T.C.
İSTANBUL
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/523 Esas
KARAR NO: 2021/137
DAVA: İtirazın İptali (Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/09/2020
KARAR TARİHİ: 26/02/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile ... işletmesi yetkilisi davalı ... arasında 01.05.2018 başlangıç tarihli Ofis Servis Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca müvekkili şirket tarafından davalı tarafa hazır ofis hizmetleri sunulduğunu, taraflarca hizmet alımına ilişkin akdedilen işbu ticari sözleşmenin 30.04.2020 tarihinde sona erdiğini, işbu sözleşmenin 1.7 maddesi uyarınca, sözleşme sona erdiğinde hizmet sağlayıcısı konumundaki müvekkili şirketin ofisi eski haline getirmek amacıyla müşteriden bir ofis restorasyon ücreti tahsil etme hakkına sahip olduğunu ve bu ücretin sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan İşletme Kuralları'nda belirtildiğini, İşletme Kuralları'nın 37. maddesine göre, müşteri ofisten ayrıldığında metrekare başına 38 ABD Doları+KDV tutarında bir ücret ödenmesi gerektiğini, müvekkili şirketin belirtilen tutar üzerinden hesaplanan KDV dahil 842,80 TL tutarındaki ... tarihli ve ... numaralı faturayı düzenleyerek davalıya ilettiğini, ancak davalının haksız bir şekilde bu faturaya ilişkin bir iade faturası düzenleyerek müvekkili şirkete gönderdiğini, akabinde davalı tarafça gönderilen iade faturasına yasal süresi içerisinde ... 6. Noterliği'nin ... tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile itiraz edilerek davalı tarafa iade edildiğini, müvekkilinin ödenmemiş ofis restorasyon ücreti alacağına ek olarak davalıdan, taraflar arasındaki hizmet ilişkisi kapsamında 31.01.2020 tarihli ... vadeli ... no.lu faturadan doğan 1.595,36 TL ile ... tarihli ... vadeli ... no.lu faturadan doğan 1.595,36 TL hizmet bedeli alacağı da olduğunu ancak davalı tarafça ödenmediğini, müvekkili şirketin faturaya dayalı alacağının ödenmesi için davalı ile şifaen görüşmeler yapmış ise de herhangi bir sonuç elde edemediğini, bunun üzerine davalı aleyhine ... 14. İcra Müdürlüğü ... E. sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, davalı takip borçlusunun itirazı nedeniyle takibin durdurulduğunu, arabuluculuk sürecinde de anlaşma sağlanamadığını belirterek, davalının takibe itirazının iptali ile takibin işleyecek ticari faizi ve takip talebindeki koşullar üzerinden devamına, davalı borçlu aleyhine %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı asil cevap dilekçesinde özetle, davacı ile ... referans numaralı 4 Ocak 2016 tarihli, ... referans numaralı 7 Nisan 2017 tarihli ve ... referans numaralı,10 Nisan 2018 tarihlerinde Ofis Servis Sözleşmeleri akdedildiğini, sözleşmenin 1.1. maddesinde "şirket kurallarını ve hizmet ücret rehberi açıklayan ön bölümden oluşmaktadır" şeklinde belirtilmesine rağmen 10 Nisan 2018 tarihinde imzalanan son sözleşmede şirket kuralları ve hizmet ücret rehberinin bulunmadığını, 2016, 2017 ve 2018 yıllarına ait sözleşmelerin 4 sayfadan oluştuğunu, davaya konu olan 10 Nisan 2018 tarihli sözleşmenin davacı şirket yetkilisi olduğu belirtilen ... tarafından imzalandığını, defalarca kez talep etmelerine rağmen sözleşmeyi imzalamaya yetkili olduğunu belirten kişinin imza sirküsünün sözleşme ekinde yer almadığını, Ocak 2017 tarihinde imzalanan İşletme Kurallarının sözleşmenin bir parçası olmayıp işletmede uyulması gereken kuralları kapsadığını, 10 Nisan 2018 tarihinde Ofis Servis Sözleşmeleri ile birlikte imzalanan İşletme Kurallarının bulunmadığını, ilk sözleşme 4 Ocak 2016 tarihinde imzalanmasına rağmen sözleşmenin bir parçası olduğu iddia edilen işletme kurallarının imzalandığı belirtilen tarihlerin, işletme kurallarının sol üst köşesinde ve sağ alt köşesinde Ocak 2017 olarak belirtildiğini, aynı zamanda sözleşmenin parçası olduğu iddia edilen işletme kurallarının, ilk sözleşmenin bitiş tarihi olan 28 Şubat 2017 tarihi ile birlikte değerlendirildiğinde ve yabancı para cinsinden hazırlandığı da düşünüldüğünde, Türk Lirası olarak hazırlanan 10 Nisan 2018 tarihli sözleşmenin eki olmadığının anlaşıldığını, 10 Nisan 2018 tarihli son Ofis Servis Sözleşmesinde 2.704,00 TL depozito ödemesi ve ilk ay kira bedeli toplamı ön ödeme olarak 4.056,00 TL alındığını, kiralık ofis yerleri ofis amaçlı kullanıma uygun olarak kiralanmadığından ve ortak ofis kullanımına uygun olmadığından ve davacı ofis servis sözleşmesi şartlarını yerine getirmediğinden sözleşmenin 7.1 maddesine istinaden hizmet sağlayıcıya 23 Mayıs 2019 ve 6 Eylül 2019 tarihlerinde sözleşme şartlarına uyulmaması ve ofis kullanımına uygun hareket edilmemesi ile ilgili bilgi verildiğini, ardından 13 Eylül 2019 tarihine kadar süre verilmesine rağmen hizmet sağlayıcı davacı tarafından değişiklik yapılmadığını, buna rağmen gürültü ve temizlik konuları çözülmediğinden kusurlu ve şirket itibarını zedeleyici hizmet sunulmasına istinaden sözleşme yenilenmeyerek karşılıklı anlaşarak sözleşmenin 21 Ocak 2020 tarihinde feshedildiğini, 24 Ocak 2020 tarihinde Şubat 2020'nin kira ödemesinin yapıldığını, 20 Şubat 2020 tarihinde de depozito alacağının 5-7 gün içerisinde firma tarafından ödeneceğinin bildirildiğini, aynı zamanda 30 Nisan 2020 tarihinde sonlanması gereken sözleşmenin, kusurlu hizmetten doğan erken fesih sebepleri ve mücbir sebep dolayısıyla sokağa çıkma kısıtlamalarına istinaden hizmet verilememesinden dolayı sözleşmenin erken feshini talep ettiğini, 2.704,00 TL depozito alacağının doğduğunu, davacı şirketin 27 Şubat 2020 tarihli mail ile depozitoyu ödemeyi kabul ettiğini, ayrıca davacı tarafından dönem sonunda 31/12/2019'da iletilen mutabakat mektubunda kiracının herhangi bir borcunun bulunmadığını bildirdiğini, buna rağmen depozito ödemesi yapılmadığından ... 16. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile davacı tarafa itiraz edildiğini, ihtarnamenin ardından 4 Haziran 2020 tarihinde 1.131,68-TL depozito ödemesi yapılsa da kalan rakam olan 1.572,32 TL'nin ödenmediğini, faturalarda ödeme tarihi ayın 25. günü olmasına rağmen hizmet alınmadan 2 ay öncesinden faturaların iletilmesi, aynı zamanda tahakkuk edilmek istenmesi ve imza yetkilisi olmayan kişiler tarafından faturaların imzalanmasının Vergi Usul Kanununun 23/51. Maddesine aykırı olduğu gibi, hizmet gerçekleşmemiş ödemelerin talep edilmesinin hukuka aykırılık teşkil ettiğini, bu nedenle davacının talep ettiği 31.01.2020 tanzim ve 15.02.2020 vade tarihli 29657 numaralı faturanın Mart 2020 ayına, 28.02.2020 tanzim ve 15.03.2020 vade tarihli 29720 numaralı faturanın Nisan 2020 ayına ait hizmet bedelleri olduğunu ve hizmet gerçekleşmeden talep edilen faturalar olması nedeni ile iade edildiğini, ülkedeki salgın nedeniyle 1 Mart 2020 tarihinden itibaren ofisin kullanılmaması ve ödeme tarihi ayın 25. günü olmasına rağmen, faturaların 2 ay öncesinden ve sözleşmenin erken feshinden sonra talep edilmeye devam edildiğini, bu nedenle bu faturalara istinaden iade faturaları düzenlediğini ve 6 Mayıs 2020 tarihinde iadeli taahhütlü olarak ve ofisin eski halinde değişiklik yapılmadığı ile ilgili fotoğraflarla birlikte davacıya ibraz edildiğini, herhangi bir restorasyon hizmeti verilmediğini, Ofis Servis Sözleşmesinde ofisin kaç metrekare olduğu belirtilmediği gibi TL üzerinden yapılan sözleşme için döviz cinsinden ücret talep edildiği ve restorasyon ücretinin neye göre hesaplandığının belli olmadığı ve anlaşılamadığını, kendisinin depozito alacağından kalan 1.572,32 TL'nin yasal faizi ile birlikte davacıdan alınarak kendisine verilmesi gerektiğini belirterek, tüm bu nedenlerle haksız ve mesnetsiz davanın reddine, takip haksız ve kötü niyetle başlatıldığı için davacı aleyhine icra takibinin konusu olan meblağın %20'sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE
Dava, taraflar arasında akdedilen "Ofis Servis Sözleşmesi" başlıklı sözleşmeden kaynaklanan alacağın davalıdan tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itirazın iptali davasıdır.
... 14.İM ... E takip dosyası celbedilerek incelendiğinde, 3 adet fatura alacağı ve işlemiş faiz toplamı 4.182,41 TL alacak için başlatılan ilamsız takibe davalı borçlunun süresinde itirazı üzerine takibin durdurulmuş olduğu, davanın 1 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmış olduğu görülmüştür.
Taraflarca bildirilen deliller toplanmış, takip dosyası, akdedilen sözleşme, işletme kuralları metni, takip dayanağı faturalar, noter ihtarları, e-posta yazışmaları, davalı gerçek kişinin vergi dairesi ve ticaret sicil kayıtları, takibe itiraz dilekçesi ekinde sunulan fotoğraf ve kiralama ilanı, taraf vekillerinin sunduğu beyan dilekçeleri ve ekleri incelenmiştir.
Davalının celbedilen vergi dairesi mükellefiyet kaydı ve en son verdiği 2019 gelir vergisi beyannamesine göre, işletme hesabında defter tutan ikinci sınıf tacir olduğu, ... sayılı BKK ve VUK md.177 limitlerine göre (hizmet işletmesi olduğundan) yıllık gayrisafi iş hasılatının 177/2'de yer alan limiti (120.000,00 TL) aşmadığı, bu nedenle faaliyetinin esnaf sınırını aşmadığı, tacir değil esnaf olduğu tespit edilmiştir.
Taraflar arasında akdedilen sözleşmede taşınmazda bulunan 24 bağımsız bölüm no.lu ofisle ilgili aylık ödenecek kira bedelinin, depozitonun yazılı olduğu görüldüğünden, dosyanın 11.01.2021 tarihli ön inceleme celsesinde taraflara süre verilerek, sözleşme konusu taşınmazın yeri, malikinin ve kiralayanın kim olduğu, kiraların kimin hesabına ödendiği, sözleşmenin kim tarafından ne şekilde hangi tarihte feshedildiği, sözleşmede "aylık kira bedeli" olarak belirtilen bedelin hukuki niteliği hakkında açıklama yapmaları ve taleplerini somutlaştırmaları istenmiştir.
Ara karar gereği davacı vekilince sunulan 24.01.2021 tarihli beyan dilekçesinde, akdedilen sözleşmenin işyeri-ofis kira sözleşmesi olmadığı, müvekkili şirketin bünyesinde bulunduğu ... ünvanlı uluslararası şirketin sanal ofis ve hazır ofis hizmetleri kapsamında davalıya verilen sanal ofis hizmetine ilişkin tacir olan taraflar arasında hizmet alım sözleşmesi niteliğinde olduğu, bu nedenle uyuşmazlıkta asliye ticaret mahkemelerinin görevli olduğu, bu konuda sulh hukuk mahkemelerinden verilen ve ticaret mahkemelerinin görevli olduğuna dair emsal görevsizlik kararlarının bulunduğunu, nitekim bu tip sözleşmelerde vergilendirme ile ilgili Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığından alınan (ekli) özelgede, sanal ofis kiralama faaliyetlerinin, adres bildirim ihtiyacına cevap vermek üzere aynı yerin aynı dönemde birden fazla kişinin kullanımına tahsis edilmesi ve bunun yanı sıra posta, telefon, sekreterlik, toplantı odası tahsisi vb. hizmetleri de vermek suretiyle icra edilen bir hizmet türü olduğu ve bu nedenle işyeri kiralama hizmeti olarak değerlendirilemeyeceği, bu nedenle genel oranda-%18- KDV uygulanması gerektiğinin bildirildiğini, 24 no.lu ofisin ... Ofispark içinde dizayn edilen özel bölmelerden biri olduğunu ve müşterilerin hizmet bedellerini müvekkilinin banka hesabına aylık olarak ödedikleri, dava konusu sözleşmenin başlangıç tarihinin 10.04.2018 bitiş tarihinin 30.04.2020 olduğunu, ancak davalının Covid salgını çıkınca ofisi Mart ayında herhangi bir sebep göstermeden boşalttığı beyan edilmiştir.
Davalı tarafından sunulan 25.01.2021 tarihli ve 09.02.2021 tarihli beyan dilekçelerinde ise, ...AŞ'ye ait "..." adresinde yer alan ... binasında bulunan 24 no.lu ofisin 2016 yılından itibaren yenilenen sözleşmelerle kendisi tarafından davacı şirketten kendi yürüttüğü insan kaynakları faaliyetinde kullanmak üzere kiralandığı ve aylık kira bedellerinin düzenli ödendiğini, ancak davacının kiraladığı ofisle ilgili sözleşmeye uygun şekilde temizlik, gürültü vb. hizmetlerini yerine getirmemesi, binada dershaneye kiralama da yapılğından ofisi kullanamaz hale gelmesi nedeniyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini davacıya bildirdiğini, böylece 30.04.2020 süre sonunda sözleşme ilişkisinin sona erdiğini, akdedilen sözleşmede açıkça görüleceği üzere sanal ofis kiralamasının sözkonusu olmadığını, nitekim İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı'nın tuttuğu yoklama fişinde de ofisin 10 m2 olduğu ve demirbaş bilgilerinin yer aldığı, davacının sanal ofis kiralaması olduğuna dair beyanlarının gerçeği yansıtmadığı beyan edilmiştir.
Takibe itiraz dilekçesine ekli internet ilanında ve davacı firmanın ticaret sicil bilgilerine göre, davacı firmanın faaliyetinin "kendine ait veya kiralanan gayrimenkullerin kiraya verilmesi veya leasingi" olarak tanımlanmış, internet ortamında "...'da stopajsız komisyonsuz kiralık mobilyalı ofis" ilanıyla işyeri kiralaması yaptığı görülmektedir.
Taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümleri ve taraf beyanları ile tüm dosya kapsamına göre; davacı şirketin dava dışı ... AŞ'nin maliki olduğu Kağıthane'de bulunan "..." isimli işhanını malikten tüm bina halinde kiraladığı, daha sonra ayrı ofisler şeklinde ayrılmış taşınmazdaki bağımsız bölümleri farklı kişilere ofis-işyeri olarak dava konusu sözleşme ile kiraladığı, davalıya kiralananın da 24 no.lu hazır ofis olduğu, sözleşmede düzenli ve sürekli edim niteliğinde aylık kira bedelinin, ödenecek depozitonun, kiralanan taşınmazın özelliklerinin, demirbaşlarının ve taşınmazın kiralama sürecine ilişkin ilişkin giderlerin hangi tarafa ait olduğunun ayrı ayrı ve açıkça düzenlenmiş olduğu, sözleşmenin kira sözleşmelerine ilişkin tipik hükümler içerdiği, taraflar arasındaki sözleşmenin sanal ofis hizmeti değil hazır ofis kiralamasına ilişkin olduğu, nitekim davalının dosyaya sunduğu e-posta yazışmalarında ve tutanaklarda ofiste yaşanan temizlik-gürültü problemleri, ofisin cam duvarının baktığı alanın dersane öğrencilerinin ortak teneffüs kullanım alanı yapılması nedeniyle ofis mahremiyetinin ihlal edildiği gibi şikayetler ve davacı tarafın bu şikayetlerle ilgili çözüm önerileri-cevaplarının bulunması da hazır ofis kiralaması olduğunu ispatlar nitelikte olduğu, işyeri kiralamalarının ticari faaliyet kapsamında yapılması halinde elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununa göre gayrimenkul sermaye iradı değil ticari kazanç sayıldığı, ancak vergilendirmeye özgü bu durumun sözleşmenin hukuki niteliğini değiştirmediği, taraflar arasında akdedilen sözleşme ilişkisine uygulanacak TBK hükümlerinin kira sözleşmesi hükümleri olduğu, tarafların sözleşmeyi (işyeri kiralarına özgü gelir vergisi stopajı, KDV stopajı vb. yükümlülüklerden kaçınmak, kira sözleşmelerine özgü sınrılı gider indirimleri yerine daha kapsamlı gider indirimi avantajlarından yararlanmak vb amaçlarla) "kira sözleşmesi değil hizmet sözleşmesidir" şeklinde nitelendirmesi ve sözleşmeye böyle yazmasının mahkemeyi bağlamayacağı, HMK md 33 uyarınca hakimin Türk hukukunu re'sen uygulama görevi bulunduğu hususları hep birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu uyuşmazlığın işyeri kiralama sözleşmesinden kaynaklandığı sonucuna varılmıştır.
6100 sayılı HMK 4/1-a maddesi gereğince; sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; kiralanan taşınmazların, ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara bakmakla görevlidir. Bu hüküm uyarınca tarafların sıfatının, tacir olup olmadığının önemi bulunmamakta olup, kira sözleşmelerine ilişkin tüm uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Görev dava şartı olup mahkemece davanın her aşamasında re'sen dikkate alınması gerektiğinden, mahkememizin görevsiz ve sulh hukuk mahkemelerinin görevli olması nedeniyle, HMK md114/1-c ve 115/2 gereği davanın görev yönünden dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Ayrıntısı ve Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Mahkememizin görevsizliği sebebiyle 6100 Sayılı HMK. 115/2 maddesi gereğince davanın görev yönünden dava şartı yokluğundan, usulden reddine,
2-Kararın kesinleşmesinden itibaren 2 hafta içinde talep halinde dosyanın görevli İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,
3-6100 sayılı HMK. 331/2. maddesi uyarınca harç, yargılama gideri ve vekalet ücretinin görevli mahkemede değerlendirilmesine,
4-Kararın kesinleşmesinden itibaren iki haftalık süre içinde görevli mahkemeye gönderme talebinde bulunulmaması durumunda HMK. 20. maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına karar verileceğine,
Dair, davacı vekili ve davalının yüzüne karşı, tarafların gerekçeli kararı tebliğ tarihinden itibaren 2 HAFTA içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya bulundukları yerdeki başka bir mahkeme aracılığıyla mahkememize gönderecekleri dilekçe ile HMK. 341.maddesi uyarınca İstanbul BAM. nezdinde İSTİNAF yoluna başvurma hakları bulunduğu hatırlatılmak suretiyle verilen karar açıkça okunup anlatıldı.26/02/2021
Katip ...
Hakim ...