T.C.
İSTANBUL
21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/169 Esas
KARAR NO: 2020/176
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 10/09/2019
KARAR TARİHİ: 11/03/2020
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile, davacı ile davalılar arasında ... Mah. 170 Ada, 22 Parsel, 5.Kat B/107 nolu bağımsız bölüm ile ilgili ... 9. Noterliği'nin ... tarih ... yevmiye sayılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, ödeme planının belirlendiğini, nakit ödemelerin yapıldığını ancak ödeme planında belirtilen ve davalılara verilen senetlerin ibraz edilmemesi dolayısı ile bir kısım bakiye ödemenin yapılamadığını, davalıların kötü niyetle tescilden kaçındığını beyanla alınan taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... şirketi vekili cevap dilekçesi ile; "Davacı ...Tic. A.Ş. ile müvekkil ... A.Ş. ve ... A.Ş. arasında ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, ... 9. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedilmiştir. İşbu Sözleşme'ye istinaden Axis İstanbul Projesi B Blok 107 numaralı bağımsız bölümün tapusunun Sözleşmesel koşul ve sürelerde ve davacı tarafından üstlenilen tüm yüklülüklerin yerine getirilmesi ile davacı yana devredileceği kararlaştırılmıştır. Bu davanın açıldığı tarih itibariyle davacı yanın tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğinden huzurdaki davanın reddi gerekmektedir. Taraflar arasındaki sözleşme bağlamında, alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde, satıcılar'ın tapuyu devretmekten imtina edebileceği kararlaştırılmış olup; davacı, dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmemiştir. bu bağlamda, huzurdaki davanın reddi gerektiği izahtan varestedir. Taraflar arasında imza edilen ... 9. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 3.10. Sayılı maddesi aşağıdaki gibidir. "Alıcı'nın Satıcı'ya işbu Sözleşme sebebi ile herhangi bir borcu bulunması veya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması durumunda, Satıcı tapu devrini gerçekleştirmekten imtina edebilir." Bu kapsamda, müvekkil ...'nın muhasebe kayıt ve defterlerinde, davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak toplam 126.000,00 TL borçlu olduğu görülmektedir. Hal böyle ine, tüm borcunu ifa etmemiş olan davacı yanın tapu devir talebinin henüz muaccel hale gelmediği açıktır. İşbu durumun tespit edilebilmesi ve davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkil şirket nezdindeki borcunun tamamını ödememiş olduğunun ispatı amacıyla müvekkil şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasını talep etmekteyiz. Yüksek mahkeme içtihatlarında da tapu devir işleminin yapılabilmesi tüm taşınmaz bedelinin ödenmesi şartına bağlanmıştır. Yargıtay'ın "tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin mutlak surette ödenmiş olması gerektiğine" dair pek çok istikrarlı kararı mevcuttur. "Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/11532E. - 2016/264K.; 2014/2973 E. - 2014/8542K.) Müvekkilin tapuyu devretmekten keyfi olarak imtina etmesi söz konusu değildir. davacı yanın, sözleşme kapsamında üzerine düşen ödeme yükümlülüklerini henüz tamamlamamış olması nedeniyle, hak kaybına uğramamak amacıyla tapu devri yapılmamıştır. davacı yanın tapunun kendi adına tesciline dair talep hakkının henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddi gerektiği açıktır." şeklinde savunmada bulunmuştur.
Davalı ... şirketi vekili cevap dilekçesi ile; "Davacı ...Tic. A.Ş. ile müvekkil ...Tic. A.Ş. ve ... A.Ş. arasında ... Projesi B Blok 107 numaralı ofis nitelikli bağımsız bölümün satımı için, ... 9. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ni akdedilmiştir. İşbu Sözleşme'ye istinaden ... Projesi B Blok 107 numaralı bağımsız bölümün tapusunun Sözleşmesel koşul ve sürelerde ve davacı tarafından üstlenilen tüm yüklülüklerin yerine getirilmesi ile davacı yana devredileceği kararlaştırılmıştır. Bu davanın açıldığı tarih itibariyle davacı yanın tapu devir talebine konu hakkı henüz muaccel hale gelmediğinden huzurdaki davanın reddi gerekmektedir. davacı taraf, müvekkil şirket ile imzalamış olduğu sözleşme kapsamındaki ödemeleri yapmamıştır. Müvekkil şirket ile davacı arasında yapılan sözleşmeye göre, dava konusu taşınmazın toplam satış bedeli 1.050.000-TL'dır. Davacı taraf, bu satış bedelinin 420.000,00 TL’sını müvekkil şirkete (...'ya) ödemekle yükümlüdür. Ancak davacı, sadece sözleşme peşinat bedeli olan 84.000,00-TL'sını ödemiş kalan bakiyeyi müvekkil şirkete ödememiştir. Müvekkil şirketin ticari kayıtlarına göre, bu satıştan halihazırda 336.000,00-TL bakiye anapara alacağı ve ayrıca ödenmeyen tutarlarla ilgili olarak Sözleşme uyarından işleyecek faiz ve cezai şartlar bulunmaktadır. Başka bir anlatım ile Davacının, dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak müvekkil şirkete 336.000-TL (faiz ve diğer fer'ileri hariç) borcu bulunmaktadır. Gerek Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümler, gerekse taraflar arasındaki Sözleşme'nin açık hükümlerine göre, kendi edimlerini yerine getirmeyen Davacı tarafın, müvekkil şirketten taşınmazın devrini talep hakkı bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme bağlamında, alıcı tarafından tüm bağımsız bölüm bedelinin ödenmemiş olması halinde, satıcılar'ın tapuyu devretmekten imtina edebileceği kararlaştırılmış olup; davacı, dava konusu bağımsız bölüme ilişkin borcunun tamamını ödemediği için tapu devri talep hakkı henüz muaccel hale gelmemiştir. bu bağlamda, huzurdaki davanın reddi gerektiği izahtan varestedir. Taraflar arasında imza edilen ... 9. Noterliğinin ... tarihli ve ... yevmiye Sayılı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 3.10. Sayılı maddesi aşağıdaki gibidir. "Alıcı'nın Satıcı'ya işbu Sözleşme sebebi ile herhangi bir borcu bulunması veya ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemiş olması durumunda, Satıcı tapu devrini gerçekleştirmekten imtina edebilir." Bu kapsamda, müvekkil Hayat Bayrampaşa'nın muhasebe kayıt ve defterlerinde, davacı yanın ilgili bağımsız bölüm ile ilgili olarak toplam 336.000,00-TL borçlu olduğu görülmektedir. Hal böyle iken, tüm borcunu ifa etmemiş olan davacı yanın tapu devir talebinin henüz muaccel hale gelmediği açıktır. İşbu durumun tespit edilebilmesi ve davacının dava açmış olduğu tarihte müvekkil şirket nezdindeki borcunu ödemediğinin ispatı amacıyla müvekkil şirket defterlerinde bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmasını talep etmekteyiz. Ayrıca, Davacının, Sözleşme kapsamındaki Satış bedelinden müvekkil şirket ...'nın hissesine düşen 420.000-TL'sını müvekkil şirkete ödediğini yazılı belge ile kanıtlaması gerekir. Yüksek mahkeme içtihatlarında da tapu devir işleminin yapılabilmesi tüm taşınmaz bedelinin ödenmesi şartına bağlanmıştır. Yargıtay'ın "tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin mutlak surette ödenmiş olması gerektiğine" dair pek çok istikrarlı kararı mevcuttur. "Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır." (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/11532E. - 2016/264K.; 2014/2973 E. - 2014/8542K.) Müvekkilin tapuyu devretmekten keyfi olarak imtina etmesi söz konusu değildir. davacı yanın, sözleşme kapsamında üzerine düşen ödeme yükümlülüklerini henüz tamamlamamış olması nedeniyle, hak kaybına uğramamak amacıyla tapu devri yapılmamıştır. Bu itibarla, Davacının tedbir talep etmesi haksız ve kötü niyetlidir. Bundan dolayı uğradığımız her türlü zararlar için hukuki haklarımız saklıdır. Davacı yanın tapunun kendi adına tesciline dair talep hakkının henüz muaccel hale gelmemiş olması nedeniyle huzurdaki davanın reddi gerektiği açıktır." şeklinde savunma yapmıştır.
Davacı tarafın sunduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve ekleri, ödeme dekontları, kat irtifak planına ilişkin belgeler, kredi kullandırımına ilişkin kayıtlar dosyamız arasına alınmış incelenmiştir.
Dava konusu taşınmazın tahyidatlı tapu kaydı celp edilip incelenmiştir.
Taraflar arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, sözleşmenin 3. Maddesinde tapu devri ve teminat hususunun düzenlendiği, sözleşme uyarınca davalı tarafın ödemelerini yapması halinde tapunun davacıya devrediceğinin kararlaştırıldığı, ödeme bedeli ve şeklinin sözleşmenin 2. Maddesi uyarına ek 4 de belirtildiği, ek 4'ün incelenmesinde ise KDV dahil satış bedelinin 1.050.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, 126.000,00 TL'nin ... Şirketinin, 84.000,00 TL'nin ... Şirketine 08/10/2016 tarihinde nakit olarak, ...'ya 63.000,00 TL, ... Şirketine ise 42.000,00 TL'nin senet karşılığında 07/10/2017 tarihinde, ...'ya 63.000,00 TL, ... Şirketine ise 42.000,00 TL'nin senet karşılığında 08/10/2018 tarihinde, ...'ya 378.000,00 TL, ... Şirketine ise 252.000,00 TL'nin banka kredisi ile ödenmesinin kararlaştırıldığı ve ödeme planına göre davalılara alınan senetlerin verildiği görülmüştür. Davacı tarafça yapılan ödemelerin incelenmesinde, ilk ödemelerin 05/10/2016 tarihinde 126.000,00 TL ve 84.000,00 TL olarak ... ve ... Şirketlerine ayrı ayrı ödendiği, davacının ... Banktan 23/11/2016 tarihinde 630.000,00 TL kredi kullandığı ve bunu 03/01/2017 tarihinde ... hesabına gönderildiği, böylece toplam ödemenin 840.000,00 TL olduğu ve bakiye 210.000,00 TL kaldığı ve bunun da sözleşme ve ödeme planına göre senetlerin karşılığına denk geldiği görülmüştür.
Mahkememizce ara karar ile, Tedbir talebinin %15 Teminat karşılığında Kabulü ile, dava konusu olan ... mah, 170 ada 22 parsel B blok 107 nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmaz kaydına "Satılamaz, Devredilemez" şerhinin uygulanmasına karar verilmiştir.
Davacı vekili senetlerin ibraz edilmesi halinde bu miktarı ödeyeceklerini aksi halde mahkemece depo kararı verilmesini talep ettiğini bildirmiştir.
Davalılar senetlerin kendilerinde olmadığını, böyle bir senet verilmediğini, dolayısı ile ibraz edemeyeceklerini bildirmiş, mahkememizce de davacı tarafa bakiye bedeli depo etmesi için süre verilmiş ve bu bedel ...Şubesi nezdindeki hesaba yatırılarak hesap cüzdanı ve dekontu mahkememize ibraz edilmiş kasaya alınmıştır.
Her ne kadar davalı ... vekili, sözleşme uyarınca ödenmesi gereken 252.000,00 TL banka kredi karşılığının da kendilerine ödenmediğini ileri sürmüş ise de, toplam 630.000,00 TL'nin ... şirketine davacı tarafça gönderildiği, ... vekili tarafından verilen beyanda bu ödemenin diğer davalı ile aralarında olan hesap işinde mahsup edildğini bildirmiş ve bu konuda başka bir araştırmaya girilmemiştir.
Davalı ... vekili bilirkişi incelemesi ve davalıların defterlerin incelenmesi talebinde bulunmuş ise de davalılar arasındaki iç ilişki dolayısı ile mahkememizce sonucu etkili görülmeyen bu talep reddedilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydı, imar durumuna ilişkin kayıtlar dosyamız arazına celbedilmiştir.
Davacı vekili duruşmada: "dilekçemizi tekrar ederiz, delillerimizi sunduk deliller toplanmıştır, noter senedi ile satış vaadi yapılmış ve resmi senettir, mahkeme takdir buyurursa keşif yapılabilir, sözleşmenin 3.1 maddesinde belirtildiği gibi davalı tarafın devir yapması gerekirken tapuyu müvekkile devretmemiştir, davamızın kabulüne karar verilmesini talep ederiz, satış vaadi sözleşmesi ile belirtilen senetler davalılara verildi, senetler ibraz edilmediği için ödeyemiyoruz, ibraz edildiğinde ödeyeceğiz veya mahkeme takdir ederse bakiye bedelini mahkeme veznesine depo etmeye hazırız, Davalı ... vekili senetlerden haberi olmadığını beyan ediyor, oysa cevabında senet verilmediğini söylüyor, asıl bu işin satıcı ..., ... şirketi sadece ortaktır. Muhatabımız ...'dır, senetler ibraz edilmediği için depo kararı uyarınca kalan miktar yatırılmıştır. Müvekkil sözleşme uyarınca edimini yerine getirmiştir. Davamız resmi belgeye dayanmaktadır kabulünü talep ederiz, benzer davalarda da davalılar tapuyu vermekten imtina etmektedir. Tapu masrafı tapuda ödenecektir. Şirket defterleri üzerinde incelenecek husus yoktur. Davalılar proje ortağıdır ve ... diğer davalı ile mahsuplaştığını beyan etmektedir. Davayı uzatmaya yönelik bilirkişi incelemesi talebini kabul etmiyoruz" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davalı ... vekili duruşmada: "Cevap ve ikinci cevap dilekçemizi tekrar ediyoruz, sözleşmenin 3.10 maddesinde herhangi bir bakiye borcu olması halinde satıcının tapu devrini gerçekleştirmekten imtina edebileceğine dair kanıt vardır, senetlerin fiziki olarak nerede olduğunu bilmiyoruz, ancak davacı tarafça ödenmemiştir bu nedenle borcun tamamı ödenmediği için tescil talebi de muaccel olmadığından davanın reddini talep ediyoruz, senetler teslim edilmemiştir. Taşınmaz davacı tarafa teslim edilmiştir ve sözleşmenin 3.10 maddesi uyarınca tapu masrafının da davacının karşılaması gerekmektedir. Davanın açılmasına müvekkilimiz sebebiyet vermemiştir. Bakiye borç da ödenmemiştir. Senet borcu da bulunmaktadır. Dava tarihi itibariyle bakiye borcun tamamı ödenmediğinden müvekkil davanın açılmasına sebebiyet vermemiştir bu nedenle davanın reddini talep ediyoruz" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davalı ... vekili duruşmada: "Cevap ve ikinci cevap dilekçemizi tekrar ediyoruz, müvekkilimizin alacağının hepsi ödenmedi, müvekkil şirkete davacı tarafından verilmiş bir senet bulunmamaktadır, Diğer tarafların beyanlarını kabul etmiyoruz, 630.000,00 TL'den müvekkile yapılmış bir ödeme yoktur, herhangi bir senette verilmemiştir. Davacı tarafın borcu bulunmaktadır. Bunun tespiti için şirketlerin defter kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasını talep ederiz. Noter huzurunda yapılmış sözleşme uyarınca davacı taraf edimini yerine getirmediğinden müvekkilin devir borcu muaccel hale gelmemiştir. Bu nedenle davanın reddini talep ederiz" şeklinde beyanda bulunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tapu kaydının incelenmesinde, taşınmazın 3/5 hissesinin davalı ... A.Ş adına, 2/5 hissesinin ise davalı ...Ş adına tescilli olduğu ve kat irtifaklı olduğu görülmüştür.
Cevap dilekçelerinin incelenmesinde, her iki davalının cevap dilekçesinin aynı karakterde ve içerikte olduğu, dolayısıyla birlikte hazırlandığı, vekiller farklı ise de işbirliğinin olduğu, bunun da davalılar arasında bir anlaşmazlık durumunun olmadığına ve birlikte hareket ettiklerine işaret ettiği değerlendirilmiştir.
Mahkememizce yapılan incelemede davalılar arasında iş ortaklığı bulunduğu ve birlikte davacı tarafa dava konusu taşınmazı satma vaadinde bulundukları, davalıların hesaplarına gönderilen paralar ile depo edilen miktarların toplamının satış bedeline denk geldiği, davalılar arasındaki iç ilişkide davacının taraf olmadığı, her ne kadar sözleşmede 378.000,00 TL'nin ...'ya, 252.000,00 TL'nin ise ... şirketine banka kredisi ile ödeneceğine dair anlaşma yapılmış ve bu paranın tamamı ... hesabına gönderildiği, bu durumda ... şirketinin payına düşen kısmın ödenmediği ileri sürülmüş ise de, davalıların davacıya karşı birlikte sorumlu olduğu, aqyrı ayrı satış vaadinde bulunmadıkları, bütün bir proje olarak inşaatlar üretip hasılat paylaşımalrı yaptığı, sözleşmede ve ödeme planında her bir davalıya düşecek payın berlilenmesinin sadece davalıların alacakların miktarın belirlenmesi yönünden olduğu, davalılar arasındaki işbirliğinin devam ettiği ve davayı uzatmaya yönelik taleplerde bulunulduğu, sözleşme ile davacıya, bu paraların ayrı ayrı hesaplara yatırılması yükümlülüğünün asli bir yükümlülük olarak getirilmediği, bu nedenle davalı ... Şirketinin bakiye borç olduğuna dair savunmasına itibar edilemeyeceği, yapılan ödeme kayıtlarına göre ... şirketinin alması gereken toplam 630.000,00 TL'den 126.000,00 TL fazla aldığı ve bu miktarda diğer davalıya ödeme yükümlülüğü olduğu, bu durumda tarafların iç mahsuplaşmaları yönünden hakları saklı kalmak kaydı ile paylaşım oranında davalılara düşen miktarların ödenmesi gerektiği, davacının sözleşme uyarınca edimini yerine getirdiği, davalıların devir borcunun muaccel olduğu, bu nedenle davanın subuta erdiği ve kabulü gerektiği vicdani kanaati hasıl olmuş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Her ne kadar mahkememizce kısa kararda taşınmazın bulunduğu ilçe sehven "..." olarak yazılmış ise de gerekçeli kararda bu yazım hatası düzeltilmiştir.
HÜKÜM:
1-Davacının davasının Kabulü ile ... Mah. 170 Ada, 22 Parsel, 5. Kat, B/107 Nolu Bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile DAVACI ADINA TAM HİSSE İLE TESCİLİNE,
2-Mahkememiz dosyası uyarınca bakiye satış bedeli olarak ... Şubesi nezdinde açılan hesaba yatırılan 210.000,00 TL'nin 126.000,00 TL'sini davalı ...'ya, 84.000,00 TL'sini davalı ...'e ait olmak üzere ve iç ilişkilerinde takas mahsup hakları saklı kalmak kaydı ile tüm nemaları ile birlikte davalılara kararın kesinleşmesi halinde ödenmesine,
3-İİK'nın 28. maddesi uyarınca kısa kararın ... Tapu Müdürlüğü'ne bildirilmesine,
4-Davacı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T gereğince hesaplanan toplam 69.550,00 TL vekalet ücretinin, davalı ... Tic A.Ş'den 41.730,00 TL, diğer davalı ...Ş'den 27.820,00 TL'nin alınarak davacıya verilmesine,
5-Alınması gerekli harç 71.725,50TL olup, peşin alınan 17.931,38 TL'nin mahsubu ile bakiye 53.794.12 TL'ni 32276,47 TL'sinin ... Şirketi'nden, 21.517,65 TL'sinin ... Şirketinden tahsili ile Hazineye gelir kaydına,
6-Davacı tarafça harcanan 94,40 TL yargılama giderinin davalılardan eşit oranda alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafça peşin yatırılan 17.931,38 TL harcın 10.758,83 TL'sinin ... Endüstri San ve Tic A.Ş'den, 7.172,55TL'sinin ... A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
8-Dosyada artan gider avansın kararın kesinleşmesi halinde yatırana iadesine,
İlişkin gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.11/03/2020
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
"Bu belge 5070 Sayılı Kanun hükümlerince elektronik imza ile imzalanmıştır."