T.C.
İSTANBUL
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2019/728 Esas
KARAR NO : 2025/1169
DAVA : İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 16/12/2019
KARAR TARİHİ : 18/12/2025
Mahkememizde açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; taraflar arasında imzalanan frenchising sözleşmesine göre müvekkilinin ... Markası ile bayilik aldığı, sözleşmeye göre ... Ltd Şti. ..., ... Ltd. Şti. ise Franchisör firma olduğunu, sözleşme kapsamında isim hakkı bedeli olarak 200.000,00 TL, ayrıca aylık cironun %3 oranındaki tutarın Franchise hizmeti veren firmaya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğini, müvekkili şirketin Farnchising Bayilik Sözleşmesi gereği, sözleşmede belirtilen franchising bedeli, vergiler, basılı malzeme, giderler, franchisor personelin yatak barınma giderleri, ... sözleşmede belirtilen tutarda bağış vs. harcamalar olmak üzere 1.059.911,02 TL * 5.000 EUR ödeme yapıldığını, davalı ... Şti. ile davacı ... Ltd. Şti. arasında 01.11.2018 tarihinde yürürlüğe giren alt kira sözleşmesi yine Davacı ... Ltd. Şti. ile davalı ...Ltd. Şti. arasında imzalanan ... sözleşmesi gereği müvekkilinin tüm edimlerini yerine getirerek ödemeleri ve masrafları karşıladığını, davalı tarafın sözleşme hükümlerine aykırı davrandığını ve edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle ... 25. Noterliğinin ... tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname gönderildiğini, davalı ...Ltd. Şti. hakkında ... 26. İcra Dairesinin ...esas sayılı dosya ile davalı şirket yetkilisi ...'ya .... 1. İcra Müdürlüğünün ...esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını itirazlar sonucunda takibin durduğunu belirterek davanın kabulü ile icra takibine vaki itirazın iptaline, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; davacı tarafın ... şubesini faaliyete geçiremediği için kira sözleşmesi gereği ödemiş olduğu bedellerin iadesini isteyemeyeceğini, şubenin faaliyete geçmesinin müvekkilinin karşı taraf olan firmaya kahve ve sair tedarik malzemesi satmak ve aylık cirolarının %3'ü oranında ... Bedeli talep edebilmek imkanı verecek iken müvekkilinin bu şekilde elde edeceği kardan mahrum kaldığını belirterek davanın reddine, karşı tarafın kötü niyet tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce ... 26. İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası getirtilmiş olup incelenmesinde; alacaklı ... Limited Şirketi tarafından borçlu... Şirketi aleyhine sözleşme ilişkisi dayanak gösterilerek 900.000,00-TL asıl alacağın 28.06.2019 tarihinden itibaren işleyecek %19,5 oranında ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile tahsili talebi ile 28.06.2019 tarihinde ilamsız icra takibi başlatıldığı, yasal süresinde borçlular vekilinin borca ve fer'ilerine itiraz ettiği, itiraz sonucunda icra takibinin durduğu, iş bu itirazın iptali davasının mahkememize İİK 67. Maddesi uyarınca 1 yıllık yasal süresi içerisinde açılmış olduğu anlaşılmıştır.
Dava, taraflar arasında akdedilen 01/11/2018 tarihli kira ve 01/01/2019 tarihli franchise bayilik sözleşmesi uyarınca tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği, TBK 125 md. kapsamında davacının sözleşmeden dönme ve zarar talebinde haklı olup olmadığı, haklılık koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği ve buna göre takip tarihi itibari ile talep edebileceği tutarın tespiti talebine ilişkindir.
Somut olayda taraflar arasında akdedilen 01/11/2018 tarihli kira ve 01/01/2019 tarihli franchise bayilik sözleşmesi, tarafların delil listelerinde yazılı olup mahkememize celp edilen bilgi ve belgeler, icra dosyası ve dava konusu döneme ilişkin ticari defter ve kayıtların incelenmesi sureti ile tarafların akdedilen sözleşmeler uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediğinin, davacının sözleşmeden dönme ve zarar talebinde haklı olup olmadığı, haklılık koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğinin ve buna göre takip tarihi itibari ile talep edebileceği tutar miktarının tespiti için bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiştir. 25.02.2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle "...1/a- Davalı/... Şirketi (kiracı) ile davadışı/... Vakfı (kiraya veren) arasında, 01.11.2018 tarihli Kira Sözleşmesi akdedilmiş olup; bu sözleşmeyle, .... İli ... İlçesi, ... semti, 39/2 pafta, 195 ada, “45 Parsel” sayılı taşınmaz üzerinde bulunan Vapur. İskele Binası ve önündeki Platform ile iskele binasının arka tarafındaki 195 ada, “19 parsel” sayılı taşınmaz, davadışı/... Vakfı (kiraya veren) tarafından davalı/... Şirketi'ne (kiracı), 31.10.2028 tarihine kadar süreli olarak kiralanmıştır. Bu sözleşmenin dava konusu uyuşmazlık bakımından önem taşıyan 4/5 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı (davalı), kira ödemesi dışında ... Vakfı bursiyerlerine ödenmek üzere 450.000 TL bağış yapacaktır. İşbu bağış en geç sözleşmenin imzalanması aşamasında ödenmiş olacaktır. Ödenmiş olan bu bedelin, hiçbir şekilde iadesi talep edilmeyecektir. 1/b- Davalı/... Şirketi (kiraya veren) ile davacı/... Şirketi (kiracı) arasında, 01.11.2018 tarihli Kira Sözleşmesi (Alt Kira Sözleşmesi) akdedilmiş olup; bu sözleşmeyle, .... İli ... İlçesi, ... semti, 39/2 pafta, 195 ada, “45 Parsel” sayılı taşınmaz zerinde bulunan Vapur İskele Binası ve önündeki Platform ile iskele binasının arka tarafındaki 195 ada, “19 parsel” sayılı taşınmaz, davalı/... Şirketi (kiraya veren) tarafından davacı/... Şirketi'ne (kiracı) kiralanmıştır. Yeri gelmişken belirtelim ki, bu Sözleşmenin ilgili hükümleri incelenip değerlendirildiğinde; bu Sözleşmenin TBK.md.357 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiş olan Ürün Kirası Sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. İşbu Kira Sözleşmesinin dava konusu uyuşmazlık bakımından önem taşıyan hükümleri aşağıdaki gibidir: Sözleşmenin 1 nolu maddesi hükmüne göre; İşbu sözleşme 01.11.2018 tarihinde başlayacak ve 30.10.2023 tarihinde sona erecektir. Sözleşmenin 2 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı ... Şirketi olup, adı geçen şirket “...” markası ile Franchise Sözleşmesi” yapmak suretiyle bayilik alacak olup, bu isim ve nam altında kiralanan yeri işletecektir. (Yeri gelmişken belirtelim leşmede yer alan bu hükümden, işbu Sözleşmenin Ürün Kirası Sözleşmesi Niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.) Sözleşmenin 4/1 nolu maddesi hükmüne göre; mecurun aylık kira bedeli net 20.000 TL * Stopaj * KDV'dir. Kiracı işbu bedeli 1 yıllık peşin olarak ödeyecektir. Yıllık kira bedeli net 240.000 TL * Stopaj 60.000 TL * 18 KDV 54.000 TL peşin olarak Kiraya Verenin aşağıda belirtilen banka hesabına nakden ve eksiksiz olarak ödenecektir. Sözleşmenin 4/5 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı, kira ödemesi dışında Kiraya Verene ... bursiyerlerine ödenmek üzere ... 450.000 TL Bağış yapacaktır. İşbu Bağış en geç sözleşmenin imzalanması aşamasından ödenmiş olacaktır. Ödenmiş olan bu bedelin, hiçbir şekilde iadesi talep edilmeyecektir. (Yeri gelmişken belirtelim ki; bu hükmünde bağış tutarının davacı/Kiracı tarafından Sözleşmenin akdedilmesinden sonra kimin banka hesabına ödeneceği hususunun kararlaştırılmış olduğu açıkça anlaşılmamaktadır. Bu hükümden, Bağış tutarının davalı/Kiraya Verenin hesabına ödeneceği anlamı çıkartılabileceği gibi, Bağış tutarının doğrudan doğruya davadışı/Vakfın hesabına ödeneceği anlamı da çıkartılabilir. Böyle olmakla birlikte şurası kesindir ki; bu hükümde, kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra bu bağış tutarının davacı/Kiracı tarafından doğrudan doğruya davadışı/Vakfın banka hesabına ödeneceği açıkça kararlaştırılmamıştır. Ancak kira sözleşmesinin tarafları davacı/Kiracı ile davalı/Kiraya Veren olduğundan, bu Bağış tutarının Kira Sözleşmesinin akdedilmesinden sonra, davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verenin (Kira Sözleşmesinin tarafının) banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğunun kabul edilmesinin daha uygun olacağı kanaatine varılmaktadır. Nitekim Raporumuzun Mali Kısmındaki tespitlere göre; davacının (Kiracının) ticari defter kayıtlarında, toplamda 450.000 TL tutarında bağış tutarının davacı (Kiracı) tarafından davalıya (Kiraya Verene), “Hava Parası” açıklamasıyla ödenmiş olduğuna ilişkin kayıt bulunmaktadır. Bu nedenlerle kanaatimizce, Bağış tutarının kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verenin hesabına ödenmiş olduğu kabul edilmelidir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.) Sözleşmenin 7/1 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı (davacı) mecuru mevcut haliyle (kusursuz olarak) teslim almıştır. Mecurda, dekorasyon amaçlı tadilat ve tamiratlar haricinde kapsamlı bir tadilat gerçekleştirilmeyecektir. Dekorasyon ve tezyinat çalışmaları öncesinde imar mevzuatı ve ilgili diğer mevzuatların gerektirdiği tüm resmi izinleri alacaktır. Proje, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu ve ...Müdürlüğü'nden onaylattırılacaktır. Tadilat Projesi ile ilgili olan harç Kiraya Veren tarafından ... İmar Müdürlüğü'ne yatırılacaktır. Bu harç miktarı 90.000 TL olup, Kiracı tarafından en geç 19.11.2018 tarihinde Kiraya Verene ödenmiş olacaktır. (Yeri gelmişken belirtelim ki; bu hükmün yorumundan çıkan anlama göre, mecurun Kafeterya olarak işletilebilmesi için gerekli olan bütün tadilat ve tamiratlar davacı/Kiracı tarafından yapılacak olup, ayrıca bu tadilatlar için ilgili İdarelerden (Bakanlık, Belediye vb.) alınması gerekli olan izinler de davacı/Kiracı tarafından alınacaktır. Sadece, Tadilat Projesi'nin alınması için ödenmesi gerekli olan harç öncelikle davalı/Kiraya Veren tarafından ilgili İdareye ödenecek, sonrasında davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verene ödenecektir. Yine, 7/1 nolu hükmün birinci cümlesinde yer alan ibareden çıkan anlama göre; davacı /Kiracı mecuru mevcut haliyle (kusursuz olarak) teslim almıştır.) 1/c- Yukarıda belirtilen Kira Sözleşmesinin akdedilmesinden sonra, işbu sözleşmenin tarafları olan davalı/... Şirketi (kiraya veren) ile davacı/... Şirketi (kiracı) arasında ayrıca bir de Franchising Bayilik Sözleşmesi akdedilmiştir. İşbu sözleşmeyle davalı/Franchise Veren, davacı/Franchise Alana, “...” markasını kullanmak suretiyle (bu marka altında), 30.10.2028 tarihine kadar “Cafe Restaurant işletme hakkını” vermiştir. Sözleşmenin 2'nci sayfasında yer alan “SÖZLEŞMENİN BAŞLANGICI” başlıklı madde hükmüne göre, sözleşmenin başlangıç tarihi 01.01.2019'dur, sona erme tarihi de (5 yıl sonrası olan) 01.01.2024'tür. 2) Yukarıda belirtilen Sözleşmelerin taraflar arasında akdedilmesinden sonra, davacı/Kiracının bu Sözleşmelere istinaden davalı/Kiraya Verene bir takım ödemeler yapmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu ödemeler aşağıda açıklanacaktır. Davacı dava dilekçesinde (sayfa 6'da); taraflar arasındaki Kira Sözleşmesinin akdedilmesinden sonra, davalı/Kiraya Verenin kira konusu taşınmazları (mecuru) davacı/Kiracıya hukuka uygun olarak teslim etmediğini; kira sözleşmesine uygun şekilde davacı /Kiracının kullanımına tahsil etmediğini; bu nedenle, davalıya 28.05.2019 tarihinde keşide edilen noter ihtarnamesiyle, ihtarnamenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde taşınmazları Kira Sözleşmesine ve Franchise Sözleşmesine uygun olarak teslim etmesi gerektiğinin bildirildiğini; ancak davalının bu ihtarnamede verilen 10 günlük mehil (süre) içerisinde de yükümlülüklerini yerine getirmemeye devam ettiğini; bu durum karşısında davacının TBK.md.125 uyarınca Sözleşmelerden dönmeye ve Sözleşmelere istinaden davalıya yapmış olduğu ödemelerin iadesini talebe hak kazandığını; bu nedenle davacı tarafından Sözleşmelerden dönüldüğüne ve yapılmış olan ödemelerin iadesine karar verilmesini talep ettiklerini, beyan etmiştir. Davacı tarafından davalıya keşide edilmiş olan 28.05.2019 tarihli noter ihtarnamesinde özetle; taraflar arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesi ile Franchise Sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazların ihtarnamenin tebliğinden itibaren 10 gün içinde Hukuka ve Sözleşmelere uygun olarak davacıya teslim edilmesi ve davacının kullanımına tahsis edilmesi gerektiği; aksi takdirde Sözleşmelerin feshedileceği ve davalıya yapılmış olan ödemelerin iadesinin talep edileceği, hususları ihtar edilmiştir. Sonrasında davacı, davalıya Sözleşmelere istinaden yapmış olduğu ödemelerin tahsili talebiyle, 28.06.2019 tarihinde İcra Takibi başlatmıştır. Yukarıda açıklan bu durumlar karşısında; davacının, davalının Sözleşmelerden kaynaklanan borçlarını yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü (TBK.md.117/f.1) gerekçesiyle taraflar arasındaki Kira Sözleşmesi ile Franchise Sözleşmesini, 28.06.2019 tarihli İcra Takibi tarihi itibariyle “örtülü olarak” (yani ödemelerin iadesini talep etmek suretiyle), geçmişe etkili olarak feshettiği (TBK.md.123, md.125/f.2) kabul edilmelidir. Zira ödemelerin iadesinin talep edilmesi, “örtülü olarak fesih (dönme) talebi” niteliğindedir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir. 3) Şu halde dava konusu uyuşmazlık, davacının Sözleşmeleri haklı olarak mı yoksa haksız olarak mı feshettiği; davalıya başlattığı takipte tahsilini talep ettiği ödemelerin iadeten tahsilini (geri verilmesini) davalıdan talebe hak kazanıp kazanamadığı noktalarındadır. İşbu uyuşmazlık noktaları aşağıda sırasıyla değerlendirilecektir. 4) Yukarıda açıklandığı üzere; davacı ile davalı arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesinin 7/1 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı (davacı) mecuru mevcut haliyle (kusursuz olarak) teslim almıştır. Mecurda, dekorasyon amaçlı tadilat ve tamiratlar haricinde kapsamlı bir tadilat gerçekleştirilmeyecektir. Dekorasyon ve tezyinat çalışmaları öncesinde imar mevzuat ve ilgili diğer mevzuatların gerektirdiği tüm resmi izinleri alacaktır. Proje, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu ve ... Müdürlüğü'nden onaylattırılacaktır. Tadilat Projesi ile ilgili olan harç Kiraya Veren tarafından ... Müdürlüğü'ne yatırılacaktır. Bu harç miktarı 90.000 TL olup, Kiracı tarafından en geç 19.11.2018 tarihinde Kiraya Verene ödenmiş olacaktır. Bu hükmün yorumundan çıkan anlama göre; kira konusu taşınmaz (mecur) Sözleşmenin akdedilmesiyle birlikte davalı tarafından davacıya teslim edilmiştir. Mecurun Kafeterya olarak işletilebilmesi için gerekli olan bütün tadilat ve tamiratlar davacı/Kiracı tarafından yapılacak olup, ayrıca bu tadilatlar için gerekli olan izinler de ilgili İdarelerden (Bakanlık, Belediye vb.) davacı/Kiracı tarafından alınacaktır. Sadece, Tadilat Projesi'nin alınması için ödenmesi gerekli olan harç öncelikle davalı/Kiraya Veren tarafından ilgi ödenecek, sonrasında davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verene ödenecektir. Yukarıda açıklanan bu hükümlere göre; Kira Sözleşmesinin konusunu oluşturan mecur (kiralanan) davalı/Kiraya Veren tarafından davacı/Kiracıya teslim edilmiştir. Bu aşamadan sonra artık, Mecurun Kafeterya olarak işletilebilmesi için gerekli olan bütün tadilat ve tamiratlar davacı/Kiracı tarafından yapılacak olup, ayrıca bu tadilatlar için gerekli izinler de ilgili İdarelerden (Bakanlık, Belediye vb.) davacı/Kiracı tarafından alınacaktır. Dolayısıyla bu hükümlere göre; davalı/Kiraya Verenin, herhangi bir tadilat yapma ya da herhangi bir izni ilgili İdareden alma yükümlülüğü bulunmamaktadır. Ayrıca davacı/Kiracı, davalı/Kiraya verenin Sözleşmeyle üstlendiği herhangi bir borcunu ihlal ettiğini ispata yönelik somut delil de sunmamıştır. Bu durumlar karşısında, davalının Sözleşmelerden kaynaklanan herhangi bir borcunu ihlal ettiği (yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü vb.) hususunun ispata muhtaç olduğu kanaatine varılmış olup, takdiri tamamen Mahkemeye aittir. Davalının, Sözleşmelerden kaynaklanan herhangi bir borcunu ihlal ettiği (yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü vb.) hususu ispata muhtaç olduğu için, davacının Sözleşmeleri haksız olarak feshettiği hususunda takdir Mahkemeye aittir. 5) Sözleşmeleri haksız feshetmiş olan davacının, davalıya yapmış olduğu hangi ödemelerin iadesini talebe hak kazanmış olduğu hususuna gelince: 5/a- Davacı takip talebinde; davacı şirket yetkilisi Faraj Hatami tarafından, davalı şirket hesabına, 22.10.2018 tarihinde, “... ” açıklamasıyla gönderilmiş olan 300.000 TL'nin iadesini talep etmiştir. Davacı takip talebinde; davacı şirket yetkilisi ... tarafından, davalı şirket hesabına, 29.11.2018 tarihinde, “... BAYİLİĞİ” açıklamasıyla gönderilmiş olan 150.000 TL'nin iadesini talep etmiştir. Raporumuzun Mali Kısmındaki tespitlere göre; işbu 2 adet ödeme, davacının ticari defterlerinde “Hava Parası” açıklaması ile kayıtlıdır. Yukarıda açıkladığımız üzere; davacı ile davalı arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesinin 4/5 nolu maddesi hükmüne göre; Kiracı, kira ödemesi dışında Kiraya Verene ...bursiyerlerine ödenmek üzere ... 450.000 TL Bağış yapacaktır. İşbu Bağış en geç sözleşmenin imzalanması aşamasından ödenmiş olacaktır. Ödenmiş olan bu bedelin, hiçbir şekilde iadesi talep edilmeyecektir. Bu hükmünde, bağış tutarının davacı/Kiracı tarafından Sözleşmenin akdedilmesinden sonra kimin banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğu açıkça Aanlaşılmamaktadır. Bu hükümden, Bağış tutarının davalı/Kiraya Verenin hesabına ödeneceği anlamı çıkartılabileceği gibi, Bağış tutarının doğrudan doğruya davadışı/Vakfın hesabına ödeneceği anlamı da çıkartılabilir. Ancak şurası kesindir ki; bu hükümde, kira sözleşmesinin akdedilmesinden sonra bu bağış tutarının davacı/Kiracı tarafından doğrudan doğruya davadışı/Vakfın banka hesabına ödeneceği açıkça kararlaştırılmamıştır. Fakat, kira sözleşmesinin tarafları davacı/Kiracı ile davalı/Kiraya Veren olduğundan, bu Bağış tutarının Kira Sözleşmesinin akdedilmesinden sonra, davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verenin (Kira Sözleşmesinin tarafının) banka hesabına ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğunun kabul edilmesinin daha uygun olacağı kanaatine varılmaktadır. Nitekim Raporumuzun Mali Kısmındaki tespitlere göre; davacının (Kiracının) ticari defter kayıtlarında, toplamda 450.000 TL tutarındaki bağış tutarının “Hava Parası” açıklamasıyla davacı (Kiracı) tarafından davalıya (Kiraya Verene) ödenmiş olduğuna ilişkin kayıt bulunmaktadır. Bu nedenlerle, davacının defterlerinde “Hava Parası” açıklamasıyla kayıtlı olan 22.10.2018 tarihli 300.000 TL tutarlı ödeme ile 29.11.2018 tarihli 150.000 TL tutarlı, toplam 450.000 TL tutarlı bu ödemelerin, davacı/Kiracı tarafından davalı/Kiraya Verenin hesabına, Sözleşmenin 4/1 nolu maddesinde hükme bağlanmış olan “Bağış” tutarına istinaden yapılmış olduklarının kabul edilmesi gerektiği kanaatine varılmakta olup, Takdiri tamamen Mahkemeye aittir. Davacının, işbu Bağış tutarının iadesini davalıdan talebe hak kazanıp kazanamadığı hususuna gelince: Kira Sözleşmesinin 4/5 nolu maddesinde hükme bağlanmış olan işbu 450.000 TL'lik Bağış ödemesinin “Hava Parası” niteliğinde olduğu kanaatine varılmaktadır. Kira Sözleşmelerinde Kiracıya Hava Parası ödeme yükümlülüğü getiren anlaşmalara yer verilmesi halinde, bu anlaşmanın geçersiz olacağı hususu, TBK'nın “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altındaki “İkinci Ayırımında” yer alan TBK.md.346 hükmünde düzenlenmiştir. Dolayısıyla, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesinde” Hava Parası düzenleyen bir hükme (anlaşmaya) yer verildiği takdirde, bu anlaşma (hüküm) geçersiz olacaktır. TBK.md.346 hükmüyle, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde” Hava Parası yasaklamıştır. TBK'nın “Genel hükümler” başlığı altındaki “İkinci Ayırımında” ve “Ürün kirası” başlığı altındaki “Üçüncü Ayırımında” ise, Hava Parasına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağını düzenleyen bir hükme (Hava Parası Yasağına) yer verilmemiştir. Buna göre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri” dışındaki kira sözleşmelerinde, yani Taşınır Kirası Sözleşmelerinde, Çatısız İşyeri Kirası (üstü açık otopark alanı kiralanmasına ilişkin kira sözleşmelerinde vb.) ve Ürün Kirası Sözleşmelerinde, Hava Parası ödenmesine ilişkin anlaşmalar yasaklanmamıştır. Dolayısıyla kanuna göre; Ürün Kirası Sözleşmelerinde, kiracıyı Hava Parası ödeme yükümlülüğü altına sokan bir hükme yer verildiği takdirde bu hüküm geçerli olacaktır. davacı ile davalı arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesinin 4/5 nolu maddesi hükmünde; Ödenmiş olan bu bedelin (bağışın), hiçbir şekilde iadesinin talep edilmeyeceği, kararlaştırılmıştır. Her iki taraf da “tacirdir”, sözleşmeyi “hür iradeleriyle” akdetmişlerdir ve hukukumuzda “Sözleşme Özgürlüğü” ilkesi bulunmaktadır. Bu nedenle bu hükmün geçerli olarak kabul edilmesi hususunda takdir Mahkemeye aittir. Ayrıca, yukarıda açıkladığımız üzere, dava dosyasında şu anda var olan deliller itibariyle davacı/Kiracının sözleşmeyi, normal süresi dolmadan önce haksız olarak feshettiği anlaşılmaktadır. Sözleşmede taraflarca kararlaştırılmış olan bu “açık hüküm” ve “davacının Sözleşmeyi haksız olarak feshetmiş olduğu” dikkate alındığında; davacı/Kiracının, “bağış” adı altında ve fakat “hava parası” olarak davalı/Kiraya Verene ödemiş olduğu 450.000 TL'nin iadesini talep edemeyeceği hususunda takdir Mahkemeye aittir. 5/b- Davacı takip talebinde; davacı şirket yetkilisi Faraj Hatami tarafından, davalı şirket hesabına, 11.12.2018 tarihinde, “...” açıklamasıyla gönderilmiş olan 300.000 TL'nin iadesini talep etmiştir. Davacı ile davalı arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesinin 4/1 nolu maddesi hükmüne göre; mecurun aylık kira bedeli net 20.000 TL * Stopaj * KDV'dir. Kiracı işbu bedeli 1 yıllık peşin olarak ödeyecektir. Yıllık kira bedeli net 240.000 TL * Stopaj 60.000 TL * 18 KDV 54.000 TL peşin olarak Kiraya Verenin aşağıda belirtilen banka hesabına nakden ve eksiksiz olarak ödenecektir. Davalı/Kiraya Veren tarafından fatura düzenlemediği için, davacı/Kiracı tarafından, 1 yıllık kira bedeli ve stopaj tutarına istinaden (240.000 TL * 60.000 TL -) 300.000 TL ödeme yapıldığı, yani KDV tutarı hariç ödeme yapıldığı, anlaşılmaktadır. Kira Sözleşmesinin 1 nolu maddesi hükmüne göre; Sözleşme 01.11.2018 tarihinde başlayacak ve 31.10.2023 tarihinde sona erecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere; davacının Kira Sözleşmesini, 28.06.2019 tarihi itibariyle feshettiği, haksız olarak feshettiği ve Sözleşmenin başladığı 01.11.2018 tarihinden itibaren 7 ay sonra feshettiği anlaşılmaktadır. Kira Sözleşmesi “sürekli edimli bir sözleşme” niteliğinde olduğundan, Sözleşmenin feshiyle birlikte “ileriye etkili olarak” sona ermiştir. Bu durum karşısında, 7 aylık süre boyunca taşınmazı kullanma hakkı kendisine verilmiş (taşınmaz teslim edilmiş ve kullanımına tahsis edilmiş olan) davacının, işbu 7 aylık süreye tekabül eden kira ve stopaj bedeli tutarının tahsilini takip tarihi itibariyle davalıdan talebe hak kazanıp kazanamayacağı hususunda takdir Mahkemeye aittir. Kira konusu taşınmazın (Mecurun) niteliği ve kullanım şekli dikkate alındığında, davalı/Kiraya Verenin bu taşınmazı an azından 5 ay boyunca tekrardan kiraya veremeyeceği, tekrar kiraya vermesi için en azından 5 aylık bir süreye ihtiyaç duyacağı hususunda takdir Mahkemeye aittir. Bu durum karşısında davalının, “haksız fesih tazminatı (TBK.md.112 vd.)” olarak davacıdan en azından 5 aylık kira bedeli ve stopaj bedelinin tahsilini talebe hak kazanacağı, bu nedenle de davacının işbu 5 aylık kira bedeli ve stopaj bedelinin iadesini (iadeten tahsilini) de takip tarihi itibariyle davalıdan talebe hak kazanamayacağı, hususunda takdir Mahkemeye aittir. Sonuç itibariyle, yukarıda açıklanan gerekçelerle davacının, Sözleşmenin 1 yıllık süresi için ödemiş olduğu “kira bedeli” ve “Stopaj bedeli” tutarlarının iadesini takip tarihi ariyle davalıdan talebe hak kazanamayacağı hususunda takdir Mahkemeye aittir. 5/c- Davacı takip talebinde; davacı şirket tarafından, davalı şirket hesabına, 24.12.2018 tarihinde, “130.000 ... İSİM BEDELİ * 20.000 HAREKETLİ MOBİLYA ÖN ÖDEME” açıklamasıyla gönderilmiş olan 150.000 TL'nin iadesini talep etmiştir. Davacının, işbu 150.000 TL'lik ödemeyi, taraflar arasında akdedilmiş olan Franchise Sözleşmesine istinaden yapmış olduğu anlaşılmaktadır. Bu ödemenin 130.000 TL'lik kısmını, Franchise Sözleşmesinin 2'nci sayfasında FRANCHISING BEDELİ başlığı altında yer alan hükümde belirtilen “İsim Hakkı Bedeline” istinaden yapmış olduğu anlaşılmaktadır. İşbu Franchise Sözleşmesinin davacı ile davalı arasında akdedilmiş olan Kira Sözleşmesi ile bağlantılı olarak akdedildiği ve davalının, Franchise Sözleşmesiyle davacıya, ... ismini kullanma hakkını verme borcu (yükümlülüğü) altına girdiği anlaşılmaktadır. Bu Sözleşmeyle davacı, söz konusu İsim Hakkını, Franchise Sözleşmesinin başlangıç tarihi olan 01.01.2019 tarihi ile sona erme tarihi olan 01.01.2024 tarihi arasındaki 5 yıllık sözleşme süresi boyunca kullanma hakkına sahip olmuştur. Fakat davacı Franchise Sözleşmesini 28.06.2019 tarihinde (İcra Takibi tarihi itibariyle), feshetmiştir. Kira Sözleşmesi “sürekli edimli bir sözleşme” niteliğinde olduğu için, fesihle birlikte “ileriye etkili olarak”, yani fesih tarihinden itibaren sona ermiştir. Fesih tarihinden itibaren davacının artık İsim Hakkını kullanması imkanı fiilen sona ermiştir. Bu durumlar nedeniyle davacının, ödemiş olduğu 130.000 TL'lik İsim Hakkı tutarının, Sözleşmenin kullanılmayan 28.06.2019 tarihi ile 01.01.2024 tarihi arasındaki döneme tekabül eden kısmının, “kıstelyevm usulüne” göre hesaplanmak suretiyle tahsilini (TBK.md.125/f.2 hükmüne kıyasen ve TMK.md.2'de düzenlenmiş olan Dürüstlük Kuralına istinaden) talebe hak kazanacağı hususunda takdir Mahkemeye aittir. KISTELYEVM USULÜNE GÖRE HESAPLAMA: İsim Hakkının 01.01.2019 ile 01.01.2014 tarihleri arasındaki süre için kiralandığı, kiralanma Süresi 60 ay olduğu sözleşmenin 28.06.2019 tarihinde feshedildiği bu durumda 28.06.2019 ile 01.01.2024 tarihleri arasındaki süreyi kapsayan tutarın tahsil edilmesi gerektiği, Buna göre 60 ay için 130.000,00 TL 01.07.2019-01.01.2024 tarihleri arası (54 ay ) 130.000:60X54- 117.000,00 TL sinin Davacı tarafından Davalı Zevkli Gıda Şti. den takip tarihi itibariyle talep edilebileceği “20.000 HAREKETLİ MOBİLYA ÖN ÖDEME” açıklamasıyla gönderilmiş olan 20.000 TL'nin iadesini davacının talebe hak kazanıp kazanamadığına gelince: Franchise Sözleşmesinin 2'inci sayfasında ... başlıklı maddesinde yer alan hükme göre; davacının işleteceği İşletmenin (Cefeterya Restaurant'ın) hizmet verebilmesi için gerekli demirbaş, eşya, donanım ve ekipmanı, bedeli karşılığında (yani bedeli davacı/Franchise Alan tarafından ödenmek suretiyle) davalı/Franchise Veren sağlayacaktır. Dolayısıyla, işbu 20.000 TL'lik ödemenin, davalı tarafından sağlanacak olan bu şeylerin bedelinin ön ödemesi olarak davacı tarafından davalıya gönderildiği anlaşılmaktadır. Fakat dava dosyası içeriğinde, davalının işbu 20.000 TL bedel karşılığı mobilya (20.000 TL bedelli Hareketli Mobilya) sağladığını (satın aldığını) gösteren bir delile (fatura örneğine, ödeme dekontuna ya da davalı defterlerinde kayıtlı olan bir hareketli mobilya bedeli ödemesi kaydına) rastlanmamıştır. Bu durumlar karşısında, TBK.md.125/f.2 uyarınca, davacının işbu 20.000 TL'lik ödemenin iadesini davalıdan, takip tarihi itibariyle talebe hak kazanacağı hususunda takdir Mahkemeye aittir..." şeklinde görüş belirtilmiştir. Taraf vekillerinin itirazlarının incelenip değerlendirilmesi kaydı ile bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş, 06.07.2023 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında kök rapordaki kanaatlerin değişmediği yönünde görüş belirtilmiştir. Davacının bilirkişi raporuna itiraz dilekçeleri ve davalının beyanları dikkate alınmak ve raporda cevaplandırılmak sureti ile dosyanın 2. ek rapor tanzimi için bilirkişi heyetine tevdiine karar verilmiş, 25.03.2024 tarihli ek raporda önceki raporlardaki kanaatlerin değişmediği yönünde görüş belirtilmiştir. Taraf vekillerinin bilirkişi heyeti kök raporuna karşı itirazları değerlendirilmek kaydı ile bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir. 19.09.2025 tarihli bilirkişi ek raporunun sonuç kısmında "...1) Davalı; Kök Raporumuzun 15'inci sayfasında 117.000,00 TL olarak hesaplanmış olan, yapılan itiraz üzerine Ek Raporumuzun 5-6'ncı sayfalarında 110.000 TL olarak düzeltilmiş olan tutarın hesaplanma yöntemine itiraz etmiştir. Ancak itiraz doğrultusunda yapılan değerlendirme neticesinde, uygulanan hesaplama yönteminde bir değişikliğe gidilmesine gerek olmadığı..." şeklinde görüş belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti raporları denetime uygun, kanaat oluşturmaya ve hüküm kurmaya elverişli kabul edilmiştir.
Tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda; Davalı ... Şti. ile dava dışı ...arasında ...mevkinde bulunan Vapur İskelesinin ön ve arka bölümündeki platformlara ilişkin kira sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşmeye kapsamında davalı ile Davacı ... Ltd. Şti. arasında 01.11.2018 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesi imzalandığı anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre, davalı tarafından dava dışı Vakıf'tan kiralanan taşınmaz, kahve dükkanı yapılmak amacıyla davacıya kiralanmıştır. Davacı, Sözleşme kapsamında tüm edimlerini yerine getirmesine rağmen kahve dükkanının açılışının yapılamadığını belirterek sözleşmeden dönmüş ve bu süreçte yaptığı (kira, mobilya, tamirat, bağış, ruhsat vb. bedeller) masrafların tamamının iadesini istemiştir. Bu çerçevede, ... 26. İcra Müdürlüğü'nün ...esas sayılı takip dosyası üzerinden davalı aleyhine 900.000 TL tutarında icra takibi başlatılmıştır. Davalı taraf, sözleşme kapsamında tüm edimlerini yerine getirdiğini, davacının sözleşmeden dönme ve bedel iadesi talebinde haklı olmadığını ileri sürmektedir.
Somut uyuşmazlık kapsamında mahkememizce öncelikle davacının sözleşmeden dönmesindeki gerekçenin haklı nedene dayanıp dayanmadığının çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Davacı, kiralamaya konu platform ve taşınmazın kahve dükkanı açılmasına uygun hale getirilmediğini, yasal izinlerin alınmadığını, bu nedenle işletmenin faaliyete geçemediğini belirtmektedir. Davalı taraf ise işletmenin faaliyete geçirilmesine ilişkin izinlerin alınmasının davacının sorumluluğunda olduğunu ifade etmektedir. Bu durumda, öncelikli olarak taraflar arasındaki01.11.2018 tarihli sözleşmede bu hususta bir hüküm bulunup bulunmadığının incelenmesi gerekir. Anılan Sözleşme'nin 7. maddesinde davacının kiralananı eksiksiz olarak teslim aldığı, imara ilişkin izinlerin alınmasının kendi sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmiştir. Sözleşme'de ayrıca gerekli imar izinlerinin alınamaması ya da işletmenin faaliyete geçmemesi halinde ödenen bedellerin iade edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 12. maddesi uyarınca tarafların her ikisi de tacir olup söz konusu sözleşme imzalanmadan önce anılan platform ve taşınmazın yasal izinlerinin alınmasına uygun olup olmadığı, alınmaması halinde oluşabilecek mali riskleri öngörebilecek durumdadır. Aksi halde bedel iadesine dair bir hükmün de bulunmadığı gözetildiğinde davacının sözleşme imzalanması ve üzeirnden geçen yedi aylık döneme ilişkin kira, stopaj bedellerinin iadesini isteyemeyeceği, sözleşmeden dönme talebinin yerinde olmadığı, bu hususun ileriye etkili fesih olarak kabulünün gerektiği sonucuna ulaşılmış;bu çerçevede bilirkişi heyetince yapılan ve yukarıda detayları belirtilen hesaplamaya itibar edilerek davacının talebinin kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Alacağın likit ve hesaplanabilir olması, davalı/borçluların itirazın iptaline karar verilen kısım yönünden itirazlarında haksız olduğunun anlaşılması karşısında hüküm altına alınan asıl alacak ve işlemiş faiz miktarı toplamının %20'si oranında İİK 67/2 maddesi uyarınca icra inkar tazminatına karar verilmiştir.
HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulü ile (tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile) davalıların ... 26. İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı takip dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptali ile takibin 110.000,00-TL üzerinden asıl alacak üzerinden takip talebindeki şartlarla devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine,
Hüküm altına alınan alacağın %20'si üzerinden hesaplanan 22.000,00-₺ icra inkar tazminatının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden alınması gereken 7.514,10-TL nispi harçtan peşin alınan 12.099,6-TL harcın mahsubu ile bakiye 4.585,5-TL harcın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan 10.100,00-TL bilirkişi ücreti, 950,00-TL tebligat posta gideri olmak üzere toplam 11.050,00-TL üzerinden davanın kabul oranına göre hesaplanan 1.350,56-TL ile 12.201,20-TL harç gideri olmak üzere toplam 13.551,76-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan 15.000,00-TL tebligat posta gideri üzerinden davanın kabul ve ret oranına göre hesaplanan 13.166,67-TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, kalan kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
5-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden davacı vekili lehine hesaplanan 45.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca reddedilen dava değeri üzerinden davalı vekili lehine hesaplanan 124.500,00-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
7-6325 Sayılı Yasa'nın 18/A-14 maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği'nin 26. Maddesine göre; Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin taraflardan (161,33-TL'den davalı, 1.158,67-TL'den davacının sorumlu olması kaydıyla) tahsili ile hazineye gelir kaydına,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde HMK 333 maddesi gereğince ilgili tarafa iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 18/12/2025
Başkan
e-imza
Üye
e-imza
Üye
e-imza
Katip
e-imza