T.C.
İSTANBUL
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/248 Esas
KARAR NO: 2018/437
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 09/03/2016
KARAR TARİHİ: 26/03/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: :
Davacı vekili Şişli Asliye Hukuk Mahkemesi'ne vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı arasında 01/08/2007 başlangıç tarihli ve bir yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesinin taraflar arasında zımnen yenilenerek 1 yıl daha uzadığını, aylık kiranın 2.200 TL olduğunu, kira sözleşmesinin bitiş tarihinin 01/08/2009 olmasına rağmen davalının hukuken haklı bir sebep olmadan ve herhangi bir ihtar yapmadan 20/04/2009 tarihinde kiralanana ait anahtarı komşuya teslim ederek kiralananı boşalttığını, kiracının kira konusu taşınmazı boşaltması üzerine müvekkilinin, kira konusu taşınmaz incelediğinde taşınmazın spot ışıklarının davalı kiracı tarafından sökülmüş olduğunu, asma tavanın bozulduğunu ve kiralanan dükkanın kiracı tarafından adeta bir depoya dönüştürüldüğünü gördüğünü ve bu konuda ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığını, kira sözleşmesinin 1 ve 2. maddelerinde dükkanın asma tavan ve komple spotlu, tabanının ise granit olduğunun yazıldığını, sözleşmenin 3. maddede ise kiralayanın dükkanı aynı şekilde teslim alacağının ifade edildiğini, yine sözleşmenin 6. maddesinde de "kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise o halde ve adete göre teslim etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul içinde bulunan demirbaş eşya ve aletler kontrat müddetinin bitiminde tamamen iade ile mükelleftir. Gerek bu demirbaşlar ve gerek kiralanan şeyin teferruatı zayii edilir veya kullanmaktan dolayı eskirse kiracı bunları kıymetleri ile tazmine ve mal sahibi talep eylediği halde ödemeye mecburdur." hükmünün bulunduğunu, bu nedenle davalının müvekkiline Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait toplam 11.000 TL kira bedeli ile kiralanan dükkana ve demirbaşlarına verdiği zarar karşılığı 12.000 TL'den 1.900 TL depozito bedeli düşüldükten sonra kalan 10.100 TL'si olmak üzere toplam 20.100 TL'nin 11.000 TL sine yasal gecikme faizi uygulanmak suretiyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekili ... Asliye Hukuk Mahkemesi'ne vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görevsiz olduğunu, görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğunu, bu nedenle öncelikle davanın görev yönünden reddine karar verilmesini talep etmiş, esasa ilişkin olarakta davacı tarafça dayanak olarak gösterilen kira sözleşmesinin gerçek kira sözleşmesi olmadığını, gerçek kira kontratının 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kira bedeli 600 TL olan kira sözleşmesi olduğunu, kira sözleşmesinin başlangıçta 1 yıl süreli yapıldığını, davacının aylık kiranın 2.200 TL olduğu yönündeki iddiasının gerçek olmadığını, aylık kiranın 600 TL olduğunu, müvekkilinin kira sözleşmesini ... 28. Noterliği'nin ... tarih, ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile tek taraflı olarak feshettiğini ve bu fesih beyanına uygun olarak dava konusu kiralananı tahliye ederek anahtarı kiralananın yanında bulunan "... İnternet Kafe" isimli işletmenin yetkilisi ...'e teslim ettiğini, müvekkilinin anahtarı davacı kiralayana vermek istediğini ancak ona ulaşamadığını, müvekkilinin mart ayı kira bedelini ödediğini, müvekkili ile davacı arasında şifahi olarak varılan mutabakata göre mayıs haziran ve temmuz ayı kira bedellerinin davacının uhtesinde bulunan 1.900 TL tutarındaki depozito ile mahsup edilmesi hususunda görüş birliğine vardıklarını, davacının tek taraflı olarak yaptırmış olduğu delil tespiti ve raporunun bağlayıcı nitelikte olmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 22. maddesinde "Dükkanın tabanı granittir. Aynı şeklinde teslim alınacaktır." hükmünün bulunduğu ve başkaca demirbaş eşya kaydının bulunmadığını, davacının zarar gördüğünü iddia ettiği demirbaş eşya olan spot ışıkları ve asma tavanın zaten müvekkili şirket tarafından yaptırıldığını, müvekkilinin taşınmazı sanat galerisi olarak kullandığını, davacının 12.000 TL zarar iddiasının gerçeği yansıtmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Davalı tarafından kira sözleşmesinin tek taraflı olarak fesh edildiğine ilişkin keşide edilen ... 28. Noterliği'nin ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, 01/06/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 600 TL olduğunu belirten ve davalı tarafça ibraz edilen kira sözleşmesi, ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. iş sayılı tespit dosyası ve tespit dosyasında alınan bilirkişi raporu, davalı tarafça dayanılan 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 600 TL olduğu kira sözleşmesindeki imzanın davacı ...'a ait olmadığı yönündeki bilirkişi raporu, yine davacı tarafça dayanılan 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 1.900 TL olduğu kira sözleşmesi, taraflarca dayanılan kira sözleşmeleri üzerinde yaptırılan imza incelemesine ilişkin bilirkişi raporu,davacı tarafından davalıya gönderilen ... 20. Noterliği'nin ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi,davalı tarafça kira paralarının gönderildiği ...'a ait hesap dökümleri, davalıya ait hesap ekstreleri, mahallinde yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ KABUL VE GEREKÇE:
Davacı tarafından açılan dava erken tahliye nedeniyle uğranılan kira kaybı ve taşınmaza verilen zararların tazmini isemine ilişkin olup ... Asliye Hukuk Mahkemesince verilen görevsizlik kararı sonucu dosya mahkememize gelmiştir.
Davacı tarafça ibraz edilen 01/08/2007 başlangıç tarihli bir yıllık ve aylık kiranın 1.900 TL olduğuna ilişkin kira sözleşmesine göre; ... adresinde bulunan taşınmazın 1 yıllığına davalıya kiraya verildiği, 1 yılın sonunda kira sözleşmesinin taraflarca feshedilmemesi sebebiyle 01/08/2008 tarihinden itibaren kira sözleşşmesinin 1 yıllık süre için uzadığı ancak davalı kiracının sözleşme süresi bitmeden önce taşınmazı tahliye ettiği anlaşılmıştır.
Davalı taraf davacı tarafça ibraz edilen 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 1.900 TL olduğuna ilişkin kira sözleşmesine geçersiz olduğunu, geçerli kira sözleşmesinin 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 600 TL olduğuna ilişkin sözleşme olduğunu beyan etmiş ise de ; yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan rapora göre 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 600 TL olduğuna ilişkin sözleşmedeki imzanın davacıya ait olmadığı anlaşıldığından davalı tarafça ibraz edilen kira sözleşmesine itibar edilmemiş, celp edilen banka kayıtlarına göre davalının 2008 yılında aylık 2.000 TL kira ödediği dikkate alındığında taraflar arasındaki geçerli kira sözleşmesinin davacı tarafça ibraz edilen 01/08/2007 başlangıç tarihli ve aylık kiranın 1.900 TL olduğuna ilişkin kira sözleşmesin taraflar arasındaki geçerli kira sözlemesi olduğu kanısına varılmıştır.
... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. iş sayılı tespit dosyasında bilirkişi ibraz etmiş olduğu raporunda; kiralanan taşınmazın arkada genişleyen bölümünde sürgülü kapılı camlı aliminyum bölmeniin kaldırılarak ve yerine ahşap malzemeden yeni bir bölme yapılarak kapalı bir hacim oluşturulduğunu, kiralananın tavanını oluşturan ve işyerinin girişinin önünde kalan 1.5 metre derinliğindeki tavanda da devam eden asma tavanın kaldırıldığını, granit kaplamanın kaldırılarak yerine epoksi kaplandığını beyan etmiştir.
Mahkememizce yapılan keşif sonucu bilirkişiler ... ve ... mahkememize ibraz etmiş oldukları raporlarında; dava konusu taşınmazın aynı sözleşme koşullarında 3.5 aylık bir zaman içerisinde yeniden kiraya verilebileceğini, buradan da davacının 3.5 ay x 2.200 TL = 7.700 TL kira alacağı bulunduğunu, ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyasındaki tespitle ilgili olarak mecurda yapılan değişikliklerin o tarihteki parasal değerlerinin tespit bilirkişisi İnşaat Mühendisi ...'tan ek rapor alınarak tespit edilmesi gerektiğini beyan etmişler, bu rapor doğrultusunda tespit bilirkişisi İnşaat Mühendisi ...'tan ek rapor alınmış tespit bilirkişisi mahkememize ibraz etmiş olduğu 29/04/2014 tarihli raporunda; davalının yaptığı imalatlardan, ahşap malzemeden yapılmış bölmenin sökülerek yerine sürgülü kapılı camlı alimünyum bölme yapılması, işyeri girişine 1,50 metre derinliğinde ışıklı asma tavan yapımı, epoksi kaplamanın kaldırılması, zemine yeni granit kaplama yapılması ve söküm ve sökümden çıkartılan malzemelerin torbalanıp nakliyesi için gereken bedelin toplam 4.900 TL olduğunu beyan etmiştir.
Toplanan delillere göre; mahkememizce itibar edilen 01/08/2007 başlangıç tarihli bir yıllık ve aylık kiranın 1.900 TL olduğuna ilişkin kira sözleşmesine göre; ... adresinde bulunan taşınmazın davacı tarafından 1 yıllığına davalıya kiraya verildiği, 1 yılın sonunda kira sözleşmesinin taraflarca feshedilmemesi sebebiyle 01/08/2008 tarihinden itibaren kira sözleşşmesinin 1 yıllık süre için uzadığı ancak davalı kiracının uzayan bu bir yıllık süresi bitmeden önce taşınmazı tahliye ettiği, Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre; kira süresi dolmadan kiralananı tahliye eden davalı kiracı takip eden aylara ait kira paralarından sorumludur. Ne var ki dava tarihinde yürürlükte bulunan borçlar kanununun 98/2. maddesi delaletiyle sözleşmeye aykırılık halleriyle uygulanması gereken aynı kanunun 44. maddesi hükmüne göre davacı kiralayan da zararın artmaması için taşınmazı aynı koşul ve bedelle başkasına kiralama konusunda gerekli çabayı göstermelidir. Bu durumda kiracı kiralananın tahliyesinden sonra bu yerin normal şartlarda ve önceki kira sözleşmesi hükümleri doğrultusunda ne kadar süre içerisinde kiraya verilebilecekse o süre için kira parasında sorumlu tutulmalıdır.
Mahkememizce yapılan keşif sonucu alınan rapora göre dava konusu taşınmazın aynı sözleşme koşullarında 3.5 aylık bir zaman içerisinde yeniden kiraya verilebileceği bu duruma göre davacının 3.5 ay x 2.200 TL = 7.700 TL kira alacağı bulunduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasında geçerli olan kira sözleşmesinin 1 ve 2. maddelerinde dükkanın asma tavan ve komple spotlu, tabanının ise granit olduğunun yazıldığı, sözleşmenin 3. maddede ise kiralayanın dükkanı aynı şekilde teslim alacağının ifade edildiği, yine sözleşmenin 6. maddesinde de "kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise o halde ve adete göre teslim etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul içinde bulunan demirbaş eşya ve aletler kontrat müddetinin bitiminde tamamen iade ile mükelleftir. Gerek bu demirbaşlar ve gerek kiralanan şeyin teferruatı zayii edilir veya kullanmaktan dolayı eskirse kiracı bunları kıymetleri ile tazmine ve mal sahibi talep eylediği halde ödemeye mecburdur." hükmünün bulunduğu bu hükme göre davalı kiracının kira konusu taşınmazda yaptığı değişikliklerin eski hale getirilmesi için gereken bedeli ödemek zorunda olduğu, Şişli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/207 D. İş sayılı dosyasındaki tespite katılan bilirkişi İnşaat Mühendisi ...'tan mahkememize ibraz etmiş olduğu 29/04/2014 tarihli raporunda davalının yaptığı değişikliklerin eski hale getirilmesi için gereken bedelin 4.900 TL olduğu beyan etmiş, bilirkişinin tespit etmiş olduğu 4.900 TL den davalının sözleşmenin başlangıcında davacıya verdiği 1.900 TL depozito bedeli mahsup edilerek bakiye 3.000 TL eski hale getirme bedeli ile 7.700 TL kira kaybına ilişkin tazminatın davalıdan tahsiline ilişkin hüküm kurulmuştur.
Davalı vekili tarafından mahkememizin bu kararı temyiz edilmiş olup, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2014/13460 esas 2015/9625 karar 09/11/2015 tarihli kararı ile " Dava konusu dükkanın 01.08.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiracı kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından sorumludur. Anahtar teslim tarihinden sonraki süreçte ise davalının sorumluluğu taşınmazın olağan şartlarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar olan süre ile sınırlıdır. Konu, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK.nun 325.maddesinde düzenlenmiş olup, buna göre kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda gerekli çaba gösterilerek kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Mahkemece alınan 28.09.2012 tarihli bilirkişi raporunda kiralanan taşınmazın 30/04/2009 tarihinde tahliye edildiği, bu tarihten itibaren 3,5 ay içerisinde yeniden kiraya verilebileceği belirtilmiştir. Ancak kiracının erken tahliye halinde sorumluluğu kira süresi ile sınırlıdır. Kira süresinin 01.08.2009 tarihinde sona erdiği dikkate alınarak bu tarihe kadar olan kira parasına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde kira sözleşmenin süresini aşar şekilde kira parasına karar verilmesi doğru değildir."gerekçesi ile bozulmuştur.
Mahkememizce bozma ilamına uyularak, dosya bozma ilamı doğrultusunda rapor hazırlamak üzere önceki bilirkişiler Mali müşavir T... ve İnşaat Mühendisi ...'e tevdi edilmiş, bilirkişiler 28/12/2017 tarihli ek bilirkişi raporda özetle; Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin kararı doğrultusunda kiralanan taşınmazın kira süresinin 01/08/2009 'da sona erdiği dikkate alınarak 30/04/2009 tahliye tarihi ile kira sözleşmesinin bitiş tarihi 31/2009 'a kadar olan sürenin hesaplanmasının aşağıdaki şekilde olduğunu,
Kira Başlangıç Tarihi : 01/08/2008- Dahil
Sözleşme Bitiş Tarihi: 31/07/2009- Dahil
Kiralananın Tahliye Edildiği Tarih : 30/04/2009- olup 4. ay kirasının ödendiğini, tahliye tarihi ve sözleşme bitiş tarihi arasında bulunan sürenin 3 ay olduğunu, davalının davacıya ödemesi gereken kira parasının 2.200,00 TL/ay X 3 ay = 6.600,00 TL olarak hesaplandığını, bundan 1.900,00 TL depozito bedelinin düşülmesi gerektiğini, düşüldükten sonra 6.600,00 TL - 1.900,00 TL = 4.700,00 TL çıktığını, buna kiralananda yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi bedeli olan 4.900,00 TL eklendiğinde 4.700,00 TL + 4.900,00 TL = 9.600,00 TL davalının davacıya ödemesi gereken miktar olarak hesaplandığını beyan etmişlerdir. Bilirkişi ek raporu, dosya kapsamına ve Yargıtay bozma ilamına uygun, ayrıntılı, açıklayıcı, hükme esas almaya elverişli olup davanın kısmen kabul kısmen reddi 4.700,00 TL kira alacağı ve kazanılmış hak dikkate alınarak 3.000 TL eski hale getirme bedeli toplamı 7.700,00 TL nin ( 4.700,00 TL si yönünden dava tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte) davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Açıklanan yasal gerektirici nedenlere göre;
1- Davanın kısmen kabul kısmen reddi 4.700,00 TL kira alacağı ve kazanılmış hak dikkate alınarak 3.000 TL eski hale getirme bedeli toplamı 7.700,00 TL nin ( 4.700,00 TL si yönünden dava tarihinden itibaren işleyen yasal faiziyle birlikte) davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 525,99 TL ilam harcından peşin yatırılan 284,90 TL harcın mahsubu ile bakiye 241,09 TL harcın davalıdan alınarak Hazine'ye gelir kaydedilmesine,
3-Davacı tarafından yatırılan 525,99 TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 2.180,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı taraf vekil ile temsil olunduğundan A.A.Ü.T. uyarınca hesap ve takdir olunan 2.180,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
6-Davalı taraf vekil ile temsil olunduğundan A.A.Ü.T. uyarınca hesap ve takdir olunan 2.180,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafça yapılan 15,60 TL başvurma harcı, 950,00 TL bilirkişi ücreti, 170,80 TL keşif harcı, 279,50 TL tebligat ve müzekkere giderinden oluşan 1.415,9 TL'nin davanın kabul oranına göre 516,70 TL si ile, 284,90 TL peşin harç olmak üzere toplam 801,60 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyenin davacı üzerinde bırakılmasına
Dair tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar davacı vekilinin yüzüne karşı açıkça okunup, usulen anlatıldı. 26/03/2018
Katip ...
Hakim ...