T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/303 Esas
KARAR NO: 2023/174
DAVA: Tazminat (Rücuen Tazminat)
DAVA TARİHİ: 15/12/2020
KARAR TARİHİ: 13/03/2023
Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA VE TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılar; arsa sahipleri ile aralarında akdedilen ... Noterliği' nin ... yevmiye sayılı, 05.06.2009 tarihi “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” uyarınca, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkiinde kain, ... Pafta, ... Ada, 28 parsel üzerinde kayıtlı yapının yüklenicileri olarak bulunduğunu, Yükleniciler tarafından, 05.06.2009 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi uyarınca, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkiinde kain, ... Pafta, ... Ada, ... parsel üzerinde kayıtlı yapı üzerine "... ... " adlı ... katlı bir rezidans inşaa edilerek arsa sahiplerine ve 3. kişilere teslim edildiğini, Sözleşme konusu yapı üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve 2012 yılında "Bina Yönetimi" oluşturulduğunu, 2016 yılına gelindiğinde ise ... Belediye Başkanlığı tarafından yeşil alan, tenis kortu, havuz vb. yapılar inşaa edildiği ve yeşil alanın rezidansın bahçesine katıldığı gerekçesi ile beş adet ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek Bina Yönetimi'ne tebliğ edildiğini, Söz konusu ecrimisil ihbarnamelerine karşı Bina Yönetimi tarafından ... İdare Mahkemesi'nin 2016/... E., 2016/... E., 2016/... E., 2016/... E. 2016/... E. sayılı dosyalarıyla iptal davası açılmış ise de, yapılan yargılamalar sonucunda davalar kesinleşmiş olup ... Belediyesi tarafından kat maliklerine yazılar tebliğ edilmiş ve kesinleşen ecrimisil bedelinin her bir kat maliki payına düşen kısmının ödenmesinin talep edildiğini, gelinen noktada müvekkili kat maliki tarafından yeşil alanın işgali nedeniyle ... Belediyesi'ne toplamda 386.242,53-TL. ecrimisil bedeli yatırılmış olup bu bedelin davalı yüklenicilerden tahsilinin gerektiğini, arz ve izah edilen nedenlerle, haklı davanın kabulü ile müvekkili kat malikinin ... Belediyesi'ne ödenmek zorunda kaldığı 386.242,53-TL. ecrimisil bedelinin davalı yüklenicilerden, ödeme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek avans faizi ile birlikte müştereken ve müteselsilen rücuen tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretlerinin davalılara yükletilmesine karar verilmesine talep etmiştir.
SAVUNMA VE KARŞI TALEP : Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Henüz Taşınmaz üzerinde yapılacak inşaata ilişkin müvekkilimiz ve diğer davalı ...’dan oluşan
ortak girişim (kısaca “Ortak Girişim”) ile dava dışı arsa sahipleri arasında akdedilmiş herhangi bir
sözleşme yok iken, 07.08.2007 tarih ve 397 sayılı ... Belediyesi Encümen Kararı ile onaylı Belediye
Encümenine Teklif Belgesi (Delil No. 1) ile Taşınmaz’ın belirli parselleri (Belediye Encümenine Teklif
Belgesi’nde A, B, C ve D şeklinde isimlendirilmiş bulunan parseller) yeşile ve yola terkin edildiğini, davacının söz konusu sözleşmenin tarafı olmadığını, İnşaat, İnşaat Sözleşmesi ve ekli teknik şartnameye uygun olarak 10 Mart 2012’de tamamlanmış ve
Ortak Girişim tarafından arsa sahiplerine söz konusu bağımsız bölümlerin teslim edildiğini, 2013 yılı içerisinde ise, ... at ... geçici yönetimi (kısaca; “Rezidans Yönetimi”)
tarafından ... unvanlı firmayla anlaşarak havuz ve havuzu çevreleyen yeşil alanın bulunduğu
bölümün komşu parsele ve yola bakan bölümü etrafına, komşu parselde bulunan ... inşaatının verdiği rahatsızlığı önlemek adına çit taktırılmış (Delil No. 5) ve hatta bilindiği
kadarıyla söz konusu fatura tutarının yarısı söz konusu ihtiyacın doğmasına yol açan ...
yöntemi tarafından ödendiğini, fakat bir sonraki dönem seçilen Rezidans Yönetim’i komşu
parseldeki inşaatın bitmesi sebebiyle çit ihtiyacının ortadan kalkmasına rağmen söz konusu çiti
kaldırmadığını, Ortak Girişim tarafından İnşaat Sözleşmesi kapsamında yapılan inşaatın tamamlanmasından 3 yıl kadar
sonra, yani müvekkilimizin Taşınmaz ile bağlantısının sadece Taşınmaz’da bağımsız bölüm maliki
olmaktan ibaret olduğu dönemde, ... Belediyesi Taşınmaz’ın bir kısmının, imar planında yeşil alan
olarak kayıtlı bölümü haksız işgal ettiğinin tespit edildiğini bildiren ve ilgili alanların terki ile Taşınmaz’ın
kendi parsel sınırlarına çekilmesi gerektiği ihtarını içeren 24.11.2015 tarihli yazıyı Rezidans
Yönetim’ine tebliğ edildiğini, bu nedenlerle haksız ve her nevi hukuki dayanaktan yoksun işbu davanın esastan reddine, .... İdare Mahkemesinin akıbeti işbu davanın sonucunu doğrudan etkileyecek olan
2019/... Esas ve 2019/... Esas sayılı dosyaları kapsamında halen derdest idari işlemin iptali
davalarının bekletici mesele yapılmasına
İşbu davanın “... Mah. ... Cad. No. ... İstanbul” adresinde mukim
... Residence at ... Yönetimi’ne ve aynı adreste mukim ... TC Kimlik
numaralı ... ’a ihbarına,
karar verilmesini ve yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar
verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın, “ ... Mah. ... Cad. No. ... İstanbul” adresinde mukim ... Yönetimi'ne ve ... TC Kimlik No'lu ... 'a ihbarına, ... ile bu davanın sonucunu doğrudan etkileyecek .... İdare Mahkemesinin 2019/... ve 2019/... E. dosyalarının bekletici mesele yapılmasına; Davanı görev alanına giren bir dava olmaması ve asliye hukuk mahkemelerince görülmesi gerektiği için görevsizlik kararı verilerek usulden reddine ve görevli İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER : Dava ve cevap dilekçesi ile ekleri, müzekkere cevapları, dosya kapsamı
GEREKÇE :
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, Dava; Yüklenici davalılar ile dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalılarca İstanbul İli, ... İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, ... Mevkiinde kain, ... Pafta, ... Ada, ... parsel üzerinde yapılan ... adlı yapıda 1,2, 3 no.lu dükkanlar ile 4, 5, 6, 25, 26, 47, 48, 99, 100, 117, 118,128, 129, 130,140, 141,46, 147, 148, 149, 150,161, 62, 163, 164, 165, 222, 223,270, 271, 295, 296, 303, 304, 330, 331, 332, 333, 334, 335, 336, 337, 338 no.lu bağımsız bölümleri davacının satın aldığı, bilahare yapı ve eklerinin yeşil alanda kaldığı gerekçesi ile dava dışı ... Belediyesi tarafından bina yönetimine gönderilen ecri misil ihbarnameleri üzerine davacı adına kayıtlı bağımsız bölümler için davacının ödemek zorunda kaldığı iddia edilen 386.272,53 TL bedelden davalıların sorumlu olduğu gerekçesi ile bu bedelin avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine ilişkin Davacı vekilinin 22.03.2021 tarihli cevap dilekçesinde, müvekkilinin binanın proje aşamasında arsa sahiplerinden pay satın alarak arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesinin tarafı haline geldiğini beyan etmiş, celp edilen tapu kayıtlarından binada bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyetlerin tescili ile birlikte, dava konusu bağımsız bölümlerin doğrudan 2011 yılında davacı adına tescil edildiği anlaşılmıştır. Binanın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin teslimi ile birlikte 06.06.2012 tarihinde kat malikleri tarafından yönetim oluşturulmuş, ... Belediye Başkanlığı'nın bina yönetimine yazılan 24.11.2015 tarihli ve 12.07.2016 yazılar ile binanı açık havuz tenis kortu ve havalandırıma üniteleri,çit, müştemilat ve duvar gibi eklentilerin proje aykırı olarak parsel alanı dışında yeşil alan ve yola terk edilen bölümde kalacak şekilde sözleşmeye ve projeye aykırı olarak yapıldığı işgalin kaldırılması ve alanların terki talepli yazılar gönderilmiş, bilahare işgal başlangıç tarihi 27.06.2011 olarak belirtilerek 05.08.2016 tarihinden itibaren ecrimisil ihtarnameleri gönderilmiş, bina yönetimi tarafından da ... Noterliğinin 10.06.2016 tarih ve ... sayılı ihtarnamesi ile davalılara ihtarname keşide edilerek, talep edilen ecrimisil bedellerinden kat maliklerinin ve yönetimin sorumlu olmadığı, sorumluluğun imar planı ve mimari projeye göre hareket etmekle yükümlü davalılarda olduğu, ecrilmisil nedeniyle sorumluluk yükletilmesi halinde muhataplara doğrudan rücu edileceği belirtilmiş, ihtarname davalılara 11.08.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Huzurdaki anılan ... Belediyesi ecrimisil talebi kapsamında iktisap ettiği bağımsız bölümler nedeniyle davacının yapmış olduğu ödemelerin rücuen iadesi talebidir. İşgal olgusu ve ödenen ecrimisil bedeli hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur.
Yüklenici davalılar ile arsa sahibi davacılar arasındaki sözleşme, 6098 sayılı TBK 470 ve devam maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesidir, eserdeki ayıp nedeniyle oluştuğu iddia edilen külfetin rüceen tazmin talep edilmektedir. Davacı arsa sahiplerinden satın aldığı paylar karşılığı adına tescil edilen bağımsız bölümler nedeniyle arsa sahibinin nisbi halefi sıfatı ile sözleşmenin tarafıdır. Bu nedenle davalıların iddiaların aksine tarafların aktif ve pasif taraf ehliyetleri vardır. Davacı dava konusu ecri misil ödemelerini dosyaya mübrez dekontlardan anlaşılacağı üzere 2019 yılında yapmış olup dava 2020 yılında ikame olduğundan iddia edilen zararın oluşum tarih zaman aşımı başlangıç tarihi gözetilerek TBK 478 maddesinde belirtilen 2 yıllık zaman aşımı süresi dolmadığından davalı tarafın zaman aşımı def'inin reddini karar verilerek dosyanın esas incelemesine geçilmiştir.
Davacı, iştigal alanı gayrimenkul ticareti olan tüzel kişi tacirdir. İşgalin başladığı 2011 yılından ve bağımsız bölümlerin teslim sonrası bina yönetiminin oluşturulduğu bağımsız bölümlerin teslim edildiği 06.06.2012 tarihinden dava dışı belediye tarafından ecrimisil bedelinin talep edildiği 2016 yılına kadar tacir olan davacı veya haklarını temsilen bina yönetimi ecrimisil bedeli dava konusu edilen işgale karşı davalılara karşı herhangi bir itirazda ve talepte bulunmamıştır. Arsa sahiplerinden satıın aldığı paylar karşılığı 46 adet bağımsız bölüm doğrudan ilk tescil olarak adına kaydedilen ve taşınmaz ticareti ile işgalden eden davacı, yasal anlamda tüketici olmayıp, 6102 sayılı TTK 18/3 maddesi gereği basiretli bir iş adamı gibi hareket ederek, hissedarı olduğu arsada yapılan binanın eklentilerinin dava dışı belediyeye ait yeşil alana 550 m2 işgalini teslim tarihinden itibaren bilebilecek durumdadır. Tacirler arasındaki ayıp ihbarlarına ilişkin TTK 23/c maddesinde " malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise, malın satıcısına durumu ihbar etmesi gerektiği, açıkça belli değilse bile malı teslim aldıktan sonra 8 gün içerisinde malı incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucu malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa satıcıya ihbar ile yükümlüdür " denilmiştir. Davacı baştan beri eserdeki, imar planı ve projeye aykırılığı bilebilecek durumda olmasına rağmen ses çıkarmayarak, fiili olarak bina ve bağımsız bölümler için artı değer niteliğinde olan bu işgalden bağımsız bölümleri yönünden faydalanmayı tercih etmiştir. Kaldı ki davanın konusu, haksız kullanımdan kaynaklı ödenen ecrimisil bedelinin rücuen tahsili talebi olup, haksız işgalin davacıya ait bağımsız bölümleri yönünden yarar sağlayan davacı olup, gerçek bir zarardan bahsedilemeyeceğinden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :
1-Davanın reddine,
2-Alınması gerekli 179,90 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 6.596,06 TL'den mahsubu ile artan 6.416,16 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davalı taraflar vekille temsil olunmakla red üzerinden hesaplanan karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. gereğince hesap ve taktir olunan 57.073,95 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara ödenmesine,
4-Davacı tarafça yatırılan gider avansından geriye kalan kısmının karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine, davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına.
5-Davalı ... tarafından yapılan 75,60 TL yargılama giderinin davacıdan alınıp bu davalıya verilmesine, kalan delil avansının karar kesinleştiğinde davalıya iadesine,
6-Tarafların dava şartı olan arabuluculuk toplantısına katıldıkları halde anlaşamadıkları, arabuluculuk son tutanağı aslından anlaşıldığından 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanun'un 18/A-14 bendi uyarınca ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Suçüstü Ödeneğinden ödenen 1.320,00TL nin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına.
Davacı ve davalı ... vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 13/03/2023
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır