T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/636 Esas
KARAR NO: 2019/632
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 29/05/2018
KARAR TARİHİ: 27/06/2019
Mahkememizde görülmekte olan asıl dava yönünden itirazın iptali, birleşen dava yönünden Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
ASIL DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında 04/03/2016 tarihli gayrimenkul alım (iştira) hakkı sözleşmesi başlıklı imzalanan adi sözleşmeyle davalı bankanın malik olduğu ... İli , ... İlçesi, ... Mahallesinde kain 272 Ada 2 Parsel ve aynı mevkide bulunan 4 nolu parsel ile 278 Ada 3 Nolu parselde kayıtlı gayrimenkuller üzerine 4.400.000,00 USD karşılığı iştira hakkı sözleşmesi yapıldığını, bu iştira sözleşmesi gereğince müvekkili tarafından davalı bankaya 4.400.000,00 USD yatırıldığını, sözleşmenin 4.maddesinde sözleşmenin tapuya şerh edilmeyeceğinin derç edildiğini, kaldı ki resmi senede dayanmayan herhangi bir işlemin tapuya şerh edilmesinin de mümkün olmadığını, tapuya şerh için sözleşmenin resmi memur önünde yapılması gerektiğini, sözleşmede ise sözleşmenin resmi şekilde yapılması hususunda feragat edildiğini, dolayısıyla sözleşmenin hukuken geçersiz hale getirildiğini, Borçlar Kanunun 27.maddesine göre kanunun emredici hükümlerine aykırı olan sözleşmelerin kesin hükümsüz olduğunu, bu nedenle sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, bunun üzerine müvekkili tarafından ödenen paranın ihtarname ile iadesinin istenildiğini, davalı tarafın parayı iade etmemesi üzerine davalı hakkında ... 32. İcra Müdürlüğünün ... E. Nolu dosya ile takip başlattıklarını, davalı tarafın borca ve ferilerine itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek , itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde taraflar arasında gayrimenkul alım (iştira ) sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin alım hakkı opsiyon bedeli başlıklı 3 numaralı maddesi ile alım bedeli başlıklı 6 numaralı maddesi gereğince müvekkili bankaya 4.400.000,00 USD ödeme yapıldığını, davacı tarafın opsiyon bedelini haksız şekilde geri istediğini, davacının sözleşmenin geçersiz olduğuna yönelik iddilarının dayanaksız olduğunu, zira iadesi talep edilen opsiyon bedelinin geçerli olarak kurulmuş ve ifa edilmiş opsiyon sözleşmesi gereğince alındığını, iadesinin mümkün olmadığını, sözleşmenin 3.maddesinde "alım hakkı opsiyon bedeli, alım hakkı opsiyonu verilmesi karşılığında Nurolbank a ödenecek olup, aşağıda madde 6'da yer alan alım bedelinden bağımsızdır. Alım hakkı opsiyon bedeli alım hakkının kullanılmaması halinde iade edilmeyecektir, hakkın kullanılması halinde satım bedelinden düşülmeyecektir" şeklinde düzenleme olduğunu, yine sözleşmenin 6.maddesine "herhangi bir yanlış anlamaya mahal vermemek için madde 3'te ön görülen alım hakkı opsiyon bedeli bu madde de belirtilen alım bedelinden bağmsız olup, bu rakamlardan mahsup yapılmayacaktır." yönünde hüküm bulunduğunu, iki madde kapsamında da alım hakkı opsiyon bedelinin dava konusu sözleşmeden ayrı bir edim olduğunun açıkca hüküm altına alındığını, sözleşmenin şekil şartına aykırı yapılmış olmasının alım hakkı opsiyon bedeli hükmünün geçersizliğine herhangi bir yasal etkisinin bulunmadığının, sözleşmede birbirinden farklı iki adet sözleşme bulunduğunu, alım sözleşmesinin Borçlar Kanununn 237.maddesi uyarınca resmi şekle tabii olduğunu, opsiyon sözleşmesinin ise şekle tabii olmadığını, davacı tarafın süresinde alım hakkını kullanmadığını, sözleşmenin geçersizliği kabul edilse bile opsiyon bedeline ilişkin sözleşme maddelerinin geçerliliğini koruduğunu, davacı tarafın iddiasının kötüniyetli olduğunu, müvekkilinin sözleşmenin yürürlüğü süresince edimini yerine getirdiğini, opsiyon sözleşmesini taşınmazın el değiştirmesi riskine karşı yapıldığını, müvekkilinin bu süre içerisinde taşınmazdaki tasarruf yetkisinin kısıtlandığını, opsiyon bedelinin bu kısıtlamaya karşılık alındığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Asıl dava, gayrimenkul alım iştira hakkı sözleşmesi gereğince verilen opsiyon bedelinin sebepsiz zenginleşmeye dayalı iadesi için başlatılan takibe itirazın iptaline ilişkindir.
BİRLEŞEN DAVA: Davacı banka vekili dilekçesinde davalı ile 04/03/2016 tarihli gayrimenkul alım hakkı sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşme gereğince müvekkiline 4.400.000,00 USD opsiyon bedeli ödediğini, davalıya tanına alım hakkının sözleşmenin 4.maddesi uyarınca opsiyon bedelinin ödendiği tarihten itibaren 18.ayın sonundaki ilk iş günü kendiliğinden sona erdiğini, sözleşmenin 2.maddesinde iş bu sözleşmenin imzalanması veya ifası dolayısıyla mevzuattan kaynaklanabilecek her türlü vergi, resim, harç dahil tüm masrafların hak sahibi tarafından karşılanacağı düzenlemesinin bulunduğunu, bu kapsamda müvekkilince hukuki danışmanlık hizmeti bedeli olarak 35.662,76 TL , opsiyon bedeli nedeniyle 220.000,00 USD BSMV ve taşınmazların müvekkili uhtesinde tutulduğu süreçte tahakkuk eden 2017 yılının ilk yarısına ilişkin emlak vergisi bedeli olan 40.292,00 TL'nin müvekkiline ödenmesi gerektiğini belirterek bu bedellerin davalıdan faiziyle birlikte alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Sözleşmenin resmi şekle tabii olduğunu, sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını, geçersiz olduğunu belirterek, geçersiz sözleşmeye dayanılarak açılan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Dava sözleşme nedeniyle davacının ödemek zorunda kaldığı BSMV, emlak vergisi ve hukuki danışmanlık hizmet bedelinin davalıdan tahsiline ilişkindir.
DELİLLER: Gayrimenkul alım (iştira) sözleşmesi, ihtarnameler, ödeme belgeleri, ... 32. İcra Dairesine ait ... E. Sayılı dosya.
04/03/2016 tarihli gayrimenkul alım hakkı sözleşmesinin banka ile ....A.Ş arasında imzalandığı, sözleşmenin konusunu düzenleyen 2. Madde de bankanın tüm hisselerine sahip olacağı, ada ve parsel numaraları yazılmış taşınmazlar üzerinde hak sahibi olan ...'ya alım hakkı tanındığı, sözleşmenin 3.maddesinin opsiyon bedeli başlıklı olduğu, taşınmazlar üzerinde alım hakkı opsiyonu verilmesi karşısında hak sahibinin ... Bank'a 4.400.000,00 USD ödeyeceği, bu bedelin alım bedelinden bağımsız olduğu, alım hakkının kullanılmaması halinde iade edilmeyeceği, alım hakkı kullanıldığında ise satın alma bedelinden düşülmeyeceğinin yazılı olduğu, 4.maddede alım hakkının sözleşmenin 10.maddesi uyarınca belirlenecek yürürlük tarihinden itibaren 18.ayın sonunda ilk iş günü saat 16:30'da kendiliğinden sona ereceği, tarafların sözleşmenin tapuya şerh edilmeyeceği konusunda mutabık oldukları, sözleşmenin 7.maddesinde bankanın, damga vergisi olmak üzere diğer masraflar hak sahibine ait olmak üzere hak sahibinin talebi halinde, talebin kendisine ulaşmasından itibaren 3 gün içerisinde iş bu sözleşmeyi noterde akdetmeyi kabul beyan ve taahhüt ettiklerini yazılı olduğu görülmüştür. Taşınmazların tapu kayıtları alıp incelendiğinde banka adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir. Dosyaya banka vekilince hukuki mütalaa sunulmuş olup incelendiğinde sözleşmede iki farklı sözleşmenin mevcut olduğu, alım sözleşmesinin şekle tabii olmasına karşın opsiyon sözleşmesinin şekle bağlı olmadığını, alım hakkının kullanılacağı 18 ay boyunca davalının edimlerini yerine getirdiği, taşınmazı hazır halde beklettiği, bu ifanın karşılığı olan 4.400.000,00 USD'nin iadesinin talep edilemeyeceği görüşünün yer aldığı tespit edilmiştir. ...A.Ş tarafından sunulan hukuki mütalaa incelendiğinde ise taraflar arasında taşınmaz alım hakkı konusunda sözleşme bulunduğu, opsiyon sözleşmesi olarak ayrı bir sözleşmenin söz konusu olmadığı, alım sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmelerde tarafların aldıklarını iade etmesi gerektiği, davacının şekle aykırı henüz ifa edilmeyen sözleşme uyarınca ödediği opsiyon bedelini talep etmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmadığı görüşünün yer aldığı tespit edilmiştir.
Mahkememizce tarafların iddia ve savunmaları incelenerek uyuşmazlık noktaları olarak tespit edilen hususlarda rapor tanzim edilmesi için bilirkişiye tevdi edilmiş, alınan rapor incelendiğinde, opsiyon bedelinin alım hakkı ile ilgili olması nedeniyle sözleşmenin esaslı unsuru olmasından dolayı alım sözleşmesinin şekline tabii olması gerektiği belirtilerek fiili ödeme tarihi ve ihtarname ile oluşan temerrüt tarihlerine göre ayrı ayrı işlemiş faiz hesabı yapıldığı tespit edilmiştir.
Borçlar Kanunun 237.maddesine göre taşınmaz satışını geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmekdikçe geçerli olmaz. İş bu davada taraflar arasında gayrimenkul alım sözleşmesi yapılmış ise de sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı, adi yazılı şekilde yapıldığı görülmektedir. Geçersiz sözleşmelerde Borçlar Kanunun 77-82.maddeleri gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar karşılıklı olarak ancak verdiklerini geri almak hakkına sahiptirler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1993/13-125 Esas, 1993/711 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere, davada talep edilen cezai şart asıl borca ilişkin ferii bir hak olup, geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılması gerekecektir. Taşınmaz satımını güçlendiren cezai şart da satış sözleşmesinin tabii olduğu resmi şekilde yapılmalıdır. Bu ilkeler doğrultusunda alım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından davacı tarafından opsiyon bedeli olarak ödenen miktarın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı tarafından davacıya iade edilmesi gerekmektedir.
... 32. İcra Dairesine ait ... E .sayılı dosya incelendiğinde 14/02/2018 tarihinde ... tarafından banka aleyhine başlatılan takip ile 4.400.000,00 USD asıl alacak, 509.917,81 USD işlemiş faiz olmak üzere toplam 4.909.917,81 USD toplamı ile 181,53 TL ihtarname masrafının tahsili konu edilmiş, banka tarafından süresinde yapılan itiraz ile takip durdurulmuştur.
Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre temerrüt faizi talep edilebilmesi için Borçlar Kanunun 117.maddesi gereğince karşı tarafın ihtarname ile temerrüde düşürülmesi gerekmektedir. ... tarafından bankaya gönderilen ... 9. Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye no'lu ihtarnamesi ile opsiyon bedeli olarak ödenen paranın talep edildiği, ödeme için 3 gün süre verildiği, ihtarnamenin bankaya 09/11/2017 tarihinde tebliğ edildiği, bankanın 13/11/2017 tarihinde temerrüde düştüğü görülmüştür. Bilirkişiler tarafından temerrüt tarihi esas alınarak temerrüt faizi hesabı yapılmış ve işlemiş faizin 79.321,00 USD olduğu, tespit edilmiştir. Asıl dava yönünden yukarıda anlatılan gerekçelerde de belirtildiği üzere, sözleşmenin resmi şekilde yapılmamasından dolayı davacı taraf ödediği bedeli talep etmekte haklı olup, icra takibine yapılan itirazın 4.400.000,00 USD asıl alacak, 79.321,00 USD temerrüt faizi olmak üzere toplam 4.479.321,00 USD üzerinden devamına, alacak likit , itiraz da haksız olduğundan takip tarihindeki Merkez Bankası kur oranına göre (14/02/2018 tarihi itibariyle 1 USD 3,8098 TL esas alınarak) %20 oranında hesap edilen 3.413.063,43 TL icra inkar tazminatının davalı bankadan alınarak davacıya ödenmesine dair hüküm kurulmuş, asıl dava açısından harç ve yargılama gideri hesabında ise dava tarihi olan 29/05/2018 tarihindeki Merkez Bankası kur listesindeki 1 USD 4,6114 TL esas alınarak hesaplama yapılmıştır.
Birleşen davada banka vekili söz konusu sözleşmenin 6/2.maddesi gereğince ödediği BSMV, emlak vergisi ve hukuki danışmanlık ücretinin karşı taraftan tahsilini talep etmektedir. Yukarıda da açıklandığı üzere geçersiz sözleşmelerde sözleşmenin tarafları birbirlerine geri verdiklerini isteyebileceklerdir. Birleşen davada davacı taraf geçersiz sözleşmeye dayanarak yapmış olduğu masrafları istediğinden bu masrafların karşı taraftan talep edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle birleşen davanın aşağıdaki şekilde reddine karar vermek gerekmiştir.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
A-Asıl Dava Yönünden ;
1-Davacının davasının kısmen kabulü ile;
Davalının ... 32.İcra Müdürlüğünün ... esas nolu dosyaya yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile takibin ;
4.400.000,00USD asıl alacak, 79.321,00USD temerrüd faizi olmak üzere toplam 4.479.321,00USD alacak üzerinden takibin devamına,
Asıl alacağa takip tarihinden itibaren kamu bankalarınca 1 yıllık USD cinsinden açlımış mevduat hesabına uygulanacak en yüksek faiz uygulanmak sureti ile fiili ödeme günündeki TL karşlığı ile tahsili şeklinde takibin devamına,
3.413.063,43TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine,
2-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden 271.759,41 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden davanın reddedilen bölümü nedeniyle 79.984,81 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan 293.190,00 TL tamamlama harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Asıl dava nedeniyle davacı tarafından yapılan 1.500,00 TL bilirkişi ücreti 376,00 TL tebligat tezkere gideri olmak üzere toplam 1.876,00 TL'nin yargılama giderinin kabul ve red oranı dikkate alınarak 1.711,00 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Kullanılmayan gider avansının ilgilisine iadesine,
7-Bu dava sebebiyle 1.410.027,35 TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan (293.190,00 TL tamamlama harcı+ 93.505,38 TL icrada yatırılan harç=) 386.695,38 TL harcın mahsubu ile kalan 1.023.331,97 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
B-Birleşen Dava Açısından ;
1-Davacının davasının reddine,
2-Davalı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 41.196,19 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kullanılmayan gider avansının iadesine,
5-Bu dava nedeniyle 44,40 TL karar ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan 11.632,43 TL'den mahsubu ile fazla alınan 11.588,03 TL'nin karar kesinleştiğinde istek halinde davacıya iadesine,
Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 27/06/2019
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır