T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/66 Esas
KARAR NO: 2023/913
DAVA: Tapu iptali ve tescil, tazminat -olmadığı takdirde ödenen bedelin iadesi, tazminat
DAVA TARİHİ: 29/01/2021
KARAR TARİHİ: 14/12/2023
DAVA: Davacı vekili mahkememize ibraz etmiş olduğu dava dilekçesinde, Müvekkili ile ... ve ... arasında, İstanbul İli ... İlçesi ... ada, 3 parsel ... Projesi A Blok 1. Kat, 21 numaralı bağımsız bölümün satın alınması için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, satış Sözleşmesinde satıcılar ... ve ..., alıcının ise müvekkili olduğunu, bağımsız bölümün müvekkiline teslim tarihinin ise sözleşme tarihinden itibaren 13 ay olduğunu, yani 03.09.2013 tarihinden itibaren hesaplandığında sürenin 03.10.2014 tarihi olduğunu, dairenin satın alma bedelinin ise 572.975,37 TL + KDV olduğunu, sözleşmede de belirtildiği üzere ödemelerin, banka kredisi çekilerek yapılacağını, satıcı olan 1 ve 2 numaralı davalıların, satış konusu bağımsız bölümü, projesi, ekli mahal listesi ve yürürlükteki imar mevzuatına uygun, imalatı tamamlandığı olarak anahtar teslim şeklinde müvekkili alıcıya teslim etmek zorunda olduğunu, (Satış Sözleşmesi m. 8.1) eğer müvekkiline teslim edilmemesi halinde devam eden aylarda satış bedelinin %3’ü oranında aylık kira tazminatını müvekkiline ödemek zorunluluğunun yer aldığını, (Satış Sözleşmesi m. 8.1) bağımsız bölümün satış bedelinin, sözleşmede belirtildiği gibi; ... ve ...’nın yönlendirmesi ve beyanları üzerine ... Projesinin finansal ortağı olan ...’ten sağlanan kredi ile ödendiğini, aşağıda açıklanacağı üzere aslında ...'ün, bu daireyi, adi ortaklık ilişkisi kapsamında müvekkiline sattığını, satış sözleşmesinin tarafının, böylelikle ... , ... ve ... olduğunu, 02.10.2013 tarihinde davalı ...’ten 510.000 TL anapara ve 133.530,22 TL kâr payı ile birlikte toplam 643.530,22 TL’lik kredi sözleşmesi imzalandığını, mal ve hizmet kredi sözleşmesine ayrıca müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatıyla ...’nın da imzası alındığını, ..., ayrıca müvekkiline sattığı dairenin mülkiyetinin kendisine ait olduğundan, ... tarafından ipotek konulmasına, 02.10.2013 tarihinde muvafakat ettiğini, ayrıca, işbu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teminat gösterilmek üzere ... tarafından söz konusu daireye ... lehine ipotek tesis edildiğini, ipotek kurulmasına ... tarafından muvafakat verildiğini, ..., ... Tapu Müdürlüğüne bunun için 28.03.2014 tarihli yazısı ile başvurduğunu, taşınmaza ilişkin tapu kayıt bilgilerine bakıldığında ise ipoteğin tapuya 03.04.2014 tarihinde tescil olunduğunun anlaşıldığını, yani, tapuda ... üzerinde gözüken, ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle müvekkiline harici satılan taşınmaz üzerine ... tarafından ipotek konulduğunu, bu ipoteğe de malik ... muvafakat ettiğini, müvekkili şirket,in ...’ten çekilen kredinin ve kâr payının taksitlerini muntazaman ödediğini ve 04.10.2018 tarihi itibarıyla da kredi borcunu tamamıyla ödenerek borcun tamamen kapandığını, ... ve ..., sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediğini, söz konusu gayrimenkulü müvekkiline devretmediğini, tapu kayıtlarından yapılan araştırmada ise, taşınmaz üzerinde çok sayıda haciz ve ipoteğin bulunduğunu, bunların sadece kayıtlı değerlerinin toplamının ise dairenin değerinden kat kat fazla olduğunun anlaşıldığını, bunun üzerine, taşınmazın üzerindeki her türlü hacizden ve diğer kısıtlamalardan ari olarak teslimi, aksi takdirde ödenen bedelin faiziyle birlikte ödenmesi hususunda ... Grup, ... ve ...’e ... Noterliği marifeti ile ihtarnameler gönderildiğini, ancak ihtarlara cevap verilmediğini, ihtar edilen edimlerin de yerine getirilmediğini, davalıların edimlerini yerine getirmemelerine karşın bu sefer, ... Noterliğinin 20 Aralık 2018 tarih ve ... yevmiye numarasıyla tasdikli ihtarıyla taşınmazın her türlü takyidattan, ipotek ve hacizlerden ari bir şekilde müvekkili adına tescili; aksi takdirde toplam ödenen 645.530,22 TL’nin, ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte ödenmesinin talep edildiğini, bu ihtara, ...’ün ... şubesince cevap verildiğini ve hiçbir şekilde sorumluluk kabul edilmediğini, taşınmazın devrinin yapılmadığı gibi müvekkilinin bütün bedeli ihtar edilenlere, üstelik kâr payını da ekleyerek ödediği düşünüldüğünde, mağduriyetinin her geçen gün daha da arttığını, davalılar arasında adi ortaklık ilişkisi bulunduğunu, müvekkiline karşı müteselsilen sorumlu olduklarını, BK m. 620 hükmüne göre adi ortaklık sözleşmesinin, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşme olduğunu, her ortağın, para, alacak veya başka bir mal ya da emek olarak, ortaklığa bir katılım payı koymakla yükümlü olduğunu, yani adi ortaklığa, her tür sermaye getirilebileceğini, her ortağın aynı neviden sermaye getirmesinin zorunlu olmadığını, bir kısım ortaklar para, kredi gibi mali, diğer kısım ortaklar emek veya ticari itibarını sermaye olarak getirebileceğini, ortaklarca getirilen bu sermayenin, ortak bir amaca erişmek gayesiyle olduğunu, bu açıdan bakıldığında davalılar arasında bir adi ortaklık olduğunu, söz konusu projeye finansman sağlayan ortağın ... olduğunu, söz konusu finansmanın ise, ... Projesinden konut satın alacak müşterilere kredi sağlanması olduğunu, ancak buradaki kredinin, doğrudan satın alacak müşteriye değil, satıcılar olan 1 ve 2 numaralı davalılara kullandırıldığını, bu kredinin teminatı olarak da 1 ve 2 numaralı davalılar üzerinde gözüken bağımsız bölümleri, 3 numaralı davalı ...’e ipotek olarak verildiğini, böylelikle ... Projesinin bitirilmesinin ortak amacı çerçevesinde her üç davalı arasında adi ortaklık ilişkisi kurulduğunu, müvekkilinin söz konusu projeden davaya konu bağımsız bölümü satın almasına ilişkin süreç de adi ortaklığın ispatı olduğunu, Müvekkilinin, önce ... ve ... ’tan bağımsız bölümü satın aldığını, ancak onların yönlendirmeleri üzerine ...’ten kredi kullanıldığını, bu kredinin teminatı olarak da halen malik gözüken ...’nın müvekkiline sattığı bağımsız bölümün ipotek verildiğini, yani, davalılar arasında bir işbirliği, organizasyon yer aldığını, bu işbirliği ... Projesinin bitirilmesi ve satılması amacı etrafında şekillendiğini, davalılardan ... ve ... projenin inşası ve müşteri bulunmasından, ... ise mali finansmanından sorumlu olduğunu, bu konuda taraflar arasında ne olduğunu tam olarak bilmedikleri, içeriğine ulaşma imkanı bulamadıkları DİP Sözleşmesi yer aldığını, Dilekçelerine ekli olarak sundukları DİP Sözleşmesi Eki Geri Satın Alma Protokolünün tarafları ... ve ... olduğunu, bu Protokol’ün II. Maddesinde DİP Sözleşmesi tanımı yapıldığını, Protokol’de bu sözleşmenin 31.07.2013 tarihinde imzalandığının ifade edildiğini, söz konusu belge incelendiğinde ...’ün sadece kredi sağlayan ve olayların dışında yer alan bir banka olmadığının anlaşıldığını, örneğin protokolün konusuna bakıldığında, ..., müşterinin kredi borcunu zamanında ve gereği gibi yerine getirmediği gerekçesiyle kredi borcunun muaccel hale getirilmesi için müşteriye ihtar gönderdiği takdirde, ... ve ... Grup da müşteriye konut satışını iptal edecek ve hatta konutu müşteriden geri alacağını, hatta bu protokol uyarınca, müşterilerle yapılan satış vaadi sözleşmelerine, kredinin Banka tarafından sona erdirilmesi halinde satış vaadi sözleşmesinin fesholunacağını, konutların satıcıya iade edileceğini, satıcıya ödenen satış bedelinin tamamının bankaya ödeneceği yönünde düzenlemelerin derç edilmesi gerektiğini, nitekim bu yönde düzenlemenin, müvekkili ile olan sözleşmenin 7.2.6. maddesinde de yer aldığını, tüm bu hususlar, taraflar arasında adi ortaklık ilişkisinin varlığını ortaya koyduğunu, bu konuda sınırlı bilgi ve belge edinme imkanı olan müvekkilinin sunduğu söz konusu belgeler dahi, bunu rahatlıkla ispatladığını, BK m. 637 ve 638 hükümleri birlikte ele alındığında adi ortaklığın tüm ortaklarının, müvekkiline karşı müteselsilen sorumlu olduğunu, bu sorumluluğur, müvekkiline satılan bağımsız bölümün her türlü takyidattan, ipotek ve hacizlerden ari bir şekilde müvekkili adına tescili ve müvekkiline sözleşme hükümlerine uygun bir şekliyle fiilen teslimi, bu mümkün olmadığı takdirde ise müvekkili tarafından ödenen bedelin, ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesi bakımından olduğunu, ... , ... ve ..., gerek ilgili mevzuat gereği aralarındaki ortaklık ilişkisi dolayısıyla dairenin her türlü ayıptan, hacizden ve diğer kısıtlamalardan ari olarak müvekkiline teslimi, aksi takdirde ödenen bedelin (645.530,22 TL) ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek TC Merkez Bankasının kısa vadeli avanslarda uyguladığı faiz oranından olmak üzere ticari temerrüt faiziyle birlikte iadesinden sorumlu olduğunu, ..., ayrıca işlemlerin gelişim aşamaları da dikkate alındığında, kredi gibi gözükse de işin esasında ve katılım bankalarının kuruluş geçmişi göz önünde bulundurulduğunda, burada bir gayrimenkul satımının bulunduğunun gayet net olduğunu, Katılım bankaları, bilindiği üzere daha önceleri, finans kurumları olduğunu, ancak denetimden kaynaklanan sorunlar nedeniyle Bankacılık Kanunu bünyesine alındığını, Katılım bankaları, katılım fonu veya özel cari hesaplarla topladıkları paraları, kredi kullandırarak faaliyet gösteren bankalar olduğunu, Kredinin tanımı ise 5411 sayılı Bankacılık Kanunu m. 48’de ele alındığını, BK m. 48/2’de kalkınma ve yatırım bankaları ile katılım bankalarının taşınır ve taşınmaz mal ve hizmet bedellerinin ödenmesi suretiyle veya kâr ve zarar ortaklığı yatırımlarını, taşınmaz, ekipman veya emtia temini veya finansal kiralama, mal karşılığı vesaikin finansmanı, ortak yatırımlar veya Kurulca belirlenecek diğer yöntemlerle sağladıkları finansmanlar da bu Kanun uygulamasında kredi sayılır denildiğini, yani borçlar veya eşya hukuku anlamında katılım bankasının yer aldığı bir taşınmaz teminine ilişkin sözleşmenin, bankacılık hukuku anlamında kredi olarak değerlendirileceğini, bu madde, yapılan işin esas mahiyetini değiştirmediğini, sadece, kredi sistemine yönelik denetleyici ve düzenleyici kuralların uygulanması bakımından ve ancak bu yönüyle işlemi kredi olarak nitelendirdiğini, yoksa esas olarak katılım bankalarının yaptıkları işlemleri, alım veya satım yahut proje ortaklığı şeklinde doğabileceğini, bir üst başlık altında açıkladığı üzere davalılar arasında bir adi ortaklık ilişkisi olduğunu ve müvekkiline karşı müteselsilen sorumlu olduğunu, bunun haricinde bakıldığında davalı ...’ün kredi ödemesini doğrudan satıcıya yapması, proje geri ödeme planı formunda açıkça kredi geri ödeme planı denilmemesinin “proje geri ödeme planı” ibaresinin özellikle kullanılmasını, keza aynı belgede ödeme tipi olarak “mal ve hizmet bedeli” ifadesinin açıkça gösterilmesi, faizden değil de “kâr payından bahsedilmesi ve kâr payının hesaplanması”, keza ... Genel Kredi Sözleşmesinin 4.1. maddesinde kâr payının, “her bir kredinin veya mevzuatın kredi saydığı işlemde, bankanın işlem kârı
olarak tarafların mutabakatı ile belirlenen oran … esas alınarak hesaplanıp ana paraya ilavesi gereken tutarı ifade eder” şeklindeki tanımı hususları da dikkate alındığında, ...’ün davaya konu taşınmazı müvekkiline sattığını, ancak kâr payı dahil bütün satış bedelini aldığı halde müvekkiline taşınmazı ayıptan ve zabttan ari haliyle teslim edemediğini, bu nedenle de sorumlu olduğunun gayet açık olduğunu, defalarca ihtar gönderilmesine rağmen davalıların bu edimlerini yerine getirmediklerini, taşınmazı müvekkili adına tescil etmedikleri gibi ödediği bedeli faiziyle birlikte iade de etmediklerini, müvekkilinin bu süreçte faiz kaybı yanında, diğer birçok zarara da uğradığını, müvekkilinin, ticaret yapan bir tacir olduğundan, söz konusu parayı döviz olarak değerlendirseydi veya mevduat faizine yatırsaydı yahut borsada alım satımda kullansaydı çok daha fazla gelir elde edebileceğini, bu nedenle müvekkilinin faizle karşılanamayan zararlarının da tazmini gerektiğini, taraflarınca arabulucuya başvurulduğunu, ancak bir uzlaşmaya varılamaması sebebiyle arabulucu uzlaşmazlık tutanağı taraflarca imzalandığını belirterek müvekkiline satılan ve tüm bedeli ödenen İstanbul İli ... İlçesi ... ada, 3 parsel ... Projesi A Blok 1. Kat, 21 numaralı bağımsız bölümün mülkiyet hakkının, her türlü takyidat, ipotek ve hacizlerden ari bir şekilde müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması durumunda belirsiz alacak talebi olarak toplamda ödenen bedelin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek TC Merkez Bankasının kısa vadeli avanslarda uyguladığı faiz oranından olmak üzere ticari temerrüt faiziyle birlikte davalılardan tahsil edilerek müvekkiline ödenmesine, müvekkilinin uğradığı zararlar olarak belirsiz alacak talebinin kabulü ile şimdilik 10.000,00 TL’nin ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı .....A.Ş ve ... ... A.Ş vekili cevap dilekçesinde, ....Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/... D.İş sayılı dosyasında bilirkişiler tarafından hazırlanan tespit raporunun celbini talep ettiklerini, söz konusu raporun davacıya bağımsız bölümün geç veya hiç teslim edilmemesinde davalı yüklenici şirketlerin hiçbir kusurunun olmadığını açıkça ortaya koyduğunu, ....Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından hazırlanan tespit raporundan da görüleceği üzere yüklenici şirket tarafından sözleşmeden kaynaklı edimlerin eksiksiz olarak yerine getirildiğini, söz konusu tespit raporunda inşaatın yüklenici şirket tarafından eksiksiz ve ayıpsız olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen sürelerde inşaatı belirli seviyeye getirildiğini ve sözleşme süresi içerisinde inşaatın tamamlandığı ve arsa malikleri tarafından davalı yüklenici şirkete ferağı verilmesi gereken bağımsız bölümlerin devredilmemesinden dolayı kusurlu olduğunu ve ... Belediyesi tarafından inşaatın mühürlenmesinin haksız olduğunun belirtildiğini, arsa maliklerince yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlerin davalı yükleniciye devrinin yapılmamasının ve yüklenicinin sözleşme gereği uhdesine düşen bağımsız bölümleri satmak suretiyle inşaatı tamamlayamamasının veya satış vaadi ile satmış olduğu bağımsız bölümleri arsa maliklerinin haksız olarak ferağını vermemesi nedeniyle geçen süreden davalı yüklenicinin kusurunun bulunmadığını, taraflarınca defaatle arsa maliklerine ihtarname keşide edildiğini ve davalı yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin ferağı ve sözleşme haricinde yapılan fazla imalatların bedelinin talep edildiğini fakat arsa maliklerince haksız olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranılarak davalı yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin ferağı ve sözleşme haricinde yapılan fazla imalatların bedelinin davalı yüklenici verilmediğini, ... Belediye Başkanlığı tarafından ise ....Sulh Hukuk Mahkemesi 2017/... D.İş sayılı dosyasına ait bilirkişi raporundan görüleceği üzere ... Belediyesi'nin 'Uygundur ve Olur' yazıları ile inşaatın yapıldığı tarihte yürürlükte olan yönetmeliğe rağmen inşaatın çatısının haksız olarak yıktırılması ve inşaatın yaklaşık 2.5 yıl mühürlü olarak bırakılması nedeniyle geçen zamandan yüklenicinin kusurunun olmadığını ve kusurun ... Belediye Başkanlığı'nda olduğunun belirtildiğini, davacı yan ile davalı yüklenici arasında akdedilen satış vaadi sözleşmesinde ise yüklenicinin kusuru olmaksızın bağımsız bölümün geç teslim edilmesi veya hiç teslim edilememesinden davalı yüklenicinin kusuru olmadığının açıkça belirtildiğini, arsa maliki tarafından davalı yüklenici uhdesine düşen taşınmazların ferağını sözleşmenin ‘Müteahhide Ait Bağımsız Bölümlerin Satış Yetkisi’ ne aykırı bir şekilde verilmemesi ve arsa maliklerinin kendi ediminde temerrüde düşmesi nedeniyle davalı yüklenicinin inşaatın uzamasından ve bağımsız bölümün geç teslim edilmesinden dolayı kusuru bulunmadığını, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2011/12672 E., 2011/14114 K. , 22.11.2011 tarihli ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2006/14392 E., 2007/1392 K. , 15.02.2007 tarihli kararları ile; ‘…davalılar arasındaki sözleşmede yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümler tapusunun kademeli olarak verileceği kararlaştırılmıştır. Bu tür devir şekli, bina yapım işi önemli oranda sermayeyi gerektirdiğinden yükleniciye finans kolaylığı sağlar. Uygulamada, yap-satcılık denilen bu modelle yüklenici belirli bir seviyeye getirdiği inşaatta bağımsız bölüm satarak inşaatın kalan bölümlerini tamamlamaktadır. Hiç kuşkusuz yanlar arasında paylaşım şekli nasıl kararlaştırılmışsa, bu konuda çıkan uyuşmazlığın sözleşmenin ilgili hükümlerine bakarak giderilmesi gerekir. Bunun için sözleşmedeki öncelikli edim sırası izlenmeli, bir taraftan hangisinin öncelikli edim borcunda temerrüdü olup olmadığı hususu üzerinde durulmalıdır.Mahkemece belirtilen bu husus üzerinde hiç durulmamıştır. Şöyle ki;Yukarıda da değinildiği gibi, 20.4.2004 tarihli sözleşmenin 4 üncü maddesinde belirtildiği üzere inşaat süresi 15 ay olup, bu süreye turizm mevsimi süresi dahil değildir. Diğer taraftan, aynı madde hükmüne göre yüklenicinin kusuru olmaksızın ortaya çıkacak gecikmeden de arsa sahipleri sorumludur. Bundan dolayı, işin yüklenici tarafından sözleşmede kararlaştırılan akışına uygun sürdürülüp sürdürülmediğinin tespiti önem kazanmaktadır. Zira, kademeli ferağ hükmünden yüklenici ancak kendi edimlerini sözleşmeye uygun yerine getirmiş, temerrüde düşmemişse yararlanabilir (B.K. m. 81)’ denildiğini, Yargıtay kararında da arzedildiği üzere ‘..uygulamada, yap-satcılık denilen bu modelle yüklenici belirli bir seviyeye getirdiği inşaatta bağımsız bölüm satarak inşaatın kalan bölümlerini tamamlaması..’ nedeniyle; arsa maliklerinin dava konusu inşaatta davalı uhdesine düşen taşınmazların ferağını sözleşmede belirtilen sürede vermemesi nedeniyle, davalı müvekkilinin satamadığı ve parasal
kazanç sağlayamadığı taşınmazlar nedeniyle inşaatı zamanında teslim edemediğini, iş bu nedenle arsa maliklerinin sözleşmeden doğan edimini yerine getirmemesi ve kusurlu davranışının, davalı müvekkilinin dava konusu taşınmazı sözleşmede belirtilen sürede tamamlayamamasına yol açtığını, açıklanan nedenlerle davalı yüklenici tarafından iş bu davanın açılmamasına sebebiyet verilmediğinden davalı yüklenici aleyhine karar tesis edilmesi ve yargılama giderlerine hükmedilmesinin mümkün olmadığını, davalı banka tarafından davacının alacağının ödenmesi halinde taraflarınca davalı bankaya ödeme yapılacağını, yukarıda arzedilen nedenlerden kaynaklı sorunlar nedeniyle davacının taşınmazı teslim edilemediği gibi ödediği bedelin de iade edilemediğini, son olarak taraflar arasında akdedilen sözleşme gereği davalıların sorumlu olacağı faizin akdi faiz olduğnu, davacının avans talebine itiraz ettiklerini belirterek davalı yüklenici tarafından iş bu davanın açılmamasına sebebiyet verilmediğinden, davalı yüklenici aleyhine karar tesis edilmemesi ve yargılama giderlerine hükmedilmemesini talep etmiştir.
Davalı ... Bankası A.Ş vekili cevap dilekçesinde, davacı ... Tic.Ltd.Şti. ile Müvekkili Banka arasında 02/10/2013 tarihinde Genel Kredi Sözleşmesi imzalanmış olduğunu, davacı aynı tarihte dava konusu konutun finansmanı için kredi müracaatında bulunduğunu, söz konusu işlem için 510.000 TL konut finansmanı kredisi kullandırıldığını, geri ödeme vadeleri 2018 tarihinde sona erdiğini, diğer davalılardan ... İnş.San.Tic.A.Ş. (kısaca ..., satıcı/yüklenici/müteaahhit) ile müvekkili Banka arasında, söz konusu inşaat projesinden Banka kredisi ile konut alanlara ilişkin tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen "Devam Eden İnşaat (DİP) Sözleşmesi" imzalanmış ise de diğer davalı ... A.Ş. ile müvekkili Banka arasında irtibata rastlanmadığını, müvekkili Banka ile satıcı ... arasındaki DİP sözleşmesinden kaynaklanan hukuki ilişki, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda düzenlenen bağlı kredi olarak kabul edilebilirse de, davacı gerek tacir şirket olması sebebi ile bu kanuna tabi olmadığından ve gerekse bağlı kredilerle ilgili 1 yıllık hak düşürücü süre geçmiş olduğundan, bu defa iddiasını adi ortaklık müessesesine dayandırmaya çalıştığını, lakin müvekkili Banka, ... Borçlar Kanununa göre özel kanun niteliğindeki 5411 Sayılı Bankacılık Kanunua göre kredi kullandırdığından satıcı ile arasındaki hukuki ilişkinin adi ortaklık olarak nitelendirilmesi mümkün olmadığı gibi davacının bu yöndeki tüm talepleri hukuka aykırı olmakla reddedilmesi gerektiğini, müvekkili banka, hiçbir biçimde Satıcı/Müteahhit ile davacı arasındaki sözleşmenin tarafı olmadığı gibi, Satıcının finansörü ya da garantörü olmadığını, sözleşmeden veya Kanundan kaynaklanan böyle bir sıfatı/sorumluluğu da olmadığını, davacının Satıcı ile banka arasındaki DİP sözleşmesinden kaynaklanan hukuki ilişkiyi adi ortaklık nitelendirmekte ise de ne sözleşmede ne de kanunda Adi Ortaklık olduğuna ilişkin düzenleme bulunmadığını, satıcı ile banka arasındaki DİP sözleşmesi ilişkisini kanun koyucu, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Mevvzuatta bağlı kredi olarak tanımladığını ve sonuçlarını kanunda düzenlediğini, bu itibarla hukuki ilişkinin kanunun öngörmediği şekilde adi ortaklık olarak yorumlanmasının dayanağı olmadığı gibi bu yönü ile sorumluluk da kabul edilemeyeceğini, Satıcı ile Banka arasındaki sözleşmelerin ekonomik birlik olduğuna delil olduğu iddia edilmekte ise de, ekonomik birlik oluşturması adi ortaklığı değil, arz edildiği üzere ancak ve ancak bağlı kredi olması sonucunu doğurduğunu, bu anlamda davacının satıcı ile aralarındaki sözleşmeden kaynaklanan ve ... Borçlar Kanunu kapsamında zarar giderimi içeren taleplerini sözleşmenin tarafı olan diğer davalı şirketlere yöneltmesi gerekmekte olduğunu, müvekkil Bankaya husumet yöneltmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı tacir şirket olup kanunun tanımladığı anlamda "tüketici" olmadığından tüketicinin korunması hakkında mevzuattan yararlanması ve bağlı kredi gerekçesi ile kredi kuruluşu Bankaya müracaat etmesinin mümkün olmayacağını, kaldı ki bağlı kredi mevzuatının uygulanması halinde dahi mahkemenin görevsiz olacağını, müvekkili banka bakımından hak düşürücü süre geçmekle davanın reddi gerekeceğini, davacının davası terdilti olup (tapu veya fesih) seçimlik hakkını halen dahi kullanmış olmadığını, davacının dilekçesine göre satıcı ile davacı arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın teslim tarihi 03/10/2014 olarak kararlaştırılmış olduğunu, davanın açılma tarihinin 29/01/2021 olduğunu, davacı, kanundaki seçimlik hakkını kullanmadığını, dava dilekçesi dahi tapu veya zarar gideri şeklinde terditli olduğunu, bu hususun davacıya gönderilen cevabi ihtarnamede de belirtildiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ve kredi ile ilgili olmayan zararlardan bankanın sorumlu olmadığını, davacının yapması gerekenin, satıcı ile aralarındaki sözleşmenin hukuki akıbetini kesinleştirdikten sonra (tapu tescili veya sözleşmenin feshi ve sair) şayet tapuyu adına tescil ettirirse bu defa ipoteğin terkinini sağlaması için satıcıya müracaat etmesi olacağını, müvekkili bankanın, kullandırdığı kredinin teminatı olarak taşınmaz üzerine ipotek tesis ettiğini, bunun sadece tapu kaydına güvenden çok daha öte bir durum olduğunu ve müvekkili bankanın iyi niyetini ispat sadedinde başkaca herhangi bir delil ve izahata ihtiyaç bırakmadığını belirterek davanın bağlı kredi olarak kabulü halinde gerek davacı tüketici olmadığından ve gerekse müvekkili banka bakımından hak düşürücü süre nedeni ile reddine, müvekkili Bankanın satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmayıp davacı şahsi hakkını müvekkiline yöneltemeyeceğinden davanın müvekkil cihetinden husumet yokluğundan reddine, müvekkili Bankanın cihetinden davanın ve ipoteğin kaldırılması talebinin esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, terditli olarak açılmış olup, davacı tarafın ilk terditli talebi davaya konu taşınmazın üzerindeki tüm ipotek ve takyidatlardan ari olarak tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline ayrıca müvekkilinin uğradığı zararlar kapsamında şimdilik 10.000 TL'nin ödenmesi, bu taleplerin kabul görmediği takdirde ödenen bedelin iadesi ve yine uğradığı zararlar kapsamında şimdilik 10.000 TL'nin ödenmesi talebine ilişkindir.
DELİLLER: Gayrimenkul satış vadi sözleşmesi, ... ile yapılan kredi sözleşmesi, tapu kaydı, ipotek akit tablosu, ihtarlar, davalılar arasında imzalanan 31/07/2013 tarihli DİP sözlemesi, DİP sözleşmesinin eki, geri satın alma protokolü, banka kayıtları, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/... D.iş sayılı dosyası, bilirkişi incelemesi.
Dava değeri 10.000 TL gösterilerek açılmış olup 22/04/2021 tarihli celsede davacı vekili beyanında, dava konusu yer için ...'ten 572.975,37 TL kredi aldıklarını, bunun gayrimenkul bedeli olduğunu, bunun üzerine KDV ve kar payı ekleyerek geri ödemesini ...'e 643,530,22 TL olarak yaptıklarını belirtmesi üzerine mahkemece eksik harç tamamlatılarak dosya 09/09/2021 tarihinde ticaret mahkemeleri heyetine tevdi edilmiştir.
Davacı ile davalılardan ... ... arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 07/10/2013 tarihli gayrimenkul satış vadi sözleşmesi incelendiğinde, dava dilekçesinde bilgileri verilen bağımsız bölümün sözleşme tarihinden itibaren 12 ay sonra teslim tarihi kararlaştırılarak satıcılar ... ... tarafından davacı şirkete satılmasını vadedildiği, satış bedelinin 572.975,37 TL + KDV olup ödeme şeklinin ise banka kredisi olduğu yönünde sözleşmeye şerh düşüldüğü, sözleşmenin 8.1maddesinde ise "Bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmemesi halinde devam eden aylarda satış bedelinin binde üçü oranında aylık kira tazminatının alıcıya ödeneceği" yönünde hüküm bulunduğu görülmüştür. Davacı ile ... bankası arasında 02/10/2013 tarihli genel kredi sözleşmesi imzalanmış ayrıca genel kredi sözleşmesine 645.000 TL kefalet tutarı ile .....A.Ş'nin de müşterek kefil olarak imza attığı görülmüş, ... tarafından hazırlanan kredi borcu geri ödeme planının dosyada mevcut olduğu, buna göre 510.000 TL asıl alacak + vadeli ödeme nedeniyle 127.171,67 TL faiz + 6.358,55 TL BSMV olmak üzere toplam ödenecek miktarın 643.530,22 TL olduğu anlaşılmıştır. Yine dosya içerisinde bulunan 02/10/2013 tarihli rehin sözleşmesi incelendiğinde, ...'ün davacıya vermiş olduğu kredi nedeniyle, davacı ile ... arasında rehin sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede davacının ... ile imzaladığı gayrimenkul satış vadi sözleşmesine istinaden hak sahibi olduğu konut üzerinde doğmuş ve doğacak talep haklarının, alacaklarının rehni için sözleşme imzalandığı görülmüştür. Yine ... ile davacı arasında 1.200.000 TL limit ipoteği sözleşmesi imzalandığı tespit edilmiş, davaya konu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde taşınmazın 01/04/2014 tarih ... yevmiye nolu işlem ile ....A.Ş adına tapu kaydı oluşturulduğu, taşınmaz üzerinde birçok haciz bulunduğu ayrıca 1.200.000 TL limitli ... Bankası lehine ipotek bulunduğu tespit edilmiştir. Davacı tarafından davalı tarafa gönderilen ihtarnameler dava dilekçesi ekinde sunulmuştur. DİP Sözleşmesi dosyaya sunulmuş olup, incelendiğinde, tarafların ... ile ... olduğu, ...dan satıcı olarak bahsedildiği, satıcının taahhütlerinin sözleşmenin 4.1 maddesinde bankanın taahhütlerinin ise sözleşmenin 4.2 maddesinde sıralandığı görülmüştür. DİP sözleşmesi eki olan geri satın alma protokolü incelendiğinde Kuvyet ... ile ... arasında imzalandığı, ...dan satıcı olarak bahsedildiği, iş bu protokolün konusunun bankadan kredi kullanmak suretiyle satıcıdan konut satın alan müşteriler tarafından kredi borçlarının zamanında ve gereği gibi ödenmemesi sebebiyle banka tarafından herhangi bir nedenle müşteriye kredi sözleşmesini muaccel hale getirilmesi için ihbarname gönderilmesi halinde, kredi konusu konutun müşteriye satış işleminin iptali ve alınan konutun satıcı tarafından geri satın alması taahhüdü ile ilgili olarak tarafların mutabık kaldıkları, protokolün 5.2 maddesinde ise kredi konusu konut üzerine banka lehine birici derece birinci sırada ve bankanın dilediği bedelde ipotek tesis edilmesi halinde sadece üzerine ipotek tesis edilen konut bakımından iş bu sözleşmedeki geri satım alma taahhüdünün ortadan kalkmış sayılacağı yönünde hüküm bulunduğu görülmüştür. Tapu sicil müdürlüğüne yazı yazılarak ipotek akit tablosu istenilmiş, davaya konu taşınmazla ilgili olarak ipotek veren tarafın .....A.Ş olduğu, borçlunun .....Ltd.ŞTi olduğu, alacaklının ise ... olduğu , düzenlenen ipoteğin limit ipoteği şeklinde düzenlendiği ve 1.200,00 TL bedelli olduğu görülmüştür. ... 08/03/2022 tarihli yazı cevabında davacının kullanmış olduğu kredi sözleşmesi kapsamında 644.029,91 TL ödediğini belirterek ilgili tüm belgeleri dilekçe ekinde CD halinde göndermiştir.
Bankaya yazı yazılarak davacı tarafın ...'ten almış olduğu kredi borcunu ödeyip ödemediği, borcu bulunup bulunmadığı sorulmuş, 30/11/2021 tarihli yazı cevabında davacının bankaya borcunun bulunmadığı bildirilmiştir.
Mahkememizce taşınmaz başında bilirkişi heyeti ile keşif yapılmasına karar verilerek dava konusu bağımsız bölümün ne aşamada olduğu, tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmamış ise kimin kusurundan kaynaklandığı ve dava tarihi olan 29/01/2021 tarihi itibariyle mevcut haliyle rayiç değerinin saptanması hususunda ara karar oluşturulmuş, 02/09/2022 tarihli bilirkişi heyeti raporunda " 1)Dava, Davacılara, ... Projesi kapsamında satılan “İstanbul ili, ... ilçesi, Merkez Mahallesi, ... ada, 3 parsel”inde kayıtlı “İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... Caddesi, ... Sokak, No: ... Blok No: ... ” adresinde bulunan taşınmazın üzerindeki her türlü haciz ve diğer kısıtlamalardan ari olarak, davacılara teslimi; bu mümkün olmadığı takdirde 3. Numaralı ortak ...’e ödenen toplam meblağın, ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davacılara ödenmesi talebidir.
2)Davacı taraf, davalılardan ... ve ... arasında, ... projesi kapsamında dava konusu yer ile ilgili gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, teslim tarihinin, sözleşme tarihinden itibaren 13 ay olduğunu; 03.09.2013 tarihinden itibaren hesaplandığında sürenin 03.10.2014’de bittiğini; satış bedelinin 572.975,37 TL+KDV şeklinde olduğu ve ödemelerin banka kredisi çekilerek yapılacağını; projenin finans ortağı ...’ten sağlanan kredi ile ödendiğini; ...’ün bu daireyi adi ortaklık ilişkisi kapsamında davacılara sattığını; böylece satış sözleşmesinin taraflarının ... Grup, ... ve ... olduğunu; ... Grup ve ...nın sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getirmediği ve davacıya tapu devrinin yapılmadığı; taşınmaz üzerinde de taşınmaz değerinin çok üstünde haciz ve ipoteklerin bulunduğu; Söz konusu projeye finansman sağlayan ortağın ... olduğu; söz konusu finansman ise ... projesinden konut alacak kişilere kredi sağlaması olduğu; ancak kredinin doğrudan satın alacak kişiye değil satıcılar olan ... Grup ve ...ya kullandırıldığı; bu kredilerin teminatını da 1 ve 2 numaralı davalıların üstünde gözüken bağımsız bölümlerin, 3 numaralı davalı ...’e ipotek olarak verildiği; böylece her üç davalı arasında adi ortaklık ilişkisi oluştuğu; davalılar arasında 31.07.2013 tarihli DİP sözleşme bulunduğunu belirterek Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacıya satılan ve bedeli tamamen ödenen dava konusu yerin mülkiyeti hakkının her türlü takyidat, ipotek, hacizden ari bir şekilde davacıya adına tescili; bunun mümkün olmaması durumunda da toplamda ödenen bedelin, ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek T.C. Merkez Bankası kısa vadeli avanslarda uygulayacağı faiz oranından olmak üzere temerrüt faizi ile birlikte davalılardan tahsili ve davacının uğradığı zararlar olarak belirsiz alacak davalarının kabulü ile şimdilik 10.000.-TL ödenmesi talebinde bulunmuştur.
3)Davalılardan ... ve ... A.Ş., arsa malikinden kaynaklı nedenlerle devrinin sağlanamadığını; kusurlarının olmadığını; davalı banka ... ise bağlı kredi nedeni ile davacının 1 yıllık hak düşürücü süreyi kaçırdığını; kaldı ki davacının ticari şirket olması nedeniyle tüketici kanununun uygulanamayacağını; adi ortaklık durumunun olmadığını, kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir.
4)Davaya konu taşınmazın bulunduğu bölgelerde yapılan araştırmada; taşınmazların konumları, mevkileri, arsalarının alanı, bulundukları kat, bağımsız bölümlerin alanları ve hali hazır durumları, binanın yaşı, alt yapı, üst yapı ve ulaşım hizmetlerinden yararlanılma durumları, çarşı pazara olan uzaklıkları, tercih seviyeleri gibi değere etki edebilecek tüm faktörler dikkate alınarak, taşınmazların bulundukları bölgedeki emlak komisyoncuları ile internet ortamında yapılan araştırmalarda taşınmazların bulundukları bölgede oluşmuş emsal emlak alım satım rayiç değerleri de göz önüne alındığında serbest piyasa koşullarında değer tespiti talep edilen taşınmazın dava tarihi olan 29.01.2021 değerinin 1.750.000.-TL olacağı takdir edilmiştir.
5) a)Dosyada mübrez “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı (07.10.2013 tarihli, Teslim tarihi; Sözleşme tarihinden itibaren 12 aydır açıklamalı) sözleşmede alıcının ... Ltd. Şti, olarak görüldüğü, satıcının ise ... A.Ş.- ... İnş. San ve Tic. A.Ş. olarak görüldüğü, ödeme şekli kısmında banka kredisi açıklamasına yer verildiği, (sözleşmede diğer davalılardan ...’ün yer almadığı, diğer bir deyişle satıcılar arasında yer almadığı),satış vaadi sözleşmesinin gereği olarak, satıcıların, devre konu bir taşınmazın, takyidattan, ayıptan ari bir şekilde teslim etmelerinin gerekeceği, Davacı ile diğer davalı ... arasında “Rehin Sözleşmesi” başlıklı, (02.10.2013 tarihli), bir sözleşmenin düzenlenmiş olduğunun görüldüğü, taraflar arasında aynı tarihte genel kredi sözleşmesinin de kurulmuş olduğu, Dosyada bir örneği mübrez DİP Sözleşmesi Eki Geri Satın Alma Protokolünün, konusunun, “İşbu protokolün konusu, Banka’dan kredi kullanmak suretiyle satıcıdan konut satın alan Müşteriler tarafından kredi borçlarının zamanında ve gereği gibi ödenmemesi sebebiyle Banka tarafından herhangi bir nedenle Müşteri’ye Kredi Sözleşmesi’nin muaccel hale getirilmesi için ihbarname gönderilmesi halinde, kredi konusu konutun Müşteriye satış işleminin iptali ve anılan konutun satıcı tarafından geri satın alınması taahhüdü ile ilgili olarak tarafların mutabık kaldıkları şartları düzenlemektedir.” şeklinde belirlenmiş olduğu, b)Davalılardan ... Bankasının sözleşmenin (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin) tarafı olmadığı, nihai takdiri sayın Mahkemeye ait olmak üzere davalılar arasında adi ortaklık ilişkisinin tespit edilemediği, (bilindiği üzere adi ortaklık ilişkisinin varlığından söz edebilmek için gerek ilmi gerekse kazai içtihatlarda dikkate çekilen unsurların tam ve eksiksiz bir şekilde gerçekleşmesinin gerektiği bu meyanda örnek kabilinden bazı kararlarda yer verilen açıklamalara dikkat çekmek gerekirse; Y.3. HD.’nin E. 2015/17444, K. 2016/12349, T. 1.11.2016 sayılı kararından; “Adi ortaklık; iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir ( TBK md 620/1). Diğer bir anlatımla, adi ortaklık; birbirini tanıyan, birbirlerinin kabiliyet ve şahsiyetlerine güvenen, eşit ve aynı durumda olan gerçek veya tüzelkişilerin, müşterek amacın gerçekleştirilmesini sağlayacak vasıtaları ( sermaye paylarını ) ortaklığa getirme konusunda karşılıklı ve uygun irade beyanlarının birbirine ulaşmasıyla teşkil eden bir kişi topluluğudur.Buna göre adi ortaklığın unsurları; kişi, müşterek amaç, müşterek amaç uğruna birlikte çaba katılım payı ( sermaye ) ve sözleşme bağı şeklinde belirtilebilir. Bu nedenle, her olayda bu unsurların var olup olmadığının araştırılması gerekir.Ancak, adi ortaklığın, bazı komşu hukuksal müesseselerden, özellikle sonuca katılmalı sözleşmelerden ayırt edilmesini sağlayan temel kriterler; müşterek amaç ve müşterek amaç uğruna birlikte çaba unsurudur. Zira, ortaklığa sermaye olarak yalnızca emeğini koyan ortağın zarardan muaf tutulabileceğini öngören . madde 623/3 hükmünün karşıt anlamına ( argumentum a contrario ) başvuran ... doktrininde, ortaklığa sermaye olarak salt emeğini koyan ortak dışında hiçbir ortağın zarardan muaf tutulamayacağı, müşterek amacın ve sonuçta adi ortaklığın varlığından söz edebilmek için bütün ortakların hem kazanca ve hem de zarara katılmalarının gerekli olduğu görüşü egemendir. Ayrıca, ortakların müşterek amaca ulaşmak için birlikte çaba sarf etmek konusunda yükümlülük altına girmeleri, adi ortaklığın varlığı bakımından zorunludur. Bu unsur ortaklık sözleşmesinin içeriğinde mutlaka yer almalıdır. ( Prof. Dr. Nami Barlas, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3.Baskı, İstanbul 2012, s. 25-40 )….Şayet, bir zarara katılma söz konusu ise, adi ortaklık,.. Keza, adi ortaklıkta, ortakların ortaklık işlerini denetlemesi ve yönetmesi söz konusu olur. Denetleme ve yönetme özellikle müşterek amaç uğruna birlikte çaba ( affectio societatis ) ile yakın bağlantı içerisindedir.” Y.3 HD.’nin E. 2021/287, K. 2021/3719, T. 6.4.2021 sayılı kararından; “Buna göre adi ortaklığın unsurları; kişi, müşterek amaç, müşterek amaç uğruna birlikte çaba ( affectio societatis ), katılım payı ( sermaye ) ve sözleşme bağı şeklinde belirtilebilir. Bu nedenle, her olayda bu unsurların var olup olmadığının araştırılması gerekir. Ancak, adi ortaklığın, bazı komşu hukuksal müesseselerden, özellikle ürün ( hasılat ) kirası sözleşmesinden ayırt edilmesini sağlayan temel kriterler; müşterek amaç ve müşterek amaç uğruna birlikte çaba unsurudur. Zira, ortaklığa sermaye olarak yalnızca emeğini koyan ortağın zarardan muaf tutulabileceğini öngören TBK'nın 623/3 maddesi hükmünün karşıt anlamına ( argumentum a contrario ) başvuran ... doktrininde, ortaklığa sermaye olarak salt emeğini koyan ortak dışında hiçbir ortağın zarardan muaf tutulamayacağı, müşterek amacın ve sonuçta adi ortaklığın varlığından söz edebilmek için bütün ortakların hem kazanca ve hem de zarara katılmalarının gerekli olduğu görüşü egemendir. Ayrıca, ortakların müşterek amaca ulaşmak için birlikte çaba sarf etmek konusunda yükümlülük altına girmeleri, adi ortaklığın varlığı bakımından zorunludur. Bu unsur, ortaklık sözleşmesinin içeriğinde mutlaka yer almalıdır ( Prof. Dr. ...; Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, 3.Baskı, ... 2012, s. 25-40 )..”) ayrıca davalıyla kurulan bir tür kredi ilişkisinin bağlı kredi sözleşmesi çerçevesinde değerlendirilemeyeceğinin düşünüldüğü, c) 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 30. maddesine göre bağlı kredi sözleşmesinin, tüketici kredisinin münhasıran belirli bir malın veya hizmetin tedarikine ilişkin bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu sözleşme olarak tanımlandığı, kredi verenin, tüketici kredisini, belirli marka bir mal veya hizmet satın alınması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, ortada bir bağlı kredinin var olacağı, bunun sonucu olarak, satın alınan malın veya hizmetin hiç ya da zamanında teslim veya ifa edilmez ise satıcı, sağlayıcı ve kredi veren tüketicinin satış sözleşmesinden dönme veya bedelden indirim hakkını kullanması halinde müteselsilen sorumluluğun doğacağı, ne var ki somut olayda bu hükmün uygulama alanı bulmayacağı zira olayda tüketici kredisi değil de ticari kredinin olduğu, tüketici kredilerine hasredilmiş bu düzenlemenin ticari kredilere teşmil edilemeyeceğinin düşünüldüğü, " Şeklinde görüş bildirildiği görülmüştür.
Rapor ibraz edildikten sonra 27/10/2022 tarihli duruşmada alınan 1 nolu ara kararı ile "Dava terditli olarak açılmış olup, terditli talebin ilki , taşınmazın tüm ipotek ve takyidatlarından ari olarak davacıya tescili ile ilgili olan kısmında, ipoteğin fekki talebi de bulunduğundan, dava değerinin taşınmaz değeri olan 1.750.000,00TL ile, ipotek bedeli olan 1.200.000,00TL ile belirsiz alacak kapsamında istenen 10.000,00TL olmak üzere toplam 2.960.000,00TL olup, harcı yatan 643.530,22TL 'nin düşülmesi ile geriye kalan dava değeri olan 2.316.469,78TL için hesaplanan 39.559,51TL nisbi harcın yatırılması için davacı vekiline süre verilmesine" ve 4 nolu ara kararı ile "davacı tarafın taleplerinden biri olan "uğradığı zarar" kapsamında belirsiz alacak davası açıldığından, talep edilen 10.000,00TL'nin neye ilişkin olduğunu açıklayarak somutlaştırması için 2 hafta süre verilmesine, " şeklinde ara karar kurulmuştur. Davacı vekilince eksik harç yatırılmış, 4 nolu ara karar kapsamında sundukları dilekçede zarar taleplerinin hem birinci terditli talepleri kapsamında hem de ikinci terditli talepleri kapsamında mevcut olduğunu, 1 nolu terditli kısım kabul edildiğinde kira gelir kaybı bakımından zarar tazminini istediklerini, 2 nolu terditli talepleri kabul edildiği takdirde ise denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde taşınmazın hali hazırdaki değeri ve diğer kriterler uygulanarak bir bedel belirlenmesi ve talepleriyle bu bedel arasındaki farkın zarar kapsamında ödenmesi ayrıca yine kira geliri kayıplarının zarar kapsamında ödenmesini içerdiğini açıklamıştır.
Davacı vekilince daha önce alınan rapora itiraz edilerek taraflar arasında adi ortaklık olduğunu, ...'ün katılım bankası olmasının da bunun bir delili olduğunu iddia etmesi nedeniyle aynı bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır. 03/05/2023 tarihli ek raporda "Kök raporda varılan sonuç ve kanaatlerde değişikliği gerektirecek bir durum tespit edilemediği, Bu meyanda, adi ortaklık ilişkisinin tespit edilemediği, adi ortaklık iddiasının (bu meyanda örnek kabilinden “davacının…taraflar arasında bir adi ortaklık ilişkisi kurulduğunu ispat etmesi..” Y.11. HD.’nin E.2020/899, K. 2022/254, T. 13.1.2022 sayılı kararından) ispatının iddia edende/davacıda olduğu, adi ortaklığın kanunda aranan tüm unsurlarının sağlanmış olmasının gerekeceği, kredi ilişkisiyle adi ortaklık ilişkisinin karıştırılmaması gerektiği, kuşkusuz bu husus da dahil olmak üzere kök raporda yapılan inceleme ve değerlendirmeler hususunda da nihai takdirin sayın Mahkemede olduğu, Davacının ayıptan ari ve gereği (sözleşmede kararlaştırıldığı) gibi teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle uğranılan zararın hesaplaması ve kira kaybı konusunda heyetimiz mühendis ve değerleme uzmanınca hesaplama meyanında kök rapordaki görüş ve değerlendirmelere ilaveten bir tespitte bulunulmadığı, bedel iadesine ilişkin taleplerde Yargıtay’ın örnek kabilinden kararlarından (Y.HGK’nun E. 2017/14-1751,K. 2019/528, T. 7.5.2019 sayılı kararından) anlaşılacağı üzere, “Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hâle geldiği tarihteki veya akdin ifa edilemeyeceğinin öğrenildiği tarihte ulaştığı alım gücü, çeşitli ekonomik etkenlerin ( enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs. gibi ) ortalamaları alınarak belirlenmesi ve hüküm altına alınması gerekmektedir….Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde; davacının isteminin davalıya ödediği bedelin bugünkü değerinin tahsili, bir başka ifade ile davalıya ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkelerine göre ulaşacağı miktarın tahsili istemine ilişkin olduğu”nun kabul edildiği," şeklinde görüş bildirildiği görülmüştür.
21/09/2023 tarihli celsede alınan 1 nolu ara kararda "Davacı vekili 09/11/2022 tarihli açıklama dilekçesinde birinci terditli talepleri kapsamında da kira geliri açısından zarar talepleri olduğunu bildirmiş olup bu talep belirsiz alacak kapsamında değerlendirilmeyeceğinden, belirli hale getirilerek eksik harcı yatırması aksi halde dosyadaki miktarın kısmi dava kapsamında değerlendirileceği hususu davacı vekiline ihtarına " şeklinde ara karar oluşturulmuş, bunun üzerine davacı vekili 30/11/2023 tarihli duruşmadaki beyanında geçen celseki 1 nolu ara kararı kapsamında beyanda bulunmadıklarını, davaya kısmi dava olarak devam edilmesini istediğini belirtmiştir.
Davaya konu taşınmazın ...'dan önceki maliklerini de gösterir tapu kaydı alınarak dosyaya bırakılmıştır.
Gayrimenkul satış vadi sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmış ise de, sözleşmenin imzalandığı tarihte satıcı taşınmazın maliki olmadığından söz konusu sözleşme alacağın temliki hükümünde olup adi yazılı şekilde yapılan sözleşme geçerlidir. Gayrimenkul satış vadi sözleşmesinde satıcı kısmında ... grup....A.Ş ve ....A.Ş'nin birlikte sözleşmeyi imzalamışlar, daha sonra taşınmaz inşaatı tamamlandıktan sonra ise tapu kaydı .....A.Ş adına oluşturulmuştur. Davacı taraf söz konusu taşınmazda satınalmak amacıyla ...'ten kredi kullanmış, ...'te davacıya vermiş olduğu krediyi teminat altına almak amacıyla borçlu davacı şirket, taşınmaz maliki ... ve ... arasında ipotek akit tablosu düzenlenmiş, ipotek akit tablosunda üst limit ipoteği bulunmakta olup söz konusu bedelin 1.200.000 TL olduğu görülmüştür. Davacı taraf ...'ten almış olduğu krediyi tamamen ödemiş ve ...'e borcunun olmadığı, ... tarafından gönderilen cevabi yazılarda ikrar e dilmiştir. Dip Sözleşmesi Geri Satın Alma Protokolünün 3.maddesinde kredi borcunun ödenmemesi halinde konutun satıcı tarafından geri alınmasıyla ilgili hüküm olup protokolün 5/2 maddesinde ise kredi borcu için ipotek düzenlenmesi ihtimalinde geri satınalma taahhüdünün ortadan kalkacağı kararlaştırılmıştır. Davacı tarafça Kuvyet ... ile diğer davalılar arasında adi ortaklık olduğu iddia edilmiş ise de taraflar arasında adi ortaklık bulunmadığı, sadece ...'ün davacıya kredi verdiği, verdiği krediyi de teminat altına almak amacıyla da ipotek tesis ettirildiği görülmüştür. Bağlı kredi ile ilgili hükümlerin ancak Tüketici Mahkemesinde uygulanması mümkün olduğundan, davacı tarafın ticari şirket olması nedeniyle mahkememizce bu hükümlerin uygulanması mümkün değildir.
Davacının ilk talebi taşınmazın ipotek ve tüm takyidatlardan ari şekilde müvekkili adına tapuya tescili şeklinde olup, davacı tüm ödemeyi yaptığından ... adına tapusu oluşturulan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, davacının tüm kredi borcunu zamanında ödeyerek kapatması nedeniyle ipoteğin fekki davasının kabulü ile taşınmaz üzerindeki 03/04/2014 tarih ... yevmiye numarasıyla konulan ipoteğin fekkine karar vermek gerekmiştir. Davacı taraf tüm takyidatlardan ari şekilde taşınmazın kendi adına tescilini istemiş ise de taşınmaz üzerinde çok miktarda haciz olduğu, hacizlerin fekki için haciz sahiplerinin davalı gösterilmesi gerekmekte olup haciz malikleri davalı gösterilmediğinden bu kısım yönünden mevcut davalıların davalı sıfatları bulunmadığından hacizler yönünden davacının açmış olduğu davanın sıfat yokluğundan husumetten reddine karar verilmiştir. Davacının hem birinci hem de ikinci terditli taleplerinde tazminat talebi de bulunmakta olup, tapu iptal tesciline karar verilmesi halindeki zarar talebi gayrimenkul satış vadi sözleşmesinde düzenlenen kira kaybına yöneliktir. Gayrimenkul satış vadi sözleşmesin göre teslim tarihi 03/10/2014 olup, dava tarihine kadar söz konusu kira gelir kaybının istemesi mümkün olup gayrimenkul satış vadi sözleşmesine göre satış bedelinin binde üçü oranında aylık kira tazminatı ödeneği kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre peşin satış bedeli 572.975,37 TL + KDV'dir. 572.975,37 TL'nin binde üçü 1.718,92 TL yapmaktadır. Biraz önce de belirtildiği üzere teslim edilmesi gereken tarih 03/10/2014 olup davacı bu tarihten dava tarihine kadar olan zaman için kira gelirini isteyebilir, davacı bu kapsamda şimdilik 10.000 TL istediğinden ve teslim tarihi ile dava tarihi arasında geçen zaman için şimdilik istediği 10.000 TL'de haklı olduğundan 10.000 TL'nin gayrimenkul satış vadini imzalayan ... ile ... A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine şeklinde aşağıdaki şekilde hüküm oluşturulmuş, davacının 1 nolu terditli talebi değerlendirildiğinden 2 nolu terditli talebi hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına şeklinde aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. İpotek akit tablosunda üst limit ipoteği bedeli 1.200.000 TL yazması nedeniyle bu miktar üzerinden harç tamamlattırılmış ise de söz konusu ipoteğin üst limit ipoteği olduğu davacının ...'e olan borcunun ise geri ödeme planında 643.530,22 TL olduğu, davacının bankaya toplamda 644.029,91 TL ödediği dikkate alınarak vekalet ücreti , harç hesabı yapılırken ipotek fekki açısından dava değeri 644.029,91 TL üzerinden hesaplanmıştır.
HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-Davacının 1 nolu terditli taleplerinden ;
a-Davacının ... .. Aş hakkında açtığı tapu iptal tescil talebinin KABULÜ İLE, İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 3 nolu parselde kain A blok , 1.kat , bağımsız bölüm No : ... olan taşınmazın ... Tic Aş adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline,
b-Davacının ... ve ... ... Aş hakkında açtığı ipoteğin fekki davasının KABULÜ İLE, İstanbul İli, ... İlçesi, ... ada, 3 nolu parselde kain A blok , 1.kat , bağımsız bölüm No : 21 olan taşınmaz üzerindeki 03/04/2014 tarih ... yevmiye numaralı konulan ipoteğin fekkine,
c-Dava konusu taşınmaz üzerindeki hacizlerin fekki talebinin, haciz sahiplerinin davalı gösterilmemesi nedeniyle davacının bu talebinin davalı sıfatı yokluğundan husumetten REDDİNE,
2-Davacının kira geliri tazminatı davasının KABULÜ İLE, 10.000,00TL'nin davalılar ... .. Aş ve ... .. Aş 'den alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacının 1 nolu terditli talebi değerlendirildiğinden, davacının 2 nolu terditli talebi hakkında hüküm kurulmasına yer olmadığına,
4-Kısa kararın ve gerekçeli kararın bir suretinin İİK 28 maddesi kapsamında ilgili tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesine,
5-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden tapu iptal tescil yönünden verilen karar nedeniyle 212.000,00 TL vekalet ücretinin davalı ....A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden ipoteğin fekki davası açısından 96.164,19 TL vekalet ücretinin davalılar ... ile ....A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden kira geliri tazminatı yönünden 10.000,00 TL vekalet ücretinin davalılar ....A.Ş ve ... ... A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
8-Davacının hacizlerin fekki açısından açtığı davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi nedeniyle 17.900,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
9-Davacı tarafından peşin yatırılan 50.549,40 TL harcın (10.998,42 TL limitle ..., 170,77 TL limitle ... ...A.Ş'nin sorumlu olması üzere) davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
10-Davacı tarafından yapılan 67,80 TL ilk masraf, 9.000,00 TL bilirkişi ücreti, 1.272,95 TL tebligat, tezkere ve keşif harcı olmak üzere toplam 10.340,75 TL yargılama giderinin (3.400 TL limitle ..., 20,00 TL limitle ... Grup....A.Ş'nin sorumlu olması üzere) davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
11-Gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde resen yazı işleri müdürünce ilgilisine iadesine,
12-Zorunlu arabuluculuk kapsamında Adalet Bakanlığı Bütçesinden ödenen 1.320,00 TL arabuculu ücretinin (Zorunlu Arabuluculuk sadece tazminat talebi için yapıldığından) davalılar ... A.Ş ve ... A.Ş'den müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irat kaydına,
13-Bu dava sebebiyle 164.219,28 TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan (başta 170,78 TL + tamamlama harcı 10.819,11 TL + tamamlama harcı 39.559,51 TL olmak üzere toplam=) 50.549,40 TL'nin mahsubu ile kalan 113.669,88 TL harcın (32.999,26 TL limitle ..., 512,33 TL limitli de ... ... A.Ş sorumlu olmak üzere ) davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak hazineye irat kaydına,
Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 14/12/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
¸