T.C.
İSTANBUL
20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/109 Esas
KARAR NO: 2021/215
DAVA: Tapu İptali ve Tescil / İtirazın İptali (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 18/02/2020
KARAR TARİHİ: 04/03/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil / İtirazın İptali (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili tarafından sunulan 18/02/2020 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalının, ... 6.Noterliğinde düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesini imzaladıklarını, Sözleşmenin 2 Maddesi gereğince müvekkili 5 100.000$ sözleşme bedelini 09.12.2014 tarihinde 2.500,000$, 17.03 .2015 tarihinde 430,000$, 15.06.2015 tarihinde 430.000$, 15,09.2015 tarihinde 430.000$, 05.12.2015 tarihinde 430.000$, 15.03.2016 tarihinde 430.000$, 15.06.2016 tarihinde 450.000$ olmak üzere ödeme yaptığını, böylelikle müvekkilinin sözleşme gereği edimini yerine getirdiğini, davalının sözleşmenin 3.2 maddesi gereği satış vaadi edilen bağımsız bolümü en geç 29.10.2016 tarihine kadar anahtar teslimi bitirmeyi taahhüt ettiğini, yine sözleşmenin 3.6.madddesi gereğince ilgili bağımsız bölümün tapu ferağ takririni müvekkiline her türlü takyidattan ari olarak vereceğini kabul ve taahhüt ettiğini, sözleşmenin 3.4 maddesinde bağımsız bolümün teslim tarihinden itibaren 90 günlük süre içerisinde taahhüdün yerine getirilmesiyle herhangi bir gecikme cezası ödemeyeceğini, ancak teslim tarihi bu süreyi geçer ise yapılan ödeme toplamı üzerinden aylık %0,5 oranında gecikme cezasının ödeneceğini, davalının taahhüt ettiği inşaatın sosyal donatı alanlarını yapmadığını, projede mevcut mağazaları bitirilmediğini, inşaat faaliyetlerini durdurduğunu, taahhüt ettiği teslim tarihi üzerinden 4 yıldan fazla zaman geçtiğini, müvekkiline satışı vaat edilen gayrimenkulun teslim edilebilecek durumda olmadığını, ayrıca gayrimenkulun bankalara ipotek verilmesi suretiyle takyidatlı hale geldiğini, gayrimenkulün ipotekler nedeni ile satılma tehdidi ile karşı karşıya olduğunu, müvekkilinin sözleşmesi gereği edimini yerine getirdiğini ancak davalının edimini yerine getirmediğini, bu nedenle ödenen bedelin müvekkiline iadesinin gerektiğini, sözleşme şartlarını kendi kusuru ile yerine getirilmesini imkânsız kılan davalının, müvekkiline sözleşmeden doğan tüm menfi ve müspet zararların da karşılaması gerektiğini, davalının, ... 6. Noterliği ...tarih ve ... ihbarname ile müvekkilinin satın almayı vaad ettiği gayrimenkulu süresinde teslim edemediğini beyan ile sözleşmenin 3.4 maddesinde yazılı bulunan gecikme cezasını da ödeyeceğini belirten ihbarname gönderdiğini, buna rağmen davalı yukarıda izah olunduğu üzere haksız ve mesnetsiz olarak icra takibine itiraz ettiğini, icra takibine yapılan itiraz sonrasında Arabuluculuğa müracaat edildiğini ve ancak çözüm üretilemediğini 24.01.2020 tarihli arabulucu tutanağını Sayın Mahkemeye, davalı, 4 yıl süreye rağmen inşaat taahhütlerini yerine getirmediğini, getirebilme olanağının da olmadığını, bu nedenle müvekkilince ödenen 5.100.000 $ ile icra takibinde konu edilen cezai şart ve faizlerini bu dava ile istediklerini, davalı satış vaadine konu edilen bedeli, müvekkilinden tahsil ettiğini, ancak gayrimenkulu tam ve eksiksiz olarak yapıp teslim etmediğini, teslim tarihinden itibaren 4 yıldan fazla zaman geçtiğini, yapıp teslim etmeye de niyetinin olmadığını, gayrimenkul üzerinde ayrıca takyidaîlar oluşturmak suretiyle müvekkilinin alacağını da alabilmesi imkânının ortadan kaldırmaya çalışıldığını, müvekkilinin alacağının teminat altına alınmadığını bu nedenle 7 950.603,03$ tutarındaki alacağı karşılayacak miktarla sınırlı olmak üzere davalının menkul ve gayrimenkul malları ile 3 şahıslardaki hak ve alacakları üzerine ihtiyati haciz kararı verilmesini istediklerini beyanla davalı ve müvekkilince imzalanan ... 6 Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin ifasını, tapuda 37/38 Pafta, 30 Ada, 169 Parselde inşa edilen ... 44 katta 346/112468 arsa paylı 349 bağımsız bölüm numaralı gayri menkulün sosyal donatı alanları tamamlanmış olarak ve tüm takyidatlardan ari olarak mülkiyetinin adına tescilini, sözleşme gereğince 29.01.2017 tarihinden itibaren aylık 25.500$ cezai şartın davalıdan tahsilini, davalı edinimini tam ve noksansız ifasının imkânsız olması halinde ... 31. icra Müdürlüğü nezdinde açılan ... E, sayılı dosyadaki haksız ve mesnetsiz itirazın iptali ile dosyadaki kayıtlarla takibin devamını, %20'den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatının davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini, davalının temerrüde düşmesi, alacağın teminat altına alınmamış bulunması nedeniyle, davalının borca yeter miktarda menkul ve gayri menkulleri ile 3 şahıslardaki hak ve alacaklarına ihtiyaten haciz karan verilmesini, dava masraf ve ücreti vekâletin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili tarafından sunulan 09/03/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacı vekili talebinin net olmadığını, taleplerinin birbiriyle çelişir nitelikte olduğunu, davanın, müvekkili hakkında gerek satış bedeline ilişkin asıl alacak ve faizi, gerekse cezai şart talebi ile yapılan icra takibine itirazları üzerine açılan itirazın iptali davası olduğunu, buna rağmen davacı vekilinin terditli biçimde ve sözleşmeden dönülmeden istenmesi mümkün olmadığı halde, sözleşme bedelinin tamamı ile cezai şart talep ettiğini ve aynı zamanda itirazın iptalini de istediğini, oysa itirazın iptali davasının nevi şahsına münhasır bir dava olduğunu, onunla birlikte terditli olarak bir başka istekte bulunulmasının mümkün olmadığını, itirazın iptali davaları kaynağını İcra İflas Kanunundan aldığını, kendine has özellikleri olduğunu ve yargılama sonucunda icra inkâr tazminatı gibi yine İİK'dan kaynaklanan hükümlere yer verilmesi gereken bir dava olduğunu, davacı vekilinin hem itirazın iptalini isteyip, hem de sözleşmeden dönmediği halde sözleşme bedelini geri istemesinin mümkün olmadığını, yapılan takipte cezai şart talep ediliyor ise sözleşmenin ayakta kalması gerektiğini, ancak sözleşme ayakta ise sözleşme hükümlerine atfen cezai şart istenebileceğini, eğer satış bedelinin iadesi isteniyor ise sözleşmenin feshedilmiş olması, sözleşmeden dönülmüş olması gerektiğini, ancak bu takdirde de cezai şart istenmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle, davacı vekilinin ne istediğini öncelikle ve kesinlikle açıklaması gerektiği, bu şekilde belirsiz isteklerin davanın seyrini belirsizleştirdiğini ve verecekleri cevapların niteliğini de etkilediğini, davacı vekili, taşınmazın tapu kaydının üzerine devredilmesini ve adına tescilini talep ettiğini, bu konuda taraflar arasında bir ihtilafın olmadığını, satış bedeli üzerinden kesilecek fatura KDV tutarının davacı tarafından ödendiğinde tapu devrinin yapılacağını, ancak davacı vekili yapmış olduğu icra takibinde, gayrimenkulu satın alırken ödemiş olduğu 5.100.000-ABD dolarını da takibe konu ettiğini, bu durumda iki istek, hem tescil, hem de satış bedeli iadesinin istenildiğini ve isteklerin birbirleriyle çeliştiğini, eğer dava itirazın iptali davası ise, tescil talebinin mümkün olmadığını ve tescile ilişkin talebin reddi gerektiğini, öte yandan dava bağımsız bölümü davacı adına tescili talebi ise, icra takibindeki satış bedelinin iadesine yönelik talebin hukuki dayanağının ortadan kalktığını, dava dilekçesindeki itirazın iptali ve icra dosyasındaki talepler açısından davacı vekili, yapmış olduğu icra rakibinde satış bedelinin iadesinin yanı sıra, cezai şart isteminde de bulunduğunu, satış bedelinin iadesi ne yönelik isteminin, sözleşme feshedilmeden dinlenmesinin mümkün olmadığını, sözleşmeden dönülmesi ile satış bedelinin talep edilebileceğini, sözleşme geçerli olduğu sürece ancak sözleşmeden kaynaklı cezai şart, vs. gibi konularda takibin yapılabilineceğini, inşaatın %96 oranında tamamlandığını, bu aşamada sözleşmeden dönülmesinin mümkün olmadığını, bu nedenlerle icra takibindeki satış bedeline yönelik talep yönünden, davanın reddinin gerektiğini, davacı tarafı icra takibinde gecikme cezası talep ettiğini, ancak ortada muaccel ve hesaplanabilir bir gecikme cezasının mevcut olmadığını, Sözleşmenin 2.4. maddesine göre; satın alınan bağımsız bölümün fiili teslimi ile eş zamanlı olarak, fatura kesilecek ve buna göre tahakkuk edecek KDV miktarının davacı tarafından ödeneceğini, satın alınan dairenin değeri sözleşmeye göre KDV hariç 5.100.000-$ olduğunu, buna göre davacının ödemesi gereken KDV miktarının talep ettiği gecikme cezasının çok üzerinde olduğunu, gecikme cezasının peşin ödeneceğine dair sözleşmede herhangi bir hükmün olmadığını, icra takibinde talep edilen cezai şart miktarının kabul edilmez ve hesaplama yönteminin yanlış olduğunu, 32 Sayılı Türk Parası Kıymeti Koruma Kararnamesinde yapılan değişiklik nedeniyle dolar olarak gecikme cezası talep edilemeyeceğini, eğer gecikme cezası hakları mevcut ise, bunun, Türk Parası üzerinden hesap edilmesinin yasal bir zorunluluk olduğunu, bu nedenlerle, dolar üzerinden gecikme cezası talep edilmesinin mümkün olmadığını, davacı, dava dilekçesi ile birlikte ihtiyati haciz talebinde bulunduğunu, Sayın Mahkeme tarafından bu talebin kabul edildiğini, 26.02.2020 tarihinde, ... ili, ... ilçesi ... kâin 30 ada, 169 parselde kayıtlı arsa üzerinde bulunan gayri menkullerden 22. Kule 44. Katta yer alan 349 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerine ihtiyati haciz konulmasına karar verildiğini, bu kararın doğru olmadığı nedeniyle ihtiyati hacze İİK Madde 265 uyarınca itiraz ettiklerini, çünkü davacının varsa gecikme cezası alacağı muaccel bir alacak olmadığını, gecikme cezası alacağının mevcut olup olmadığı ve varsa ne kadar olduğu yargılamaya muhtaç olduğu, ancak yargılama ile sabit olacak bîr hakkın peşinen elde edilmesi, hukuka ve iyi niyet kurallanna aykırı olduğu, bütün bunların yanı sıra müvekkili şirketin asla ödeme güçlüğü içinde olan bir şirket olmadığını, davacının varsa gecikme cezası alacağı fazlasıyla karşılayabilecek ekonomik yeterlilikte olduğunu, bu anlamda da ihtiyati haciz kararı verilmesinin doğru olmadığını, öte yandan mahkemece verilen ihtiyati haciz kararında "sadece dava konusu taşınmaz olan Davacıya ait 349 no'lu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati haciz konulmasına" karar verilmesine rağmen, ana gayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerde yapılan yeni düzenlemeye göre oluşan yeni 349 no'lu bağımsız bölüm üzerine yani yanlış kayıt üzerine ihtiyati haciz konulduğunu, bunun da kesinilikle düzeltilmesi gerektiğini, davacının taşınmazının eski 349 yeni 572 no'lu bağımsız bölüm olduğunu, beyanla davacı vekili taleplerinin somutlaştırılmasını, ek beyanda bulunma haklarını saklı tutarak, gerek satın almış olduğu bağımsız bölümün adına tescilini, gerekse cezai şartın tahsilini ve yapmış olduğu icra takibi ile ilgili olarak itirazın iptali talepleri yönünden davanın reddini, İhtiyati haczin kaldırılmasını, kaldırılmaması halinde, ihtiyati haczin, Sayın Mahkemenin kendi vermiş olduğu karara uygun biçimde eski 349 yeni 572 no'lu bağımsız bölüm üzerine kaydırılmasını, yapılan yargılama masraflarının ve avukat ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER : ... 31. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı icra dosyası, Tapu kayıtları, ... 6.Noterliğinde düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi, ... 6. Noterliği'nin ...tarih ve ... yevmiye sayılı ihbarname, ödeme dekontları, yapı ruhsatı, arabulucu tutanağı, keşif, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.
... 31. İcra Dairesi'nin ... esas sayılı icra dosyasının incelenmesinde; alacaklı davacı ... tarafından borçlu davalı ... aleyhine, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan 5.100.000,00-$(USD) asıl alacak, 1.983.603,03-$(USD) işlemiş faiz, 867.000,00-$(USD) cezai şart olmak üzere toplam 7.950.603,03-$(USD) alacağa ilişkin adi takip yoluyla icra takibi başlatıldığı, borçlu davalı tarafından süresinde yapılan itiraz üzerine takibin durdurulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Mali Müşavir Bilirkişi ..., İnşaat Mühendisi Bilirkişi ... ile Mimar Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 21/12/2020 alındı tarihli bilirkişi raporuna göre; Dava konusu olan ve tapuda ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi 37/38 pafta 30 ada 169 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan, 2. kule, 44- kat, 572 no.lu (Eski 349) bağımsız bölüm için;
Keşif günü itibari yerinde yapılan incelemelerde; dava konusu taşınmazın içinin büyük oranda teslime hazır hale getirilmiş ve projenin genel inşaat seviyesinin %96 olması ile yapı kullanma izin belgesi olmasa da imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınarak cins değişikliği yapılarak kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen site içerisindeki eksiklikler ve sitenin genel anlamda şantiye ortamı şeklinde olması sebebi ile dava konusu taşınmazın oturulabilir ve teslime hazır hale gelmiş sayılamayacağı bu nedenle davalı tarafın sözleşmeye göre edimini yerine getirmiş olmadığı,
Keşif günü itibari ile proje kapsamında devam eden inşaat faaliyeti olmadığı,
Sayın Mahkemece dava konusu taşınmazın tesliminin kabulü halinde İnşaata başlanması halinde, eş zamanlı ve koordinasyonlu çalışma ile sosyal donatı alanlarındaki eksikliklerin ve bağımsız bölümdeki eksikliklerin 3 ay içerisinde giderilebileceği, ancak İnşaat faaliyetlerine ne zaman başlanacağı ve taşınmaz üzerinde çok yüksek değerli ipotekler olduğundan takyidattan ari teslimin ne zaman yapılabileceği bilinemediğinden teslim süresinin de öngoriilemeyeceği,
Davacı yanın beyanından, davalı yanın da cevap dilekçesinden anlaşıldığı üzere davacı taraf olan alıcının, sözleşmede kararlaştırılan 5.100.000,00 USD'nin tamamını davalı tarafa Ödediği, bu nedenle davacı tarafın sözleşmeye göre edimini yerine getirdiği,
Taşınmazın konumlu olduğu ... Projesi İle ilgili durdurulma kararının, müteahhittin kusurundan kaynaklanmadığı, belediyenin siluet çalışmalarından kaynaklandığı ve tüm inşaatı kapsadığı, İnşaatın resmi makanlardan kaynaklı durdurulması neticesinde meydana gelen gecikmenin, sözleşmenin 6,1 maddesine göre mücbir sebep olarak değerlendirildiği, bu durumda dava konusu taşınmazın teslim süresine 21 gün eklenmesi gerektiği,
Sayın Mahkemece sözleşmenin 3.4 maddesi kapsamında davacının Ödemiş olduğu 5.100.000,00 USD ile ilgili cezai şart alacağı bulunduğunun kabulü halinde, davacı cezai şart alacağı (aylık %0,5 oranı ile) aylık 25.500 USD den (870/30 =29) 29*25.500= 739,500 USD olacağı,
Sayın Mahkemece; davacının 5.100,000,00 USD asıl alacak ile ilgili, ödeme tarihleri itibariyle işlemiş faiz talebinin kabulü halinde; takip tarihindeki davacı işlemiş faiz alacağının 894,967,65 USD olacağı,
Sayın Mahkemece; davacının 5.100.000,00 USD asıl alacak ile ilgili işlemiş faiz alacağının, inşaatın teslim edilmesi gereken tarih itibariyle hesaplanması gerektiğinin kabulü halinde takip tarihindeki davacı işlemiş faiz alacağının 567,088,83 USD olacağı tespit edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama ve tüm dosya kapsamına göre; dava; davacı tarafından davalı aleyhine taraflar arasındaki satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan edimlerin yerine getirilerek sözleşmenin aynen ifası ile tamamlanmış olarak ve tüm takyidatlardan ari olarak mülkiyetinin davacı adına tescili, olmadığı takdirde taşınmaza ilişkin ödenen bedel, işlemiş faizi ve cezai şart alacağından kaynaklanan alacağa ilişkin başlatılan icra takibine yönelik İİK 67 maddesi kapsamında açılan itirazın iptali davasıdır.
Davacı taraf, davalı ile aralarındaki satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesine ilişkin bedel ödenmesine rağmen sözleşmeden kaynaklanan edimlerin davalı tarafça yerine getirilmediğini, bu nedenle sözleşmenin aynen ifası ile taşınmazın tamamlanmış şekilde tüm takyidatlardan ari olarak mülkiyetinin davacı adına tesciline bunun mümkün olmaması halinde taşınmaza ilişkin ödenen bedel, işlemiş faizi ve cezai şart alacağından kaynaklanan alacağa ilişkin başlatılan icra takibine davalı borçlu tarafça yapılan itirazın iptaline, takibin devamına, kötüniyetli karşı tarafın icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı tarafça yargılama sırasında son celseden önce sunulan beyan dilekçesi ile aynen ifaya dayalı tapu iptal taleplerinden vazgeçtiklerini, başlattıkları icra takibine yapılan itirazın iptaline karar verilmesini talepleri yönünden davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı taraf, sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesinin müvekkilden kaynaklanmadığını, inşaatın idarenin kararıyla durdurulduğunu bunda müvekkilinin kusurunun olmadığını, davacının hem aynen ifa talep edip hemde bedel iadesi talep etmesinin haksız olduğunu, ayrıca sözleşme ayaktaymış gibi bedel iadesi yanında cezai şart istenemeyeceğini bu nedenle davanın reddine ve kötüniyetli alacaklı tarafın kötüniyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; taşınmazın ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... caddesi, 30 ada 169 parselde kain, 23.859,54 m² büyüklüğünde, 1. Kule, 31. Kat, 572 (eski 349 nolu) bağımsız bölüm olduğu ve tapuda davalı ... Ticaret A.Ş. Adına kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde toplam 660.000.000-$ miktarında ipotek kaydı bulunduğu anlaşılmıştır.
... 31. İcra Dairesi'nin ... esas sayılı icra dosyasının incelenmesinde; alacaklı davacı ... tarafından borçlu davalı ... Gayrimenkul aleyhine, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan 5.100.000,00-$(USD) asıl alacak, 1.983.603,03-$(USD) işlemiş faiz, 867.000,00-$(USD) cezai şart olmak üzere toplam 7.950.603,03-$(USD) alacağa ilişkin adi takip yoluyla icra takibi başlatıldığı, borçlu davalı tarafından süresinde yapılan itiraz üzerine takibin durdurulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan 02/10/2020 tarihli keşif sonrası düzenlenen Mali Müşavir Bilirkişi ..., İnşaat Mühendisi Bilirkişi ... ile Mimar Bilirkişi... tarafından düzenlenen 21/12/2020 alındı tarihli bilirkişi raporuna göre; Dava konusu olan ve tapuda ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Caddesi 37/38 pafta 30 ada 169 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan, 2. kule, 44- kat, 572 no.lu (Eski 349) bağımsız bölüm için;
Keşif günü itibari yerinde yapılan incelemelerde; dava konusu taşınmazın içinin büyük oranda teslime hazır hale getirilmiş ve projenin genel inşaat seviyesinin %96 olması ile yapı kullanma izin belgesi olmasa da imar affı kapsamında yapı kayıt belgesi alınarak cins değişikliği yapılarak kat mülkiyetine geçilmiş olmasına rağmen site içerisindeki eksiklikler ve sitenin genel anlamda şantiye ortamı şeklinde olması sebebi ile dava konusu taşınmazın oturulabilir ve teslime hazır hale gelmiş sayılamayacağı bu nedenle davalı tarafın sözleşmeye göre edimini yerine getirmiş olmadığı, keşif günü itibari ile proje kapsamında devam eden inşaat faaliyeti olmadığı, Sayın Mahkemece dava konusu taşınmazın tesliminin kabulü halinde İnşaata başlanması halinde, eş zamanlı ve koordinasyonlu çalışma ile sosyal donatı alanlarındaki eksikliklerin ve bağımsız bölümdeki eksikliklerin 3 ay içerisinde giderilebileceği, ancak İnşaat faaliyetlerine ne zaman başlanacağı ve taşınmaz üzerinde çok yüksek değerli ipotekler olduğundan takyidattan ari teslimin ne zaman yapılabileceği bilinemediğinden teslim süresinin de öngörülemeyeceği, Davacı yanın beyanından, davalı yanın da cevap dilekçesinden anlaşıldığı üzere davacı taraf olan alıcının, sözleşmede kararlaştırılan 5.100.000,00 USD'nin tamamını davalı tarafa ödediği, bu nedenle davacı tarafın sözleşmeye göre edimini yerine getirdiği, taşınmazın konumlu olduğu ... Projesi ile ilgili durdurulma kararının, müteahhittin kusurundan kaynaklanmadığı, belediyenin siluet çalışmalarından kaynaklandığı ve tüm inşaatı kapsadığı, İnşaatın resmi makanlardan kaynaklı durdurulması neticesinde meydana gelen gecikmenin, sözleşmenin 6.1 maddesine göre mücbir sebep olarak değerlendirildiği, bu durumda dava konusu taşınmazın teslim süresine 21 gün eklenmesi gerektiği, Sayın Mahkemece sözleşmenin 3.4 maddesi kapsamında davacının Ödemiş olduğu 5.100.000,00 USD ile ilgili cezai şart alacağı bulunduğunun kabulü halinde, davacı cezai şart alacağı (aylık %0,5 oranı ile) aylık 25.500 USD den (870/30 =29) 29*25.500= 739,500 USD olacağı, Sayın Mahkemece; davacının 5.100,000,00 USD asıl alacak ile ilgili, ödeme tarihleri itibariyle işlemiş faiz talebinin kabulü halinde; takip tarihindeki davacı işlemiş faiz alacağının 894,967,65 USD olacağı, Sayın Mahkemece; davacının 5.100.000,00 USD asıl alacak ile ilgili işlemiş faiz alacağının, inşaatın teslim edilmesi gereken tarih itibariyle hesaplanması gerektiğinin kabulü halinde takip tarihindeki davacı işlemiş faiz alacağının 567,088,83 USD olacağı tespit edilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık taraflar arasında imzalanan ... 6.Noterliğinde düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi kapsamında davalının edim ve yükümlülüklerine yerine getirip getirmediği, davalının taşınmaz için ödediği bedeli faizi ve sözleşmedeki cezai şartla birlikte geri isteyip isteyemeyeceğinden kaynaklı olup, davacı tarafça dava konusu sözleşmeye ilişkin taşınmaz bedeli olan 5.100.000,00-$(USD)'nin davalıya ödendiği sabit olup bu hususta taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır.
Davacı tarafça davalının satış vaadi ve inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimine yerine getirmediğinden bahisle terditli olarak öncelikle aynen ifası ile taşınmazın tamamlanmış şekilde tüm takyidatlardan ari olarak mülkiyetinin davacı adına tesciline bunun mümkün olmaması halinde taşınmaza ilişkin ödenen bedel, işlemiş faizi ve cezai şart alacağından kaynaklanan alacağa ilişkin başlatılan icra takibine davalı borçlu tarafça yapılan itirazın iptaline karar verilmesi talep edilmiş olup, yargılama sırasında davacı tarafça öncelikle talep olan sözleşmenin aynen ifası ile taşınmazın tamamlanmış şekilde tüm takyidatlardan ari olarak mülkiyetinin davacı adına tesciline yönelik talepten vazgeçildiğinden bu hususta karar verilmeyerek, davacı tarafın terditli talebinden ikinci olan itirazın iptali talebi yönünden inceleme ve değerlendirme yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.
Bu kapsamda davacı tarafça dava konusu icra takibinde davalıya ödediği taşınmaz bedeli olan 5.100.000,00-$(USD)'nin işlemiş faizi ve sözleşmedeki geç teslimden kaynaklı cezai şart isteminde bulunulmakla, taraflar arasındaki sözleşmeye ilişkin davacı tarafça taşınmaz bedeli olan 5.100.000,00-$(USD)'nin davalıya ödendiği sabit olup, mahallinde yapılan keşif sonrası düzenlenen dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bulunan bilirkişi raporundaki tespitler ile davalı tarafça sözleşmeden kaynaklanan yükümlüklerin yerine getirilmediği, bunun hem belediye tarafından siluet çalışmaları kapsamında inşaatın durdurulması ve hava koşullarından kaynaklı olarak mücbir sebebe dayandığı hem de söz konusu inşaatın durdurulmasına yönelik idarenin kararı ortadan kalkmasına rağmen inşaata devam etmeyen ve tamamlayamayan davalının kendi kusurundan kaynaklı olduğu sabit olup, bilirkişi raporundaki tespit ile mücbir sebep ve hava koşullarından kaynaklı gecikmeler sonrası taşınmazın 17/06/2017 tarihinde davalı tarafından davacıya teslim edilmesi gerektiği açık olup, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.2 maddesinde taşınmazın en geç teslim tarihi olarak belirlenen 29/10/2016 tarihi baz alındığında, taşınmazın bu tarihe kadar davalıya tamamlanmış olarak teslim edilemediği, bu hususun davalı tarafça davacıya hitaben gönderilen ... 6. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihbarnamesi ile de davalının kabulünde olduğu sabit olup, taşınmaz üzerindeki yüklü miktardaki ipotek bedelleri de göz önüne alındığında davalının taşınmazı davacıya takyidatlardan ari ve tamamlanmış şekilde tesliminin bu aşamada mümkün gözükmediği anlaşılmış, taraflar arasındaki sözleşmenin fesih hakkına ilişkin alıcının fesih hakkını düzenleyen 8.3.1 maddesindeki; "alıcının sözleşmede düzenlenen yükümlülüklerini tamamen yerine getirmiş olması kaydıyla bağımsız bölümü sözleşmenin 3.2 maddesinde öngörülen teslim tarihinde "anahtar teslimi" şeklinde tamamlanarak kendisine teslim edilmemiş olması ve bu gecikmenin mücbir sebepler dışında 12 (oniki) ayı geçmesi halinde, dilerse iş bu sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla feshetmeye yetkilidir. Alıcı'nın sözleşmeyi bu şekilde feshetmesi halinde satıcı kendisine satış bedeline ilişkin ödenen -bu ödemelerin yapıldığı tarih itibariyle şirket defterlerine kayıt edilen tutarlar üzerinden hesaplanacak bedelden- tüm avans ödemelerini, fesih bildiriminden itibaren en gez 90(doksan) gün içerisinde, faizsiz olarak alıcıya iade edecektir." düzenlemesi ile davalının sözleşmede belirlenen en geç teslim tarihi olan 29/10/2016 tarihinin üzerinden 4 yıldan fazla süre geçtiği, ancak mücbir sebep ve hava koşulları nedeniyle yaşanan gecikmeden dolayı taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih olan 17/06/2017 tarihinin üzerinden sözleşmenin alıcı/davacı tarafından fesih hakkını düzenleyen 8.3 maddesindeki 12 aylık sürenin de geçtiği sabit olduğundan davacının sözleşmeyi haklı nedenle fesih hakkına sahip olduğu ve davacı tarafça bu hususta bir ihtar çekilmemiş ise de davacı tarafça başlatılan dava konusu bedel iadesi istemine ilişkin icra takibi ile davacının sözleşmeyi haklı olarak feshederek ödediği bedelin iadesini istediği anlaşıldığından, davacın tarafın taraflar arasındaki satış vaadi ve inşaat sözleşmesini davalının taşınmazı süresinde teslim etme yükümlülüğünü yerine getirememesinden dolayı haklı olarak feshetmesi nedeniyle davacı tarafça ödenen taşınmaz bedeli olan 5.100.000,00-$(USD)'nin davalı tarafından iade edilmesi gerektiği açık olup davacı tarafça ödediği bedele ilişkin işlemiş faiz talep edilmiş ise de sözleşmenin 8.3.1 maddesindeki düzenleme ile davalının söz konusu bedeli faizsiz olarak iade edeceği hususunun tacir olan taraflarca serbest iradeleri doğrultusunda belirlenmiş olması nedeniyle davacının davalıdan ödediği bedele ilişkin temerrüt tarihinden takip tarihine kadar işlemiş faiz talep edemeyeceği, yine davacının cezai şart talebinin taraflar arasındaki sözleşmenin 3.4 maddesinde yer alan ifaya bağlı bir hak olması sözleşmede açıkça geciken teslim halinde cezai şartın ödeneceğinin belirtilmesi nedeniyle sözleşmeyi haklı fesheden davacının taraflar arasındaki akdi ilişki ayaktaymış gibi ona bağlı taleplerde bulunması mümkün olmayıp, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 29/11/2017 tarih, 2017/2125 E.-2017/4201 K sayılı içtihadında da belirtildiği üzere davacının cezai şart talep etmesi mümkün olmadığından davacı tarafça başlatılan icra takibinde davalı tarafından 5.100.000,00-$(USD) asıl alacağa yönelik yapılan itirazın iptaline, takibin belirtilen miktar üzerinden asıl alacağa takip tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca devlet bankalarının USD döviz cinsi 1 yıl vadeli mevduat hesabına fiilen uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine, ayrıca alacağın likit ve takibe itirazın haksız olması nedeniyle asıl alacağın takip tarihindeki kur üzerinden hesaplanan değerinin (5.100.000-$(USD) x 5,7020-TL= 29.080.200,00-TL'nin) %20'si oranında icra inkar tazminatının borçlu davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davacı tarafça açılan DAVANIN KISMEN KABULÜ ile; davacı tarafça davalı aleyhine başlatılan ... 31. İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı icra dosyasındaki;
a) Davalı tarafından 5.100.000,00-$(USD) asıl alacağa yönelik yapılan İTİRAZIN İPTALİNE, takibin belirtilen miktar üzerinden asıl alacağa takip tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca devlet bankalarının USD döviz cinsi 1 yıl vadeli mevduat hesabına fiilen uyguladığı en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine,
b) Asıl alacağın (5.100.000-$(USD) x 5,7020-TL= 29.080.200,00-TL'nin) %20'si oranında icra inkar tazminatının borçlu davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
2- Davacı tarafın dava dilekçesinde öncelikli talebi olan aynen ifa ve takyidatlardan ari olarak dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile adına tescili talebinden vazgeçmesi nedeniyle bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
3- Davacı tarafça dava açılırken ve icraya yatırılan peşin harcın alınması gereken 2.117.390,04-TL harçtan mahsubu ile bakiye 1.594.818,54-TL karar harcının borçlu davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
4- Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 1.320,00-TL'nin davadaki haklılık durumuna göre 846,73-TL'sinin davalıdan, bakiye 473,27-TL'sinin davacıdan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,
5- Davacı tarafından dava açılırken yatırılan 54,40-TL başvurma harcı, 296.376,84-TL peşin harç olmak üzere toplam 296.431,24-TL harç giderinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
6- Davacı tarafça yargılamanın yürütülmesi nedeniyle yapılan 18 adet tebligat-posta gideri 214,40-TL, bilirkişi ücreti 3.000,00-TL, keşif harcı 384,90-TL yol masrafı 200,00-TL olmak üzere toplam 3.799,30-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red durumuna göre 2.437,10-TL'sinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
7- Davacı taraf yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen nispi 398.592,80-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
8- Davalı taraf yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen nispi 261.878,95-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
9- Taraflarca yatırılan gider avansının karar tebliğ işlemleri tamamlandıktan ve karar kesinleştikten sonra kullanılmayan kısmının yatıran ilgili tarafa resen iadesine,
Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize verilecek bir dilekçe ile İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.04/03/2021
Başkan ...
e-imza *
Üye ...
e-imza *
Üye ...
e-imza *
Katip ...
e-imza *
* Bu evrak 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanunu hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.