T.C.
İSTANBUL
20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/541 Esas
KARAR NO: 2020/379
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 26/07/2019
KARAR TARİHİ: 18/09/2020
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili dava dilekçesi ile; taraflar arasında akdedilen 16/11/2018 tarihli “...Sistemine Alınma Taşınmazın Satılması Hakkında Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi” gereğince sözleşmeye konu İstanbul İli, Sarıyer İlçesi ... Köyü... Ada, ... Parsel, ... cilt no’da kayıtlı ... Sitesi No:...(...) Sarıyer/İstanbul adresinde bulunan taşınmazınızın 5.750.000-TL bedel üzerinden satılmasına konu olmak üzere müvekkili şirketten tanıtım, pazarlama ve aracılık hizmeti alındığını, sözleşme konusu olan gayrımenkulün davalı tarafça müvekkil şirket aradan çıkarılmak suretiyle, 2018 yılı Aralık ayı içerisinde 3. kişilere satıldığının müvekkil şirket tarafından haricen öğrenildiğini, sözleşmenin 4.3. maddesine aykırı olarak, sözleşme konusu gayrımenkulün satımına konu olmak üzere davalı şirkete gelen başvuruların müvekkil şirkete bildirilmemesi, müvekkil şirketin onayı olmaksızın davalı tarafça satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi nedeniyle yine sözleşmenin 4.7. maddesi gereğince müvekkil şirket tarafından ceza-i şart bedeline hak kazanıldığı açık olmakla birlikte, satış bedeli olarak davalı tarafça bildirilen 5.750.000-TL’nin %4’üne karşılık gelen 230.000-TL ceza-i şart bedelinin tebliğini takip eden 3 (üç) iş günü içerisinde ödenmesi ihtarını içeren Üsküdar ... Noterliği 18.01.2019 tarih...yevmiye numaralı ihtarnamenin keşide edilerek davalı şirkete tebliğ edildiğini, davalı şirket tarafından keşide edilen Beşiktaş ... Noterliği 24.01.2019 tarih ... yevmiye sayılı ihtarname kapsamında müvekkil şirketin davalı şirkete emlak danışmanlığı hizmeti verdiği ve müstakbel alıcıların tekliflerini müvekkil şirkete ilettiği yani sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirdiği ikrar edildiğini, taraflar arasında keşide edilen ihtarnameler gereğince davalı şirket tarafından cezai şart bedelinin ödenmemesi akabinde İstanbul ... İcra Müdürlüğü ... Esas numaralı dosyası ile icra takibi başlatıldığını beyanla İstanbul ...İcra Müdürlüğünün ...E sayılı dosyasında davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptali ile takibin devamına, %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan 16/10/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle; alacağın likit ve icra takibine yapılan itirazlarının haksız olmadığından icra ve inkar tazminatına hükmedilemeyeceğini, müvekkili şirket ile davacı arasında 16.11.2018 tarihinde akdedilen aracılık sözleşmesine istinaden müvekkili şirkete ait taşınmazın 5.750.000-TL bedelle satışı kararlaştırılmış ise de, davacı tarafından taşınmazın bu bedele satılamadığı gibi, aksine 4.250.000,00 TL gibi fahiş oranda düşük tekliflere müvekkil şirketi ikna etme süreci nedeniyle müvekkil şirketin zararı doğduğunu, sözleşmede belirtildiği üzere aracılık hizmeti yerine getirilmediğini, sözleşme çerçevesinde davacı müvekkil şirketin talebinden fahiş oranda düşük ve yalnızca iki teklif sunabilmiş olup müvekkili şirket açısından sözleşmenin hiçbir sonuç doğurmadığını, akabinde, davacının hiçbir aracılığı yahut katkısı olmaksızın, tamamen müvekkili şirket bünyesinde çalışan bir kişinin tesadüfen taşınmazın satılacağını söylediği bir 3. kişiye müvekkil şirketin görüşmeleri ve çabaları ile devredilmiş olup, ne ... Gayrimenkul’un, ne de bir başka kurumun bu süreçte en ufak bir katkısı olmadığını, müvekkili şirketin sözleşmeye herhangi bir aykırılığı bulunmayıp, kendi sahip olduğu taşınmaz üzerinde tasarruf serbestisi bulunduğunu, aracı kurumun komisyon ücretini hak etmemiş olduğu sabit olup, sözleşmeye aykırılık nedeniyle hak kazanıldığı iddia edilen cezai şarta ilişkin hükümlere müvekkil şirketin aykırılıkta bulunduğunu gösterir hiçbir durum bulunmadığını, sözleşmenin cezai şarta ilişkin 4.7. maddesinde “.. eğer satış işlemine aracılık ediyorsa…” hükmü yer almakta olup, müvekkil şirketin kendi imkânları ile gerçekleştirdiği satış işlemi üzerine ne komisyon hususunda, ne de cezai şarta ilişkin olarak davacı lehine bir alacak doğmadığının sözleşme hükmünden de açık olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur.
DELİLLER : İstanbul ...İcra Müdürlüğünün...Esas sayılı icra dosyası, 16/11/2018 tarihli sözleşme, tapu kayıtları, tanık anlatımları, arabuluculuk tutanağı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; Dava davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine İİK 67 maddesi kapsamında açılan itirazın iptali davasıdır.
Dosyanın İstanbul ... Tüketici Mahkemesi'nin 01/08/2019 tarih, ...esas, ... karar sayılı görevsizlik kararı ile Mahkememize tevzi edildiği ve Mahkememizin 2019/541 esasına kaydedildiği görüldü.
Davacı şirket vekili taraflar arasında imzalanan Taşınmazın Satılması Hakkında Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi gereğince cezai şart bedeli alacağına dayalı borcunun ödenmediğini, bu nedenle başlattığı icra takibine davalının haksız itirazının iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı şirket vekili davacı şirketin gayrimenkul satışına aracılık etmemesi nedeniyle komisyon alacağı veya cezai şart alacağı talep etmesi mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... Esas Sayılı icra dosyasının incelenmesinde; Alacaklı davacı tarafından borçlu davalı aleyhine 16.11.2018 tarihli “...Alınma Taşınmazın Satılması Hakkında Gayrımenkul Aracılık Sözleşmesi” 4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.5., 4.6. ve 4.7 maddeleri gereğince cezai şart bedeli alacağına ilişkin başlatılan adi takip yolu ile icra takibine borçlu davalı tarafından süresinde itiraz edilmesi üzerine icra takibinin durdurulmasına karar verildiği ve itirazın iptali davasının süresinde açıldığı anlaşılmıştır.
TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmış, 520/3. maddesinde "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz" düzenlemesine yer verilmiştir.
Taraflar arasında usulüne uygun taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yapıldığı, tarafların sözleşme şartlarını karşılıklı olarak görüşerek kararlaştırdıkları, hizmet bedelini karşılıklı müzakere ile belirleyerek matbu yazılı olan %3 oranını değiştirerek %2 oranını belirledikleri anlaşılmıştır.
Taraflar arasında imzalanan 16/11/2018 tarihli sözleşmenin incelenmesinde;
Sözleşme konusunun davalı şirketin maliki olduğu veya satmaya yetkili olduğu taşınmazın satışını gerçekleştirmek için davacının vereceği tanıtım, pazarlama, aracılık hizmetleri ve bunlar karşılığında davalı tarafından ödenecek ücret ve davalının yükümlülüklerinin düzenlenmesine dair olduğu,
Sözleşmenin 4.3. maddesinde, "müşteri sözleşmede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak 3. kişilerden kendine gelen tüm başvuruları ...’e bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile...’in, onayı olmadan satış ve/veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan,kabul ve taahüt eder" düzenlemesine yer verildiği,
Sözleşmenin 4.4. maddesinde, "müşteri iş bu sözleşmenin süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin satış ve/veya satış vaadi işleminde bulunmamayı peşinen beyan kabul ve taahhüt eder" düzenlemesine yer verildiği,
Sözleşmenin 4.7. maddesinde, “... eğer satış işemine aracılık ediyorsa, müşteri işbu sözleşmenin 4.1., 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 maddelerindeki taahütlerini yerine getirmemesi halinde...’e satış bedeli olarak belirtilen meblağın %4 + KDV’sine denk düşen bedeli cezai-şart olarak ödemeyi kabul eder” düzenlemesine yer verildiği,
Sözleşmenin süresinin taraflarca imzalandığı tarihten itibaren 45 gün olarak belirlendiği, taşınmazın satış bedelinin 5.750.000-TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
...Tapu Müdürlüğü'nden uyuşmazlık konusu Sarıyer İlçesi,...Mahallesi,...Ada, ... Parselde kayıtlı... Blok... nolu bağımsız bölüme ait tapu kayıtları celp edilmiş, taşınmaza ait takyidatlı TAKBİS raporu UYAP üzerinden temin edilmiştir. İlgili tapu kayıtlarının incelenmesinde; taşınmazın 28/12/2018 tarihinde davalı şirket tarafından dava dışı ...'a satıldığı anlaşılmıştır.
Davacı vekili tarafından, uyuşmazlık konusu taşınmaza ilişkin davacı şirket tarafından yapılan ilan ve işlemlere ilişkin kayıtlar ile dava dışı 3. kişiler ile yapılmış gayrimenkul görme ve hizmet bedeli başlıklı sözleşmeler sunulmuştur.
02/09/2020 tarihli duruşmada davacı tanıkları dinlenilmiştir.
Davacı tanığı ...'ın beyanında özetle; "Davacı şirkette portföy danışmanı olarak çalıştığını, 2018 yılı Aralık ayında davalı ...İnşaat firmasının çalıştığı şirketle gayrimenkul aracılık sözleşmesi imzaladığını, daha sonra imzalanan sözleşmeye istinaden satışa konu villada yer gösterme yaptıklarını, fiyat teklifleri aldıklarını, bunları davalı şirkete ilettiklerini, sonradan sözleşmeye konu villayı kendilerinin sattığını öğrendiklerini, davalı ile sözleşme imzalandıktan sonra sözleşmeye konu villada kiracı olduğunun söylenerek kiracının kira kontratını ve iletişim bilgilerini kendilerine gönderdiğini, villada kiracı olarak bulunan Alman vatandaşı ile görüştüklerini, kiracının yer göstermeyle ilgili sıkıntı çıkarmadığını, kaç kişiye yer gösterme işlemi yaptıklarını hatırlamadığını ama bunlarla ilgili yazılı kayıtların varolduğunu, sözleşme konusu villanın satışının yapılabilmesi için gerekli takip işlemlerini kendisinin ve diğer çalışan arkadaşı ...'in yaptığını, davalı şirketin bu dönem nakit sıkışıklığı olduğundan villanın 1 aylık süre içerisinde satılmasını istediğini, sözleşmeyi de bu nedenle süreli olarak yaptıklarını, zaten bu süre içerisinde villayı satacaklarını ancak bilgileri dışında 3. bir kişiye davalının satmış olduğunu," beyan ettiği görülmüştür.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, incelenen takip dosyası, toplanıp değerlendirilen delillere göre;Taraflar arasında 16/11/2018 tarihinde usulüne uygun olarak Taşınmazın Satılması Hakkında Gayrımenkul Aracılık Sözleşmesi yapıldığı, sözleşme süresinin 45 gün olarak kararlaştırıldığı, davalının, davacı komisyoncuyu devre dışı bırakarak taşınmazı, sözleşme süresi içinde tapuda dava dışı üçüncü kişiye 28/12/2018 tarihinde sattığı, taraflar arasında yapılan sözleşmede taşınmazın satış bedelinin 5.750.000-TL olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4.7 maddesinde ise davalının 4.1., 4.3, 4.4, 4.5, 4.6 maddelerindeki taahütlerini yerine getirmemesi halinde satış fiyatı üzerinden %4 cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 4.3 maddesinde davalının 3. Kişilerden kendine gelen tüm başvuruları davacıya bildirmeyi ve bu kişilerle davacının onayı olmadan satış yapmamayı, sözleşmenin 4.4 maddesinde davalının gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşlar aracılığı ile satış yapmamayı taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Bu kararlaştırmalar sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde geçerli ve tarafları bağlayıcıdır.
Davalı vekilinin, davacı ... taşınmazın satışı konusunda herhangi bir hizmet sunmadığı savunması, dosyaya davacı tarafça sunulan gayrımenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmelerine dair kayıtlar ile bu kayıtları doğrular mahiyetteki tanık anlatımı karşısında yerinde değildir.
Tüm dosya kapsamından; davalının aracılık sözleşmesi süresi içinde taşınmazı dava dışı 3. kişiye tapuda satış işlemi yaparak sözleşmenin 4.3 ve 4.4 maddelerinde düzenlenen taahhütlerine aykırı davrandığı, bu nedenle davacının sözleşmenin 4.7 maddesinde kararlaştırılan satış bedelinin %4+KDV'si kadar cezai şart bedelini talep hakkı bulunduğu, davaya konu icra takibinde 230.000-TL alacak talep edildiği, talep edilen tutarın kararlaştırılan satış bedelinin %4'ü kadar olduğu anlaşılmakla, davanın kabulü ile İstanbul ... İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı takip dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin aynen devamına, alacak likit ve itiraz haksız olduğundan asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının borçlu davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; İstanbul ... İcra Müdürlüğü'nün... esas sayılı takip dosyasına yapılan İTİRAZIN İPTALİ ile takibin aynen DEVAMINA,
2-Asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi gereğince hükmolunan kısım üzerinden hesaplanan 15.711,30-TL nisbi karar harcından peşin yatırılan 2.777,83-TL harcın mahsubu ile bakiye kalan 12.933,47-TL harcın davalıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,
4-Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle arabuluculuk faaliyeti sona erdiğinden 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 1.320,00-TL'nin davalıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,
5-Davacı tarafça yatırılan 2.777,83-TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvuru harcı, 6,40-TL vekalet harcı, 150,90-TL tebligat-posta gideri olmak üzere toplam 201,70-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
7-Davacı taraf yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen 24.550,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
8-Taraflarca yatırılan ve bakiye kalan gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatıran tarafa re'sen iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı HMK'nın 345. maddesi gereğince gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkca okunup usulen anlatıldı.18/09/2020
Katip ...
e-imza *
Hakim ...
e-imza *