T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/399 Esas
KARAR NO: 2022/771
DAVA: Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 18/07/2019
KARAR TARİHİ: 08/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; 25 Kasım 1992 tarihinde dava dışı ... ... ’dan davalı ... deki ... nolu üyelik hakkını ve ortaklık payını 75.000,00.-TL bedelle satın aldığını, buna ilişkin ... Noterinde aynı tarihli devir senedi imzalandığını, devire istinaden kooperatife başvurduğunu, kooperatif yönetim kurulunun kendisine cevaben 247 pafta 112 ada, 43 parsel, C girişte bulunan 5 No, tapu kaydına göre 25 nolu dairenin kendi adına devredildiğine dair belge düzenlendiğini, 15.11.1993 tarihinde daireyi teslim aldığını ve hukuki işlemleri tamamlayarak kooperatifin genel kurulu ve yönetim kurulu kararlarını içeren 15/11/1993- tescil tarihli 3409 sayılı dosyadan anlaşılacağı üzere kooperatif üyesi olduğunu ve daireyi teslim aldıktan kısa süre sonra ikamet adresi olarak kullanmaya başladığını, daire alındığı esnada kooperatifin eksik kalan işlemelerinin bulunmakta olduğundan bunların tamamlanarak taşınmazın tapuda adına tescil edilmesi için ... ve ... ’in vekil tayin edildiğini, davacının borcu bulunmamasına rağmen kooperatiften kaynaklı sebeplerle eksik işlemlerin tamamlanmadığını ve tapu devrinin yapılamadığını, halen tapu kaydının kooperatife ait olduğunu, 20 yıldır davacının dairenin kendi hakimiyetinde olduğunu bildiğini, davacının 1993 yılından itibaren daireyi kullandığını ve bu nedenle kooperatifin tapunun kendi adına düzenlendiğini düşündüğünü, 02.06.2019 tarihinde taşınmazı devretmek için gittiğinde, tapu müdürlüğünde durumu öğrenmiş olduğunu, davalı kooperatif üyeleri nezdindeki üyelerin bir kısmının ferdileşme işlemleri neticesinde bir kısmının ise yargı yoluna başvuru neticesinde sahibi oldukları taşınmazların kendi adlarına tescilinin gerçekleştirildiğini, davalı kooperatifin, Kooperatifler Kanunu 23. Madde gereği aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan davacıyla aynı durumda olan birçok ortağa tapularının teslim edilmesi sebebiyle davacının da tapu kaydının kendi adına tescil edilmesi hakkına sahip olduğunu, kooperatif üyelerinin bir kısmının üye adına tapu tescil edildiğini, 15-20 üyenin tapularını almadığını, davacı kooparatif ortaklığından ayrılmadığını, hisse senetlerini devretmediğini, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğunun sabit olduğunu, dava konusu taşınmazdan başkaca taşınmaz mal tespit veya tescil edilmediğinin tapu belgelerinden ve tapu kaydından sabit olduğunu, adına tahsis edilen bağımsız bölümün adına tescilini talep hakkının bulunduğunu, öncelikle davalının taşınmazın üçüncü kişilere satılmasının önlenmesi için mezkur taşınmaz tapu kaydına tedbir konulmasını beyanlarla davanın kabulüne, davalı üzerine kayıtlı ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel C girişte bulunan ... Nolu daire niteliğinde taşınmazın tapu kaydının iptalini ve taşınmazın adına tescilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesini talep etmiştir.
Davalı tarafa Tebligat Kanunu'nun 35. Maddesine göre usulüne uygun tebligat yapılmış olmasına rağmen davaya cevap vermemiş duruşmalara katılım sağlamamıştır.
DELİLLER VE GEREKÇE:
İstanbul ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel C girişte bulunan ... Nolu daire niteliğinde taşınmaza ilişkin ... Müdürlüğü'nden celp edilen tapu kaydı, tasfiye halindeki davalı kooperatife ait dava konusu taşınmaz ile ilgili kooperatif kayıtları, davalı kooperatife ait ... kayıtları, ... Noterliği' nin 25/11/1992 tarih ... yevmiye numaralı devir senedi, davacı tarafından sunulan apartman gider makbuzları, ... Tapu Müdürlüğü'nün 22/09/1992 tarih, ... sayılı kura tespit tutanağı örneği, ... Belediye Başkanlığı tarafından gönderilen dayanak belgeler ile kadastro krokisini içeren mimari proje sureti, ... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2020/... Esas 2020/... Karar sayılı davalı kooperatifin ihyasına ilişkin ilam, keşif zaptı ve bilirkişi raporları dosya içerisine kazandırılarak hep birlikte değerlendirilip incelenmiştir.
... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin 2020/... Esas 2020/... Karar sayılı ilamı ile davalı kooperatifin ihyasına ve ...'ın tasfiye memuru olarak atanmasına karar verilmiş, tasfiye memuruna usulüne uygun olarak duruşma günü tebliğ edilmiştir.
Davacı vekilinin dava konusu taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişilere satmasının önlenmesi için mezkur taşınmaz tapu kaydına tedbir konulması yönündeki talebinin 25/07/2019 tarihli ara karar ile; "Dosyadaki mevcut bilgi ve belgelere göre tedbir talebi konusu yargılamayı gerektirdiğinden .." gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.
16/09/2021 tarihli celsede davalı kooperatif tasfiye memuruna, davacının aidat ve kesin şerefiye hesabı borcunu ödeyip ödemediği ayrıca aidat ve şerefiye hesabı borçlarını düzenli ödeyen ortalama bir üyenin emsal ödeme belgelerini sunmaları hususunda yazı yazıldığı, tasfiye memuru ...' ın 30/09/2021 tarihli mahkememize sunmuş olduğu dilekçesi ile; 16/09/2021 tarihli duruşmada görülmekte olan dava ile alakalı olarak ...'ince tahsil edilen aidat ve kesin şerefiye hesabı borçlarının ödediğine ilişkin belgeler ile aidat ve şerefiye hesabı borçlarını düzenli ödeyen ortalama bir üyenin emsal ödeme belgeleri ile ilgili soru yöneltildiğini, uzun zaman boyunca aktif olmayan ve tasfiye haline geçmek için karar alan Kooperatife ait defter ve kayıtlara ulaşılamadığını bildirerek; yöneltilen soruya cevaben yapılan incelemede; Koaperatif ana sözleşmesinde gösterilen tüm işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle tasfiye kararı alınacağının belirtildiğini, Kooperatifin 26 Haziran 1993 tarihli Genel Kurul Toplantısı neticesinde 1992 yılına ait bilançolar oybirliği ile onaylandığını ve kooperatifin amacının gerçekleştiğinin kabul edilerek tasfiye kararı alındığını, üyelerin söz konusu kooperatife ait aidat veya kesin şerefiye hesabı borçlarına ilişkin bir konuya, belgeye veya borç dökümüne rastlanmadığını, yapılan son Genel Kurul toplantı üye listesinde bütün üyelerin 3 pay ve 30.000-değerinde eşit şekilde üyelik hakları bulunduğunun gözüktüğünü, tarafından yapılan incelemede davacıya devredilen ... No'lu üyeliğe ilişkin kooperatife yapılması gereken herhangi bir aidat, kesin şerefiye bedeli, üyelik borç kaydına ve borç kaydına ilişkin alınan bir genel kurul kararına rastlanmadığını, 26 Haziran 1993 tarihliGenel Kurul Toplantısında davacı ...'nin üye olarak kaydının bulunduğunu, davacı ile beraber başkaca üyelerin bakiye borçları bulunduğu takdirde kooperatifin tasfiye kararı öncesinde alınacak karar sonucunda üyelikten çıkartılmalarına imkân bulunduğunun anlaşıldığını, kooperatif tasfiye kararı alınıncaya kadar kooperatife kayıtlı üyelerin kooperatiften çıkartılması ile hak ve alacaklarının tasfiyesi hakkında karar alınmamış olması dolayısıyla davacı ...'nin kooperatife borçlu olmadığına kanaat getirildiğini beyan ettiği görülmüştür.
Mahkememizce 17/12/2020 tarihli celsede dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilerek Mali İşler Müdürü, Borçlar Mevz Nitelikli Hesap Uzmanı ve Ticaret Mevzuzatında Nitelikli Hesap Uzmanı bilirkişi heyetinden alınan raporda;
"Davacı vekili, davacının 25 Kasım 1992 tarihinden dava dışı ... ... ’dan davalı ... Kooperatifindeki ... nolu üyelik hakkını ve ortaklık payını 75.000,00TL bedelle satın aldığını, buna ilişkin ... noterinde aynı tarihli devir senedi imzalandığını, devire istinaden kooperatife başvurduğunu, kooperatif yönetim kurulunun kendisine cevaben ... pafta ... ada, ... parsel, C girişte bulunan 5 No, tapu kaydına göre 25 nolu dairenin kendi adına devredildiğine dair belge düzenlendiğini, 15.11.1993 tarihinde daireyi teslim aldığını ve ikamet adresi olarak kullandığını, davacı borcu bulunmamasına rağmen kooperatiften kaynaklı sebeplerle tapu devrinin tamamlanmadığını, halen tapu kaydının kooperatife ait olduğunu,02.06.2019 tarihinde taşınmazı devretmek için gittiğinde, tapu müdürlüğünde durumu öğrenmiş
olduğunu, kooperatifin tapu kayıtlarında bazı dairelere ferdileşme işlemi tesis ettiğini, kooperatif
kanunun 23. Maddesi gereği aynı durumda olan ortaklara eşit davranması gerektiğini, kooperatif üyelerinin bir kısmının üye adına tapu tescil edildiğini, 15-20 üyenin tapularını almadığını, davalı üzerine kayıtlı İstanbul ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel, C girişte bulunan ... Nolu daire niteliğinde taşınmazın tapu kaydının iptalini ve taşınmazın adına tescilini, talep etmiştir.
Her ne kadar davalı kooperatife ait üye kayıt defteri ve üye kayıt tüzüğünün dosyada olmadığı görülmekteyse de davacı ile dava dışı ... arasında düzenlenen devir senedi neticesinde davacının kooperatife 25.11.1992 tarihinde söz konusu devri bildirilerek kooperatif üyeliğine kabulünü talep etmiştir. Davacı talebi doğrultusunda davalı kooperatif tarafından düzenlenen 25.11.1992 tarihli cevabı yazıda davacının üyelik talebinin ana sözleşmenin 17. Maddesi uyarınca kabul edildiği görülmüştür.
Dosyada mübrez ... tapu müdürlüğü tarafından dosyaya celp edilen taşınmazın tapu kaydında dava konusu taşınmazın davalı kooperatif adına 11.02.1993 tarihinde tescil edildiği, söz konusu tapu kaydında ipka (kalan) toplu veri sayısallaştırma kaydının olduğu görülmüştür.
Davalı site yönetimi tarafından davacı adına düzenlenmiş aidat makbuzlarının sunulu olduğu, davacı ile ... arasında 12.02.1996 tarihli tesisat ayırma sözleşmesinin sunulu olduğu,
Davacının dava konusu daire için elde ettiği kira bedellerinin 2006-2012 yıllarına ait gelir vergisi beyannameleri sunulu olduğu görülmüştür.
İncelenen dosya kapsamındaki evraktan davacının üyelik devri yoluyla davalı kooperatifin ortaklığına kabul edildiği, kendisine fiilen daire tahsis edildiği, teslim aldığı daireyi dava tarihine kadar malik gibi kullanarak kiraya verdiği anlaşılmaktadır. Yapı kooperatifleri uygulamasında ortakların genel kurul tarafından belirlenen aidat ödemeleri ile kooperatif yönetimi tarafından ana sözleşme hükümlerine göre çıkarılacak kesin maliyet ve şerefiye borçlarını ödemesi gerekmektedir. Ancak dosyada, davalı kooperatifin ortaklarından tahsil edilen aidat ve kesin maliyet/şerefiye hesabı borçları ile aidatlarını düzenli ödeyen ortalama bir üyenin ne kadar ödeme yaptığına dair herhangi bir bilgi ve belge yoktur. Yargıtay uygulaması, kooperatif defter ve belgelerine ulaşılamayan durumlarda aynı veya yakın miktarda ödeme yapan ortaklara daire tahsis edilmiş ise davacıya da tapu verileceği yönünde olmakla birlikte
dosya kapsamında buna dair bir emsal de yoktur.
Davalı kooperatifin 2013 yılında TTK.Geçici m.7 gereğince re’sen terkin yoluyla sona erdiği, bu hükme göre zaten 5 yıl veya daha fazla gayri faal olduğu tespit edilen şirketlerin terkin edileceği gözetildiğinde, kooperatifin dava tarihinden geriye doğru en az 11 yıl gayri faal olduğu anlaşılmaktadır. Dosyadaki bilgi ve belgelere göre dava konusu dairenin davacıya tahsis edileceğine dair hazırlık işlemleri yapıldığı, bu konuda kooperatif yetkililerine gerekli tapu devir işlemleri için yetki verildiği, tüm bu yazı ve yazışmalarda davacının borcundan söz edilmediği,ancak bir sebeple devir işleminin gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Sonuç olarak davacının üyelik devri ile kooperatif ortaklığına kabul edildiğinin sabit olması, 1992 yılında devir bedelinin 75.000,00 TL olması, paranın zaman değeri hesaplandığında dava tarihi itibariyle keşifte gezilip görülen dairenin rayiç değeri ile uyumlu olması dikkate alındığında davacınıniddialarının ve tapu iptali talebinin makul olduğu söylenebilir. Açıklanan sebeplerle kooperatif ortağına ferdileşme yoluyla daire tahsisi için kanun ve ana sözleşme gereğince incelenmesi gereken aidat ve kesin maliyet hesabı borçlarına dair bilgi ve belgeler bulunmamakla birlikte, dosya kapsamından davacının devir yoluyla kooperatif ortağı olması, dava konusu daireye hak kazandığının belli olması, devir sözleşmesindeki devir bedelinin paranın zaman değeri hesabıyla dava tarihine taşınması halinde dairenin rayiç bedeliyle uyumlu olması gibi sebepler gözetilerek davacının bu daireye hak kazandığı söylenebilir.
" şeklinde tespitlerde bulunularak görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişi raporu davacı vekiline ve tasfiye memuruna tebliğ edilmiştir.
Dava konusu gayrimenkulun bulunduğu yerdeki bağımsız bölümün üzerinde keşfen inceleme yapılmasına karar verildiği, keşfen inceleme sonrası düzenlenen bilirkişi raporunda sonuç ve özetle;
"Tapu Kaydı: Dosyaya celbedilen ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’nün bila tarihli yazısı ile dosyaya sunulan tapu kaydı bilgilerinden;
İstanbul İli, ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel C girişte
bulunan 25 Nolu daire niteliğinde taşınmazın tamamının S.s. ... Çalışanları Konut Kooperatifi
adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Keşif günü yapılan incelemede dava konusu taşınmazın İstanbul İli, ... ilçesi ... mahallesinde
bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel C girişte bulunan 25 Nolu daire niteliğindeki taşınmaz olduğu
anlaşılmıştır. Keşif günü dava konusu 25 nolu daire görülemediğinden inceleme yapılamamıştır. Bu nedenle
dava konusu dairenin olduğu binaya ait mimari proje incelendiğinde dava konusu dairenin 2 oda , salon, 2
antre, mutfak, balkon, banyo-wc den ibaret olup yaklaşık 67 m2 alanlıdır.
Dava konusu taşınmaz yapılaşmanın, ticari ve hizmet fonksiyonlarının yoğun olduğu bir bölgede
bulunmaktadır. Bina merkezi ve ulaşım kolaylığının olduğu bir yerdedir.
Dava Konusu Dairenin Nihai Değeri ; Dava Tarihi Olan 18.07.2019 Tarihi İtibariyle 1.000.000,00.-TLx 452,63/1865,09=242.685,00 TL olabileceği
Satış Tarihi Olan 25.11.1992 Tarihi İtibariyle
1.000.000,00 TL x 0,45/1865,09 =241,00 TL olabileceği hesap ve takdir edilmiştir.
01.01.2005 tarihinde paradan 6 sıfır atılarak YTL (Yeni Türk Lirası) dönüşümü yapıldığından bu tarihten önceki tutarlara 6 sıfır ilave edildiğinde, 241.000.000,00 ESKİ TÜRK LİRASI olabileceği hesaplanmıştır. " şeklinde hesaplama yapılarak görüş ve kanaat bildirilmiştir. Bilirkişi raporu davacı vekiline ve tasfiye memuruna tebliğ edilmiştir. Tasfiye memuru 05/12/2022 tarihli dilekçesiyle tarafına tebliğ edilen bilirkişi raporuna bir diyeceğinin olmadığını beyan etmiştir.
Davacı vekilince Gayrimenkul Değerleme Uzmanı bilirkişiden alınan rapor sonrası 26/10/2022 tarihli dilekçe ile dava değerinin taşınmazın bilirkişi raporundaki değeri olan 242.685,00.-TL'ye artırıldığı ve bu miktar üzerinden eksik harcın tamamlandığı görülmüştür.
Mahkememizce keşfen yapılan inceleme, alınan bilirkişi raporları, tasfiye memurunun yazılı beyanı ve tüm dosya kapsamı deliller birlikte incelendiğinde; dava, İstanbul ili ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel sayılı 4- C girişte bulunan 25 nolu daire niteliğindeki bağımsız bölüm taşınmazın davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekilinin; davacının 25 Kasım 1992 tarihinden dava dışı ... ... 'dan davalı kooperatifdeki ... nolu üyelik hakkını ve ortaklık payını 75.000,00TL bedelle satın aldığını, buna ilişkin noterlikte aynı tarihli devir senedi imzalandığını, devire istinaden kooperatife başvurduğunu, kooperatif yönetim kurulunun kendisine cevaben ... pafta ... ada, ... parsel, C girişte bulunan 5 No, tapu kaydına göre 25 nolu dairenin kendi adına devredildiğine dair belge düzenlendiğini, 15.11.1993 tarihinde daireyi teslim aldığını ve ikamet adresi olarak kullandığını, davacının borcu bulunmamasına rağmen kooperatiften kaynaklı sebeplerle tapu devrinin tamamlanmadığını, halen tapu kaydının kooperatife ait olduğunu, 02.06.2019 tarihinde taşınmazı devretmek için gittiğinde, tapu müdürlüğünde durumu öğrenmiş olduğunu, kooperatifin tapu kayıtlarında bazı dairelere ferdileşme işlemi tesis ettiğini, Kooperatif Kanunu' nun 23. Maddesi gereği aynı durumda olan ortaklara eşit davranması gerektiğini, kooperatif üyelerinin bir kısmının üye adına tapu tescil edildiğini, 15-20 üyenin tapularını almadığını, davalı üzerine kayıtlı İstanbul ... ilçesi ... mahallesinde bulunan tapuda ... pafta,... ada, ... parsel, C girişte bulunan 25 Nolu daire niteliğinde taşınmazın tapu kaydının iptalini ve taşınmazın adına tescilini talep etmiştir. Davacı talebi doğrultusunda davalı kooperatif tarafından düzenlenen 25.11.1992 tarihli cevabi yazıda davacının üyelik talebinin ana sözleşmenin 17. Maddesi uyarınca kabul edildiğinin görüldüğü, tapu müdürlüğü tarafından dosyaya celp edilen taşınmazın tapu kaydında dava konusu taşınmazın davalı kooperatif adına 11.02.1993 tarihinde tescil edildiği, söz konusu tapu kaydında kalan toplu veri sayısallaştırma kaydının olduğunun görüldüğü, davalı site yönetimi tarafından davacı adına düzenlenmiş aidat makbuzlarının sunulu olduğu, davacı ile ... arasında 12.02.1996 tarihli tesisat ayırma sözleşmesinin sunulu olduğu, davacının dava konusu daire için elde ettiği kira bedellerinin 2006-2012 yıllarına ait gelir vergisi beyannameleri sunulu olduğu görülmüştür. İncelenen dosya kapsamındaki evraktan davacının üyelik devri yoluyla davalı kooperatifin ortaklığına kabul edildiği, kendisine fiilen daire tahsis edildiği, teslim aldığı daireyi dava tarihine kadar malik gibi kullanarak kiraya verdiği, dava konusu dairenin davacıya tahsis edileceğine dair hazırlık işlemleri yapıldığı, bu konuda kooperatif yetkililerine gerekli tapu devir işlemleri için yetki verildiği, tüm bu yazı ve yazışmalarda davacının borcundan söz edilmediği, ancak bir sebeple devir işleminin gerçekleşmediği, sonuç olarak davalı kooperatif tasfiye memurunun yazılı beyanları da göz önüne alınarak davacının davasının kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-Davacının davasının KABULÜ ile;
-Davalı kooperatif üzerine kayıtlı İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde bulunan tapuda 247 pafta, 112 ada, 43 parsel sayılı 4-C 25 nolu bağımsız bölüm mesken niteliğindeki taşınmazın tapu kaydının İPTALİ ile; davacı adına TESCİLİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 16.577,81.-TL Karar ve İlam Harcından, peşin ve ıslah harcı olarak yatırılan 4.144,29-TL'nin mahsup edilerek bakiye 12.433,52.-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-36.975,90.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından peşin harç ve ıslah harcı olarak yatırılan 4.144,29-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan posta ve tebligat gideri 1.870,40.-TL, bilirkişi ücreti 3.500,00.-TL (3), 44,40.-TL başvuru harcı, 34,90.-TL vekalet harcı, 838,00.-TL keşif harcı (2) , 450,00.-TL keşif yol (2) gideri olmak üzere toplam 6.737,7.-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Karar kesinleştiğinde yatırılan ancak kullanılmayan gider avansının yatıranlara iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın ve tasfiye memurunun yokluğunda kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde istinaf yolu (... Mahkemesine başvuru yolu) açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.08/12/2022
Başkan ...Üye ... Üye ... Katip ...
¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır ¸e-imzalıdır