T.C.
İSTANBUL
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/1040 Esas
KARAR NO: 2019/347
DAVA: Alacak (Tapu Satım Harcına Dayalı)
DAVA TARİHİ: 23/11/2017
KARAR TARİHİ: 08/04/2019
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tapu Satım Harcına Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA VE TALEP :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı şirket tarafından müvekkiline bağımsız bölüm satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmesiyle ... İlçesi, ... Mahallesi, 3-13 pafta, 12715 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan A bloktaki 157, 208 ve 209 numaralı bağımsız bölümlerin (ofis) satışını vaat edildiğini, sözleşme uyarınca satış bedeli ile ödenmesi gereken tüm ödemelerin yapıldıktan sonra satın alınan bağımsız bölümlerin devri için davalıya müracaat edildiğinde davalı şirket tarafından satıcının ödemesi gereken tapu satım harcının da alıcı tarafından ödenmesinin talep edildiğini, bu durum üzerine müvekkilinin bağımsız bölümlerin devri için davalı şirkete ... 36. Noterliğinin ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, satıcının ödemesi gereken tapu devir harcının davalı tarafından ödenmesi gerektiği, tapu harcının müvekkili tarafından ödenmek zorunda kalınması halinde bu bedeli almak için de dava açılacağının ihtar edildiğini, müvekkilinin 29.09.2017 tarihinde ... Bankası vasıtasıyla 678,75 TL döner sermaye, 13.169,49 TL tapu satım harcı, 13.169,49 TL tapu alım harcı ödemesini yaptığını, sözleşmenin tapu devri başlıklı 6. maddesinin bağımsız bölüm satış bedelinin peşin ödenmesi ve ayrıca iş bu sözleşme ile alıcıya ait olduğu belirtilen harç ve giderlerin tamamının ödenmesi halinde tapu alıcıya derhal verilir şeklinde olduğu halde müvekkilinin davalının ödemesi gereken tapu satım harcını da tapu devrinin sağlanması amacıyla ödemek zorunda kaldığından dava konusu 3 adet bağımsız bölümün devri için davalı tarafından ödenmesi gerektiği halde, dava yolu ile geri alma hakkı saklı kalmak kaydı ile ve tapu devrini sağlamak amacıyla zorunlu olarak müvekkili tarafından ödenen 13.169,49 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :
Davalı vekili davaya cevap dilekçesinde özetle; Öncelikle husumet itirazlarının bulunduğunu, müvekkili ile davacı ... arasında 30.09.2012 tarihli satış sözleşmesi imzalandığı, davacının sözleşme dışı 3. kişi olan ... tarafından yapılan ödemelerin tahsilini talep ettiğinden iş bu davada taraf sıfatına haiz olmadığından öncelikle husumet yönünden davanın reddi gerektiğini, esasa ilişkin olarak ise, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 3.maddesinde vergi, resim ve harçları, tapu harcının tamamı, KDV gibi bedeler alıcıya aittir denilmek suretiyle iş bu bedellerin alıcıya ait olduğunun belirlendiği ve davacının düzenleme şeklindeki bağımsız bölüm satış vadi sözleşmesinde belirtilen hususlara herhangi bir itirazı kayıt sürmeden kabul ettiğini, sözleşmede bulunan edimlerin, sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde belirlendiğini ve bu yükümlülükler kapsamında müvekkili şirketin üstlenmiş olduğu edimini gereği gibi ifa ettiğini ve 06.11.2014 tarihinde taşınmazın tamamını davacıya teslim ettiğini, davacının teslim ve tesellüm belgesi ile de her bir daire için müvekkilini ayrı ayrı ibra ettiği ve müvekkilinden herhangi bir alacağının kalmadığını beyan ederek öncelikle davanın husumet yönünden reddine, mahkemenin aksi kanaate olması halinde ise esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER :
Tapu senedi, dekont, ihtarname, taraflar arasında imzalanan sözleşme, bilirkişi raporu.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ KABUL VE GEREKÇE:
Davacı tarafından açılan dava, tapu satım harcından kaynaklanan alacak davasıdır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, taraflar arasındaki satış vaadi ve alacağın temliki sözleşmesi ile satışı vaadedilen ... Mah. 3-13 pafta 12715 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki A Blok 157,208 ve 209 nolu ofislerin tapu satım harcına dayalı olarak davacı alıcının davalı satıcıdan alacağı bulunup bulunmadığı, husumet itirazının yerinde olup olmadığı hususlarındadır.
Deliller toplandıktan sonra ticari defter ve belgeler üzerinde inceleme yapılmak suretiyle mahkememizce tespit edilen uyuşmazlık konularında rapor düzenlemesi için dosya mali müşavir ... ile sözleşme konusunda uzman Doç. Dr. ...'a tevdi edilmiş, bilirkişiler tarafından mahkememize sunulan bilirkişi raporunda özetle, Taraflar arasındaki Sözleşmenin 3 ve 6. maddeleri dikkate alındığında davacının ödemiş bulunduğu harç tutarlarını ödemekle yükümlü olduğu ve geri talep etmesini haklı gösterecek bir hususun dosya kapsamında tespit edilemediği beyan edilmiştir. Bilirkişi Raporu, dosya kapsamına uygun, ayrıntılı, açıklayıcı ve hüküm kurmaya elverişlidir.
492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20'nci maddesinin (a) fıkrasında, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlaklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı harca tabi olacağı hususu düzenlenmiştir.
Dava konusu ödemeler taraflar arasındaki Sözleşmede ayrıca düzenlenmiş bulunması sebebiyle, söz konusu sözleşme hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.
Taraflar arasında 30.09.2012 tarihinde "Bağımsız Bölüm Satış Vaadi ve Alacağın Temliki Sözleşmesi" düzenlenmiştir. Sözleşmenin 3. maddesi uyarınca: "… satış bedeli 1.036.000 TL KDV dahil fiyattır. Bu bedele sözleşme ile satımı vaad edilen bağımsız bölümün arsa payı, sözleşme uyarınca yapımı, malzeme, işçilik bedelleri dahil olup sözleşmenin 6. maddesinde gösterilen vergi, resim ve harçları, ferağ halinde tahsil edilecek olan tapu harcının tamamı, KDV, gayri menkulün sigortalanması halinde sigorta primleri, sözleşmenin imzasından tahakkuk eden damga vergisi ve sözleşmenin 5.5. maddesinde yer alan elektrik, su, doğal gaz, telefon ile ilgili abone işlemleri ve bu işlemlere ait giderler ve katılım payları ile 7/2 maddesindeki risk sigortası primleri hariç olup, bu bedeller alıcıya aittir. Sözleşmenin imzası tarihinden sonra vergi, resim ve harçlarda artış olması halinde iş bu artışlar aynen alıcıya yansıtılacaktır." Sözleşmenin Tapu Devri başlıklı 6. maddesi uyarınca: "Bağımsız bölüm satış bedelinin peşin ödenmesi ve ayrıca iş bu sözleşme ile alıcıya ait olduğu belirtilen harç ve giderlerin tamamının ödenmesi halinde tapu alıcıya derhal verilir…" Sözleşmenin 3 ve 6. maddeleri dikkate alındığında, dava konusu harçların ödenmesi açık şekilde davacı konumundaki alıcıya bırakılmıştır. Davacı taraf da dava dilekçesinde aynı sözleşme hükümlerine yer vermekte ancak hükümlerin içeriklerine yönelik bir açıklama getirmemektedir.
Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2017/1948 E. 2017/2559 K. ve 08/05/2017 tarihli kararı şu şekildedir: "... davalı ile dava dışı ... arasında imzalanan 05/01/2005 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesinin 13/c maddesinde tapu kaydının arsadan binaya çevrilmesi sırasında ödenecek tapu harcı, iskan harcı vs. yükümlülüklerin alıcı tarafından ödeneceğinin belirtildiği anlaşılmaktadır. Taşınmaz mal satış bedeline dahil olduğu halde aynı nitelikteki iskan harcının alıcıdan tahsiline yönelik bu düzenleme sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde iyi niyet kuralına aykırı düşecek biçimde alıcı aleyhine dengesizliğe neden olduğundan haksız şart olarak değerlendirilmiştir. İlgili sözleşme yüklenici olan satıcı tarafından daha önceden tek taraflı olarak hazırlanmış matbu ve standart bir sözleşme niteliğindedir. Kaldı ki; davacı sözleşmenin tarafı olmayıp sözleşmenin içeriğini müzakere etme imkânı da yoktur. Uyuşmazlık konusu mal konuttur, konutun projesine, imar şartlarına ve inşaat ruhsatına uygun olarak yapılması ve bunun belediye tarafından onaylandığına ilişkin belge alma ve harçlarını yatırma yükümlülüğü yükleniciye aittir. Haricen düzenlenen taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinin yapı kullanım ve iskan harcı avans bedeline dair olan 13/c maddesi haksız şart olarak kabul edilmiş ve davacı yönünden bu maddenin bağlayıcı olmayacağı sonucuna varılmıştır..." Söz konusu Yargıtay kararında, iskan harcının taşınmaz satış bedeline dahil olması sebebiyle, iskan harcının alıcı tarafından ödenmesini düzenleyen sözleşme hükümlerinin haksız şart olarak kabul edilmiştir. Ancak kararda vurgulanan husus; satış fiyatına dahil olan bir kalemin tekrardan alıcının önüne çıkarılmasının haksız olduğu hususudur. Somut olayda, satış fiyatına dahil bir kalem söz konusu değildir. Bu sebeple anılan Yargıtay kararının somut olaya kıyasen uygulanma imkanı bulunmamaktadır.
Taraflar arasındaki Sözleşmenin 3 ve 6. maddeleri dikkate alınarak davacının ödemiş bulunduğu harç tutarlarını ödemekle yükümlü olduğu ve geri talep etmesini haklı gösterecek bir hususun tespit edilemediği anlaşılmış, davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Açıklanan yasal gerektirici nedenlere göre;
Davanın reddine,
Harçlar Kanununca alınması gerekli 44,40 TL ilam harcının peşin yatırılan 224,91 TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılmış olan 180,51 TL harcın davacıya iadesine,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 2.725,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına, kullanılmayan bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süresi içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar taraf vekillerinin yüzüne karşı açıkça okunup, usulen anlatıldı. 08/04/2019
Katip ...
Hakim ...