T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2017/1089 Esas
KARAR NO:2021/604
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:12/12/2017
KARAR TARİHİ:15/09/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili 12/12/2017 tarihli dava dilekçesinde özetle: Müvekkili ile davalı arasında, davalının “...” adlı projesi bünyesinde yer alan 365 numaralı bağımsız bölümün' müvekkiline satışının ön aşamasını teşkil etmek üzere, ... 25. Noterliği nde 18.04.2014 tarihinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşme kapsamında davalı ... A.Ş. nin 71,43m² brüt ve ve 48,57 net m² alana sahip ... numaralı bağımsız bölümün müvekkilim şirkete satışını ve 01.11.2015 tarihinde teslimini; müvekkilinin ise, 216.100 USD şeklinde belirlenen tutarın Türk Lirası karşılığını ödemek suretiyle ilgili bağımsız bölümü satın almayı taahhüt ettiğini, Sözleşme'de öngörülen hükümler dairesinde ödemelerin gerçekleştirilmesi ve şart koşulan KDV bedelinin peşin ödenmesi koşulunun yerine getirilmesini müteakiben, dava konusu bağımsız bölümün anahtarları Sözleşme'de öngörülen teslim tarihinden (yaklaşık) iki yıllık bir zaman dilimi sonrasında 24.05.2017 tarihinde müvekkiline teslim edildiğini, 08.12.2017 tarihinde taşınmazın mülkiyetinin tapu sicili nezdinde müvekkili adına tescil edildiğini, taşınmazın tesliminin akabinde, ilgili bağımsız bölümün “kullanılabilir net alanının” (tam ve kesin bir rakam olmamakla birlikte) çok daha aşağısında bir rakam olduğunu tespit edildiğini ve derhal ... A.Ş. yetkililerine ... 8. Noterliği'nin 22.06.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide etmek suretiyle bildirilerik, fazladan ödenen bedel tahtında oluşan zararının ihtarnamede tanınan süre içerisinde tazmin edilmesini talep edildiğini, davalı şirketin ... 43. Noterliği'nin 06.07.2017 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile verilen cevabi yazıda, yapılan ölçüm neticesinde bağımsız bölümün tespitinde herhangi bir sorun öngörülmediği, bağımsız bölümün net alan m²si hesaplanırken, ilgili net m²'ye bağımsız bölümü çevreleyen “duvar, kolon ve pencere boşlukları" gibi sair unsurların da dahil edilmesi gerektiği ve ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı belirtilerek, taleplerinin yasal dayanaktan yoksun olması dolayısıyla kabul edilemeyeceğinin ifade edildiğini, sözleşme'de öngörülen vasıf ve niteliğe aykırı bir şekilde müvekkili şirkete teslim edilen taşınmazdan kaynaklı olarak uğranılan zararın tazminini talep edebilmek adına işbu davanın ikame edildiğini,. bahsi geçen bu zararın oluşumunun net m²nin Sözleşme'de öngörülenden daha az bir alana isabet etmesi dolayısıyla fazladan ödenen bedele dayandığını, davalı ... A.Ş.'nin Sözleşme'nin akdedilmesi öncesi, esnası ve sonrasındaki eylemleri ışığında huzurdaki davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden hareketle ve birbirini sistematik olarak tamamlayacak şekilde ayıba karşı tekeffül, aldatma (hile) ve genel işlem kaşulları tahtında ileri sürülebilecek üç esaslı gerekçeye dayalı olduğunu, davalının sözleşmede öngörülen vasıf ve niteliğe aykırı olacak şekilde ayıplı mal tesliminde bulunarak sözleşmeye aykırı davrandığını, davalının sözleşme gereğince fazladan bedel ödenmesi nedeniyle oluşan zararın tazmininin talep edildiğini, davalının ... A.Ş.'nin, ticari satışlar özelinde (ve kural olarak) ticari hayatın bir gereği olarak öngörülen kısa ihbar sürelerinin arkasına sığınarak, ayıplı malın kabul edildiği yönünde bir savunma argümanına dayanmasının hukuken himaye görmesinin kabul edilebilir hiçbir yönü bulunmadığını, gerçekten de ayıbın gizli olduğu hallerde, açık ayıp özelinde öngörülen iki (ve sekiz günlük) sürelerden hareketle ihbar süresinin dolmuş olduğu ve bu suretle malın kabul edildiğinin söylenemeyeceğini, müvekkilinin davalı şirketin aslında hile yoluyla imzalanmasını sağladığı ve esas itibariyle müşterek bir iradenin ürünü olmaması dolayısıyla genel işlem koşulu niteliğinde olan ve sözleşmede değil, sözleşme ekinde “gizlenmek suretiyle” yer verilen bir açıklamaya dayalı olarak ciddi şekilde zarar gördüğünü, müvekkilinin ayıbı, fark eder etmez satıcıya derhal bildirimde bulunduğunu, davalının sözleşme imzalanmadan hemen önce müvekkili şirket değerlendirmelerine sunduğu sözleşme ile noter nezdinde imzalatılan sözleşmenin birbirinden farklı olduğunu, sözleşme eklerinin ise paylaşılmadığını, imzalanan Sözleşme metni incelendiğinde, sözleşme'nin ekine “Net Alan: Duvarlar dahli alan” ibaresinin eklendiğinin görülebileceğini, eklenen bu ifadenin, normale göre oldukça ufak puntolarla ve sözleşme metni dışına dahil edildiğini, salt bu durum dahi davalı ... A.Ş.'nin hile iradesinin gözler önüne getirilebilmesi açısından yeterli olduğu ve şu halde müvekkili şirket iradesinin, davalı tarafından hile yoluyla sakatlandığının açık olduğunu, TBM m 39/2 hükmünde yer alan düzenlemeye göre aldatmadan dolayı bağlayıcılığı olmayan bir sözleşmenin onanmış sayılmasının, tazminat hakkını ortadan kaldırmayacağı, ağır kusurlu satıcı konumunda olan davalının süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını ileri süremeyeceğini, sözleşme metnine eklenen net metrekare tanımının TBK 20 vd maddeleri gereğince yazılmamış, yok hükmünde sayılması gerektiğini, sonuç olarak davalı şirketin ayıplı mal tesliminde bulunması, açıkça aldatma kastıyla hareket etmesi ve TBK md. 20 vd. hükümleri kapsamında geçersiz olan bir hükme dayanarak ifada bulunulduğunun sabit olmasından hareketle; zarar miktarının yargılama sürecinde yapılacak bilirkişi incelemesi sonucunda ortaya çıkacağı dikkate alınarak, müvekkilinin şirketin uğramış olduğu zararlara temel oluşturmak ve fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla, HMK md. 107 hükmü gereğince şimdilik 5.000 TL'nin dava konusu taşınmazın bedelinin ödendiği tarihten itibaren işletilecek ticari avans faiziyle birlikte davalı şirketten tahsili ile müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı şirket üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili 10/01/2018 tarihli cevap dilekçesinde özetlet: davanın görülmesinde Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olması nedeniyle görevsizlik kararı verilmesini, davacının belirsiz alacak davasını açmakta hukuki yararının bulunmadığını, davacıya 365 no.lu bağımsız bölümün teslimi borcunun üstlenildiğini, sonraki aşamalarda bağımsız bölüm numarasının idari gereklilikler nedeni ile ve sözleşmeye uygun olarak 127 haline geldiğini, bunun dışında vadedilen bağımsız bölüm ile davacıya teslim ve davacı adına tescil edilen bağımsız bölümün tüm şartlarıyla aynı olduğu, sözleşmenin ikinci sayfasındaki lejant kısmında bağımsız bölüm brüt metrekaresi'nin 71,43 olarak belirlendiği, 17. Sayfada yer alan ne alan hesaplamasının ise tamamen bilgilendirme amaçlı olduğunu, asıl üzerinde sözleşme ve geçerli olan hesaplamanın lejantda yer alan brüt metrekare hesaplaması olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın ve anahtarının 24/05/2017 tarihinde her hangi bir itiraz veya ihtirazi kayıt olmaksızın davacı temsilcisine teslim edildiğini, daha sonra davacı adına tapuda devir yapıldığını, 01/03/2016 tarihinde davacıya bağımsız bölümün teslim alınması için iadeli tahahütlü posta ve email olarak davet gönderildiğini, davacının geç teslim iddialarının hüküm taşımadığını, davacının süresi içinde ayıp bildirimi yapmadığını bu sebeple malın kabullenmiş olduğunu, davacının hile iddialarının gerçek dışı olduğunu, davacı vekiline email ekinde gönderilen sözleşme gövdesi ile noter huzurunda imzalanan sözleşme gövdesinin birebir aynı olduğunu, müvekkilinin sözleşme kapsamında üzerine düşen edimi gereği gibi ve eksiksiz olarak yerine getirdiğinden ortada bir ayıp ve ayıptan doğan sorumluluk bulunmadığını, noterde yapılan düzenleme şeklindeki sözleşmenin 17/c hükmü ile noterlik makamının "gerçek isteklerinin aynen yazıldığını" belirten ibaresi karşısında davacının genel işlem koşulları uygulandığı iddiasının kabul edilemez olduğunu, davacının yazılmamış sayılmasını talep ettiği kısmını "net metrekare" hesabından ibaret olduğunu, bu kısmın davacı alıcı için özel olarak hesaplandığını bahsi geçen kısmın sadece yol gösterici nitelikte olup, asıl bağlayıcı hesaplamanın sözleşmenin lejant kısmında yer alan brüt metrekare olması nedeniyle salt net metrekare hesaplamasının yazılmamış sayılmasını davanın haksız olduğu sonucunu değiştirmeyeceğini, yazılmamış sayılması istenen kısım açık ve anlaşılır olup birden fazla anlama gelmediğini, kamu düzenine mevzuata ve genel ahlaka uygun olduğunu, davacının aleyhine veya onun durumunu ağırlaştırıcı nitelikte olmadığını, sözleşme serbestesi hükümleri çerçevesinde tarafların ortak onayları ile yürürlüğe girdiğini, tüketici sıfatını haiz bir şahsa yönelmediğini, sözleşme özgürlüğünde bulunması gerekli güç dengesinin sözleşmede mevcut olduğundan hukuka uygun olduğunu, savunarak davanın usulden reddine mahkeme aksi kanaate ise esasdan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE:
Deliller: Düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi, email yazışmaları, dekorasyon ve teknik şartname, ihtarname, anahtar teslim formu,
bilirkişi raporu.
Dava, taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış vadi sözleşmesinden kaynaklanan terditli olarak ayıplı ifaya ve hileye ve genel işlem koşullarına aykırılık iddiasına dayalı uğranılan zararın tazmini istemine ilişkin olup, uyuşmazlık süresi içerisinde ayıp ihbarı yapılıp yapılmadığı ayıplı ifa olup olmadığı, sözleşmenin kurulması aşamasında hile olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği, sözleşmenin genel işlem koşullarına aykırı olup olmadığı varsa davacının uğradığı zararın tespiti noktasındadır.
Tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda mahkememizce belirlenen uyuşmazlık noktalarında bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir inşaat mühendisi ve bir hukukçu bilirkişi refakate alınarak keşif yapılmak suretiyle rapor alınmasına karar verilmiş olup düzenlenen 06/05/2019 tarihli bilirkişi raporunda özetle: dava konusu taşınmazın İstanbul ili Kâğıthane İlçesi ... Mahallesinde bulunan ... pafta 8871 ada 26 parselde bulunan 10 katlı A ve B Bloklu Betonarme İşyeri ve Arsası 19.230,60 m2 yüz ölçümlü kat mülkiyetli taşınmaz işyeri niteliğinde arsa payı 195 / 184.125 a blok 1. kat 127 bağımsız bölümün tek hacim olarak avukatlık bürosu olarak kullanılmakta olan alan olduğunu, tamamı ... ... A.Ş. Adına iken ... A.Ş. Adına satı işleminden 02/06/2017 tarihinde sabihi ... A.Ş. Tam ... yevmiye 77 cilt no 7707 sayfa no 08/12/2017 tarihli tescil olduğu, bilirkişilerden istenen taşınmaz bağımsız bölümün alanın ölçülerek m2'sinin belirlenmesi ve değerlendirilmesinde ; dava konusunun satım sözleşmesinden kaynaklı alacak olduğu, bilirkişilerden istenilen Taşınmaz Bağımsız Bölümün alanın ölçülerek m2' sinin belirlenmesi ve değerlendirilmesi olduğu, dava konusu taşınmazın Avukatlık bürosu olarak tek hacim olarak kullanıldığı temiz ve dekorasyonu yapılı, yerler parke, duvarlar boyalı, cam giydirme bina, bağımsız bölüm içinde açık mutfak, tavanlar boyalı, dekoratif lambalı, hukuk bürosuna özel kitaplıkları olan bağımsız bölüm olduğu, sözleşmedeki net alannın 4.33 x 10.56 = 45,72 m² olduğu, keşif mahallinde yapılan ölçümde net alanın 10,88 x 4.24 = 46,13 m² olduğu Kolon kapatılan alan minha 1,57 x 0,45 = 0.70 m² olduğu, 46,13 - 0,70 = 45,43 m² olduğunun ölçülerek hesaplandığını, 45.72 - 45,43 = 0,29 eksik alan olduğu, taşınmaz bedelinin 216.000 * %18 KDV 38.880 = 254.880 USD, taşınmaz metrekare bedelinin 254 .880 / 45,43 = 5.610 USD/m² olduğu, 0,29 x 5.610,00 = 1.630,00 USD, olduğu yapılan ölçüm sonucu davacıya ofisi 0,29 m² eksik teslim edildiği anlaşıldığı, eksik teslim edilen alanın bedelinin ise 1.630,00 USD olacağının hesaplandığı rapor edilmiştir.
Tarafların itirazları doğrultusunda ek rapor düzenlenmek üzere dosyanın bilirkişiye tevdiine karar verilmiş olup düzenlenen 16/01/2020 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle: net alanın teknik tarifinin net inşaat alanının, konut içerisinde duvarların arasında kalan temiz alana denildiği, bir diğer deyiş ile net alanın konut içerisinde duvarların arasında kalan süpürülebilir alanı ifade ettiği, buna göre konuttaki her bir oda, banyo, mutfak ve balkonun sıvaları da çıkmış olarak hesaplanan süpürülebilir ve yürünebilir alanın, net alan olduğunu, dava konusu taşınmazın sözleşmeye göre alanlarının; Ofisin brüt alanı 71,43 m², ofisin duvarlar dahil alanı 48,57 m², ofisin net alanı 45,32m², keşif günü ölçülen net alanın 46,13 m² olduğunun, lazer ölçü aleti ile hesaplandığı, kolon çevresinin dekorasyon maksatlı dikdörtgen olarak kapatılan alanının : 1,57m x 0,45m - 0,70m² olarak hesaplandığını, ancak davalı vekilinin haklı itirazları dikkate alınarak sadece kolon alanının ofis alanından minha edilmesi cihetine gidilmiş olduğunu, yapılan ölçüm sonrası taşınmazın net alanının : 46,13m² -0,70m² = 45,43m² hesap edildiğini ancak: hesap edilen alanın tamamının kolon (Q 90cm) kolon alanının yarısının 3,14 x (0,45)²/ 2 - 0,32 m² lik alan kısmının, ofisin net alandan minha edilmesi gerektiği, bu durumda Ofis Net alanının; 46,13m² - 0,32m² = 45,81m² hesap edildiğini, bu hesaplama sonrasında satılabilir net alanın 45, 32m²'lik olarak sözleşmede belirlendiği, yapılan fili ölçüm sonrasında net alanın 45,81m² olarak tespit edildiği, bu durumda davacıya 45,81m² - 45,32m² = 0,49m² fazla alan teslim edildiği, sözleşmede yazılı net alan üzerinden ve bilirkişilerce yapılan lazer ölçü aleti ile yapılan hassas ölçüm sonrasında bağımsız bölüm ofisin öngörülen satış alanından küçük olmadığının tespit edildiği, kök rapordaki maddi hatanın revize edildiği, ofis alanının eksik teslimi söz konusu olmadığından, davacının tazminat talebinin doğmadığı rapor edilmiştir.
Dosyanın bir inşaat bilirkişisi, bir gayrimenkul değerleme bilirkişisi ve bir mimar bilirkişiden oluşacak heyete tevdi ile tarafların iddia ve savunmaları, önceki rapora karşı sunmuş oldukları beyan ve itirazları da değerlendirilmek suretiyle taşınmazın net alanının 1-Duvarlar dahil ve hariç, 2-Pencere boşlukları dahil ve hariç, 3-Kolonlar dahil ve hariç olmak üzere ihtimalli değerlendirme yapılmak suretiyle ve taşınmazın brüt alanı yönünden değerlendirme yapılmak suretiyle belirlenen uyuşmazlık noktasında rapor alınmasına karar verilmiş olup alınan 14/04/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle;fiili durumda taşınmaz brüt alanının 48,85m² + 33,14m² = 81,99m² olduğu , satış vaadi sözleşmesi eki planda brüt alanının 71,43m² olarak belirlendiği, yapılan hesaplamalara göre fiili durumda net alanın : (10,78mx 4,32m) — (0,55m² + 0,46m²)=45,56 m², satış vaadi sözleşmesi eki planda verilen iç ölçülere göre net alanın 45,72 m² olan dava konusu bağımsız bölümün, fiili durumdaki net alanı ile satış vaadi sözleşmesi eki planda belirtilen iç ölçülere göre hesaplanan net alanı arasında 0,16 m²(45,72m² - 45,56m²) teknik olarak kabul edilebilir bir fark bulunduğu, bu durumda, fiili durumda dava konusu bağımsız bölümün hesaplanan net alanının, satış sözleşmesinde belirtilen iç ölçülere uygun olduğu, dava konusu ... no.lu (eski : 365 no.lu) bağımsız bölümün, fiili durumda sahip olduğu net alan yönünden değerlendirildiğinde ayıplı bir maldan bahsedilemeyeceği, kanat ve sonucuna varıldığı rapor edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın 24/05/2017 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiği, hususunda taraflar arasında ihtilaf yoktur. Davacı tarafça taşınmazın fiilen teslim alınmasından 29 gün sonra ... 8. Noterliği'nin 22/06/2017 tarih, ... yemiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmaz net alanının 42m² olduğunun ve sözleşmede tahaahüt edilen net alandan daha küçük bir net alana sahip bağımsız alan teslim edilmekle ayıplı teslim yapılmış olduğunun tespit edildiği, söz konusu net alan metrekare farkından ötürü uğramış oldukları zararlar için eksik olan net metrekare alanının tekabül ettiği, brüt metrekare alanı üzerinden oranlarak hesaplanacak olan bedelin, ödemiş olduğu toplam bedelden mahsubu ve ticari faizi ile iade edilmesi, talep ve ihtar edilmiştir. Davalı tarafından keşide edilen ... 43.Noterliği'nin 06/07/2017 tarih, ... yevmiye no.lu cevabi ihtarnamesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin bağlayıcı olan hükmünün sözleşmenin ilk sayfasındaki lejantda yer alan brüt yüzölçüm miktarı olduğunu, taraflarca hem net hemde brüt alan hesaplamasının teati edilerek sonuca varıldığını, taşınmazın fazla yüzölçümü ile teslim edildiği, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını bildirilmiştir.
Taraflar arasında ... 25.Noterliği'nin 18/04/2014 tarih ... yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış olup; sözleşmeyle davalı satıcı tarafından ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 8871 ada, ... pafta no.lu , 26 parselde bulunan 365 no.lu bağımsız bölümün, 216.100USD bedelli davacı alıcıya satılmasının vadedilmiş olduğu, sözleşme ile bağımsız bölüm brüt metrekaresinin 71,43m² olarak belirlendiği, net alanın duvarlar dahil alan olarak 48,57m² olarak belirlendiği, sözleşme eki planda taşınmaz iç ölçülerinin 10,56m x 4,33m olarak belirlenmiş olduğu planda belirtilen iç ölçülere göre bağımsız bölümün net alanının 4,33x10,56=45,72m² olarak belirlenmiş olduğu görülmüştür.
6098 Sayılı TBK'nun 219/1.maddesi ile Satıcının alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olacağı düzenlenmiştir.
Tüm dosya kapsamında 16/01/2020 tarihli ek rapordaki maddi hata da giderilmek suretiyle düzenlenen ve denetime elverişli görülen 14/04/2021 tarihli bilirkişi raporu ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi eki planda belirtilen 48,57m² net alanın duvarlar dahil alan olarak tespit edilmiş olduğu, sözleşme ekindeki planda verilen iç ölçülere göre net alanın 45,72m² olarak belirlendiği, bağımsız bölümün fili durumda net alanının 45,56m² olduğu, (45,72-45,56=0,16), 0.16m²'lik farkın teknik olarak kabul edilebilir bir fark olduğu tespit edilmiş olmakla, dava konusu taşınmazın davacıya ayıplı olarak teslim edilmediği, davacı tarafça 6102 Sayılı TTK'nun 23/1,c maddesi ile belirlenen süre içinde ayıp ihbarında bulunulmamış olduğu anlaşılmakla, davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
KARAR
1-Davanın REDDİNE
2-Alınması gereken 59,30-TL karar ilam harcının 85,39TL peşin harçtan düşülmesi ile artan 26,09-TL fazla ödenen harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesap ve takdir olunan 4.080,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmı karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı kesin olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.15/09/2021
Katip ...
(e-imza)
Hakim ...
(e-imza)