T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1363 Esas
KARAR NO: 2021/740 Karar
DAVA: İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 28/12/2018
KARAR TARİHİ: 12/10/2021
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine mahkememizde açılan davada yapılan açık yargılamalar neticesinde ;
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile aralarında anlaşma sebebi ile davalının taşınmazlarının satışı ve kiralanması için yer göstermek suretiyle aracılık yaparak hizmet vermekte ve karşılığında da alım-satım kiralama komisyonunu hak kazandığını belirttiğini, davacı müvekkilinin sunmuş olduğu hizmet karşılığı düzenlediği 19.824,00 USD fatura davalı tarafından itiraz edilerek ödenmediğini, buna ilave olarak davacının yine benzer verdiği hizmet için kestiği fatura olan 21.240,00 TL'lik faturaya karşı bu sefer davalı 11.210,00 TL'lik kısmına itiraz ederek itiraz ile iade faturası düzenleyerek davacıya gönderip kalan kısmı için de hiçbir itirazda bulunmadığını, davacı şirketin kayıtlarına göre davalıdan toplam faturalara konu cari hesap alacağının 19.824,00 USD karşılığı 105.194,07 TL ve 21.240,00 TL olmak üzere 126.434,07 TL alacaklı olduğunu, davalı tarafından borcun ödenmemesi üzerine .... İcra Md. 2018/... E. sayılı dosya ve .... İcra Md. 2018/... E. Sayılı dosya (iki adet takip dosyası) ile icra takibine geçildiğini, davalının borca ve takibe itiraz ettiğini belirterek, davalının haksız itirazının iptaline, alacağa 08/07/2020 takip tarihinden itibaren avans faizi işletilmesine, davalının %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ile yazılı bir sözleşme olmadığını, iki icra takip dosyasına tek dava açılmasının usule aykırı olduğunu, davacının taşınmaz satışından kaynaklanan hizmet bedeli talep etmeyeceğini, sözlü mutabakata varıldığını dolayısı ile... İcra Md. 2018/... E. sayılı ilamsız takibe ilişkin davacıya herhangi bir borcu olmadığını, ... İcra Md. 2018/... E. Sayılı icra takibinin de neye dayalı olduğu belirli olmadığından takip talebi ve ödeme emrinin kanuna aykırı olduğu belirtilerek itiraz edildiğini, bu ve benzeri açıklamalar ile borca itiraz ederek, davacı yan aleyhine hukuka aykırı ve kötü niyetli olarak ikame edilen davanın usulden ve esastan reddine, davacı aleyhine %20'den aşağı olmamak üzere tazminata, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerine bırakılmasını talep etmişlerdir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Davadaki uyuşmazlığın; taraflar arasındaki taşınmaz satışı ve kiralaması için yer gösterilmek suretiyle aracılık hizmetine verilmesine ilişkin sözlü sözleşme kapsamında taşınmaz kiralaması ve satılması kararlaştırılan şekilde aracılık hizmeti verilip verilmediği taşınmaz alım satım ve kiralama komisyon hakkının doğup doğmadığı var ise miktarının ne kadar olduğu, itirazın iptali ile icra inkar tazminatı şartlarının ve kötü niyet tazminatı şartlarının oluşup oluşmadığı hususlarında toplandığı görülmüştür.
Dosya kapsamındaki dava dilekçesi,cevap dilekçesi, .... İcra Müdürlüğü'nün 2018/... E. Sayılı aslı , ... İcra Müdürlüğü'nün 2018/... E. Sayılı aslı ve dosyanın tümü hep birlikte incelenmiştir.
... İcra Müdürlüğü'nün 2018/... E. Sayılı icra dosyasının incelenmesinde; davacı ... Tic.Ltd.Şti. tarafından davalı ... A.Ş. aleyhine toplam alacak 21.240,00 TL üzerinden icra takibi yapıldığı, davalının itirazı üzerine takibin durduğu, itirazın süresinde ve usulüne uygun yapıldığı, buna göre davanın, İİK.67/1 maddesinde yazılı 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.
....İcra Müdürlüğü'nün 2018/... E. Sayılı icra dosyasının incelenmesinde; davacı ... Tic.Ltd.Şti. tarafından davalı ... A.Ş. aleyhine toplam alacak 19.824,00 USD üzerinden icra takibi yapıldığı, davalının itirazı üzerine takibin durduğu, itirazın süresinde ve usulüne uygun yapıldığı, buna göre davanın, İİK.67/1 maddesinde yazılı 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde açıldığı anlaşılmıştır.
DAVACI TANIĞI : ... mahkeme huzurunda alınan beyanında; ''(..) kendi adıma emlak danışmanlık şirketim vardır, ... enerji ve ... şirketleri ile sürekli iletişim halindeyim, beraber çalışmalar yürütüyordum, ... şirketi isviçre kökenli bir şirket olduğundan Türkiye pazarında yeniydi, müşteri bulmakta zorlanıyordu, ... projesindeki taşınmazları satış ve kiralaması hususunda çalışma yürüttük, ilk etapta ... adlı yabancı bir vatandaşa Temmuz 2018'de 1+1 bir rezidans dairesinin satışı hususunda satışını gerçekleştirdik, satış fiyatıyla ilgili tüm masraf ve giderleri ... şirketine bildirmiş olmamıza rağmen satış gerçekleştikden sonra kararlaştırılan komisyon bedelimizi alamadık, ... enerji gayrimenkul şirketiyle komisyon bedellerini yarı yarıya paylaşıyorduk, bu taşınmazın satış bedelinin %3'ü bedelinde satıcıdan komisyon bedeli alınacağı kararlaştırılmıştı, alıcıdan satış bedelinin % 2 oranında bir komisyon almıştık hatta alıcı başka bir proje olan ... projesinden taşınmaz satın alma düşüncesi varken çalışmalarımız doğrultusunda ... gayrimenkulun projesinden taşınmaz satın alması noktasında ikna etmiştik, diğer bir konuda ... Mahariye 2 adet ... projesinden 2 taşınmazın kiralanmasına aracılık etmiştik, bu taşınmazlardan bir tanesi özel mülk olarak, bir tanesi ofis olarak kiralandı, burada yıllık kiranın %12 + KDV olarak komisyon bedeli olarak kararlaştırılmıştı, ilk dönemde başka taşınmazların kiramala işlemlerine aracılık ettiğimizde komisyon bedellerimiz, sözleşme kurulduktan sonra bekleme yapılmaksızın hemen ödenirken daha sonrasında komisyon ödemelerimiz hiç yapılmamıştır,daha sonrasında ... şirketi sizin bulduğunuz kiracı kira ödemelerini yapmadığı için bu alacağınızı bu kiracının ödemediği kira borcuna mahsup edelim dediler. Biz taşınmaz alım - satım ve kiralarında kar zarar ortaklığı yapmıyoruz, biz hizmet sağlayıcısıyız, dedi. Soruldu: Komisyon oranları değişiklik göstermiyordu, genelde tabanda taşınmaz satış bedelinin %3 + KDV, ve gene taşınmaz kiralamalarında yıllık kiralama bedelinin %12 + KDV Komisyon ücreti uygulanıyordu,dedi. Soruldu: ... yetkileleriyle herhangi bir komisyon almayacağımıza yönelik bir konuşma yapmadık, dedi. Soruldu: ... şirketinin yurtdışındaki ana şirketine Türkiye'deki ... şirketinin satış temsilcilerinin komisyon istediğine dair herhangi bir maille şikayet yapıldığını bilmiyorum'' diyerek beyanda bulunmuştur.
DAVACI TANIĞI : ... Mahkeme huzurunda alınan beyanında '' (...) ... gayrimenkulun çözüm ortağıyım, yasal ortağı ...'dir. Şirket işlerini yürütmem üzerine vekaletnamem vardır,yer gösterme formlarımız vardır, ayrıca yazılı sözleşmemiz bulunmamaktadır, ... projesinde taşınmaz satışına ilişkin taşınmaz satış bedelinin %3 + KDV komisyon bedeli kararlaştırılmıştır, kiralamalarda ise bir kira bedeli + KDV olarak komisyon belirlenmiştir. ...'a 560.000,00 USD + KDV bedelle taşınmaz satışı gerçekleşmiştir, tapuya TL bedeline çevrilerek bildirim yapılmıştır. Bununla ilgili fatura düzenlenmiştir. Gene ... sözleşmesinde ... ' ye 2 adet taşınmaz kiralaması yapılmış, bir tanesi yanlış hatırlamıyorsam ofis, diğeri konut olarak kiralanmıştır. Kiralama bedelleri 9.500,00 TL +KDV, 8.500,00 TL+ KDV olarak toplam 21.240,00 TL toplam komisyon bedeli alacağımız fatura edilmiştir. %18 üzerinden KDV uygulanmıştır. ... şirketi ... firması olarak bulduğumuz başka bir kiracının ( ... Ltd. Şti'nin ) kirasını ödememesinden kaynaklı kira alacaklarını bize fatura etmeye çalıştılar, buna ilişkin taşınmaz satış ve kiralanmasından hakettiğimiz komisyon alacağımızı ödemediler bize ödenmeyen kiraların ödemesini yaptığınız takdirinde size komisyon ücret alacaklarınızı ödeyeceğiz dediler, mail ile bildirdiler, biz bunu kabul etmedik. Soruldu: Taşınmaz satışınında çok indirim yapıldığından bahisle bize komisyon ücret alacağımız ödenmeyeceği yönünde teklif yapılmadı, dedi. Soruldu: Yaklaşık 30-40 tane aracılık ettiğimiz kiralama var bir tanede taşınmaz satışı vardır. Soruldu: ... Şirketi ile satış işleminden komisyon alınmayacağına dair bir konuşma yapılmadı dedi. Soruldu. ... Şirketinin ana temsilciliğine Türkiye'deki satış temsilcilerinden ... ile 'ın bizden ve müşterilerimizden rüşvet talep ettiğine dair şikayette bulundum.'' diyerek beyanda bulunmuştur.
DAVALI TANIĞI : ... Mahkeme huzurunda alınan beyanında '' (...) ... şirketinden 2017 yılı haziran ayında çalışmaya başlamıştım. ... kuledeki 215 nolu bağımsız bölümün ... 'a satışı yapılmıştı ancak bu satış yapılırken komisyon masrafları bildirilmemiştir bildiğim kadarıyla satışa aracılık yapıldığına dair sözleşme yoktu 2018 temmuz ayında satış yapılmıştı aralık 2018 de komisyon alacağına ilişkin fatura aylar sonra gönderildi, bu gene ... projesinden ... enerji gayrimenkul şirketi 10'a yakın dairesinin kiralanmasına aracılık etmiştir. Dairelerin kiralanmasında 1 kira bedeli kadar komisyon ücreti kararlaştırılmıştı, şirketler arasında bulunacak kiracıların kira ödemede sıkıntı yaratmayacak şekilde kiracı olmasını ve kiralama işlemi yapıldıktan sonra kiracılardan komisyon alınmaması hususunda anlaşma yapılmasın rağmen daha sonra ... şirketinin kiracılardan da komisyon bedellerini aldığını duyduk, bizden de komisyon bedeli almıştı buna rağmen tekrardan kiracılardan komisyon bedeli almış hatta bitanesinden icra marifetiyle komisyon alacağını kiracıdan aldığını biliyorum, son kiracıda yaklaşık olarak 4 ay kira ödemesi alamadık. ... şirketinin bulduğu kiracıdır yasal yollara başvurarak tahliye ettik. Soruldu: ... şirketi ile yetkilileri ile bizzat benim ücretin ne olacağı konusunda görüşmem olmadı faturalar bana geldi. Soruldu: Önce komisyon bedellerini kiracıdan alınmayacağına dair yazılı bir sözleşme yok, dedi. Soruldu: Söz konusu taşınmazın satışına ilişkin bir kapora ödenmiştir, alıcı yabancı olduğu için satın alan kişi adına 3. Bir kişide ödeme yapabiliyordu bildiklerim bu kadardır hatta ana parayı da alıcı bizzat kendisi adına ödeme yapmadı başka bir hesaptan ödeme geldi, satış bedeli toplamda 2.562.394,24 TL fatura edilmiştir buna ilgili kayıtları biliyorum'' diyerek beyanda bulunmuştur.
DAVALI TANIĞI ... Mahkeme huzurunda alınan beyanında; "(...) 2014 yılından beri davalı ... şirketinde finans bölümünde çalışmaktayım. ... projesinden 215 nolu bağımsız bölümün satışı ... ... tarafından satışı yapılmıştır. Fatura edildikten 1 hafta sonra tapu devri yapmak zorundayız, denetime tabiyiz, tüm satışlarda bu zorunludur. Temmuz 2018 döneminde taşınmazı satışı yapmıştır yaklaşık 5 ay sonra ... gayrimenkul şirketi tarafından kesilmiştir, ayrıca bu fatura irsaliyeli fatura olup faturanın düzenlendiği aralık ayıdır bu fatura ... şirketinin ... kulesine girişinin yasaklandığı tarihten sonra kesilmiştir, yasaklanmanın sebebi ... şirketi dışında kiracı ve mal sahipleri ile birlikte komisyon alacakları ile ilgili hizmet verilmediği halde ... şirketinin mal sahibi ve kiracılara yönelik faturaları kiracıların ve mal sahiplerinin dairelerinin kapılarının altından atmak suretiyle bildirim yapıp özellikle yabancı kiracı ve mülk sahiplerinin bu durumdan korkarak bazılarının ödeme yaptıklarını ödeme yapmayan hakkında ise yasal işlemler başlatıldığı öğrenildiği için binaya girişleri yasaklanmıştı. Bir tanesine bende şahit oldum, bu taraflar arasında yazılı sözleşme olmadığını biliyorum, hem alıcı hem satıcı adına komisyon faturaları kesildiğini gördük. Bu satışın yapıldığına dair kapora ödemesi ile ilgili bir bilgim yoktur. ... şirketinin ... projesinden kiralama ile ilgili de önüme gelen işlem faturada yoktur. Soruldu: Ben ... firmasından kimseyi tanımıyorum. Soruldu: Ben muhasebe kayıtlarından sorumlu değilim ... bilgi sahibidir, kapora ödemesinin yapılıp yapılmadığını bilmiyorum, taşınmaz satışının fatura değeri 2.562.394,24 TL'dir, ödemenin TL mi USD cinsinden mi bilmiyorum, taşınmazın satışını yapan ... firmasındaki satış direktörü olan ... ... olup maaş+ pirim esası çerçevesinde ödemesi yapılmış olabilir bu binde bir yada binde iki olabilir, ayrıca başka bir faturalandırma söz konusu değildir, ayrıca pirimler maaşına yansıtılarak brüt maaşı üzerinden yasal kesintiler yapılır. ''diyerek beyanda bulunmuştur.
Taraf vekilleri tanık anlatımlarına karşı beyan ve itiraz dilekçeleri vermişlerdir. Akabinde dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Mahkememizce yapılan bilirkişi incelemesi sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda sonuç ve özetle; davacı şirketin incelenen ticari defterlerinden açılış- kapanış tasdiki zorunlu olan Yevmiye ve Defter-i Kebir defterlerinin 2018 ve 2019 Mali yıllarına ait açılış ve kapanış noter tasdiklerinin olduğu ticari defterlerinin noter tasdikinin de süresinde yapıldığı görülmüş olup tüm defterlerin kendi içlerinde birbirini teyid ettiği, genel kabul görmüş muhasebe esas ve tekniğine uygun tutulduğu, defterlerin davacı lehine delil teşkil edebilecek nitelikte olduğu, davacının davalıya hitaben düzenlediği 12.10.2018 tarih ve ... sıra numaralı 18.000 TL + KDV tutarında olan İrsaliyeli Faturayı ve 03.12.2018 tarih ve ... sıra numaralı 16.800 USD + KDV ( 102.490 TL KDV Dahil) tutarında olan İrsaliyeli faturaların davalının hesaplarında kayıtlı olmadığı, davacı ticari defterleri üzerinde davalı ile ilgili olarak ... Cari Hesap Kodu davacı ticari defterleri üzerinde davalı ile ilgili olarak ... Hesap Kodu ile ... A.Ş isimli cari hesap olarak işlemleri kayıt ettiği, cari hesap alacak bakiyesine temel teşkil eden 12.10.2018 tarih ve ... sıra numaralı 18.000 TL + KDV tutarında olan İrsaliyeli Faturayı ve 03.12.2018 tarih ve ... sıra numaralı 16.800 USD + KDV ( 102.490 TL KDV Dahil) tutarında olan irsaliyeli faturayı bağlı olduğu ... vergi dairesine verdiği BS Formunda beyan ettiği, davalı şirketin merkezinde yapılan yerinde incelenen davalı ticari defterlerinden açılış- kapanış tasdiki zorunlu olan Yevmiye ve Defter-i Kebir defterlerinin e- defter üzerinden tutulduğu devamında Envanter Defterinin noter tasdikinin de süresinde yapıldığı görülmüş olup tüm defterlerin kendi içlerinde birbirini teyid ettiği, davalı lehine delil teşkil ettiği görülmüş, genel kabul görmüş muhasebe esas ve tekniğine uygun tutulduğu, defterlerin davalı şirket lehine delil teşkil edebilecek nitelikte olduğu, davalının davacıya hitaben düzenlediği 93578 numaralı 11.210,00 TL.'lik fatura, davacının davalıya düzenlediği “2.10.2018 tarih ve ... sıra numaralı 18.000 TL + KDV tutarında olan irsaliyeli faturayı fatura karşılığında “fiyat farkı faturası” olduğu ve Davacının da kayıtlara almadığı, davacı şirketin, davalı şirkete ait taşınmazların satışına ve kiralanmasına aracılık etmesi sebebiyle aralarında TBK.m.520 vd. hükümlerine tabi simsarlık ilişkisi bulunduğu, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmelerinin TBK.m.520/3 gereğince yazılı şekilde yapılması gerektiği, öngörülen bu şeklin geçerlilik şekli olması sebebiyle, davacı şirketin her iki takip konusu borç/alacak iddialarının hukuki/sözleşmesel temelinin bulunmadığı ve davalı şirketin takibe itirazlarının haklı olabileceği, mahkemenin farklı kanaatte olması ve taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin bulunduğu sonucuna varması ihtimalinde; davacı şirketin davalı şirketten ... İcra Md. 2018/... E. Dosyasında Taşınmaz satış bedeli 560.000 USD x %2 = 11.200 USD x 5,17 USD kuru 57.904,00 TL alacaklı olacağı, Davacı şirketin davalı şirketten ... İcra Md. 2018/... E. Dosyasında kdv dahil toplam 21.240,00 TL lik bedelin 11.210,00 TL lik kısmına itiraz edilmiş olup itiraz edilmeyen kısmın 10.030 TL olduğu, itiraz edilen taleplerin ispat edilemediğinden tarafların mutabık kaldığı 10.030,00 TL kadar davacının alacaklı olacağı, davacı şirketin icra inkar tazminatı, davalı şirketin kötü niyet tazminatı talepleri ile iki tarafın diğer talepleri konusunda takdirin Mahkeme'ye ait olacağı sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiştir. Davacı taraf bilirkişi raporuna karşı beyan ve itiraz dilekçesi ibraz etmiştir. Davalı taraf bilirkişi raporuna karşı beyan ve itiraz dilekçesi ibraz etmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde, ticari defterlerin kanıt olması, bu defterlerin Ticaret Kanunu'nun öngördüğü şartlar içinde tacirin lehinde veya aleyhinde olarak kullanılması ve ticari bir uyuşmazlığında hükme esas teşkil etmesidir. Böylelikle ticari bir uyuşmazlıkta ticari defter kaydı, uyuşmazlığın çözümünde yazılı bir kanıt aracıdır. Tacirin tuttuğu bütün defterlerdeki kayıtların birbirine uygun olması, birbirini tutması ve doğrulaması şarttır. Ayrıca ticari defterlerin kanuna uygun olarak tutulmuş olması yanında tasdike tabi olan ticari defterlerin açılış ve kapanış tasdiklerinin de Ticaret Kanununda belirtilen sürelerde ve şekillerde yapılmış olması gerekmektedir. Aksi takdirde defterler, sahipleri lehine kanıt olma niteliklerini kaybederler. Bir ticari ilişki ve bu ilişkiden kaynaklı alacağın olduğunu iddia eden taraf yazılı belgeler ile ispat etmesi gereklidir. İspatın konusu, ispat yükünün kimde olduğu ve ispat vasıtalarının neler olduğu HMK 187,190 ve 200. Maddeleri ayrıca HMK Madde 222 de Ticari defterlerinin ibrazı ve delil olması açısından ilgili düzenlemeler mevcuttur. Davacı şirketin davalı şirketin taşınmaz satışına aracılık etmesi sebebiyle düzenleyip gönderdiği 19.824,00 USD bedelli faturaya, davalı şirket tarafından itiraz edilerek ödenmemiş, yine davacı şirketin iki adet taşınmazın kiralanmasına aracılık hizmeti verdiğinden bahisle kestiği 21.240,00 TL bedelli faturanın ise 11.210,00 TL.'lik kısmına iade faturası düzenlenerek itiraz ederek ödenmemiştir. Bu durumda, davacı tarafın alacak iddialarını ticari defterleri dışında geçerli delillerle ispat etmesi gerekecektir.Davacı şirket, aralarındaki anlaşma gereğince, davalı şirketin taşınmazlarının satışı ve/veya kiralanması işlerine aracılık ettiği, bu sebeple ücrete hak kazandığı ve alacaklı olduğu iddiasındadır. Davalı şirket ise bu ilişkiyi inkar etmemekle birlikte davalı şirketin takip konusu alacağı veya takip konusu yapılan tutarlar kadar alacağa hak kazanmadığını iddia etmektedir.
Taraflar arasında TBK.m.520 vd. hükümlerine tabi simsarlık ilişkisi bulunduğu değerlendirilmektedir. Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975).
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları gerekir. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mâni olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla simsarlık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu özel olarak belirlenmiş bir vekâlet edimi üstlenmiştir. Simsar, iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir.Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir. Simsarlık sözleşmesi vekâlet sözleşmesinin, konusu belirli (akit yapma hususunda aracılık faaliyetinde bulunma) ve simsarın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşididir. (TBK 520/2) Simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. (TBK 521/1) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi halinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır.TBK m. 523'de düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadığı zaman geçerli olmayacağı BK m. 520 açıkça gösterildiği gibi, Yargıtay kararlarında da kabul edilmiştir. Buna rağmen, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin tarafını oluşturan emlakçı (taşınmaz tellalı) tacir ise, geçerli olmayan taşınmaz simsarlığı sözleşmesine göre ücret isteyemese de, yaptığı aracılık faaliyetini ispat etmesi şartı ile müvekkilinden TTK m. 20 uyarınca münasip bir ücret isteme hakkına sahip olacaktır. (Bu yönde Yargıtay 11. HD’sinin 20.6.2000 tarih ve E. 2000/4982, K. 2000/5792 sayılı kararı) Ayrıca taraflar edimlerini ifa etmişse, daha sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek ödenen ücretin iadesini talep edemezler. Zira, bu durumda şekil eksikliğini ileri sürerek iade talebinde bulunmak MK m.2/2’deki dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. TMK.’nun 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktır. Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, MK.2 uygulama alanı bulur ve olağan üstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.1.1984 tarih ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Kararı). Ancak, önemle belirtilmelidir ki, bu kuralın taliliği (ikinciliği) de gözetilerek her soruna öncelikle kendisine ait kanun hükümlerinin uygulanması asıl olmalıdır.
Gerçekten de, hukukun tüm alanlarında, uygulama niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması ve özellikle çelişkili davranış yasağı, şekle aykırılığı ileri sürme hakkı içinde, bir sınır teşkil ettiği, buyurucu olması nedeni ile hâkim tarafından doğrudan gözetileceği; öğreti ve uygulamada tartışmasız kabul edilmektedir (Hukuk Genel Kurulunun 2.10.1974 gün ve 2/810-1043; 7.2.1983 gün ve 4/24-1276; 7.2.2001 gün ve 2000/13-1729-32 sayılı kararları ile 5.4.1944 gün ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Dahası, resmi biçimde yapılmayan sözleşmelerin “yok hükmünde” sayılacağı, “Borç doğurmayacağı” bundan dolayı, doğmayan bir borcun, yerine getirilmesinden de söz edilemeyeceği, o nedenle hakkın kötüye kullanılması yasağının uygulanamayacağı görüşü, öğretide ve uygulamada terk edilmektedir (Sungurbey, İsmet; Medeni Hukuk Sorunları c.6, İstanbul 1994 s.345).Nitekim, olayların kendine özgü koşullarının oluşması halinde, akit öncesi sorumluluk kurallarının kıyas yoluyla geçersiz sözleşmelerde de uygulanabileceği, TMK’nun 2. maddesi uyarınca olumlu zararın (ifa menfaatinin), kaçırılan fırsat karşılığının istenebileceğine ilişkin yargı kararları bunlara örnektir. Öte yandan, yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun gereksinmelerini karşılamakla yükümlüdür. Maddi hukuk, her zaman hayatın değişen sosyal akışı içinde, gelişen tüm olayları ve tüm ayrıntıları kurallaştırma gücüne de sahip değildir. ( T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu ESAS NO: 2010/19-559 KARAR NO: 2010/546 03.11.2010 Tarihli içtihadı)
Taraflar arasında taşınmaz simsarlık ücreti kararlaştırılmadığında Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğinin Hizmet Bedeli başlıklı 20. Maddesi uygulama alanı bulacaktır. Hüküm uyarınca; (1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.
(2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz.
(3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.
(4) Hizmet bedeli, iş sahibi ile alıcı veya kiracı arasında aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eşit olarak paylaştırılır.
(5) 18 inci madde çerçevesinde yürütülen ortak çalışma sonucunda hak kazanılan hizmet bedeli, alım satıma aracılık sözleşmesi veya kiralamaya aracılık sözleşmesinde yetkilisinin imzası bulunan işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır. Bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır.
(6) Taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda işletme hizmet bedeline hak kazanır.
(7) Yetki belgesi iptal edilen işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. İşletme, sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce vermiş olduğu hizmetler için hizmet bedeline hak kazanır." şeklinde düzenlemeler mevcuttur.
Yapılan yargılama toplanan deliller ve hükme esas alınan bilirkişi raporu göz önüne alındığında; taraflar arasında dinlenen tanık ifadeleri, celp edilen tapu kayıtları, dosyaya ibraz edilen e-mailler, whatsapp yazışmaları, banka ödeme dekontları, faturalar, satılık/kiralık görme formları, ihtarnameler gözetildiğinde taşınmaz satışı ve kiralama işlemlerine aracılık faaliyetleri yürütüldüğü tespit edilmiş ve bizatihi yazılı simsarlık sözleşmesinin bulunmaması durumunun davalı tarafça geçerlilik şartı olarak ileri sürülerek alacağın doğmadığına yönelik itirazları dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceği değerlendirilmiştir. Nitekim davalı taraf bir kısım yapılan ödemelere karşı da itirazda bulunmamış ve davacı ile yürütülen faaliyetleri inkar etmemiştir. .... İcra İcra Müdürlüğü'nün 2018/... Esas sayılı takip dosyası yönünden, celp edilen tapu kayıtları uyarınca ... İlçesi ... Mah. ... Ada ,... Parsel ,... nolu bağımsız bölüm dava dışı ... 'a 2.535.582,70 TL bedel ile davalı şirketçe satışının gerçekleştirildiği ve taşınmaz satış bedelinin 560.000 USD olarak kararlaştırıldığı bu doğrultuda taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğine göre hizmet bedelinin satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamayacağı ve hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedelin taraflar arasında eşit olarak paylaştıracağına dair düzenlemelerde dikkate alınarak satış bedelinin %2 oranına denk gelen 11.200 USD nin talep edilebileceği kanaatine varılarak takibin 11.200,00 USD üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı kanun 4/a maddesi uyarınca işleyecek faiz üzerinden devamına, .... İcra İcra Müdürlüğü'nün 2018/... Esas sayılı takip dosyası yönünden,davalının davacıya hitaben düzenlediği ... numaralı 11.210,00 TL.'lik fatura, davacının davalıya düzenlediği “2.10.2018 tarih ve ... sıra numaralı 18.000 TL + KDV tutarında olan irsaliyeli faturayı fatura karşılığında “fiyat farkı faturası” olarak düzenlediği ve kalan 10.030,00 TL lik kısmına itiraz etmediği sonucuna varılarak itirazın kısmen iptali ile takibin 10.030,00 TL üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa işleyecek avans faizi üzerinden devamına, davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıda belirtildiği şekilde hüküm tesis edilmiştir.
İcra ve İflas Kanunu' nun 67. maddesinin 2. fıkrası hükmünce, inkar tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun takip sırasında ödeme emrine itiraz etmesi ve alacaklının alacağını mahkemede dava ederek haklı çıkması yasal koşullardandır. Bunlardan başka, alacağın likit ve belli olması da gerekir. Alacağın gerçek miktarı belli, sabit veya borçlu tarafından belirlenebilmesi için bütün unsurlar bilinmekte ya da bilinmesi gerekmekte, böylece borçlu tarafından borcun tutarının tahkik ve tayini mümkün ise; başka bir ifadeyle borçlu yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilir durumda ise alacağın likit ve muayyen olduğunun kabulü zorunludur. Somut uyuşmazlık bakımından ise; alacağın likit olmadığı ve davalı tarafından da belirlenebilir olmadığı için icra inkar tazminatı şartları oluşmadığı için reddi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda belirtilen gerekçeler uyarınca;
Davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın KISMEN KABULÜ ile;
1- ... İcra Müdürlüğünün 2018/... E. Sayılı takip dosyasına yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 11.200,00 USD üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa 3095 sayılı kanun 4/a maddesi uyarınca işleyecek faiz üzerinden DEVAMINA,
Şartları oluşmayan icra inkar tazminat taleplerinin REDDİNE,
2-.... İcra Müdürlüğünün 2018/... E. Sayılı takip dosyasına yapılan itirazın kısmen iptali ile takibin 10.030,00 TL üzerinden ve takip tarihinden itibaren asıl alacağa işleyecek avans faizi üzerinden DEVAMINA,
Şartları oluşmayan icra inkar tazminat taleplerinin REDDİNE,
3-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre hesaplanan 9.835,26 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 8.201,17 -TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Alınması gereken 4.747,68-TL harcın peşin alınan 1.527,79 -TL harçtan mahsubu ile bakiye kalan 3.219,89-TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafından peşin olarak yatırılan 1.527,79 -TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı vekili tarafından yapılan posta-tebligat gideri toplamı 173,10 TL ile 2 Adet bilirkişi ücreti 3.000TL, 35,90.-TL başvuru harcı, 5,20.-TL vekalet harcı olmak üzere toplam 3.214,20-TL yargılama giderinin davacının haklı çıktığı oran itibari ile hesap edilen 1.766,84 -TL yargılama giderinin davalından alınarak davacıya verilmesine,
8-Davalı vekili tarafından yapılan 2 adet posta-tebligat gideri toplamı 38 TL yargılama giderinden davalının haklı çıktığı oran itibari ile hesap edilen 17,11 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
9-Karar kesinleştiğinde yatırılan ancak kullanılmayan gider avansının yatıranlara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde istinaf yolu (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine başvuru yolu) açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.12/10/2021
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır