T.C.
İSTANBUL
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/235 Esas
KARAR NO: 2018/819
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 10/03/2017
KARAR TARİHİ: 19/07/2018
Mahkememizde görülmekte olan alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili aşamalarda tekrarladığı dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli "Proje Üzerinden Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" ile ... ili ... ilçesi, ... Pafta 319-347-348-349-350 parsellerde kayıtlı ... adresinde inşaatı üstlenilen 5 normal bloklu 56 daireli konut projesinde D blokta yer alacak 46 nolu bağımsız bölümün satış ve tesliminin davalı tarafından üstlenildiğini, sözleşme tarihinde satıcıya sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde 400.000,00-USD peşinat ödendiğini, sözleşme kapsamında bağımsız bölümün en geç iş bitim ve teslim süresinin 01/04/2016 tarihi olarak kararlaştırıldığını, bu tarihte teslim edilmesi gereken bağımsız bölümün teslim edilmediğini, davalı ile yapılan şifaî görüşmeden sonuç alınamadığından ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... değişik iş sayılı tespit dosyası ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığını, ilgili dosyada hazırlanan bilirkişi raporunda inşai faaliyetin kaba inşaat seviyesinde olduğunun belirtildiğini, teslimin süresinde yapılmamasından dolayı müvekkilinin ... 40. Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile anılan sözleşmeyi tek taraflı ve haklı olarak feshettiğini, fesih ihbarını içeren ihtarnamenin 30/12/2016 tarihinde davalıya tebliğ edildiğini belirterek davacı ile davalı arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli sözleşmenin iptali ile davalıya ödenen 400.000,00-USD'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, sözleşmenin 10 maddesi gereğince ana para alacağına sözleşme tarihinden itibaren ödeme tarihine kadar işleyecek %30 akdi temerrüt faizi uygulanmasına, sözleşmenin "Sözleşmenin Feshi ve Cezai Şartlar" başlıklı 11. maddesinde kararlaştırılan cezai şart gereğince; 01/10/2013 tarihinden itibaren işlemiş ve ödeme tarihine kadar işleyecek aylık rayiç kira bedellerinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, bu kalemden şimdilik 10.000,00-TL'nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, yargılama süresi sonunda elde edilmesi muhtemel hak ve alacakların güvence altına alınabilmesi için sözleşmeye konu taşınmazın 3. kişilere devrinin engellenebilmesi için tapu kaydına tedbir mahiyetinde ihtiyati haciz konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili aşamalarda tekrarladığı cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli "Proje Üzerinden Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Alacağın Temliki Sözleşmesi"ne konu gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinin davada yetkili olduğunu, bu nedenle yetkili mahkemenin İstanbul Anadolu Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, müvekkili şirketin ... Bölgesi'nde yer alan "..." projesinin müteahhidi olduğunu, davacı şirketin "..." projesinin cephe işlerini yapmak için müvekkili şirkete teklif sunduğunu, davacının 400.000,00-USD'sini peşin ödemek koşulu ile yapacağı cephe işleri karşılığında davaya konu 46 nolu bağımsız bölümü barter yoluyla satın almak için müvekkili şirket ile anlaştığını, barter yolu ile ödeme yapılacağı için davacıya daire liste fiyatı üzerinden %35 indirim yapıldığını, müvekkili şirketin basiretli bir tacir olarak akde ve müteahhit sorumluluklarına uygun olarak projesinin inşaatını sürdürdüğünü ve 2015 yılı Mayıs ayında projenin kaba inşaatını bitirerek inşaatı cephe yapımı aşamasına/seviyesine kadar getirdiğini, dolayısı ile müvekkili şirketin inşaatı 2015 yılı Mayıs ayında objektif olarak ... projesinin dış cephe kaplama sistemi, güneş kırıcı sistemi, ısı yalıtım ve doğrama sistemi, kaplama sistemleri için ihaleye çıkacak ve mezkur işlere başlayacak seviyeye geldiğini, gelinen aşamada davacı taraftan yükümlülüklerini yerine getirmesinin istendiğini ancak davacı tarafın o dönemde iş kapasitesinin çok üzerine çıktığını, akdi yükümlülüklerini yerine getiremeyeceğini, mali yönden zor durumda olduğunu beyan ederek cephe ve diğer işleri yapmaktan imtina ettiğini, bu nedenle müvekkili şirketin maddî zarara uğradığını, davacı yanın cephe işlerini yapmaktan haksız şekilde imtina etmesi karşısında taraflar arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli sözleşmenin 6. maddesinin "c)" fıkrasının sarih ve somut olarak yürürlüğe girdiğini ancak bu madde uyarınca davacının ödemekle yükümlü olduğu daire bedelini ödemekten imtina ederek aynı zamanda müşterek sorumluluğunu yerine getirmeyen taraf olduğunu, bu durum karşısında davacının haklı nedenle sözleşmeyi feshettiğinden bahsedilemeyeceğini, taraflar arasındaki akdin davacının kusuru ve/veya davacının haksız feshi ile sona erdiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, taraflar arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli "Proje Üzerinden Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" nedeni ile ödenen bedelin iadesi ve cezai şart talebine ilişkindir. Uyuşmazlık, anılan sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediği, davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin iadesinin gerekip gerekmediği, davacının cezai şart alacağına hak kazanıp kazanmadığı hususuna ilişkindir. Yukarıda belirtildiği üzere davalı yasal süresi içerisinde sunmuş olduğu cevap dilekçesinde taraflar arasında akdedilen sözleşmeye konu taşınmazın ... İli ... İlçesi'nde bulunduğunu, yetkili mahkemenin İstanbul Anadolu Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu belirterek yetki itirazında bulunmuştur. Dava, taşınmazın aynına ilişkin olmayıp anılan sözleşme nedeni ile ödenen bedelin iadesi ve cezai şart talebine ilişkindir. Bu nedenle somut olayda kesin yetki hali söz konusu değildir. Anılan sözleşmenin 18. maddesinde İstanbul mahkemelerinin yetkili olduğuna ilişkin hüküm bulunmaktadır. Taraflar tacir olup HMK'nun 17. maddesine göre yapılan yetki sözleşmesinin taraflar açısından bağlayıcı olması nedeni ile davalı tarafın yetki itirazı kabul edilmemiştir.
Mahkememizce, taraflarca dosyaya sunulan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ihtarname, ödeme belgesi vs. tüm deliller incelenmiş, sözleşmeye konu taşınmazın tapu kaydı getirtilmiş, incelenmesinde; ... ili ... İlçesi ... Mahallesi ... Çiftliği Yolu 604 ada 399 parsel numarasında kayıtlı 6.534,52 m² yüzölçümlü arsa vasfındaki taşınmazın "Tevhid İşlemi" edilme sebebi ile 07/01/2014 tarihinde... Tic. A.Ş. adına tescil edildiği, taşınmazın davacı ... A.Ş. adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Davacı tarafça delil olarak gösterilen ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... değişik iş sayılı dosyası getirtilmiş, incelenmesinde; "Tespit İsteyen" ... Mühendislik tarafından "Karşı Taraf" ... Tic. A.Ş. aleyhine taraflar arasında akdedilen 01/10/2013 tarihli satış sözleşmesine konu ... Evleri projesinde yer alan D Blok 46 numaralı bağımsız bölüm ve projenin tamamının inşaat aşamasının tespitine ilişkin talepte bulunulduğu, mahallinde 22/12/2016 tarihinde keşif yapıldığı, 12/01/2017 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında özetle "...... ilçesi ... Mah. 604 ada 399 sayılı parsel içerisinde inşai faaliyeti kaba inşaat seviyesinde devam eden ve yüklenici firması ... A.Ş. olan '... Evleri' a, b, c, d ve e blok olmak üzere 5 adet bloktan ibaret olup dava konusu olan D Blok zemin kat ve 4 normal kat olmak üzere toplam 5 katlı ve 12 adet bağımsız bölümden meydana gelmektedir. İnşaat işleri kaba inşaat seviyesindedir. Satıcı-yüklenici firma faaliyetine devam etmektedir. ... tapu kayıtlarında 604 ada 399 sayılı parselde söz konusu firma hisseli arsa mâlikidir. ... Belediyesi tarafından düzenlenen bina ruhsatları iptal edilmiş olup revize edilmiş tadilat projeleri Çevre Ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne gönderilmiştir. Satıcı-yüklenici firma tarafından üstlenilen proje tarafımıza ibraz edilmemiştir. Sözleşmeye göre en son bitim ve teslim tarihi 01/04/2016 olduğundan sözleşmeye uygun olarak teslim işleminin gerçekleşmeyeceği" yönünde görüş bildirildiği görülmüştür.
Mahkememizce uyuşmazlık konusu üzerinde bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup, 28/05/2018 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında "1-Satıcı davalının yukarda açıklanan sözleşmenin ilgili maddelerine aykırı davrandığı, davacı alıcının sorumlulukları yerine getirdiği halde, davalının sözleşmede belirtilen sürede inşaatı tamamlayıp tapu devrini yapmadığı ve gayri menkulü teslim etmediği anlaşılmaktadır. 2- Sözleşme konusu taşınmaz adresinde, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş Tespit dosyası ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığı ve yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporunda da satış sözleşmesine konu tevhit ile oluşan 604 ada, 399 parsel içerisinde davalı yüklenici firmanın faaliyetinin devam ettiği, inşa faaliyetinin kaba inşaat seviyesinde olduğu, ... belediyesi tarafından verilen bina ruhsatlarının iptal edilmiş olduğu, revize edilmiş tadilat projelerin Çevre ve Şehircilik müdürlüğüne gönderildiği, dava konusu D Blokun 5 katlı ve 12 adet bağımsız bölümden oluştuğu ve D-Blok 46 nolu dubleks bağımsız bölümün olmadığı, sözleşmeye göre en son bitim ve teslim tarihi 01.04.2016 olduğundan sözleşmeye uygun olarak teslim işleminin gerçekleşmeyeceği tespit edilmiştir. 3-İlgili Belediye tarafından verilin ve dava konusu dairenin de içinde bulunan ... Evlerine ait inşaat ruhsatının da yine ayni belediye tarafından iptal edildiği raporda belirtilmiş, ancak İptalin nedeni açıklanmamıştır. 4- Netice olarak, davacı alıcının sorumluklarını yerine getirdiği, ancak davalı yüklenicinin ise sözleşme hükümlerine aykırı davrandığı, dava konusu taşınmazın tapu devrini yapmadığı, sözleşme süresinde gayrimenkulü teslim etmediği ve taahhüdünü yerine getirmediği tespit edilmiştir, 5- Davalı satıcı, sözleşmenin barter niteliğinde olduğunu, davacının hizmet verme şeklinde yüklendiği bakiye satış bedelini ödemediğini beyan etmekte ise de, mevcut durumda bunun davalı satıcının temerrüdüne etkili olmayacağı kanaatindeyiz. Bakiye bedel nakit veya iş karşılığı ödense bile mevcut durumda taşınmazın tesliminin imkan dahilinde olmadığı, davalının taşınmazı süresinde teslime hazır bulundurmadığı anlaşılmaktadır. Bu sebeplerle, davacı alıcının sözleşme hükümleri çerçevesinde sözleşmeyi borçlu temerrüdü sebebiyle sona erdirme hakkının doğduğu ve haklı olarak tek taraflı sözleşmeyi fesih ettiği kanaatindeyiz. 6- Sözleşmenin temerrüt sebebiyle sona ermesi sonucunda davacının iadesini talep edebileceği satış bedeli 400.000,00 USD olup bu tutara 12.02.2017 temerrüt tarihinden 10.03.2017 dava tarihine kadar geçen süre İçin İşleyecek faiz tutarı 2.849,32 US0 olarak hesaplanmıştır. 7-Davacının talep edebileceği kira tazminatı ise aylık 2.000,00 USD olmak üzere gecikilen 38 ay için 76.000,00 USD olarak belirlenmiştir." yönünde görüş bildirilmiştir. Davacı vekili 25/06/2018 tarihli ıslah dilekçesinde; taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "Sözleşmenin Feshi ve Cezai Şartlar" başlıklı 11/b. maddesinde düzenlenen cezai şart gereğince dava dilekçesinde talep edilen 10.000,00-TL cezai şart bedelinin bilirkşii raporu doğrultusunda 282.500,00-TL arttırmak sureti ile 292.000,00-TL olarak ıslah ederek bu değer üzerinden nispi karar harcını ikmal etmiştir.
Tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda; davacı ... Ltd. Şti. ile davalı ... A.Ş. arasında davalı adına tapuda kayıtlı olan ve davalının proje sahibi olduğu ... ili ... ilçesi ... Mah. 604 ada 399 parselde kain taşınmaz üzerine yapılacak inşaatın D blok 46 numaralı bağımsız bölümünün satışına ilişkin 01/10/2013 tarihli "Proje Üzerinden Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" imzalandığı, sözleşmenin 6. maddesinde satış bedeli ve ödeme planının düzenlendiği, sözleşmenin 10. maddesinde taksitlerin ödeme biçimi ve temerrüdün hukukî sonuçlarının düzenlenerek fesih veya temerrüt halinde yıllık %30 oranında temerrüt faizinin tahakkuk ettirileceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin 11. maddesinde sözleşmenin feshi ve cezai şartların düzenlendiği anlaşılmıştır. Davacı sözleşmenin 6. maddesi gereğince 01/10/2013 tarihinde davalıya 400.000,00-USD ödeme yaptığını, davalının sözleşme gereği taşınmazı süresinde teslim etmediğini, bu sebeple sözleşmeyi tek taraflı ve haklı olarak feshettiğini belirterek davalıya ödediği 400.000,00-USD'nin sözleşmenin 10. maddesinde belirlenen faiz oranı yürütülmek sureti ile tahsilini ve sözleşmenin 11. maddesinde belirlenen cezai şartın tahsilini talep etmiştir. Tapuda kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini ön gören sözleşmenin geçerli sayılması Noterlik Kanununun 60.md, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. maddesi uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Burada ön görülen şekil sözleşmenin geçerlilik koşulu olup kamu düzenine ilişkindir ve resen dikkate alınması gerekmektedir. Bu tür sözleşmeler tarafların lehine bir ayni hak doğurmayacağı gibi bu tür sözleşmelerde kararlaştırılmış cezai şart, faiz vs. fer'i şartlar da geçersizdir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 08/02/2018 tarih 2015/39871-2018/1510 E.K. sayılı, 17/04/2018 tarih 2015/25671-2018/4589 E.K. sayılı emsal ilamları da bu yöndedir. Somut olayda taraflar arasında akdedilen gayri menkul satış vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde yapılmamış olup adi yazılı sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle hukuken geçerli değildir. Hukuken geçerli olmayan bir akit dolayısı ile yapılan ödeme sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince istenebilir. Anılan sözleşme uyarınca davacı tarafından 01/10/2013 tarihinde davalıya 400.000,00-USD'nin ödendiği sabittir. Açıklandığı üzere taraflar arasında akdedilen sözleşmede düzenlenen cezai şart ve faiz oranı geçersiz olduğundan davacının cezai şart talebi ve sözleşmede düzenlenen faiz oranı talebi kabul edilmeyerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerektiği kanaatine varılmıştır.
HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulüne, 400.000,00-USD'nin ödeme tarihi olan 01/10/2013 tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi gereğince T.C. Merkez Bankası'nın 1 yıl vadeli USD mevduata verdiği en yüksek faiz oranı ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Yasal koşulları oluşmadığından davacının ceza-i şart talebinin reddine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden alınması gereken 102.465,00-TL nisbi harçtan peşin alınan 30.611,43-TL harcın mahsubu ile bakiye 71.853,57-TL nisbi karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 2.400,00-TL bilirkişi ücreti, 362,00-TL tebligat posta gideri olmak üzere toplam 2.762,00-TL yargılama gideri üzerinden davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 2.311,30-TL ile 30.647,43-TL harç gideri olmak üzere toplam 32.958,73-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafındna yapılan 53,00-TL tebligat posta gideri üzerinden davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 44,35-TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden davacı vekili lehine hesaplanan 68.950,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca reddedilen dava değeri üzerinden davalı vekili lehine hesaplanan 23.500,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 01/08/2018
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza