T.C.
İSTANBUL
21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2023/495 Esas
KARAR NO :2025/691
DAVA:Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:15/08/2023
KARAR TARİHİ:16/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin 15/08/2023 tarihli dava dilekçesinde özetle; Davacı ..., ... Mahallesinde bulunan arsada arsa malikleri ile uyarınca arsa üzerinde inşaat yapmayı arsa payı sahiplerine ise karşılığında belirlenen arsa paylarını devretmeyi taahhüt etmiş ve noterde sözleşmelerin onaylandığını, davacı şirketin işbu inşaat faaliyetlerinin sürdürüldüğünü, sırada çeşitli nedenlerden dolayı mali durumu bozulduğu bu nedenle konkordato sürecini başlatıldığını, konkordato süreci içerisindeyken Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi ile müteahhitliğini üstlendiğini, arsa payı sahiplerine karşı “inşa etme” borcunu tamamlayabilecek mali gereklilikleri yerine getirebilecek yetkinliği kaybettiğini, 21/12/2020 tarihinde Davalı ... şahıs şirketi sahibi ... ile imza edilen Protokol ile; ... İli, ... Mah. 101 Ada, 6 Parselde yapılacak olan inşaatın yapım sözleşmesini ...'e devrettiği, işbu Protokol uyarınca dava dışı ... İnşaat Taahhüt Limited Şirketi'nin arsa payı sahipleri ile yüklenici müteahhit sözleşme yapmasına izin verilmek suretiyle müteahhitliğini davalıya devredildiğini, inşaat firması olarak üstlendiği inşaat faaliyetlerini söz konusu dükkâna ve dairelere ilişkin kat irtifak tapuları dahi irtifak tapuları çıkartılabilirken çıkartılmadığını, inşaatın hayli yavaş şekilde sürdürüldüğünü, binanın tapu işlemlerinin de bu doğrultuda uzun süreler gerçekleştirilmediğini, sözleşme kapsamında davacının yükümlülük altına girdiği 10 aylık sürede satışının gerçekleştirilebilmesinin imkânsız hale getirdiğini, davaya konu binanın tamamlanmasının da son aşamaya bırakıldığını, binada en son davaya konu dükkânın tamamla binanın inşaatının tamamlanmasının 2022 yılının ortalarını bulduğunu, taraflar arasında yapılan Protokol'ün 5. Maddesine göre ...' de yapılacak olan inşaatta ...' e geçecek olan 24 bağımsız bölüm numaralı depolu dükkanın satışını ... ... protokol tarihinden itibaren en geç 10 ay içinde en az 3.000.000 TL bedel ile yapacak olup ... bu süre içerisinde satış yapmayacak ve müdahalede bulunmayacak, 3.000.000-TL üzerinde satış yapıldığı taktirde üstüne çıkan fark ... ...'a ait olacağını, ... hak talep etmeyeceği, hükmünü içerdiği, 24 numaralı bağımsız bölümdeki dükkanın 3.000.000-TL bedelinden aşağıda satılması durumunda teminat göster ilen ve bu doğrultuda davalı uhdesinde bulundurulan 7 numaralı bağımsız bölümün satılarak zararınkarşılanacağının hüküm altına alındığını, gösterilen teminat taşınmazına rağmen söz konusu dükkanın satılmasına engel olunduğu, bahanelerle satışın geciktirildiği, davalı ... talimatıyla taşınmazın dava dışı Emita Grup tarafından davalının kardeşine taşınmazın devredildiğinin öğrenildiğini, taşınmazlara ait tapu bilgilerinin celbi talebini talebinde bulundukları, satış hakkı tanınan 24 numaralı bağımsız bölüme ilişkin satışın gerçekleşmemiş olması durumunda lehlerine satış yetkisi verilmesi, talebin kabul edilmemesi durumunda satış tarihinde güncel rayiç değerinin tespit edilerek değerin 3.000.000-TL üzerinde kalan kısmının ticari faiziyle ödenmesi, davalı uhdesinden bulunan 7 numaralı bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tarafları adına tesciline, mümkün olmaması halinde dava konusu itibariyle değerinin tespit edilerek ticari faiziyle taraflarına ödenmesi, yargılama giderlerinin davalı üzerine yüklenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle;Tebligatın usulsüz yapılması sebebiyle öğrenme tarihinin iş bu cevap dilekçesinin ibraz edildiği tarih olarak kabul edilmesi, davalı ile davacı arasında yapılan protokolde inşaatın bitirilme süresi kararlaştırılmadığını, yalnızca protokolün yapılmasından itibaren en geç 10 ay içinde ... ...'ın en az 3.000.000 TL bedel ile satılması şartı konulduğunu, taraflar arasında yapılan 21.12.2020 tarihli protokol davacı tarafından dosyaya ibraz edildiği, protokolde şahit ...'ın da imzası bulunduğunu, tanık dinlenildiğinde iş bu hususlar açığa çıkacağı, söz konusu dükkanın satılmasına engel hiç bir durum olmadığını, nitekim davalı söz konusu inşaatın bir kısmı yapılmış halde teslim aldığını, dükkanlar da en altta olduğundan en erken bitirildiği, dükkan satılmaya hazırken davacının dükkanı satamaması davalının sorumluluğunda olmadığı davacı taraf normal piyasa değerinin çok üstünde satmaya çalıştığı için dükkanı satamadığı, bundan dolayı davalıyı mağdur ettiğini, inşaatın yapıldığı yerin hemen yanındaki hazır, bitmiş ve daha büyük metrekareye sahip bir dükkan 2.200.000-TL' ye satıldığını, dava konusu dükkan için 3.000.000 TL'den daha yüksek bir miktarda bedelin talep edildiği, davalı ile davacı arasında yapılan protokol gereği ... ilindeki bağımsız bölümlerin devri konusunda davacı taraf protokol gereklerini yerine getirmediğini, buna göre 20 gün içinde teslim etmesi gerekirken 2 ay gibi bir sürede teslimi yaptığını, protokolde her şey açık ve sarih iken, davacının iki ayrı taşınmaz için güncel değerleri üzerinden talepte bulunması kabul edilemeyeceğini, o günün şartlarıyla bugünün şartları farklı olup, piyasa değerleri ayrı olduğunu, protokole aykırı taleplerde bulunduğunu, protokole göre 600.000 TL'nin üzerindeki ipotek haciz ve masraflar ... ...'a aitken davalı iş yapabilmek için bu masrafları da kendi uhdesinden ödediği, davalı tüm taahhütleri yerine getirdiği gibi, davacının yükümlülüklerine yerine getirmemesi sebebiyle inşaatın gecikmemesi için davacının ödemesi gereken harç ve vergileri de ödediğini, binanın hangi tarihte yapıldığını, ne zaman bittiğinin yapılan ödemeler hem belediyeden hem yapı denetim şirketinden hem de çalışanlardan anlaşılabileceği, davalı ile davacı arasında inşaatın ne zaman bitirileceğine ilişkin bir protokolün bulunmadığını, iş bu husus da tapunun verilmesine engel olmadığını, 29.04.2021 - 17.05.2021 tarihleri arasında korona sebebiyle tam kapanma kararı alındığını, iş bu mücbir sebeplerden dolayı inşaatın yapım süresi kısa bir süresinin uzadığını, bunlar davacının taahhüdünü yerine getirmesine engel olmadığını, 900.000-1.000.000 TL olan daireleri 400.000-500.000 TL civarlarına sattığını, davacı taraf iş bu daireleri satabiliyor iken, ilk başta yapımı biten dükkanı satamaması hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, haksız olarak açılan davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
- ... Tapu Müd.'nden, ... Bel.'nden gelen cevabi yazılar.
- Mali Müşavir, İnşaat Mühendisi, Gayrimenkul Değerleme uzmanı bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 25/06/2024 tarihli bilirkişi kök raporu. Ek rapor.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Yapılan yargılama, toplanılan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; uyuşmazlığın, taraflar arasında imzalanan protokol uyarınca tarafların edimlerini yerine getirip getirmedikleri, protokolde belirtilen 24 numaralı taşınmazın inşaatının davacı tarafından satışına davalının engel olup olmadığı, teminat olarak gösterilen 7 numaralı taşınmazın satımının gerçekleşip gerçekleşmediği, bunun davacının rızasına bağlı olup olmadığı, davacının 7 ve 24 numaralı parsellerin güncel değerleri oranında alacağa hak kazanıp kazanmadığına ilişkin olduğu görülmüştür.
... Tapu Müdürlüğün'den "... İli, ... Mah. 101 ada, 6 parsel"de yer alan 7 ve 24 numaralı bağımsız bölümlerin tapu bilgileri celp edilmiştir.
13.05.2014 tarihli ... 6. Noterliği ... yevmiye madde numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde; Müteahhit firma olan davacının sözleşme konusu gayrimenkulün ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde inşaatını bitirip daireleri ve dükkanları projeye uygun olarak tamamlayıp teslim etmeyi kabul ettiği görülmüştür.
14.05.2014 tarihli ... 6. Noterliği’nin ... yevmiye madde numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde; arsa sahibi ve hissedarı olarak ...'ın 55/100 hisselerini davacı müteahhit firmaya satmayı vaad etmiş, davacı da bedelsiz olarak satın almayı ve vaad edenin vaadini ve beyanlarını kabul etmiştir. Gayrimenkullerin toplam emlak vergi rayiç değerinin 166.200,00-TL olduğu belirtilmiştir.
05.02.2019 tarihli ... 6. Noterliği’nin ... yevmiye madde no.lu Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne Ek Sözleşmede; önceki sözleşmede inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren 18 ay olarak belirlenen teslim süresinin, dükkanların teslim tarihi 15.02.2019 tarihinde başlamak koşulu ile 12 ay süre ile uzattıldığı, anahtar tesliminin 15.02.2020 tarihi olduğu, gayrimenkulün emlak vergisi hariç değerinin 191.000,00-TL olduğu belirtilmiştir.
16.12.2020 tarihinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi’ ne Ek Sözleşmede; "Eski müteahhit ... İnşaat Ticaret Ltd. Şirketi’ nin daha önce taşeron olarak çalışan ... Tekstil San. Tic. Ltd.’ ya 250.000-TL borcu bulunmaktadır. Taraflar ... Taş Yapı ... tarafından ilk satılan daire bedelinden ... Tekstil Sanayi Tic. Ltd.’ne 250.000-TL’ nin ödeneceğini kabul beyan ve taahhüt eder. ... İnş. Taahhüt Ltd. Şti. ... Taş Yapı ...’ in onay vermesi ile satış yapabilir." düzenlemesi yapıldığı görülmüştür.
16.12.2020 tarihli ... 6. Noterliği’ nin ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Fesihnamede; 13.05.2014 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile 05.02.2019 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne Ek Sözleşmenin taraflar arasında yapılan yazılı şartlar ile feshedildiği görülmüştür.
Davacı eski müteahhit ve davalı alt taşeron arasındaki dava konusu 21.12.2020 tarihli protokolde; davalının tarafı olduğu taşeronluk sözleşmesindeki yapıyı, projesine uygun bir şekilde yapıp teslim etmesi karşılığında, davacının ... İli, ... Mah. 101 Ada, 6 Parselde yapılacak olan inşaatın yapım sözleşmesini ...'e devrettiği, işin teslimi ve iskân alımı ile ilgili hiçbir nakdi veya evrak sorumluluğu kalmayacağı, davacının geçmişte yapılan harcamalara yönelik rücu hakkı kalmayacağı ve alım-satım vergi ve harçlardan davacının sorumlu olacağı kararlaştırılmıştır. Protokolün 4. Maddesinde inşaat işleri bitirilip en geç 01.02.2021 tarihinde kullanıma uygun bir şekilde ...’ e teslimi yapılacağı ve en geç 6 ay içerisinde iskanın alınacağı belirtilmiş olup süresinde işlemin bittiği ve iskanın alındığı tespit edilmiştir.
Uyuşmazlığın çözümü içi dosya bilirkişiye tevdi edilmiştir.
Mali Müşavir, İnşaat Mühendisi, Gayrimenkul Değerleme uzmanı bilirkişi heyeti tarafından hazırlanan 25/06/2024 tarihli bilirkişi kök raporunda özetle; taraflar arasında imzalanan Protokol' ün 3. ves. Maddesine göre davacı ... ... Protokolün imzalandığı (21.12.2020) tarihten itibaren, 28.07.2021 Kat İrtifakı tesisinin yapıldığı, 10.06.2022 tarihinde 24.no.lu bağımsız bölüm üzerinden Kat İrtifakı Tesisi Şerhinin kaldırılması ve 15.09.2022 tarihinde iskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alındığı, sözleşmedeki ilgili maddeye göre; iskânın alındığı 15.09.2022 tarihinden itibaren 10 ay süre içerisinde satışın yapılması yani 15.07.2023 tarihine kadar satışının davacı tarafından yapılması gerekiyordu. Ancak bu zaman diliminin süresi dolmadan ... İnşaat Taahhüt Ltd. Şti. tarafından 30.12.2022 tarihinde Dükkânın satışının yapıldığı Tapu kayıtlarında görülmüş olup, Protokol uyarınca teminat gösterilen 7. No.lu bağımsız bölümün davacıya verilen 10 aylık süre içerisinde satılamaması durumunda davalı ...'e geçeceği belirtildiğinden Tapu kayıtlarında iskân alınmadan 27.05.2022 tarihinde 7. No.lu bağımsız bölüm meskenin ...'e satışının yapıldığı, iskânın 15.09.2022 tarihinde alındığı dikkate alındığında; davalı ...” in sözleşme şartlarını tam olarak yerine getiremediği, davalının ifada gecikip gecikmediği, davacının bundan dolayı zararının olup olmadığı yönünden yaşanan mücbir sebebin inşaat bitim sürecine etkisi yönünden ve yaşanan maddi zorluklar kapsamında (24 no.lu bağımsız bölüm üzerine İcra Haciz Şerhinin ... İcra Dairesi'nin 30/06/2022 - ... sayılı Haciz Yazısı ile konulması sebebiyle 7. Nolu teminat gösterilen bağımsız bölüm satışını 25.07.2022 tarihinde gerçekleştirmiş ve aynı tarihte 24. No.lu bağımsız bölüm üzerindeki icrai haciz şerhi kaldırılmıştır.) tarafımızca davacı ...'ne bu hususta kısmi ödemenin yapılması gerektiği kanaati oluşmuş olup, ancak hangi kusur oranı yönünden kısmi ödemenin yapılıp/yapılmaması konusunda takdir mahkemenin olduğu görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Raporun taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı davalı vekilinin itiraz dilekçesi sunduğu görülmüştür. Celse arasında dosya, itirazların değerlendirilmesi amacıyla ek rapor hazırlanması için tekrar bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
25/12/2024 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; korona virüsü sebebiyle uyuglanan tam zamanlı sokağa çıkma kısıtlamasının 29.04.2021 - 17.05.2021 tarihleri arasındaki 19 gün olduğu, tapu kayıtlarında; 24 no.lu bağımsız bölüm 15.09.2022 tarihinde iskan alınmış olup 30.12.2022 tarihinde satıldığı,15.09.2022-30.12.2022 tarihleri arasındaki sürenin 3 ay 15 gün olduğu, kök rapordaki hesaplamaların tekrar edildiği görülmüştür.
Raporun taraflara tebliğ edildiği, davalı tarafından itiraz dilekçesi sunulmuş olduğu görülmüştür. Mahkememizce mücbir sebep hususunda değerlendirme yapılmak üzere davalının talebi üzerine dosyaya gayrimenkul hukuku alanında uzman bilirkişi eklenerek yeniden bilirkişi raporu alınmıştır.
12/08/2025 tarihli hukukçu bilirkişi raporunda özetle; "protokolün 5. Maddesine göre 24 Bağımsız numaralı depolu dükkanın davacı tarafından kat irtifakının kurulmasından itibaren 10 ay içerisinde satılması gerekirdi. Tacir olan tarafların yazım tekniği ve bu kadar önemli bir sürenin başlangıcı konusunda yanılgıya düştüklerini ileri sürmek ticaret hayatının olağan akışına uygun düşmemektedir. Taktiri yüce mahkemeye ait olmak kaydı ile..." şeklinde belirtildiği görülmüştür.
Raporun sunulduğu, taraflara tebliğ edildiği, rapora karşı tarafların beyan ve itiraz dilekçesi sundukları görülmüştür.
Tüm dosya kapsamından yapılan değerlendirmede; Taraflar arasında ... İli, ... Mah. 101 Ada, 6 Parselde yapılacak olan inşaatın yapımı husunda 21/12/2020 tarihli protokolün imzalandığı; bu protokole göre davacının, söz konusu inşaatta davalıya geçecek olan 24 numaralı dükkanın satışını en geç 10 içinde en az 3.000.000,00 TL bedel ile yapacağını, 10 ay içinde satış yapılmadığı takdirde teminat daire olarak belirlenen 7 numaralı bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalıya geçeceğinin kararlaştırıldığı hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; protokolden itibaren geçen 10 aylık sürede, davacı tarafından satışın gerçekleştirilememesinde davalının sorumluluğu olup olmadığı; binanın satışının inşaatın uygun hale gelmesi koşuluna bağlı olup olmadığı, davalının inşaat faaliyetinin gecikmesinde kusurlu davranışı olup olmadığı, 7 numaralı taşınmazın satışının protokole aykırılık teşkil edip etmediği ile davacının bundan dolayı uğradığı zararın davalı tarafından giderilip giderilmemesi gerektiği hususlarına ilişkindir.
Davalının süresinde cevap dilekçesi sunmamış olduğu anlaşılmakla HMK gereği hakkındaki iddiaları reddettiği kabul edilmiş; beyan dilekçesinde özetle; dava konusu 24 numaralı bölümün satışa hazır olmasına rağmen davacı tarafından satışın gerçekleştirilmediğini, inşaatın ne zaman bitirileceğine dair bir protokolün bulunmadığını, satışın geciktirildiğini beyan ettiği görülmüştür.
Alınan ilk bilirkişi heyet raporunda; davalının taşeronluk sözleşmesine konu yapıyı sözleşmeye uygun şekilde yaptığı, 15/09/2022 tarihinde iskan alındığı, buna göre 15/09/2022-15/07/2023 tarihleri arasında davacı tarafından satışın gerçekleştirilmesi gerektiği, iskan alımı korona virüs salgını nedeniyle gecikmiş olsa da; davacıya 3 ay 15 günlük zaman tanındığının tespit edildiği görülmüşse de; taraflar arasındaki 21/12/2020 tarihli protokolde satış tarihinin protokolden sonra 10 ay şeklinde kararlaştırıldığı, dava dışı kişiye yapılan satış işleminin 25/07/2022 olduğu, iskan alınmadan ve satış yetkisi verilmeden de satış işleminin yapılabileceği, davacının protokolden sonra satışı gerçekleştirmeye çalıştığına ancak davalının kusuru nedeniyle gerçekleştiremediğine ilişkin yeterli delil sunamamış olduğu hususları göz önüne alınarak hükme esas alınan son bilirkişi raporu doğrultusunda davacının davasının reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;.
1-Davacının davasının REDDİNE,
2-Alınması gerekli 615,40 TL karar harcından peşin alınan 3.415,50 TL peşin harç ile 20.700,00 TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye kalan 23.500,10 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Kullanılmayan gider avansının hükmün kesinleşmesi halinde ödeyen tarafa iadesine,
5-Davalı tarafından toplam 5.000,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davalı taraf yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre tespit olunan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
7-Arabuluculuk ücreti olan 3.120,00 TL'nin davacıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere karar verildi, verilen karar usulen okundu anlatıldı.16/10/2025
Z. Katibi ... Hakim ...