T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/258 Esas
KARAR NO: 2020/160
ASIL DAVA: Menfi Tespit
ASIL DAVA TARİHİ: 16/03/2017
KARAR TARİHİ : 27/02/2020
ASIL DAVADA DAVA: Davacı vekili dilekçesinde, müvekkili şirket ile davalılar arasında, İstanbul İli Şişli İlçesi, İnönü Mahallesinde kain 602 ada 4,5 ve 6 nolu parsellerle ilgili Beşiktaş ... Noterliğinin 22/08/2013 tarih ve ...yevmiye sayılı düzenleme şeklinde ve gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi (Taksim Petek Projesi) imzalandığını, sözleşmenin banka teminat mektubu ve yürürlük şartı başlıklı 9/1 maddesinde "yüklenici iş bu sözleşmenin imzasıyla birlikte yapılacak olan inşaatın tam ve eksiksiz tamamlanmasının ve sözleşmede ön görülen diğer yükümlülüklerin teminatını teşkil etmek ve bağımsız bölümlerin teslimi, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyetli tapular alınıp sözleşmenin tam ve eksiksiz ifasıyla, kesin kabulün yapılması (veya hangisi sonra ise kat mülkiyetli tapuların alınması) aşamasında iade edilmek üzere toplam 2.000.000,00 TL bedelli arsa sahipleri lehine düzenlenmiş teminat mektubunu teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder " denildiğini , müvekkilince söz konusu teminat mektubunun verildiğini, müvekkilinin sözleşme gereğince edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, sözleşmenin 8/1 maddesi çerçevesinde iskan ruhsatının alındığını ve bağımsız bölümlerin teslime hazır edildiğini, bu durumun müvekkili şirket tarafından keşide eden Kadıköy ... Noterliğinin 20/10/2016 tarih ... sayılı ihbarnamesi ile de bildirildiğini, bu ihtarname ile tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde bağımsız bölümün bulunduğu yerde teslim ve tesellüm tutanağı ile birlikte bağımsız bölümün teslimine davet yapıldığını, davalı tarafça bu çağrı üzerine önce Beşiktaş ... Noterliğinin 08/11/2016 tarih ve ...yevmiye sayılı ihtarnamesi ile cevap verilerek söz konusu uygulamanın sözleşmeye uygun olmadığını ileri sürüldüğünü, ancak müvekkili tarafından sözleşmeye uygun şekilde tam ve gereği gibi imalatları tamamlanan bağımsız bölümlerin iskanı da alınmış bir şekilde 03/01/2017 tarihinde davalıların vekili Av. ... teslim edildiğini, davalılar tarafından Beşiktaş ... Noterliğinin 20/02/2017 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi keşide edilerek, inşaatın sözleşmede belirlenen sürelerden daha geç bir dönemde teslim edildiği belirtilerek bir kısım alacaklarının doğduğunu iddia edildiğini, nasıl hesaplandığı dahi anlaşılmayan 2.267.704,00 TL'nin ödenmesinin talep edildiği aksi takdirde teminat mektubunun nakde çevireceğinin ihtar edildiğini, müvekkilinin sözleşme gereğini süresinde tam ve gereği gibi yerine getirdiğini, davalının iddialarının haksız olduğunu , inşaatın teslimi için gönderilen Kadıköy ... Noterliğinin 20/10/2016 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi üzerine davalı arsa sahiplerinin bu tebliğden itibaren 30 gün süre içeresinde inşaatı inceleyerek gerekli tespitleri yaptırdığını ve 26/10/2016 tarihli dava dilekçesinde isimleri yazılı kişiler tarafından düzenlenen raporun müvekkiline tebliğ ettiklerini bu raporda dairelerin teslim almaya hazır olmadığının bildirilmesine rağmen sözleşmenin 13.3 maddesi gereğince yükleniciye bu eksikliklerin giderilmesi için en az 30 günlük sürenin verilmediğini, bu hususun sözleşmenin 13.maddesinde yer aldığını, karşı tarafın sözleşmenin 13.3 , 13.4 ve 13.5 maddelerine uygun hareket etmediklerini, 13.4 maddeye göre arsa sahibi yükleniciye makul bir süre daha vermek isterse bu sürenin sonunda tarafların bir araya gelerek yine eksiklik bulunması ve daha önce verilen sürede giderilememiş olması halinde arsa sahibi başka bir firma ile eksikliklerin giderilmesini sağlayabilecektir, bu işler için arsa sahibi 3.kişilere ödenecek bedeller için gecikmeden doğan zararın tamamen tazminini isteme hakları saklı kalmak üzere yükleniciye rücu edebilecek veya yükleniciye isabet edecek 12.2.5 madde de belirtilen bağımsız bölümleri devretmeyecek veya teminat mektubundan tazmin yoluna gidilecektir denildiğini , eksikliklerin giderilmesi için kendilerine süre verilmediği gibi 03/01/2017 tarihinde teslim alındığını, davalılar tarafından ileri sürülen iddiaların kabul edilmemekle birlikte bir takım mücbir sebeplerin de söz konusu olduğunu bunların arsanın geç teslimi, 15 Temmuz kalkışma harekatı,... Belediyesiyle ilgili basına yansıyan olaylar olduğunu, mücbir sebebin sözleşmenin 21.maddesinde düzenlendiğini, sözleşmenin 12.2.6 maddesi gereğince müvekkiline devri gereken bağımsız bölümlerin devredildiğini, bunun da müvekkilinin sözleşme gereğini yerine getirdiğinin kanıtı olduğunu, 10/10/2016 tarihinde iskan ruhsatının da alındığını ve 03/01/2017 tarihinde arsa sahiplerinin teslim aldıklarını, sözleşmeye göre yapıp kullanma izin belgesi (iskan) alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde kalan %5'i tapudan devir ve fera edilecek ve banka teminat mektubu yükleniciye iade edilecek denildiğini, tüm bu nedenlerde söz konusu sözleşme uyarınca müvekkili şirketin edimlerini yerine getirdiğini ve borçlu olmadığının tespitine söz konusu teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti ile müvekkili şirkete iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
ASIL DAVADA CEVAP: Davalılar cevap dilekçelerinde, sözleşmenin 8.1 maddesine göre yüklenici sözleşmenin imzasını takiben en geç 8 ay içinde gerekli projeleri hazırlayarak inşaat ruhsatını almayı, inşaatın ruhsatının alındığı tarihten itibaren en geç 24 ay içinde... Tamamlanmış şekilde eksiksiz ve ayıpsız teslim etmeyi peşinen kabul eder denildiğini, sözleşmenin 22/08/2013 tarihinde imzalandığını inşaat ruhsatının gecikmeli olarak 05/05/2014 tarihinde alındığını, sözleşme şartları davacı lehine yorumlandığında ruhsat tarihinden 24 ay sonrasına teslim tarihi olacağını ve bunun 05/05/2016 olması gerektiğini, sözleşmenin 9.1 maddesine göre davacının yükümlülüğünün bağımsız bölümlerin eksiksiz teslimi ve kat mülkiyetinin tesisi şartlarının ikisinin birden gerçekleşmiş olması olduğunu, teminat mektubu iadesinin bu iki şartın gerçekleşmesi halinde iade edilebileceğini, sözleşmenin 13.1 maddesine göre yüklenicinin sözleşmeyi tamamladığını yazılı olarak bildirmek ve inceleme yapmak üzere arsa sahiplerine 30 gün süre vermesi gerektiğini, davacının bu yükümlülüğünü yerine getirmediğini, sözleşmenin 13.1 maddesine göre mimar ve mühendislerden oluşan heyet ile inceleme yapıldığını, 26/10/2016 tarihli rapor ile işin teslime hazır olmadığının anlaşıldığını bunun üzerine Beşiktaş... Noterliğinin 08/11/2016 tarih ...sayılı ihtarnamesi ile inceleme için 30 günlük süre olması gerektiği belirtilerek eksik ve hatalı işlerin incelemeye başlandığının bildirildiğini, inceleme yapılarak 17/12/2016 tarih ve arsa sahiplerine teslim edilecek ünitelerin kontrolü başlıklı tutanak düzenlendiğini, tutanakta ...istenen düzeltmeleri yaparak 11 ve 17 Aralık 2016 tarihlerinde yeniden inceleme yapıldığı şerhinin mevcut olduğunu , davacının imzasının olması nedeniyle bağımsız bölümlerin teslime hazır olmadığını kabul ve ikrar edildiğini, 17/12/2016 tarihli tutanağı 03/01/2017 tarihinde düzenlenen teslim tutanağının 2 nolu ekine konularak bağımsız bölümlerde tespit edilen eksiklik ve ayıplı imalatları ile birlikte teslim alındığını, eksik ve geç teslim nedeniyle müvekkillerince uğranılan zararların tazmin edilmesi için davacı şirkete Beşiktaş ... Noterliğinin 20/02/2017 tarih ...yevmiye sayılı ihtarnamesi ile ihtarda bulunulduğunu, davacı tarafın hatalı ve eksik imalatları ile birlikte 8 ay geç teslim yaptığını, sözleşmenin 8.4 maddesine göre, teslimin taahhüt edildiği tarihten başlamak üzere yüklenici arsa sahiplerine düşecek her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve aylık olarak tespit edilecek rayiç kira bedeli tutarında ifaya eklenen cezai şart bedelinin arsa sahiplerine ödeneceğine, bu durumun 6 aydan uzun sürmesi halinde sözleşmenin feshi ya da, eksik ve ayıplı imalatların başkasına yaptırılarak bu halde harcanacak her türlü imaya ve sair giderlerin reeskont faiziyle birlikte ve ilave olarak %50 oranında cezai şart bedeli ile birlikte yükleniciden tahsil edileceği veya bu bedelin banka teminat mektubu bedelinden mahsup edileceğinin yer aldığını, 05/05/2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 03/01/2017 tarihinde teslim edilmesi nedeniyle 8 aylık gecikme söz konusu olduğunu, bu nedenle 8.4 maddesine göre cezai şart alacağının tartışmasız istenebileceğini, davacı tarafın mücbir sebep itirazının mesnetsiz olduğunu, davacının ileri sürdüğü sebeplerin hepsinin teslim tarihi olması gereken 05/05/2016'dan sonra olduğunu, kesin teminat mektubunun nakde çevrilme şartının oluştuğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
KARŞI DAVA: Davalılardan ..., ..., ..., ... tarafından verilen karşı dava dilekçesi incelendiğinde; 03/01/2017 tarihinde eksik ve ayıplı imalatlar belirtilerek sözleşmeden doğan gecikme cezası, cezai şart alacakları, kira bedeli alacakları saklı tutularak teslim alındığını, sözleşmenin 4.24 maddesine göre inşaatın teslim tarihine kadar aylık 20.000 TL (diğer davalı ile birlikte 20.000,00 TL olup müvekkilleri için her ay 7.100,00 TL ) ödenmesinin kararlaştırıldığını, teslimin 03/01/2017 tarihinde olmasına rağmen Kasım ve Aralık 2016 aylarına ilişkin toplam 14.200,00 TL'nin halen ödenmediğini, sözleşmenin 8.4 maddesine göre geç teslim halinde arsa sahiplerine düşecek her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve aylık olmak üzere rayiç kira bedeli tutarında ifaya eklenen cezai şart bedelinin arsa sahibine ödenmesinin taahhüt edildiğini, gönderilen ihtarname ile bu hususların ihtar edilerek ödenmemesi halinde teminat mektubunun çözdürüleceğinin bildirildiğini, yüklenici tarafından 30 günlük inceleme süresi verilmeden inşaatın teslim alınmasının istenildiği müvekkilince bu ihtarname üzerine 30 günlük sürenin dolmasının beklenilmeden 26/10/2016 tarihinde tespit raporunun hazırlandığını, 09/11/2016 tarihinde tespit raporunun elden teslim edildiğini, eksikliklerin giderilmesi için 30 günlük süre verildiğini, 03/01/2017 tarihli tutanakta eksik ve ayıpların belirtildiğini, bu nedenlerle sözleşmenin 4.20 maddesine göre teslim tarihine kadar ödenmesi gereken aylık 7.100,00 TL nedeniyle kasım ve aralık ayları için 14.200 TL , 8 ay 11 günlük gecikme nedeniyle sözleşmenin 8.4 maddesine göre müvekkillerine isabet edecek ... Ada ...,4,6,17,24,33,39,...,52,55,66,84,85,...,..14,...,... ve ... nolu bağımsız bölümler için aylı ve rayiç kira bedeli üzerinden hesap edilmek kaydıyla şimdilik 235.800,00 TL ifaya ekli cezai şart bedelinin her işleyen ayın 1.gününden itibaren hesaplanacak ticari reeskont faiziyle birlikte müvekkillerine eşit olarak ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
ISLAH: Karşı davacılar vekili 30/01/2020 tarihli ıslah dilekçesinde 598.082,00 TL'si asıl alacak 35.264,00 TL si asıl alacağa dava tarihine kadar işleyecek faiz, 14.200,00 TL iki aylık kira desteği bedeli, 465,00 TL dava tarihine kadar işleyecek faiz olmak üzere toplam dava değerini 648.011,00 TL'ye yükseltmiştir.
KARŞI DAVAYA CEVAP: İnşaatın süresinde teslim edildiğini, eksik ve ayıp iddialarının doğru olmadığını, bağımsız bölümlerin teslim alınmasının da bu durumun karinesi olduğunu belirterek karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
BİRLEŞEN DAVADA DAVA: ...A.Ş vekili dava dilekçesinde, sözleşmenin teslim tarihinin 05/05/2016 olması gerekirken 8 ay gecikmeyle 03/01/2017 tarihinde teslim edildiğini, eksik ve ayıplarla ilgili olarak 26/10/2016 ve daha sonra 17/12/2016 tarihli tutanaklar düzenlendiğini, sözleşmenin 4.20 maddesine göre teslim tarihine kadar arsa sahiplerinin kira desteği olarak maktu 20.000,00 TL ödenmesi gerektiğini bu bedelin KDV hariç 12.900,00 TL'sinin müvekkili şirkete ait olduğunu, Kasım ve Aralık 2016 tarihlerine ait KDV dahil 30.444,00 TL alacaklarının bulunduğunu yine sözleşmenin 8.4 maddesine göre de rayiç kira bedeli oranında cezai şart alacaklarının bulunduğunu belirterek KDV dahil 30.444,00 TL kira desteği bedeli ile müvekkili şirkete isabet edece dilekçe ekinde Ek-8 ile belirtilen bağımsız bölümler için 8 aylık rayiç kira bedeli üzerinden şimdilik 70.000,00 TL ifaya ekli cezai şart bedelinin her işleyen ay için ayın ilk gününden hesaplanacak ticari reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini istemiştir.
ISLAH: Davacı vekili 28/01/2020 tarihli ıslah dilekçesiyle, bilirkişi raporuyla emsal kira değerler (%30 indirim hariç) müvekkili şirketin 1.218.060,00 TL'si asıl alacak 04/05/2018 dava tarihine kadar asıl alacağa işleyen 222.809,04 TL avans faiz alacağının olduğunu yine kasım ve aralık ayı kira bedelleri ile ilgili olarak 25.781,28 TL'si asıl alacak dava tarihine kadar da asıl alacağa işleyen 4.039,18 TL avans faiz alacağı olduğunu tespit edildiğini belirterek dava değerini 1.470.689,00 TL'ye çıkarmıştır.
BİRLEŞEN DAVAYA CEVAP:İnşaatın süresinde teslim edildiğini, eksik ve ayıp iddialarının doğru olmadığını, bağımsız bölümlerin teslim alınmasının da bu durumun karinesi olduğunu belirterek karşı davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Asıl dava yüklenicinin borçlu olmadığının tespiti ve verilen teminat mektubunun iadesi talebine ilişkindir. Karşı dava ve birleşen dava geç teslim iddiasına dayalı olarak rayiç kira bedeli üzerinden ifaya eklenen cezai şart bedeli talebi ile teslim tarihine kadar yapılması gereken kira yardımından ödenmeyen ayların bedelinin tahsiline ilişkindir.
DELİLLER: Sözleşme, ihtarnameler, tapu kaydı, tutanaklar, elektronik posta yazışmaları, emsal kira sözleşmeleri, bilirkişi incelemesi.
Taraflar arasında imzalanan 22/08/2013 tarihli gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, ...Yapının yüklenici davalıların ise arsa sahipleri olduğu tespit edilmiştir. Sözleşmenin konusunun 2.1 maddesinde düzenlendiği, mülkiyeti davalılara ait olan ... ada 5 ve 6 nolu parsellerde bina inşa edilmesi ve inşa edilen binanın %53'ünü arsa sahibine %47'sinin ise yükleniciye isabet edilecek şekilde paylaşılması konusunda anlaşıldığı görülmektedir.
Sözleşmenin 4.20 maddesinde "bağımsız bölümlerin sözleşmeye uygun şekilde teslim tarihine kadar arsa sahiplerinin kira desteği olarak aylık maktu 20.000,00 TL'nin yüklenici tarafından ödeneceği, KDV bedellerinin yükleniciye ait olduğu" hususu yer almaktadır.
Sözleşmenin 8.maddesine inşaat süresi ve gecikme tazminatı düzenlenmiş olup incelendiğinde, sözleşmenin imzasını takip eden 8 ay içerisinde gerekli projeleri hazırlayarak inşaat ruhsatını almayı, inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren de en geç 24 ay içinde çevre düzenlemesi peyzaj çalışmaları da dahil tümüyle eksiksiz ve ayıpsız teslimi üstlenilmiş, 8.4 maddesinde inşaatın yapı ruhsatının düzenlendiğin tarihten itibaren en geç 24 ay içinde tamamlanarak bağımsız bölümlerin teslim edileceği bu süre içerisinde teslim edilmediği takdirde herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın teslimi gereken ayın başından peşin ödenmek üzere arsa sahiplerine isabet edecek her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve aylık olmak üzere tespit edilecek rayiç kira bedeli tutarında ifaya eklenen cezai şart bedelinin arsa sahibine ödeneceği bu durumun 6 aydan daha fazla sürmesi halinde sözleşmenin feshi ya da başkasına yaptırılarak rücu ve %50 cezai şart bedelinin tahsili ve bu bedellerin banka teminat mektubundan tahsil edilebileceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir.
Sözleşmenin 9. Maddesinde banka teminat mektubu düzenlenmiş olup inşaatın tam ve eksiksiz tamamlanmasının ve sözleşmede ön görülen diğer yükümlülüklerin teminatını teşkil etmek, bağımsız bölümlerin teslimi, yapı kullanma izin belgesi, kat mülkiyetli tapuların alınması, eksiksiz ifası, kesin kabulün yapılması (veya hangisi sonra ise kat mülkiyetli tapuların alınması) aşamasında iade edilmek üzere yüklenicinin 2.000.000,00 TL bedelli teminat mektubu vereceği hususu yer almaktadır.
Sözleşmenin 13. Maddesine bağımsız bölümlerin teslimi düzenlenmiştir. 13.2 maddesine göre yüklenici işi tamamlamış olduğunu arsa sahiplerine bildirerek usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığının incelenmesi için 30 gün süre verileceğini ve bu inceleme süresinin teslim süresinden sayılmayacağı, yapılan inceleme sonucunda eksik ve ayıp bulunması halinde ayıpların giderilmesi için en az 30 günlük süre verileceği bu sürenin ise teslim süresinden sayılacağı, sözleşmenin 13.5 maddesinde çok az ayıp ya da eksiklik bulunması halinde dairelerin teslim alınacağı ancak bu durumun yüklenicinin sözleşmeyi ifa ettiği anlamına gelmeyeceği, yüklenicinin tam ifa etmiş sayılabilmesi için gizli ayıplar hariç olmak üzere bağımsız bölümlerin ve inşaatın bir bütün teknik şartnameye uygun teslim etmenin yanında iskanı alınarak kat mülkiyetine geçişinin tamamlanmış olması gerektiği hususu yer almaktadır.
Sözleşmenin 25.3 maddesinde yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle arsa sahiplerinin uğrayacağı zarar , ödenmek zorunda kalınacak bedeller, ödenmeyen kira, cezai şart bedelleri bulunması halinde teminat mektubundan tahsil edilebileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.
...tarafından gönderilen 20/10/2016 tarih ...yevmiye numaralı ihtarname incelendiğinde bağımsız bölümlerin teslime hazır olduğu bildirilerek tebliğden itibaren 30 gün içinde teslim alınmaya çağrıldığı, bu çağrı üzerine 16,22 ve 23 Ekim tarihlerinde arsa sahiplerince inceleme yaptırılarak 15 konuttan oluşan toplam 19 ünitenin incelenerek rapor edildiği (26/10/2016 tarihli tutanak ve bu tutanağı tebliğ belgesi dosya içerisine konulmuştur.) ve bunun üzerine davalılarca çekilen 08/11/2016 tarih ... yevmiye numaralı ihtarname incelendiğinde sözleşmenin 13. Maddesine göre inşaatın incelenmesi için 30 günlük süre verilmesi gerekirken verilmediği belirtilerek... Yapının göndermiş olduğu ihtarnamedeki 30 günlük süresinin inceleme süresi olarak kabul edildiği, incelemenin yapıldığını, eksik ve ayıpları gösteren raporun tebliğ edileceğini tebliğden itibaren eksik ve ayıpların 30 gün içerisinde giderilmesi gerektiğinin belirtildiği görülmüştür.
Taraflarca dayanılan Taksim ... Teslim Tesellüm Tutanağı başlıklı 03/01/2017 tarihli belge incelendiğinde bağımsız bölümlerin tutanağı ekinde detayları verilen eksiklik ve ayıplı imalatları ile birlikte teslim alındığı, tüm eksiklik ve ayıplarla ilgili yasal haklarının saklı olduğunu bu eksikliklerin teslim tarihinden itibaren en geç 10 gün içinde tamamlanması ayrıca binanın güvenlik duvarının yükseltilmesi konusunda önlemlerin alınması, sözleşmeden doğan gecikme cezası, cezai şart alacakları, kira bedeli alacakları saklı kalmak üzere teslim alındığı tutanağın ekine 17/12/2016 tarihli inceleme raporunun eklendiği görülmüştür. 17/12/2016 tarihli inceleme raporu dosyada mevcut olup her bağımsız bölümde bir takım eksikliklerin halen mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Ayıp ve eksik imalatlarla ilgili elektronik posta yazışmaları da dosyada mevcuttur.
Davalılar tarafından Beşiktaş ... Noterliğinin 20/02/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi gönderildiği incelendiğinde 05/05/2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 8 aylık gecikme ile ve eksik ve ayıplı imalatlar yanında gecikme cezaları, kira bedelleri saklı kalınmak koşuluyla teslim alındığını, Kasım-Aralık 2016 aylarına ait 2 aylık toplam 40.000,00 TL (14.200,00 TL si şahısları geri kalanı şirkete ait olmak üzere) kira yardımı ile 8 aylık cezai şart alacağının biriktiğini buna göre aylık gecikme cezasının 278.463,00 TL olup (bunun 98.242,61 TL'si şahıslara 180.220,39 TL'si şirkete ait olmak üzere) 8 aylık toplam gecikme cezasının 2.267.704,00 TL olduğunu (bunun 800.104.88,00 TL'si şahıslara, 1.467.563,12 TL + KDV'sinin şirkete ) sözleşmenin 25.3 maddesine göre bu bedelin teminat mektubundan karşılanabileceğini belirterek bu miktarların ihtarnamenin tebliğinden itibaren en geç 2 gün içinde ödenmesi istenildiği, ihtarnamenin 21/02/2017 tarihinde ... Yapıya tebliğ edildiği tespit edilmiştir.
Taraflarca gösterilen tüm deliller toplanarak mahallinde keşif suretiyle alınan rapor ve ek raporlar dosyaya bırakılmıştır. 26/06/2018 tarihli kök rapor incelendiğinde , 05/05/2016 tarihinde teslimi gerekirken 8 aylık gecikme ile 03/01/2017 tarihinde teslim alındığı belirtilerek her bir bağımsız bölüm için aylık rayiç kira bedelleri saptanmış ayrıca kasım ve aralık ayları kira yardımıyla ilgili değerlendirme yapılarak, 8 aylık ödenmesi gereken kira bedelinin 852.800,00 TL olduğu, teminat mektubunun iadesi şartlarının oluşmadığı bildirilmiş taraflarca rapora itiraz edilmesi üzerine aynı bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak dosyaya bırakılmıştır. Ek rapor incelendiğinde, davalılara isabet eden bağımsız bölümler ve hisse durumları tablo halinde gösterilerek , dava konusu taşımazların bulunduğu mahalde yapılan incelemede halen kiralanamayan taşınmazların varlığı, emlak piyasasındaki daralma ve kiralayanların taleplerindeki azalma nedeniyle aylık rayiç kira bedelinden %30 oranında indirim yapılması gerektiği, 31 adet taşınmaz için aylık kira bedelinin 129.700,00 TL olup ...'nin 8 aylık kira alacağının 1.037.600,00 TL olacağı, bu tutardan %30 indirim yapılması halinde ...'nin 726.320,00 TL kira alacağının bulunduğunu, karşı dava açısından gerçek kişi davalılar ve karşı davacı... açısından 19 adet taşınmaz için 8 aylık kira alacağının 853.200,00 TL olup bundan %30 indirim yapıldığında 597.240,00 TL karşı davacıdan alacağının bulunduğunu, karşı davacıların ve birleşen davacının işlemiş faiz talep etmesi nedeniyle dava tarihine kadar avans faiz üzerinden işlemiş faiz oranı da yapıldığı netice olarak gerçek kişi karşı davacıların 418.657,40 TL asıl alacak 24.685,02 TL işlemiş avans faizi, karşı davacı ...'nin 178.582,60 TL asıl alacak, 10.529,65 TL işlemiş faiz, birleşen dosyadaki ... açısından 726.320,00 TL asıl alacak, 123.148,55 TL işlemiş faiz alacağı olduğu, iki aylık kira yardımıyla ilgili ek raporda açıklamaların yapıldığı, teminat mektubunun iadesinin hukuki niteleme olup mahkemeye ait olduğunu belirttiği görülmüştür.
Tarafların itirazı üzerine bilirkişi heyetinden ikinci kez ek rapor alınarak dosyaya bırakılmıştır. İkinci ek rapor incelendiğinde; sözleşmeye göre inşaat ruhsatı alındıktan itibaren en geç 24 ay içerisinde eksiksiz ve ayıpsız olarak teslimine kararlaştırıldığını, yüklenicinin iskan ruhsatını 10/10/2016 tarihinde aldığını, işin bittiğinin yüklenici tarafından arsa sahiplerine bildirilmesinden itibaren arsa sahiplerinin işi incelemeleri için verilmesi gereken 30 günlük sürenin teslim süresinden sayılmayacağını, eksiklik ve ayıp var ise 30 günlük ek süre verileceğini ancak bu sürenin teslim süresinden sayılacağını, işte basit eksiklik ve kusurlar olması halinde işin teslim alınacağını ancak yüklenicinin sözleşmeyi ifa ettiği anlamına gelmeyeceğini yüklenici tarafından ileri sürülen mücbir sebeple ilgili durumlar nedeniyle yükleniciye 25 günle sınırlı ek süre verilmesi gerektiğini, 26/10/2016 tarihli incelemede eksik ve ayıpların listelendiğini, yapı kullanım izin belgesi tarihi olan 10/10/2016 tarihine hatalı işçiliklerin izolesi için 30 günlük sürenin de değerlendirilmesi ile işin bitirilme tarihinin 30/10/2016 tarihine kadar değerlendirilmesi gerektiğini, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının alınma tarihi olan 05/05/2014 tarihinin takiben 24 ay sonrası olan 05/05/2016 tarihinin işin bitirilme tarihi olması gerektiğini ancak 25 günlük mücbir sebep nedeniyle süre uzatılması değerlendirildiğinde işin bitirilmesi gereken tarihin 01/06/2016 olarak yorumlanmasının hakkaniyetle uygun olacağı, 30 günlük inceleme süresinin sözleşme süresinden sayılmayacağından inşatın teslim tarihinin 30/10/2016 olarak kabul edilerek 01/06/2016 ile 30/10/2016 tarihi arasındaki 5 aylık dönem için gecikme cezasının hesaplanması gerektiği belirtilerek yine bir önceki ek raporda belirtilen nedenlere rayiç kira bedelleri üzerinden, kiralama taleplerinin azalması dikkate alınarak %30 indirim yapılarak karşı davacıların hissesine düşen 5 aylık kira miktarının 294.348,25 TL, işlemiş faizin dava tarihine kadar ki miktarı 19.197,15 ...'nin rayiç kira alacağının 532.876,75 TL, dava tarihine kadar işleyen faizin ise 34.753,78 TL olduğu belirlenmiş, işin bitirilme tarihinin 30/10/2016 tarihi kabul edilmesi nedeniyle sözleşmenin 4.20 maddesindeki kira yardımının talep edilemeyeceğinin raporda belirtildiği tespit edilmiştir.
Asıl davada talep yüklenicinin sözleşme nedeniyle borcunun bulunmaması nedeniyle teminat mektubunun hükümsüzlüğüne ve davacı tarafa iadesine karar verilmesi istenmiş olup bu açıdan değerlendirilmek üzere; inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içinde işin bitirilmesi sözleşme gereği olduğundan, inşaat ruhsatı tarihi 05/05/2014 olup işin bitirilmesi gereken sürenin 05/05/2016 olduğu anlaşılmaktadır. Dava konusu binalar bir takım eksik ve ayıplarla birlikte 03/01/2017 tarihinde teslim alınmıştır. Teslim tutanağında eksik ve ayıplar nedeniyle hakların saklı tutulduğu ve teslim tutanağına 17/12/2016 tarihli inceleme raporunun eklendiği anlaşılmaktadır. Karşı davacılar ve birleşen dosya davacısı açmış oldukları davada gecikme nedeniyle rayiç kira bedeli miktarında ifaya eklenen cezai şart alacaklarına ayrıca kasım-aralık aylarına ilişkin kira yardım bedelinin taraflarına ödenmesi için talepte bulunmuşlardır. Sözleşmenin 9.maddesinde teminat mektubu ile ilgili düzenleme vardır. Teminat mektubu sözleşmede ön görülen yüklenicinin bütün yükümlüklerinin (eksik, ayıp, cezai şart, kira yardımı vs) teminatı olarak alınmıştır. Teslim tutanağı, eksik ve ayıplı durumlar belirtilerek yine sözleşmeden doğan gecikme cezası, cezai şart alacakları, kira bedeli alacakları saklı tutularak imzalanmıştır. Söz konusu tutanakta yüklenicinin dahi imzası olup bu aşamada, eksik ayıp ve gecikme cezası nedeniyle teminat mektubunun yükleniciye ihale koşulları oluşmadığından asıl davada davacının talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.
Karşı dava ve birleşen dava açısından inceleme yapıldığında; yukarıda da belirtildiği üzere sözleşmeye göre iskan ruhsatının alındığı 05/05/2014 tarihinden 24 ay sonrası olan 05/05/2016 tarihinde işin bitirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Teslim 03/01/2017 tarihinde yapılmıştır. Karşı dava ve birleşen davada sözleşmenin 4.20 maddesindeki kira yardımı da talep edilmektedir. Bu maddeye göre işin bitirileceği tarihe kadar aylık maktu 20.000,00 TL kira yardımı yapılması kararlaştırılmıştır. İşin bitirilmesi gereken tarihin tespiti önem arz etmektedir. Yüklenici tarafından gönderilen ihtarname ile işin teslim alınması için arsa sahiplerine 30 günlük süre verilmiş, arsa sahipleri ise cevabi ihtarnamelerinde arsa sahiplerinin inceleme si için sözleşmeye göre 30 günlük süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sözleşmenin ilgili maddesi olan 13.2 maddesine göre bu inceleme süresinin teslim süresinden sayılamayacağı net olarak anlaşılmaktadır. Davacı yüklenici taraf dilekçesinde bir takim mücbir sebep iddialarında bulunmuş olup mücbir sebep bu iddialar arasında 15 temmuz kalkışma harekatı da vardır. 15 temmuz kalkışma harekatı 15 temmuz 2016 tarihinde olup bu tarihin, işin teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden önceye denk gelmesi nedeniyle bilirkişi heyetinin de vurguladığı üzere 25 günlük mücbir sebep nedeniyle davacı yükleniciye süre verilmesi gerektiği hakkaniyete uygun düşmektedir. Tüm bu nedenlerle 30 günlük sözleşme süresinden sayılmayan inceleme süresi ve 25 günlük mücbir sebep dikkate alındığında , teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden geriye doğru, karşı davacı ve birleşen dosya davacısının talep etmiş olduğu kasım 2016 ve aralık 2016 aylarına ilişkin kira yardımı taleplerinin haklı olmadığı reddi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Karşı davacılar ve birleşen dosya davacıların diğer talepleri 8 aylık gecikme nedeniyle rayiç kira bedeline göre hesaplanacak ifaya ekli cezai şart talebine ilişkindir. Davacılar 8 aylık süreyi yukarıda da belirtildiği üzere 05/05/2014 tarihin 24 ay ekleyerek işin tesliminin yapılması gerektiği tarih olarak 05/05/2016, fiilen teslim edildiği tarih ise 03/01/2017 olduğundan hareketle 8 aylık talepte bulundukları görülmektedir. Yukarıda da anlatıldığı üzere sözleşme süresinden sayılması mümkün olmayan 30 günlük inceleme süresiyle , 25 günlük mücbir sebep nedeniyle süreye katılması mümkün olmayan süreler dikkate alındığında karşı davacı ve birleşen dosya davacısının gecikme nedeniyle talep edebilecekleri sürenin 6 ay olduğu anlaşılmaktadır.
Bilirkişi heyeti birinci ek raporda ... 'nin de karşı davacı olduğu hususunda yanılgıya düştükleri ancak ikinci ek raporda bu hatanın giderildiği görülmektedir. Oysa ... karşı davacı değil birleşen dosyanın davacısıdır. Sözleşme , tapu kaydı ve birleşen dosya davacısı tarafından dilekçeye ekli ek-8 nolu tablo incelendiğinde, arsa sahibi...'ye verilmesi gereken bağımsız bölümler tespit edilmiştir. Birleşen dosyadaki ek-8 nolu tablo incelendiğinde 4.bodrum kat 3 nolu bağımsız bölüm ve 4.bodrum kat 4 nolu bağımsız bölümlerde ...'nin mülkiyetinin tam olmayıp hisseli olduğu , ... nin önceki ünvanı... olduğu görülmektedir. Söz konusu tabloya göre ..., ..., ..., 21, 22, 36, 38, ..., ..., ..., ..., ..., 58, 63, 67, ..., 71,...,...,83,...,98,99,...,...,...,...,...,...,... ve ...nolu bağımsız bölümler ise... tam maliktir. 4. Bodrum 3 nolu bağımsız bölümde...'nin hissesinin ..., 4. Bodrum 4 nolu bağımsız bölümde ise ...'nin hissesinin ... olduğu tapu kayıtlarından tespit edilmiştir. ...nin hisseli ve tam malik olduğu bağımsız bölüm sayısı 33'tür.
Karşı davacı olan gerçek şahıslara isabet eden bağımsız bölümler ise 6, 17, 24, 33, .., ...,...,55,...,...,...,...,102,...,...,...,..., 3 ve 4 nolu bağımsız bölümler olup, 3 nolu ve 4 nolu bağımsız bölümün yukarıda belirtildiği üzere bir kısım hissesi ...'ye ait olup geri kalan hisseleri de eşit hisseler halinde karşı davacılara aittir.
Bilirkişi heyeti en son ek raporlarında 5 ay için rayiç değer üzerinden hesaplama yapmıştır. Mahkememizce ise yukarıda anlatılan nedenlerle 6 aylık rayiç kira bedeli üzerinden cezai şart talep edilebileceği sonucuna varılmıştır. Bilirkişi heyeti ikinci ek raporunda, dosyaya sunulan kira sözleşmeleri incelenerek ve keşifte yapılan değerlendirme neticesine göre bir çok boş dairenin bulunması, kira talebinin azalması hususları da dikkate alınarak %30 indirim yapılması mahkememizce de uygun bulunmuştur. İkinci ek raporda karşı davacılara isabet eden 19 daire için %30 tenzilli her bir daire için aylık tutar tablo halinde belirlenmiştir. Buna göre karşı davacılara isabet eden 19 adet bağımsız bölümün 1 aylık kira bedeli 58.869,65 TL olarak tespit edilmiştir. Bilirkişiler 5 ay için hesaplama yapmış olup, mahkememizce 6 aylık gecikme cezası niteliğinde kira parası hesaplanması gerektiği sonucuna varıldığında 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin hisseli olması nedeniyle hisse miktarındaki küsüratları da dikkat edildiğinde karşı davacıların 6 aylık ifaya ekli cezai şart niteliğindeki rayiç kira talep edebilecekleri miktarın 353.142,85 TL olduğu hesap edilmektedir.
Birleşen dosya açısından bilirkişi heyeti...'nin 33 adet bağımsız bölüm nedeniyle aylık kira parasını 106.573,35 TL olduğu saptanmış olup, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerdeki hisse küsüratları da dikkate alındığından 6 aylık kira bedelinin 639.527,15 TL olarak hesaplanmıştır. Bilirkişi heyetinin bu kira bedellerini dava tarihine kadar avans faizi üzerinden işlemiş faizin hesap etmeleri nedeniyle karşı davacılar ile birleşen dosya davacısı, dava tarihine kadar işleyen faizde ıslah dilekçesiyle talep ettiği görülmektedir. Sözleşme ve dava dilekçesi incelendiğinde avans faizi değil reeskont faizi uygulanması gerektiği görülmektedir. Karşı davacılar ve ... yükleniciye gönderdiği 20/02/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarname ile 8 aylık kira bedelinden dolayı toplam 2.267.704,00 TL'nin tebligatın alındığı tarihten itibaren 2 gün içerisinde ödenmesi talep etmiş olup ihtarname 21/02/2017 tarihinde tebliğ edildiğinden yüklenici 24/02/2017 tarihinde temerrüde düşmüştür. Karşı dava tarihi 05/05/2017 , birleşen dava tarihi ise 04/05/2018'dir.
Karşı davacılar yönünden dava tarihine kadar reeskont faiz oranına göre işlemiş faiz hesap edildiğinde temerrüt tarihi olan 24/02/2017 ile karşı dava tarihi olan 05/05/2017 arasında 71 günlük sürenin geçtiği tespit edilmiştir. Buna göre işlemiş faiz hesap edildiğinde; 353.142,85 TL X 71 gün X %8,75 reeskont faizi / 36.000 = 6.094,16 TL dava tarihine kadar işlemiş faiz hesabı yapılmıştır.
Birleşen dava açısından ise 24/02/2017 tarihi ile birleşen dava tarihi 04/05/2018 arasında 430 gün bulunup buna göre hesap yapıldığında; 639.527,15 TL X 430 gün X %8,75 reeskont faizi / 36.000 = 66.839,46 TL işlemiş faiz hesabı yapılmıştır.
Toplanan tüm deliller alınan bilirkişi raporu, mahkememizce yapılan yukarıdaki değerlendirme dikkate alınarak asıl davanın reddine, karşı davanın ve birleşen davanın kısmen kabulüne, karşı dava ve asıl dava açısından, cezai şart alacağının teslim tutanağı ile saklı tutulduğu ve söz konusu cezai şartın niteliğinin ifaya ekli cezai şart olması nedeniyle, tespit edilen ifaya ekli cezai şart niteliğindeki 6 aylık kira bedellerine (karşı davacılar ve birleşen davacı tarafından davadan önce gönderilen ihtarname ile isten miktar açısından 24/02/2017 tarihinden itibaren yüklenici temerrüde düştüğünden), ıslah dilekçesi ile temerrüt tarihinden dava tarihlerine kadar işleyen faiz de talep edildiğinden, karşı dava ve birleşen dava açısından temerrüt tarihinden dava tarihine kadar işlemiş temerrüt faizine ve asıl alacaklara karşı dava ve birleşen dava tarihinden itibaren reeskont faizi uygulanmasına, tarafların kötü niyet tazminat taleplerinin reddine, yukarıda anlatılan nedenlerle karşı davacı ve birleşen davacının sözleşmenin 4.20 maddesine göre talep ettikleri kira yardımı taleplerinin reddine aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
A- ASIL DAVA AÇISINDAN ;
1-Asıl davanın reddine,
2-Asıl dava da kötü niyet tazminat talebinin reddine,
3-Davalılar kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 99.825,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Gider avansından kullanılmayan kısmın ilgilisine iadesine ,
6-Bu dava sebebiyle 54,40 TL maktu karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan 34.155,00 TL'den mahsubu ile fazla alınan 34.100,60 TL'nin karar kesinleştiğinde istek halinde davacıya iadesine,
B-KARŞI DAVA AÇISINDAN ;
1-Karşı davanın kısmen kabulü ile ;
353.142,85TL (6 aylık kira bedeli ifaya ekli cezai şart bedeli) ve 6.094,16TL'de temerrüd tarihi olan 24/02/2017 tarihinden karşı dava tarihine kadar işlemiş reeskont faizi olmak üzere toplam 359.237,01TL'nin (her bir karşı davacı açısından karşı davacılara eşit şekilde 89.809,25TL olmak üzere ) bu miktarın 353.142,85TL'sine karşı dava tarihi olan 05/05/2017 tarihinden itibaren değişen oranda reeskont faizi (avans faiz oranını geçmemek şartı ile ) uygulanmak sureti ile davacı - karşı davalıdan alınarak davalılar - karşı davacılara verilmesine,
2-Karşı davacıların fazla istemlerinin reddine,
3-Karşı davacıların kötü niyet tazminat taleplerinin reddine,
4-Karşı davacılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden 33.597,00 TL vekalet ücretinin karşı davalıdan alınarak karşı davacılara verilmesine,
5-Karşı davalı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 5.816,00 TL vekalet ücretinin karşı davacılardan alınarak karşı davalıya verilmesine,
6-Karşı davacılar tarafından yatırılan 5.968,40 TL peşin nispi harcın karşı davalıdan alınarak karşı davacılara verilmesine,
7-Karşı davacılar tarafından yapılan 31,40 TL ilk masraf, 467,10 TL tebligat tezkere gideri olmak üzere toplam 498,50 TL yargılama giderinin kabul ve red oranı dikkate alınarak 449,64 TL sinin karşı davalıdan alınarak karşı davacılara verilmesine, bakiyesinin karşı davacılar üzerinde bırakılmasına,
8-Gider avansından kullanılmayan kısmın ilgisine iadesine ,
9-Bu dava sebebiyle 24.539,48 TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan (karşı davada 4.269,40 TL + 1.699,00 TL ıslahta =) 5.968,40 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 18.571,08 TL'nin karşı davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
C-BİRLEŞEN DAVA AÇISINDAN ;
1-Davacının davasının kısmen kabulü ile ;
639.527,15TL (6 aylık kira bedeli ifaya ekli cezai şart bedeli) ile 66.839,46TL'de temerrüd tarihi olan 24/02/2017 tarihinden birleşen dava tarihi olan 04/05/2018 tarihine kadar işleyen reeskont faizi olmak üzere toplam 706.366,61TL'nin, bu miktarın 639.527,15TL'sine dava tarihi olan 04/05/2018 tarihinden itibaren değişen oranda reeskont faizi (avans faiz oranını geçmemek şartı ile) uygulanmak sureti ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Davacının fazlaya ilişkin reddine,
3-Davacının kötü niyet tazminat talebinin reddine,
4-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 52.368,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 55.266,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan 25.137,34 TL peşin karar ve ilam harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan 41,10 TL ilk masraf, 3.000,00 TL bilirkişi ücreti, 76,00 TL tebligat gideri olmak üzere toplam 3.117,10 TL yargılama giderinin kabul ve red oranı dikkate alınarak 1.496,20 TL sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin kendi üzerinde bırakılmasına,
8-Gider avansından kullanılmayan kısmın ilgisine iadesine,
9-Bu dava sebebiyle 48.251,90 TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan (davada 1.715,34 TL+ ıslahta 23.302,00+ ıslahta 100,00 =) 25.137,34 TL'nin mahsubu ile kalan 23.114,56 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 27/02/2020
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
¸
¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır