T.C.
İSTANBUL
20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/70 Esas
KARAR NO: 2023/708
DAVA: Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan), İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ: 02/02/2021
KARAR TARİHİ: 26/10/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan), İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili tarafından sunulan 02.02.2021 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davacı ile ... İnşaat arasında ... Noterliğinin 30.10.2014 tarih ve ... numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz vaadi ve Arsa Payı Karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, ... inşaat 05.01.2017 tarihli 9235 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ilan ile tüm aktif ve pasifleri ile aynen devir ile davalı ... İnşaat ile birleşerek tasfiye olduğunu, bu sebeple her ne kadar sözleşme tarafı ... inşaat olsa da davalarında husumetin tarafı birleşme nedeniyle devralan sıfatlı ... İnşaat olduğunu, bu sözleşme ile satıcı sıfatıyla davalı ... sözleşmede ofis olarak tanımlanan ... Signature adıyla maruf projede yer alan 28.03.2014 tarih ve 12/3-25 sayılı İnşaat Ruhsatı ile tasdikli mimari proje uyarınca yapılan ana Taşınmazın a blokta 5. Katta 3/704 arsa paylı 336,08 brüt metrekare alanlı 34 numaralı ofis ve yine 5. Katta 2/704 arsa paylı 217,62 metrekare brüt alanlı 35 numaralı ofis niteliğindeki 2 adet bağımsız bölümü sözleşmede yazılı şartlarla 3.000.000 ABD doları bedel mukabilinde alıcı davacıya satmayı ve tapuda devretmeyi vaat ve kabul ettiğini, söz konusu ofisler İstanbul, ..., ... Mah. ... Ada ... Parselde kayıtlı A blok 2. Ara kat 34 ve 35 numaralı bağımsız bölümler olduğunu, davacının da alıcı sıfatıyla aynı şartlarda ve belirlenen işbu bedelle bağımsız bölümleri satın almayı vaat ve kabul ettiğini, sözleşme gereğince davacı satış bedeli olarak 1.000.000 ABD doları peşinat sözleşmenin imzalanmasını müteakip 31.03.2015 tarihinde satıcının sözleşmede belirlenen banka hesabına ödeyeceğini ve bakiye satış bedeli olan 2.000.000 ABD dolarını ise iş tesliminde ödeyeceğini, davacı alıcı olarak sözleşmede üzerine düşen yükümlülüğünü belirlenen doğrultuda yerine getirdiğini ve ödemeleri eksiksiz gerçekleştirdiğini, bu doğrultuda 26.12.2019 tarih ... nolu bağımsız bölümler davacı adına tapuda devredildiğini, ancak davalı ... İnşaat anılan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesi ile konu bağımsız bölümleri davacıya satmış olmasına rağmen davacının izni ve haberi olmadan dava konusu her iki bağımsız bölüm üzerinde sözleşmenin akdedilmesinden 3 yıl sonra diğer davalı ... lehine 08.12.2017 tarih ve 20782 sayılı 25.000.000 ABD Doları bedelinde ipotek tesis edildiğini, bu haksız ve hukuka aykırı ipoteğin kaldırılması talepleri ihtarname ile davalılara bildirildiğini, tebliğ edilmesine ve aylar geçmesine rağmen ipotek fek edilmediğini, bedelin tamamını ödeyerek satın aldığı dairenin ayıpsız ve tam şekilde kendisine devri yapılmayan davacının maddi zararına sebebiyet verdiğini, bunun yanı sıra ilgili bağımsız bölümler üzerinde davalı ... İnşaatın üçüncü kişilere olan borçları sebebiyle sayfalarca icrai haciz şerhi de mevcut olduğunu, davalının edimini bu sebeplerle ayıplı ifa ettiğini, açıklanan nedenlerle dava konusu bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen haksız hukuka aykırı ipoteğin kaldırılmasını ve ipotek nedeniyle davacının uğradığı kira kaybı da dahil ancak bununla sınırlı olmamak üzere uğradığı maddi zararın tespit edilerek davalılardan kusurları oranında tahsiline, talebin kabul görmediği takdirde ayıplı malın davalı ... İnşaat'a iadesi ile davacı tarafından ödenmiş bulunan bedelin tahsiline ve ayıplı ifa nedeniyle uğranılan menfi ve müspet zararın tespit edilerek davalı ... İnşaat'tan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
ISLAH: Davacı vekili tarafından sunulan 22/07/2022 tarihli dava değeri artırım dilekçesinde özetle; Davaya konu İstanbul İli , ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel A Blok 2. Ara Kat, 34 ve 35 numaralı bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen ipoteğin kaldırılması taleplerinin harç ödenmediğinden işlemden kaldırılmış olduğundan bu hususta herhangi bir talepleri bulunmadığını, Ayıplı malın davalı ... İnşaat'a iadesi ile müvekkil tarafından ödenmiş bulunan bedelin ödeme tarihinden itibaren işletilecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ... İnşaat'tan tahsiline ilişkin taleplerini ise şu aşamada atiye terk ettiklerini, belirsiz alacak davası olarak açtıkları davalarının bedel artırım dilekçeleri ile belirli hale getirdikleri dava miktarı doğrultusunda, ... İnşaat'ın ayıplı ifası ve temerrüdü nedeniyle müvekkilinin uğradığı tespit olunan 3.982.452,04 TL maddi zararın tapu tescil tarihi olan 26.12.2019 tarihinden itibaren işletilecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ... İnşaat'tan tahsili ile müvekkile ödenmesini, ...'a karşı yönelttikleri maddi zararın tazminine ilişkin taleplerinin ise şu aşamada atiye terk ettiklerini beyan ve talep etmişlerdir.
CEVAP: Davalı ... Tic. A.Ş. vekili tarafından sunulan 03/03/2021 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Taraflar sözleşme gereğince 1.000.000 ABD doları bedelin 31.03.2015 tarihinde 2.000.000 ABD doları bedelin ise sözleşme konusu taşınmazın teslimi ile davalıya ödenmesi kararlaştırıldığını, ancak bu bedeller davalı şirkete sözleşme ile kararlaştırılan usullere uygun olarak ödenmediğini, davalı şirketin dava konusu taşınmazları sözleşme ile kararlaştırılan yükümlülüklerine uygun olarak teslim ettiğini ve anılan taşınmazlar tapuda 26.12.2019 tarihinde davacı adına tescil edildiğini, davacı tarafın bu tarihte dava konusu taşınmaz üzerinde takyidat bulunduğunu, bu hususun davalı şirketin 30.10.2014 tarihli sözleşme konusu edimlerinin ayıplı ifa anlamına gelmediğini, davacı tarafın dava konusu taşınmazı devraldığı 26.12.2019 tarihinde bahse konu taşınmaz üzerinde halihazırda dava konusu ... ipoteği bulunduğunu, taşınmazın davalı şirket tarafından satıp devredildiği tarihte üzerinde 08.12.2017 tarihli ipotek bulunan taşınmazın ayıplı olduğu ve davalının ayıptan sorumlu olduğu iddialarının hukuken kabulü mümkün olmadığını, arz ve izah edilen nedenlerle huzurdaki davanın davalı yönünden öncelikle usulden reddine, aksi kanaatte ise esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı ... A.Ş. vekili tarafından sunulan 09/03/2021 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davalı ... A.Ş., davacı ile diğer davalı ... arasında imzalanmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin bir tarafı olmadığı için taraflar arasındaki iç ilişkiyi ve hukuki ihtilafları bilebilecek ya da bilmesi beklenecek bir hukuki pozisyonda olmadığını, davacı ile davalı banka arasında herhangi bir kredi ilişkisi dahi söz konusu olmadığını, diğer davalı mülkiyetindeki huzurdaki davaya konu edilmiş taşınmazlar üzerinde mevcut ve huzurdaki davayla terkini istenen nitelikleri belirtilen ipotekler de belirtilen kredi borçlarının teminatı olarak davalı lehine tesis edildiğini, taşınmazların tapu kayıtlarından görüleceği üzere davalı banka ipoteğinin alındığı tarihte taşınmazlar üzerinde başkaca herhangi bir takyidat veya beyanlar hanesinde bir bilgi de olmadığını, davalı banka davaya konu taşınmaz üzerinde kanuna uygun şekilde ipotek tesis ettiğini, davacı tarafın akdettiğini belirttiği sözleşme ile tapuya şerh dahi edilmediğini, davacı şirketin diğer davalı ... şirketinden tapuyu üzerine alırken davalı bankanın da ipoteğini gördüğünü ve herhangi bir ihtirazı kayıt göstermeye gerek duymaksızın taşınmazın tapusunu takyidatlarla birlikte üzerine geçirdiğini, arz edilen nedenlerle esas hakkında tahkikata girilmesi durumunda iş bu huzurdaki davanın esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına kara verilmesini talep etmişlerdir.
DELİLLER: Taraflar arasında akdedilmiş bulunan ... Noterliği'nin 30.10.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklide Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 05.01.2017 tarihli ve ... sayılı Ticaret Sicil Gazetesi İlanı, İstanbul İli , ... İlçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel A Blok 2. Ara Kat, 34 ve 35 numaralı bağımsız bölümlerine ait tapu takyidat dökümleri, Ödeme Dekontları ve Senetler, .... Noterliği’nin 20.02.2020 tarih ve ... Yevmiye numaralı ihtarnamesi, Emlak şirketi ile yapılan yazışmalar ve kiralama teklifleri, ... Site Yönetimi Hesap Ekstresi, Bilirkişi kök ve ek raporları, Genel Kredi Sözleşmesi, İpotek Sözleşmesi ve tüm dosya kapsamı.
Bilirkişiler ... tarafından sunulan 06/12/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Dava konusunun, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Ada ... Parsel A blok 2. Ara kat 34 ve 35 numaralı bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen ipoteğin kaldırılması, haksız konulan ipotek nedeniyle davacının uğradığı kira kaybı da dahil olmak üzere ve bununla sınırlı olmamak üzere uğradığı maddi zararın tespit edilerek zararın meydana geldiği tarihten itibaren işletilecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalılardan kusurları oranında tahsil edilmesine, mümkün olmadığı takdirde ayıplı ifa nedeniyle davacının ödediği bedellerin davalılardan müştereken ve müteselsilen tazmine karar verilmesi talebinden ibaret olduğunun, Davacının 2014-2015-2016-2017-2018-2019 yılları ticari defterlerinin lehine delil niteliğinin bulunduğunun, Davacının incelenen ticari defterlerine göre cari hesap yönünden davalı yana 31.12.2019 tarihi itibariyle 664.197,19 TL cari hesap bakiye borçlu olduğunun, Davalı ... Ve Tic. A.Ş. 21.06.2021 günü saat 14:00'da Mahkemeniz duruşma salonunda yapılan incemeleye katılmadığı, ticari defter ve belge ibraz etmediğinin, Davacı yan ile ... İnşaat Tur. Taah. San. Ve Dış Tic. A.Ş. arasında ... Noterliği'nin 30.10.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” akdedildiğinin, Akdedilen bu sözleşme ile satıcı sıfatıyla davalı ... İnşaat sözleşmede ofis olarak tanımlanan ... adıyla maruf Projede yer alan 28.03.2014 tarih ve 12/3-25 Sayılı İnşaat Ruhsatı ile tasdikli mimari Proje uyarınca yapılan Ana Taşınmazın A Blokta 5. Katta 3/704 arsa paylı 336,08 brüt metrekare alanlı 34 numaralı ofis ve yine 5. Katta 2/704 arsa paylı 217,62 metrekare brüt alanlı 35 numaralı ofis niteliğindeki 2 adet bağımsız bölümü sözleşmede yazılı şartlarla 3.000.000 - ABD Doları bedel mukabilinde alıcı davacıya satmayı ve tapuda devretmeyi vaat ve kabul etmiştir. Söz konusu ofisler İstanbul, ..., ... Mah. ... Ada ... Parselde kayıtlı A Blok 2. Ara Kat, 34 ve 35 numaralı bağımsız bölümler olduğunun, Taraflar arasında akdedilen sözleşmede; Davacı, satış bedeli olarak 1.000.000 ABD Doları peşinatı sözleşmenin imzalanmasını müteakip 31.03.2015 tarihinde satıcının sözleşmede belirlenen banka hesabına ödeyecek ve bakiye satış bedeli olan 2.000.000- ABD Dolarını ise iş tesliminde ödeyeceği kararlaştırılmış olduğu, dosyaya sunulu ödeme belgeleri incelenmiş olup, davacı tarafından davalı ... San. Ve Tic. A.Ş.'ne toplamda 7.058.330,00 TL tutarlı ödeme yapılmış olduğu ancak yapılan ödemeler sözleşmede kararlaştırılan sürelerde yapılmadığı görüldüğü, davalı yan tarafından ise bu gecikme ile ilgili bir ihtarının mevcut olmadığı anlaşıldığının, Mahkemenin, davaya konu edilen bağımsız bölümler üzerinde tesis edilen ipoteğin haksız olarak konulduğu ve davacının zarar uğramış olduğu yönünde karar vermesi durumunda; Dava konusu taşınmazın davacı yanca Ocak 2018 tarihinde teslim alındığı noktasında taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı, buna göre Ocak 2018 tarihinden Ağustos 2021 tarihleri arasında aylık bazda 44 ay bulunduğu, buna göre yapılan hesaba göre; 2018 yılı için verilen kiralama bedeli üzerinden hesap edilir ise 82.102 TL x 44 ay- 3.612.488 TL4KDV kira kaybı olabileceği hesap edildiği, 2021 rayiç kiralama bedeli üzerinden hesap edildiğinde ise ; Aylık 150 TL/m2 x 554 m2=83.100 TL+KDV 83.100 TL x 44 ayz 3.656.400 TL+KDV kira kaybı olabileceği hesap edildiğinin, Davacı şirket bağımsız bölümlerden beklediği haklı faydayı elde ederek bağımsız bölümleri kiraya verebilmiş olması durumunda, taşınmazların genel giderlerine katlanmak zorunda kalmayacağı, zira aidat, fatura bedelleri vs. Gibi genel giderlerin de kiracı tarafından karşılanmış olacağı, bu bakımdan davacı şirketin hiçbir şekilde kullanamadığı, tapuda devredildiğinden bu yana boş olarak duran ve ticari amaçla satın alınmasına rağmen üzerinden hiçbir kira geliri ve semere elde edemediği ofislerin yüklü miktardaki aidat bedellerini, elektrik, su, doğalgaz bedellerini, güvence bedelini ödemek zorunda kalacağı anlaşıldığı, ... Site yönetimi tarafından davacı şirket aleyhine hali hazırda ikame edilmiş üç adet icra takibi bulunmakta olup işbu üç takibe davacı tarafından itiraz edilmiş olup, ikisi itirazın iptali davasına dönüşmüş olduğu, davacının ... Yönetimine A34 ve A35 nolu bağımsız bölümler için gecikme bedelleri dahil toplamda 326.052,04 TL tutarlı borcunun bulunduğunun, Taşınmazların tapu kaydındaki ipotek kayıtlarının zaten satıcının bilgisi dahilinde olması sebebiyle, sözleşme ve işin mahiyeti gereğince alcının/davacının süresinde ayrıca ayıp ihbarında bulunmasının gerekli olmadığı, taşınmazın konumu ve özellikleri itibariyle mevcut/ipotekli haliyle kiraya verilmesinin mümkün olmayacağının sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Bilirkişiler ... tarafından sunulan 06/05/2022 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Taraf vekillerinin kök rapora yönelik beyan ve itirazları ile bunlara dair inceleme ve değerlendirmelerinin açıklandığını, kök rapordaki inceleme, tespit ve kanaatlerinde bir değişiklik olmadığının sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Bilirkişiler ... tarafından sunulan 17/02/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davacı şirketin 2014-2015-2016-2017-2018-2019 yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, Davacı şirketin 2016-2017-2018-2019-2020- 2021-2022 yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, Davacı şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerine göre Davalı şirkette 664.197,19 TL Borçlu olduğu, Davalı şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerine göre Davacı şirketten 664.197,19 TL Alacaklı olduğu, Davacı şirketin davaya konu gayrimenkullere ilişkin Dava dışı ... Yönetimine 329.105,00 TL uzlaşılmış aidat bedeli ve 50.000,00 TL vekalet ücreti olmak üzere 389.105,00-TL ödeme gerçekleştirdiği, davaya konu bağımsız bölümler için 01.01.2018-31.08.2021 tarihleri arasında rayiç olarak tespiti yapılan 2.694.000,00 TL kira gelirinden mahrum kalındığı, Davacının alacağına dava tarihinden geçerli olmak üzere değişen oranlarda avans faizi oranında temerrüt faizi yürütülebileceğinin sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Bilirkişiler ... tarafından sunulan 09/06/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Taraf itirazlarının değerlendirilmesi sonucu Gayrimenkul uzmanı ve sözleşme uzmanlarının kök raporda değişiklik yapılmasını gerektirir bir durum bulunmadığı sonucuna varıldığı, Mali Yönden ise ara kararda belirtilen Dava tarihine kadar zararın hesaplanması ikili hesaplama yapılarak; Kira tahakkuk eden ayın başlangıcından 02.02.2022 Dava tarihine kadar 2.168.826,00 TL kira alacağına 475.688,82 TL avans faizi talep edebileceği, Davacının itirazlarında belirttiği Davalıya 24.02.2022 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile temerrütün oluşması halinde Dava tarihine kadar tahakkuk eden 2.168.826,00 TL kira bedeline 207.304,93 faiz hesaplandığının sonuç ve kanaatine varılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında toplanan deliller, taraf beyanları ve tüm dosya kapsamına göre; dava davacı tarafça davalılar aleyhine açılan hukuki ayıp nedeniyle ipoteğin fekki olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davacı taraf davalı ... şirketinden satın aldığı taşınmazların bedelini ödediğini, taşınmazın teslim edildiğini ve tapusunu devraldığını ancak taşınmaz üzerinde davalı ...'nun kullandığı krediden kaynaklı diğer davalı banka lehine ipotek kaydı bulunduğunu, davalının taşınmazı bu nedenle ayıplı olarak teslim ettiğini, taşınmaz üzerindeki ipotek nedeniyle taşınmazın kiraya verilemediğini bu nedenlerle taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasına ve ipotek nedeniyle uğranılan kira kaybı dahil tüm maddi zararlarının davalılardan tazminine aksi halde taşınmazın davalıya iadesi ile ödediği bedelin davalıdan tahsili ve uğranılan zararın tazminini talep etmiştir.
Davalı ... İnşaat dava konusu taşınmazların tapuda 26.12.2019 tarihinde davacı adına tescil edildiğini, davacı tarafın bu tarihte dava konusu taşınmaz üzerinde takyidat bulunduğunu bildiğini, bu hususun davalı şirketin 30.10.2014 tarihli sözleşme konusu edimlerinin ayıplı ifa anlamına gelmediğini bu nedenlerle davanın reddine, aksi halde bilirkişi raporu doğrultusunda davacı tarafın müvekkil şirkete 664.197,19 TL borçlu olduğu tespiti nedeniyle takas/mahsup talebimizin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... davaya konu edilmiş taşınmazlar üzerinde mevcut ve huzurdaki davayla terkini istenen nitelikleri belirtilen ipotekler de belirtilen kredi borçlarının teminatı olarak davalı lehine tesis edildiğini, taşınmazların tapu kayıtlarından görüleceği üzere davalı banka ipoteğinin alındığı tarihte taşınmazlar üzerinde başkaca herhangi bir takyidat veya beyanlar hanesinde bir bilgi de olmadığını, davalı banka davaya konu taşınmaz üzerinde kanuna uygun şekilde ipotek tesis ettiğini, davacı tarafın akdettiğini belirttiği sözleşme ile tapuya şerh dahi edilmediğini bu nedenlerle haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı tarafın ihtiyati haciz talebi hakkında Mahkememizin 04/02/2021 tarihli ara kararı ile davacı tarafın ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmiş, davacı tarafın ihtiyati haciz talebinin reddi kararına karşı yaptığı istinaf başvurusu sonucunda ... Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nin 08/04/2021 tarih, 2021/1143 Esas, 2021/969 Karar sayılı ilamıyla mahkememiz ara kararının kaldırılmasına ve Davacının ihtiyati haciz talebinin kabulü ile ihtiyati haciz kararı istenilen davalılardan ... ... Sanayi Ve Ticaret A.Ş. aleyhine dava değeri ile sınırlı olarak borcuna karşılık, borca yeter miktardaki taşınır ve taşınmaz malları ile üçüncü kişilerdeki hak ve alacaklarının İİK'nun 257. ve devamı maddeleri gereğince dava değeri üzerinden %15 teminat karşılığında ihtiyaten haczine karar verilmiştir.
Davalı ... tarafından davanın zorunlu arabuluculuğa tabi olduğu davacının bu dava şartını yerine getirmediğinden bahisle itirazda bulunulmuş ise de davacı tarafça açılan dava öncelikli olarak ipoteğin fekki talebiyle birlikte açılmış olması ve ipoteğin fekki davasının zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olmaması nedeniyle davalı tarafın bu yöndeki itirazlarına itibar edilmeyerek yargılamaya devam olunmuştur.
Davacı tarafça yargılama sırasında sunulan talep artırım dilekçesi ile; Davaya konu taşınmazlar üzerinde tesis edilen ipoteğin kaldırılması taleplerinin harç ödenmediğinden işlemden kaldırılmış olduğundan bu hususta herhangi bir talepleri bulunmadığını, ayıplı malın davalı ... İnşaat'a iadesi ile müvekkil tarafından ödenmiş bulunan bedelin ödeme tarihinden itibaren işletilecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ... İnşaat'tan tahsiline ilişkin taleplerini ise şu aşamada atiye terk ettiklerini, belirsiz alacak davası olarak açtıkları davalarının bedel artırım dilekçeleri ile belirli hale getirdikleri dava miktarı doğrultusunda, ... İnşaat'ın ayıplı ifası ve temerrüdü nedeniyle müvekkilinin uğradığı tespit olunan 3.982.452,04 TL maddi zararın tapu tescil tarihi olan 26.12.2019 tarihinden itibaren işletilecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ... İnşaat'tan tahsili ile müvekkile ödenmesini, ... 'a karşı yönelttikleri maddi zararın tazminine ilişkin taleplerinin ise şu aşamada atiye terk ettiklerini beyan etmiştir.
Mahkememizin 27/10/2022 tarihli 6 numaralı celsesinde; Davacı vekiline dilekçesinde beyan ettiği atiye terk'in HMK'da yer almaması nedeni ile atiye terk ettiği hususlar yönünden beyanda bulunması istenilmiş, Davacı vekili duruşmada "atiye terk talep ettiğimiz hususlar yönünden davaya takip etmiyoruz, sadece maddi zararımıza ilişkin talebimiz bulunmaktadır" şeklinde beyanda bulunduğundan Mahkememizin 27/10/2022 tarihli 6. celseninin 1 numaralı ara kararı ile; Davacı vekilince 22/07/2022 tarihli bedel artırım ve talep açıklama dilekçesinde davalı ... yönünden terditli talep edilen ayıplı ifa nedeniyle sözleşmeden dönme ve bedel iadesi talebi ile davalı Fiba Bank yönünden maddi zarar tazminine yönelik talepler yönünden davanın işlemden kaldırılmasına ve yasal süre içerisinde yenilenmemesi halinde bu talepler yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine karar verilmiştir.
Davacı tarafça dava sadece ayıplı ifa nedeniyle uğranılan maddi zarardan kaynaklı tazminat talebine ilişkin davalı ... yönünden takip edildiğinden davaya sadece bu yönden devam edilmiştir.
Mahkememizce dosya kapsamındaki deliller ve taraf şirketlerin kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmış, ilk düzenlenen bilirkişi raporu karar vermeye elverişli bulunmadığından farklı bir heyetten bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş ve bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen kök rapora göre; Davacı şirketin 2014-2015-2016-2017-2018-2019 yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, Davacı şirketin 2016-2017-2018-2019-2020- 2021-2022 yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, Davacı şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerine göre Davalı şirkette 664.197,19 TL Borçlu olduğu, Davalı şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerine göre Davacı şirketten 664.197,19 TL Alacaklı olduğu, Davacı şirketin davaya konu gayrimenkullere ilişkin Dava dışı ... Yönetimine 329.105,00 TL uzlaşılmış aidat bedeli ve 50.000,00 TL vekalet ücreti olmak üzere 389.105,00-TL ödeme gerçekleştirdiği, davaya konu bağımsız bölümler için 01.01.2018-31.08.2021 tarihleri arasında rayiç olarak tespiti yapılan 2.694.000,00 TL kira gelirinden mahrum kalındığı, Davacının alacağına dava tarihinden geçerli olmak üzere değişen oranlarda avans faizi oranında temerrüt faizi yürütülebileceği tespit edilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 17/02/2023 tarihli kök raporda hatalı şekilde dava tarihinden sonraki dönemi kapsar şekilde hesaplama yapıldığı için bilirkişi heyetinden ek rapor alınmış ve düzenlenen 09/06/2023 tarihli ek rapora göre; Gayrimenkul uzmanı ve sözleşme uzmanlarının kök raporda değişiklik yapılmasını gerektirir bir durum bulunmadığı sonucuna varıldığı, Mali Yönden ise ara kararda belirtilen Dava tarihine kadar zararın hesaplanması ikili hesaplama yapılarak; Kira tahakkuk eden ayın başlangıcından 02.02.2022 Dava tarihine kadar 2.168.826,00 TL kira alacağına 475.688,82 TL avans faizi talep edebileceği, Davacının itirazlarında belirttiği Davalıya 24.02.2022 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile temerrütün oluşması halinde Dava tarihine kadar tahakkuk eden 2.168.826,00 TL kira bedeline 207.304,93 faiz hesaplandığı tespit edilmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda toplanan deliller değerlendirildiğinde, davacı tarafça davalılar hakkında ipotek terkini ve sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı maddi zarar istemine yönelik tazminat davası açılmış olup, yargılama sırasında davacı tarafça davalı ... yönünden ipotek terkini talebi yönünden ve davalı ... yönünden hem ipotek terkin hemde maddi zarar istemine yönelik davanın takip edilmediği beyan edildiğinden eldeki davada sadece davalı ... hakkındaki ayıplı ifadan kaynaklı zarar istemine ilişkin dava yönünden yargılamaya devam olunmakla, Davacı tarafça davalı ...'dan satın aldığı taşınmazın ipotek kayıtlı olarak teslim edilmesi nedeniyle ayıplı ifadan dolayı satın aldığı taşınmazları kiraya veremediğini, aidat masraflarına katlanmak zorunda kaldığını bu nedenle uğradığı maddi zararların giderilmesi isteminde bulunmuş, davalı ... ise davacının taşınmaz üzerindeki takyidatlardan haberdar olduğunu, bu durumu bilerek taşınmazın tapusunu takyidatları ile birlikte devraldığını bu nedenle ayıp iddiasında bulunamayacağından haksız davanın reddine karar verilmesi gerektiğini aksi halde davacının da müvekkil firmaya borcu bulunduğundan takas mahsup defini ileri sürdükleri yönünde savunmada bulunmuştur.
Dava konusu taraflar arasındaki ihtilafın temelini oluşturan 30/10/2014 tarihli sözleşme ile taraflar arasında dava konusu taşınmazların satımına ilişkin ... Noterliği'nin 30.10.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklide Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme gereği taşınmazların teslim tarihinin 31/12/2016 olarak belirlendiği, taşınmazların 2018 yılı Ocak ayında fiilen davacı tarafa teslim edildiği ve taşınmazların tapusunun 26/12/2018 tarihinde davacı tarafa devredildiği bu tarihten önce 08/12/2017 tarihinde taşınmazların tapu kaydına davalı ... lehine ipotek kaydı konulduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin Tapu Ferağ Takririnin Verilmesi başlıklı 10. maddesinde; "Satıcı; Alıcı'nın İşbu Sözleşme'deki mali yükümlülükleri başta olmak üzere tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş (özellikle ödemelerinin temini zımnında vermiş olduğu senetlerin tamamını ödemiş) olması şartıyla Ofis'in tapu ferağ takririni Alıcı'ya her türlü takyidattan ari olarak; iskanın alınmış, kat mülkiyeti tapularının çıkarılmış ve OFİS'in “ ... Teslim” şeklinde tamamlanarak teslim edilmiş olmasını müteakip en geç 90 (doksan) gün içerisinde verecektir." şartı getirilmiş olmakla, davalı ... tarafından davacıya satılan ofis niteliğindeki iki adet bağımsız bölümünden oluşan taşınmazların bedelinin davacı tarafından eksiksiz ödendiği sabit olmakla taraflar arasında bu hususta ihtilaf bulunmadığı açık olup, sözleşme kapsamında yapılarak davacıya teslim edilen taşınmazların bedelinin ödendiği, davalı tarafça davacıya hem fiilen hemde tapuda taşınmazların devredildiği ancak tapu devrinden önce davalı ... tarafından kullanılan kredi borcu nedeniyle davalı ... lehine taşınmazların tapu kaydına ipotek kaydı konulduğu, tarafların arasındaki sözleşmenin 10. maddesindeki şart gereği ödemelerin eksik yapılması halinde tapu ferağ takririnin alıcı davacıya her türlü takyidattan ari olarak teslim edileceği belirtilmesine rağmen sözleşme gereği ödeme borcunu eksiksiz yerine getiren davacıya taşınmazların tapusunun takyidatlı olarak teslim edildiği bu haliyle davalı ... tarafından sözleşmenin 10. maddesine aykırı davranıldığı ve sözleşmenin ayıplı ifa edildiği sabit olduğundan ve bu ayıplı ifa nedeniyle dava konusu taşınmazların niteliği, konumu, bulunduğu proje ve kullanım amacı göz önüne alındığında taşınmaz üzerindeki takyidatlardan dolayı davacı tarafın dava konusu taşınmazları fiilen teslim tarihinden dava tarihine kadar kiraya veremediği ve ayrıca aidat masraflarına katlanmak zorunda kaldığı, davacının eldeki davada talebinin geç teslimden doğan cezai şart değil ayıplı ifa nedeniyle teslimden dava tarihine kadar uğradığı maddi zarardan kaynaklandığı bu nedenle davalı tarafın sözleşmeye aykırı şekilde edimini ayıplı ifa etmesinden dolayı davacının maddi zarara uğradığı anlaşıldığından, bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bulunan son alınan bilirkişi heyet ek raporunda tespit edildiği üzere davacının maddi zararının 2.168.826,00 TL kira kaybı geliri ve 379.105,00-TL aidat ödemesinden doğan masraf olmak üzere toplam 2.547.931,00-TL zararının bulunduğu ancak davalı ... takas mahsup defi gereği bilirkişiler tarafından her iki şirketin ticari defter ve kayıtlarının incelenmesi sonucu her iki şirketin ticari kayıtları ile davalı ...'nun davacı şirketten 647.197,19-TL miktarında alacağının bulunduğu sabit olduğundan davalının takas mahsup def'i gereği TBK 139 maddesi gereğince 647.197,19-TL borcun mahsubu sonrası davacının maddi zarara ilişkin bakiye 1.883.733,81-TL alacağı bulunduğundan bu alacağa dava tarihi olan 02/02/2021 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacı tarafa verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiş,
Davacı tarafın davalı ...'ya yönelik ipotek terkini ve maddi zarar tazminine yönelik davasını takip etmemesi davacı tarafın Davalı ... yönünden ipotek terkini ve maddi zarar tazminine yönelik davanın işlemden kaldırılmasına ve yasal süre içerisinde yenilenmemesi halinde bu talepler yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine ilişkin Mahkememizin 27/10/2022 tarihli ara kararından sonra davacı tarafça yasal süre içerisinde davalı ...'ya yönelik davanın yenilenmemesi ve HMK 150/5 maddesindeki "İşlemden kaldırıldığı tarihten başlayarak üç ay içinde yenilenmeyen davalar, sürenin dolduğu gün itibarıyla açılmamış sayılır ve mahkemece kendiliğinden karar verilerek kayıt kapatılır." düzenlemesi gereğince davalı ...'ya yönelik davanın davacı tarafça takipsiz bırakıldığı ve süresinde yenilenmediği sabit olduğundan HMK 150/5 maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davacı tarafça davalı ... San. ve Tic. A.Ş.'ye yönelik açılan DAVANIN KISMEN KABULÜ ile; Davacı tarafın davalıdan olan 2.168.826,00-TL kira kaybı geliri, 379.105,00-TL aidat ödemesinden doğan masraf olmak üzere toplam 2.547.931,00-TL alacağından davalının takas mahsup def'i gereği TBK 139 maddesi gereğince 647.197,19-TL borcun mahsubu sonrası bakiye 1.883.733,81-TL alacağın dava tarihi olan 02/02/2021 tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka mevduat faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacı tarafa verilmesine, davacı tarafın fazlaya ilişkin isteminin reddine,
2- Davacı tarafça davalı ... A.Ş.'ye yönelik açılan davanın takip edilmediği anlaşıldığından HMK 150/1,5 maddesi gereğince dosyanın süresinde yenilenmemesi nedeni ile DAVANIN AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
3- Davacı tarafça yargılama sırasında yatırılan peşin harcın ve ıslah harcının alınması gereken 128.677,85-TL karar harcından mahsubu ile bakiye 60.667,52-TL karar harcının davalı ... İnşaat'tan tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,
4- Davacı tarafından yargılama sırasında yatırılan 59,30-TL başvurma harcı, 2.561,63-TL peşin harç, 65.448,70-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 68.069,63-TL harç giderinin davalı ... İnşaat'tan alınarak davacı tarafa verilmesine,
5- Davacı tarafça yargılamanın yürütülmesi nedeniyle yapılan 28 adet tebligat-posta gideri 208,50-TL, bilirkişi ücreti 9.000,00-TL olmak üzere toplam 9.208,50-TL yargılama giderinin davanın kabul ve red durumuna göre 4.355,70-TL'sinin davalı davalı ... İnşaat'tan alınarak davacı tarafa verilmesine, bakiye kısım ile davalı ... A.Ş. yönünden yapılan 11 adet tebligat giderinden oluşan 72,50-TL yargılama giderinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
6- Davacı taraf yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen nispi 222.698,70-TL vekalet ücretinin davalı ... İnşaat'tan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7- Davalı ... İnşaat yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen nispi 239.897,46-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... İnşaat'a verilmesine,
8- Davalı ... A.Ş. yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen maktu 17.900,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ... A.Ş.'ye verilmesine,
9- Taraflarca yatırılan gider avansının karar tebliğ işlemleri tamamlandıktan ve karar kesinleştikten sonra kullanılmayan kısmının yatıran ilgili tarafa resen iadesine,
Dair; davacı vekilinin ve davalı ... İnşaat vekilinin, davalı ... A.Ş. vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize verilecek bir dilekçe ile İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 26/10/2023
Başkan ...
e-imza*
Üye ...
e-imza*
Üye ...
e-imza*
Katip ...
e-imza*
*Bu evrak 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanunu hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.