T.C.
İSTANBUL
20. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2024/435 Esas
KARAR NO :2025/370
DAVA:Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:29/07/2024
KARAR TARİHİ:19/06/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacılar vekili tarafından sunulan 29/07/2024 tarihli dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 31/08/2023 tarihli sözleşmenin her ne kadar gizlilik sözleşmesi adında olsa bile içerik olarak karma ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğunu, sözleşmede müvekkilinin davalıya karşı olan öncelikli ifa edilmesi gerekli ana edimi ve ifa borcu düzenlendiğini, müvekkilince bu edim üç numaralı proje/portföyde yerine getirilmiş olmasına rağmen davalı tarafın müvekkillerinin hizmet bedeli borcunu ifa etmediğini, müvekkillerinin ana edimi olan proje üretme ve bu projeler için proje sahipleri ile fizibilite, sunum, fiyatlama ve akitlerin içeriğinin düzenlenmesi v.s gibi tüm görüşmelerini sürdürebilmesi ve alınan olumlu sonuçları davalıya sunabilmesi yönünde davalının sözleşmedeki bu muvafakatı ile müvekkilinin ana edimi bu sözleşme ile düzenlenmiş olduğundan işbu taraflar arasındaki gizlilik sözleşmesinin, karma sözleşme niteliğinde tam iki tarafa borç yükleyen tipli sözleşmelerden olduğunu, müvekkillerine, portföy sahipleri ile görüşmelerin sürdürülmesi yetkisi ile bulunabilecek portföyler yönünden sonuç alınması halinde müvekkillerinin edimini doğrudan doğruya yerine getirmiş olacağını, müvekkilleri ile davalı arasında hizmet ve danışmanlık akdi yazılı olarak kurulduğunu, taraflar arasında mevcut hizmet ve danışmanlık akdi uyarınca, müvekkillerinin danışmanlık ve hizmeti ile dava dışı şirkete ait ... Ofis isimli taşınmazın davalı tarafa devri müvekkillerince başarılması neticesinde dava dışı şirketçe müvekkiline hizmet bedeli ödemesi yapıldığını, bu nedenlerden dolayı; hizmet ve danışmanlık akdine bağlı olarak müvekkili şirketlerce hak edilen ve akde bağlı olarak davalıya kazandırılan projenin/taşınmazın satış bedelinin; KDV hariç %1.5 oranına tekabül eden 7.038.495,00-TL alacağın arabuluculuk başvuru tarihi ve temerrüt tarihi olan 14.03.2024 tarihinden -mahkeme aksi kanaatte ise dava tarihinden- itibaren kademeli olarak işleyecek % 51,25 ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkillerine (konsorsiyuma) verilmesine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı şirkete yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
CEVAP: Davalı vekili tarafından sunulan 09/09/2024 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davacı ... yetkilisi tarafından gönderilen 31.10.2023 tarihli e-postanın ekinde yer alan “... Yatırımı için 5 yıllık tahmini similasyon” belge, davacılar tarafından hazırlanan alelade, tahmini birtakım hesaplamalar içeren ve bu sırada kendilerine de %1,5 oranında bir komisyon bahşettikleri bir belge olduğunu, taşınmaz simsarlık sözleşmesinin ... unsuru olan iradelerin uyuşması hususuna değinmek gerektiğini, davacıların, taraflar arasında akdedilen 31.08.2023 tarihli Gizlilik Sözleşmesi’nin müvekkili şirkete taşınmaz satışına ilişkin hizmet bedeli ödeme yükümlülüğü getirdiğini ileri sürdüğünü, Gizlilik Sözleşmesi’nin fon tarafından imzalanmamış olması da ortada bir simsarlık sözleşmesi olmadığını ortaya koyduğunu, davacıların, taşınmazın satışına dair herhangi bir aracılık faaliyetinde bulunmadığını, davacıların aksini ispatlayan bir delili olmadığını, satış sürecinin müvekkili şirket tarafından bizzat yürütüldüğünü, 11.10.2023 tarihinde müvekkili şirket yetkilileri ... Ofis’i ziyaret ettiğini, işbirliği bir sonraki aşamaya geçtiğini ve müvekkili şirket yetkilisi ... ... 11.10.2023 tarihli e-postasıyla düşünülen yatırım hakkında müvekkili şirket yönetimine sunum yapmak için ... Gayrimenkul’den ayrıntılı bilgi ve belge talebinde bulunduğunu, taşınmazın satın alınması değerlendirilmek üzere müvekkili şirket tarafından ... Gayrimenkul’den talep edilen bilgilere istinaden ... Gayrimenkul yetkilisi ... tarafından 13.10.2023 tarihli e-posta gönderildiğini ve müvekkili şirket yetkilisi ... ... ... Gayrimenkul’den bizzat aldığı bu bilgileri ve yaptığı görüşmeleri ... üst yönetimine sunduğunu, ... Ofis 19.12.2023 tarihinde resmi tapu işlemleri ile 469.233.000,00TL + KDV bedel ile müvekkili şirket tarafından satın alındığını, davacıların hiçbir bir (yazılı veya sözlü) taşınmaz simsarlık sözleşmesi olmamasına rağmen “ya tutarsa” mantığıyla ikame edildiğini ve Müvekkili Şirket’in kendi çabalarıyla ve tamamen kendi yönetiminde gerçekleştirdiği satış bedelinden bir komisyon alma çabasından ibaret bir dava olup ortada taşınmaz simsarlık sözleşmesi olmadığını, üstelik davacıların herhangi bir şekilde işleme aracılık da etmediğini, tüm sürecin müvekkili şirket tarafından başlatıldığını, yürütüldüğü ve nihayete erdirildiğini bu nedenlerden dolayı; davacı tarafın haksız davasının tümüyle reddine, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davacı taraflara yükletilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.
DELİLLER : 31/08/2023 tarihinde imzalanan gizlilik sözleşmesi, 25.10.2023 tarihli danışmanlık hizmet protokolü, (... 'ya ait) konu portföy listesi, E-mailler, Tapu kayıtları, Maltepe Belediyesi kayıtları, Fatura ve ödeme dekontları, 15/05/2023 tarihli konsorsiyum sözleşmesi, Tarafların ticari defter ve kayıtları, Tanık beyanları, Uzman Mütalaası, Bilirkişi raporu, arabuluculuk anlaşamama son tutanağı ve tüm dosya kapsamı.
Mahkememizin 19/12/2024 tarihli duruşmasında isticvap edilen Davacı Şirket Yetkilisi ... ...; "Ben davacı ...'nun yetkilisiyim, davalı iş portföyünü ziyaret ederek elimizdeki gayrimenkulleri onlara sunmak istedik, 2023 Mayıs ayında davalıya gittik, 2 projeyi de sunduk, beklentilerinin uygun olmadığını söylediler, bu iki projeyi reddettiler, bunlar ... projeleri ile ... Holding'e ait Taksim'de ki otel projesiydi, daha sonra ... Holding'e ait Maltepe'de ki ... ofisleri 5900 m2 kurumsal kiracılı olan yeri davalıya sunduk, ilgili şirketin yetkililerden ... ... bize mail gönderdi, mailinde ... ile tanışıyoruz, bu proje ile sizle devam edemeyiz diye cevap geldi, ... Gayrimenkul ile biz bu taşınmazın satımı ile ilgili sözleşme imzaladık, dava konusu taşınmazı 2018-2022 yılları arasında zaten kiracısı yoktu, ... 2022 yılında oraya taşındı, biz ... ile görüşerek 469 milyon tl + kdv ile satışı hususunda anlaşıldı, davalı da bu miktarı kabul etti, 2023 Aralık ayında tapu işlemleri bitti, ... Bey ile biz daha sonra görüştüğümüzde kendisi bize sizin bu işte emeğiniz var ama üst yönetim kabul etmiyor, size 1 milyon tl verelim, bu işi kapatalım diye teklifte bulundu, bu hususu ... Gayrimenkul ... Bey ile bildirmişler, bizim hakkımızın 1 milyon tl olmadığını belirttik, ancak protokol imzalarız, uzun vadeli çalışmak isteriz, bir sonraki işlere eklenmek kaydı ile kabul edeceğimizi bildirdik, onlar bu teklifimizi de kabul etmedi, dönüşte yapmadıklar, daha sonra dava açmak zorunda kaldık, baştan sözleşme yapmamamızın nedeni kendileri bize başka gizlilik sözleşmesi yaparız daha sonra proje kabul edilebilir hale gelindiğinde esas sözleşmeyi yaparız denildi, biz de davalının unvanına güvenerek ve bir uzun süreli çalışma niyetimiz olduğundan baştan sözleşme yoluna gitmedik, davalı ile aramızda herhangi bir komisyon sözleşmesi imzalanmadı, ... Holding yaptığımız iş karşılığı hakkımızı verirken, davalı hak ettiğimiz bedeli ödemedi." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizin 19/12/2024 tarihli duruşmasında isticvap edilen Davacı Şirket Yetkilisi ...; "Ben davacı ... hizmet A.Ş.'nin sahibi ve yetkilisiyim, biz gayrimenkul sektöründe danışmanlık hizmeti veririz, içinde kurumsal kiracıların bulunduğu gayrimenkullerin satışına aracılık ederiz, 2023 Mayıs ayında davalı şirket yetkilileri ... ve ... Bey ile elimizdeki gayrimenkulleri sunmak üzere görüştük, kendilerine amortisman süresi kısa ve avantajlı gayrimenkuller olduğunu, bunlarla ilgilenip ilgilenmeyeceklerini sorduk, ilerleme durumumuz olursa belirli proje üzerinden ilerleyeceğimizi ilettik, mail yolu ile elimizdeki gayrimenkulleri davalı yetkililerine gönderdik, ayrıca yaptığımız hizmete ilişkin sözleşme talep ettik. İlk etapta elimizdeki projeleri gördükten sonra sözleşme yapılabileceği söylendi, bu süre içerisinde bizimle gizlilik sözleşmesi imzalayacaklarını, bu sözleşme kapsamında elimizdeki projelere davalı ile paylaşmamız istendi, sonrasında biz gizlilik sözleşmesi imzaladık, Ağustos 2023 sonunda sözleşmeyi imzaladık, başka konular ile ilgili görüştüğümüz ... Holding'e ait ... Gayrimenkul ile görüşerek iş portföyle bir sözleşme yaptığımızı, onlara gayrimenkul geliştirdiğimizi söyledik, ... Holding'in kiracı olarak kalıp 5+5 yıllık sözleşme ile olursa iş portföyün burayla ilgilenebileceğini söyledi, bu kapsamda ... Gayrimenkul ile sözleşme imzaladık, bu kapsamda taşınmazı iş portföye sunduk, ... Bey'e söyledik, ancak ... Bey size ... Holding ile 2018'den beri süregelen ilişkimiz var, biz bu süreci bundan sonra onlarla yürüteceğiz dediler, biz de bunu kabul etmediğimizi bildirdik, biz bu süreçte ... Holding ile sürekli görüşerek 513 milyon tllik taşınmazın fiyatın düşmesi gerektiği en son 469 milyon tlye anlaşılabileceğini söyledik, ve en son 469 milyon + kdv üzerinden anlaşma yapılarak satış gerçekleştirildi, 2023 Ekim ayından önce biz davalı şirket yetkili ise piazzanın danışmanlığı hususunda görüştük, ... bundan önce daha düşük bir bedelde teklifte bulunmuş ancak kabul edilmediği için anlaşma sağlanamamış ve görüşmelere devam edildi, iş portföyünün ilk teklif tarihini hatırlamıyorum, komisyon alacağımıza ilişkin ... yetkilisi ... Bey ile sürekli görüşülerek, sürecin üst yönetim ile yürütüldüğü, emeğimiz olsa da bize bir ödeme yapılamayacağı söylendi, biz bunu kabul etmedik, bize çok düşük bir rakam teklif edildi, biz de bunu kabil etmedik, biz davalı ile uzun süre çalışma niyetimiz olduğunu, bir sonra ki yapacağımız işle birlikte ödeme yapılmasını teklif etmemize rağmen olur cevap gelmedi, herhangi bir protokol yapılmadı, ben bu işi 2009'dan beri yapmaktayım, bu sektörde tarafları bir araya getirdikten sonra genellikle kontrol bizden çıkıyor, biz uzun süreli çalışma niyetimiz olduğundan dolayı bu projenin davalıya pazarlanması aşamasında sözleşme yapamadık, davalı tarafta büyük bir firma olduğu için adına güvenerek davalıya verdik ancak ödeme alamadık." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Mahkememizin 19/12/2024 tarihli duruşmasında dinlenen Davalı Tanığı ...; "Ben davalı şirkette genel müdür yardımcısıyım, 25 yıldır bu sektördeyim, ... Holding ile uzun zamandır ilişkilerimiz vardır, dava konusu ... avm 2017 yılında başlandı, biz firmamızın yapısı gereği SPK denetimine de tabi olduğumuz için her ödememizin kayıtlı olması ve sözleşmeye dayalı olması gerekir, biz dava konusu ... ile ilgili görüşmelere başlamıştık, en son Ekim 2023 tarihinde ... Holding'den davet aldık, şirketlerini ziyaret ettik, şirket bize taşınmaz ile ilgili bütün verilerini açarak bilgi verdi, biz de hesabı kitabi yaptık, 27 Ekim 2023 tarihinde de yazılı olarak ... Holding'e teklifimizi yaptık, bu aşamaya kadar davacıların hiçbir dahili yoktur, veriler bize direkt firmadan sağlandı, biz gidip kendimiz görüştük, daha sonra 31 Ekim tarihinde aldığımız mail ile davacıların komisyon ödememizi istediğine ilişkin bir mail gönderdiler, ardından biz zaten kendimizin görüştüğümüzü belirttik, ücreti ödemeyeceğimizi belirttik, Haziran 2023 aylarında davacıların bize gelip ... fonu kurulması hususunda talepleri olduklarını söylediler ancak herhangi bir danışmanlık, emlak komisyonculuğu konusunda herhangi bir talepleri olmadı, biz buna ilişkin gizlilik sözleşmesi imzaladık, bize ... fonu kurulması hususunda bazı gayrimenkulleri sundular, bizim gayrimenkul danışmanlık sözleşmesi yaptığımız zaman sözleşme imzalarız, faturasını alırız, saklama bankasına da göndererek gerekli ödemeleri yaparız, piazzanın satışı ile ilgili davacı şirketlerden herhangi bir danışmanlık hizmeti almadık,davalı şirketin yapısı gereği sözleşmelerin imzalanması yönetim kurulu yetkisindedir, yönetim kurulu yetki vermeden sözleşme ve ödeme yapılmaz, davacıların bahsettiği ... Bey şirkette ... fonlarından sorumlu müdürdür, sözleşme yapma, ödeme yapma veya teklif etme yetkisine sahip değildir, davacılar da bu işin güven ilişkisi ile yürütülmeyeceğini meslek tecrübeleri gereği bilmektedirler, dava konusu danışmanlık hizmetine ilişkin ... Gayrimenkulun davalılara satım karşılığı verdikleri hizmetten dolayı davacılara ödeme yapılıp yapılmadığını bilmiyorum, dava dilekçesinden gördüm, görüşmelerin uzun sürmesinin nedeni inşaatın geç tamamlanması, aradaki imara ilişkin değişikliklerden dolayı akamete uğramasından kaynaklıdır, ... Bey pozisyon olarak benden alt görevdedir, 31 Ekim tarihli mailden önce davacıların ... ile ilgili herhangi bir teması olmadı, 2017 yılında ben ... inşaatını bizzat ziyaret ettim, dosyada fotoğrafta vardır." şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davalı tarafça sunulan Prof. Dr. ... tarafından hazırlanan 02/06/2025 tarihli uzman mütalaasına göre; Taraflar arasında bir simsarlık sözleşmesinin kurulmadığı; .../ ...'nin, ... A.Ş. ... ile ... arasında kurulan taşınmaz satış sözleşmesi yönünden ...'e herhangi bir aracılık hizmeti vermediği; .../ ...'nin, ... A.Ş. ... ile ... arasında taşınmaz satış sözleşmesi kurulmasında, ... ve ... A.Ş. ... ... Fonunun sözleşmeye taraf kararlarında herhangi bir etkisinin olmadığı, Belirtilen nedenlerle de .../ ...'nin, ...'den herhangi bir ücrete hak kazanmadığı sonuçlarına varılmıştır.
Bilirkişiler ..., ... ve... tarafından hazırlanan 14/03/2025 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davacı ... Şirketi’nin 2023-2024 (01 ay) yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerinde Davalı şirkete borç/alacak bakiyesinin olmadığı, Davacı ... Hizmet Şirketi’nin 2022-2023-2024 yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerinde Davalı şirkete borç/alacak bakiyesinin olmadığı, Davalı şirketin 2022-2023-2024 (01-11 ay ) yıllarına ait ibraz ettiği ticari defterlerinin açılış tasdiklerinin zamanında ve usulüne uygun olarak yaptırılmış olduğu, defterlerin birbirini teyit eder şekilde tutulduğu, kayıtların düzenli ve yasalara uygun tutulduğu, ticari defterlerin HMK 222 maddesi uyarınca sahibi lehine delil vasfına haiz olduğu, şirketin sahibi lehine delil niteliğine haiz ticari defterlerinde Davacı şirkete borç/alacak bakiyesinin olmadığı, 31.08.2023 tarihinde akdedilen “Gizlilik Sözleşmesi”nde yer alan faaliyet konularının edim olarak üstlenildiği sözleşmelerin hukukî niteliğinin, TBK m.520 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olan “Simsarlık Sözleşmesi” olduğu; Kanun’un aradığı yazılı şekil şartının sağlandığı, Teknik değerlendirmeler kapsamında; Davacı ... Şirketinin dava konu gayrimenkulün satışından kaynaklı Dava dışı ... Şirketinden 469.233.000 X % 1 = 4.692.330,00 TL + KDV Komisyon ücreti tahsil ettiği göz önünde bulundurulduğunda; Davacı Şirketlerin Davalı şirketten %1 komisyon tutarı olan 4.692.330,00 TL + KDV bedeli talep edebileceği kanaatinin oluştuğu; bununla birlikte Davacıların toplam talep ettiği komisyon tutarının 469.233.000 X % 1,5 = 7.038.495,00 TL + KDV olduğu sonuç ve kanaatine varmışlardır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında taraf beyanları, toplanan delilller ve tüm dosya kapsamına göre; dava, taraflar arasındaki gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinden kaynaklı hizmet bedeli alacağı istemine ilişkindir.
Davacılar vekili müvekkili şirketlerce davalı tarafa verilen danışmanlık hizmet bedelinin ödenmediğini, hizmet ve danışmanlık akdine bağlı olarak müvekkil şirketlerce hak edilen ve akde bağlı olarak davalıya kazandırılan projenin / taşınmazın satış bedelinin; KDV hariç %1.5 oranına tekabül eden 7.038.495,00-TL'sı alacağın arabuluculuk başvuru tarihi ve temerrüt tarihi olan 14.03.2024 tarihinden -mahkeme aksi kanaatte ise dava tarihinden- itibaren kademeli olarak işleyecek % 51,25 ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkillere (konsorsiyuma) verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili taraflar arasında imzalanmış bir taşınmaz simsarlık sözleşmesi bulunmadığını, davacıların, taşınmazın satışına dair herhangi bir aracılık faaliyetinde bulunmadıklarını, davacıların aksini ispatlayan bir delilin de olmadığını, satış sürecinin müvekkil şirket tarafından bizzat yürütüldüğünü, bu nedenlerle davacı tarafın haksız davasının tümüyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava konusu ihtilaf; taraflar arasındaki gayrimenkul danışmanlık sözleşmesi bulunup bulunmadığı, davacılar tarafından davalı şirkete gayrimenkul danışmanlık hizmeti verilip verilmediği verilmiş ise davacıların davalıdan hizmet bedeli alacağı olup olmadığı ve varsa miktarı ile temerrüt tarihinin tespiti hususundan kaynaklıdır.
Dava zorunlu arabuluculuğa tabi davalardan olup davacı tarafça dosyaya sunulan 22/04/2023 tarihli arabuluculuk son anlaşmazlık tutanağı ile davacı tarafça zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirildiği ve tarafların anlaşamadığı anlaşılmıştır.
Mahkememizin 19/12/2024 tarihli celsesinde taraflarca bildirilen tanıkların dinlenilmesine karar verilmiş ve bu celsede davalı vekilinin itirazı üzerine hazır olan Davacı tanıklarının davacı şirketin ortakları ve yetkilileri olduklarından tanık olarak dinlenemeyecekleri itirazı üzerine aynı celse Mahkememizce dosyanın incelenmesinde davacı şirket vekaletnamelerine bakıldığında, davacı tanıklarının davacı şirket yetkilileri olduğu anlaşıldığından davacı vekilince bildirilen davacı şirket yetkilileri tanık olarak dinlenilmeyeceğinden isticvaplarına karar verilmiştir ve davacı şirket yetkilileri isticvap edilmiştir.
Mahkememizce tarafların ticari defter ve kayıtları üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde Mali Müşavir Bilirkişi ..., Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... ve Ticari Nitelikli Hesap Uzmanı... tarafından düzenlenen bilirkişi kök raporuna göre; 31.08.2023 tarihinde akdedilen “Gizlilik Sözleşmesi”nde yer alan faaliyet konularının edim olarak üstlenildiği sözleşmelerin hukukî niteliğinin, TBK m.520 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olan “Simsarlık Sözleşmesi” olduğu; Kanun’un aradığı yazılı şekil şartının sağlandığı, Teknik değerlendirmeler kapsamında; Davacı ... Şirketinin dava konu gayrimenkulün satışından kaynaklı Dava dışı ... Şirketinden 469.233.000 X % 1 = 4.692.330,00 TL + KDV Komisyon ücreti tahsil ettiği göz önünde bulundurulduğunda; Davacı Şirketlerin Davalı şirketten %1 komisyon tutarı olan 4.692.330,00 TL + KDV bedeli talep edebileceği kanaatinin oluştuğu; bununla birlikte Davacıların toplam talep ettiği komisyon tutarının 469.233.000 X % 1,5 = 7.038.495,00 TL + KDV olduğu tespit edilmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı tarafça davalı aleyhine gayrimenkul simsarlığı sözleşmesine dayalı hizmet bedeli alacağına yönelik alacak talep edilmiş, davalı tarafça taraflar arasında gayrimenkul simsarlığı sözleşmesi bulunmadığını, gizlilik sözleşmesinin gayrimenkul simsarlığı sözleşmesi olmadığını bu nedenle hizmet bedeli ödeme yükümlülüğünün doğmadığını, dava konusu gayrimenkulü müvekkil şirketin kendi çabaları ile edindiğini, davalıların verdiği herhangi bir hizmet bulunmadığından alacak talep edemeyeceklerini savunmuştur.
Dava konusu uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili istemine ilişkin olup, bu husustaki yasal düzenlemelere bakılacak olursa; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 Sayılı Kanun) 12 nci maddesi gereği; Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz. 6098 sayılı Kanun'un 14 üncü maddesinin birinci fıkrası; ''Yazılı şekilde yapılması öngörülen sözleşmelerde borç altına girenlerin imzalarının bulunması zorunludur.'' 6098 sayılı Kanun'un 520 nci maddesi; ''Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
'' şeklindedir.
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında toplanan deliller, taraf ve tanık beyanları ile alınan bilirkişi raporu ve sunulan uzman mütalaası birlikte değerlendirildiğinde; davacı taraflar davalı ile aralarındaki gayrimenkul simsarlığı hizmetine dayalı alacak talep etmiş olup bu hususta davalı ile aralarındaki 31/08/2023 tarihli gizlilik sözleşmesi ile e-posta yazışmalarına delil olarak dayanmış ve dava konusu taşınmazın satımı nedeniyle diğer hizmet verdikleri dava dışı (... Gayrimenkul) tarafından yapılan ödemeyi öne sürerek davalı tarafça hizmet bedelinin ödenmediğini iddia etmiş ise de, somut olay bakımından gayrimenkul simsarlığı hizmetinin verildiği ve ücretin ödenmediği hususunda ispat yükü davacı tarafta olup, ispat yüküyle ilgili kanunda açık bir hüküm bulunması halinde öncelikle ona bakılması gerekmektedir,
Taraflar arasındaki uyuşmazlık 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 520 vd. maddelerinde düzenlenen simsarlık ilişkisinden kaynaklanmakta olup, TBK 520/1 maddesine göre simsarlığın (tellallığın) tanımı şu şekilde yapılmıştır. "Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağı TBK 521. maddeye göre "Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır." Simsarlık ücret alacağının doğması için öncelikle geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunması gerekir. Çünkü, TBK'nın 520/3. maddesi uyarınca, taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmış olması geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen yazılı şekil, geçerlilik şartı olup, bu şarta uyulmadan yapılan tellallık sözleşmesi geçersizdir. Sözleşme ilişkisinin tanık ya da başkaca delille ispatı mümkün değildir. Bununla birlikte simsarlık sözleşmesi simsar ile sözleşme yapan arasında kurulur. Simsarlık sözleşmesi yapılabilmesi için simsar ile gayrimenkul sahibi arasında sözleşme bulunmasına, gayrimenkul malikinin rıza ve simsara yetki vermesine gerek bulunmamaktadır.
Davacılar tarafından davalı aralarındaki 31/08/2023 tarihli gizlilik sözleşmesinin yazılılık şartını sağladığı iddia edilmiş ise de; söz konusu 31/08/2023 tarihli gizlilik sözleşmesinde taraflar arasında gayrimenkul simsarlığına konu olan taşınmazın belirleyici bilgilerinin ve sözleşmenin kurulduğunu gösteren esaslı unsurların (taşınmaz niteliği, tapu bilgisi, hizmetin türü ve kapsamı ile hak edilecek ücret gibi) yer almadığı, bu haliyle taraflar arasındaki 31/08/2023 tarihli gizlilik sözleşmesinin gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinin kurulması için zorunlu unsur olan yazılılık şartını yerine getirmediği anlaşılmıştır. Bu hususta bilirkişiler tarafından düzenlenen raporun 15. sayfasının ilk paragrafında taşınmaza ilişkin belirleyici unsurların gizlilik sözleşmesinde yer aldığı yönünde tespite yer verilmiş ise de taraflar arasındaki gizlilik sözleşmesinde böyle bir belirleyici unsurun yer almadığı söz konusu taşınmazın belirleyici unsurlarına ilişkin ibarenin davacı ... ile dava dışı ... gayrimenkul şirketi arasında akdedilen dava konusu taşınmazın satımına ilişkin danışmanlık hizmet protokolünde yer aldığı, bu durumun bilirkişilerce hatalı şekilde davacılar ile davalı arasındaki 31/08/2023 tarihli gizlilik sözleşmesi kapsamında varmış gibi belirtildiği anlaşıldığından bu yöndeki ve taraflar arasında yazılı gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinin kurulduğuna ilişkin bilirkişi tespitlerine itibar edilmesi mümkün görülmemiştir. Benzer hususta İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin 14/04/2022 tarih, 2019/2133 Esas, 2022/447 Karar sayılı ilamında; "Diğer yandan, aracılık iddia edildiği sözleşmede, aracılık edilen taşınmazın tapu bilgileri yer almadığından sözleşmeden hangi taşınmaz için aracılık yapıldığı anlaşılmadığından bu yönüyle de yazılılık unsurunun gerçekleşmediği anlaşılmıştır. Taşınmaz simsarlığının konusu olan taşınmazın, açıkça sözleşmede yer alması, yazılılık şartı için zorunludur. Diğer bir deyişle, yazılılık şeklinin gerçekleşmesi için sözleşmenin objektif ve sübjektif tüm unsurlarının yazılı belgede yer alması zorunludur." izahatıyla gayrimenkul simsarlığı sözleşmesinde yazılılık unsuruna ilişkin gereken şartlar açıkça belirtilmiştir.
Dava konusu olayda davacı tarafça e-posta yazışmalarına dayanılmış ve davalı tarafa dava konusu ... Holding'e ait ... Ofis isimli taşınmaza ilişkin sunumun davalı yetkilisine 31/10/2023 tarihli e-posta ile gönderildiği ve bu şekilde gayrimenkul simsarlığı hizmetinin verildiği ileri sürülmüş ise de söz konusu e-postaya aynı gün saat 17.51'de davalı şirket yetkilisi tarafından verilen cevabi e-posta ile ... Ofis için 2018 yılında ... Gayrimenkul ile görüşme yaptıkları ve Ekim ayı başında tekrar görüştükleri yönünde verilen cevap ile dava konusu ... Ofis isimli taşınmazın satımı hususunda davalı tarafın davacıların aracılığıyla değil çok öncesinden beri taşınmazın satımı hususunda taşınmaz sahibi ... Holding ile görüştükleri sabit olup, bu hususta taşınmazın inşaat aşamasında olması, bitirilmemiş olması herhangi bir önem arz etmemekte olup, taşınmaz satımı hususunda herhangi bir tarafla bitmiş bir taşınmaz hususunda anlaşma yapılabilmesi mümkün olduğu gibi hiç başlanılmamış proje aşamasındaki bir taşınmazla ilgili de satış anlaşmasının (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi) yapılması her zaman mümkündür. Bu yönüyle davacı tarafça sunulan e-posta yazışmaları da davalı tarafa gayrimenkul simsarlığı hizmetinin verildiğini ispata yarar değildir. Davacı tarafça bunun dışında dava konusu ... Ofis isimli işyerinin davalıya satımına aracılık edildiğine ilişkin gayrimenkul yer gösterme belgesi, satış ilanı gibi başkaca deliller sunulmadığı gibi duruşmada dinlenen davacı şirket yetkilileri tarafından da açıkça davalı ilk başta gizlilik sözleşmesi yaptıklarını ancak dava konusu taşınmazın pazarlanması ve satımı aşamasında yazılı bir sözleşme yapmadıklarını açıkça beyan ettikleri, bu haliyle yukarıda ki açıklamalar kapsamında somut davada, taraflarca yazılı şekil şartına uyularak yapılan bir simsarlık sözleşmenin dosyaya ibraz edilmediği gibi bu yönde bir sözleşmenin bulunmadığı, yasal geçerlilik koşuluna uyulmadan yapılan geçersiz sözleşmenin varlığı durumunda tarafların birbirlerinden sözleşmenin ifasını istemelerinin mümkün olmadığı, bu durumda taraflar arasında TBK. 520/3 maddesi uyarınca yazılı olarak yapılmış geçerli bir simsarlık sözleşmesi olmadığından davacının geçersiz sözleşme uyarınca aracılık ücreti talep edemeyeceği sabit olup, bu hususta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 06/06/2023 tarih, 2022/5653 E.-2023/1785 K. Sayılı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin 20/03/2025 tarih 2021/1929 E.-2025/364 K. Sayılı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi'nin 22/06/2023 tarih, 2021/511 E.-2023/1066 K. Sayılı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin 14/04/2022 tarih, 2019/2133 Esas, 2022/447 Karar sayılı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi'nin 27/11/2020 tarih, 2020/1373 E.-2020/1254 K. Sayılı içtihatlarında da gayrimenkul simsarlığı sözleşmelerinin yazılı şekil şartına bağlı olduğu ve sözleşmenin yazılı şekilde yapılmaması halinde ücrete hak kazanılamayacağı açıkça belirtildiğinden yukarıdaki açıklamalar kapsamında davacı tarafça ispata elverişli delillerle ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
KARAR: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1- Davacılar tarafından açılan DAVANIN REDDİNE,
2- Davacılar tarafından yatırılan peşin harçtan maktu 615,40-TL karar harcının mahsubu ile fazla yatırılan 119.584,50-TL peşin harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadesine,
3- Tarafların zorunlu arabuluculuk sürecinde anlaşamamaları nedeniyle 6325 Sayılı Kanunun 18/A-13 maddesi uyarınca zorunlu arabuluculuk gideri olan 3.800,00-TL'nin haksız çıkan davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek hazineye gelir kaydedilmesine,
4- Davacılar tarafından yargılama sırasında yapılan giderlerin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
5- Davalı taraf yargılama sırasında kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 615.154,85-TL vekalet ücretinin davacılardan eşit şekilde alınarak davalı tarafa verilmesine,
6- Taraflarca yatırılan gider avansının karar tebliğ işlemleri tamamlandıktan ve karar kesinleştikten sonra kullanılmayan kısmının yatıran ilgili tarafa resen iadesine,
Dair; Davacılar vekilinin ve Davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içerisinde mahkememize verilecek bir dilekçe ile İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 19/06/2025
Başkan ...
e-imza*
Üye ...
e-imza*
Üye ...
e-imza*
Katip ...
e-imza*