T.C.
İSTANBUL
18. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2024/466 Esas
KARAR NO :2025/345
DAVA:İtirazın İptali
DAVA TARİHİ:09/08/2024
KARAR TARİHİ:08/05/2025
DAVA:Davacı vekili mahkememize ibraz etmiş olduğu dava dilekçesinde, davalı ... Tic. A.Ş ve dava dışı ... ... ve Tic. A.Ş ( “Kiraya Verenler”) ile ... Limited Şirket’i ( “Kiracı” ) arasında “... Projesi ... ... Caddesi, No:5, Mağaza No:364 ... / İstanbul” adresinde mukim taşınmaza ilişkin 01.09.2023 tarihli ve 2 yıl süreli Kira Sözleşmesi akdedildiğini, 22 aylık kira bedeli Kiraya Verenler tarafından peşin olarak tahsil edildiğini, 16.01.2024 tarihinde müvekkili ile kiraya verenler arasında gerçekleştirilen satım işlemi sonucunda müvekkilinin taşınmazın yeni maliki olduğunu, kiralananın el değiştirdiğini bunun sonucunu kiracı ile akdedilmiş olunan sözleşmesinden doğan hak ve borçların müvekkiline geçtiğini, mülkiyetin el değiştirmesi sonucunda kira sözleşmesinin başında peşin alınan kira bedellerinin taşınmazın satışı tarihi itibari ile sonraki aylara ilişkin kısmının ve depozitonun müvekkili şirketi devredilmesi gerektiğini, müvekkili tarafından .... Noterliği’nin 02.02.2024 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edildiğini ve karşı taraftan 22 aylık ödenen kira bedellerinden 16.01.2024 sonrasına isabet eden kısımların ödenmesinin istenildiğini, ihtarnamenin davalı şirkete 06.02.2024 tarihinde tebliğ edildiğini ancak cevap verilmediğini bunun üzerine .... İcra Müdürlüğü’nün ... E. sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını ve satıştan sonraki tarihleri kapsayan peşin kira alacağının tahsiline yönelik başlatılan icra takibine davalı tarafça itiraz edildiğini , takibin durdurulduğunu, kira sözleşmesi uyarınca kiracı tarafından 22 aylık kira bedelinin davalı şirketin banka hesabına nakden ve peşin olarak ödendiğini, satışın yapıldığı tarih itibari ile kira bedellerinin ve depozitonun müvekkili şirketi ödenmesi gerektiğini, davalının ödeme emrine itirazının haksız ve kötü niyetli olup alacağın likit olmasından dolayı takip konusu asıl alacak miktarı üzerinden icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, davalı tarafın asıl alacak miktarı üzerinden %20 oranında icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesi gerektiğini, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi aslının ve 13.11.2023 tarihli tahliye taahhütnamesi aslının müvekkili şirkete teslim edilmesi gerektiğini beyan ederek davanın kabulü ile davalının haksız itirazının iptal edilerek takip tarihinden itibaren işleyecek faizi ve ferileri ile takibin devamına, İİK’nun 67. maddesi uyarınca davalının asıl alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkâr tazminatına mahkum edilmesine, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi aslının ve 13.11.2023 tarihli tahliye taahhütnamesi aslının sayın mahkemenizce davalı taraftan celp edilerek kiraya veren sıfatını kazanmış olan müvekkil şirket’e teslimine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:Davalı vekilince mahkememize ibraz edilen cevap dilekçesinde özetle, mahkememiz görevine itiraz ettiklerini, Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunu, davacı tarafın dava dilekçesinde 6098 sayılı TBK 310. Maddesine dayandığını ancak bu maddenin uygulanabilmesinin, ortada kiralananı, davacıya devir eden malikin tarafı olduğu bir kira sözleşmesi mevcut olması gerektiğini ancak davacıya tapu devri yapanın ... ... A.Ş. Şirketi'nin tarafı olduğunu, herhangi bir kira sözleşmesi bulunmadığını, davacıya devir yapan ... ... A.Ş., davacının bu davaya konu ettiği sözleşmenin tarafı olmadığını, davacının dayandığı kira sözleşmesinin tarafı olan müvekkili şirketin ise davacıya tapu devri yapan malik olmadığını bu sebeple dava konusu olayda TBK 310. Maddesinin uygulanmasının yasal olarak imkansız olduğunu, davacı tarafın TBK 310. Maddesine dayanak ettiği kira sözleşmesinin 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin taraflarının kiralayan olarak müvekkili şirket ve dava dışı ... ... ve Tic. A.Ş. Olduğunu, müvekkili şirketin kiralananın maliki değil sadece kiraya vereni olduğunu, müvekkili şirketin 1/9/2023 tarihli kira sözleşme tarihi de dahil olmak üzere hiçbir zaman söz konusu taşınmazın maliki olmadığını, bunun sonucu olarak da davacıya tapuda herhangi bir tapu devri yapmadığını, 01.09.2023 tarihli kira sözleşmesinin tarafı olan müvekkili şirket ile davacı arasında yapılmış herhangi bir satış, devir işlemi bulunmadığını, müvekkili şirketin dava dışı ... ... A.Ş. ile aralarında vaki hukuki ilişki çerçevesinde aldığı hak ve yetkiyle konu bağımsız bölümü kiraya verdiğini, müvekkilinin hukuki ve mali ilişkisinin sadece ... ... A.Ş. İle olduğunu bu nedenle davacıya tapuda kiralananı devir eden malik, müvekkili şirketin olmadığını, söz konusu devri yapan malikin de ( ... ... A.Ş.), davacının dayandığı kira sözleşmesinin tarafı olmadığını , davacının TBK 310'a göre sözleşmenin tarafı olmasının yasal olarak imkansız olduğunu, davacının TBK 310'a dayanarak kendisine tapuda devir yapan ... ... A.Ş.' ni, bu şirket ile ... sözleşmesi yapmış olduğu anlaşılan dava dışı ... ... A.Ş.' ni aşarak, davacı ile hiçbir akdi ve hukuki bağı olmayan müvekkili şirketin tarafı olduğu sözleşmeye kadar uzanamayacağını, dava konusu edilen kira sözleşmesinin 15. Maddesinde somut olayda müvekkili şirketin, malik olan ve davacıya devire yapan ...'dan olmadığını, malikin finansal kiracısı olan ... ... A.Ş.'nin verdiği yetki ve hakka istinaden konu bağımsız bölümü kiraya verdiğini, dava dışı kiracı ile alt kira ilişkisi kurduğunu, bu alt kira ilişkisinin, söz konusu gayrimenkulün kiralanmasına muvafakat eden ancak malik olmayan ... ...' nı ve gayrimenkulün maliki dava dışı ... ... A.Ş.' ni söz konusu alt kira ilişkisi içine katmayacağını, kira sözleşmeleri nispi hak sağlayan sözleşmeler olduğnu, bu sözleşmenin tarafı olmayanlar, kiracıdan veya alt kiracıdan herhangi bir talepte bulunamayacağını, Yargıtay 6. HD 2014/3727E. K. 2014/14338 T. 23.12.2014 sayılı ilamının iddialarını desteklediğini, dava dışı eski malikin , bağımsız bölümün kullanımı için finansal kiracısına hak verdiğini, finansal kiracının bu hakka dayalı olarak müvekkili şirkete hak verdiğini ve müvekkili şirketin de alt kiralama yaptığını, müvekkili şirket açısından sebepsiz zenginleşme bulunmadığını, davacı şirketin taşınmazı devralmadan önce taşınmazın mevcut sözleşmesel, ticari ve hukuki ilişkilerini bildiğini açık şekilde ikrar ettiğini, davacı şirketin kira bedelinin peşin olarak ödendiği taşınmazın satımı sırasında bu hususu kabul ettiğini ve bu ediminin devir ilişkisinde herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan alındığı göz önüne alınarak taleplerinin reddi gerektiğini, Hukuk Genel Kurulu’nun 14.11.2012 gün ve Esas:2012/20-583, Karar:2012/789 sayılı ilamının , YHGK 09.11.1955 gün E:4-79 K:78; YHGK 25.06.1975 gün E.4/681 K.879 ,YG 3 HD 2021/282 E. , 2021/2334 K. , YG 7. HD E. 2023/1173 K. 2024/1578 T. 18.3.2024 sayılı ilamlarına atıfta bulunarak cevap dilekçesinin devamında, davacı şirketin taşınmazı devraldıktan sonra, devir sonrasındaki kira bedellerini talep etmesinin kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın taşınmazın kira ilişkisini bildiğini ve kira bedelinin 22 ay sürelik kısmının ifa edildiğini bilerek taşınmazı satın aldığını bu hususun mahkemeye delil olarak sunulan kira sözleşmesinden anlaşıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :Dava, kiralanan taşınmazın mülkiyetinin yeni malike geçmesi nedeniyle, yeni malik tarafından kiralayan tarafından peşin tahsil edilen kira bedelinin sebepsiz zenginleşme kapsamında kendisine iadesi için başlatılan takibe yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.
Deliller ; ... icra müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası, 01/09/2023 tarihli kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, kiralayana yapılan ödemelere ilişkin dekont suretleri, banka yazı cevabı.
... icra müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası alınıp incelendiğinde, davacı tarafından davalı hakkında 2.433.488,87TL asıl alacağa yıllık %9 ve değişen oranlarda yasal faizi ile birlikte takip başlatıldığı, ödeme emrinin 22/05/2024 tarihinde borçluya tebliğ edildiği ve süresinde borca ve ferilerine itiraz edilmesi nedeniyle takibin durdurulduğu görülmüştür.
01/09/2023 tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, kiracının .... Ltd Şti , kiralayan tarafın ... ... AŞ ve ... ... Aş olduğu, 22 aylık kira bedelinin kiralayanların banka hesabına nakden ve peşin ödeneceğinin yazılı olduğu, kiralanan yerin İstanbul İli, ... İlçesi, 85-85/1 pafta 774 ada, 57 parselde kurulu 364 nolu bağımsız bölüm olduğu, kiracının kiralananı bizzat kullanmak zorunda olduğu, kiralayanın açık ve yazılı izni olmadan alt kira yapılamayacağına yönelik hüküm bulunduğu, sözleşmenin 8.2.maddesinde "kira bedeli , kiracı tarafından ilk 22 aylık kira bedeli için aylık kiralayanın 99.000,00TL + KDV'lik kısmını toplam 2.178.000,00TL + KDV ... Aş'nin ....ıban hesabına, 66.000,00TL + KDV'lik kısmının toplamı 1.452.000,00TL + KDV ... ... Aş 'nin ...hesabına peşin ve nakden ödenecektir" denildiği görülmüştür.
Davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan dekontlar incelendiğinde, kiracı tarafından ...'e 31/08/2023 tarihinde 198.000,00TL , 04/09/2023 tarihinde 198.000,00TL, 13/09/2023 tarihinde 2.217.600,00TL olmak üzere toplam 2.613.600,00TL ödendiği tespit edilmiştir. Sözleşmenin 8.2.maddesine göre peşin olarak ... gayrimenkul'e ödenecek 2.178.000,00TL'nin %20'si oranında ki KDV'si hesaplandığında 435.600,00TL yapmakta olup,2.178.000,00TL + 435.600,00TL toplandığında 2.613.600,00TL yapmakta olup, dava dilekçesi ekindeki dekontlardan ve daha sonra da banka tarafından gönderilen yazı cevaplarına göre kiracının 22 aylık kira bedeli olan 2.178.000,00TL + KDV toplamı olan 2.613.600,00TL'yi ...'e ödediği tespit edilmiştir.
Kiralanan taşınmazın tapu kaydı alınıp incelendiğinde, kiralanan taşınmazın 16/01/2024 tarihinde mülkiyetinin ... ... Aş'ye geçtiği tespit edilmiştir.
Yeni malik olan davacı tarafından davalıya gönderilen ... Noterliğinin 02/02/2024 tarih ... yevmiye numaralı ihtarnamesi incelendiğinde, taşınmazın mülkiyetinin 16/01/2024 tarihinde ... ... AŞ'ye geçtiği belirlenerek TBK 314.maddesi kapsamında davalı tarafından peşin alınan kira bedelinin 16/01/2024 tarihinden itibaren ileriye dönük kısmının ödenmesi talep edilmiş , ihtarnamenin davalıya 05/02/2024 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür.
Davacı vekiline icra takibine konu alacağı nasıl hesapladığını açıklaması için süre verilmiş, davacı vekili 25/02/2025 tarihli dilekçesi ile açıklama yapmış talep edilen tutarın içerisinde depozito tutarının bulunmadığını bildirmiştir.
Dava dilekçesinde, özetleri verilen Yargıtay 6.H.D.'nin 2011/15011 esas, Yargıtay 3.H.D.2012/17325 esas, İstanbul BAM 3 H.D.'nin 2022/1280 esas sayılı ilamlarında da belirtildiği üzere TBK 310.maddesi gereğince kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı ve bu tarihten itibaren kira bedelinin yeni malik ile ödenmesi gerektiği, daha önce peşin tahsil edilen kira bedelinin yeni iktisaptan sonraki kısmının tahsil eden tarafından sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davacıya iade edilmesi gerektiği, davanın sebepsiz zenginleşmeye dayalı olması nedeniyle, Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olmadığı, tarafların ticari şirket olması nedeniyle mahkememizin görevli olduğu tespit edilmiştir.
Davacının talep ve ihtarnamesi ayrıca 25/02/2025 tarihli dilekçesi dikkate alınarak, davacı taraf 01/09/2023 tarihinden itibaren 22 aylık peşin tahsil edilen kira bedelinin yeni iktisap tarihi olan 16/01/2024 tarihinden sonraki kısmı iadesini istediğinden peşin tahsil edilen Eylül 2023, Ekim 2023, Kasım 2023, Aralık 2023 aylarında ki 4 aylık kira bedeli ile Ocak 2023 ayının 1.inden itibaren 16.gününe kadar olmak üzere 15 günlük toplamda 4 ay 15 günlük (4,5 ay) kira bedelinin düşülmesinden sonra geri kalan kısmın davacı tarafından talep edilmesi mümkün olup buna göre hesaplama yapıldığında ;
19 ay X KDV dahil 118.800,00TL kira miktarı = 2.257.200,00TL
15 günlük KDV dahil kira bedeli (davacının talep ettiği miktarı aşmamak koşulu ile ) 57.483,87TL olmak üzere toplam ( 2.257.200,00TL + 57.483,87TL =) KDV dahil 2.314.683,87TL'yi davacının davalıdan talep edebileceği saptanmıştır.
Davacı tarafından davalıya ihtarname gönderilerek 16/01/2024 tarihinden itibaren yeni malik olduğu ve peşin olarak tahsil edilen kira paralarının kendisine iadesinin istenildiği, ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği, kira sözleşmesine göre kiracının davalıya ödeyeceği kira bedelinin açık olup, alacak likit itirazda haksız olduğundan tespit edilen miktarın %20'si oranında hesaplanan 462.936,77TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline ve davacının davasının kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle ;
1-Davacının davasının kısmen kabulü ile, davalının .... İcra Müdürlüğünün ... Esas nolu takip dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile takibin;
2.314.683,87 TL asıl alacak üzerinden devamına,
Asıl alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranda yasal faiz uygulanmasına,
Davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine,
462.936,77 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden 314.615,23 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalı taraf kendini vekille temsil ettirdiğinden 30.000,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan 29.390,41 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 488,40TL ilk masraf, 1.700,00TL tebligat ve tezkere gideri olmak üzere toplam 2.188,40TL yargılama giderinin kabul ve ret oranı dikkate alınarak 2.075,00TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı tarafından yapılan 206,00 tebligat ve tezkere giderinin kabul ve ret oranı dikkate alınarak10,00TL'sinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, bakiyesinin davalı üzerinde bırakılmasına,
7-Gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde yazı işleri müdürlüğünce resen ilgilisine iadesine,
8-Zorunlu arabuluculuk kapsamında Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.600,00TL'nin kabul ve ret oranı dikkate alındığında 180,00TL'sinin davacıdan alınarak hazineye irad kaydına kalan 3.420,00TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
9-Bu dava sebebiyle 158.116,05TL karar ve ilam harcı alınması gerektiğinden peşin alınan (dava da 29.390,41 TL + icra da 12.167,42TL =) 41.557,83 TL karar ve ilam harcının mahsubu ile kalan 116.558,22TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı.08/05/2025
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır