T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2020/83 Esas
KARAR NO:2025/123
DAVA:Tazminat (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:06/02/2020
KARAR TARİHİ:25/02/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde; ... 39. Noterliği'nde 03/07/2015 tarihinde akdedilen ... Projesi Ön Ödemeli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında; '... Mevkii, ... ada, 3 parsel, C2 blok, 1. kat, 15 no'lu' bağımsız bölümün müvekkili - alıcıya satımı, davalı ... .. A.Ş. tarafından vaat edildiğini, müvekkili - alıcı, sözleşmenin kendisine yüklediği alım bedelini ödeme edimini bihakkın ifa ettiğini ve davalı ... .. A.Ş. tarafından bağımsız bölüm müvekkiline fiilen teslim edilmiş olmasına rağmen, aradan zaman içinde tapuda devir ve temlik edilmek suretiyle bağımsız bölümün hukuken teslim edilmediğini, sözleşme kapsamında müvekkiline düşen edimin tam olarak ifa edildiğini, müvekkilinin ödemesi gereken hiçbir borcunun bulunmadığı halde müteahhit şifahi taleplerinin karşılıksız kalması nedeniyle son kez olmak kaydıyla .... Noterliği elitle keşide ettiği 23/07/2018 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile bağımsız bölüm tapu kaydının her türlü ayıptan arî, taktiysiz ve sorunsuz olarak ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 gün içerisinde devrini, aksi halde yasal yollara başvuracaklarını ihtar ettiklerini, ihtarlarının davalıya 26/07/2018 tarihinde tebliğ edilmesin rağmen, önceki temerrüt devam ettirilerek ihtar gereği yerine getirilmediğini, cevap dahi verilmesini, her ne kadar taşınmazın fiilen teslim edilmiş olsa da hukuken teslim edilmemiş olması nedeniyle taşınmazın 3. Kişiye satılmak suretiyle rayici üzerinden nakde tahvil edilemediğini, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyasında 'tapu iptal tescil davası açmak zorunda kaldıklarını ve davalarını ikame ettikten sonra, öncesinde müteaddit şifahi talebe ve nihayet noter ihtarına rağmen tapu kaydı devrine yanaşmayan davalı tarafın, taşınmazın tapu devrini 01/02/2019 tarihinde gerçekleştirdiğini, davalı taraf zamanında tapu devri yapmadığından dolayı müvekkili firma taşınmazı 3. kişiye satmak suretiyle şirket kasasına nakit girişi sağlayamadığını, ekonomik sıkıntıya düştüğünü ve nihayet konkordato başvurusunda bulunmak zorunda kaldığını, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. sayılı dosyasında 29/07/2019 tarihinde "geçici mühlet' kararı verildiğini, Davalı üstlendiği yükümü ifa etmemekle kusurlu olduğunu, kusuru ile müvekkili zararlandırıldığını ve konkordatoya girmesine neden olduğunu, şayet edimini bihakkın ifa etmiş olsa idi müvekkilinin nakit sıkışıklığı yaşamayacağını ve konkordatoya başvurma gereği de olmayacağını, Davalının 03/07/2015 tarihli sözleşme kapsamında edimini bihakkın ifa etmemesi nedeniyle konkordatoya başvurmak zorunda kaldığı süreçte müvekkilinin olduğu zarar- ziyanın (şimdilik: 10.000-TL.) edimin muaccel olduğu tarihten itibaren işleyecek ticari-avans faizi ile davalıca ödenmesine, yargılama giderlerinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak talep etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile müvekkili şirket arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin akdedildiğini, davacı ile müvekkili şirket arasında ...ili ... İlçesi, ...Mevkii, 858 Ada, 3 Parsel numarasında kayıtlı ... Projesinin C2 Blok 1. Katındaki ... numaralı bağımsız bölümün satışına ilişkin olarak ... 39. Noterliği huzurunda düzenleme şeklinde 03.07.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı ... Projesi Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedildiğini, Dava konusu bağımsız bölüm, eksiksiz bir şekilde ve numaralı bağımsız süresinde, Davacıya teslim edildiğini, Dava konusu ... Projesinin C2 Blok 1'inci katındaki ... numaralı bağımsız bölüm, Taraflar arasında münakit Sözleşmede belirtilen şekil ve şartlar dahilinde, tam ve eksiksiz olarak süresinde Davacı'ya teslim edildiğini, Işbu durumun, Davacı tarafından imzalanan "... Teslim/Tesellüm Tutanağı" (Ek-2) ile sabit olduğunu, Davacının, imzaladığı işbu Teslim/Tesellüm Tutanağı ile Müvekkili Şirketi ibra ettiğini, söz konusu tutanakta, Teslim Alan sıfatıyla Davacı, ...) bağımsız bölümü, taahhüt edildiği şekliyle, Taraflar arasında imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile anılan sözleşme eklerine uygun tüm işlerin eksiksiz ve tam olarak yapılmış haliyle Teslim Eden'den teslim aldığını; bu nedenle Teslim Eden ... A.Ş.'den söz konusu bağımsız bölümle ilgili her ne ad altında olursa olsun başkaca herhangi bir hak ve alacak talebinin bulunmadığını; ... A.Ş.'yi, gayrikabili rücu olarak ibra ettiğini” açıkça kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, Bununla birlikte dava konusu bağımsız bölümün teslim edildiği tarih itibariyle, Davacının anılan Sözleşme kapsamında kararlaştırılan satış bedelinin tamamını ödemediğini; Davacının Müvekkili Şirkete borcunun bulunduğunu davacının iddialarının aksine, dava konusu bağımsız bölüm de dahil ... Projesindeki bağımsız bölümlerin tapu devirlerine, imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde belirlendiği şekilde başlandığını, davacının, dava konusu C2 Blok 1'inci katındaki ... numaralı bağımsız bölümün satış bedellerini eksiksiz bir şekilde ödediğini, söz konusu bağımsız bölümün tapuda devrinin zamanında yapılmadığını iddia ettiğini, ancak Davacının iddialarının aksine, tapu devir işlemlerinin gerçekleştirilmesinde, Müvekkili Şirketin sözleşmeye aykırı herhangi bir durumu söz konusu olmayıp; dava konusu bağımsız bölüm de dahil ... Projesindeki bağımsız bölümlerin tapu devirlerine, Sözleşmede belirlenen şekil ve şartlar çerçevesinde başlandığını, müvekkili Şirketin, ... San. ve Tic. A.Ş. tarafından yapılan ihale sonucu, ... Projesinin yapımı işini, sözleşme ile kat karşılığı olarak üstlendiğini, ... Projesi alanı içindeki 858 Ada 2 ve 11 Numaralı parsellerin, ... Projesinin taahhüt edildiği şekilde tamamlanması kaydıyla, kat karşılığı olarak devredilmesi sözleşme ile kararlaştırıldığını, davacının satın aldığı bağımsız bölüm de dahil 3'üncü şahıslara satışı yapılan bağımsız bölümlerin bulunduğu 858 Ada, 11 Numaralı parsel birden fazla gerçek kişi ve kurumun mülkiyetinde olduğundan; ... Projesi kapsamındaki taahhütlerin tamamlanması, malik durumunda olan kurumların geçici kabulleri ve gerçek kişi maliklerin de kat karşılığı olan bağımsız bölümlerinin teslimi sonrasında, Müvekkili Şirketin, söz konusu parsel maliklerinden tapuları kendi üzerine aldığını ve kat irtifakını/kat mülkiyetini işbu arsa üzerine tescil ettirerek satışı yapılan bağımsız bölümleri ilgililerine tapuda devrine hazır hale getirdiğini, Dolayısıyla bağımsız bölümlerin, Davacı da dahil ... Projesinden bağımsız bölüm satın alan kişilere tapuda devirlerinin yapılabilmesi, ancak yukarıda izah edilen prosedür ve süreçlerin tamamlanması, birçok kurum/kuruluş ve kişi onay ve işlemlerinin nihayete erdirilmesi ile mümkün olduğunu, İşbu durumun, ilgili Tapu Müdürlüğü kayıtları incelendiğinde de açıkça görüleceğini, davacı ile Müvekkili Şirket arasında ... 39. Noterliği huzurunda düzenleme şeklinde akdedilen 03.07.2015 tarihli ve ... yevmiye numaralı "... Projesi Ön Ödemeli Satış Vaadi Sözleşmesi 'nin "Tapu Devri" başlıklı 11'inci maddesinin "Satış bedelinin tamamen ödenmiş olması halinde" başlıklı bendi, "Sözleşmede belirtilen bağımsız bölüm teslim tarihinde, satış bedeli ile sözleşmedeki tüm mali yükümlülüklerin tamamının Satıcıya ödenmiş olması, borcun banka kredisiyle ödeniyor olması durumunda tapu devir tarihine kadarki banka kredi taksitlerinin tamamının ilgili bankaya ödenmiş olması ve borcu olmadığına dair banka ile site yönetiminden alınmış belgelerin ibrazı halinde, idari yönetimlerin uygulamaları, mevzuat değişiklikleri ve benzeri engeller saklı kalmak kaydıyla, ALICI'nın başvurusundan itibaren makul sürede ALICI adına tapu devri yapılır. Satış bedeli tamamen ödenmeden tapu devri yapılmaz. Tapu sicil müdürlüklerinin uygulamaları nedeniyle ortaya çıkan gecikmelerden SATICI sorumlu tutulmaz." düzenlemesini ihtiva ettiğini, İşbu madde düzenlemesi ile zorunlu olarak tamamlanması gereken süreç ve prosedürler dikkate alındığında, dava konusu bağımsız bölümün Davacıya tapuda devri açısından Müvekkili şirketin Sözleşmeye aykırı bir davranışının bulunmadığını: Müvekkili Şirketin bağımsız bölümü makul sürede tapuda devre hazır hale getirdiği izahtan vareste olduğunu, davacının, tapu devri ile ilgili Sözleşme kapsamındaki yükümlülüklerini zamanında yerine getirmediğini, davacının, her ne kadar, dava konusu bağımsız bölümle ilgili bedelleri zamanında ödediğini iddia etse de, tüm talep ve bildirimlere rağmen tapu devri için gerekli olan belgeleri Müvekkili Şirkete süresinde teslim etmediğini, tapu devri ile ilgili harç, vergi ve sair masraf ve bedelleri süresinde ödemediğini, Halbuki, dava konusu bağımsız bölümün tapu devrinin gerçekleştirilebilmesi için, Davacının söz konusu ödeme ve sair yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirmiş olması gerektiğini, taraflar arasında münakit Sözleşme ile bu yükümlüklerini yerine getirilmesi gerektiği açıkça kararlaştırılmış olup; söz konusu yükümlülüklerini zamanında eksiksiz bir şekilde yerine getirmeyen Davacının, dava konusu bağımsız bölümün tapuda devrini talep hakkı bulunmadığını, Nitekim Taraflar arasında münakit Sözleşmenin “ Vergi, Harç ve Diğer Giderler' "başlıklı 5'inci maddesinin 5.3 bendi, "Bağımsız bölümün teslim tarihi ile tapuda yapılacak devir tarihine kadar tahakkuk edecek emlak vergileri, SATICI'nın talep tarihini takip eden 10 gün içinde ALICI tarafından ödenir." düzenlemesini; 5.5 bendi, "KDV, Tapu işlemlerine ilişkin vergi ve buna bağlı olan resmi ve harçlar işlemin yapıldığı tarih itibariyle yürürlükte olan oran üzerinden kanunen ait olduğu taraflarca ödenir." düzenlemesini; "Tapu Devri" başlıklı 11'inci maddesinin ilk paragrafı ise, "ALICI, sözleşme konusu bağımsız bölümün mülkiyetinin tapuda devri için gerekli olan vekaletname ve her türlü belge ve bilgiyi SATICI'nın talep ettiği tarihi takip eden 7 (yedi) gün içinde SATICI'ya teslim eder. ALICI, sözleşmeye konu bağımsız bölüm fiilen teslim edilmeden tapu devrini talep edemez. (...)" düzenlemesini ihtiva ettiğini, satış bedelleri hususunda herhangi bir borcu bulunmayan, tapu devri ile ilgili gerekli belgeleri teslim edip gerekli harç, vergi ve sair masraflan eksiksiz ödeyen tüm müşterilere, tapuda devir işlemi yapıldığını, yetki itirazlarının bulunduğun, yetki itirazları çerçevesinde dosyanın görevli ve yetkili olan İstanbul Anadolu Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderilmesini, müvekkili şirket aleyhine ikame edilen işbu davanın zamanaşımı nedeniyle reddine, müvekkili şirket aleyhine ikame edilen davanın esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
.... Asliye Ticaret Mahkemesi'ne müzekkere yazılarak ... esas sayılı dosyasının akıbetinin araştırılarak, mahkememize bilgi verilmesi istenilmiştir.
İstanbul ... Tapu Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak ... Mevkii, 858 ada yeni 11 parsel, C2 Blok 1. Kat 15 nolu bağımsız bölümün tapulama işlemlerinin ilk ne zaman başladığı ve kat irtifa kurulmasına ilişkin yönetim planın onaylamasının ne zaman başladığına ilişkin tüm tapu muhdeviyatının mahkememize gönderilmesi istenilmiştir.
.... Asliye Ticaret Mahkemesi'ne müzekkere yazılarak ... Esas sayılı dosyasının UYAP sisteminden mahkememize gönderilmesi istenilmiştir.
Bilirkişi heyeti ...'ın 27/09/2023 tarihinde sunmuş oldukları raporda ; " 1. Davacının ifaya yönelik ihtarının 26.07.2018 tarihinde davalıya ulaştığı ve tapu devrinin 01.02.2019 tarihinde yapıldığı dikkate alınarak makul süre içerisinde yapılıp yapılmadığı hususunda takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu,
2. Davacının zarara ilişkin somut veriler sunmadığından zarar varlığına ilişkin bir değerlendirme yapılamadığı,
3. Davacının cari hesaplarına ilişkin incelemede, 02.01.2018 tarihinde davalı firmaya 1.291.327,00 TL avans ödemesi yapıldığı ve yapılan ödemenin “... Ve Tic. Ltd. Şti.” tarafından 48 yevmiye numarasıyla ticari defter kayıtlarına alınmış olduğu
15.02.2018 tarih ... numaralı 1.294.317,00 TL tutarındaki alım faturasının — “... Ve Tic. Ltd. Şti. tarafından 13/6 yevmiye numarasıyla ticari defter kayıtlarına alınmış olduğu,
15.11.2018 tarihinde davalı firmaya 20.425,61 TL tapu harcı avans ödemesi yapıldığı ve yapılan ödemenin “... Ve Tic. Ltd. Şti." tarafından ... yevmiye numarasıyla ticari defter kayıtlarına alınmış olduğu,
31.12.2018 tarih Kapanış Fişi” açıklamalı ve 9703 yevmiye numarasıyla kayıtlı madde incelendiğinde davalıdan alacaklı olduğu cari toplamı olan 17.435,61 TL'nin 2019 yılına devrettiği,
12.02.2019 tarihinde davalı firmadan 14.964,01 TL eft ödemesinin yapıldığı ve yapılan ödemenin “... Ve Tic. Ltd. Şti! tarafından 7019 yevmiye numarasıyla ticari defter kayıtlarına alınmış olduğu,
08.05.2019 tarihinde cari hesabın kapatılmış olduğu,
4. Sözleşmeye konu taşınmazın, Rapor tarihi itibari ile güncel değerinin; 12.000.000.-TL
- Dava tarihi itibari ile değerinin; 2.220.000.-TL
- Taputescil tarihi (01.02.2019) itibari ile değerinin; 2.030.000.-TL,
- Temmuz 2018 tarihi itibariyle değerinin; 1.780.000 TL, olarak belirlendiği, takdiri sayın mahkemenin olmak üzere hususlarındaki tespit, görüş ve kanaatimizi belirtir rapor Sayın Mahkemeye saygı ile sunulur." şeklinde görüş bildirmişlerdir.
Bilirkişi heyeti ...'ın 04/09/2024 tarihinde sunmuş oldukları raporda ; " Davacı vekili dilekçesinde özetle, davalının zamanında tapu devrini yapmaması sebebiyle ekonomik zorluk içerisinde girdiğini, konkordatoya başvurmak zorunda kaldığını beyan etmiştir. Kök raporda somut olay detaylandırılarak geç teslim olup olmadığını Sayın mahkemenin takdirine bırakmıştık. Ancak davalının tapuyu zamanında vermediği varsayımı zararın tespitine ilişkin tek başına yeterli değildir. Kök raporda da ifade ettğimiz üzere geç ifa ile gecikme zararı arasında uygun illiyet bağı olmalıdır. Diğer yandan zararın da somut olarak ortaya konulması gerekir.
Kök raporda görüş değilikliği meydana getirecek bir hususun olmadığını Sayın Mahkemenin takdirlerine saygıyla arz ederiz. " şeklinde görüş bildirmişlerdir.
GEREKÇE:
Dava; tapu devrinin sözleşmede belirtilen tarihlere uyumlu olarak yapılmamasından kaynaklı oluşan zararların tazminine yönelik olduğu tespit edilmiştir.
Borçlunun temerrütünde meydana gelen müspet zararda uygun illiyet bağı ve bunun somut delillerle ispatı zorunlu kılınmıştır. Alacaklı bu iddiasını somut deliller ile ispatlayamadığı takdirde aradaki illiyet bağı neticesinde zararını talep edemeyeceği yüksek yargı içtihatları ve kanunda düzenlenmekle beraber, somut olayda da meydana gelen zararın ispatının tespiti gerekmekte olup, denetime elverişli bilirkişi ve bilirkişi ek raporları ile incelenen ticari dewfterler ve sunulan belgeler neticesinde illiyet bağının kurulamadığı tespit edilmiştir.
Bilirkişi raporları ile kronolojik olarak ortaya sunulan tapu işlemleri incelendiğinde ise ücretlerin ödenmesi fiilen teslimlerin yapılması ve tapu devirlerinin yapılması arasında geçen sürenin yapılan işin boyutu dikkate alındığında makul ve zarara uğratacak düzeyde olmadığı kanaatine varılarak illiyet bağı kurulamadığından davacının zararını tazmin edemeyeceği görüşüne mahkememizce ulaşılmış olup aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda izah edilen gerekçeye istinaden;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 444,62-TL eksik harcın davacıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 10.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Zorunlu arabuluculuk başvurusu nedeniyle devletçe karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
6-Artan Gider Avansının talep halinde yatıran taraflara iadesine,
Dair, miktar itibariyle istinaf sınırı altında kaldığından KESİN olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 25/02/2025
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır