T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/67 Esas
KARAR NO: 2022/169
DAVA: Kooperatif Üyeliğinin Tesbiti- Taşınmazın Tapu Kaydının İptali ve Tescili Olmadığı Takdirde Bedelinin Tahsili
DAVA TARİHİ: 24/06/2014
KARAR TARİHİ: 03/03/2022
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesi ile, müvekkilinin davalı kooperatife girdikten sonra konut tercihini yaptığını kendisine ... ili ... İlçesi, ... Köyü , ... Mevkiinde bulunan ... Ada ... Nolu Parsel'deki 7 numaralı dupleks Zemin +1 nolu bağımsız bölümün isabet ettiğini, müvekkilinin taşınmazın iç ve dış yapısına masraf yapmak suretiyle ekstra işlemler yaptığını, müvekkilinin ... numaralı üyelik süresi ile hazirut cetvelinde yer aldığını ayrıca davalı kooperatif tarafından müvekkiline ... üye numarasında 7 nolu yerin tahsis edildiğine ve üyeliğin devam ettiğine dair yazılı belge verildiğini, müvekkilinin kuruluşundan itibaren kooperatifin üyesi olduğunu, üyeliğine ilişkin olarak kendi üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, kooperatif genel kurulunca müvekkilinin üyeliğinin iptal edilmesi yahut üyeliğinin kabul edilmemesi yönünde alınmış aksi bir karar bulunmadığını, buna rağmen davacının kooperatif üyeliğine denk gelen ortaklık payanın ferdileşme sırasında davalı üçüncü kişi adına tescil edildiğini, davalı kooperatifin ferdileşme ile söz konusu bağımsız bölümü davalılardan ...'ye 25/5/2012 tarihinde tapuda devrettiğini, söz konusu devrin yolsuz tescil niteliğinde olduğunu belirterek, söz konusu bağımsız bölümünün tapusunun iptali ile müvekkiline adına tapuya tesciline ayrıca dava devam ederken, hak kaybına uğramamak için devrin önlenmesi bakımından tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulmasını , tapu iptali ve tescil taleplerinin yerinde görülmemesi halinde ( terditli olarak ) söz konusu bağımsız bölümün bilirkişilerce tespit edilerek değer üzerinden davalılardan müştereken müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının kooperatif ortağı olmadığı için aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, müvekkili ile dava dışı ... Ltd. Şti arasında ... ili ... ilçesi ... Köyü ... Mevkiinde inşa edilen ... isimli yerleşkedeki villaların traverten işlerinin yapımı konusunda sözleşme imzalandığını, sözleşme konusu traverten işlerinin hakedişlerinden ödenmek üzere bir adet dubleks villanın söz konusu firmaya tahsisine ve firmanın kooperatife kaydedilmesine ilişkin protokol düzenlendiğini, 04/02/2002 tarihli protokolü dava dışı ... Ltd. Şti'ni temsil ve ilmaza yetkili şirket müdürü olan davacının imzaladığını, daha önce tüzel kişilerin kooperatif ortağı olmasını önleyen 1163 Sayılı Kooperatifler kanunun 9. Maddesinin 07/05/2004 tarihli yasal düzenleme ile değiştirildiğini ve bu tarihten itibaren tüzel kişilerin kooperatif ortağı olmalarının mümkün hale geldiğini, 07/05/2004 tarihli yasal düzenlemeye kadar resmen üye olmayan "..." firmasının anılan tarihe kadar kooperatif nezdinde, temsil ve ilzama yetkili şirket müdürü olan davacı tarafından temsil olunduğunu, iyi niyetli bir üye gibi davranmayan ... Ltd. Şti'nin 2004 yılından sonra üyelikle ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle 28/03/2011 tarihli yönetim kurulu kararı ile üyelikten ihraç edildiğini, ... Ltd. Şti 'nin taahhüt ettiği inşaat sözleşmeleri ile ilgili yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle fesih talebinde bulunduğunu ve müvekkili tarafından feshin uygun bulunduğunu, davacının müvekkili kooperatif üyesi olmadığından iş bu davayı açabilmesinin mümkün olmadığını, aktif husumet ehliyeti olmadığını, davanın bu sebeple reddi gerektiğini, davacının ... şirketinin ihracından sonra aidat ödemesi yapmadığını ve iyi niyetli olmadığını, diğer davalı ... 'nin tüm diğer tapu sahibi üyelerin yaptığı gibi üyelikten doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini ve hak ettiği taşınmazın kendisine teslim edildiğini, bu nedenle tapu devri öncesi ve sonrası ne bu davadan ne de ... firmasından ne de davacının haberdar olmayan ... hakkındaki davanın da reddinin gerektiğini beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, davacının davalı kooperatif üyesi olmasına rağmen davacıya isabet eden bağımsız bölümün davalı şahıs adına tescil edildiği iddiasıyla açılan tapu iptal tescil olmadığı takdirde bedelinin tahsili talebine ilişkindir.
DELİLLER : Kooperatife ait tüm kayıt ve belgeler, tapu kaydı, üyelikten kaynaklanan aidat, elektrik vb. Ödemelere ilişkin evraklar, hazirun cetveli, cevap dilekçesinde belirtilen protokol, tanık beyanları, keşif , bilirkişi incelemesi.
Söz konusu dava daha önce ... Asliye ticaret mahkemesinde açılmış olup , ... Asliye Ticaret Mahkemesince 25/06/2014 tarih 2014/... Esas 2014/... Karar nolu ilam ile taşınmazın bulunduğu yer itibariyle yetkili mahkemenin ... Asliye Hukuk (Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla) olduğu belirtilerek yetkisizlik kararı verildiği, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 10/10/2014 tarih 2014/... Esas 2014/... Karar nolu ilamı ile dosyanın görevsizlikle ... Asliye Ticaret Mahkemesine gönderildiği, ... Asliye Ticaret Mahkemesince yapılan yargılama sonunda 25/09/2020 tarih 2014/... Esas 2020/... Karar nolu ilam ile her ne kadar taşınmaz ... sınırları içerisinde kalmış ise de davanın kooperatif merkezinin bulunduğu İstanbul Asliye Ticaret Mahkemesince görülmesi gerektiği belirtilerek yetkisizlik kararı verildiği, Yargıtay ... HD'nin 06/12/2021 tarih 2021/... Esas 2021/... Karar nolu ilamı ile "Dava, kur'a sonucu kooperatif üyesine tahsis edilen taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir. Kooperatif ile ortakları arasındaki davalarda, 6100 sayılı HMK'nun 14/2.maddesi gereğince, kooperatifin merkezinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin ve kesin olup, yargılamanın her aşamasında re'sen göz önüne alınır. Türk Medeni Kanunu'nun 51. Maddesine göre ise tüzel kişinin yerleşim yeri, kuruluş belgesinde başka bir hüküm bulunmadıkça işlerinin yönetildiği yerdir. Dosya kapsamında davalı kooperatifin merkezi İstanbul İli Beşiktaş ilçesinde bulunduğundan, uyuşmazlığın ... Asliye Ticaret Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. " denilerek ... Asliye Ticaret Mahkemesinin yargı yeri olarak belirlenmesi nedeniyle dosya mahkememizin yukarıda belirtilen esasına kaydedilmiştir.
Taraflarca gösterilen tüm deliler toplanarak dosyaya bırakılmış, ... Asliye Ticaret Mahkemesince keşif yapılarak alınan bilirkişi raporu incelendiğinde; dava konusu uyuşmazlığın çözümlenebilmesi için öncelikle davada kooperatif üyesi sıfatının kime ait oludğunun tespit edilmesi gerektiği, dosyaya ibraz edilen belgeler incelendiğinde, ibraz edilen protokol dışında davalı kooperatif üye kayıt defterinin yer almaması nedeniyle kooperatife üye kabulüne yetkili organ olan yönetim kurulunun , dava dışı ...'u mu yoksa davacı ...'ı mı üye kabul ettiğinin kooperatif kayıtları ile tespit edilmediğini, davalı kooperatifin üyelik tarihinde tüzel kişilerin kooperatif üyesi olamaması nedeniyle ...'un yetkili temsilcisi olan davacının kooperatif üyesi olarak gösterildiğini cevap dilekçesinde kabul ettiklerini, özel hukuk tüzel kişilerinin kooperatife üye olmasını engelleyen yasa hükmünün kooperatifiler Kanunu madde 9 - (Değişik 21/04/2004 - 5146/2 Madde) "kamu ve özel hukuk tüzel kişilerin amaçları bakımından ilgilendikleri kooperatifin kuruluşlarına yardımcı olabilir, önderlik edebilir ve ortak olabilirler " şeklinde değiştiğini, bu durumda hayatın normal akışı gereği beklenenin davacı ...'ın üyeliğinin sona edilerek ... Ltd.'nin üyeliğine ilişkin yönetim kurulu kararı alınıp , buna uygun olarak işlemlerin yapılması, genel kurul davetlerinin , hazirun listelerinin tüzel kişiyi yer veren şeklinde düzenlenmesi , ortaklığa ilişkin hakların ve yükümlülüklerin ise tüzel kişinin atadığı temsilci tarafından temsilen yerine getirilmesi gerektiği, dosya içinde yer alan kayıtlar incelendiğinde yasa değişikliğinin gerçekleştiği 21/04/2004 tarihinden sonra üyelik kaydının değiştirilip değiştirilmediğinin üye kayıt defteri ibraz edilmediği için defter kayıtlarından tespit edilmediği ayrıca yönetim kurulu karar defterlerinin de tamamının ibraz edilmediği için buna ilişkin karar alınıp alınmadığının defter kayıtlarından da tespit edilmediğini, dosyaya davalı kooperatif tarafından düzenlenmiş, ilgili makama hitaben yazılan 15/06/2004 tarihli belgede davacı ...'ın kooperatif üyesi olduğuna dair belge ibraz edildiğini, dosyada bulunan genel kurul tutanakları incelendiğinde ise 2002-2008 yılları arasında her olağan genel kurul toplantı tutanağında davacının isminin yer aldığı, asaleten ya da vekaleten temsil edilmese de üye olarak kayıtlı olduğunun görüldüğünü, 2009-2011 yıllarında yapılan genel kurul toplantılarında da hazirun listesinde isminin yer aldığını, özellikle 26/03/2010 tarihli genel kurul toplantısında hazirun listesinde ayrıntılı olarak liste çıkartıldığını, burada gerçek kişinin tüzel kişi mi ortak olunduğuna dair bilgi yer almakta olup davacının gerçek kişi olarak adının geçirildiği 18/01/2011 tarihinde alıcının adresten taşınması nedeniyle tebliğ edilmediği kaydının olduğunun görüldüğünü, davalı kooperatif'in 2002'den 2011 yılına kadar ortak olarak davacıyı muhatap aldıktan sonra 2011'de ihraç prosedüründe ...'yı muhatap almasının hayatın olağan akışına uygun olmadığını, ihraç prosedürünün davacı ortak ...'a karşı işletilmesi gerektiğini, ...'a karşı işletilen prosedürün davacı ortağın aleyhine sonuç doğuramayacağını, ihraç işleminin hukuka uygun olarak gerçekleşmediğini ve kesinleşmediğini raporda belirttikleri görülmüştür. Raporda devamla; kooperatif ile üyesi arasındaki ilişkiler kooperatifin üyelerine bağımsız bölüm taahhüdü gayrimenkul devir vaadi niteliğindedir, kooperatif inşaatı devam ettiği ve ferdileşmeye geçip tapu devredilene kadar inşaatın mülkiyetinin kooperatife ait olduğu, ferdileşme koşullarının gerçekleşip ferdileşme kararı alınmasından sonra , tüm yükümlülüklerini yerine getiren ortağın tapu kaydının kendi adına yapılmasını talep edebileceği, kura çekimi ya da tahsis kararı alınmış olmasının ortağa ayni bir hak vermeyeceğini, dava konusu olayda davacının ortaklık nedeniyle kendisine tahsis edilen 7 nolu villanın ferdileşme nedeniyle tapuda devrinin davalı ... Haver'e yapıldığını, ... ismine sadece 29/04/2013 tarihli olağan genel kurul toplantısı hazirun listesinde rastlandığını, bu veriler ışığında davacının tapu iptali ve kendi adına tescil talebi hakkında kooperatif ortaklığı ve bağımsız bölüm tahsisi işlemi davacıya ayni bir hak vermediği tahsis de tescilsiz iktisap hallerinden olmadığı için tescilin yolsuzluğu ve iptali talep yetkisi vermediğini, davacının tapu iptal tescilinin hukuka uygun olmadığı sonucuna varılmıştır. Raporda devamla davacının tazminat talebi incelenmiş, bu kapsamda Yapı Kooperatifi niteliğindeki davalı kooperatifte ana sözleşme gereği tüm ortaklarına gayrimenkul devrini vadettiği, bu nedenle ortaklık sıfatını taşıyan davacıya da bağımsız bölüm vermekle yükümlü olduğu, davalının diğer üyelere tahsis ve tapuda devredilmemiş ayni nitelikte bir bağımsız bölüm vererek borcunu yerine getirebileceğini, eğer bu mümkün değil ise tazminat ödenmesi gerektiğini, keşfe katılan inşaat mühendisi tarafından dava konusu taşınmazın site içindeki konumu , sosyal donatıları olan mesafesi , diğer tüm nitelikleri göz önüne alınarak ince işleri eksik olarak 3.kişiye devir tarihi olan 16/05/2012 tarihi itibariyle değerinin 280.000 TL, dava tarihi olan 24/06/2014 itibariyle ise değerinin 350.000 TL olduğu raporda ince işleri eksik durumda dava konusu taşınmazla aynı niteliklere sahip emsal villaların incelendiği ve buna ilişkin resimlerinde raporda yer aldığı görülmüştür. Kooperatifin incelenen defter ve belgelerine göre davacının üye aidatları hesapları kapsamında ödediği miktarın 300.537,82 TL olduğu, davacının üye olarak ödemesi gereken tutarların gizlendiği, hesaplarda ise ödenmeyen 30.254,94 TL'lik aidat borcu bulunduğu bildirilmiştir.
Rapora taraf vekillerince itiraz edilmiş, davacı vekili itiraz dilekçesinde, dava konusu taşınmazın ince işlerini bizzat müvekkilinin yaptığını, bilirkişinin bu hususu yeterli şeklide incelenmediğini, buna ilişkin yapılan ince işçilikleri itiraz dilekçesinde tek tek belirtildiğini, müvekkilinin kooperatif aidat borçlarını ödemek istediğinden davalı tarafın, davacının üyeliğinin bulunmaması nedeniyle ödeme yapılamayacağını, kendilerinin de yapılan ödemeleri almayacaklarını söylediklerini belirttiği, davalı tarafın da itiraz dilekçesinde kooperatif üyesinin ... firması olduğunu, bu firmanın da aidat borçlarını ödememesi nedeniyle üyelikten çıkartıldığını bildirdiği görülmüştür. Yargılamanın yapıldığı ... Asliye Ticaret Mahkemesince ince işçiliklerle ilgili belgeleri sunması için davacı vekiline süre verildiği, bu hususta davacı tarafından gösterilen tanıkların beyanları alındığı ve itirazlar doğrultusunda aynı bilirkişi heyetinden ek rapor alındığı görülmüştür. Ek rapor incelendiğinde, kök raporda fotoğraflarla gösterildiği üzere, hem tamamı bitmiş ve hali hazırda kullanılan dava konusu taşınmaz , hem de kooperatif tarafından belli bir seviyeye getirilerek üyelere teslimi yapılan ince işleri eksik bir villanın görüntülerinin bulunduğunu, üyelere teslimi yapılan natamam villanın dış cephe boyasının yapılmış, iş cephede ıslak zeminler hariç sıva işlerinin yapılmış , PVC pencere doğramaları takılmış, dış çelik kapının takılmış olduğu , vitrifiye , ahşap yer döşemesi, seramik, iş boya , mutfak dolabı gibi ince işlerin eksik olduğu gözönüne alınarak (konut kooperatiflerinde genel uygulamanın bu şeklide olduğu iç ince işleri olarak adlandırılan dekorasyon işlerinin kooperatif üyelerinin kendileri tarafından yapıldığını) değerlendirme yapıldığını bu nedenle kök raporda değiştirilecek herhangi bir husus bulunmadığını, davacının ödemeleri toplamının 300.517,80 TL olduğunu, davacının ödemediği aidat toplamları tutarının 38.654,94 TL olup, davacının ödemelerinden davacının ödemediği aidat borçları düşüldüğünde geriye 261.862,86 TL kaldığını raporda belirttikleri görülmüştür.
Toplanan tüm deliller, alınan bilirkişi raporlarından anlaşılacağı üzere, üyelik kabul işleminin (26/03/2010 tarihli genel kurul toplantısı hazirun listesinde ortaklık başlangıç tarihi 16/01/2001 olarak kayıtlıdır) davacı ... adına yapılmış olması, yasal düzenlemenin 2004 yılında imkan vermesine rağmen 2004 yılından 2011 yılına kadar üyeliğin ... adına devredilmemesi, davacının gerçek kişi ortak olarak hazirun listelerinde yer alması, üyelikle ilgili işlemlerde ve kooperatifin tüm yazışmalarında ...'ya ilişkin hiçbir kayda, davacının ... adına veya hesabına muhatap alındığına dair kayda rastlanmaması nedeniyle üyelik sıfatının davacıya ait olduğunun kabulü gerekmektedir. Davacı ile ... arasındaki protokol değerlendirildiğinde ise protokol tarihinden sonra kanun değişikliği ile yasal imkan doğmasına rağmen ve uzun süre geçmesine rağmen üyeliğin ... adına devredilmemesi nedeniyle anlaşmanın fiili durumdan zımnen ilga edildiği üyeliğin davacı da kalmasına karar verildiği kanaati oluşmuştur. Alınan ihraç kararı hukuki açıdan değerlendirildiğinde , geçerli ihraç olması için ihraç prosedürünün davacı ortak ...'a karşı işletilmesi gerektiği ve ...'ya karşı işletilen prosedürünün davacı ortağı aleyhine sonuç doğuramayacağı, ihraç işleminin hukuka uygun olarak gerçekleşmediği ve kesinleşmediği anlaşılmaktadır. Davacının tapu iptal tescil talebi değerlendirildiğinde , kooperatif ortaklığı ve bağımsız bölüm tahsisi işlemi ayni bir hak vermediğinden , tahsis de tescilsiz iktisap hallerinden olmadığı için davacının tapu sicilinin yolsuzluğunu iddia ederek tapu iptal tescil davası açamayacağı, davacının tazminat talebinin değerlendirilmesi gerektiği, bilirkişiler tarafından yapılan incelemeler neticesinde ise ince işleri eksik olan dairenin fiyatının dava tarihi itibariyle 350.000 TL olarak belirlendiği, davacı taraf ince işlerini de kendisinin yaptığını iddia etmiş ise de ek raporda , kooperatif uygulamalarında taşınmazların ince işleri eksik olarak üyelere teslim edildiği, uygulamanın bu yönde olması nedeniyle, söz konusu villanın tapu kaydı davacı adına olmayıp davalı şahıs adına olması nedeniyle bilirkişi ek raporunda da kooperatif üyelerinin taşınmazları ince işleri eksik olarak teslim aldıkları, teslim aldıktan sonra kendilerinin yaptığı, bu uygulamanın yerleştiği, dava konusu edilen villanın da davalı şahıs adına tapu kaydının oluşturulması nedeniyle, ince işlerinin davacı tarafından yapıldığı iddiasının doğru olmadığı sonucuna varıldığı, bu nedenle kök raporda belirtildiği şeklide dava tarihi itibariyle belirlenen 350.000 TL taşınmaz değerinin esas alınması gerektiği, sonuç itibariyle davacının tapu iptal tescil talebinin koşulları oluşmadığından reddine, taşınmaz bedelinin davalılardan tahsiline ilişkin talep yönünden ise taşınmaz bedelinin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, taşınmaz bedelinin diğer davalı şahıstan tahsili talebinin ise, söz konusu işlemleri yapan tarafın davalı kooperatif olması, diğer davalı şahsın bu işlemlerde herhangi bir dahilinin bulunmaması, taşınmaz bedelinin tahsilinde muhatabın kooperatif olması nedeniyle taşınmaz bedelinin tahsiline yönelik davalı şahsa karşı açılan davanın ise aşağıdaki şekilde reddine karar vermek gerekmiştir. Ayrıca bilirkişi raporlarında davacı tarafın ödenmemiş aidatlarının mahsubu yoluna gidilmiş ise de , davalı kooperatif tarafından aidat alacağının takas mahsup yöntemiyle davacı alacağından düşülmesi gerektiğine yönelik herhangi bir talep bulunmadığından, aidat alacağı varsa bunun ayrı bir dava konusu olabileceği dikkate alınarak aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-Davacının davalılar hakkında açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddine,
2-A-Davacının taşınmaz bedeli ile ilgili olarak davalı kooparatif hakkında açmış olduğu davasının kabulü ile, 350.000,00TL'nin (bu miktarın 175.000,00TL'sine dava tarihi olan 24/06/2014 , geri kalan kısmına ise 10/08/2017 tarihinden itibaren uygulanacak ) yasal faizi ile birlikte davalı kooparatiften alınarak davacıya verilmesine,
B-Davacının davalı şahıs hakkında açmış olduğu davasının reddine,
3-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden 32.950,00 TL vekalet ücretinin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan (başta 25,20 TL +tamamlama harcı 5.980,00 TL olmak üzere toplam=) 6.005,20 TL peşin karar ve ilam harcının davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 29,00 TL ilk masraf, 1.500,00 TL bilirkişi ücreti, 195,4 TL keşif harcı , geri kalanı da tebligat tezkere gideri olmak üzere toplam 2.742,20 TL yargılama giderinden, diğer davalı şahıs hakkında yapılan yargılama gideri miktarı olan 95,00 TL'nin mahsubu ile kalan 2.647,20 TL'nin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde resen ilgilisine iadesine,
7-Bu dava sebebiyle 23.908,50 TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan 6.005,20 TL'nin mahsubu ile kalan 17.903,33 TL'nin davalı kooperatiften alınarak hazineye irat kaydına,
Taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 03/03/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır