T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/893 Esas
KARAR NO: 2022/801
DAVA: Kooperatif Üyeliğinin Tespiti
DAVA TARİHİ: 26/12/2018
KARAR TARİHİ: 15/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Kooperatif Üyeliğinin Tesbiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; İstanbul İli, Sarıyer İlçesi... Mah. ... Pafta ... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde D7 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 nolu bağımsız bölümler ile aynı gayrimenkul üzerindeki C1 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 no’lu bağımsız bölümler ile yine aynı gayrimenkul üzerindeki E3 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 no’lu bağımsız bölümlerdeki her türlü hak ve hisselerin (eklenti sosyal alanlardaki ortak yerler dahil) Beşiktaş ... Noterliği' nin 31.12.2015 tarih, ... yevmiyeli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı müteahhit...A.Ş. tarafından müvekkili şirkete satıldığını, yüklenicinin anılan yükümlülüklerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazandığı kişisel hak nedeniyle arsa payı veya bağımsız bölüm tapusunun devrini ondan isteyebileceği gibi, BK. md. 162’ye dayanarak kişisel hakkını arsa sahibinin izin ve onayı gerekmeksizin üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik edebileceğini, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişinin de bu hakkı yüklenicinin ardılı olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahip olduğunu, davalı kooperatif ile müvekkili bağımsız bölümleri satan müteahhit...A.Ş. arasında Beyoğlu ... Noterliği' nin 01.05.1995 tarih, ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, Beyoğlu ... Noterliği' nin 01.05.1995 tarih, ... yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak paylaşım listesi düzenlendiğini, düzenlenen paylaşım listesi ile müvekkiline satışı yapılan C1, D7 ve E3 blokların müteahhide ait olduğunun davalı kooperatif ile müteahhit arasında kararlaştırıldığını, dava dışı müteahhit firma tarafından davalı kooperatife ait taşınmaz üzerinde taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden inşaata başlandığını, inşaatın belli bir seviyede iken davalı kooperatife ait taşınmaza karşı...Müdürlüğü tarafından açılan davalar nedeniyle arsa sahibi olan kooperatiften kaynaklı hukuki ayıp ortaya çıktığını, davalı kooperatif ile müteahhit firma arasında imzalanan Beşiktaş ... Noterliği' nin 31.12.2015 tarih,... yevmiyeli numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden müvekkili ile müteahhit firma arasında yapılan Beşiktaş... Noterliği' nin 31.12.2015 tarih, ... yevmiyeli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de tek taraflı olarak tapu kaydına şerh verdirmekte serbest bulunduğu belirtilmesine rağmen tapuya şerh edilemediğini, Medeni Kanun' un 1009. maddesine göre arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebilir olduğunu, bunlara şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir olduğunu, 18/05/2018 tarihli 7148 Sayılı Yasanın 16. Maddesi ile 3194 sayılı kanuna eklenen geçici 16. Madde uyarınca yapı kayıt belgesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı' na müracaat edileceğinden gönderilen Kartal ... Noterliği' nin 19.10.2018 tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile davalı ...Kooperatifine yukarıda blok ve bağımsız bölüm noları belirtilen 60 bağımsız bölüm yönünden müvekkilinin kooperatife üyelik kaydının yapılmasının ihtar edildiğini, davalı tarafından ihtarnameye karşı Bakırköy ... Noterliği' nin 01.11.2018 tarihli,... yevmiye nolu ihtarnamesi ile haksız ve hukuka aykırı beyanlarda bulunulduğunu, müvekkilinin satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı hakları ve 18/05/2018 tarihli ... sayılı yasanın 16. Maddesi ile 3194 sayılı kanuna eklenen geçici 16. Maddesi gereğince başvuru yapılacağından İstanbul İli, Sarıyer İlçesi ... Mah. ...Pafta... Parsel sayılı taşınmaz üzerinde D7 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 no’lu bağımsız bölümler ile aynı gayrimenkul üzerindeki C1 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 no’lu bağımsız bölümler ile yine aynı gayrimenkul üzerindeki E3 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 no’lu bağımsız bölümler yönünden müvekkilinin kooperatif üyesi olduğunun tespitinin gerektiğini, iş bu davayı bu nedenlerle açtıklarını beyanlarla açılan davanın kabulünü talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davaya dayanak yapılan Beşiktaş...oterliği'nce düzenlenen 31.12.2015 tarihli, ...yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satiış vaadi sözleşmesinin, ... San. Tic. A.Ş. ile davacı ... A.Ş. arasında imzalandığını, müvekkili ... Koop.'nin bu sözleşmenin tarafı olmadığını, bu nedenle husumet itirazında bulunduklarını, dava konusu satış vaadi sözleşmesinde satıcı dava dışı ... A.Ş.' nin sahibi ve hissedarı bulunduğu İstanbul, Sarıyer, ... mevkii,... pafta,... parsel sayılı gayrimenkul üzerindeki D7, C1 ve E3 bioklardaki 60 adet bağımsız bölümlerin tamamının davacıya satmayı vaat ettiğinin iddia edildiğini, bu sözleşmede, satıcı mülkiyetinde bulunmayan bir taşınmazının yani müvekkilinin mülkiyetinde bulunan taşınmazı satmayı vaat ettiğini ancak herhangi bir dayanak göstermediğini, satıcı ...'ın sözleşme konusu bağımsız bölümlerin sahibi ve hissedarı bulunduğunu belirterek satış vaadinde bulunduğu halde dava dilekçesinde, davacının, dava dilekçesinde satıcı ... A.Ş.' nin müvekkili ile imzalamış olduğu Beyoğlu... Noterliği'nin 01.05.1995 tarihli, ... yevmiye sayılı Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesindeki haklarını sattığını iddia ettiğini, bu iddianın hukuki bir dayanağının ve geçerliliğinin olmadığını, burada öncelikle Beyoğlu ...Noterliği'nin 01.05.1995 tarihli,...yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin zaman aşımına uğradığını, bu nedenle müvekkili kooperatif aleyhine açılmış iş bu davaya zamanaşımı yönünden itiraz ettiklerini, dolayısıyla davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, uygulaması talep edilen Beşiktaş ... Noterliği'nin 31.12.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin birçok yönden hukuka aykırı, ifası hukuken mümkün olmayan geçersiz bir sözleşme olduğunu, öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunan ... A.Ş. vekilinin müvekkilinin sahibi ve hissedarı olduğunu iddia ettiği İstanbul, Sarıyer, ... mah... pafta, ... parsel sayılı taşınmazın tamamının müvekkili kooperatife ait olduğunu, müvekkilinin de bu sözleşmenin tarafı olmadığını, yani satış vaadinde bulunan ... A.Ş.' nin satmayı vaat ettiği taşınmazın maliki ve hissedarı olmadığını, bu yönüyle sözleşmenin hukuken geçersiz ve ifasının imkansız olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin usulüne uygun düzenlenmediğini ve noterin usulsüz işlem yapması nedeni ile de sözleşmenin geçersiz olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenirken satış vaadinde bulunanın hak sahibi olduğuna dair tapu senedi, tapu kaydı ve benzeri belgesi, yetki belgesi, faaliyet belgesi, deprem sigorta poliçesi, belediye emlak rayiç bedellerinin sunulmasından sonra noterin işlem yapması gerekirken bunların hiç birinin yapılmadığını, usule uygun olmayan hukuken geçersiz bir sözleşme düzenlendiğini, davaya dayanak yapılan sözleşmenin satıcının sahibi ve hissedarı olduğunu iddia ettiği taşınmazın satışına ilişkin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğunu, kooperatif üyeliğinin devri sözleşmesi olmadığını, zaten satıcının böyle bir devir sözleşmesi düzenlemesinin de mümkün olmadığını, çünkü satıcının kooperatif üyesi veya ortağı olmadığını, bu durumda da davacının kooperatif üyeliğinin tespiti talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, tapuda taşınmazın vasfının arsa olduğunu, herhangi bir kat irtifakının veya kat mülkiyeti tesisinin bulunmadığını, dolayısıyla bağımsız bölüm satışının da mümkün olmadığını, bu nedenle de sözleşmenin ifasının imkansız olduğunu, kat karşlığı inşaat sözleşmesinin mutlak butlana tabi olması, yüklenicinin taahhütlerini yerine getirmemesi ile birlikte yüklenicinin ...'tan 200 adet daire karşılığı müvekkili üzerinden almış olduğu paranın ödenmemiş olması, özel orman alanında kalan bloklar ile ilgili sorunun çözümü, doğmuş mağduriyetlerin çözümü için müvekkili Kooperatif ile yüklenici ... arasında 23.03.2016 tarihinde Sulh ve İbra sözleşmesi ile 30.10.2018 tarihli protokol imzalandığını, ... tarafından daire satışı yapılan 126 kişinin şartlarının ve katılım bedelinin kooperatif tarafından belirlenmek üzere kooperatif üyesi yapılacak, bunun karşılığında ... için yapılan boş bloklar ve tamamlanmayan yarım inşaat halindeki blokların tüm haklarının müvekkili Kooperatife bırakıldığını, bu şartlarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi buna bağlı imzalanan sözleşmeler nedeni ile ... herhangi bir daire ve tazminat talebinde bulunmayacağını, iş bu sözleşmelerden kaynaklı hiçbir hak ve alacağının bulunmadığını gayri kabili rücu kabul beyan ve taahhüt ettiğini, söz konusu protokollerde ne davacıdan ne de davacının iddia ettiği satış vaadi sözleşmesinden söz edilmediğini, ...'ın bu konuda bir talebi bulunmadığı gibi müvekkili kooperatifin bir taahhüdünün de olmadığını, davacının iddialarının, hakkaniyetle bağdaşmayan haksız kazanç elde etmeye yönelik çabalarını gösterdiğini, bu iddiaların asılsız olduğunu, gerçek durumu yansıtmadığınu beyanlarla açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'ne yazılan müzekkereye cevap verilerek davalı... Kooperatifi 'ne ait sicil kayıtlarının dosyamız arasına gönderildiği görülmüştür.
... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü' nün bila tarih ve... sayı numarası ile dava dosyasına celp edilen tapu kaydında; Sarıyer ilçesi, ...mahallesi,... parsel sayılı, ...m2 alanlı, arsa vasıflı taşınmazın tamamının 08.03.1989 tarih, ... yevmiye numarası ve satış yolu ile ... Koop. adına tescil edildiği, dava konusu taşınmaz üzerinde muhtelif sayıda şerh ve beyan olduğu, 01.05.1995 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde 01.05.1995 tarihinde Beyoğlu ... Noterliği tarafından ... yevmiye numarası ile hazırlanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin Ek-2 bölümünün B maddesi olan Müteahhide (... A.Ş.) ait konutlar bölümünde; B5-88-B11-C1-C2-D4-D7-E3-A7 numaralı, 13 konutluk blokların müteahhide ait olduğu belirtilmektedir.
31.12.2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, davacı .... ile dava dışı ... A.Ş. arasında düzenlenen Beşiktaş... Noterliği' nin 31.12.2015 tarih ve ... yevmiye numaralı sözleşmesinde, ... A.Ş. “Sarıyer ilçesi, Zekeriyaköy Mahallesi, 317 parsel sayılı taşınmaz üzerinde D7 blok, 1-20 numaralı bağımsız bölümler, C1 blok 1-20 numaralı bağımsız bölümler ve E3 blok, 1-20 numaralı toplamda 60 adet bağımsız bölümler üzerindeki her türlü hak ve hisselerini .... firmasına toplamda 900.000,00 TL (bağımsız bölüm bedeli 15.000,00 TL) bedelle satmayı kabul ettiğini bildirdiği görülmüştür.
Mahkememizce mahalinde 19/02/2020 günü saat 10:00'da keşfen inceleme yapılmasına karar verilerek yapılan inceleme sonucunda düzenlenen bilirkişi kök raporunda neticeten;
"1.Davalı tarafın müsadereye karar verildiğini belirtmesine rağmen söz konusu karara ulaşılamaması ve tapu kayıtları incelendiğinde davacının kendisine devrini talep ettiği bağımsız bölümlerin yer aldığı taşınmaz parçasının üzerinde mülkiyet hakkı kurulup kurulamayacağı anlaşılamadığından kesin bir değerlendirme yapma imkânı olmadığı;
2.Sağlıklı bir şekilde değerlendirme yapılabilmesi için; davalının ileri sürdüğü ... Sulh Ceza Mahkemesi tarafından... E.-... K. Sayılı 05.10.1999 tarihinde verilen kararın dosyaya sunulması ve ilgili taşınmaz üzerinde yer alan takyidatların taşınmazın hangi bölümleri üzerinde olduğuna ilişkin Tapu Müdürlüğü'nden de ayrıntılı bir şekilde bilgi talep edilmesi gerektiği;
3.Davalının iddia ettiği şekilde müsadere kararının bulunması ve Tapu Müdürlüğü'nden talep edilecek belgelerin dosyaya sunulması sonucunda davacının kendisine devrini talep ettiği bağımsız bölümlerin yer aldığı taşınmazın bölümünün özel mülkiyete konu edilemeyeceği anlaşılırsa;
-Müsadere kararının varlığının kabulü halinde, ilgili bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı kurulamayacağı için bu bağımsız bölümler üzerinde dava dışı yüklenici alacak hakkı sahibi olamadığı gibi taşınmaz satış vaadi alacaklısı olan davacı da alacak hakkını elde edemeyeceği,
-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği tarihte sözleşmeye konu olan bağımsız bölümlerin yer aldığı kısımla ilgili müsadere kararı verilmesi nedeniyle başlangıçtaki objektif imkânsızlık bulunması sonucunda sözleşmenin kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olacağı ve kesin hükümsüz olan sözleşmeye dayanarak herhangi bir talep ileri sürülemeyeceği..." şeklinde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişi heyeti kök raporu taraf vekillerine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir. Davacı vekili 26/04/2021 tarihli dilekçesiyle bilirkişi raporuna itirazlarını içeren dilekçesini dosyaya ibraz etmiştir. Davalı vekili ise 03/05/2021 tarihli dilekçesiyle bilirkişi raporuna karşı beyanda bulunmuştur.
Davalı Kooperatif ile ... AŞ arasında imzalanan 23.03.2016 tarihli Sulh Protokolü örneği dosyamızda mevcuttur.
... Sulh Ceza Mahkemesi'nin 05.10.1999 tarih ve 1... E, ...K. sayılı karar örneği incelenmiş olup, davacının kamu olduğu, ... Müdürlüğü'nün ve davalı... Kooperatifi'ni müdahil olduğu davanın 6831 Sayılı Yasaya muhalefetten açıldığı, sanıkların davalı kooperatifin yönetim kurulu üyeleri olduğu, bir kısım sanıklar yönünden mahkumiyet kararı verildiği, bir kısım sanıklar yönünden dava zamanaşımı nedeniyle davanın ortadan kaldırılmasına karar verildiği, ayrıca “Suça konu yerdeki 14 adet tesisin 93/4 maddesi uyarınca müsaderesine” karar verildiği, kararın Yargıtay tarafından onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır.
Davalı vekili tarafından örneği sunulan İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin...E, ... Karar sayılı gerekçeli karar örneğinin incelenmesinde, mahkememiz dosyasında davalı ...'nin de davalı olduğu, tapu kaydında düzeltim (Tapu Kaydında Dayanak Belgelere Aykırı Yazılım Düzeltimi) istemli dava açıldığı, mahkemece "1-Davanın kabulüne, İstanbul ili, Sarıyer İlçesi, ... Köyü, Eski ... Nolu parselin ifrazı ile oluşan aynı yerde tapuya kayıtlı ..., ...,..., ... nolu parseller ile 317 nolu parselin 10/12/2012 tarihli bilirkişi raporunda (a) harfi ile gösterilen 37.200 m2'lik kısmı ile... nolu parselin aynı tarihli bilirkişi raporunda (b) harfi ile gösterilen alan ve 4.824,5 m2'lik kısmı ile 1.264 ve 1.265 nolu parsellerden yol ve yeşil alan olarak ayrılan yerlerin tamamı olmak üzere toplam 80.596,5 m2'lik alanın mevcut tapu kayıtlarının iptali ile 6831 sayılı kanunun 52. Maddesi uyarınca tek bir parsel altında birleştirilmesine ve özel orman vasfıda yazılarak tapuya kayıt ve tesciline, 2-Hisse miktarlarının davalılardan ...Sanayi Ticaret A.Ş'ye 31.096/80.596 hisse düşecek şekilde, Davalılardan ...Yapı Kooperatifine 37.200/80.596 hisse düşecek şekilde ve Davalılardan ...Belediye Başkanlığına 12.300/80.596 hisse düşecek şekilde belirlenmesine..." şeklinde hüküm tesis edildiği görülmüştür.
Yine davalı vekilince sunulan İstanbul ...İdare Mahkemesi'nin ...E. 2022/354 K. Sayılı dosyası örneği ile davacı ...Müdürlüğü'ne İzafeten ... İşletme Müdürlüğü tarafından Orman sayılan alanlarda yasalara aykırı şekilde inşa edilmiş yapı ve tesislere verilen 13 adet yapı kayıt belgesinin iptali istemli davalı İstanbul Valiliği aleyhine dava açıldığı, mahkememiz dosyasında davalı olarak bulunan ...Yapı Kooperatifi'nin işbu dosyada müdahil olarak bulunduğu ve mahkemece; "Bu durumda, özel orman sınırları içerisinde inşa edilmiş olduğu anlışalan yapılar hakkında verilen 13 adet yapı kayıt belgesinin iptali edilmesi istemiyle yapılmış olan başvurunun reddine ilişkin İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün 22.01.2021 tarih ve E:... sayılı işleminde hukuka uyarlık bulunmamıştır." gerekçesiyle karar verildiği görülmüştür.
24/06/2021 tarihli celsede kök raporda belirtilen eksik hususların giderilmesi ile davacı vekilinin de itirazları değerlendirilmek üzere bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verildiği, bilirkişi heyetine kooperatifler alanında uzman bilirkişi eklenerek 16/11/2021 tarihli düzenlenen bilirkişi heyeti ek raporunda sonuç olarak ve özetle;
"
Davacı ... AŞ’nin, temlik aldığı daireler için esasen temlik eden dava dışı
(yüklenici) ... AŞ’den talepte bulunabileceği, temlik aldığı daireler yönünden
yüklenici şirketin halefi olarak arsa sahibi olan davalı kooperatiften talepte bulunmasının,
temlik eden yüklenici şirketin kooperatife karşı sözleşmeden kaynaklanan inşaatla ilgili
yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlı olduğu, söz konusu 60 daireyi vermeyi
yükleniciye karşı borçlanan kooperatifin TBK.m.188 gereğince, kooperatifin temlik edene
karşı sahip olduğu savunmaları temlik alana karşı da ileri sürebileceği, davacı şirketin herhangi bir bedel ödemeksizin veya bedelini yüklenici şirkete ödeyerek, 60 daire için kooperatif ortaklığına hükmen kabul edilmesi talebinin, yapı kooperatiflerinde bağımsız bölüm sayısının genel kurulca belirleneceğine ve yönetim kurulunun bundan fazla üye kaydedemeyeceğine dair Koop K.m.8/3 ile kooperatif ortaklarının hak ve vecibelerde eşit olacağına dair Koop K.m.23 gereğince mümkün olmayacağı,Yüklenici şirketten daire alan 125 kişinin kooperatif ortaklığına alınma koşullarının
23.03.2016 tarihli Sulh Protokolü ile ayrıca belirlenmiş olması, üyelik şartlarının ve üyelik bedeli alınıp alınmayacağının kooperatif tarafından ayrıca belirlenecek olması karşısında, bunun davacı şirkete 60 daire için doğrudan üyelik hakkı veren bir emsal niteliği olmadığı, bununla birlikte kooperatif ile davacı şirketin üyelik ve ödeme koşullarını müzakere ederek, kooperatif genel kurulunca belirlenen sayıyı aşmamak üzere ve önceki kooperatif üyelerinin
ödemeleri ile eşitlenecek şekilde bir giriş ödeneği tahsil ederek davacı şirketi kooperatif
ortaklığına kabul etmesine hukuki bir engel bulunmadığı ..." kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
Bilirkişi ek raporu taraf vekillerine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir. Davacı vekili 13/12/2021 tarihli dilekçesiyle bilirkişi ek raporuna beyanda bulunmuştur. Davalı vekili de 30/11/2021 tarihinde bilirkişi raporuna itirazda bulunmuştur.
24/03/2022 tarihli celsede davalı vekiline davalı kooperatifin 08/09/2019 tarihli olağanüstü genel kurul tutanaklarını , 30/12/2021 tarihinde davacı ve davalı kooperatif yönetim kurulu arasında düzenlenen sözleşmeyi ve var ise 2021 tarihli başka genel kurul toplantı tutanaklarını sunması için 2 haftalık süre verilmiş, 31/03/2022 tarihinde davalı vekili tarafından eksik hususların giderildiği anlaşılmıştır.
Bu husus giderildikten sonra taraf vekillerinin rapora karşı itiraz ve beyanları da değerlendirilmek suretiyle bilirkişilerden ek rapor aldırılmasına karar verilmiş, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 11/08/2022 tarihli 2. Ek raporda; " taraflar arasında huzurdaki davanın açılmasından sonra, yeni ve farklı işler için müzakereler yürütüldüğü, genel kurul kararları alındığı ve sözleşmeler imzalandığı tespit edilmekle birlikte, davacı şirketin dava dışı ...’tan temlik aldığı C1, E3 ve D7 bloktaki 60 daire yönünden yeni ve farklı bir sözleşmeye rastlanmamış olduğundan daha önce sunulan kök ve 1. Ek rapordaki tespit ve kanaatlerimizde değişiklik olmamıştır.
" şeklinde kanaat bildirilmiştir.
Düzenlenen 2. Bilirkişi ek raporu taraf vekillerine tebliğ edilmiştir. Davalı vekilince 24/08/2022 tarihli dilekçe ile ek bilirkişi raporuna itirazda bulunulmuştur. 07/09/2022 tarihli dilekçeyle de davacı vekili bilirkişi raporuna itirazda bulunmuştur.
Açılan dava; davacı şirketin alacağın temliki yoluyla dava dışı ... AŞ'den devraldığı İstanbul İli, Sarıyer İlçesi ... Mah. ...Pafta ...Parsel sayılı taşınmaz üzerinde D7 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 no’lu bağımsız bölümler ile aynı gayrimenkul üzerindeki C1 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 ve 20 no’lu bağımsız bölümler ile yine aynı gayrimenkul üzerindeki E3 Blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 no’lu bağımsız bölümler yönünden davacının kooperatif üyesi olduğunun tespiti istemine ilişkindir.
Mahkememizce yapılan yargılama ve dosya kapsamı deliller ile uyumlu olması nedeniyle içeriğine itibar edilen bilirkişi kök ve ek raporları hep birlikte incelenip değerlendirildiğinde; dava dışı...A.Ş. ile ... arasında 1995 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiği, davacı ile dava dışı...A.Ş. arasında 31.12.2015 tarihinde yapılan ve C1, D7 ve E3 bloklarında yer alan toplam 60 adet bağımsız bölümün davacıya devrini konu alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, davalı davacıya devri taahhüt edilen bağımsız bölümlere ilişkin blokların da yer aldığı toplam 14 blokun yer aldığı 37.200 m2'lik kısımla ilgili özel orman sınırları içerisinde kalması nedeni ile ... Sulh Ceza Mahkemesi tarafından ... E.-... K. Sayılı 05.10.1999 tarihli kararı ile müsadere edilmesine karar verildiğini, kararın temyiz edilerek ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi' nin 2000/4510E.-2000/7495 K. sayılı 24.05.2000 tarihli kararı ile mahkeme kararının onanması ile kararın kesinleştiğini ileri sürdüğü, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri incelendiğinde, ...Müdürlüğü tarafından 10.1.1996 tarihli 39.000m2'si özel ormandır beyanı, ... Müdürlüğü tarafından 26.1.1979 tarihli özel ormandır beyanı, 29.2.1988 tarihli Askeri Güvenlik Bölgesi beyanı, 16.9.1994 tarihli...Müdürlüğü'nün “... İşletmesi Müdürlüğü'nün 13.6.1994 T. Ve 4661 sayı yazıları ile buranın özel orman olduğu parçalanıp satılamayacağı ifrazen taksim edilemeyeceği ve inşaat yapılamayacağı bildirilmiştir.” beyanı, 12.1.1999 tarihli Askeri Güvenlik Bölgesidir beyanı yer aldığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu olayda, davalı taraf, sözleşme konusu 60 dairenin ve 3 blokun da aralarında bulunduğu 14 blokun 317 parsel nolu arsasında daha önceden özel orman şerhinin bulunduğunu, bu sebeple de ... Sulh Ceza Mahk.05.10.1999 tarih ve ... E, ... K. sayılı kararı ile müsadere kararı verildiğinden sözleşmenin imzalanmasından önceki hukuki imkansızlık bulunduğunu ve bu sözleşmenin baştaki imkansızlık sebebiyle geçersiz olduğunu savunmaktadır. Davacı taraf ise ...Müdürlüğü' nün davasının sözleşmeden sonra olduğunu, başlangıçta imkansızlık olmadığını, sonradan ortaya çıktığını, dolayısıyla davacı şirketin yüklenici ... AŞ'den temlik yoluyla 60 daire satın almasının geçerli olduğunu savunmaktadır. Ayrıca davacı, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapımını üstlendiği işler karşılığında hak kazanacağı 60 bağımsız bölümün alacağın temliki yoluyla davacı şirkete devrinin geçerli olduğunu, bunun da arsa sahibine karşı ileri sürülebileceğini ve davacı şirketin temlik yoluyla devraldığı daireler üzerinde hak sahibi olduğunu, bu sebeple kooperatif üyeliğinin tespitine karar verilmesi gerektiğini savunmaktadır. Dava, 3194 sayılı İmar Kanunu'na 2018 yılında 7148 sayılı kanunla eklenen Geçici 16. Maddesi gereğince imar mevzuatına aykırı yapılar için Yapı Kayıt Belgesi başvurusu için tanınan sürenin son günlerinde 26.12.2018 tarihinde açılmıştır. Nitekim dava dilekçesinde, bu amaçla başvuru yapılacağından bahisle davacı şirketin kooperatif üyeliğinin tespiti talep edilmiştir. Ayrıca davadan önce davacı şirketin davalı kooperatife Kartal ...Noterliği' nin 19.10.2018 tarih ve .... nolu ihtarnamesi ile de yüklenici şirketten alınan 60 bağımsız bölüm için kooperatife üyelik kaydının yapılması talep edilmiştir.
Davalı Kooperatif ile ... AŞ arasında imzalanan 23.03.2016 tarihli Sulh Protokolü'nün 2.2 maddesinden anlaşıldığı üzere, kooperatif üyeliğine kabul edilmesi söz konusu olan 125 kişinin yüklenici şirketten daire satın alan kişiler olduğu, davacı şirketin, taşınmaz kaydı kooperatife ait olan ve inşaatı henüz yapılmakta olan inşaatlardan, taşınmaz satış vaadi/alacağın temliki yoluyla daire satın almak bakımından davacı şirketten daire alan bu 125 kişi ile benzer durumda olduğu, ancak KoopK.m.1'deki kooperatif tanımında geçen “karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak” amacı yönünden davacı şirket ile söz konusu 125 kişinin aynı durumda olmadığı, bir ticaret şirketi olan ve 60 bağımsız bölümü toptan satın alan davacı şirketin, karşılıklı yardım ve dayanışma amacıyla mesken veya işyeri sahibi olmayı amaçladığının söylenemeyeceği kanaatine varılmıştır.
Kooperatifler Kanunu'nun “Ortaklığa girme şartları ve ortak sayısı” başlıklı 8. Maddesinin 3.fıkrasında;” Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir. Yönetim Kurulu, genel kurulca kararlaştırılan sayının üzerinde ortak kaydedemez” hükmünün yer aldığı, davalı kooperatifin yapı kooperatifi olup, sahip olduğu arsaya yapılacak konut ve işyeri sayısını dikkate alarak, bunların bir kısmını inşaat yapımı karşılığında yüklenici şirkete devretmeyi bir kısmını da arsa maliyetini ödeyen mevcut üyelerine ferdileşme yoluyla vermeyi hedeflemiştir. İnşaat yapımı karşılığında sözleşmeyle yüklenici şirkete verilen 60 bağımsız bölümü temlik alan davacı şirketin, söz konusu 60 üyelik için kooperatif ortaklığına alınması halinde, kooperatif ortaklarının hak ve vecibelerde eşit olması gerekeceğinden, yeni giren ortakların kooperatife herhangi bir bedel ödenmeksizin arsa üzerinde hak sahipliği söz konusu olacak, bu da mevcut kooperatif ortaklarının aleyhine bir sonuç yaratacaktır. Söz konusu 60 daire için temlik eden yüklenici şirkete bir bedel ödenmiş ise, ortaya çıkan mağduriyetin temlik sözleşmesinin dışında olan kooperatifle değil temlik bedelini alan yüklenici şirketle çözülmesi gerekecektir.
Davalı kooperatifin başlangıçta, sahip olduğu arsadan üretilecek bağımsız bölüm sayılarını dikkate alarak, inşaatların yapılması karşılığında bunların bir kısmını yüklenici dava dışı ...'a devretmeyi vaad etmesi, arsa karşılığında kooperatife düşen kalan bağımsız bölümleri de kooperatif ortaklarına ferdileşme yoluyla tahsis etmesi kooperatifin amacı ve konusu itibariyle mümkündür. Ancak Sulh Ceza Mahkemesi tarafından 14 blok inşaatın müsaderesine karar verilmesi gibi inşaatın devamı yönünden arsa ile ilgili bir takım hukuki engellerin ortaya çıkması sebebiyle gerek yüklenici şirkete gerek kooperatif ortaklarına bağımsız bölüm tapularının tahsisine imkan kalmadığı, dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından dava konusu Zekeriyaköy ... parsel nolu... m2 arsanın tapu kaydında, diğer bazı beyan, şerh ve irtifaklar dışında... Müdürlüğü'nün 26.01.1979 tarihli ...” beyanı, yine ... Müdürlüğü'nün 10.01.1996 tarihli 39000 m2'si Özel Ormandır” beyanı ile 1988, 1996 ve 1999 yıllarında konulan “Askeri Güvenlik Bölgesidir” beyanları bulunmaktadır. Söz konusu beyan ve şerhlerin niteliği itibariyle arsa üzerine inşaat yapılmasını veya başlangıçta planlanan kadar inşaat yapılmasını kısıtladığı açıktır. Bu haliyle geçen yaklaşık 25 yıllık sürede ve gelinen aşamada, 14 blok inşaatın başlangıçta planlandığı şekilde tamamlanması ve planlandığı kadar bağımsız bölüm ihdasının mümkün olmadığı ortaya çıkmıştır. Davacı şirket ile yüklenici ... AŞ arasındaki, bu şirketin kooperatiften alacağı 60 dairenin taşınmaz satış vaadiyle davacı şirkete devrine dair sözleşmenin, önceki tarihli kesinleşen müsadere kararı ve arsa ile ilgili diğer kısıtlamalar sebebiyle geçersiz olduğu ve sözleşme tarihi itibariyle zaten inşaata devam etme imkanı bulunmadığı tespit edildiğinden, baştaki imkansızlık sebebiyle geçersiz olduğu, davacı ... AŞ ile dava dışı ... AŞ arasındaki 60 dairenin temlikine dair sözleşmenin geçersizliği sebebiyle aradaki ilişkinin tasfiyesinin ise davalı kooperatif dışında, davacı ile dava dışı ... arasında gerçekleşmesi gerekeceği kanaatine varıldığından davacının davasının reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
Ayrıca davacı vekilinin gerek bilirkişi raporlarına karşı yazılı itirazları, gerekse yargılama aşamasında alınan sözlü beyanları incelendiğinde, 25.08.1989 tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle bir imkansızlıktan söz edilemeyeceği, buna karşılık 2015 tarihli sözleşmenin bu imkânsızlık durumu ortaya çıktıktan sonra yapılmış olduğu ifade edilmiştir. Bir çelişki varsa imkansızlığı bilerek, artık hak kazanılacağı şüpheli blokların/dairelerin devrine/temlikine ilişkin sözleşmenin yapılması olabilir. İlk sözleşme yapıldıktan sonra inşaat yapılacak arsanın kısmen müsadere edilmesi ve artık ilk sözleşmedeki kadar inşaat yapılmasının imkansızlığı açık ve kesin olduğuna göre, sözleşmeden doğan karşılıklı borç ve hakların yeni duruma uyarlanması gerekeceği, davacı ve selefi ... AŞ arsanın küçülmesi sebebiyle önemli miktarda inşaat yapma borcundan kurtulmuşken, eski duruma göre vaat edilen blokları/daireleri de tamamen talep edemeyeceği, söz konusu müsadere kararı sebebiyle, ister baştaki isterse sonraki imkânsızlık sebebiyle olsun, artık tam ifa mümkün olmadığına göre, yüklenici dava dışı ...'ın durumu bilerek önceki duruma göre devri vaad edilen 60 daire/üyeliği davacı şirkete temlikinin temlik alan davacı şirket yönünden de ilk sözleşmede olduğu gibi hak doğuracağı kabul edilemeyeceği kanaatine varılmıştır. Davacının ... AŞ'den temlik aldığı 60 üyelik karşılığında gerek kendisinin gerek selefi şirketin, kooperatife karşı üstlendiği inşaat işlerini yapıp tamamlamadığı da anlaşıldığına göre, kendi borcunu ifa etmeden üyelik talep etmesi de mümkün değildir.
Her ne kadar davalı tarafça husumet itirazında bulunulmuş ise de; açılan dava ile dava konusu bağımsız bölümler yönünden davacının kooperatif üyesi olduğunun tespiti talep edildiğinden davalı tarafın pasif husumet ehliyeti bulunduğu anlaşılmıştır.
Her ne kadar davalı tarafça zamanaşımı itirazında bulunulmuş ise de; dava konusu bağımsız bölümlerdeki her türlü hak ve hisseler Beşiktaş ... Noterliği' nin 31.12.2015 tarih, ... yevmiyeli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı müteahhit...A.Ş. tarafından davacıya satıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava tarihi arasında da zamanaşımı gerçekleşmediği anlaşılmakla zamanaşımı itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜ K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-Davacının davasının REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 80,70.-TL Karar ve İlam Harcının, peşin yatırılan 35,90.-TL'den mahsup edilerek eksik yatırılan 44,80.-TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından bu dava sebebi ile yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap ve takdir olunan 9.200,00.-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde istinaf yolu (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine başvuru yolu) açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.15/12/2022
Başkan ... Üye ... Üye Üye ... ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır