülmemektedir. Mevcut projeden ayrılıp raporda bahsedilen ve taşınmazın değerini artıran nitelikte bulunduğu kabul edilebilecek tadilat ve değişiklikler, açıktır ki, davacının istek ve talimatı olmadan davalı bakımından katlanılması gerekmeyecek bir ek külfet anlamına gelecektir. Bu nedenlerle davalının yaptığı işlerde, davalının sorumluluğunu gerektirir bir ayıp söz konusu olmadığı kanaatine ulaşılmaktadır.
Buna karşılık davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslimde gecikmesi nedeni ile davacı taraf gecikmeden doğan zararlarının giderilmesini isteyebilecektir. Bu bakımlardan davacının itirazlarına katılma olanağı bulunamamaktadır.
Davalı vekilinin itirazında " Gecikmeden kaynaklı kar ve kira kaybı anlamında yapılan hesap ve değerlendirmeye gelince; kök raporda muhitteki emsal kiralara göre aylık 2.500 TL olarak belirlenen kar ve kira kaybı alacağının ortada somut ve denetime elverişli herhangi bir bilgi bulgu olmadığı halde ek raporda bu kez aylık 3.500 TL ye çıkartılmış olmasının kabul edilebilir bir yanı bulunmamaktadır." denildiği,
Değerleme standartlarına göre, Taşınmaza en yakın emsal, emsal olarak alınabilir. O nedenle dava konusu taşınmazın bulunduğu sitedeki taşınmazlar emsal alınmıştır. Emsaller için fikir verici ve emsal olaraktan açıklamalar eklenmiştir.
EK RAPORUMUZDA
"Yukarıda aynı sitede ve benzer sitedeki emsal taşınmazlar incelenmiş olup, farklılıklar düzeltilerek davaya konu taşınmazını kira bedeli tespit edilmiştir.
Davaya konu sözleşmede 30.09.2018 tarihinde anahtar teslim edileceği, ancak 4 ay ek süre verilebileceği yazılmıştır.
Buna göre 30.01.2019 tarihinden dava tarihi olan 15.05.2018 tarihleri arası kira kaybı hesaplanacaktır.
“Davaya konu taşınmazın şu anki rayiç değeri 4000 TL /Ay olabileceği görüşüne varılmıştır.
Buna göre 30.01.2019 tarihinin bedeli ... ile yapıta hesaplamada 3588 TL pazarlıklı 3500 TL alınacaktır.
30,01.2019-15.05.2019 arasında 3 ay 15 günlük kira toplamı 12.250 TL' dir." Denilmekte, yapılan hesaplamalar denetime elverişli ve O dönemin ekonomik koşulları ve semtin arz talepleri doğrultusunda yapılmıştır.
Davaya konu taşınmazın bedelinde bir eksilme olmamıştır. Hali hazırda dava konu taşınmazın bulunduğu site de aynı nitelikteki taşınmazın 1.500.000 TL olduğu davaya konu taşınmazın geç teslimi nedeni ile yukarıda açıklanan emsaller doğrultusunda toplam 12.250 TL geç teslim bedeli hesaplanabilineceği; Davacının talebinin 6000 TL olduğu, görüş ve kanaatine varılmıştır." şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.
Önceki raporlar iptal edilmeksizin, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler ... , ... 'a dosyanın tevdii edilmesi sonucu düzenlenen 02/09/2021 tarihli bilirkişi raporunda;
"Dosyada mevcut, Gayrimenkul Satış ve İnşaat Sözleşmesi, satıcı ... A. Ş. ile, alıcı ... San. ve Ticaret A. Ş. arasında, 07.06.2016 tarihinde 14 madde halinde imzalanmıştır.
Sözleşmede, konutun bedeli 750.000,00 TL., teslim şekli: anahtar teslimi, teslim tarihi: 30.09.2018, konut belirlenen tarihte teslim edilmediği takdirde; alıcının(davacı) eksiklerin tamamlanması için, satıcıya (davalı) 4 ay ek süre vermesi öngörülmüştür.
Satışı söz konusu bağımsız bölüm; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... Caddesi, ... kapı numaralı, ... pafta, ... sayılı parsel üzerinde yapımına başlanılan; “... Projesinde” yer alan, “B1 Blok, giriş kat, 2 numaralı, 6+2 tip konut” olarak tanımlanmıştır. Anahtar tesliminde amaç da, “…satışa konu bağımsız bölüm (B1 Blok, 2 numaralı, 6+2 tipindeki konut) tasdikli projelerine, eki teknik şartname listesine ve sözleşmeye uygun, tam ve eksiksiz, peyzaj dâhil olarak tamamlanmasıdır…” şeklinde ifade edilmiştir. Alıcı(davacı) yapılacak inşaatta, inşaat süresince özel değişiklik ve ilaveler isteyemeyecektir.
Dosyada mevcut tapu senedi fotokopisine göre; kat irtifaklı, İstanbul İli, ... İlçesi, ...(...) Mahallesi, ... Mevkii, ... pafta, ... parsel, ARSA nitelikli, 7.588,66 m2. yüzölçümlü, B1 blok, 120/ ... arsa paylı, 1. ve 2. bodrum katta, 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskenin ... Kızı ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Satış -18.04.2018 tarih ve 8890 y. Yönetim planı:18.11.2016
Dava konusu taşınmaz; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, NO: , ... Konakları, ... bloğun, ... ve 1. bodrum katında, 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskendir. Tapunun; kat irtifaklı; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkii, ... pafta, ... parsel sayılı, ARSA ana taşınmaz nitelikli, 7.588,66 m2. yüzölçümlü, B1 Blok, 120/... arsa paylı, 1. ve 2. bodrum katta, 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskendir. Mahallinde ise, 2. bodrum kat, bahçe giriş katı(zemin katı), 1. bodrum kat da, 1. normal kat konumundadır. Bizden önceki, 09.03.2020 tarihli bilirkişi raporu ekindeki daire kat planlarından yararlanıldı.
2. Bodrum katında; Antre(4,85 m2.), L salon(açık mutfaklı 39,00 m2. Teras:6,60 m2.), koridor(6,10 m2.), banyo (3,00 m2.), ebeveyn yatak odası(13,55 m2.)(giyinme odalı 2,00 m2. ve banyolu 2,80 m2.), sandık odası(5,82 m2.) ve yatak odasından(9,75 m2.) oluşmaktadır. 2. Bodrum kat net:93,47 m2. alana sahiptir.
1. Bodrum katında; Antre(4,67 m2.), salon(30,80 m2.) salon balkonu(6,40m2.), mutfak(16,75 m2.), banyo(5,13 m2.), koridor(7,35 m2.), ebeveyn yatak odası(10,20 m2.) (giyinme odalı:2,47 m2. ve banyolu:2,76 m2.), yatak odası(8,50 m2.) ve oturma odasından(9,75 m2.) oluşmaktadır. 1. Bodrum kat net:104,78 m2. alana sahiptir. İki katın net toplam alanı:198,25 m2.’dir.
Mahallinde yapılan incelemede ise;
Tadil edilmiş 2. bodrum katta; antre, salon, banyo, mutfak, kiler ve yatak odası yer almaktadır. Salon ve banyoda bir değişiklik olmamıştır. Salondaki açık mutfak kaldırılmıştır. Yatak odası, sandık odası ve ebeveyn yatak odası, sandık odası değiştirilmiştir. Mutfak ve kiler 1 yatak odası haline getirilmiştir.
Tadil edilmiş 1. bodrum katta; salon ve mutfak, biri banyolu iki yatak odası haline getirilmiştir. Oturma odası, yatak odası ve ebeveyn yatak odası da, biri banyolu iki yatak odası haline getirilmiştir. 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskenin, mahallinde mevcut olan ile plandaki durumu karşılaştırılmıştır. Değişiklikler, katları oluşturan mahaller bazında olmuştur. Binanın betonarme karkas taşıyıcı sisteminde ve 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskenin; mülkiyet alanında bir değişiklik olmamıştır. Projeye göre; 6+2, veya 2 salon + 6 oda; 5+1 (salon + 5 oda) haline getirilmiştir.
Taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre, dava konusu taşınmazın 30.09.2018 tarihinde, anahtar teslimi edileceği, ancak 4 ay ek süre verilebileceği yer almaktadır. Bu durumda, 30.01.2019 tarihinden, 15.05.2019 dava tarihine kadar, 3 ay, 15 günlük kira kaybı hesaplanacaktır.
Dava konusu taşınmazın yer aldığı ... Konakları’nda yapılan kiralık emsal araştırması:
Emsal:1
... İlçesi, ... Mahallesi, ... Konakları’nda, zemin katta, 4+2, 240,00 m2. alanlı kiralık dubleks daire için, aylık 5.500,00 TL. kira istenmektedir.
M2. Birim aylık kira parası:22,92 TL/m2.İletişim: Aktif Emlak: ...
Emsal:2
... İlçesi, ... Mahallesi, ... Konakları’nda, zemin katta, 2+1, 75,00 m2. alanlı kiralık daire için, aylık 2.500,00 TL. kira istenmektedir.
M2. Birim aylık kira parası:33,33 TL/m2. İletişim: ... : ...
Emsal:3
... İlçesi, ... Mahallesi, ... Konakları’nda, 1. katta, 3+1, 140,00 m2. alanlı kiralık daire için, aylık 3.500,00 TL. kira istenmektedir.
M2. Birim aylık kira parası:25,00 TL/m2. İletişim: ...
Yukarıdaki üç adet emsalin ortalaması: ( 22,92 + 33,33 + 25,00)/3=27,08 TL./m2. çıkmaktadır. Bundan %5 de pazarlık payı düşmemiz gerekmektedir. Buna göre m2. birim aylık kira bedeli: 27,08 – (27,08 x %5)=25,73 TL/m2. hesaplanmıştır.
Dava konusu, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi, NO: , ... Konakları, B1 bloğun, 2. ve 1. bodrum katında, 2 bağımsız bölüm numaralı dubleks meskenin aylık kira parası:
2 Nolu bağımsız bölümün, İki katın net toplam alanı:198,25 m2.’dir. Brüt alanı: 198,25 m2. X 1,15 kat sayı=228,00 m2.’dir.
Emsal araştırmasına göre aylık kira parası:
228,00 m2. (Dubleks dairenin brüt alanı) x 25,73 TL./m2.= 5.866,00 TL./ay hesaplanmıştır. Bu aylık kira parası, bilirkişi raporunun hazırlandığı 05.08.2021 tarihi itibariyledir. 30.01.2019 tarihinde ki aylık kira parasını hesaplamak için, Yargıtay kararları gereği, Ü.F. Endeksleri geriye doğru tam olarak uygulanmıştır.
30.01.2019 Tarihi itibariyle aylık kira parası:
5.866,00 TL./710,61) x 424,86 Ü.F.E. = 3.507,17 TL./ay hesaplanmıştır.
30.01.2019 tarihinden, 15.05.2019 dava tarihine kadar, 3 ay, 15 günlük kira kaybı hesabı:
3.507,17 TL./ay x (3 ay 15 gün)=12.275,09 TL. kira kaybı hesaplanmıştır. Talep ise, 6.000,00 TL.’dir.
Dava konusu taşınmazın proje uygun odasına göre yapılmadığı görülmüştür. 2 Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın, projeye uygun hale getirilmesi için, ekli keşif özetine göre 26.926,02 TL. paraya, 10 günlük de zamana ihtiyaç vardır."şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.
Bilirkişiler ... , ... tarafından düzenlenen 01/11/2021 tarihli ek raporunda;
"Davalı ... San. ve Tic. A.Ş.'nin 05.08.2021 tarihli bilirkişi raporuna beyan ve itirazları incelenmiştir.
Taşınmazın 6+2 yerine 4+2 olarak yapılması nedeniyle değer farkı yoktur. Çünkü dairenin dış ölçülerinde bir azalma söz konusu değildir. Değişiklik sadece içte olmuştur. Bu da dairenin değerinde bir farka neden olmadığı kanaatine varılmıştır.
Davacının kira talebi ile ilgili görüşümüzü ve hesabımızı önceki kök raporumuzda hesaplamıştık. "şeklinde mütalaada bulunmuşlardır.
GEREKÇE;
Dava; taraflar arasındaki 07/06/2016 tarihli Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince en geç 30/01/2019 tarihinde teslimi gereken taşınmazı davalının geç teslim ettiğinden bahisle davacının uğradığı kira kaybı ile 6+2 olarak inşa edilmesi gereken taşınmazın 4+2 olarak inşa edilmiş olması nedeniyle taşınmazda gerçekleşen değer kaybının tahsili talepleriyle açılmıştır.
Kira kaybına ilişkin talep bakımından; davaya konu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş olup, taşınmaz ... isili kişiye davadan ve sözleşme gereği taşınmazın en geç teslim edileceği 31/01/2019 tarihinden önceki 18/04/2018 tarihinde satıldığı, davacının satış yaptığı kişinin taşınmazın geç tamamlanması nedeniyle kendisine rücu ettiğine dair dosya kapsamında bir iddiası ve ispatlayabildiği bir zararının bulunmadığı, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih itibarıyla maliki olmayıp taşınmazı kiralama hak ve yetkisine sahip olmadığı anlaşılmakla, bundan doğan zararından bahsedilemeyeceğinden kira kaybına ilişkin talebinin aktif husumet ehliyeti yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiştir.
Değer kaybına ilişkin talep bakımından; davacı yan her ne kadar, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten önce taşınmazı üçüncü bir kişiye satmış ise de, taşınmazın sözleşmeye aykırı inşa edildiği gerekçesi ile iddia edilen değer farkının, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması suretiyle davacı tarafça elde edilen alacağın miktarına etki etmiş olabileceğinden davacının aktif husumet ehliyetinin mevcut olduğu kabul edilmiştir. Bu kapsamda ayrıntılı ve gerekçeli olmakla mahkememizce hükme esas alınan bilirkişi raporlarında; taşınmazın m2'sinde/dış ölçülerinde kayıp bulunmadığından değerinde bir eksilmenin söz konusu olmadığı tespit edilerek ortak kanaate varılmış olup, taşınmazın 6+2 yerine 4+2 olarak inşa edilmesinden kaynaklı olarak davacı yanın talep edebileceği bir değer kaybı tazminatı söz konusu olmadığından bu talebin de esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
Her ne kadar 02/09/2021 tarihli bilirkişi raporunda 4+2 olarak inşa edilen taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde 6+2 haline getirilmesi masrafları hesap edilmiş ise de, bu hesaplamanın dava konusu talep ile ilgisinin bulunmadığı anlaşıldığından mahkememizce dikkate alınmamıştır.
H Ü K Ü M : Gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Davacı tarafından yatırılan 273,24 TL peşin harçtan alınması gereken 80,70 TL harcın mahsubu ile fazla yatan 192,54 TL'nin karar kesinleştiğinde talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini vekille temsil ettirmiş olmakla, karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. göre hesaplanan 5.100,00 TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
5-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14. maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26. maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan arabuluculuk ücretinin davada haksız çıkan taraftan karşılanması gerekmekle, 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydına,
6-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere istinaf dilekçesi sunulmak suretiyle ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/02/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır