T.C.
İSTANBUL
21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/161 Esas
KARAR NO: 2024/115
DAVA: Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali)
DAVA TARİHİ: 10/03/2023
KARAR TARİHİ: 21/02/2024
Mahkememizde görülmekte olan Genel Kurul Kararının İptali (Kooperatif Genel Kurul Kararının İptali) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkillerinin davalı ...'nin ortak ve pay sahipleri olduğunu, 12/02/2023 tarihinde kooperatifin genel kurul toplantısının yapıldığını, genel kurulda müvekkillerinin mülkiyet hakları başta olmak üzere paydaşlıkları itibariyle sahip oldukları tüm haklarını ihlal edilecek nitelikte kararlar alındığını, toplantıda ... sayılı Koperatifler Kanunu başta olmak üzere tüm mevzuata aykırı alınan ... nolu kararların iptali gerektiğini belirterek, davalının 12/03/2023 tarihli genel kurul toplantısında alınan kararların iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ... Sitesinin, ülkemizin en güzel yerlerinden olan ... İlçesinde, ...'un da en gözde yeri olan Yalıkavak semtinde yer almakta olup denize sıfır, kendine ait plajı, havuzu ve sosyal tesisleri olan 200.000m2 lik çok büyük bir alanı kaplayan 400 villanın olduğu yazlık bir site olduğunu, bakımsız ve eskimiş alt ve üst yapısı nedeniyle yenilenmesi gerektiğini, çöplerinin hala eski traktörlerle toplandığını, bahçe çitinden domuzların girdiğini, personel lojmanı ihtiyacına rağmen olmadığını, ..., maliki bulunduğu ... "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" ile değerlendirip ...Sitesinin sayılan ihtiyaçlarını gidermeye, alacağı ticari alanları ve villaları kiraya vererek sitede toplanan aidatı sıfırlamayı amaçladığını, bu amaçla genel kurul yapılarak karar alındığını, ana sözleşmenin 6. Maddesinde belirtilen "sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak" hükmüne uygun olarak karar alındığını, denetim kurulu ve yönetim kurulu ibra edildiğini, usule uygun olarak, ortakların büyük çoğunluğu ile alınan bu kararların iptali mümkün olmadığını, aksinin kabulü halinde, mahkemenin genel kurulun iradesinin yerine geçmesi anlamına gelir ki; bunun kabulü hukuken mümkün olmadığını, 9. Gündem maddesiyle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" yapılması yönünde alınan kararın yönetim kurulu tarafından bu kararın detaylı, açık ve net olmadığı dikkate alınarak uygulanmadığını, daha sonra 02.04.2023 tarihinde olağanüstü genel kurul yapılarak bu konuda yeni kararlar alındığını, 10 nolu kararla 577 ada 7 parselde inşaat yapılabilmesi için parselin net parsel olması, yani kamu alanlarına ayrılan yerlerin bedelsiz terk edilmesi gerektiğini, Genel kurulun, kooperatifin maliki bulunduğu parseldeki kamu alanlarının bedelsiz terki yönünde karar aldığını, Kooperatifler kanunu ve ana sözleşme gereğince gayrimenkuller hakkında karar alınmasının genel kurulun yetkisinde olduğunu, alınan karara davacıların hayır oyu vermiş olmasının kararın geçerliliğini etkilemediğini, Kooperatifin maliki bulunduğu gayrimenkuller hakkında ana sözleşmesinde belirtilen amaç doğrultusunda dilediği tasarrufu yapabileceğini, 390 ortaklı kooperatifte 291 ortağın toplantıya katıldığını ve neticede 151 evet 106 hayır oyuna karşılık bu kararın alındığını, Gündemin 12. Maddesiyle, bilançoya girmiş olan toplu yapı temsilciler kurulu kararı ile toplanan 2.500,00TL avansın kooperatif için toplandığının kabul edildiğini, bilanço, envanter ve gelir gider farkı hesaplarının onandığını, usüle uygun olarak ortakların büyük çoğunluğu ile alınan bu kararların iptalinin mümkün olmadığını, alınan kararların kooperatif ve üyelerin menfaatine olduğunu, davacıların hukuki yararının olmadığını beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili beyan dilekçesi ile; davacı ...'ın dava tarihinde kooperatife üye olmadığından davasının usulden reddine karar verilmesini talep etmiş, mahkememizce davacı vekiline bu konuda açıklama yapması istenmiş ancak bir beyanda bulunmamıştır.
Davacılar ..., ... ve ... davadan feragat dilekçesi sunmuş, bu kişiler dava tefrik edilerek mahkememizin ... Esasına kayıt edilmiş ve red kararı verilmiştir.
Bildirilen emsal dosya örnekleri getirtilip incelenmiştir.
İmar planına ilişkin iptal davasının Danıştay'da olduğu, inşaat yapılmak istenen yerin imar sorununun bulunduğu, buna rağmen davalı tarafından bir kısım imalatların yapıldığı ve ... Belediye başkanlığınca yapı tatil ve yıkım kararları ile idari para cezalarına karar verildiği anlaşılmıştır.
... 2. Sulh Hukuk mahkemesinin ... Değişik İş ve ...Karar numaralı dosyada bilirkişiler tarafından sunulan rapor örneği dosyamız arasına alınıp incelenmiştir.
Tarafların sunduğu belgeler incelenmiş, davaya konu olanlar toplanmıştır.
... belediyesinin cevabi yazısında; "Söz konusu parsel, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü'nün... tarih ve ... sayılı Olur'u ile onaylanan 1/1000 ölçekli Yalıkavak Revizyon + İlave uygulama İmar Planında, kısmen Emsal: 0.20 yoğunluklu konut alanında, kısmen imar yolu, kısmen park alanında, kısmen Otopark alanında, kısmen Teknik Altyapı alanında kalmaktaydı ancak söz konusu parselinde içinde bulunduğu alan, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... sayılı yazısında; ... Revizyon + İlave 1/5000 ölçekli ... İmar planı ve ... ölçekli Uygulama İmar Planlarının, ... 2. İdare Mahkemesinin 08/11/2021 tarih ve... Esas - ...Karar sayılı kararı ile iptal edildiği" bildirilmiştir.
Mahkememizce seçilen mali müşavir, nitelikli hesaplama uzmanı, inşaat mühendisi bilirkişi heyeti 15/01/2024 tarihli raporunda özetle; " Dosya kapsamında toplu yapı temsilciler kararı adı altında bir evrak görülmüş olsa da dosyada toplu yapı yönetimine geçilmiş olduğuna dair tapu kaydı ve toplu yapı şerhinin mevcut olmadığı tespit edildiğini, dosyada mübrez 31.12.2022 tarihli Bilançosunda Gelirler Kısmında 600 Ortak Avans Giderleri ( Toplu Yapı Yönetim Planı Toplanan 2.500,00'er TL) şeklinde 1.0000.000,00 TL olarak belirtilmiş olsa da toplu yapı yönetim planının ve işletme projesinin mevcut olmadığını, dosyada 2.500 TL aidat toplanmasına ve bu kararın alınmasına ilişkin toplu veya ana sözleşme hükmü ya da karar olmadığı, Onaylanması istenen kat karşılığı inşaat ve satış sözleşmesinin, ilgili kuruluşlardan belgelerin yer almaması sebebi ile kooperatif ve ortaklarının aleyhine bir durum tespit edilebilmesi mümkün olmamış ama sözleşme sonrası uygulamada ruhsatsız işler yapıldığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 4.2 maddesinde belirtildiği üzere, tüm inşaat işlerinin ilgili birimlerin şartnamesine uygun yapılacağı konusunun, ilgili ruhsat, proje vb belgelerin dosyada yer almaması veya dosyada yer alan itirazlara göre, iddia ve savunma ile sınırlı olarak inceleme yapıldığında imalatların fen ve sanat kurallarına uygun olmadığı ve usulsüz yapıldığının anlaşıldığı, Genel Kurula Çağrı tarihinin 06.01.2023 olduğu, Olağan Genel Kurulun toplantıya çağrının hem kanuna hem de Ana Sözleşme'ye uygun olarak yerine getirildiği, gündeme bağlılık ilkesi açısından 9 nolu gündem maddesi ile Genel Kurul'da alınan 9 nolu kararın aynı gündem maddesine ilişkin olduğu noktasında tereddüt yaşandığı, bu sebeple gündeme bağlılık ilkesine aykırı olabileceği, Olağan Genel Kurul Kararlarından 9, 10, 12 nolu kararlarının kooperatifin ve tüm ortakların çıkarları noktasında dürüstlük kuralına aykırılık taşıdığı kanaatine varıldığı," bildirmiştir.
Bilirkişi raporu mahkememizce yeterli görülmüş ve itirazlar red edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davalı kooperatifin 12/02/2023 tarihli genel kurul toplantısında alınan 9, 10 ve 12 nolu kararların iptaline ilişkindir.
Davalı kooperatifin konut yapı kooperatifi olmadığı, sadece işletme kooperatifi olduğu görülmektedir.
İncelenen genel kurul toplantı tutanağından; 9 nolu kararın; davalı kooperatifin maliki olduğun taşınmaz üzerinde inşaat yapılması için bir yüklenici ile arsa karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması için yetki verilmesi, 10 nolu kararın; arsanın bir kısmının imar izni karşılığında belediyenin talebi uyarınca kamuya terki, 12 nolu kararın ise kat malikleri kurulunca tahsiline karar verilen 2.500,00TL avansın üyelerden tahsilinin kooperatif tarafından gerçekleştirilerek gelir kaydedilmesine yönelik olduğu anlaşılmıştır.
Davacı tarafın, inşaatın durdurulmasına ilişkin talebi davamızın konusu olmadığından red edilmiştir.
Davamıza konu genel kurul toplantısından sonra 02/04/2023 tarihinde davalının olağan üstü genel kurul toplantısı yaptığı ve ... 11. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...esas sayılı dosyasında iptal davasına konu edildiği anlaşılmıştır.
Davalı tarafça üyelere gönderilen inşaat sözleşmesi ile genel kurula sunulanın ayrı olduğu ve gündeme bağlılık konusunda da tereddüt oluştuğu anlaşılmıştır.
Davaya konu yerde henüz imar durumunun kesinleşmediği, yapı izni ve ruhsatı olmadan davalın inşaata başladığı ve belediyece tutanaklar tutulduğu anlaşılmıştır.
Davaya konu 9 nolu maddenin uygulamasına geçilmeyip sonradan olağanüstü genel kurul toplantısı ile yeni bir karar alındığı belirtilmiş ise de, dava tarihi itibarıyla değerlendirme yapılmıştır.
Davacı ...'ın ...'dan üyelik devraldığı, 01/07/2023 tarihinde üye defterine kayıt edilmiş olduğu, dava tarihinde üye olmadığı, davaya konu genel Kurul toplantısına katılmadığı gibi kendisine devreden kişinin de davaya konu kararlara muhalefet şerhinin olmadığı, bu durumda dava açma hakkının bulunmadığı anlaşılmıştır. Her ne kadar kısa kararda bu kişi yönünden davanın usulden reddi yönünde hüküm kurulmamış ise de, bu hususun istinafa tabi olduğu, tavzih veya hükmün tamamlanması suretiyle giderilemeyeceği anlaşılmış, gerekçeli kararda düzeltme yapılmamıştır.
İncelenen kararlar, belediye cevabi yazısı, imar planının iptal edilmesine rağmen davalı kooperatif yönetiminin art arda toplantılar yaparak ısrarla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istemesi ve alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirildiğinde, dava tarihi itibarıyla 9 ve bununla bağlantılı 10 nolu genel kurul kararlarının meri mevzuata ve imar planlarına aykırı olduğu, imar izni alınmadan sözleşme yapmak ve inşaata başlamanın dürüstlük kuralıyla uluşmadığı, kooperatife ve üyelerine çıkar sağlasa bile mevzuata aykırı işlem yapılamayacağı, bu nedenle bu iki gündem maddesinin iptali gerektiği, üyelerden 2.500,00TL aidat toplanmasına ilişkin temsilciler kurulu kararının bir genel kurul kararı olmadığı, temsilcilerce alınan karar uyarınca tahsiline karar verilen aidatların ilgili yapıların kullanımı için olacağı, kooperatifçe bunların takip ve tahsilinin usulsüz olacağı, bu nedenle alınan 12 nolu kararın da iptali gerektiği vicdani kanaat hasıl olmuş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
1-Davacıların davasının KABULÜ İLE; davalı kooperatifin 12/02/2023 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan 9, 10, 12 nolu genel kurul kararlarının iptaline,
2-Davacı tarafın inşaatın durdurulmasına yönelik tedbir talebinin, davamızın konusu itibari ile yerinde görülmediğinden reddine,
3-Alınması gerekli 427,60 TL harcın peşin yatırılan 179,90 TL harçtan mahsubu ile kalan 247,70 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT gereğince hesap ve takdir olunan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
5-Yargılama nedeniyle harcanan 359,8 TL harç ve 22.692,75 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara eşit oranda verilmesine,
6-Artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
İlişkin, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine verilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 21/02/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır