T.C.
İSTANBUL
16. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/393 Esas
KARAR NO: 2021/117
DAVA: Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 24/06/2019
KARAR TARİHİ: 09/03/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize sunmuş dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine istinaden müvekkil şirkete ..., Projesi, ... Ada, ... Parsel, ... Blok, ... Kapı Nolu ...kattaki ... brüt m2 alanlı 6+1 villa taksitli olarak KDV dahil 5.434.700 TL bedelle satıldığını, müvekkilinin taksitlerini eksiksiz şekilde ödediğini ve davalıya borcunun kalmadığını, ancak davalının sözleşmeye konu villayı 36 ay içerisinde 12/12/2017 tarihinde teslim etmesi gerekirken 28/05/2019 tarihinde maksadıyla .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyası ile açtığımız delil tespiti davasında belirlendiği üzere ancak %40 oranında tamamlanma olduğunun belirlendiği, dava konusu villanın aylık kira getirisinin 30.000-50.000 TL arasında olduğunu, ancak söz konusu miktarın tespitinin toplanacak deliller ve bilirkişi incelemesi ile tespiti gerektiğinden huzurdaki davayı belirsiz alacak davası olarak açtıklarını beyanla davanın kabulü ile alacağın tam olarak belirlenmesi ile arttırılmak üzere şimdilik kira kaybına karşılık 50.000 TL'nin temerrüdün oluştuğu tarihten itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte ayrıca delil tespitine ilişkin yapılan 1.173,10 TL bilirkişi ücretinin davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle görev itirazlarının bulunduğunu, görevli mahkemenin tüketici mahkemeleri olduğunu, huzurdaki davanın konusunun gayrimenkul satışına ilişkin düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 6502 sayılı Tüketicinin Korunması hakkında Kanun hükümleri uyarınca düzenlendiğini, davacı tarafından kısmi dava açılabilecekken belirsiz alacak davası açıldığını, davanın usulden reddini gerektiğini, gayrimenkulün teslim süresinin müvekkil şirketin elinde olmayan ve öngörülmeyen sebeplerle uzadığını, gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatının müspet zarar niteliğinde olduğunu, ancak teslim ile birlikte belirli ve talep edilebilir hale geldiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla müvekkilden talep edilen tutarın fahiş ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davacının ticari faiz taleplerini kabul etmediklerini, faiz taleplerinin başlangıç tarihinin de yasa ve usule aykırı olduğunu beyanla davanın reddini talep etmiştir.
TAHKİKAT, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizce delillerin ibrazını müteakip celbi gerekli delillerde celp edilerek dosyamız arasına katılmıştır.
Mahkememizce celp edilen .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyasının yapılan tetkikinde; davacı tarafça davaya konu villanın teslime hazır olup olmadığı ve hali hazırda durumunun tespitine ilişkin olarak bilirkişi raporu alındığı, alınan raporda anılı bölümün inşaat çalışmasının devam etmediği, tamamen durmuş olduğu, taşınmazın kaba inşaatının tamamlandığı, fiili ve resmi teslime hazır olmadığı, yaklaşık %40 oranında tamamlanmış olduğunun belirtildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce dosyada gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... ile inşaat mühendisi bilirkişi ... marifetiyle tarafların iddia ve savunmaları ile dosya ve davaya konu taşınmaz üzerinde inceleme icra edilerek konuya ilişkin 15/06/2020 tarihli rapor teminle dosyamız arasına alınmıştır.
Bilirkişiler anılı raporlarında özetle;
"Dava konusu gayrimenkulün kira değeri değerlemesinde, yeterli sayıda emsal bulunduğundan, emsallerin karşılaştırılması yöntemi kullanılmıştır.
Piyasa yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkulün gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar da dikkate alınarak ayarlamalar bunları uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkulün birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur.
Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkulün çokluğu piyasa rayiç fiyatına uluşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar v.s. Gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.
Buna göre bölgede yapılan araştırma ve internet ortamında değerlendirmeler irdelenmiştir.
Sonuç olarak;
Çevrede yapılan araştırma ve incelemeler, emsal irdelemesi, şerefiye durumu, alım-satım ve kiralama bilgileri, yeri ve konumu, ulaşım olanakları, yapılan teklifler, pazarlık payları, imar durumu, altyapı ve belediye hizmetlerinde yararlanma, büyüklüğü ve geometrisi, belediye sokak rayiç bedelleri, yeri ve konumu, yola cephesi ve mevcut verilerden yararlanılarak taşınmazın bitmiş hali göz önüne alınarak keşif tarihindeki kira değeri;
15.000 TL/ay olacağı değerlendirilmiştir.
Geçmiş yıllardaki taşınmazın kira bedelinin hesaplanması, taşınmazın değeri, taşınmazın bulunduğu bölgedeki geçmiş yılların emlak endeksleri, enflasyon oranları, emlak rayiçleri, gibi parametreler de dikkate alınarak 12/12/2017 tarihi itibariyle taşınmazın kira değerinin 11.200 TL/ay olacağı değerlendirilmiştir. Buna göre;
Aylık Kira Bedeli
Dönem Artış Endeksi (TÜFE) Kira Değeri (TY/AY)
2017 Aralık - 2018 Aralık- 11.200,00
2018 Aralık - 2019 Aralık1.2030 13.470
Yıllık Kira Hesabı
Başlangıç Tarihi Bitiş T. Ay Gün Kira BedeliKira Top.
12.12.2017 12.12.2018 12 0 11.200 134.400
12.12.2018 08.03.2019 2 24 13.470 37.716
Toplam172.116,00 TL
Olarak değerlendirilmektedir." şeklinde mütaalada bulundukları görülmüştür.
Mahkememizce bilirkişi heyetine gayrimenkul değerleme uzmanı ... ve ... ile hukukçu ... eklenerek; taraf vekillerinin katılımıyla yeniden yapılacak yerinde inceleme ile birlikte taraf vekillerinin rapora itirazlarının karşılanması amacıyla ayrıntılı, hüküm kurmaya ve İstinaf ile Yargıtay denetimine elverişli rapor düzenlenmesi baabında ek rapor alınmış ve konuya ilişkin 16/11/2020 tarihli ek rapor teminle dosyamız arasına alınmıştır.
Bilirkişiler anılı ek raporlarında özetle;
"... ’in ... GYO tarafından yapılan proje İstanbul ...’de 467 bin metrekare alan üzerindedir. İngiliz mimari grup ... tarafından tasarlanmıştır.
Proje de çok çeşitli tip ve büyüklüklerde projelendirilmiş 971 adet konut yer almaktadır. Projenin henüz ruhsat süreci tamamlanmamış etaplarla birlikte, yaklaşık 1.167 konut ile yaklaşık 15.000 metrekarelik bir alanda yeme, içme, eğlence ve alışveriş merkezi planlanmaktadır.
Proje de ana okulu, ilk öğretim okulu, kapalı spor tesisi, tenis kortları, basketbol sahaları ve yüzme havuzlarının yanı sıra park içinde 3,5 km’lik yürüyüş, koşu ve bisiklet parkuru, evcil hayvan alanları, çocuk kulüpleri ve oyun parkları bulunacaktır.
Proje ...’ne ... dakika, 3. Havalimanı’na ... dakika mesafede olan KÖY, Maslak’a ... dakika, ... İstasyonu’na 10 dakika, ... ... ’ya ise 10 dakika uzaklıkta yer almaktadır.
Davaya konu villa ... numaralı ... olarak anılan villadır. Villa 2 bodrum +zemin +1 Normal kattan oluşmaktadır.
1 Bodrum kat : 11,10 m2 hol , 1,78 m2 merdiven , 28,24 m2 teknik hacim , 20,18 m2 teknik hacim 26,82 m2 teknik hacim ve 123,01 m2 otopark olmak üzere toplam 211,13 m3 alanlıdır.
2 bodrum kat : 65,67 m2 salon , 13,52 m2 yatak odası , 17,01 m2 mutfak , 3,05 m2 banyo , 2,31 m2 wc , 26,53 m2 giriş holü , 6,66 m2 merdiven olmak üzere toplam 134,75 m2 alanlıdır.
Zemin kat : 13,51 m2 yatak odası , 14,96 m2 yatak odası, 14,34 m2 yatak odası, 18,48 m2 yatak odası, 3,05 m2 banyo, 5,03 m2 banyo, 23,85 m2 hol , 6,81 m2 merdiven , 3,02 m2 açık balkon, 3,12 m2 açık balkon olmak üzere toplam 110.47 m2 dir.
1. Normal kat : 21,78 m2 Yatak odası, 11,22 m2 soyunma odası, 9,90 m2 banyo, 3,03 m2 merdiven holü, 6,76 m2 merdiven , 100,66 m2 çatı terası, olmak üzere 175,13 m2 alanlıdır. Binanın net alan+açık balkonlar +çatı terası ile 310,79 m2 olup , genel toplamda 690,65 m2 dir.
Keşif tarihinde taşınmazda eksikler tamamlanmakta olduğu görülmüş olup, yetkililer tarafından en kısa sürede teslim edileceği beyan edilmiştir. Villanın ön yan arka bölümlerinde bahçe alanları olup , bahçede havuz bulunmaktadır. Villanın inşasında kullanılan malzeme ve işçilik çok kalitelidir. Bina içinde asansör olduğu görülmüştür.
Taşınmazın keşif günü son hali raporumuzda resimlerle gösterilmiştir.
Taşınmaz Değerleme Yöntemleri: Taşınmazların değerinin tahmininde emsal karşılaştırma yöntemi, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Karşılaştırma Yöntemi (Raporda kullanılan yöntemdir.):
Değerleme için kullanılan en kolay ve en sistematik yöntemdir. Üzerinde yapı bulunan veya bulunmayan imar parselleri için en uygun değere güvenli sürüm değerleri yardımı ile ulaşılır. Sürüm değerleri, karşılaştırma için seçilen taşınmazların nitelik ve öz niteliklerinin, değeri saptanacak taşınmazla aynı olması sonucu elde edilir. Eğer taşınmazlar farklı niteliklere sahipse, bu farklılıklara gerekli düzeltmeler yapılır. Karşılaştırma yöntemi; yakın zamanda gerçekleşmiş, şeffaf ve yeteri kadar emsal değeri bulunduğu durumlarda kullanılmalıdır. Bu yöntemin uygulanması sırasında kullanılan en önemli veri kaynakları; ilgili değerleme uzmanın görüşleri, kamuya açık kayıtlar ve diğer piyasa emlakçılarından alınan bilgilerdir. Bulunan emsaller konum, fonksiyonel kullanım ve büyüklük gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş ayrıca ofisimizdeki mevcut data bilgilerinden faydalanılmıştır.
Bölge Emlak Piyasası Bilgileri Ve Kira Değeri Hesaplamaları;
Taraflar emsal göstermemişlerdir. Re’sen emsal bulunamamıştır.
"Davacı vekilinin itiraz dilekçesinde; sayfa:6, 5. Maddesinde üç adet emsale yer verilmiştir.
650,00 m2. brüt villanın 45.000,00 TL.
350,00 m2. brüt villanın 35.000,00 TL.
450,00 m2. brüt villanın 40.000,00 TL.'sına kiralık olduğu tespit edilmiştir. Denilmektedir. "Davalı taraf emsal göstermemiştir. Davacı taraf ise üç adet emsal göstermiştir. Bunlardan bir fikir edinilmiştir."
İnternet ortamında doğrudan satış hizmetleri sunan, sahibinden.com internet sitesi üzerinden yapılan emsal araştırmasında, aşağıdaki tablodan da görüleceği gibi, dava konusu taşınmazla aynı semtte ve yakın konumda bulunan emsal villa kiralama ilanı tespit edilmiş ve, bu ilanda davaya konu taşınmazın, m2 si, kullanımı, ve benzeri özelikleri düzeltilerek, villanın bedelinin tespit edilmiş olup, Emsallerde gerekli düzeltmeler yapılarak fikir verici emsal olarak değerlendirilmiştir.
Açıklanan nedenler ile dava konusu villanın keşif tarihindeki rayiç kira değerinin, 40.000 TL / ay olabileceği, talep edilen başlangıç tarihi için TÜİK verilerinden yararlanılmıştır.
https://biruni.tuik.gov.tr/medas/donusum_hesap.zul
Buna göre; başlangıç tarihi olan 12.12.2017 tarihindeki rayiç kira değerinin ise yuvarlatılmış 27.000 TL/ ay olabileceği değerlendirilmiştir.
Buna göre;
Sonuç olarak; dava konusu villanın keşif tarihindeki rayiç kira değerinin, 40.000 TL/ay olabileceği, başlangıç tarihi olan 12.12.2017 tarihindeki rayiç kira değerinin ise yuvarlatılmış 27.000 TL/ay olabileceği, 12.12.2017-08.03.2019 tarihleri arası döneme isabet eden kira bedelinin 411.438 TL olarak hesaplanabileceği kanaatine ulaşmıştır" şeklinde mütaalada bulundukları görülmüştür.
Davacı vekili 13/01/2021 tarihli dilekçesi ile dava değerinin belirlenmiş olması sebebi ile eksik harcın tamamlanmasına yönelik beyanda bulunarak dava konusu toplam taleplerinin 412.611,10 TL olarak arttırıldığını bildiririr dilekçe ibraz etmiştir.
Dava; taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine konu villa tipi taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmediğinden bahisle davalının temerrüdü nedeniyle 12.12.2017 tarihi ila 08.03.2019 tarihi arasındaki kira kaybının tazmini için açılan tazminat davasından ibarettir.
Davaya konu sözleşmenin taraflarının tacir oluşu nedeniyle mahkememizin görevli olduğu ve davaya konu tazminat miktarının bilirkişi incelemesi neticesi net olarak tespit edilebilecek olması nedeniyle davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasında davacının hukuki yararının bulunduğu anlaşıldığından davalı yanın usuli itirazlarının reddine karar verilerek davanın esasına girmek gerekmiştir.
Tüm dosya kapsamı ve toplanılan delillerin bir bütün halinde değerlendirilmesi sonucunda; .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.İş sayılı dosyasında alınan delil tespiti raporu ve mahkememizce görevlendirilen alanında uzman bilirkişilerin ayrıntılı ve gerekçeli olmakla hükme esas alınan raporlarında tespit edildiği üzere, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davalının taşınmazı teslim etmesi gereken 12.12.2017 tarihi itibarıyla taşınmazın tamamlanmamış olduğu ve teslime hazır edilmediği, söz konusu durumun dava tarihi itibarıyla dahi devam ettiği, borçlunun temerrüdü nedeniyle alacaklının uğradığı zararı genel hüküm niteliğindeki TBK'nun 117. ve devamı maddeleri uyarınca talep etmesi mümkün olmakla, taşınmaz süresinde teslim edilse idi davacı yanın elde edeceği kazanca göre tazminat hesaplamasının yapıldığı, bu bakımdan talep konusu 12.12.2017 tarihi ila 08.03.2019 tarihi arasındaki davacının kira kaybının taşınmazın eklentileri ile birlikte toplam 690,65 metrekareye göre ikinci bilirkişi raporunda yapılan hesaplama ile 411.438,00 TL olarak tespit edildiği, ilk raporda yapılan hesaplama ile ikinci rapor arasındaki farkın ilk raporda taşınmaz metrekaresine eklentilerin dahil edilmemiş olmasından kaynaklandığı, bu sebeple raporlar arasında fahiş fark ve çelişki olduğundan bahsedilemeyeceği, davalı vekilince dava dilekçesindeki talebin 391,74 metrekare üzerinden olduğu beyanı ile son hesaplamada 690,65 metrekarenin esas alınmasına itiraz edilmiş ise de, dava dilekçesinde talebin 391,74 metrekareye ilişkin olduğuna dair bir açıklamanın bulunmadığı, yalnızca sözleşmenin betimlenmesi sırasında 391,74 metrekareden bahsedildiği, nitekim taraflar arasındaki sözleşmeye göre villanın toplam kullanım alanının otopark teras gibi eklentileriyle birlikte brüt 690,65 metrekare olduğu sabit olmakla talebin farklı olduğundan söz edilemeyeceği, davacı yanca dava öncesinde kira kaybının ödenmesi talebiyle davalı yana ihtarname keşide edilmiş ise de, ihtarnameye konu olan dönemin dava konusu dönemden daha kısa bir süre için oluşu ve ihtarnamede net bir alacak meblağı belirtilmeyip ortalama bir miktarın ödenmesi talep edildiğinden ihtarnamenin davalı yanı temerrüde düşürücü niteliğinin bulunmadığı, böylece dava konusu dönem için temerrüdün en erken 24/06/2019 dava tarihi itibarıyla gerçekleştiği, taraflar tacir olmakla davacı yanın alacağa ticari faiz işletilmesi talebinin yerinde olduğu, taşınmazın davacı yana vaktinde teslim edilmediği sabit olmakla davalı yanca ifada temerrüde düşülmesinde kusurunun bulunmadığına ilişkin mahkememizi ikna edici ve ispata elverişli sebep ve deliller gösterilmediğinden davacı yanın bilirkişi raporu ile tespit edilen miktarda zararının doğduğu ve davalı yanca tazmini gerektiği sonuç ve kanaatine varılarak benimsenen temerrüt tarihi esas alınmak suretiyle davanın kabulüne, dava öncesinde delil tespiti için davacı yanca bir kısım masraflar yapılmış olup eldeki davada tahsili talep edilmekle, bu talebin yargılama giderleri içinde kabul edilebileceği anlaşıldığından yargılama giderleri arasında davalıdan tahsiline dair açıklanan gerekçelerle aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan gerekçe ve nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ İLE,
411.438,00 TL tazminatın 24/06/2019 dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı yana verilmesine,
1.173,10 TL'lik talebin yargılama giderlerine dahil edilmesine,
2-Alınması gerekli 28.105,32 TL karar harcından 873,91 TL peşin harç ve 6.185,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 7.058,91 TL harcın mahsubu ile 21.046,41 TL'nin davalıdan tahsili ile Hazine'ye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 873,91 TL peşin harç, 6.185,00 TL tamamlama harcı ve 44,40 TL başvurma harcı olmak üzere toplam 7.103,31 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Davacı kendisini vekille temsil ettirmiş olduğundan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 37.250,66 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından mahkememiz dosyasında yapılan 3.644,45 TL (bilirkişi ücreti, tebligat v.s posta masrafları) ve delil tespiti dosyasında yapılan 1.173,10 TL olmak üzere toplam 4.817,55 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-14. maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26. maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan arabuluculuk ücretinin davada haksız çıkan taraftan karşılanması gerekmekle, 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
7-Davacı tarafça yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere istinaf dilekçesi sunulmak suretiyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 09/03/2021
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza