T.C.
İSTANBUL
21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/16 Esas
KARAR NO: 2021/935
DAVA: Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 07/01/2020
KARAR TARİHİ: 14/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
A. Tarafların Talepleri
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;müvekkili ile davalılardan ... un ...nin sahibi olduğu yerleşke alanlarından kira sözleşmesi temelli sözleşme sonunda yatırım tutarlarını tahsil et ve devret esasına dayalı 2.000,000 USD civarında yatırım bedelleri olan 120 dönümlük arazi dönümlük arazi içinde içinde şantiye çalışmaları yapılan işletmeye açmak için kısıtlı sürede 24 saat çalışılmak zorunda kalınan belli zaman içerisinde işler bitirilmediği takdirde ağır cezai şartlar içeren kapsamlı 15/06/2007 başlangıç tarihli sözleşme imzalandığını davalılardan ... sahip olduğu yerleşke alanlarında böyle bir sözleşme yapma konusunda diğer davalıyı yetkilendirildiğini, bu sözleşmenin ilk başta dava dışı ... ile ... arasında imzalandığını, henüz yatırımların yapılmadan devir yetkisine istinaden sözleşmenin hemen başında müvekkili tarafından davalılardın da onayıyla devralındığını bu sözleşmeye bahsedilen alanlarda tek otorite olan ve elde edilecek gelirlerden pay alacak olan davalı ... garantör sıfatıyla katıldığını, bu sebepten davaya davalı olarak eklendiğini, davalılardan ... yerleşkesi içerisindeki müvekkilinin münhasır kullanım alanı olan yerlere 75.000 USD katkı sağlanmasına rağmen kullanım hakkı müvekkiline ait olan 12/2 nolu tarihi binanın bir kısmının davalılar tarafından müvekkiline teslim edilmediğini, teslim edilmeyen bu alanın ... tarafından doktor- revir alanı olarak kullanıldığını, şifahi taleplerine karşılık verilmemesi üzerine 03/07/2014 tarihli ... Noterliğinin ... yevmiye nolu ihtarnamesinin keşide edildiğini, teslim edilmeyen bu alanın uğranılan gerçek maddi zararın tespitinin gerektiğini, yine müvekkilinin münhasıran yetkili olduğunu, bu durumun sözleşmeyi ihlal ettiğini, müvekkili kendisine ait olan alan üzerinde yeni bin satış noktası oluşturduğunu, bu alanı ... Gıda ya kiraya verdiğini, buradan elde edilen gelirlerin de sözleşme gereği davalılar ile paylaşıldığını, sonrasında ...nin ... Gıdanın faaliyetlerini sonlandırmasını talep etmesi üzerine ... Gıdanın yaptığı tüm yatırımlara karşılık 59.000 TL tazminat ödenerek alanını tahliye ettirildiğini, ... Gıdaya ödenen bu miktar müvekkilince karşılandığından doğal olarak müvekkilinin bu miktarı davalılardan talep ettiğini, ancak davalıların bu tazminat bedelinin kendilerini ilgilendirmediğini bildirerek ödemeyeceklerini belirtilerini sözleşmenin 4.1.1 nolu maddesine rağmen davalıların müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunmaksızın kampüs içerisinde yer alan müzenin giriş bölümünde ... turizm adıl ticari ünvanlı işletmenin kurulmasına izin verdiklerini bu hususun da sözleşmeyi ihlal ettiğini ... Noterliğinin 23/06/2015 tarihli ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile bu aykırılığın giderilmesinin istendiğini, ancak aykırılığın giderilmediğini cevabi ihtarnamelerinde adı geçen ... adlı şirketin müze ve üniversite ürünlerini sattığını, bu faaliyetleri yaparken de sadece kahve ikram ettiğini beyan ettiklerini, ancak durumu ispatladığını, tüm bu sebeplerden dolayı 100.000 TL nin 15/06/2007 tarihinden itibaren işletilecek ticari temerrüt faizi ile tahsilini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ... öğrenimi sürdürdüğü ... Kampüsü. ... Kampüsü ve ... Kampüsünde yiyecek ve içecek temini, kafeterya ve organizasyon alanlarının işletilmesi, yiyecek, içecek, kitap, kırtasiye, fotokopi ürünlerinin satışı haklarını 01.07.2007 tarihli Kira ve İşletme Hakkı Sözleşmesi ile müvekkil Mediacom şirketine verildiğini, aynı Sözleşmede Mediacom'un yiyecek ve içecek temini, kafeterya ve organizasyon alanlarının işletilmesi, yiyecek, içecek, kitap, kırtasiye, fotokopi ürünlerinin satışı konularında hizmet verme ve/veya Üniversite'nin onayı ile 3.kişilere bu alanlarda işletme hakkı verme hak ve yetkisi tanımlandığını, ..., ...nden aldığı yetki ile ... ve ... Kampüsünde sınırlı olarak sözleşmenin ekinde belirlenen taralı alanlarda yiyecek ve içecek temini, kafererya alanlarının işletilmesi, yiyecek ve içecek ürünlerinin satışı, otomatların işletilimesi ve özel satış noktaları yaratılması konusunda ... San. Ve Tic.A.Ş. (... ) ile 15.06.2007 tarihli sözleşme imzalandığını,2-28.08.2012 tarihli Sözleşme Devir Protokolü ile, yukarıda bahsi geçen sözleşme ... tarafından davacı ... A.Ş.'ne devrolduğunu, Davacı tarafça işbu davaya konu edilen talepler zamanaşımına uğradığını. Davacı taraf 15/06/2007 tarihinden bu yana kira gelirlerini talep etmekte ise de kira gelirlerinde 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olduğundan, davacının zamanaşımına uğramış talepleri yönünden davanın reddini talep ettiklerini, Davacı ... A.Ş. tarafından işletilen bölüm ile ilgili müvekkil şirketten kira ve sponsorluk geliri talep ettiklerini Ancak, ... Turizm tarafından işletilen alan sözleşmeye dâhil olmayıp, sözleşme dışında kalmakla davacının talebi yersiz bir talep olduğunu, Somut olayda davacı tarafın doktor revir alanı ve ATM cihaz alanı ile ilgili ilk bildirim ve talebini ... Noterliği'nin 03.07.2014 tarih ve ... Yevmiye Nolu İhtarnamesi içeriği ile Üniversite'ye iletildiğini, 08.07.2014 tarihinde Üniversite tarafından tebliğ alındığını Ancak, yine müvekkil şirkete bu hususta hiçbir ihbar yapılmadığını Üniversiteye yapılan tebliğ kabul edilmiş olsa dahi, ayıp sebebiyle zararın talep edilebileceği en erken tarih 08.07.2014 tarihi olduğunu, davacının 15.06.2007 tarihinden itibaren talepte bulunması da mümkün olmayacağını, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
B.Uyuşmazlık, Deliller, Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe;
Huzurdaki dava alacak davasıdır. Uyuşmazlık davacı şirket ile davalı şirket arasında akdedilen sözleşme kapsamında tarafların edimlerini sözleşmeye uygun olarak ifa edip etmediği, bu nedenle davacının zararının bulunup bulunmadığı, ihbar sürelerine uyulup uyulmadığı, tarafların temerrüde düşüp düşmediği, davalı üniversitenin sözleşmedeki niteliği ve garantör olup olmadığı, sözleşme kapsamında davacıya taahhüt edilen yerlerin tesliminin yapılıp yapılmadığı, yer teslimi yapılan yerlere davacının rıza dışında el atılıp atılmadığı, davacının teslim edilen yerlere kullanım hakkının engellenip engellenmediği, süresinde ihbar yapılıp yapılmadığı hususlarına ilişkindir.
Dava şartına dair eksiklik bulunmaması ve davalı tarafça haklı bir sebebe dayalı olan herhangi bir ilk itiraz ileri sürülmemesi nedeniyle ön inceleme tamamlanmış, tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktaları belirlenip tahkikat aşamasına geçilerek dosyamızın delillerini oluşturan, sözleşmeler, tarafların ticari defterleri, yazışmalar, ihtarnameler, sulh hukuk mahkemesi dosyası, dava konusu sözleşmeye dair taraf delilleri, ticaret sicil kayıtlarından oluşan dosyamız delilleri toplanıp keşif yapılmış, sonrasında bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonuca gidilmiştir.
10/12//2020 tarihli ara karar ile inşaat mühendisi bilirkişi refakatiyle keşfen inceleme yapılmasına, tanıkların keşif mahalinde dinlenmesine karar verilmiştir. Belirlenen gün ve saatte keşif mahalinde davalı ve davacı temsilcilerinin hazır bulunmasıyla keşif icra edilmiş, keşif mahallinin İstanbul İli, ... İlçesi, ... Evlerinde olduğu, dava konusu işlerin yapıldığı yerin bir okul ve konut projesi olduğu anlaşılmıştır. Keşif mahalinde hazır bulunan tanık dinlenmiştir. Bu kapsamda davalı tanığı,
... yeminli beyanında özetle banka ile davalı üniversitenin anlaşma bulunduğunu ve ATM'nin kira alanı içinde bulunduğunu, revir alanının kuaföre dönüştürüldüğünü, dava dışı ... şirketi tarafından işletilen restoranın hijyen standartlarına uymaması nedeniyle gıda zehirlenmesi vakası yaşandığını, ... gıda öncesi işletmelerin bulunduğunu ... gıda şirketinin ihtardan sonra tahliye olduğunu ve bu tarihten sonra atıl durumda kaldığını, 4. Numaralı bölgede eskiden hediyelik eşya ve üniversitenin tanıtım eşyalarının satıldığını, daha sonra gastronomi bölümü öğrencilerinin öğrenici statüsünde çalıştıkları kafeteryaya dönüştürüldüğünü ifade etmiştir.
Davacı tanığının keşi mahalinde hazır olmaması nedeniyle davacı tanığı keşif mahalinde dinlenememiş, takip eden ilk duruşma günü hazır edilen davacı tanığı;
... yeminli beyanında özetle davacı firmanın işletme müdürü olduğunu, davacı ile davalı arasındaki sözleşmeye göre davacının kendisine tahsis edilen taralı alanda tek yetkili kullanıcı olmasına rağmen revir alanı ve ATM'nin yerinin kendilerine teslim edilmediğini, bu konuda yapılan başvuruların sonuçsuz kaldığını, bina için 75.000,00 USD tadilat yapıldığını, müze girişiyle ilgili kendilerine ilkin teklif yapılması gerekirken teklif yapılmaksızın başka bir firmaya kiraya verildiğini, ... isimli firma ile yapılan anlaşma gereği kira bedelinin davalı tarafla paylaşıldığını, davalının hijyen sebebiyle ... firmasının tahliyesini istemeleri üzerine bu firmanın 50.000,00 TL'lik bedelinin ödenmesi ile bu firmanın tahliye edildiğini ifade etmiştir.
Mahkememizce resen görevlendirilen inşaat mühendisi bilirkişi ... , mali müşavir ... borçlar hukuku alanında uzman akademisyen bilikişi ... hazırladığı 10/12/2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Davacının sözleşmenin kurulduğu andan itibaren yedi yıl boyunca Zilyetliği devredilmeyen alanlar için tazminat talep etmesinin mümkün olmadığını, Davacının dava dışı ... Gıda'ya ödemiş olduğu bedelin, davalıların sözleşme aykırı davranışları ile nedensellik bağı içinde olup olmadığının ispata muhtaç olduğunu, Sözleşmeye göre davacıya yapılmayan sözleşme önerisi nedeniyle davacının talepte bulunmasının mümkün olmadığını, " mütalaa etmiştir.
İtirazlar doğrultusunda ek rapor alınmasına karar verilmiş kök raporu hazırlayan bilirkişiler tarafından alınan ek raporda özetle; kök raporda yapılan değerlendirmelerde değişiklik olmadığını, mütalaa etmiştir.
Yapılan yargılama, toplanan deliller, tarafların dilekçe ve beyanları ile duruşma esnasındaki sözlü açıklamaları hep birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki ticari ilişkinin varlığına dair bir ihtilaf bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davacı taraf davalının sözleşmeye aykırı davrandığını, bu sebeple zrara upradıklarını, davalı taraf ise sözleşmeye aykırı hareket etmediklerini savunmaktadır.
TTK’nın 18. maddesinde tacir olmanın hükümleri arasında sayılan yükümlülüklerin biri de kanun hükümleri uyarınca gerekli ticari defterleri tutmaktır. Defter tutma yükümlülüğü Kanunun 64. maddesinde ayrıca düzenlenerek her tacirin, ticari defterleri tutmak ve defterlerinde ticari işlemleriyle ticari işletmesinin iktisadi ve mali durumunu, borç ve alacak ilişkilerini ve her hesap dönemi içinde elde edilen neticeleri, bu kanuna göre açıkça görülebilir bir şekilde ortaya koymak zorunda olduğu belirtilmiştir.
10/12/2020 tarihli ara kararla tarafların ticari defterleri üzerinde inceleme yapılmasına, tarafların inceleme gün ve saatinde ticari defterlerini incelemeye esas olmak üzere HMK 222 gereği hazır bulundurmasına, bu süre içerisinde gereği yerine getirilmediği takdirde bu delile dayanmaktan vazgeçmiş sayılacağının taraflara ihtarına karar verilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, davacı tarafın ticari defterleri ve aldırılan bilirkişi raporundan davacı tarafın ticari defterlerinin sahiplb lehine delil vasfında olduğu, taraflar arasında ticari ilişki olduğu, dava konusu talebin taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davacı tarafın kendisine teslim edilmeyen yerlere, dava dışı firmaya ödenen tazminata ve müze girişinde bulunan işletmenin öncelikli olarak kendilerine önerilmemesi nedeniyle uğranan zarar dair olduğu anlaşılmıştır.
Ancak bu taleplere dair teker teker değerlendirme yapılmasından evvel görev hususunun netleştirilmesi gerektiği ve mahkememizin neden görevli olduğu hususunun da açıklanması gerekir.
A. Görev yönünden;
Davacı tarafça aynı taleplerle, İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava ikame edildiği, davanın ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2017/... Es sayılı dosyasına kaydedildiği, mahkemesince ticaret mahkemelerinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verildiği, görevsizlik kararının davacı tarafça istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin 2018/... Es ve 2018/... K sayılı kararıyla istinaf talebinin reddine, görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğuna karar verilmiştir. Gerçekten de taraflar arasındaki sözleşmenin karma nitelikli bir sözleşme olduğu, davalı üniversite dışındaki tarafların tacir oldukları, öte yandan Bölge Adliye Mahkemesi'nin göreve ilişkin kararlarının kesin olması sebebiyle mahkememizin görevi hususunda herhangi bir tereddüt bulunmamaktadır.
B. ATM ve revir alanı
Mahalinde yapılan keşifte davalılardan ... İstanbul yerleşkesi içerisindeki ATM'nin ve revir alanının bulunduğu binanın sözleşme ile davacıya bırakılan yerlerden olduğu konusunda tereddüt bulunmamaktadır. Gerçekten de gerek yerinde yapılan tespit gerekse bilirkişi raporundan dava konusu ATM'nin ve revir alanının taralı alan içerisinde kaldığı görülmüştür. Bilirkişi raporunda ATM ve revir alanının teslim edilmemesi sözleşmenin eksik ifası olarak değerlendirilmiştir.
Ne var ki her tacir, tüm ticarî faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek, sağduyu sahibi olmak, ileriyi düşünmek ve işlemlerini ona göre organize etmek zorundadır. (... , Ticarî İşletme Hukuku, s. 86) Buna göre tacir yapacağı sözleşmelerin yerine getirilip getirilmeyeceğini hesaba katıp “basiretli bir iş adamı” gibi davranıp borcun yerine getirilmesini engelleyebilecek hareketleri önceden nazara alması gerekmektedir. Türk Ticaret Kanunu, tacire, bütün ticarî faaliyetlerinde, basiretli bir iş adamı gibi hareket etme yükümlülüğü getirmiştir. Bu yükümlülük, sübjektif değil, objektif bir özen ölçüsünün gerçekleştirilmesi demektir. (ARKAN s. 137 vd)
Yukarıda belirtildiği üzere basiretli bir tacir olarak hareket etmekle yükümlü olan davacının teslim anında eksik olduğu açıkça anlaşılan ifaya ilişkin muradını veya talebini makul bir sürede ifade etmesi gerekir. Ayıplı ifa gibi belli bir ihbar süresi öngörülmeyen eksik ifa halinde davacının MK 2 ile bağlıdır.
Davacı taraf sözleşme ile kendisine teslim edilen ve edilmesi gereken yerlere ilişkin ve karşılık olarak sözleşmede belirtilen miktarda kira ödemeyi taahhüt etmiştir. Kiranın nasıl hesaplanacağı sözleşmenin 5. Maddesinde belirlenmiştir. Somut olayda davalıların ATM ve revir alanınına ilişkin teslim borcunu yerine getirmediği, bu hali ile eksik ifa bulunduğu açık ise de, davacının -2014 yılında gönderdikleri ihtarnameye değin- sözleşmede belirlenen bedele ilişkin tam ödeme gerçekleştirdiği, yapılan ödemelerde davalıların eksik ifasına dair bir çekince koymadığı, böylece eksik ifayı fiili olarak kabul ettiği açıktır. Huzurdaki uyuşmazlıkta sözleşmeye dair resmi düzenleme şartı bulunmadığından bilirkişi raporunda belirtildiği üzere sözleşmenin ATM ve revir alanına dair gerçekleşmeyen teslim ile eksik ifası konusunda tarafların yedi yıl süren bir mutabakatları olduğu, taraflar arasında daha sonra yapılan (19/07/2012 tarihli) ek protokolde davacının kendilerine teslim edilmeyen dava konusu ATM ve revir alanına dair herhangi bir indirim veya eksik ifayı giderim talebi ileri sürmediği ve sözleşmenin bu şekilde tadil edildiği kanaatine ulaşılmıştır. Bu nedenlerle davacının çekince sürmeksizin ve tam ödeme yaparak kabul ettiği kiralık alana dair davalılarca kendilerine çekilen ihtarname sonrasında eksik ifa iddiasıyla hak talep etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğu anlaşılmıştır.
C. ... Gıda isimli firmaya yapılan ödeme:
Davacı taraf münhasıran kendilerine tahsis edilen alanlardan bir kısmını ... Gıda isimli firmaya kiraya verdiklerini, ... Gıda firmasının faaliyetlerinin üniversite tarafından beğenilmemesi üzerine firmaya 59.000,00 TL ödenerek firmanın tahliye edildiğini ifade etmektedir. Davalı tanığı ... Gıdaya ilişkin olarak beyanında dava dışı ... şirketi tarafından işletilen restoranın hijyen standartlarına uymaması nedeniyle gıda zehirlenmesi vakası yaşandığını, ... gıda öncesi işletmelerin bulunduğunu ... gıda şirketinin ihtardan sonra tahliye olduğunu ve bu tarihten sonra atıl durumda kaldığını beyan etmiştir.
Davacı tanığı da ... isimli firma ile yapılan anlaşma gereği kira bedelinin davalı tarafla paylaşıldığını, davalının hijyen sebebiyle ... firmasının tahliyesini istemeleri üzerine bu firmanın 50.000,00 TL'lik bedelinin ödenmesi ile bu firmanın tahliye edildiğini ifade etmiştir. Her iki taraf tanık anlatımlarından ... Gıda isimli firmanın hijyen standartlarına uymadığı anlaşılmaktadır. Hijyen standartlarına ilişkin olarak taraflar arasında ihtarnamelerin bulunduğu da anlaşılmaktadır. Böylece ... isimli firmaya ilişkin olarak davacı tarafın dava dilekçesinde belirtildiği üzere davalı taraftan kaynaklanan bir keyfi bir tutum bulunmadığı, hijyen standartları nedeniyle anılan firmanın tahliyesinin istendiği kanaatine varılmıştır.
Öte yandan davacı taraf ile ... yetkilisi arasında imzalanan sözleşme ile davacı taraf ...'ya ilişkin olarak davalıyı da gayrıkabili rücu ibra etmiş olmakla ... Gıda isimli firmaya yapılan ödemeye dair talepte bulunması mümkün değildir.
D. Müze Girişi
Sözleşmenin 4.11 maddesi gereği müze girişinin işletme olarak kafeterya kurulması halinde davacının öncelikli olarak teklif alacağı düzenlenmiştir. Mahkememizce yapılan keşifte müze girişinde kafeterya bulunduğu anlaşılmıştır.
Davacı tarafça 2015 yılında müze girişinde bulunduğu iddia edilen kafeteryanın, halihazırdaki kafeterya olup olmadığı mevcut dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Dinlenen davacı tanığı müze girişinde eskiden hediyelik eşya ve üniversitenin tanıtım eşyalarının satıldığını, daha sonra gastronomi bölümü öğrencilerinin öğrenici statüsünde çalıştıkları kafeteryaya dönüştürüldüğünü ifade etmiştir. Davalı tanığı ise müze girişinde bulunduğu iddia edilen kafeteryanın ne zaman kurulduğunu hatırlamadığını, ancak sözleşme devam ederken kurulduğunu ifade etmiştir.
Dosya kapsamında bulunan ihtarnamelerden davacının müze alanında kafeteryaya ilişkin ihtarda bulunduğu, davalı tarafça gönderilen ihtarname cevabında anılan yerde kahve ikramı yapıldığını ifade ettiği anlaşılmaktadır. Dosyadaki mevcut delillerden 2015 yılında bulunduğu iddia edilen kafeteryanın sözleşmenin 4.11. Maddesinde belirtilen şartları taşıyıp taşımadığının anlaşılması mümkün değildir. Bu nedenle davacının bu talebi yönünden ispat şartının gerçekleşmediği anlaşılmıştır.
KARAR: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının REDDİNE,
2-Harçlar Yasasına göre alınması gereken 59,30TL red karar harcının, davacı tarafça peşin yatırılan 3.569,20-TL harçtan mahsub ile 3.509,90 TL fazla harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından sarfedilen yargılama giderinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'ne göre 23.080,00-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
5-Kullanılmayan gider avansının hükmün kesinleşmesi halinde ödeyen tarafa iadesine,
6-Dava açılmadan evvel sonradan haksız çıkan taraftan alınmak üzere suç üstü ödeneğinden ödenen 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacılardan alınarak hazineye irat kaydına dair,
Dair gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ... Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/12/2021
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır