T.C.
İSTANBUL
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/417 Esas
KARAR NO: 2024/505
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 14/06/2023
KARAR TARİHİ: 03/07/2024
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Dava: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ... Tic. A.Ş. ile davalılar arasında Alım Satıma Aracılık ve Cayma Tazminatı Sözleşmesi akdedildiğini, işbu sözleşme ile davalıların sahibi olduğu bir kısım gayrimenkulün en geç 20.02.2023 tarihine kadar tüm takyidatları giderilerek devre hazır hale getirilmesi, bu kapsamda gayrimenkullerin satışına karar verildiğini, sözleşme uyarınca müvekkilinin davalılara toplam 250.000,00 TL ön ödeme bir başka ifade ile kapora ödemesi yaptığını ve gayrimenkullerin devre hazır hale getirilmesini beklediğini, ancak 20.02.2023 tarihinde sözleşmeye konu taşınmazların devre hazır edilmediğini, bunun üzerine davalılara ... 26. Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye no.lu ihtarnamesi ile sözleşmeye aykırı eylemleri nedeniyle sözleşmenin feshedilmiş sayıldığı ve ödenmiş olan bedelin ödenmesinin talep edildiğini, işbu ihtarnameye rağmen herhangi bir ödeme yapılmaması üzerine müvekkili tarafından ... 18. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlatıldığını, ancak davalılarca takibe haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini, itiraz üzerine takibin durdurulduğunu belirterek davalının ... 18. İcra Müdürlüğü ... Esas Sayılı dosyasına yapılan vaki itirazın ön ödeme tutarı ve geçmiş gün faizine ilişkin kısmının iptali ile takibin devamına, davalının %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatı ödemeye mahkûm edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Cevap: Davalılar vekili cevap özetle: Davacı ile müvekkiller arasında davaya konu edilen Alım Satıma Aracılık ve Cayma Tazminatı Sözleşmesi akdedilmiş olup, söz konusu sözleşme ile müvekkillerin uhdesinde bulunan ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 1822 Ada, 11 Parselde kayıtlı Bodrum Kat 1 nolu , Zemin +1 kat 3 nolu Zemin 2 Nolu ve 1. Kat 4 nolu bağımsız bölümlerin toplam 26.000.000-TL bedelle davacıya satışının gerçekleştirilmesi hususunda tarafların anlaştıklarını, tarafların sözleşmenin 8. maddesi ile sözleşmeye konu taşınmazların tapu devir işlemlerinin en geç 20.02.2023 tarihinde Muratpaşa Tapu ve Kadastro Müdürlüğünde yapılması hususunda mutabık kaldıklarını, müvekkillere ait taşınmazların celbedilen tapu kayıtlarında da açıkça görülebileceği üzere sözleşmeye konu taşınmazlar tüm takyidatlardan ari olarak devre hazır beklemekteyken davacı yanın alım satım bedelini hazır etmemesi nedeniyle tapu devirlerinin gerçekleşmediğini, taraflar arasında alım satıma konu edilen taşınmazların tapu devirlerinin yapılmamasının sebebinin müvekkilleri olmadığını, tapu devirlerinin yapılmamasının müsebbibinin müvekkillermiş gibi müvekkillere haksız ve mesnetsiz olarak ... 26. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesini keşide ettiklerini, keşide edilen söz konusu ihtarname ile davacı tarafın cayma akçesi olarak verdiği 250.000 TL’nin iade edilmesini müvekkillerden talep ettiğini, bu ihtarnameye ... 38. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye nolu cevabi ihtarnamesi ile cevap verildiğini, aleyhlerinde ... 18. İcra Müdürlüğünün ... E. Sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatıldığını, iş bu davada dahi talep olunmayan şekilde müvekkillerden toplam 504.869,86 TL ödeme yapılması talebinde bulunulduğunu, icra takibine itiraz edilerek ilamsız takibin durdurulduğunu, davacı tarafın müvekkilleri tarafından devre hazır bekletilen taşınmazların satış bedelini hazır etmemiş, gönderdiği haksız ve mesnetsiz ihtarnamesi ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmiş olup taşınmazları almaktan tek taraflı olarak vazgeçmiş olduklarını, bu nedenle sözleşmenin 8.4 maddesi ve TBK 178. madde çerçevesinde cayma akçesini talep etmesi hukuken mümkün olmayacağını, davacı yanın sözleşme konusu taşınmazları almaktan vazgeçmesi üzerine müvekkillerinin mağdur olduğunu belirterek haksız ve kötüniyetle müvekkiller aleyhinde icra takibi başlatan davacının dava değerinin %20’sinden aşağı olmamak kaydıyla kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini beyan etmiştir.
Delillerin Değerlendirilmesi, Davanın Hukuki Niteliği ve Gerekçe ;
Taraflar arasında akdedilen adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi, ön ödeme bedeline yönelik banka dekontları, taşınmazların tapu kayıtları, ... 26. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ve tebliğ şerhleri, ... 18. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takip dosyası, taraf şirketlerin ticaret sicil kayıtları, ... 38. Noterliğinin... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ve tebliğ şerhleri celp edilmiş, incelenmiştir.
Dosya, nitelikli hesaplamalar ve ticari sözleşmeler uzmanı bilirkişi ...'e tevdi edilmiş, bilirkişi tarafından dosyaya sunulan 20/05/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle ve sonuç olarak;"... Davalıların dava konusu taşınmazı sözleşmeye uygun olarak belirlenen tarihte teslime hazır hale getirmedikleri, bu bakımdan almış oldukları dava konusu bedeli iade etmeleri gerektiği, davalıların temerrüdünün 17.04.2023 tarihi itibariyle oluştuğu, bu durumda dava konusu alacağa anılan tarihten itibaren ticari faiz talep edilebileceği, ..." şeklinde rapor sunulmuştur.
Dava, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan ve satım bedeli olarak ödenen tutarın tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.
... 18. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı icra dosyası incelendiğinde; takip alacaklısının davacı, takip borçlusunun ise davalı olduğu, davacının 250.000 TL cezai şart, 250.000 TL ön ödeme bedeli ve 4.869,86 TL ön ödeme bedeline işlemiş yasal faiz olmak üzere toplam 504.869,86TL üzerinden genel haciz yoluyla icra takibinde bulunduğu görülmüştür.
Ancak, takibe itiraz edilmesi üzerine davacı tarafından açılan işbu itirazın iptali davasında davacı, icra takibinde yer alan 250.000 TL ön ödeme bedeli ile 4.869,86 TL ön ödeme bedeline işlemiş yasal faiz olmak üzere toplam 254.869,86 TL alacak bakımından itirazın iptali ve takibin devamını talep etmiştir. Başka bir anlatımla, icra takibinde yer alan 250.000 TL cezai şart alacağı dava konusu edilmemiştir. Nitekim, değinilen husus dava dilekçesindeki talep sonucundan, dava değerinden ve yatırılan harç miktarından açıkça görülmektedir.
Davacı ile davalılar arasında adi yazılı olarak taşınmaz satışı ve şartlarına ilişkin sözleşme imzalanmıştır. İşbu sözleşmenin 1. maddesi uyarınca davalılar (mülk sahipleri) satıcı, davacı ise alıcıdır. Sözleşmenin 4. maddesinde satıma konu edilen taşınmazlar "... ili, .... ilçesi, ... Mah., 1822 ada 11 parsel, bodrum kat, 1 no'lu bağımsız bölüm, ... ili, ... ilçesi, ... Mah.,1822 ada, 11 parsel, zemin kat, 3 no'lu bağımsız bölüm, ... ili, ... ilçesi, ... Mah.,1822 ada, 11 parsel, zemin kat, 2 no'lu bağımsız bölüm ve ... ili, ... ilçesi, ... Mah.,1822 ada, 11 parsel, 1. kat, 4 no'lu bağımsız bölüm" belirtilmiş, 4 adet taşınmazın satışı karşılığında davacının 26.000.000,00 TL bedel ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
Tarafların hak ve yükümlülüklerinin düzenlendiği Sözleşmenin 7.1. maddesinde sözleşmeye konu taşınmazların tapuda satışının en geç 20/02/2023 tarihine kadar yapılacağı, sözleşmenin 7.2. maddesinde satışın belirtilen bu tarihte yapılamaması halinde sözleşmenin karşılıklı olarak cayılacağı / son bulacağı, yine sözleşmenin 7.4. maddesinde davalı mülk sahiplerinin taşınmazların tesliminden önce tüm emlak vergilerini, elektrik, su vs. faturalarını, aidat ve benzeri masrafları ödeyerek satış anında taşınmazları borçsuz olarak teslim edeceği ve taşınmazlar üzerinde ipotek, haciz vb. hak sınırlayıcı herhangi bir şerhin ya da kaydın olmayacağını kabul ve taahhüt etmişlerdir.
Hemen belirtmek gerekir ki, davacı, sözleşmenin 8.1.maddesi uyarınca 250.000 TL tutarı / peşinatı sözleşmede kararlaştırılan şekilde davalılara banka havalesi yoluyla ödemiştir.
Buraya kadar anlatılan hususlar hakkında çekişme yoktur.
Davacı, taşınmazlar üzerindeki takyidatlar en geç 20/02/2023 tarihi itibariyle giderilmediği ve taşınmazlar devre hazır hale getirilmediği için satışın gerçekleşmediğini ileri sürmüş, ödediği bedelin / peşinatın iadesini talep etmiştir.
Davalı, sözleşmeye konu taşınmazların tüm takyidatlardan ari şekilde devre hazır olduğunu, ancak davacının satım bedelini hazır edememesi sebebiyle satışın gerçekleşmediğini savunmuştur.
Uyuşmazlığın temeli, satışın neden gerçekleşmediği / kimin kusurlu olduğu noktasındadır.
Meselenin halli için, satışa konu edilen tüm taşınmazların takyidat ve tedavüllerini içeren aktif - pasif tüm tapu kayıtları celp edilmiş, dosya arasına alınmıştır. Yapılan incelemede; ... ili, ... ilçesi, ... mah., 1822 ada, 11 parsel, bodrum kat, 1 no'lu bağımsız bölüm, ... ili, ... ilçesi, ... mah.,1822 ada, 11 parsel, zemin kat, 2 no'lu bağımsız bölüm ve ... ili, ... ilçesi, ... mah.,1822 ada, 11 parsel, 1. kat, 4 no'lu bağımsız bölümde ayrı ayrı
... Vergi Dairesi Müdürlüğünün birden fazla beyan ve şerhi, ... 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin ...Esas sayılı dava dosyasına ait izaley-i şüyu davalıdır şerhi,... Bankası A.Ş.ye ait 20.000.000,00 TL bedelli 1. derece ve sırada ipotek tesis edildiği görülmüştür. O halde, davalıların (mülk sahiplerinin) sözlemeye aykırı şekilde taşınmazları tüm takyidatlardan ari şekilde devre hazır hale getirmedikleri, taşınmazların taraflar arasında kararlaştırılan tarih (en geç 20/02/2023) itibariyle üzerilerinde takyidat ve sınırlandırmaların bulunduğu, hasılı tapu kayıtları uyarınca satışın gerçekleşememesinde davalıların sözleşmeye aykırı hareket ettikleri ve kusurlu oldukları sonucuna varılmıştır. Davalıların taşınmazların devre hazır olduğu, üzerilerinde herhangi bir takyidat ve sınırlandırma olmadığı yönündeki gerçeği yansıtmayan savunmalarına, resmi tapu kayıtlar karşısında itibar edilmemiştir. Ayrıca, ticari sözleşmeler alanında uzman bilirkişi vasıtasıyla inceleme yaptırılmış, bilirkişi 20/05/2024 tarihli raporunda taraflarca kararlaştırılan 20/02/2023 tarihi itibariyle taşınmazların üzerinde takyidat ve sınırlandırmaların (vergi beyanı, şerh, izale-i şüyu davalı şerhi, ipotek) mevcut olduğunu, davalılar tarafından taşınmazların devre hazır hale getirilmediği ve sözleşmenin ihlal edildiği ifade edilmiştir. İlave gerekçe olarak mütalaaya iştirak edilmiştir.
Diğer taraftan; taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK 237/1). Oysa ki somut olayda, taraflar arasındaki dört adet taşınmaz satışına ilişkin sözleşme adi yazılı şekilde yapıldığından, yani resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir. Dolayısıyla, taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından ve geçersiz olduğundan taraflara herhangi bir hak ve borç doğurmaz, bu suretle geçersiz sözleşme uyarınca taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.
Yapılan açıklamalar karşısında; davacının taşınmazlar için ödemiş olduğu 250.000 TL tutarın / peşinatın (icra takibinde ön ödeme bedelinin) iadesini istemekte haklı olduğu sonucuna varılmıştır.
Davacı, 250.000 TL ön ödeme bedelinin yanı sıra ayrıca 4.869,86 TL ön ödeme bedeline işlemiş yasal faizi de (toplam 254.869,86 TL alacak) dava konusu etmiştir. Bu bağlamda, icra takibinde yer alan işlemiş faiz bakımından ayrıca değerlendirme ve hesaplama yapılması zorunludur. Bu çerçevede, davacı ... 26. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, taşınmazların devrinin gerçekleşmemesi ve ön ödeme bedelinin iade edilmemesi sebebiyle davalılara ihtarname keşide etmiş, 250.000 TL ön ödeme bedelinin işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 3 iş günü içerisinde ödenmesini ihtar etmiştir. Bahsi geçen ihtarname davalılara 13/04/2023 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş, ihtarnamede verilen 3 iş günü mehil süresi sonunda davalılar 19/04/2023 tarihi itibariyle herhangi bir ödeme yapmadıklarından temerrüte düşmüşlerdir. Davacı alacaklı tarafından icra takibi, takip talebi ve harç makbuzundan sabit olduğu üzere 20/04/2023 tarihinde başlatılmıştır. O halde, davacının, davalıların temerrüte düştükleri 19/04/2023 tarihi ile icra takip tarihi olan 20/04/2023 tarihi arasında işlemiş faiz alacağı mevcut olup, mahkememizce takip talebiyle bağlı kalınarak (ki adi kanuni faiz istenmiştir) yapılan hesaplamada 250.000 TL' nin 19/04/2023 - 20/04/2023 tarihleri arasındaki işlemiş faiz tutarı 61,64 TL olarak hesap edilmiştir. Dolayısıyla, davacının fazlaya ilişkin işlemiş faiz talebinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davanın kısmen kabul kısmen reddine, davalıların .... 18. İcra Müdürlüğünün ...Esas sayılı takip dosyasına yönelik ayrı ayrı yapmış oldukları itirazın iptaline takibin her iki davalı bakımından 250.000 TL Asıl Alacak (Ön Ödeme Bedeli) ve 61,64 TL İşlemiş Faiz olmak üzere toplam 250.061,64 TL üzerinden takip talebinde gösterilen şartlarla devamına, davacının fazlaya ilişkin işlemiş faiz talebinin reddine karar verilmiştir. Gerekçenin yukarıdaki bölümünde icra takibinde yer alan 250.000 TL cezai şart bedelinin işbu davada dava konusu edilmediği belirtilmiştir. İnfazda tereddüt yaşanmaması bakımından hüküm fıkrasında bu hususa dikkat çekilmiş ve "... 18. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı icra dosyasında takip konusu alacak kalemlerinden olan 250.000 TL Cezai Şart Bedelinin, eldeki işbu davada dava konusu edilmediğinden bu alacak kalemine yönelik ise herhangi bir karar verilmesine yer olmadığına" şeklinde ayrıca vurgulama yapılmıştır. Son olarak, taşınmazların satışı için gönderilen paralar, banka havalesi yoluyla nakit tutarlara ve dekontlara dayandığından dava konusu alacağın likit ve muayyen olduğu, İİK 67/2. maddesindeki yasal koşulların oluştuğu anlaşılmakla davacı lehine icra inkar tazminatına karar verilmiş, ancak reddedilen tutar bakımından davacının icra takibinde kötü niyetli olduğu davalılar tarafından ispatlanamadığından davalıların kötü niyet tazminatı talebinin yasal koşulların oluşmaması sebebiyle reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: (Gerekçesi ve Ayrıntısı Yukarıda Açıklandığı Üzere);
Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile;
1-Davalıların ... 18. İcra Müdürlüğünün .. Esas sayılı takip dosyasına yönelik ayrı ayrı yapmış oldukları İTİRAZIN İPTALİ ile, takibin her iki davalı bakımından 250.000 TL Asıl Alacak (Ön Ödeme Bedeli) ve 61,64 TL İşlemiş Faiz olmak üzere toplam 250.061,64 TL üzerinden takip talebinde gösterilen şartlarla DEVAMINA, davacının fazlaya ilişkin işlemiş faiz talebinin REDDİNE,
2-Alacağın likit ve muayyen olduğu anlaşılmakla, hükmedilen alacağın ( 250.061,64 TL ) %20'si oranında icra inkar tazminatının davalılardan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
3-Davalının kötü niyet tazminatı talebinin yasal koşullar oluşmadığından REDDİNE,
4-... 18. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı icra dosyasında takip konusu alacak kalemlerinden olan 250.000 TL Cezai Şart Bedelinin, eldeki işbu davada dava konusu edilmediğinden bu alacak kalemine yönelik ise herhangi bir KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
5-Kabul edilen dava değeri (250.061,64 TL) üzerinden alınması gereken 17.081,71 TL karar ve ilam harcından başlangıçta peşin alınan 1.828,20 TL harcın mahsubu eksik kalan bakiye 15.253,51 TL harcın davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
6-Davacı tarafından yargılama nedeniyle yapılan 1.828,20 TL peşin harç, 3.750,00 TL bilirkişi ücreti, 227,50 TL posta ve tebligat masrafı olmak üzere toplam 5.805,70 TL yargılama giderinin davanın kabul red oranına göre hesaplanan 5.696,17 TL'sinin davalılardan alınarak davacıya VERİLMESİNE, bakiye kalan yargılama giderinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
7-Davacı yargılama sırasında kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden kabul edilen dava değeri (250.061,64 TL) üzerinden hesaplanan ve karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/1. maddesi uyarınca belirlenen 39.509,25 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
8-Davalılar yargılama sırasında kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden reddedilen dava değeri (4.808,22 TL) üzerinden hesaplanan ve karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 3/2. ve 13/2. maddeleri uyarınca ret sebebi ortak olan davalılar lehine tek vekalet ücreti verilmesi ve hükmedilecek vekalet ücretinin reddedilen dava miktarını geçmemek koşulu ile belirlenen 4.808,22 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara VERİLMESİNE,
9-Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.200,00 TL arabuluculuk sarf ücretinin davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan ve tarafların haklılık durumlarına göre;
a) 3,139,63 TL'sinin davalılardan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
b) 60,37 TL'nin davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
10-HMK' nın 333. maddesi uyarınca taraflarca yatırılan ancak kullanılmayarak artan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde resen ilgili tarafa veya vekiline İADESİNE,
Dair, davacı ve davalı vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 03/07/2024
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır