T.C.
İSTANBUL
19. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/103 Esas
KARAR NO: 2022/313 Karar
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/02/2021
KARAR TARİHİ: 05/04/2022
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine mahkememizde açılan davada yapılan açık yargılamalar neticesinde ;
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının davalının satışa sunduğu İstanbul ili ... İlçesi ... Mahallesi ... ada 20 parselde bulunan , B blok 3. Kat 9 nolu bağımsız bölümün ile 2435 ada 2 parselde yer alan 1. Kat 3 nolu bağımsız bölümün satışı için davalıya başvuruda bulunduğu, her iki taşınmaz için belirlenen 675.000 TL bedeli davalının hesabına aktardığı, tapu müdürlüğü tarafından her iki taraf için belirlenen harçları yatırdığı, taşınmazların devri için işlem yapılacağı gün davalı banka adına gelen Av. ... ... ve soyadını bilmediği ... isimli bir beyin kendisinden 225.000 TL daha elden ödemesini istedikleri, aksi takdirde satış işleminin yapılmayacağını bildirdiklerini, bu ödemenin yapılmaması üzerine Av. ... ...'nin satış işleminden imtina ettiğini, ardından tekrar randevu alınarak durumun mail yoluyla davalı bankaya bildirildiği, bu maile cevap verilmediği ve yatırılan bedelin hesaba iade edildiği, yatırılan harçların da ... Vergi Dairesinden iade alındığı, davalı bankanın bu davranışının zarara sebebiyet verdiği, davacının ticari faaliyette bulunduğu, taşınmazı al sat yapmak suretiyle kar elde edeceğini, zararının tazmini için şimdilik 10.000 zararın tahsilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle, taraflar arasında satımı konu alan yazılı veya sözlü bir sözleşmenin bulunmadığı, böylesi bir sözleşmenin şekle bağlı yapılması gerektiği, taşınmaz satış vaadinin dahi sözlü veya yazılı olarak yapılmasının mümkün olmadığı, taşınmazın davacıya satılacağına ilişkin herhangi bir yükümlülük üstlenilmediği, dava dışı ... San. Tic. Ltd. Şti ile bazı taşınmazlara müşteri bulunması için sözleşme yapıldığı, müşteri bulma görevinin bu şirkete ait olduğu, bulunan müşterilerden bazı taahhütnameler istendiği, davalıdan istenen bu belgelerin davacı tarafından imzalanmaması sebebiyle işlemin tamamlanmadığı, bu hususu aracılık sözleşmesinin temelini oluşturduğu, davacı tarafından satış bedeline yönelik gönderilerin gelmesi üzerine aracı şirkete işlemlere başlanılması talimatının verildiği ve bu işlemlerden birinin de ilgili taahhütlerin imzalanması olduğu, bu belgelerin imzalanarak verilmemesi sebebiyle tapuda işlemin tamamlanmadığı, davalının satıştan vazgeçmesinin hukuka aykırı olmadığı, elden para isteyen kişinin banka yetkilisi olmadığı, bunun ... şirketinin yetkilisi olabileceği, bunun eylemlerinin bankayı bağlamayacağı, ...'nın da bu taşınmazın satışından dolayı bir menfaatinin olacağı, bu menfaati tamamen davacıdan alacağı için bu durumun kendileri ile bir bağlantısının bulunmadığı, taşınmazın davacı tarafından al sat yaparak kar etmek amacıyla alındığı iddiasının doğru olmadığı, dava dışı ... ... ile banka arasındaki kredi ilişkisi sebebiyle dava konusu taşınmazların satıldığı ve davacının muhtemelen bu kişi adına hareket ettiği, bu hususa ilişkin ... Kamber tarafından Bankaya gönderilen mailin de dikkate alınması gerektiği, davacının kar kaybı iddiasının gerçeği yansıtmadığı belirtilerek davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Davadaki uyuşmazlığın konusunun, davaya konu taşınmazların satışı için herhangi bir anlaşmanın yapılıp yapılmadığı, taşınmazın satışı ile ilgili gerekli şartların sağlanıp sağlanmadığı, kusurun olup olmadığı varsa kimde olduğu, taşınmaz satışının gerçekleşmemesi nedeni ile herhangi bir zayi olup olmadığı varsa ne kadar olduğu, noktalarında toplandığı anlaşılmıştır.
Dosya kapsamındaki dava dilekçesi ve ekleri, cevap Dilekçesi, arabuluculuk son anlaşamama tutanağı, ....İcra Müdürlüğü'nün 2018/... Esas sayılı takip dosyası, bilirkişi raporu, ... yazı cevabı, ... Vergi Dairesi yazı cevabı, ... Noterliğinin 08.12.2020 tarih ve ... nolu ihtarnamesi, .... Noterliğinin 17.12.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ve dosyanın tümü hep birlikte incelenmiştir.
Dosya kapsamında bulunan ... Noterliğinin 08.12.2020 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesinin incelenmesinde, davacı tarafından davalıya hitaben çekildiği, dava dilekçesinde belirtilen iddiaların ortaya konulduğu ve 15.12.2020 tarihinde yetkili temsilcinin işlem yapmak üzere ... nde hazır bulunması talep edildiğinin bildirildiği görülmüştür. .... Noterliğinin 17.12.2020 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin incelenmesinde davalı tarafından davacıya hitaben ve ... Noterliğinin 08.12.2020 tarih ve ... numaralı ihtarnamesine cevap olarak çekildiği anlaşılmaktadır. Belirtilen ihtarnamede dava dışı ... San ve Tic. Ltd. Şti'ye müşteri bulma konusunda yetki verildiği, işlemlerin bu şirket tarafından yürütüldüğü, banka tarafından talep edilen her tür bilgi ve belgenin bu şirket tarafından sağlandığı, ancak bu şirket tarafından bulunan müşterilerle işlem yapma zorunluluğunun bulunmadığı, ihtarnamede bedeli ödenmesine rağmen taşınmazın devrinin yapılmadığının bildirildiği, dava dışı üçüncü kişi tarafından talep edilen belgelerin usulüne uygun bir biçimde davalı bankaya iletilmemiş olması sebebiyle bankanın - satışı gerçekleştirmeme kararı aldığı, ödenen miktarın da davacının hesabına iade edildiği, davacı ile dava dışı ... arasında ortaya çıkan sorunun kendilerini bağlamadığı, davalının sorumluluğunun bulunmadığı belirtildiği bildirilmiştir.
Davalı vekili tarafından cevap dilekçesi ekinde, davalı ... Bank A.Ş. ile dava dışı ... San ve Tic. Ltd.Şti arasında imzalanan 02/11/2020 tarihli sözleşmenin sunulduğu görülmüştür.
Dosya kapsamına getirtilen ....İcra Müdürlüğü'nün 2018/... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde, Davalı bankanın alacaklı, dava dışı ... ...'in borçlu olduğu, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe ilişkin takip talebinin 06.03.2018 tarihli olduğu, alacağın toplam 689.778,84 TL hesaplandığı, alacağın sebebinin genel kredi sözleşmesi olduğu, gerçekleşen satış üzerine alacağa mahsuben İstanbul ili ... İlçesi ... Mahallesi ... ada 20 parselde bulunan , B blok 3. Kat 9 nolu bağımsız bölümün ile 2435 ada 2 parselde yer alan 1. Kat 3 nolu bağımsız bi in 04.03.2019 tarihinde satışlarının yapıldığı ve alacağa mahsuben alacaklı banka tarafından alındığı anlaşılmaktadır. Yukarıda anılan tapu kaydına göre tescil işlemi gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce yapılan bilirkişi incelemesi sonrası düzenlenen bilirkişi heyeti raporunda sonuç ve özetle; taraflar arasında taşınmaz devrini konu alan sözleşmenin şeklen geçersiz olduğu, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade almaları gerektiği, verilen bedelin tamamının iade edildiği ancak iade tarihinde kadar gecikme faizin ödenmediği, iade tarihinde kadar gecikme faizinin 1.109,59 TL olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zararını talep etme imkanı bulunmadığı sonuç ve kanaati bildirilmiştir.
Bilirkişi heyet raporu taraf vekillerine ayrı ayrı tebliğ edilmiştir. Davacı vekili 01/02/2022 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesi ibraz etmiştir. Davalı vekili 14/02/2022 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporuna karşı beyan ve itiraz dilekçesi ibraz etmiştir.
Tüm dosya kapsamının birlikte değerlendirildiğinde, Taraflar arasında yazılı dahi yapılmayan bir satış sözleşmesi bulunduğu iddiasına dayalı olarak açılan söz konusu davada, satışa konu olan hususun tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması sebebiyle, söz konusu sözleşmenin şekle bağlı olduğu açıktır. Diğer taraftan taraflarar asında ileride bir sözleşme kurulacağı yönünde bir ön sözleşme yapıldığı düşünülse dahi, bu sözleşmenin dahi şekle bağlandığı görülmektedir. Gerçekten 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ön sözleşme başlığı altında düzenlenen 29. maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmünü içermektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kaynağını bu maddeden almakla TBK'nın 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 706. maddesi ve Noterlik Kanununun 89.maddesi uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacaktır. Somut olayda davacı kararlaştırılan satış bedelini davalı hesabına yatırdığını ve tapuda işlemleri başlattığını, davalının ise satış işlemini gerçekleştirmediğini, davalı adına hareket eden kişilerin kararlaştırılan bedelin ötesinde ödeme talep ettiklerini ve kendisinin kabul etmemesi üzerine işlemin davalı tarafından tamamlanmadığını belirtmektedir. Açıkçası davalının hesabına satış bedelinin yatırılması, geçersiz bulunan sözleşmenin geçerli hale gelmesine sebep olmayacaktır. Bu haliyle davacı geçersiz bulunan bir sözleşme sebebiyle bedel yatırmış ve masraf yapmış bulunmaktadır. Yargıtay'ın kabulüne göre bu şekilde geçersiz sözleşmeler sebebiyle tarafların borçları doğmaz ancak vermiş olduklarının iadesi sebensiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi istenebilir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/5529 E. 2021/5701 K). Geçersiz bir sözleşmeden dolayı, sözleşmenin ifa edilmemesine dayalı tazminat da talep edilemez. Diğer bir ifadeyle ifadan vazgeçilerek ifa menfaatini koruyan müspet zararın talep edilmesi mümkün değildir. Ancak Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen yeni bir kararda, tüketici durumunda olup, uzun süre ödeme yapan ve sözleşmenin geçerliliğine inanarak bekleyen kişinin, iade bedelini hakkaniyet ilkesine göre belirlenecek miktar yerine, taşınmazın rayiç değeri üzerinden talep edebileceğini kabul etmiş bulunmaktadır (Bk. Hukuk Genel Kurulu, 2017/2618 E. 2020/184 K).Somut olayda davacının tüketici olmadığı, uzun süre beklemediği, davalının sözleşmenin geçersizliği yönündeki savunmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olmadığı, ilk talepte satış bedelini ödediği göz önüne alındığında, Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen olaydan çok daha farklı şartlar içerdiği belirtilmelidir. Özellikle davacının tüketici değil, tacir sıfatına sahip bir kişi olduğu ve söz konusu taşınmazı dava dilekçesinde belirttiği üzere ticari amaçlarla alması, bedel ödenmesi ile iadesi arasında uzun bir süre olmaması, aksine çok kısa bir süre olması karşısında, sebepsiz zenginleşme hükümlerinin bu şekilde istisnai uygulanması mümkün görünmemektedir. Hukuk Genel Kurulunun kararına konu olaydan farklı olarak davalının dürüstlük kuralına aykırı olarak yarattığı bir güvenden yararlanması da söz konusu değildir. Esasen banka tarafından talep edilen ve sözleşme sorumluluğunun kısıtlayan hükümler içeren taahhütname ve eklerini talep etmede hukuki menfaati bulunmaktadır. Diğer taraftan talep edildiği bildirilen belgelerde, özellikle bankanın satış yükümlülüğünün bulunmadığı, daha iyi teklif halinde satış imkanını elinde tuttuğuna ilişkin hükümler yer aldığı, ayrıca alıcının tazminat talep etme gibi bazı yan haklardan vazgeçmesine yönelik düzenlemelerin bulunduğu görülmektedir. Davacı yatırmış olduğu 520.000 TL ve 155.000 TL'yi, 13 gün ve 6 gün gecikmeli olarak olarak bulunmaktadır. Davacı tarafından çekilen ihtarname tarihi 08.12.2020 olup, bedelin iade tarihli 09.12.2020'dir. Sebepsiz zenginleşmede temerrüt ihtarına gerek görmeyen TBK 117 hükmü, dikkate alındığında, tapuda işlemin gerçekleşmediği, Borçlunun temerrüdü ise, MADDE 117- Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyi niyetli olduğu hâllerde temerrüt icin bildirim şarttır. Zenginleşmenin ortaya çıkışı, tapuda işlem yapılmadığı an olarak ortaya çıkmaktadır. Dosya kapsamında ... Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından 03.12.2020 günü randevu verildiği anlaşılmaktadır. Bu tarihte işlemin gerçekleştirilmemesi, davalının iade borcunun doğmasını gerektirmektedir. Davalı da bu tarihte iade borcunun doğduğunu bilmektedir ve iyiniyetli olmadığından ayrıca temerrüde düşürülmesine gerek bulunmamaktadır. Her iki taraf da tacir ve her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili (davacının söz konusu taşınmazı tekrar satmak amacıyla aldığını bildirmesi gerekçesiyle) olması, işin ticari olmasına sebebiyet vermekte ve iade borcunun ticari işlerde uygulanan avans faizi üzerinden hesaplanmasını gerekli kılmaktadır. Toplam 675.000 TL'nin 6 günlük avans faizi, %13,75 oranı ile 1.109,59 TL olup bunun ödeme tarihinde birikmiş olduğu kabul edilerek ödenmesi gerektiği kanatine varılmış olup aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HUAK 18/A-(13) Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde, iki saatlik ücret tutarı Tarifenin Birinci Kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. İki saatten fazla süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâlinde ise iki saati aşan kısma ilişkin ücret aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde uyuşmazlığın konusu dikkate alınarak Tarifenin Birinci Kısmına göre karşılanır. Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, yargılama giderlerinden sayılır. (...)" ve (14). Fıkrası: " Bu madde uyarınca arabuluculuk bürosu tarafından yapılması gereken zaruri giderler; arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılması hâlinde anlaşma uyarınca taraflarca ödenmek, anlaşmaya varılamaması hâlinde ise ileride haksız çıkacak taraftan tahsil olunmak üzere Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır." hükümleri gereğince arabuluculuk gideri olarak Arabuluculuk Dava Şartı Dosya No: 2021/ ... üzerinden 1320 TL tarife bedeli üzerinden kesilen13/07/2021 tarihli ... sıra nolu Serbest Meslek Makbuzu doğrultusunda ödeme yapıldığı tespit davanın kabul red oranına göre hesap edilerek davalı-davacı aleyhine arabulucuk giderlerinin de yükletilmesi gerektiği anlaşılmıştır.
HÜKÜM;Yukarıda belirtilen gerekçeler uyarınca;
1-Davacı tarafından davalı aleyhine açılan DAVANIN KISMEN KABULÜ İle; 1.109,59 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre hesaplanan 1.109,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 1.109,00 -TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Alınması gereken 80,70 -TL harcın peşin alınan 170,78 -TL harçtan mahsubu ile bakiye kalan 90,08-TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadene,
5-Zorunlu arabuluculuk başvurusu nedeniyle devletçe karşılanacak 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin kabul red oranında 146,52 TL sinin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
6-Zorunlu arabuluculuk başvurusu nedeniyle devletçe karşılanacak 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin kabul red oranında 1.173,48 TL sinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
7-Davacı tarafından yapılan posta-tebligat gideri toplamı 24,95 TL ile 3 Adet bilirkişi ücreti 3.000-TL, 59,30.-TL başvuru harcı, 8,50.-TL vekalet harcı olmak üzere toplam 3.092,75-TL yargılama giderinin davacının haklı çıktığı oran itibari ile hesap edilen 343,29 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Davalı tarafından yatırılan vekalet harç gideri toplamı 8,50 TL yargılama giderinden davalının haklı çıktığı oran itibari ile hesap edilen 7,55 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
9-Karar kesinleştiğinde yatırılan ancak kullanılmayan gider avansının yatıranlara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde istinaf yolu ( ... Bölge Adliye Mahkemesine başvuru yolu) açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.05/04/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır