T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/310 Esas
KARAR NO: 2023/623
DAVA: Tazminat (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 23/08/2016
KARAR TARİHİ: 11/09/2023
Taraflar arasında görülen davanın mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda:
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA VE TALEP : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ... Gayrimenkul ile ... arasında 15/05/2005 tarihinde ekspertiz hizmet protokolü tadil sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme gereği ... gayrimenkul tarafından ...'ın alacaklarına teminat olarak üzerinde ipotek tesis edilecek gayrimenkul veya gayrimenkula bağlı hak ve faydaların değerlendirilmesinin yapılacağını, mücekkil bankanın ... şubesine konut kredisi için başvuran ... 'a verilecek olan kredinin teminatı olarak üzerlerine banka lehine ipotek tesis edilecek gayrimenkullerin değerlemesinin sözleşme uyarınca ... gayrimenkula yaptırıldığını, ... firması tarafından gayrimenkule yapılan ekspertiz değerinin 130.000,00 TL olduğunu, müşterinin şubeye başvurarak ekspertiz raporuna itiraz ettiğini, itiraz üzerine şube yetkililerince ... gayrimenkul'e ekspertiz yaptırıldığını, müşterinin itirazının haklı olduğunu, davalıların kusurlu ve haksız fiilleri neticesinde müvekkil bankanın ciddi anlamda zarar uğradığının rehin açığı belgesiyle sabit hale geldiğini, davaya konu taşınmazın müvekkil banka lehine teminat gösteren ... 'ın krediyi ödememesi neticesinde ... İcra Dairesi 2010/... Esas sayılı dosyası ile açılan takip dosyasında, yapılan tüm takip ve tahsilat işlemleri neticesinde 06/03/2013 tarihli 62.058,88 TL tutarlı rehin açığı belgesi alındığını, müvekkil banka ile davalı ... arasında imzalanan sözleşme hükümlerine göre davalı firmanın müvekkil banka nezdinde oluşan zararlarını gidermesi gerektiğini, davalıların özen sorumluluğuna gaykırı fiilleri, BDDK ve SPK mevzuatı hükümlerine göre yaptırıma tabi tutulduğunu, davalıların borçlar kanunun haksız fiil hükümleriyle birlikte vekalet ve adam çalıştırma sorumluluğu hükümlerine göre de dava konusu zarardan sorumlu olduğunu, iş bu nedenlele 06.03.2013 tarihi itibari ile toplam 62.294,88 TL davacı zararının ticari avans faizi ile birlikle davalılardan tahsilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretlerinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA VE KARŞI TALEP : Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında daha önce ... ATM 2010/... Esas, 2012/... Karar sayılı dosyası ile görülen davanın reddedildiğini, davacı tarafından temyiz edilen dosyanın, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 2013/... Esas ve 2014/... karar sayılı dosyasından reddilerek onaylandığını, yine davacı tarafından talep edilen karar düzeltme istemi de Yargıtay tarafından reddedilerek kararın kesinleştiğini, davacı tarafın öncelikle alacağını kredi verdiği üçüncü kişiden tahsil etmesi, tüm yasal yolları tüketmesi, ipotekli taşınmaza ilişkin ... Icra Müdürlüğünün 2010/... Esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile başlatılan icra takibini sonuçlandırması, ipotek borçlusu üçünsü şahıslar hakkında yapılan takiplerin ve tüm yasal yolların sonuçlandırılarak bunların belgelendirilmesinin gerekli ve zorunlu olduğunu, önceki durum ile bu davanın sebebi olarak gösterilen nedenlerde bir değişiklik olmadığını, daha önce görülen davanın temyiz kararında ileri sürülen muhalefet şerhinin delil ve dava sebebi olarak gösterildiğini, muhalefet şerhinin hukuki bir görüş olduğunu, hiçbir davada delil olarak ileri sürülemeyceğini, ... Atm 2010/... Esas sayılı dosyasına 22/10/2010 tarihinde verilen cevap dilekçesinde ileri sürdükleri cevapları tekrar ettiklerini, iş bu nedenlerle davanın reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretlerinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ...'nun herhangi bir cevap dilekçesi sunmadığı görülmüştür.
Mahkememize yapılan yargılama sonunda 25/12/2017 tarih 2016/... Esas 2017/... Karar sayılı ilam ile "Dava; Davalı ... ile ... arasında 15/05/2005 tarihinde ekspertiz hizmet protokolü tadil sözleşmesi gereği ... gayrimenkul tarafından ...'ın alacaklarına teminat olarak üzerinde ipotek tesis edilecek gayrimenkul veya gayrimenkula bağlı hak ve faydaların değerlendirilmesinin yapılmasına istinaden, davacı bankanın Sirkeci şubesine konut kredisi için başvuran ... 'a verilecek olan kredinin teminatı olarak banka lehine ipotek tesis edilecek gayrimenkullerin değerlemesinin sözleşme uyarınca ... firması tarafından yapılan ekspertiz değerinin 130.000,00 TL olması ancak müşterinin şubeye başvurarak itirazı nedeni ile ekspertiz raporunda altı ve yedi numaralı dairelerin tamamına değer biçildiğini, 7 numaralı dairede ... 'nın haczi olduğundan yeniden yapılan ... A.Ş ekspertiz raporunda kredi müşterisinin doğru bilgi vermesi nedeni ile oluşan zararın tazmini davasıdır. Mahkememiz dosyası arasına alınan ... İcra Müdürlüğünün 2010/... esas sayılı takip dosyasında ... A.Ş alacaklı olarak ... aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra emri tebliğ edildiği, ... İcra Müdürlüğünün 2010/... talimat dosyasında gayrimenkul kıymet takdirinin yapıldığı, 80.000,00 TL gayrimenkul kıymetinin tespit edildiği, ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 2010/... e. 2012/... K. Numaralı 01/11/2012 günlü kararında davacısı ... davalıları ... Gayrimenkul ve ... olduğu dosyada davacının tazminat davasının reddine karar verildiği, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 2013/... E. 2014/... K. Sayılı ilamında ... ATM 'nin 2010/... -2012/... K. Sayılı kararının onanmasına karar verildiği,Yargıtay ... Hukuk Dairesi 'nin 2014/... E. 2015/... K. Sayılı kararı ile davacı vekilinin karar düzeltme talebinin reddine karar verildiği, görülmüştür. ... ATM 'nin 2010/... E. 2012/... K. Sayılı kararındaki davacı ve davalıların, dava konusunun mahkememiz dosyasındaki taraflar ve dava konusu aynı olduğu görülmüş olup, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 2013/... E. 2014/... K. Numaralı ilamında da belirtildiği üzere davanın henüz zarar gerçekleşmeden önce erken açıldığı, ipotekli taşınmaza ilişkin ... İcra Müdürlüğünün 2010/... Esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile davacı tarafından başlatılan icra takibinin halen sonuçlanmadığı, dava konusu tazminatın tahsili talebi ile dava açılabilmesi için ipotek borçlusu üçüncü şahıslar hakkında yapılan takiplerin ve tüm yasal yolların sonuçlandırılarak bunların belgelendirilmesinin gerekli olduğu halde ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takiplerin henüz sonuçlanmadığı, 6100 sayılı yasanın 114-1-İ bendi gereği aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması dava şartları arasında sayıldığından, ... ATM 'nin 2010/... e. 2012/... K. Numaralı davanın reddine dair kararın mahkememiz dosyasındaki tarafları ve konusu ile aynı olması sebebi ile davanın kesin hüküm nedeni ile reddine " şeklinde karar verilmiştir.
Karar davacı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
... Mahkemesi ... Hukuk Dairesinin 17/02/2022 tarih 2021/... Esas 2022/... Karar sayılı ilam ile "Davacı vekili, ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 2010/... E. Sayılı dosyasında, davalılar ... A.Ş. İle ... aleyhinde, müvekkili ile davalı ... A.Ş. arasında ekspertiz hizmet sözleşmesi bulunduğunu, davalı şirket tarafından dava dışı ...'a ait taşınmazın satılabilir özelliğe sahip olduğu, değerinin 130.000,00 TL olduğuna ilişkin rapor tanzim edilmesi üzerine müşteriye kredi kullandırıldığını, ancak daha sonra başka bir firmaya düzenletilen rapor ile sözkonusu taşınmazın projesine aykırı inşa edildiğinin, satışı güç özelliğe sahip bulunduğunun anlaşıldığını, dava dışı müşterinin kredi ödemelerini aksatması nedeniyle hakkında takip başlatıldığını, ödenmeyen kredi nedeniyle 25.03.2010 tarihi itibariyle 108.493,00 TL (73.630 USD) ve ekspertiz raporu karşılığı davalı şirkete ödenen 236,00 TL hak edilmeyen hizmet bedeli ödendiğini, sözleşme gereğince davalı şirket ile rapor düzenleyen çalışanının zarardan birlikte sorumlu olduğunu ileri sürerek, 108.729,00 TL'nin faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava ettiği, mahkemece 01/11/2012 tarih 2010/... E. 2012/... K. Sayılı kararı ile "...davacının öncelikle alacağını kredi verdiği 3. kişiden tahsil etmesi, tüm yasal yolları tüketmesi, zararını karşılayamadığı taktirde davalıya rücu etmesi gerektiği gibi, hizmet bedeli olarak düzenlenen fatura bedeli de zaten banka tarafından masraf olarak kredi alandan tahsil olunduğundan, ipotekli taşınmaza ilişkin ... İcra Müdürlüğünün 2010/... esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile 'davacı tarafından başlatılan icra takibi de halen devam etmekte olup, sonuçlanmadığından, yukarıda da açıklandığı üzere dava konusu tazminatın tahsili için dava açılabilmesi için ipotek borçlusu 3.ncü şahıslar hakkında yapılan takiplerin ve tüm yasal yolların sonuçlandırılarak bunların belgelendirilmesinin gerekli olduğu, ancak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takiplerin henüz sonuçlanmadığı..." gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın davacı tarafından temyiz edildiği, Yargıtay ... Hukuk Dairesinin 08.05.2014 tarih 2013/... E. 2014/... K. Sayılı ilamı ile "...Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 98. maddesi yollamasıyla sözleşme hükümlerine dayalı tazminat istemlerinde uygulanması gereken aynı Kanun'un 41. madde hükmünde yer alan haksız eylem sorumluluğunda zararın ve zarar ile sorumlu arasındaki nedensellik bağının kanıtlanması gerekmesine, davanın henüz zarar gerçekleşmeden önce erken açıldığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir...." gerekçesi ile kararın oy çokluğu ile onandığı, karara "....Somut olayda, davacı zararının tazminini talep etmiş, zararın dava dışı ...'dan tahsili yolunda takibinin devam ettiği bildirilmiştir. Ayrıca davacı yanın temyiz dilekçesi ekine takibin sonuçlandığı bildirilerek rehin açığı belgesi de eklenmiştir. Mahkemenin talep sonucu hakkında karar gerekçesi zararın 3. kişilerden tahsil edilmemesi olarak benimsenmesi karşısında; 3. kişiden tahsil yönünden hadisenin çözümünün eldeki davada mahkemece yapılması, bunun içinde takip dosyası incelenerek, gerektiğinde beklenmek ve sonucuna göre bir karar verilmek yasa ve usul gereği olduğu gibi, henüz derdest olan (temyiz aşamasında bulunan) davada 3. kişiye yönelik takibin de sonuçlandığı haksız eylemden doğan zararın varlığının sabit hale geldiği, BK'nın 41. maddesinde tanımlanan zarar ile sorumlu arasındaki nedensellik bağınında gerçekleşmesi karşısında davanın esasının incelenmesi gerektiği..." gerekçesi ile bir üyenin muhalif kaldığı, ... İcra Müdürlüğünün 2010/... Esas sayılı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile davacı tarafından başlatılan icra takibinin halen sonuçlanmadığı, davacının 06/03/2013 tarihli 62.058,88 TL tutarlı rehin açığı belgesi ile aynı hukuki sebebe dayalı olarak eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır. İcra takibi sırasında verilen geçici rehin açığı belgesi, alacaklının satış talebi üzerine rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibin devamı sırasında takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre rehnin alacağı karşılamayacağının anlaşılması halinde, alacaklının talebi üzerine kendisine açık kalan miktar için verilen belgedir (İİK. m.150/f). Ancak, rehin açığı belgesi, aciz belgesi niteliğinde değildir. Bilindiği üzere; hakkında maddi anlamda kesin hüküm bulunan bir hukuki uyuşmazlık yeniden dava konusu yapılamaz. Kesin hükmün yargılamanın her aşamasında resen gözetilmesi gerekir. Keşinleşen mahkeme kararı hem karardaki tarafları hem de tarafların külli halefleri olan mirasçıları bağlar. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 303. (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (HUMK) 237.) maddesine göre, maddi anlamda kesin hükümden sözedilebilmesi, diğer bir anlatımla yeni açılan bir davaya karşı o davanın daha önce kesin hükme bağlanmış olduğunun ileri sürülebilmesi için, birinci dava ile ikinci davanın müddeabihlerinin (konusunun), taraflarının, dava sebeplerinin aynı olması gerekir. Bu unsurları taşıyan kesin hüküm bulunduğu hallerde aynı taraflar veya külli halef olan mirasçılar arasında aynı dava sebebine dayanılarak aynı konuda yeni bir dava açılamaz; açılırsa bu dava dinlenmez, dava şartı yokluğundan dava reddedilir. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/22436 E. 2016/10151 K. sayılı ilamı) Bu ilkeler çerçevesinde somut olay incelendiğinde; davalı şirket tarafından dava dışı ...'a ait taşınmazın satılabilir özelliğe sahip olduğu, değerinin 130.000,00 TL olduğuna ilişkin rapor tanzim edilmesi üzerine davacının müşterisine kredi kullandırdığı, taşınmaz değeri ipotek bedelini karşılamadığından davacının zararı konusunda rehin açığı belgesi aldığı, konu hakkında daha önce tesis edilen kararın zararın henüz meydana gelmediğinden bahisle erken açılan davanın reddine karar verildiği, mahkemece zarar ile sorumlu arasındaki nedensellik bağı bulunup bulunmadığı ve zararın miktarını belirlemek için işin esasına girmesi gerekirken şartları oluşmadığı halde kesin hüküm nedeni ile davanın reddinde isabet olmadığı anlaşılmakla ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, Davacı tarafın istinaf başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜNE, ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/... Esas, 2011/... Karar, 25/12/2017 tarihli kararının HMK 353/1a-6 maddesi gereğince KALDIRILMASINA," şeklinde karar verilmiştir.
Bozma ilamı doğrultusunda dosya Mahkememizin 2022/... nolu esasına kaydedilmiştir.
Dosya mahkememizce belirlenen bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir borçlar hukuku uzmanı ve bir de icradan kaynaklı nitelikli ehsap uzmanından oluşan 3 kişilik bilirkişi heyetine tevdi ile her bir davalıya ilişkin sorumluluk ayrı ayrı irdelenecek şekilde; davalıların davacıya ayıplı ekspertiz hizmeti verip vermediği, ayıp var ise niteliği ve ayıp sonucu davacının zararının oluşup oluşmadığı, oluşmuş ise miktarı ve davalıların bu zarardan sorumlu olup olmadıkları, sorumluluk koşulları oluşmuş ise temerrüt tarihi belirtilecek şekilde denetime elverişli gerekçeli raporun düzenlenmesinin istenilmiştir.
14/04/2023 tarihli bilirkişi raporunda; "Taraflar arası yapılan Sözleşmenin dayanak teşkil ettiği Yönetmelik ve Tebliğ İlgili
maddeler:
01/11/2006 tarih 26333 sayılı “Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşları
Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik"
Değerleme raporu
MADDE 14 – (1) Değerleme raporu, bankaya verilen değerleme hizmetinin sonucuna
ilişkin olarak hazırlanan yazılı metindir. Değerleme raporunun değerleme kuruluşunda en az
yüzde beş oranında paya sahip ve yönetim kurulunca değerleme raporunu imzalama yetkisi
verilen bir ortak, kalkınma ve yatırım bankasında ilgili genel müdür yardımcısı tarafından
imzalanması zorunludur.
(2) Düzenlenen değerleme raporunun bir örneği, değerleme kuruluşunun yönetim
kurulu veya yönetim kurulunun bu konuda yetkilendireceği kişilerce onaylanmasını müteakip
banka yönetim kuruluna sunulmak üzere bankanın ilgili birim yöneticisi veya bağlı olduğu
genel müdür yardımcısına verilir. Değerleme kuruluşu, değerleme raporlarının bir örneğini en
az on yıl süreyle kendi bünyesinde saklamak zorundadır.
(3) Değerleme raporu ilgisine göre asgari olarak aşağıda belirtilen hususları içerecek
şekilde düzenlenir: a) Rapor bilgileri;
1) İçindekiler,
2) Başlık,
3) Raporun 4) Raporun tarihi,
5) Değerleme hizmetini veren personelin ad ve soyadları ile imzaları,
6) Değerleme raporunu imzalamaya yetkili ortağın adı ve soyadı ile imzası, değerleme
yapan kuruluşun kalkınma ve yatırım bankası olması halinde ise ilgili genel müdür
yardımcısının adı, soyadı ve imzası,
7) Değerleme tarihi,
8) Dayanak sözleşmenin düzenlenme tarihi,
b) Değerleme kuruluşunu ve bankayı tanıtıcı bilgiler;
1) Değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi,
2) Bankanın unvanı ve adresi,
3) Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar,
c) Değerleme faaliyetine ilişkin bilgiler;
ç) Değerlemesi yapılan varlık, hak, yükümlülük ya da işleme ve değerlemeyi
oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamına ilişkin analizler,
d) Değerleme faaliyeti sonrası ulaşılan nihai değerin bağlı olduğu tüm varsayımlar ve
sınırlayıcı koşullar belirtilerek analiz sonuçlarının değerlendirilmesi,
e) Sonuç 1) Raporu imzalayan ortağın veya ilgili genel müdür yardımcısının sonuç cümlesi,
2) Nihai değer takdiri: Bu değerin takdirinde; peşin satış fiyatı esas alınarak Yeni Türk
Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılır. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde projenin
değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Yeni Türk Lirası üzerinden ve ayrıca
değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Yeni Türk Lirası üzerinden
değer takdir edilir. f) Rapor eki;
1) Değerlemeyi yapan personel ile ilgili aşağıdaki hususları içeren bilgiler:
- İş tecrübesi,
- Mezun olunan okullar ve tamamlanan eğitim programları, - Mesleki ve akademik faaliyetler ile varsa üye olunan mesleki kuruluşlar,
- Değerleme konusunda varsa alınan lisans hakkında bilgi,
- Daha önce aynı banka için gerçekleştirilen son üç değerleme hizmeti hakkında bilgi.
2) Değerleme konusuna ilişkin ilave bilgi ve belgeler.
(4) Değerleme raporunun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir
şekilde raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasını, raporun veya raporda yer alan
değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya
mesleki niteliklerinin referans verilmesini yasaklayan bir madde içermesi zorunludur.
• 12/08/2001 tarih ve 24491 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde
Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye
Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ"
MADD 1 – (Değişik: Seri: VIII, No: 53 sayılı Tebliğ ile) Bu Tebliğin amacı, sermaye
piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul
değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme
hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler
oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde
yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını
belirlemektir.
Raporlama standartları
MADDE 20 - (Değişik: Seri: VIII, No: 58 sayılı Tebliğ ile) Değerleme işlemine ve
varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul
tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme
uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. Değerleme raporları, değerleme uzmanı ve konut
değerleme uzmanı niteliğini haiz olmayan kişilerce imzalanamaz.
Seri:VII No: 53 "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti
Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar
Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ", 2/8/2007 tarih ve 26601
sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Tebliğin 20 nci
maddesinde yapılan değişiklik ile değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin
olarak hazırlanan değerleme raporunun, asgari unsurları Kurul tarafından
belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanmasının zorunlu olduğu hükme
bağlanmıştır. Söz konusu Tebliğ değişikliklerinin görüşüldüğü 20/7/2007 tarih ve
27/781 sayılı Kurul toplantısında; rapor formatı oluşturma çalışmaları sonuçlandırılıp
Kurulun internet sitesinde kamuoyuna duyurulana kadar değerleme şirketlerinin,
aşağıda yer alan "değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar"
çerçevesinde değerleme raporlarını hazırlamalarına, asgari unsurların yer alacağı örnek
"gayrimenkul değerleme rapor formatı" ile "konut değerleme rapor formatı"nın
hazırlandıktan sonra, Kurulun internet sitesinde kamuoyuna duyurulmasına ve bu
tarihten sonra değerleme şirketlerine sermaye piyasası mevzuatı kapsamında
hazırlayacakları her türlü değerleme raporunda bu formatlara uyumlu rapor
hazırlamaları zorunluluğunun getirilmesine karar verilmiştir.
Bu çerçevede, Kurulumuzca yürütülen rapor formatı oluşturma çalışmaları sonuçlanana
kadar sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde yapılacak gayrimenkul değerleme
işlemleri için aşağıda yer alan "değerleme raporlarında bulunması gereken asgari
hususlar" çerçevesinde değerleme raporları hazırlamaları, Sermaye Piyasası
Kanununun 38/A maddesinin 4 üncü fıkrası kapsamında hazırlanacak konut değerleme
raporlarında ise Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından kullanılan mevcut rapor
formatının kullanılmaya devam edilmesi gerekmektedir.
Değerleme konusu hakkında bilgiler
a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar,
c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım
satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar
planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi,
d) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine
ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün
gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri
çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp
alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm
belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul
yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir
engel olup olmadığı hakkındaki görüş,
f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi
Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve
değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve
planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin
uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama.
Banka tarafından ... A.Ş. tarafından hazırlanan 10 Ekim 2007 tarihli raporda ipoteğe konu taşınmazın yerinde yapılan kaba
ölçümlerle yüzölçümünün tespit edildiği yazılmış olup , taşınmazın 01/11/2006 tarih
26333 sayılı yönetmelik (3) Değerleme raporu ilgisine göre asgari olarak aşağıda
belirtilen hususlar ile SPK Tebliği gereğince değerleme raporunda bulunması gereken
asgari hususlar içeriğinde yer alan taşınmazın mülkiyet haklarına dair tespitlerin
yapılması için gereken proje, ruhsat vb. bilgilerinin açıklanmadığı anlaşıldığını,
Ancak 01/02/2010 tarihinde hazırlanan raporda; taşınmazın ... numara ve
29.12.1998 tarih ile onaylı mimari projesine göre 65 m2 olduğu ve mevcutta ipoteğe
konu taşınmazın ipoteğe konu olmayan başka bir bağımsız bölümle birlikte
kullanılması sebebiyle yüzölçümünün 128 m2 olduğu yazıldığını,
Her iki rapor incelendiğinde; davaya konu 10 Ekim 2007 tarihli raporda ; değerleme raporunda
bulunması gereken asgari unsurlardan olan gayrimenkulün yasal mülkiyet durumunun (plan ,
proje) incelenmediği bu sebeple yerinde yapılan ölçümle 120 m2 tespit edilmiş olan ipoteğe
konu taşınmazın mevcut halinin tapuya esas onaylı projelerine göre yasal olmayan bir şekilde
farklı bir bağımsız bölümle birleştirilerek kullanıldığının tespitinin yapılmadığı ve bu sebeple
gayrimenkulün mevcut durumundaki haliyle değer tespiti yapıldığı anlaşıldığını,
Yukarıda ilgili maddeleri yazılmış olan Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yayımlanan
12/08/2001 tarih ve 24491 sayılı SPK Tebliği ile 01/11/2006 tarih 26333 sayılı “Bankalara
Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşları Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında
Yönetmelik" (kısaca "Yönetmelik") maddeleri gereği dava konusu ... A.Ş. tarafından hazırlanan 10 Ekim 2007 tarihli raporda
gayrimenkul veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlendirilmesinin yapılması için
raporda olması gereken asgari unsurların (yasal mülkiyet durumu, proje bilgileri vs.) eksik
araştırıldığı ve buna bağlı olarak da hatalı ekspertiz raporu düzenlendiği kanaati oluştuğunu,
Alacağın dava tarihi itibariyle hesaplanması; Davacı alacaklı vekili ... A.Ş. vekili Av. ... ’ın 7 sayfadan
ibaret dava dilekçesinin netice-i talep: bölümünde haksız ekspertiz raporu düzenlenmesi
nedeniyle rehin açığı belgesi tarihi olan 06.03.2013 tarihi itibari ile toplam 62.294,88-TL
davacı zararının ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini
dava ettiği anlaşıldığını, ... İcra Müdürlüğünün 2010/... (eski ... İcra Müdürlüğü 2010/...)
esas sayılı takip dosyasından yapılan icra takibi neden ile; rehin açığı belgesi verildiğini, Alacaklı vekili rehin açığı belgesine istinaden 62.058,88 TL rehin açığı ve 236,00 TL
hizmet bedeli faturası ile birlikte toplam 62.294,88 TL nin yukarıda belirtildiği şekilde tahsili
talep ettiği, faiz oranı ve alacak miktarının takdiri sayın Mahkemeye ait olmak üzere; taleple
bağlı kalınarak belirtilen miktar alacağın rehin açığı belgesi tarihi olan 06.03.2013 tarihi
itibariyle dava tarihi olan 23.08.2016 tarihine kadar ticari avans faizi üzerinden alacak
hesabının yapılması gerektiği anlaşılmakla faiz tablosu ve alacak miktarı raporun 13. Sayfasında tablo halinde gösterildiği,
62.294,88 TL rehin açığı belgesi (236,00 TL hizmet bedeli dahil)
+ 24.193,00 TL İşlemiş Faiz
86.487,88 TL Dava Tarihi Olan 23.08.2016 tarihi itibariyle toplam alacak miktarı olduğunu,
Taraflar arasındaki hukuki uyuşmazlığın, davacı yanın uğramış olduğu zararların davalı
yandan istenebilir olup olmadığı hususuna ilişkin olduğunu,
Davacı ... A.Ş. ile davalı ... A.Ş.
arasında 15/05/2005 tarihinde (Tadil tarihi 25.03.2008) Ekspertiz Hizmet Protokolü Tadil
Sözleşmesi imzalandığını Davalı yan bu sözleşme kapsamında ekspertiz raporu yazma edimini
üstlendiğini, Raporu objektif, tarafsız, bilimsel verilere uygun ve özenli bir şekilde hazırlamak
zorunda olduğunu, Hazırlanan raporun bu nitelikte olmadığı, hatalı olarak düzenlendiği dava dosyası
içeriğinden anlaşıldığını, Davacı ... A.Ş., davalı ... A.Ş’nin hazırlamış olduğu ekspertiz raporu ışığında kredi kullandırdığı dava dışı
... aleyhine, ödenmemiş alacağını tahsil amacı ile ... İcra
Müdürlüğünün 2010/... E. sayılı takip dosyasını açtığını, Yapılan tüm takip ve tahsilat
işlemleri neticesinde alacak miktarının tamamlanamadığı ve 06.03.2013 tarihli 62.058,88 TL
tutarlı Rehin Açığı Belgesi alındığı anlaşıldığını, davalı yan tarafından hazırlanan ekspertiz
raporunun rehinli taşınmazın gerçek değerinin üzerinde olmasının bu duruma sebebiyet verdiği, Davacı yanın bu tutara ek olarak davalı yana hizmet bedeli olarak ödenen 236,00 TL’yi de talep
ettiği anlaşıldığını, davacı ... A.Ş.’nin 62.058,88 TL tutarındaki miktarı davalı yandan talep edebilmesi
için söz konusu zararla ilgili olarak dava dışı ... aleyhine başlattığı takip
kapsamında alacağın kısmen de olsa tahsil edilememiş olması gerektiğini, zira ancak bu
halde gerçek bir zararın doğmuş olduğu kabul edilebileceğini, dava dosyasında yapılan incelemede 06.03.2013 tarihli 62.058,88 TL tutarlı Rehin Açığı
Belgesi alındığı anlaşıldığını, İcra İflas Kanunu madde 150/f hükmüne göre;
“Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre merhunun alacağı
karşılamayacağı anlaşılırsa, alacaklının talebi üzerine kendisine açık kalan miktar için bir
muvakkat rehin açığı belgesi verilir.
Alacaklı, bu belgeye dayanarak borçlunun diğer mallarının haczini icra memurundan talep
edebilir ve 100 üncü maddedeki esaslar dahilinde diğer alacaklıların haczine iştirak edebilir.
Bu takdirde alacaklı, rehnin satışı neticesinde, alacağının tahsil edilemeyen kısmını borçlunun
diğer mahcuz mallarından rüçhansız olarak alır”.
İlgili maddeden Rehin Açığı Belgesi ile borçlunun şahsi mallarına da haciz uygulanabileceği
anlaşıldığını, bu kapsamda nihai takdiri Mahkemeye ait olmak üzere Rehin
Açığı Belgesi ile 62.058,88 TL tutarındaki miktar davalı yan ile aralarındaki sözleşmesel
ilişki kapsamında istenebilir bir alacak olarak değerlendirilebileceğini, davalı yana
ödenen hizmet bedeli sözleşme kapsamında ödenmesi gereken bir tutar olup zarar kalemi
olarak talep edilemeyeceği düşünüldüğünü
Sonuç olarak; Yukarıdaki açıklamalar ve değerlendirmeler ışığında, hiçbir şekilde bağlayıcı olmamak
ve nihai takdiri Mahkemeye ait olmak üzere
1-Davalı yanın hatalı ekspertiz rapor hazırlamış olması nedeniyle davacının uğradığı zararları
gidermesi gerekeceği, ipoteğin paraya çevrilmesi sonucunda elde edilemeyen tutarın davacının
zararını oluşturacağı,
2-62.294,88 TL davacı zararı alacağı ve 24.193,00 TL işlemiş Ticari avans faizi olmak üzere
toplam 86.487,88 TL dava tarihi olan 23.08.2016 tarihi itibariyle alacağın olduğu şeklinde rapor tanzim etmiştir.
Davanın konusu ayıplı hizmetten kaynaklı zarar tazmin talebidir. Davaya dayanak teşkil eden 15/05/2005 tarihli ekspertiz hizmet protokolü ile 25/03/2008 tarihli tadil sözleşmesinin tarafları davacı şirket ile davalı şirket olup, davalı ... ... sözleşmenin tarafı ve davalı şirketin yetkilisi değildir. Davalı ... ...'nun dava konusu sözleşmeden kaynaklı sorumluluğu çalışanı olduğu davalı şirkete yönelik olup davamızın konusu değildir. Anılan davalının davacıya yönelik hukuki ve akdi bir sorumluluğu bulunmadığından davalı ... ... yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir. Aralarındaki yazılı hizmet sözleşmesi gereği davalı şirket tarafından bedel karşılığında davacı şirket için düzenlenen ve davacı tarafından müşterisi ile yapılan kredi ilişkisinde esas tutulan dava konusu 10/10/2007 tarihli ekspertiz raporunda asgari unsurlardan olan gayrimenkulün yasal mülkiyet durumunun incelenmediği bu sebeple yerinde yapılan ölçümle 120m2 tespit edilmiş olan ipoteğe konu taşınmazın mevcut halinin tapuya esas onaylı projelerine göre yasal olmayan bir şekilde farklı bir bağımsız bölümle birleştirilerek kullanıldığının tespitinin yapılmadığı , raporun bu yönüyle ayıplı olduğu, dosyamızından düzenlenen 14/04/2023 tarihli heyet raporunda ayrıntılı olarak izah edildiği üzere ayıplı rapor nedeniyle davacının 62.058,88 TL zararının oluştuğu, taraflar arasındaki 15/05/2005 tarihli protokolün sorumluluk başlıklı 7. Maddesi gereği davalı şirketin bu bedelden sorumlu olduğu anlaşılmakla davanın kısmen kabulü ile 62.058,88 TL'nin zararın meydana geldiği 06/03/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, ekspertiz bedeline ilişkin 236,00 TL tutar hizmet bedelinin karşılığı olduğundan bu bedel yönünden davanın reddine aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1 -Davalı ... ... yönünden davanın REDDİNE,
2-Davalı ... AŞ yönünden davacının davasının KISMEN KABULÜ ile 62.058,88 TL'nin 06/03/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
3 - Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 4.239,24 TL harçtan peşin alınan 1.063,85 TL harcın mahsubu ile bakiye 3.175,39 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
4- Davacı tarafından yatırılan 1.063,85 TL harcın Davalı ... A.Ş'den tahsili ile davacıya verilmesine,
5- Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, Avukatlık Asgari Ücret tarifesi uyarınca 9.929,42 TL vekalet ücretinin Davalı ... A.Ş'den alınıp davacıya verilmesine,
6-Davalı ... A.Ş kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret tarifesi uyarınca 236,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... A.Ş'ne verilmesine,
7- Davacı tarafça yapılan 33,50 TL ilk masraf, 706,73 TL müzekkere ve tebligat gideri,6.000,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 6.740,23 TL yargılama giderinin kabul ve red oranı dikkate alınarak 6.672,85 TL'sinin Davalı ... A.Ş'den alınıp davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
8- Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde kendilerine iadesine,
Dair davacı ve davalı şirket vekilinin yüzüne karşı, davalı ... ...'nun yokluğunda kararın tebliğden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize yada mahkememize gönderilmek üzere başka yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/09/2023
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır